房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算-劉衛(wèi)326

房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算世聯(lián)怡高顧問事業(yè)部第一頁，共三十二頁。本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)測(cè)算方法，及其在報(bào)告中的運(yùn)用2第二頁，共三十二頁。我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：什么時(shí)間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對(duì)開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：包含哪些內(nèi)容和指標(biāo)？評(píng)價(jià)用在什么地方？如何進(jìn)行？3第三頁，共三十二頁。課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4第四頁，共三十二頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5第五頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場(chǎng)未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議6第六頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對(duì)稱；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對(duì)項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——濰坊坊茨地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤(rùn)期望低）資金密集型無地企業(yè)——資金雄厚，缺少資源；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）7第七頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門8第八頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場(chǎng)規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場(chǎng)滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競(jìng)爭(zhēng)問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對(duì)外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實(shí)更是管理問題。9第九頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，3—10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3—6個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1—3個(gè)月景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，2—3個(gè)月樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會(huì)所裝飾設(shè)計(jì)10第十頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證項(xiàng)目手冊(cè)計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測(cè)量、評(píng)估國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理11第十一頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：9—12個(gè)月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收12第十二頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)2：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地抗震等級(jí)：6級(jí)、7級(jí)、8級(jí)節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)13第十三頁，共三十二頁。土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)測(cè)算為目的，推廣銷售階段應(yīng)考慮的問題：根據(jù)地塊本身特點(diǎn)、市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來發(fā)展，結(jié)合開發(fā)商目標(biāo)、企業(yè)現(xiàn)狀以及項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，確定1、各物業(yè)的推售順序、時(shí)間以及消化速度2、各產(chǎn)品、各階段銷售價(jià)格14第十四頁，共三十二頁。課題二：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用包含哪些內(nèi)容和指標(biāo)？如何進(jìn)行？（基本結(jié)構(gòu)）評(píng)價(jià)用在什么地方？15第十五頁，共三十二頁。內(nèi)容構(gòu)成項(xiàng)目總投資項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入稅金即項(xiàng)目總成本及費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。其中前期策劃項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入主要指銷售收入，極少涉及出租和自營(yíng)收入。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅，等。16第十六頁，共三十二頁。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系——對(duì)項(xiàng)目盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)的模擬和分析盈利評(píng)價(jià)指標(biāo)：利潤(rùn)（凈利潤(rùn)和稅后利潤(rùn)）利潤(rùn)率（成本利潤(rùn)率、自有資金回報(bào)率）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投入評(píng)價(jià)指標(biāo)：投資峰值資金缺口評(píng)價(jià)體系：現(xiàn)金流分析負(fù)債（資金來源）分析不確定性分析項(xiàng)目前期經(jīng)濟(jì)測(cè)算不同于工程概預(yù)算和房地產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的使命是模擬一條現(xiàn)金流，幫助項(xiàng)目開發(fā)者決策。評(píng)價(jià)指標(biāo)17第十七頁，共三十二頁。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本結(jié)構(gòu)——指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、售計(jì)劃模擬現(xiàn)金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進(jìn)程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)18第十八頁，共三十二頁。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的步驟——目前報(bào)告常用邏輯確定項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期安排對(duì)項(xiàng)目總投資估算銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算盈利情況分析不確定與敏感性分析19第十九頁，共三十二頁。物業(yè)配比模擬的兩種方法經(jīng)驗(yàn)值法確定容積率，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)安排物業(yè)配比缺點(diǎn)：配比的落地性不強(qiáng)，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法通過容積率和產(chǎn)品配比反算優(yōu)點(diǎn)：較準(zhǔn)確反映配比變化對(duì)方案的影響，對(duì)方案的落地性比較有把握；缺點(diǎn)：過程比較復(fù)雜，對(duì)經(jīng)驗(yàn)要求比較高20第二十頁，共三十二頁。21第二十一頁，共三十二頁?？偼顿Y估算注：財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以貸款利息為主；靜態(tài)測(cè)算一般按項(xiàng)目開發(fā)成本的5.5%估算；具體取值根據(jù)不同企業(yè)資金情況有所不同，建議與開發(fā)商確認(rèn)后使用。各期財(cái)務(wù)費(fèi)用=上期期末貸款額×期間利率（或機(jī)會(huì)成本）+當(dāng)期貸款額×期間利率（或機(jī)會(huì)成本）÷222第二十二頁，共三十二頁。收入、利潤(rùn)及稅金估算23第二十三頁，共三十二頁。其他指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資回收期投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和，是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

式中：CI——現(xiàn)金流入量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI－CO)t——第t期的凈現(xiàn)金流量;n——開發(fā)經(jīng)營(yíng)期?！郜F(xiàn)率24第二十四頁，共三十二頁。不確定性分析盈虧平衡分析又稱保本點(diǎn)分析，即分析利潤(rùn)為零時(shí)項(xiàng)目所處的狀態(tài)。最低售價(jià)和最低銷售量是房地產(chǎn)項(xiàng)目重要的不確定性因素。分為：價(jià)格保本點(diǎn)分析銷售率（租售率保本點(diǎn)分析）保本點(diǎn)分析敏感性分析又稱靈敏度分析，是通過分析、預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目成敗和經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過確定這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素反映單種不確定因素對(duì)項(xiàng)目效益的影響一般考慮土地價(jià)格、建安成本和售價(jià)的不確定性25第二十五頁，共三十二頁。評(píng)價(jià)用在什么地方？測(cè)算的作用通過以上各個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算，在知曉地價(jià)及各項(xiàng)收費(fèi)的情況下，可以測(cè)算項(xiàng)目的收益率，從而分析項(xiàng)目可行性或選擇最優(yōu)方案；也可以通過企業(yè)預(yù)想收益率來反推土地出讓價(jià)。項(xiàng)目可行性研究反推地價(jià)，確定拿地成本規(guī)劃方案比較、選擇預(yù)估項(xiàng)目收益情況26第二十六頁，共三十二頁。案例1昌樂某項(xiàng)目——反推地價(jià)2臨沂某項(xiàng)目——利潤(rùn)估算3濟(jì)南某項(xiàng)目——可行性分析27第二十七頁，共三十二頁。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的常見誤區(qū)追求精確地說明問題：實(shí)際上，就是在施工圖設(shè)計(jì)階段后的工程概預(yù)算，都存在10%左右的誤差，而項(xiàng)目前期的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)誤差范圍更大。

提交“大而全”的單方案經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不但浪費(fèi)大量的時(shí)間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力：測(cè)算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時(shí)都會(huì)缺乏說服力?；炯僭O(shè)缺乏彈性：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是建立于很多基本假設(shè)上的對(duì)開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實(shí)，必須考慮成本、市場(chǎng)和其它因素影響帶來的變化。28第二十八頁，共三十二頁。如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)告——

步驟1：明確基本假設(shè)，取得共識(shí)基本假設(shè)的合理性比計(jì)算過程更加重要

步驟2：提出和決策相關(guān)的核心問題切中決策的要害

步驟3：結(jié)合市場(chǎng)分析評(píng)判方案要市場(chǎng)的合理性，而不是數(shù)值上的利潤(rùn)最大化

步驟4：給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的“方向性建議”從經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進(jìn)項(xiàng)目29第二十九頁，共三十二頁。給大家的建議——如何成為經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)高手積累自己的成本數(shù)據(jù)建立外部專家?guī)炖斫忾_發(fā)流程、工程進(jìn)程和各種條件對(duì)成本的影響具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧30第三十頁，共三十二頁。補(bǔ)充：價(jià)格確定參照臨近區(qū)域或者區(qū)域價(jià)值相似的區(qū)域市場(chǎng)上當(dāng)前銷售價(jià)格創(chuàng)新產(chǎn)品參照典型樓盤定價(jià)、成熟案例定價(jià)原理一般采用市場(chǎng)比較法估價(jià)31第三十一頁，共三十二頁。內(nèi)容總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測(cè)算。我們對(duì)課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用。企業(yè)拿地與否及拿地