某小區(qū)物業(yè)完整投標書

第一章符合政策法規(guī)的管理整體設想及策劃東河嘉園小區(qū)地理位置優(yōu)越，預期景觀理想，樓盤定位高端，硬件品質一流，在未來物業(yè)管理配置上應有相應配備，并留有上升的空間，小區(qū)管理整體設想與策劃也應體現(xiàn)超前的思維和理念，遵循安全可靠、保障有力、清潔環(huán)保、合理運行、節(jié)能降耗、保值增值的原則，對本項目所涉及的管理重點及關鍵控制點作出以下響應。

一、高標準、高水平管理的措施

（一）規(guī)范管理，健全制度

本項目硬件設施先進，智能化系統(tǒng)集成度較大，定位的客戶群對物業(yè)管理預期較高，這必然要求物業(yè)管理要走專業(yè)化、規(guī)范化、科學化的道路。為了實現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)范化、科學化管理，首先必須從基本制度建設入手，導入ISO9001：2000（質量管理體系）的要求，嚴格實行管理制度化、工作程序化、服務規(guī)范化、質量標準化、培訓考核系統(tǒng)化。強化過硬的工作作風，要求全員體現(xiàn)出一流的服務意識、質量意識、成本意識、創(chuàng)新意識，制定出適合本項目特點的一整套完善的控制程序、運作流程，并在實際工作中持續(xù)改進，提高可操作性，保證本項目可靠運行。

（二）加強員工法制教育、依法執(zhí)勤

本項目市場定位較高，預計業(yè)主素質也較高，有較強的法律意識，物業(yè)管理員工要有清醒認識，保護好業(yè)主合法權益是我們的責任和義務，所以對我司員工有必要進行長期不懈地系統(tǒng)地法制教育，同時納入個人考核，使每個員工都明白依法執(zhí)勤的重要性。

具體做法：定期開展普法教育，進行典型案例分析，并結合公司整體培訓計劃，納入培訓考核體系。教育內容主要分為以下幾方面：黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育；公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育、現(xiàn)代化企管理知識教育、職業(yè)道德與服務禮儀教育、文化基礎知識教育、員工服務意識、安全意識、保密意識教育。主要方式的跟班培訓：對抽調到東河嘉園小區(qū)項目的工作人員先進行強化培訓，熟悉當地的物業(yè)管理法律法規(guī)，樹立服務意識、保密意識、安全意識。在本地招聘的員工由公司總部派專人現(xiàn)場進行強化教育，一邊進行崗位培訓教育，一邊下到各崗位進行跟班學習，熟悉管理環(huán)境，達到入駐即進入嚴謹的工作狀態(tài)的要求。

（三）建立靈活的客服機制，最大限度滿足客戶需求

設置專線服務，受理各種服務需求和業(yè)戶投訴，推行首問責任制，嚴格信息反饋處理，做到事事有記錄，件件有結果，主動適應業(yè)戶的特性需求，及時調整運行工作時間以配合需求，保證最大限度的滿足客戶需求。（四）推行電腦網絡化和內部辦公自動化管理全面實現(xiàn)電腦網絡化和辦公自動化管理，在物業(yè)服務中心內部建成局域網并與公司之間建立網絡互聯(lián)，安裝先進的物業(yè)管理和財務管理軟件。對日常管理事務和財務收支狀況即時響應，并按法規(guī)規(guī)定定時公布費用使用情況，實現(xiàn)區(qū)內信息無障礙交流，通過電腦化管理，提高工作效率，使服務水平得到提升。（五）加強總部人力支持，形成人才資源共享

充分利用總公司及本物業(yè)項目現(xiàn)有各類專業(yè)人員的技術優(yōu)勢，依托人力資源可共享性來滿足短期大型保養(yǎng)維修的集中技術需求，確保維修養(yǎng)護的質量并最大限度的降低本項目管理的運行成本。如在技術改進或大型維修方面,總公司將派出技術專家組對專項問題進行技術診斷,制訂詳盡的整改措施,編制實施方案后，交由分公司具體實施。本部將定期安排本部專業(yè)人員對分公司相關人員進行全方位的培訓與工作指導，并定期對分公司的工作進行考核、檢查、督導，對出現(xiàn)的各類問題進行研討，擬制解決方案，有效保證公司整體管理工作的一致性。（六）建立素質優(yōu)良的員工隊伍

要實現(xiàn)我們在本次物業(yè)管理中的各項承諾，最關鍵地在于員工的整體素質，人的因素決定一切。物業(yè)服務中心日常運作中的一項工作重點就是保證我司用人機制的有效推行，我們堅持德才兼?zhèn)涞脑瓌t，讓具有真才實學的人擔當重任，對員工實行動態(tài)管理，明確各崗位責任制及通過對各崗位的指標考核管理，引入和強化競爭機制，實行優(yōu)勝劣汰，并通過持續(xù)不斷地培訓和考核來保證隊伍的素質。

在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選和培養(yǎng)一批“政治過硬、業(yè)務精良”的有志之士充實到員工隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對員工實施科學培訓，規(guī)范管理，并為表現(xiàn)出色的員工不斷提供高層次培訓、加薪、升職等激勵措施，以保證員工隊伍的素質優(yōu)良。

道（七）公開倡工作環(huán)節(jié)，波全程服務實倉現(xiàn)目標管理檢澡物業(yè)服務中膽心公開各項閱辦事制度，賀工作職責、跪工作流程；孔向業(yè)主承諾牽服務內容和通公開服務標汪準；各項收滑費公開。物仿業(yè)服務中心軌加強管理服機務全程控制傅，對各個層勿面執(zhí)行服務巡和操作進行捕指導，檢查咳和查出基層擺服務質量上影存在的問題山，任何環(huán)節(jié)買、時間發(fā)現(xiàn)刮問題，立即炸落實整改。差不斷完善和鍵提高質量體漫系的運行標涉準，實現(xiàn)物犁業(yè)服務中心勿的服務質量市目標。

鳴（八）加強狡內部考核與貸建立業(yè)主對苗服務質量的抗評議監(jiān)督機酷制置公開物業(yè)服污務中心人事升考核及對服綠務質量引進余監(jiān)督機制：課我司除了實罵行內部員工冶考核監(jiān)督，杠還要將物業(yè)料服務中心主稀要崗位人員頭置于該項目弄業(yè)主使用人迷的考核監(jiān)督頑之下，定期舟公布考核結舍果，定期收額集業(yè)主評議搬監(jiān)督意見，碎對不能勝任低工作人員，皇及時予以撤扶換。

稠二、日常物糊業(yè)管理的承上諾與措施

康（一）各項丘日常物業(yè)管坑理工作的管獻理

責1、提供管愉理服務標準強執(zhí)行《江蘇尺省住宅物業(yè)霞管理服務標閥準》。

談2、實現(xiàn)過澆程，執(zhí)行I漠SO900胖1：200謹0質量管理賴體系，以作雞持續(xù)改進，免不斷提高服碰務質量。

蘇3、針對各請項工作的性著質，編制具準有實操性的惕作業(yè)指導書蒸，確保日常渣工作得到指茶引。

云（二）公共者服務

婆1、接待

伐（1）“以必顧客關注為燕焦點”作標源準，實行“利首問責任制健”。熟（2）設置分職能部門-墳--客戶服下務中心、服焰務專線舊。

剃（3）佩戴墓統(tǒng)一標志，卷儀表端莊、呼大方，衣著違整潔，對待學住戶表情自模然和藹、親銹切。

逮（4）接待幕時主動、熱爆情、規(guī)范；荒迎送接待業(yè)省主(使用人三)時，用語烏準確，稱呼彎恰當，問候析親切，語氣頃誠懇，耐心沃細致

使（5）一視乘同仁；使用營文明用語，筒不應使用服差務忌語。

駁2、值守

坑（1）提供渴24小時值方班服務，受碎理住戶的投淺訴、意見征甚詢反饋、繳總費、零星報撲修、信報收練發(fā)、業(yè)戶檔混案建立及保敢管等事務。板艙（2）對業(yè)基主（使用人訓）的報修與磁求助應耐心乳細致，對收酸費項目及時卵說明服務標竟準、服務方輩式、收費標像準等事項，闊征求業(yè)主（阿使用人）的炮意見。翻（3）編制赴完善的值班章制度和交接面班制度，各當項工作有記滋錄。

永（4）不定鼠期走訪住戶奧，加強與其墳進行溝通；鳥策劃社區(qū)各邊種文化活動拳，豐富小區(qū)元的日常生活憤；不斷地了賭解及滿足其抖合理需求。撐3、服務時關限

以（1）一般承情況維修故調障處理：接戴到報修任務貪時，維修人克員一般在1鏈5分鐘內趕戶到現(xiàn)場進行烘維修。當因房維修任務繁繁忙、電梯故菜障或人手不誕足等其他原業(yè)因時，會事毫先致電業(yè)戶肅預約或說明管情況，但也怒不會超過3牽0分鐘趕到桿現(xiàn)場維修。席京（2）緊急文維修故障處傷理：接到報庸修任務時（卵如跑水、漏互電、停電、南供暖設備、哀漏水等），菜維修人員立握即放下手上闖其他工作，冷并在10分菊鐘內趕到現(xiàn)襯場進行維修租。

幅（蔑三累）超前性、青創(chuàng)造性、全濃方位服務的速意識委鈔我司長期從掩事物業(yè)管理犁服務行業(yè)，悅在長期的服德務實踐中，繪主動借鑒行片業(yè)先進的服兼務理念，不渠斷學習總結飲，并結合國摟內客戶的傳筑統(tǒng)風俗和需專求特點，面毀對新世紀國婚內物業(yè)管理政服務市場飛粱速發(fā)展的大貫環(huán)境，具體糠到本項項目良，我司提出丑以下若干具嚼有超前性、賄創(chuàng)造性、全緞方位的服務出意識

臣1、零干擾錦服務：就是斗我們在提供獅服務的時候鍬，避免干擾而客戶的正常茶活動，既與惰客戶保持物具理上的距離誰，又要適時祥提供客戶需賞求的服務，驢我們稱之為慮服務的隱性獲化，這充分歷體現(xiàn)了以客島戶需求為關默注焦點，從湖中突顯出客過戶的尊貴。馬本項目服務迷的客戶主要廢是有一定社笛會地位的來州自社會各層陷面的人士，裙由于個人隱妨私的保密性鵝和怕干擾性吐，更要求服籠務提供商具尚有“零干擾拼服務”的意噴識和解決好幕服務與干擾波矛盾的能力寸。糞在用戶正常器上班時間以擾外完成所有野公共部位的錘清潔工作，炮確保不會因慧清潔使地面日濕滑造成行競走不便。用裹戶正常上班綁時，清潔員蚊在所轄清潔膀范圍內不斷食巡視保潔，扯發(fā)現(xiàn)問題及剪時處理，不斤能因保潔而生影響和干擾標用戶正常工疲作。浩在保證用戶呈正常工作的橡前提下，對壤會妨礙用戶鬧的維修保養(yǎng)喘工作，一律傳安排在用戶碌正常上班時鳳間以外（突旦發(fā)事件需緊譯急處理的情搶況除外），崗住宅小區(qū)二蜻次供水池清醬洗、給排水拐、強電設備木設施的維修鹿保養(yǎng)等工作楊通常安排在崖凌晨1點至祥4點。同時龍，在維修保筒養(yǎng)工作中，濁維修人員必豪須先做好維混修區(qū)域防護陪及警示等措所施后，方可府進行工作，將維修完畢，宴立即清理現(xiàn)娘場，以避免惜造成污染和蛇給用戶帶來塌不便。最大薪限度地為業(yè)雄主提供一個公舒適、安靜接、無干擾的海生活環(huán)境是哈我們所追求你的目標。

響2、零距離餐溝通：主動巷與客戶溝通爸，在心理交念流與服務需刪求上做到零補距離，想客釀戶所想，急傾客戶所急，挑與客戶的需對求愿望保持扒同步，另一抬方面在接受排客戶意見建滿議的時候，耍讓客戶感受叔到我們善解鵲人意，值得拼信賴的真誠詳。我司將遵埋循“自信互獲尊、相互理精解、雙向雙廁贏”的原則睡與客戶溝通扭，做到與業(yè)逆戶心與心的砍交流、溝通真，讓業(yè)戶無的時無刻不感潔覺到我們細柄致、周到的饅服務，真正歸做到與業(yè)戶臨成為朋友。夫當業(yè)戶以我橫們的工作產誕生質疑與誤援解時，我們轎應采取積極敢的態(tài)度，通件過真誠的溝捧通、耐心細攪致的工作，達消除業(yè)戶與搬我們的隔閡耗，拉近我們癥的距離，使芒我們的服務肝管理工作得辭到業(yè)戶的理摸解與支持?？沟?、零盲點逼服務：就是圾提供全方位罰覆蓋的服務世，通過分析摔項目服務關因鍵點，確定杯出服務關鍵速點并對其加冬強服務的提慌供，同時也輝不能忽視非壁關鍵點的服臥務，并在內永部管理上主宰動確定出容掘易忽略的非食關鍵點，通頂過循環(huán)監(jiān)測斑保證服務的假“零盲點”仿。

皇在物業(yè)服務擺管理上，我科們在關注重木點區(qū)域工作梁的同時，從豆不忽略那些屈在工作中不勤易引起重視怖的細小環(huán)節(jié)梅，如地下污編水井、陰井艘、管網的清奉理疏通工作省，屋檐上、揚天花內的清靠理工作等，茂使紅線內的瘡所有管理區(qū)錢域都處在整抵體管理狀態(tài)央中。在企業(yè)穗內部管理運捉行方面，對束一些容易忽葬視的問題，裙如日常工作洲記錄是否及排時、準確，爽詳實，員工泡餐廳飯菜質外量及調換頻箭次等細小的痰問題，全面拜納入到我們慨管理視線之我內，并實行兆全方位的保宰安監(jiān)控措施隱，保證無控另制盲點，做臥到“零盲點樓服務”。漠第二章種人員配備干一、人員配照備耍二、準物業(yè)管理人齊員要求館（一）屈項目經理唇須是本單位鈔的在職職工做，具有全國斷物業(yè)管理從寇業(yè)人員崗位印證書遲、體大專竄以上學歷爆、單近兩年內沒奶有被物業(yè)管貌理主管部門壯處罰的證明乖和一年及其權以上獨立承戒擔與本項目苗類似的連物業(yè)思管理經驗也知識面廣，蔥專業(yè)技能熟騎練，有較強扯的組織領導傻能力和協(xié)調躍能力，年齡卻43周迫歲。慰（二）抹部門主管須在大專以上相欲關學歷，對弟自己的崗位菠，要有勝二屠年以上相關河工作經驗，帥從事專業(yè)的澇需有三年以罵上工作經歷稼，專業(yè)對口私，年齡生45乎周歲以下，害有一定的組抵織管理能力肉和協(xié)調能力度。綿（三）奔安保員：男弊性，4回5展周歲以下，丘高中以上文飯化，一年以覽上物業(yè)管理籌安全工作經次歷。身體健假康，責任心婆強，體態(tài)良烈好，接受過守安全保衛(wèi)或迎相關訓練，便熟悉相關法同律法規(guī)，掌影握基本安全臣保衛(wèi)技能，北思想品質好弄，作風正派量，無不良記闖錄，五官端緊正，退伍軍綿人最佳。具（四）蹦清潔管理員標：高中以上巴學歷，兩年索以上清潔管客理工作經歷肆。衛(wèi)（五）荒綠化管理：逆高中以上學懂歷，兩年以磁上綠化管理潛工作經歷，榮有園林綠化刪經驗最佳。饒（六）惠保潔員：5億0周歲以下筑，初中以上躲文化，具有依一年以上物鞠業(yè)保潔服務答工作經歷，局有吃苦耐勞蹤精神。愧（七）桑以上所有人租員均須有健君康證，無重芳大疾病和傳攤染病，誠實利守信，責任育心強。突第三章濁物業(yè)管理維果護的承諾及互措施愿一、盾物業(yè)管理基蘿本服務標準塑及原則劃（一）蔑公共服務杯1、季接待和值守協(xié)按《江蘇省估住宅物業(yè)管也理服務標準明》（DB3扶2/T53喉8-200敬2）執(zhí)行。貸2、章服務時限按計《江蘇省住扁宅物業(yè)管理喂服務標準》洽（DB32氣/T538暖-2002遵）四級執(zhí)行精。時（二）國房屋、共用遷設施、設備介維護與管理醒1、枯巡檢和裝修罵管理按《江擴蘇省住宅物爐業(yè)管理服務怪標準》（D炭B32/T犯538-2竿002）執(zhí)協(xié)行。凍2、魄油漆粉飾按冊《江蘇省住曬宅物業(yè)管理還服務標準》幣（DB32陸/T538繳-2002勞）五級執(zhí)行陶。屆3、趁給水設施按衰《江蘇省住些宅物業(yè)管理斷服務標準》嚼（DB32表/T538伏-2002輸）五級執(zhí)行斷。膛4、符排水設施按摟《江蘇省住磁宅物業(yè)管理禁服務標準》旦（DB32結/T538屆-2002繳）二級執(zhí)行齡。亡5、盯供配電系統(tǒng)集按《江蘇省妙住宅物業(yè)管販理服務標準滔》（DB3獄2/T53胡8-200技2）執(zhí)行。葵6、松弱電系統(tǒng)按伯《江蘇省住信宅物業(yè)管理且服務標準》花（DB32撞/T538煌-2002修）執(zhí)行。屈7、鋤避雷接地系著統(tǒng)按《江蘇蘭省住宅物業(yè)瓦管理服務標梨準》（DB卸32/T5文38-20陶02）執(zhí)行鈔。估8、典電梯運行與沃管理按《江擊蘇省住宅物箭業(yè)管理服務舍標準》（D猴B32/T坦538-2產002）執(zhí)塊行。傍9、孔道路、停車廁場（車棚、彈車庫）及配蠟套設施按《美江蘇省住宅鄰物業(yè)管理服健務標準》（永DB32/蜘T538-萄2002）槽執(zhí)行。夾（三）姜清潔管理飼1、保共用樓道保通潔按《江蘇景省住宅物業(yè)蝦管理服務標粘準》（DB銜32/T5境38-20仍02）三級沙執(zhí)行。且2、滾電梯及電梯扯廳保潔按《義江蘇省住宅皂物業(yè)管理服蠶務標準》（厲DB32/齊T538-港2002）女四級執(zhí)行。磚3、豪共用衛(wèi)生間交保潔按《江胞蘇省住宅物指業(yè)管理服務碎標準》（D翠B32/T悼538-2最002）三糞級執(zhí)行。樹4、罩停車場、共祝用車庫或車雨棚保潔按《勿江蘇省住宅杰物業(yè)管理服恰務標準》（產DB32/潤T538-淺2002）販四級執(zhí)行?？?、秒道路清潔按昌《江蘇省住荒宅物業(yè)管理代服務標準》殖（DB32他/T538爛-2002訪）五級執(zhí)行飯。淋6、倒標識、宣傳慰牌、雕塑、補信報箱保潔搖按《江蘇省慰住宅物業(yè)管窮理服務標準牲》（DB3雞2/T53擠8-200榴2）五級執(zhí)屬行。被7、展綠化帶保潔抄按《江蘇省芳住宅物業(yè)管測理服務標準籍》（DB3冰2/T53秤8-200歷2）四級執(zhí)內行?？?、禽休閑、娛樂計設施保潔按果《江蘇省住舊宅物業(yè)管理騙服務標準》投（DB32晌/T538姻-2002倒）四級執(zhí)行開。璃9、吼門衛(wèi)、崗亭骨、監(jiān)控探頭旦保潔按《江父蘇省住宅物公業(yè)管理服務睬標準》（D違B32/T鉤538-2疫002）四在級執(zhí)行。畝10、芝垃圾桶、果酸皮箱按《江仔蘇省住宅物租業(yè)管理服務雖標準》（D泉B32/T休538-2澆002）四窩級執(zhí)行。慢11、葛垃圾收集與動處理按《江右蘇省住宅物遙業(yè)管理服務宿標準》（D就B32/T韻538-2亦002）三悔級執(zhí)行。羊12、賤衛(wèi)生消殺按揚《江蘇省住毅宅物業(yè)管理圾服務標準》胞（DB32慎/T538陸-2002噴）四級執(zhí)行聚。寶（四）米園林綠化養(yǎng)夸護與管理達1、位草坪按《江耐蘇省住宅物季業(yè)管理服務悠標準》（D括B32/T天538-2葬002）四遼級執(zhí)行。鎮(zhèn)2、顛園林樹木按乓《江蘇省住動宅物業(yè)管理斧服務標準》殊（DB32棗/T538顯-2002份）三級執(zhí)行梢。羞3、國花壇按《江鐮蘇省住宅物告業(yè)管理服務嚴標準》（D從B32/T爆538-2紙002）三略級執(zhí)行。惜4、具假山、亭、拼廊、雕塑等貓建筑小品按欠《江蘇省住森宅物業(yè)管理維服務標準》?。―B32師/T538縮-2002駝）四級執(zhí)行摩。上5、格人工湖、噴炮水池按《江行蘇省住宅物參業(yè)管理服務此標準》（D主B32/T葬538-2預002）三驢級執(zhí)行。撫（五）撥安全防范懲1、義人員組織按欲《江蘇省住守宅物業(yè)管理掌服務標準》湊（DB32對/T538匯-2002畏）四級執(zhí)行壯。脅2、英門衛(wèi)按《江稍蘇省住宅物恭業(yè)管理服務露標準》（D鄉(xiāng)B32/T懼538-2常002）五訴級執(zhí)行。魯3、生巡邏按《江縮蘇省住宅物搶業(yè)管理服務槳標準》（D夜B32/T扶538-2倚002）五崖級執(zhí)行。被4、悔緊急事故反籍應按《江蘇膛省住宅物業(yè)癢管理服務標穴準》（DB稻32/T5隊38-20裝02）執(zhí)行饞。扣5、叔其他防范措平施按《江蘇徑省住宅物業(yè)秒管理服務標庸準》（DB脆32/T5每38-20歉02）執(zhí)行拔。點6、葉交通、車輛熟管理按《江套蘇省住宅物借業(yè)管理服務債標準》（D財B32/T悠538-2索002）執(zhí)艱行。慮7、析消防按《江緒蘇省住宅物湯業(yè)管理服務漠標準》（D凱B32/T啦538-2廚002）執(zhí)煤行。贏（六）蕩檔案資料按荒《江蘇省住義宅物業(yè)管理當服務標準》需（DB32虧/T538為-2002子）執(zhí)行。訓（七）殲專項服務按享《江蘇省住摩宅物業(yè)管理顧服務標準》光（DB32告/T538灘-2002星）執(zhí)行。潔（八）博特約服務按宅《江蘇省住歌宅物業(yè)管理露服務標準》至（DB32鉤/T538廁-2002銷）執(zhí)行。誘二、獵物業(yè)管理其醬他服務標準克要求額本物業(yè)服務粘管理區(qū)域內諷的相關服務密標準參照本走地區(qū)普通住冰宅物業(yè)管理怎服務五檔標喚準相對應的伙各類服務要偽求，并以此來為基礎。本哲招標袍文件中，對姓同一服務如撲出現(xiàn)不同標莖準或要求，胃以更嚴一級斤的為最終標館準。題（一）目綜合管理服害務要求護1、哈有義務協(xié)助側房管、公安猛、社區(qū)等政只府主管部門斗或機構做好跨物業(yè)管理區(qū)議域內的相關蹦工作。濾2、作有完善的業(yè)被主資料及社撫區(qū)服務管理朵相關臺帳，僚住用戶檔案何（一戶一檔繞）。胞3、渾對物業(yè)管理拉區(qū)域的管理次和相關事宜蠶的處理，有測相對完善的埋服務合同約熟定。敢4、婦對治安防范精、消防、環(huán)奇保、洪澇、丸雨雪、停電柏、停水、斷物氣、雷電襲烏擊及其他突散發(fā)性事件，皆有相對完善節(jié)的組織機構蜘和應急預案看，在需向上構級部門反映己時并有及時器反映的義務粗。富5、膏協(xié)助業(yè)主每四年進行一次下房屋安全普萬查和房屋完統(tǒng)好等級評定奇，保證房屋恩完好率達到蜜95%。祖6、述房屋外觀整椒潔、完好，筐外墻面磚、肥涂料等裝飾神材料無脫落生、無明顯污寸跡。優(yōu)7、享依法制止違欄反規(guī)劃的私守搭亂建及出準店經營等違減規(guī)現(xiàn)象，在吐需向上級部固門反映時并謎有及時反映礦的義務。庸8、撕封閉陽臺統(tǒng)農一有序，色假調一致，不否超出外墻面鵝；除建筑設直計有要求，席不得安裝外倦廊及戶外防催盜網、晾曬喘架、遮陽蓬君等。懶9、需空調安裝位煙置統(tǒng)一，冷淺凝水集中收貌集，支架無燕銹蝕。違10、乘房屋裝飾裝窩修符合規(guī)定產，切勿發(fā)生虧危及房屋結牽構安全及拆動改管線和損橋害其他業(yè)主殲利益、侵犯服相鄰權的現(xiàn)裳象。曲11、勸若接受了有損關部門委托挨，則按規(guī)定批制定水、電草、氣、暖、命通訊、寬帶醋、有線等各協(xié)項費用的收確繳辦法。公屬共部分能耗造由中標汁人遷按實向相關顏業(yè)主收取。號12、蓋及時按服務線合同的約定棍對房屋進行鐵維護、管理晃。禍13、尤協(xié)助開發(fā)建陰設單位制訂牲住宅質量保標證書、住宅倡使用說明書肅、裝飾裝修捷管理規(guī)定、梨小區(qū)精神文愿明公約及臨上時管理規(guī)約恢等各項涉及巡公眾利益的笛制度。莊14、貧房屋及其共耍用設施設備憂等設計、建悟設、竣工驗咳收移交的檔隱案資料齊全訊，分類成冊努，管理完善語，查閱方便爬。其中基礎假資料必須歸瓣檔的有：房騎屋總平面圖潔、地下管網某圖、規(guī)劃批平準文件、房鍛屋竣工和接罷管驗收資料泰(包括驗收聰證明、竣工吹驗收單及土芒建、水暖、睛電氣、人防沸、設備竣工廟圖紙等等)飼、公共設施酬的設計安裝餐圖紙和驗收聞合格證明、扇規(guī)劃總平面稍圖、道路規(guī)距劃圖、豎向灑規(guī)劃圖、市恢政設施管網桶綜合規(guī)劃圖島、綠地規(guī)劃畢圖以及居住耳小區(qū)的詳細掃規(guī)劃說明書窗和環(huán)境影響午評價書等。隊15、芽使用專業(yè)物賀業(yè)管理軟件略，軍中標人我內部辦公系盡統(tǒng)需要時應尊設立局域網娛。璃16、討建立業(yè)主/賴物業(yè)使用人攻檔案、房屋寺及其配套設組施權屬清冊霜，建立權籍洋管理制度，散及時了解產行權變更情況然。房屋（含打住宅、商業(yè)媽、公寓及物瘋管等配套服言務用房等）失和共用設施律設備位置、濱產權、數量招及管理現(xiàn)狀甲記錄等。效17、塊設有服務接柄待中心，制僻訂為業(yè)主服響務的基本要井求、入住前喉的準備工作競、入住時的文服務措施、涼入住后的接精待制度以及染特約服務的嘴具體辦法，粘公示24小鋸時服務談，報修按雙注方約定時間廊到達現(xiàn)場，島建立健全完石整的報修、剪維修和回訪河記錄，有完吉善的業(yè)務流旋程。薦18、謝接待與處理器業(yè)主投訴在而10分鐘內綠必須有反饋屬，原則上處夾理正常投訴閘的時間不超孝過1小時。筑19、練對共用設施任設備有相應需維護、搶修靠、應急業(yè)務者流程及程序規(guī)文件。裙20、怕需業(yè)主付費虹才能享受服往務的項目及奔其收費標準鴨應公布上墻盯，倡導明明論白白消費，叫接受業(yè)主監(jiān)問督并由其自洪行選擇是否永需要及服務宮類型。奪21、弱每半年進行閥一次業(yè)主滿塔意度調查，煎每半年更新辛一次業(yè)主/撒物業(yè)使用人徒檔案。域22、稱物業(yè)服務項搶目經理名單養(yǎng)、聯(lián)系數、聯(lián)系方式縫、辦公地址濟，應在小區(qū)拳明顯位置給愈予公開。姥23、化建立財務公舞開、監(jiān)督制塌度，每半年寨公開一次物形業(yè)管理公共佳服務費收支嘩及維修基金厭使用賬目。繪24、浸建立物業(yè)服貧務回訪制度俘，每年對業(yè)恒主回訪、與優(yōu)業(yè)主交流不廳少于4次。周25、監(jiān)建立健全以饒下臺帳：便二期前期開拒辦費用使用擺清單明細、國房屋數量、白種類、用途推分類統(tǒng)計表高；居住小區(qū)幣情況表；房壤屋安全普查足記錄；歷年案的房屋完好霜等級評定記無錄；大、中課、小修和房守屋共用部位卵檢修記錄；爆設施設備運砍行記錄；物涉業(yè)管理維修絹基金提取和隆使用記錄；癥物業(yè)管理服先務費的收繳玉和使用記錄仁；業(yè)主委員委會對服務標然準的認定意三見等。嗓（二）伯房屋管理謠1、膨對房屋共用傾部位進行日損常管理和維絮修養(yǎng)護，檢票修記錄和保數養(yǎng)記錄齊全轟。旦2、園根據房屋實此際使用年限賽，定期檢查戒房屋共用部掀位的使用狀庫況，若需要塵維修，屬于敗小修范圍的跡，及時組織寬修復；屬于夾大、中修范憤圍的，及時孩編制維修計奪劃和住房專固項維修資金敗申請使用計趨劃，向相關膊主管部門提周出報告與建溝議，根據其剃審定，組織積維修。則3、妥每日巡查小父區(qū)房屋單元潑門、樓梯通爭道以及其他額共用部位的災門窗、玻璃籮等，做好巡臺查記錄，并紅及時維修養(yǎng)位護。雹4、紫按照住宅裝邁飾裝修管理稻有關規(guī)定和周臨時管理規(guī)丙約要求，建竄立完善的住等宅裝飾裝修汗管理制度，扎并依法收取帶保證金。裝牧修前，依規(guī)堂定審核業(yè)主午/使用人的注裝修方案，遙告知裝修人栽有關裝飾裝架修的禁止行灑為和注意事闊項。每日巡均查2次裝修老施工現(xiàn)場，孩發(fā)現(xiàn)影響房從屋外觀、危欣及房屋結構列安全及拆改絮共用管線等四損害公共利降益現(xiàn)象的，虛及時勸阻并廟報告相鄰業(yè)寧主和有關主參管部門。性5、騎對違反規(guī)劃外私搭亂建和慈擅自改變房申屋用途的行崖為及時勸阻少，并報告有碑關主管部門大，確保小區(qū)瓜內無違章搭扣建情況的出每現(xiàn)。包括業(yè)恐主至少不能液出戶安裝防但盜窗，并采丘取合理措施胞提供保證。梁6、聯(lián)小區(qū)主出入呀口設有小區(qū)秧平面示意圖獎，各組團、佳樓棟及單元?。ㄩT）、戶雙有明顯標志甚，每周檢查桿1次，損壞高能及時修換帝，缺失及時錢補充。逢7、鞭每日對社區(qū)毯活動用房、狂垃圾房、共粘用廁所巡檢崖，發(fā)現(xiàn)有損崗壞現(xiàn)象，分頸析查找原因群并及時維修襯養(yǎng)護。駁8、添每日察看各蔑類物業(yè)外墻漢，檢查是否玩有影響美觀房、損壞、影皇響居住的情戚況存在，及騾時查找原因沒和維護。旅9、允每日對電梯僑通道、自來峰水增壓泵房不、配電房進隊行檢查，發(fā)疾現(xiàn)有損壞現(xiàn)偉象，分析查傾找原因并及賢時維修養(yǎng)護默。槽10、朽每6個月檢某查清掃一次秀樓頂，并清抹理雨水口及暗其他積淤。易（三）江共用設施設闊備管理波1、尺對共用設施辰設備進行日驕常管理和維懼修養(yǎng)護，尤沃其是對電梯頃等特種設備微的維護（依筆法應由專業(yè)啊部門負責的缸除外）。澇2、秩建立共用設喚施設備檔案泛（設備臺帳末），設施設煮備的運行、殘檢查、維修俊、保養(yǎng)等記副錄齊全。沈3、文及時完成零趙星維修任務爹，維修人員怖在接到報修繁后20分鐘疑內達到現(xiàn)場紹，零星維修被合格率10銀0%。族4、侍對加壓供水御泵站進行日膚常管理和維夠修養(yǎng)護，確系保供水正常羅。燭5、拔對電類控制牧系統(tǒng)及控制殃柜進行日常紗管理和維修些養(yǎng)護，確保短用電安全、夠正常。爺6、釋設施設備銘畜牌齊全、標染志規(guī)范，責走任人明確；轟操作維護人竄員嚴格執(zhí)行貪設施設備操炭作規(guī)程及保緣養(yǎng)規(guī)范；設供施設備運行趣正常。聯(lián)7、片對共用設施幣設備定期組序織巡查，做對好巡查記錄即，若需要維足修，屬于小雨修范圍的，你及時組織修暑復；屬于大壘、中修范圍招或者需要更育新改造的，瓶及時編制維幼修、更新改潮造計劃和住匠房專項維修械資金使用計增劃，向相關膽主管部門提驅出報告與建害議，根據其辣決定，組織滔維修或者更教新改造。嚷8、粒設備出現(xiàn)故訪障時，維修勸人員應在2己0分鐘內達揮到現(xiàn)場，排誰除故障一般蝶不過夜?；@9、餃做好共用設息施設備的防話汛排澇、防囑凍、防雷工干作，制訂共萄用設施設備歇的防汛、防童凍、防雷等六的應急預案戲措施。除10、冶消防設施設尺備完好，可央隨時啟用，約消防應急通針道暢通。醬11、鵲設備房包括炕供水加壓泵火房保持整潔閣、通風，無郊冒、滴、漏諷和鼠害現(xiàn)象醋。驗12、俘小區(qū)主要道割路及停車場叔交通標志齊鋸全、規(guī)范。愿13、貓對照明設備卵按規(guī)定時間階定時開關，烤每天檢查，迫發(fā)現(xiàn)影響使斯用功能及時布更換。犧14、愚容易危及人鹽身安全的設逼施設備有明擊顯警示標志塔和防范措施秒，對可能發(fā)罪生的各種突沒發(fā)設備故障刺有應急方案載。冒15、礦建筑小品、于雕塑要保證訊完好，破損厚及時修復，后保持整潔。式16、濤接到相關部短門停水、停糕電通知后，額應向業(yè)主做燒好通知工作因。勇17、跪小區(qū)智能配羽套系統(tǒng)要進城行必要的維慧護，確保使釀用性能。嚴18、胃對小區(qū)住宅紋避雷系統(tǒng)進討行必要的維敞護，每年度脊進行小區(qū)防給雷設施的安旅全合格檢驗記，取得年檢魂合格證，發(fā)爸現(xiàn)問題采取狼應急措施的眉同時及時與椒相關部門聯(lián)簡系。稿19、企依法請有關萌職能部門對續(xù)物業(yè)管理區(qū)演域內的相關績共用設施設艦備如電梯、風電控制系統(tǒng)負進行年檢，少取得年檢合揉格證，并評德價運行穩(wěn)定抄性和安全性林。稱20、蠻加強智能化蹈共用設施設義備管理、維墻修和養(yǎng)護，槐尤其是監(jiān)控攔系統(tǒng)、樓宇誘對講系統(tǒng)。夕21、根落水管開裂糞、破損等要李及時更換，嗎每年雨季前領疏通管道一道次。遙22、負公用排污管倆道要暢通，歇損壞應及時冰修復。倦23、萍對木制品共輩用部位的油伏漆起皮、剝游落每年油漆乳一次，鐵制褲品的油漆起妹皮、剝落、趴銹蝕做除銹獵和油飾一次株。慢（四）傷綠化管理異1膀、紙有專業(yè)人員門實施綠化養(yǎng)掉護管理。勵2、貪對草坪、花售卉、綠籬、券樹木定期進拜行修剪、養(yǎng)譯護。皂3、末草坪：成活桐率在95%積以上，無明厘顯草荒，綠礦地無裸露黃蛙土，植被合般理。胳4、扒園林樹木：春生長長勢良緩好，無明顯堡病蟲害及枯的枝，缺株率療在4%以下亭。證5、穗花壇、花卉寧長勢良好，成無明顯黃葉釋、落葉，缺調株率在10豈%以下。足6、盛定期清除綠捆地雜草、雜吃物。榆7、鑰重大節(jié)日必掀要時更新小防區(qū)花卉擺設驗。版8、片適時組織澆仍灌、施肥和喘松土，做好否防澇、防凍歐。宵9、旅切實做好小暢區(qū)內的綠化翁、景觀的維形護、防澇、襖防凍工作。秋10、研適時噴灑藥孫物，預防病妖蟲害。有11、呀假山、亭、煤廊、雕塑等麻建筑小品每述年至少檢修課、油漆(粉機刷)1次。渣12、擊加強對小區(qū)肺內親水平臺板、噴泉雕塑境等景觀觀賞愈區(qū)以及休閑盡廣場的綠化劍維護管理工脊作。透13、執(zhí)每日對草地葛、綠化帶清配掃2次，撿云2次草地、戀綠化帶上的乘煙頭等雜物嘗，目視檢查急基本干凈、雅無垃圾。梁（五）脈清潔管理渾1、自每棟樓至少穴設置兩個垃務圾桶，每日膛業(yè)主將生活謊垃圾送至樓奮下固定位置潔時，應按時既清運垃圾2宿次。垃圾袋勵裝化，保持的垃圾桶清潔窗、無異味，留每周抹布抹奔三次。稍2、牢垃圾桶分類時設置，桶內齡垃圾不超過留2/3，擺咬放整齊，外屢觀干凈。漢3、蓬小區(qū)道路、瑞廣場、停車鴿場、綠地等輝每日清掃1雹次。閑4、犧共用部位玻繪璃每月至少帥清潔1次。災5、貧路燈每年清章潔1次。怨6、賢及時清除道愚路積水。鋼7、活共用雨、污滋水管道每年桐至少疏通1娛次。鐘8、臨雨、污水井敘每季度檢查供1次，并視誘檢查情況及水時清掏。測9、枯化糞池每季余檢查1次，淹每年清掏2看次，發(fā)現(xiàn)異評常及時處理渠。茫10、指定期對垃圾解房和垃圾桶脹進行桶清洗涉和消毒工作勿，確保無惡綿臭和污斑。齡11、您發(fā)現(xiàn)道路、幟樓道有污跡掉時，及時清早洗干凈、消棍除異味。腎12、園根據小區(qū)實濕際情況定期擁進行消毒和隨滅蟲除害。泄高峰季節(jié)每泛周多次消殺蝶蚊蟲，非高慰峰季節(jié)每旬選一次消殺蚊請蟲。貌13、臨公共廁所每恰天清掃至少寺兩次，保持役環(huán)境整潔，茅燈光明亮，借無明顯積垢魚、污物和異奮味。叮14、忽每周都要對萌高層應急通泛道樓梯、扶蒙手進行保潔阿，樓道每月司至少要拖洗頸一次。乞15、賴對電梯每日腿都要保潔，匙確保無塵。撫16、戚每季對假山蒙、亭、廊、枯雕塑等建筑澆小品清潔2抱次，全面檢別查至少2次脾，主要檢查黨山石之間是棕否牢固。層（六）鑄公共秩序管膊理跡1、式小區(qū)主痛、次追出入口24仇小時值勤。院2、民對重點區(qū)域輩、重點部位痰每2小時至光少巡查1次專。能3、尸對進出小區(qū)桌的車輛進行誼管理，引導記車輛有序通忙行、停放。賞4、輩對進出小區(qū)絨的裝修、家奔政等勞務人彼員實行臨時蜜出入證管理倘。湯5、圍對火災、治繪安案件、公侮共衛(wèi)生等突決發(fā)事件有應退急預案，事克發(fā)時及時報鉛告建設單位田和有關部門速，并協(xié)助采蜜取相應措施電。鐘6、攀嚴禁拾荒者發(fā)、小商販、停社會閑雜人碌員、閑雜車燈輛進入小區(qū)篇，影響居民統(tǒng)生活。絡7、給無違反規(guī)定燦飼養(yǎng)家禽、予家畜和無證奏養(yǎng)寵物現(xiàn)象熱，無亂堆亂見放建筑材料中和垃圾現(xiàn)象嶄，無亂設廣響告牌、亂貼暴、亂畫、亂承牽、亂掛現(xiàn)螺象，若出現(xiàn)礎此類現(xiàn)象應天及時制止，強制止不了的墓應及時向公禁安、城管等走部門反映，末并協(xié)助采取肚相應措施。勞8、悔小區(qū)內部油布煙排放、噪紹音控制符合銀居住和環(huán)保繭要求，有影注響環(huán)保情形承及時向相關誦部門反映，基并協(xié)助采取使相應措施。麥9、綿制訂巡視制扭度，加強對領公共場所的腳治安防范及也公共秩序的聞巡邏，每組陳巡邏人員須珠有2人?？?0、羨每日對有可寬能影響安全織的景觀場所鈴的安全保護穩(wěn)設施進行巡煉視，發(fā)現(xiàn)損趴壞及時修復綿，對可能影賊響安全的情龍形及時報告訪、分析、處蝶理。欲11、搭對家庭報警聚系統(tǒng)、緊急乓報警系統(tǒng)和納煙感報警系京統(tǒng)定期回訪革，檢測其適玻用性，發(fā)現(xiàn)袖問題，及時佩與開發(fā)、銷煌售單位聯(lián)系穩(wěn)維修保養(yǎng)。尚12、帝做好宣傳工憤作，杜絕業(yè)累主在室內向編外或其他地馬方亂扔垃圾狠行為，嚴禁淚高層戶外擺榜設雜物。齊（七）啊社區(qū)文化廚1、蜻定期組織社遮區(qū)文化活動賓，社區(qū)文化嫩活動每年不秘少于4次。育2、蠢定期組織健資康文明的文猴體活動?；?、乖重大節(jié)假日握（春節(jié)、五沉一、國慶、允中秋、圣誕站、元旦）對徐小區(qū)進行節(jié)征日環(huán)境布置在。隱4、辟杜絕法輪功子、傳銷及其甘他非法、影強響業(yè)主正常罩生活和小區(qū)驅良好氛圍的療組織和活動蜓。偶5、者定期組織小歸區(qū)內老年人雞和適齡兒童釋舉辦相關娛船樂活動。帝6、嘗每年組織1獎次消防演習期高層、公寓船及商業(yè)用戶緒。尤7、棵做好便民信攔息、生活常越識和物業(yè)管角理相關宣傳苗工作。詢（八）雁管理服務應質達到的各項催指標源1、賭各項指標規(guī)標定的合格率年標準是基礎幻。錫2、辟做好安全保樓衛(wèi)工作，杜箏絕無法免責書的刑事案件妨的發(fā)生。認3、為杜絕火災責仔任事故，杜壯絕無法免責歌的惡性事件正的發(fā)生。急4、松環(huán)境衛(wèi)生、錫清潔率達到謹98%。宣5、口正常情況下戰(zhàn)，消防設備貨、設施完好慈率100%估。仁6、雙房屋完好率姻95%。頸7、陸正常情況下額，綠化完好煉率達95%機。宴8、胡零星維修、懲報修及時率跡100%，躬返修率≤1舌0%。徹9、資服務有效投珠訴≤1%，酒處理率10靠0%。極10、夏業(yè)主滿意率果95%。顛第四章獵便民服務賄為東河嘉園娃小區(qū)住戶們能設身處地的降著想，提供兄體貼入微的恒服務，分擔練其工作壓力熔，解除其后定顧之憂，是秘我們應盡的匆業(yè)務。我們虜將開展全方惹位的便民服腔務，以用戶密需求為己任盆，以用戶滿款意為目標，解塌塌實實將林便民服務活旦動做到實處利，讓所有人鑄都真切的感障覺到我們無茶處不在的真便誠服務。

壁庸1、開展方苗式

粗公司在多年合的經營管理沒中已形成一硬整套便民服就務體系，并馳有豐富的便先民服務管理著經驗。針對僚東河嘉園小羊區(qū)配套設備竊完善的情況滿，我們準備瞎在各住戶入底伙后派發(fā)“度意見征詢表互”，統(tǒng)計并曲了解廣大住功戶的實際需苗求，切合實拍際開展有針蔬對性的各項澇便民服務。買咸（物業(yè)服務扮中心將成立耽客戶服務中抽心，開展咨腦詢、代購物屠、維修、清隸潔、綠化等污服務，秉承答“以用戶為旱中心，優(yōu)質西、方便、靈廁活、實惠的賺經營方針，階充分利用小腎區(qū)現(xiàn)有的場欺地、資源和古人力，最大煌限度地方便紹、滿足業(yè)主靈和使用人的社工作、生活名需要。）

催2、便民服氣務制度

葡（1）及時頃征求廣大住帝戶的意見和商建議，完善乓便民服務事具項。

箭（2）做好男分析、調查皺工作，以住切戶滿意為目藝的，全面、期細致地設計嘉便民服務項中目，做到“拼超前”服務客。

歇（3）物業(yè)培服務中心安勾排專人２４奸小時值班，蹄隨時接受用彈戶意見、建斤議、咨詢和剪投訴。

釘（4）服務范項目和收費粒標準實行公目開、公平、波公正的原則每，并向住戶甜公布；在

施服務過程，翅隨時做好回潛訪工作并根傳據用戶意見術進行對項目椒和費用的調糊整。

匆（5）嚴格塑執(zhí)行有關法所律、法規(guī)及誕服務標準。與傷第五章升突發(fā)性事件苦應急預案服為確保住宅指小區(qū)發(fā)生突蝦發(fā)事件后，脹能夠及時、躍有效和有序耗地實施應急姥處置處理，想協(xié)助有關部削門實施救援忌工作，穩(wěn)定掘事態(tài)，減少示損失，根據晨有關法律法各規(guī)，結合我溉街道物業(yè)管明理工作實際乳，制定本預圾案。周倍一、應急處趁理范圍雙顧本預案適用槍于氣東河嘉園鋼住宅小區(qū)內胳安全穩(wěn)定等食突發(fā)事件。院灣二、應急處國理組織機構瞎及職責張寄（一）街道造物業(yè)管理辦擱公室成立住播宅小區(qū)突發(fā)變事件應急處鎖理撓領導小組（襲簡稱領導小覽組），統(tǒng)一岔組織領導應葬急處理工船作。訪勺轉澇組視翻長：崇項目經理飼副組長：籃察管理員夸成軟臉員：跪趕全體物業(yè)服提務人員肺領導小組主臨要職責是：釣緒1、組織領爺導轄區(qū)住宅婆小區(qū)內發(fā)生太的應急處理孕工作；轟晃2、根據事航故發(fā)生情況監(jiān)，統(tǒng)一部署硬有關應急處件理預案的實醫(yī)施工作，并欺對需要應急煤救援的情況損采取緊急處鳳理措施，協(xié)片助有關部門菊實施救援工碰作；秩的3、在全街般道物業(yè)服務怖企業(yè)中緊急鵲調用各類救怪援物資、設阿備、人員；矮舌4、根據突線發(fā)事件發(fā)生槍情況，有危斜及周邊單位旅和人員的險拒情時，組織炊人員疏散工矮作；煎舞5、對群體滔性上訪人員墨做好政策解陡釋工作，協(xié)彼調處理有關槽物業(yè)管理中腸的相關問題飄；趙粗6、協(xié)助配津合有關部門給做好穩(wěn)定社盞會秩序和傷疲亡人員的善晴后及安撫工督作。街蝕（二）領導奔小組下設辦英公室（設在坑街道物業(yè)管娛理辦公室。招主要負責傳渡達領導小組做的指示，協(xié)田調有關部門態(tài)做好應急處繞理工作；組編織協(xié)調全轄泊區(qū)物業(yè)服務童企業(yè)制定應沉急處理預案繳；特大安全敏事故發(fā)生時乳，迅速了解冠、收集和匯林總有關情況企，及時向領盛導小組提供僅各種相關信侵息和資料。雷私三、危險目桂標和重大事謊件的確定及烈評估遮盞住宅小區(qū)內窄可能發(fā)生的盞突發(fā)事件，領按嚴重性和值影響程度依刪次分為一級故、二級、三脹級和四級等灣四個層次，搬并分別用紅灘色、橙色、娛黃色、藍色遍示警。表駁額（一）有下亭列情況之一厲的屬一級誼爽1、物業(yè)管爺理區(qū)域內發(fā)益生火災、水打患、爆炸及撫自然災害等欲造成人身傷緩亡或房屋危賀險的；某須2、房屋或朱設施設備發(fā)挖生安全隱患課，且在8小要時內難以排蜓除，嚴重危裂及業(yè)主和使斷用人使用安兩全的；汗赴3、物業(yè)管陪理企業(yè)有關替服務人員擅綁自集體撤離禮物業(yè)管理區(qū)晃域，造成物扮業(yè)服務中斷拾，嚴重影響脆業(yè)主和使用蝴人正常生活悉的；蹲盛4、業(yè)主之存間因物業(yè)管拾理產生群體息性攻擊事件宗的；掘5、物業(yè)管讀理區(qū)域內因進物業(yè)管理服慌務不善造成砍業(yè)主重大傷臺亡事件的；殃釀6、其他給志業(yè)主、使用源人日常生活戲造成特別嚴塔重影響，造熄成特別重大跳不良社會影午響的事件。谷看（二）有下格列情況之一贈的屬二級丸渠1、物業(yè)管藝理區(qū)域內發(fā)沫生整幢樓斷禾水、斷電、蝶斷氣等事故特，且在8小膽時內難以解淺決的；鼻祥2、樓內電著梯運行發(fā)生茂困人事故，她專業(yè)維修人頸員到達現(xiàn)場被后，在30奮分鐘內難以幼處置的；懲沾3、整幢樓鳴發(fā)生水箱二肚次供水污染辦事故的；惠烤4、因物業(yè)炎服務問題引聞發(fā)業(yè)主5人草以上連續(xù)2酬次到市級或明以上有關行事政管理部門請上訪的；棗宰5、供水、伸供電、供氣扛等主要共用罪設施設備發(fā)鼓生被盜、損鉛壞，嚴重影予響業(yè)主和使援用人正常生旁活的；墓頑6、業(yè)主大投會依法決定姜并按規(guī)定程守序選聘物業(yè)奔管理企業(yè)后勞，新聘企業(yè)腿與退出企業(yè)戚在物業(yè)服務政交接時發(fā)生鳥糾紛，嚴重破影響物業(yè)服蛋務正常實施折的；差損7、物業(yè)管恨理企業(yè)因物猛業(yè)服務不善債，被本市主趣要新聞媒體似曝光的；籍袖8、物業(yè)管廈理企業(yè)工作滑人員在工作假中發(fā)生刑事劃犯罪行為，穗或者其他損元害業(yè)主或者賤第三人人身覽、財產損害宗的；坑柱9、業(yè)主大辦會、業(yè)主委災員會作出的綁決定違反法舟律法規(guī)規(guī)定蔑的，盯或者違反業(yè)左主公約、業(yè)桐主大會議事宅規(guī)則約定，溉侵犯業(yè)主合鉗法權益的；蛙暖10、業(yè)主真委員會未經銳業(yè)主大會同獵意，擅自改租變物業(yè)管理悉區(qū)域內按照聞規(guī)劃建設的盈公共建筑和享共用設施用傘途的，擅自綁決定分攤業(yè)榮主大會及其卡業(yè)主委員會它工作經費方沒案的，擅自喂利用物業(yè)共忌有部分或者付業(yè)主委員會您活動用房進脅行經營的，位擅自解聘或疊選聘物業(yè)管挺理企業(yè)的，玉擅自以業(yè)主紀大會名義從刷事活動的；茅則11、其他及給業(yè)主、使昆用人日常生魄活造成重大弓影響，造成例重大不良社筋會影響的。僑庫（三）有下北列情況之一植的屬三級眠肥1、物業(yè)管派理區(qū)域發(fā)生跡業(yè)主委員會目全體委員集狀體辭職事件美的；管鉛2、業(yè)主大精會及其業(yè)主俊委員會不能煌正常運作、服業(yè)主委員會鐵不依法、依研約召開業(yè)主似大會會議的摩；初催3、業(yè)主因日業(yè)主大會及蒸其業(yè)主委員告會等問題發(fā)星生糾紛的；程皆4、業(yè)主、腹使用人在物咱業(yè)使用、裝懇飾裝修過程趴中有違反有霉關規(guī)定以及狀業(yè)主臨時公墊約、業(yè)主公側約的行為，龍經勸阻制止頃無效的；捐運5、物業(yè)存嫁在安全隱患汽，危及公共該利益和他人導合法權益，叢相關責任人瓶不依法及時曠維護的；比誠6、物業(yè)管番理企業(yè)發(fā)生勁重大經營虧硬損造成清算突、查封、歇滅業(yè)、倒閉等摸，可能導致匹物業(yè)服務不拿能正常實施替的；賢飛7、物業(yè)管嫩理區(qū)域內發(fā)延生群發(fā)性業(yè)拾主室內、車減內財產被盜匙事件，造成座嚴重影響的觸；萌8、其他給削業(yè)主、使用艱人日常生活貸造成較大影場響，造成較雅大不良社會基影響的。么溫（四）有下療列情況之一敏的屬四級躺按1、物業(yè)管框理區(qū)域內的墳物業(yè)服務人繡員發(fā)生工傷共事故的；哲宮2、物業(yè)管店理區(qū)域內發(fā)逝生物業(yè)服務顯人員與企業(yè)害委托的專業(yè)嶺單位服務人職員之間糾紛沸，且當場無羽法有效處置套的；奔姿3、其他嚴韻重影響業(yè)主妥和使用人正界常生活，造貝成不良社會煙影響的。境權四、應急救疼援處置體系駱里（一）因治扒安、刑事案丹件引發(fā)的火嗎災、爆炸事卡件及事故應擺在第一時間元報警，并根牽據實際需要妹，協(xié)助有關于部門、單位晌，組織全轄箏區(qū)各物業(yè)服非務企業(yè)的人箏員參加救援耀隊伍；非治帆安、刑事案哈件引發(fā)的火囑災、爆炸事堪件及事故，褲在報警的同穗時，組織有犬關物業(yè)服務術企業(yè)的人員恭成立救援隊貪伍，處理應命急事件。曉漸（二）各物拔業(yè)服務企業(yè)凳的各類搶險悄救災隊伍為乓事故應急救杜援后備隊伍妨。昌劇（三）其他柜臨時應急處值理和救援隊焰伍由領導小焦組協(xié)調組織壇。綢五、事故的巴排查預防、幫事故報告和智現(xiàn)場保護膠活（一）物業(yè)洲服務企業(yè)應貍結合物業(yè)服棵務小區(qū)和突寸發(fā)事件的特總點，強化應束急預案的演妙練，并加強混居民參與安它全防范工作旬的宣傳。對匠于日常檢查疤巡視中所暴證露出來的問荒題，要上報芝上級部門，投并及時處理浩。霸（二）事故壞（事件）發(fā)揪生后，應按閣照有關規(guī)定座，立即上報漆相關部門（塌領導小組電芳話專，憐應急救援報沃警：1代19或11效0）。領導父小組成員立飾即趕赴現(xiàn)場晴，根據具體儀情況搞好現(xiàn)采場保護，疏博散人群，協(xié)嚷助有關部門軌維護現(xiàn)場治可安和交通秩繼序，并迅速馳上報相關部魯門。喂陸（三）事故框報告的內容群飯1、事故（叢事件）發(fā)生仁的時間、地孩點；秩蹄2、現(xiàn)場人勇員及傷亡情楊況；槳列3、事發(fā)原美因的初步判南斷、簡要經辮過；嗎銀4、已采取征的措施；斤頸5、事故、配事件報告單盯位、人員、嚇通信方法等扇。聾自六、事故應柴急處理和救掉援炒毒（一）領導連小組接到報尿告后，在立促即報告有關備部門的同時螞，領導小組俗辦公室應迅怖速組織各應放急救援隊伍連立即趕赴事暗故現(xiàn)場。因項處置事故、豬排除險情、搖搶救傷員和萬財產、疏散喜人員，確需靈移動現(xiàn)場物謀品，需做出惱標記和詳細博紀錄，并協(xié)牽助相關部門寶做好拍照錄杏像，最大限丙度地保護現(xiàn)殃場、保留痕貫跡和物證。局漁（二）應急炎救援與處理膨工作要堅持翻統(tǒng)一指揮，煮協(xié)同作戰(zhàn)，糊單位自救與幣社會救援相艇結合的原則諸。各物業(yè)服羊務企業(yè)在領悶導小組的統(tǒng)仿一指揮下，愁按照職責分歲工，既要各獄司其責，完沉成好本預案寬所規(guī)定的任膜務，又要與憐相關部門相徒互配合，協(xié)律同作戰(zhàn)，提垂高救援與處巴理效率。（長三）擔任應謎急處置和救占援任務的各膽物業(yè)服務企老業(yè)應及時向膏領導小組報覽告救援工作繼的進展情況波，由領導小座組做出撤離紫現(xiàn)場、結束云救援工作的雙決定。白第六章催現(xiàn)代科技管母理日常運行婆和維修方案出在社會信息鏈化進程日益復發(fā)展的今天芝,人們對自啞己住宅的關嫌注已不再僅盟僅局限于居晝室面積、周因邊自然環(huán)境蓮、交通等方委面,而是把央更多的興趣提和注意力放贈在與外界溝厭通、信息服具務、安全防咐范、物業(yè)管哪理等方面,踐正是適應這裹種社會需求鉗,智能小區(qū)蠅應運而生。染迷本文通過對逃小區(qū)物業(yè)自彈動化管理系臭統(tǒng)的方案介浮紹,探討一予下目前國內維智能小區(qū)一妙種可實現(xiàn)方舉案。葉圖一、物業(yè)管地理計算機化慌前隨著房產體稅制改革的不獵斷深化,有致關物業(yè)的數嬸據越來越龐旅雜,人們對寒物業(yè)信息的齡處理要求日塌益提高,因普此采用計算性機作為物業(yè)鄭管理的工具矮是歷史發(fā)展卵的必然,發(fā)粥展電子計算濁機在此領域善的應用,這蜘是物業(yè)管理繼手段現(xiàn)代化嘆的發(fā)展方向搶。塞越只有利用計想算機進行物榜業(yè)管理,特慘別是進行聯(lián)蜓網管理,才杠可能實現(xiàn)物軟業(yè)信息的標塞準化和規(guī)范漲化,為物業(yè)鎖管理工作提近供準確及時角的信息,有袖助于物業(yè)管紅理部門進行最管理并做出御相關決策:浪同時也使物拳業(yè)管理公司棋及時準確地南了解運營狀洞況,做出經勇營決策,這低樣才能使物搶業(yè)管理走向勉現(xiàn)代化。結襲合小區(qū)介紹君物業(yè)管理計偏算機化的主秒要功能。忽迫（一）姥房產管理子店系統(tǒng)旱拌1、丸房產檔案主頌要功能是儲天存、輸出所機有需要長期般管理的公寓踩房屋的各種殊詳細信息。裝逗2康、停業(yè)主檔案主祝要功能是儲棟存、輸出每鮮套公寓的住架戶(包括租登用戶)的詳馬細信息,進抄行住戶的入形住和遷出操倉作,戶主的蝴照片。碌芬3隊、牢產權檔案主雄要功能是儲放存、輸出每局套公寓的產隆權信息,進漠行產權分配扒的操作。使慌（二）芽財務管理子善系統(tǒng)含兔實現(xiàn)小區(qū)帳水務的電子化若,并與指定晴銀行協(xié)作,脊實現(xiàn)業(yè)主費吩用的直接劃渾轉。挨紛（三）壇收費管理子義系統(tǒng)（物業(yè)慈管理/租金洋/服務等收逐費）羊辭物業(yè)管理的澡很大一部分孩是物業(yè)收費炎。在物業(yè)管籮理計算機化碧的基礎上,壽應該是物業(yè)飽收費的規(guī)范衡化。業(yè)主可及以通過IC賞卡交納各種肢物業(yè)費用,演包括租金、懲月收費、年漠收費、合同換收費、三表濟收費等,此積外還包括日幸常各種服務皂收費,如有克線電視、V壘OD、Ir桃Iteme萬t網絡服務仔、停車、洗浸衣、清潔等山。漂馬1崗、抗收費標準(竟各種費用、租租金、物業(yè)墳管理費等)扣主要功能是糕對收取的各恭類費用確定貧價格因素以炎及進行計算抖工作。妨土2頭、歲收費計算主海要功能是確羅定最后應向選用戶收取的樹費用和設定最費用追補項充目,為費用縱收取做準備霜。忍幣3賺、娛費用結算主恩要功能是進蕩行實際的費據用收取工作豬,輸出每一外套戶的各類館費用收欠情歌況。杏轎（四）踢圖形圖像管芬理子系統(tǒng)蜻左主要功能是涉儲存物業(yè)小姿區(qū)的建筑規(guī)拜劃圖、建筑白效果圖、建鉛筑平面圖、混樓排的建筑黨平面圖、建抗筑效果圖、叨建筑示意圖蝴,套戶的單隆元平面圖、埋基礎平面圖燒、單元效果招圖、房間效眠果圖。葬刊（五）歐辦公自動化爸子系統(tǒng)尿曾在小區(qū)網絡迎的基礎上提里供一個足夠灑開放的平臺信,實現(xiàn)充分招的數據共享綢,內部通訊犁和無紙辦公酬。辦公自動愧化主要包括霉:文檔管理肥、收發(fā)文管凳理、各類報采表的收集整奇理、接待管燭理(來賓來趨客、投訴、氏管理。、報鍵修等)、事老務處理等?；鑼?、臭文檔管理將慰物業(yè)公司發(fā)免布的文件分丟類整理,以加電子文檔形呢式保存以方且便公司人員戴檢索、查詢侮。獅黑2曉、拴收文管理文貴件的收發(fā)、朋登記、管理洪。犧期3芽、喜報表管理收輩集整理各類撫報表提供給狀公司領導和匙上級有關部秧門。訊洲4泄、慰接待管理對煌公司的來賓躬來客進行登嗓記,為編寫杜公司大事記可提供資料。夾記錄各類投超訴等轉給事鹽務處理過程拉。彈極5朽、賓事務處理對匠公司內部事脖務、各類投滔訴、報修等鋸事務的處理汪進行監(jiān)控登招記,為管理茅者提供事務蒼處理全過程議監(jiān)控和事后堪查詢。為查醒詢系統(tǒng)提供民信息。講純（六）設查詢子系統(tǒng)沈鼓查詢系統(tǒng)采勝用分級密碼即查詢的方式惱,不同的密晚碼可以查詢鼓的范圍不同放,查詢的輸趣出采用網絡底、觸摸屏等構多種方式。匠隸為領導了解捉小區(qū)管理狀凈況和決策提胸供依據。襖誼為一般工作趙人員提供工削作任務查詢挪和相關文檔腿查詢。宮排為業(yè)主和賓指客提供小區(qū)阿綜合服務信原息查詢。賓（七）眼Inter林net和瓶匯Inter注net服務才子系統(tǒng)片導小區(qū)租用專過線,自身成晨為一個IS筑P服務站。夠小區(qū)對外成盾為一個In舞terne微t網站,可吳發(fā)布小區(qū)的塔概況、物業(yè)獅管理公司、謝小區(qū)地形、膊樓盤情況等濟相關信息,來提供電子信絕箱服務:對抬內形成In腸tran剖槍,實現(xiàn)業(yè)主細的費用查詢傍、報修、投中訴、各種綜基合服務信息券(天氣預報嘉、電視節(jié)目都、新聞、啟血示、廣告)晴的發(fā)布,網陰上購物等。龜遵（八）寒維修養(yǎng)護管疫理子系統(tǒng)想蒜1填、序房產維修主洗要功能是儲豬存、輸出物妹業(yè)維修養(yǎng)護頌的詳細情況偵。芒區(qū)2意、那設施設備維矩修主要功能笛是儲存、輸撈出對物業(yè)中爺的各種公共挎設施、各種崇樓宇設備進放行維修養(yǎng)護寧的詳細情況長。胸戲3際、貸統(tǒng)計及帳務截主要功能是影儲存、輸出慨所有維修養(yǎng)絨護工作的綜副合情況以及犯按照產權人屢來統(tǒng)計其應宴交的各種費零用。納如（九）議公用模塊及乘系統(tǒng)維護宇拳尤在以上子系團統(tǒng)中,都包爹括有如下三鎮(zhèn)個公用模塊伴:查詢統(tǒng)計市、系統(tǒng)維護其和幫助。三盲個公用模塊簽為用戶更好但的使用本系貧統(tǒng)提供了方摔便和安全的勞保證。綱婚（十）未IC卡管理冬子厲智IC卡作為壞一種信息的眠存儲和傳遞經媒體,在現(xiàn)耀代社會中得獎到越來越廣住泛的應用。壁小區(qū)卡系統(tǒng)欠的最終目的部是實現(xiàn)真正澡的小區(qū)一卡艘通,用IC決卡取代小區(qū)獎管理和生活欄中所使用的綁個人證件和吼現(xiàn)金支付手勉段。用IC句卡一卡通,鐵是小區(qū)信息芝化標志之一陷,能夠提高刃業(yè)主的生活良水平,也使桂物業(yè)管理自春動化更加成稠熟。搭擴半IC卡一卡克通有以下特魂點：鋸礎在小區(qū)范圍村內用IC卡雅取代了現(xiàn)金蛋交易,方便校了業(yè)主。業(yè)制主通過一張倡卡就可以完料成各種支付盟、身份認證責等多種功能雨。攝礙物業(yè)管理以敢IC卡為媒呆介,杜絕了概現(xiàn)金流通,鋤財務管理可營以自動建立吸各種帳目,項自動生成統(tǒng)牧計用的各種盾報表,自動欺建立卡片庫尸,具有多種標靈活方便的們查詢檢索功描能。提高了絮財務處理的臟效率,堵塞會了財務管理鬧的漏洞。夕益卡片管理中劃心可以對所傘有的卡片獨岡立控制,使齊其在安防系爪統(tǒng)中有效或防無效,有利居于安全防范沫。管理中心間能對所有卡嘗片進行加密把、注銷和掛砌失等功能。言通過設置不岸同類型的卡拔片(如工作忍人員卡和業(yè)好主卡)能夠糾區(qū)別對待小啦區(qū)用戶和服芝務人員。沾米IC卡固有釣的安全性和日先進性保證急了網上交易偏、網上支付結的可行性和穩(wěn)安全性,I保C卡的不可經偽造性也保撞證了安防系愉統(tǒng)的可靠性卡。訊恰IC卡系統(tǒng)投功能可分為榜兩部分:金毒融應用和非嶄金融應用。獸金融應用中符,IC卡作春為存折或錢街包使用,可睡以儲蓄、取帳款、支付。況非金融應用臟主要是指I習C卡的身份嬸認證功能,腳包括：校違迸出樓門,掏IC卡可以維作為鑰匙,復這種鑰匙不欲會被偽造。中兄迸出停車,比場,作為合陡法身份的憑陡證。齊夠迸出小區(qū)大帖門,作為一宣種身份證明參。作為娛樂丹場所的會員械卡等。辭歉以上主要是堤針對業(yè)主持燥卡人的分析江。物業(yè)管理筒中心作為管會理單位,其顧工作人員也割可以是持卡短人,其卡片磚功能包括了窮金融應用中突的支付功能調,還可以作冰為工作證、援餐廳就餐卡示、考勤卡等賴。在小區(qū)一孟卡通應用系疲統(tǒng)中,所有挪在小區(qū)之內陳活動的人員內都可以是持遇卡人,卡片練包括業(yè)主卡裁、工作人員育卡和各種管想理卡:此外鍋還可以設置姜臨時卡,作怠為流動人員背的臨時身份泥證,設置會鋒客卡,作為秋來賓或來訪惜客人的臨時警身份證等。律酸小區(qū)卡片管與理中心負責乏卡片的發(fā)行盼、掛失和注昏銷等卡片的削管理工作,穴IC卡系統(tǒng)咸的財務管理宏,與各消費表場所進行金葛融結算。笨惜考慮到小區(qū)萬的多種應用母,包含了電近子支付、身猴份認證等各捏項功能,小坑區(qū)擬采用接城觸式和非接陷觸式二合一最的IC卡(狀CPU卡)辮,以方便用淚戶使用。啦梅二、公用設拒備管理掏馬現(xiàn)代化物業(yè)遙管理要求對圓公用設備進織行智能化集蘭中管理,主穿要包括建筑溝的采暖熱交竿換系統(tǒng)、生異活熱交換系廚統(tǒng)、水箱液局位、照明回蝴路、變配電炎系統(tǒng)等進行百信號采集和抵控制,實現(xiàn)剝設備管理系逗統(tǒng)自動化,務起到集中管區(qū)理、分散控挎制、節(jié)能降校耗的作用。格鼠根據上述要夢求我們通過估對小區(qū)的各詢類公用設備圈的智能化管汪理做到運行防安全、可靠貿、精確高效遙、節(jié)省能源凱、節(jié)省人力說。設備管理屋內容主要包貿括：拔傍（一）賄電源開關狀腹態(tài)及故障報艷警威磚高、低壓配羨電柜之狀態(tài)揭監(jiān)測及開/脂關控制。棉磁高壓配電之咱電流、電壓肝及有功功率宴監(jiān)測。瞞庸變壓器出線品電流、電壓腰、功率因數右及有功功率班監(jiān)測。鋪鉗各種負載的崗電流監(jiān)測。粉斥自動開關、僅母聯(lián)開關的恒投切與故障萄報警。絮擴多臺開關的伍邏輯控制。票澇各層配電的船狀態(tài)與故障少監(jiān)測。紗精（二）泛給排水系統(tǒng)秩智能化管理段普給水、排水延系統(tǒng)無論缺寺水或溢出都鑒是很大的故沸障。監(jiān)測系陷統(tǒng)可對給排服水系統(tǒng)進行者全面監(jiān)控。微電腦屏幕以濤動畫圖形顯會示給排水系打統(tǒng)的運行狀禽況,一有異刮常情況,自清動調出報警伶畫面顯示故恭障位置及原頌因并提供聲功響報警的報吳拳打印。昂稍給排水系統(tǒng)討的智能管理盜有以下功能抽可供選擇：萄跪各水箱、水凳池、低位預挨警。策麥各水泵之運霧行狀態(tài)與故押障集中監(jiān)控疼?；嘏炆钏?、堅潛水泵、廢勿水泵故障報羞警、程序啟螺動/停止。買備廢水池水位委控制水位最途高限(HH扎)報警及夜禍間抽廢水控寶制。毒喬各水泵定期摸自動開列保禽養(yǎng)工作單。普它各泵輪流交芝互使用。種蘋設備管理中煉心電腦屏幕暮動畫顯示水丸系統(tǒng)的運轉位現(xiàn)狀、如有口異狀,自動賽調出報警畫鼠面顯示并提驚供聲響報警圾及報警打印讀。冠捆（三）櫻溫度、壓力殖、流量檢測滅：渠掉檢測供回水笨溫度、壓力柔、流量。瑞壘自動檢測總皮管壓力。鄉(xiāng)們自動檢測補范水泵運行狀鉤態(tài)。炭案根據協(xié)調級綢所確定的換許熱站控制方嚇案確定所需叛開啟換熱器趕臺數。認巨開關機過程乳控制,自動?？刂葡嚓P泵碧的啟停:根排據用戶側供陰水溫度,自嘆動控制相關暖閥門的開度羊按優(yōu)化控制予算法自動調遍節(jié)相關用戶嶄側循環(huán)泵的么開啟臺數:選根據回水壓泡力,確定補倆水泵的啟停含。熱水循環(huán)市泵的啟?？厮?。向費供熱溫度的甜自動調節(jié)。禍蔑顯示各測量鐵參數,修改凈各設定值。余受（四）周風機的啟停赴狀態(tài)巡屆送排風應依猛清晨、上班步、午休、下散班、夜間及檔樓層特性,枝自動調整風污機啟停及節(jié)擠電周期運轉棟。送排風系則統(tǒng)的智能化飼運轉以下功帶能可供選擇秀：劃疊按不同時段毫及樓層屬性鋒自動時序控林制新風機啟筍停。催勤送排風機狀大態(tài)監(jiān)控、故柱障報警。妙者火警發(fā)生時起自動開閉送弟排風機、正種壓送風機。像督正壓送風機渴狀態(tài)監(jiān)控,吸故障報警。草管（五）裳照明智化柳雕1、按電梯口夜間月警戒時段由徐紅外人體偵厘測聯(lián)動照明卻。自動啟動分CCTV系菠統(tǒng)錄像。居裙2、街庭院照明。哄換3、臭節(jié)日彩燈、寸泛光燈、廣譜告霓虹燈、穿噴泉彩燈、差航空障礙照苗明燈等的定氏時開關控制擱及各種圖形姨及效果控制斬。立面、廣摧告燈及路燈嶼時序控制。斥婚（六）唯電梯運行狀朱態(tài)及故障報窄警程紛電梯故障及內具體故障類征型。鬼猶各部電梯運酷動方向。巡詞各部電梯供窗電電源狀態(tài)譯擇（七）膨小區(qū)安防系膜統(tǒng)燦熔1惡、率閉路電視監(jiān)葬控系統(tǒng)臂裁閉路電視監(jiān)歲控系統(tǒng)用于壽整個小區(qū)范幸圍內的監(jiān)視鼠?？蓪⒏鞅O(jiān)恩視點設于小斤區(qū)的各主要驚出入通道、罪軍庫、電梯炊等地,對小翅區(qū)的人流進瀉行動態(tài)控制墾。已觸各監(jiān)控點的渾圖像信號,鴨可通過外置召的編碼盒編犁成數字保證刺小區(qū)通信網誘傳輸。姻埋2、述門禁系統(tǒng)倡字門禁系統(tǒng)與呼小區(qū)物業(yè)管伸理中的一卡綁通相結合,踐主要用于業(yè)腦主出入小區(qū)娘大門和自己僻所住的單元秩樓門。還誓3、楚巡更系統(tǒng)稈燭巡更系統(tǒng)的辜作用是保證屆小區(qū)保安值傳班人員能夠匠按照預先隨險機設定的路乳線順序地對返小區(qū)內各巡巴更點進行巡趨視,同時保結護巡更人員喬的安全。贈靠保安值班人床員開始巡更遮時,必須確庸認好設定的澡巡視路線,廉在規(guī)定時間覺區(qū)段內順序棟達到每一巡汁更點,以巡叉更鑰匙去觸題碰巡更點。賢如果途中發(fā)濕生意外情況博時,及時與片保安中控值蹤班室聯(lián)系。著中控室的電始腦系統(tǒng)通過掏打印機將各燈巡更站的巡框更情況打印裂出來,詳細趟列出巡更日趁期和經過每丘一巡更點的薪地點、時間物以及缺巡資廚料,以便核返對保安值班自人員是否按也照規(guī)定,對可每一個要求膜的巡更點進圾行巡視,以育確保小區(qū)和燃業(yè)主的安全般。玉援微巡更資料可稍貯存在電腦韻內,供隨時輩查詢,并作城考勤記錄。巧慶三、家庭智四能管理放冒家庭智能管足理是指將業(yè)智主家中的溫允/濕度、電籍器、照明、矛安全防范,撿對外通訊等快進行集中的膠智能化操控寨,使整個住課宅運作在最拘佳狀態(tài)。它墳是小區(qū)物業(yè)印管理不可缺否少的部分,損也是未來住態(tài)宅智能化的賊發(fā)展趨勢。筍魄活我們采用在廉每戶設置漸“哀集中控制盒羨"的方式,誰來實現(xiàn)業(yè)主渴家庭的智能賢化管理?？泛停ㄒ唬┩仔畔⒉杉訆寿囀占瘶I(yè)主家期居運行的各其種參數,包構括三表數據近、居室溫濕潑度等。這些續(xù)數據既可以跌在其自帶的忌顯示屏上顯鍵示,又可以蛋上傳至物業(yè)性管理中心進杰行統(tǒng)計和計色費。液葉（二）悼可視對講塑尺自帶可視對獎講功能,業(yè)漂主可通過它棋與訪客對講腔,觀察訪客冊,開啟單元鍛門。叛育冠可視對講的伶門口機配備屑IC卡接口曉,本樓住戶店進入時使用接小區(qū)發(fā)放的戲IC卡。種算（三）際家用電器的橋啟停管理董捕對業(yè)主家中蜜的空調等主芳要電器設備通進行控制。騾紡數家用電器的耐控制方式如杠下:業(yè)主在去外時可通過襪雙音頻扇機或撥子打專用平號碼,若家桌中無人應答短時,集中控猴制機自動接呈聽,并星給業(yè)主提供架語音信息,些業(yè)主在語音煩提示下進行指相應的操作清,遙控啟動穗家中空調等劉電器,使其脊在業(yè)主到家拋之前提前開置始工作,以粒提供一舒適俘的環(huán)境?？鄲海ㄋ模┫刃畔⒎胀谥鳂I(yè)主通過集予中控制盒可記以了解自己護家庭運作的倉各種參數,意如房間溫、箏濕度,三表膊讀數,被控敵家電狀態(tài)等赤,同時可通勿過網絡進行激各種交費用稱的簡單查詢規(guī)。并可通過已集中控制盒鐵上自帶的l拒C卡接口進鍵行費用的結雷算。員抵物業(yè)管理部怪門可通過小脈區(qū)網絡及控細制盒向業(yè)主朗發(fā)出交費通譽知及其他有舞關物業(yè)管理先方面的通知歸等?？鋫ㄎ澹┛噬暾埳鐓^(qū)服餡務垃罰盒業(yè)主需要維悔修、搬運、如送貪等社區(qū)銹服務時,通株過集中控制凳盒提供的直紗通語音功能蹤可直接同小移區(qū)的社區(qū)服創(chuàng)務中心聯(lián)系掙。具體操作文是,業(yè)主只肢要拿起集中觀控制機上的陶昕筒并按下宜社區(qū)服務按柜鍵,業(yè)主就崗與社區(qū)服務盜人員建立了火直接的語音遺聯(lián)系,業(yè)主木說出自己的透要求。而社迅區(qū)服務中心胞的工作站會劫自動顯示出碰要求服務業(yè)礦主的樓號和戰(zhàn)房號并記錄落。異倡（六）提防入侵報警惹騙連接門磁開場關、雙鑒探樸頭等防入侵厚探測器,當賽有入侵發(fā)生套時及時發(fā)出灣報警信息至時物業(yè)管理部嗓門和小區(qū)保蓮安部門。圣狡擊集中控制盒藝具有緊急呼移救功能,有棋緊急情況發(fā)奮生時,業(yè)主老按動緊急呼煙救按鍵通知嚷物業(yè)和保安負部門采取緊交急措施。魄輔（七）站友好的人機蠅界面日樹費集中控制盒稻的可視對講暑顯示屏除顯憤示訪可圖像墳外還可用子留交字顯示,毅以漢字方式言與用戶進行玩交流并配以局簡單的語音踢提示。瓣曾（八）樣分級密碼操啄作須畢蚊集中控制盒川的操作分三戲級密碼進行餓控制,不同沫級別的操作弓權限各不相柱同。風（九）轎集中控制盒方的通訊瓣疊逝集中控制盒理的通訊采用蟻直接連接樓拔中的綜合布運線然后進入者小區(qū)通訊主暑干的方其通份訊協(xié)議采用搬標準的TC任PllP協(xié)醉議,這種方神式保證了集黎中控制盒通捐訊的開放,稅高速和信息蠻量,也保證盆了集中控制撕盒的功能實腹現(xiàn)。設擔四、信息網屬絡系統(tǒng)扔負小區(qū)信息網爽絡系統(tǒng)工程播的建設總目賞標和規(guī)劃如扒下:醫(yī)婦建成小區(qū)網結絡系統(tǒng),為栽小區(qū)提供公易用設備管理涼、物業(yè)管理鞋、房屋智能堤管理及安防爺系統(tǒng)的信息手基礎設施和摔運行環(huán)境。序垮在物業(yè)管理朱處建成網絡仆中心,實現(xiàn)描網絡運行中鵲心(N0C斗)和網絡信簽息中心(N馬1C)?；榍唤⑸鐓^(qū)運影行中心、物泥業(yè)管理系統(tǒng)肝,實行有效服的社區(qū)管理捎、物業(yè)管理凍、安全管理謝、計費管理陷等。歐往建立以信息搏交換、信息勒發(fā)布和查詢害應用為主的偷計算機網絡幼應用基礎環(huán)煙境,為滿足寄住戶間信息珍交流、物業(yè)疤公司的管理殿等提供先進忽的支持手段椅。通過網絡胞中心連接l分ntern窮et網,滿病足小區(qū)住戶芝獲取豐富信結息的追求。肉離提供PPP油接入服務,漸為遠在異地券的住戶同小蘇區(qū)的溝通或理上網服務提所供方便。黨續(xù)網絡主干選節(jié)用較為先進鉗的千兆以太痛網/ATM但網絡技術,掌滿足目前/寇未來應用對腫帶寬的求。煤四、到提供到住戶山的10/1逐00M獨享命帶寬。腦肆伏小區(qū)社區(qū)網尋絡系統(tǒng)工程弊網絡系統(tǒng)的靜總體結構包磁括如下的部男分：燭勇（一）莫主干網夠懷芽社區(qū)網絡系及統(tǒng)工程主干關網是數據信深息流動的動籃脈,同時擔掏負著信息流剩動的總調度雷任務。主干搭網從功能上刻來看包括四毒個方面:恐勁為子網間互魯聯(lián)提供高速陶路由,實現(xiàn)鳥核心高速路酒由交換。深哭連接全網共跨享的高性能接服務器,如釀VOD、l喪ntran神et服務器蘭。卸尤實現(xiàn)全網的粥系統(tǒng)管理和匆安全管理。況禾實現(xiàn)國際互界聯(lián)網絡的連呈接,撥號接千入。岡維（二）盟遠程訪問千綢域遠程訪問提橡供撥號境訪問功能,盟使得異地住胳戶也可以訪井問社區(qū)網絡疾系統(tǒng)。遠程銀工作站通過哭撥號接入,車采用點對點嫁的協(xié)議。捎說（三）嶄INTER咬NET接入巷固毒社區(qū)網絡實早現(xiàn)與其它網主絡的互聯(lián),蠢使信息交換騰的范圍擴展炸到整個in拋terne訴t上。增扶（四）筍子網芒摟反小區(qū)的網絡累不僅為用戶美提供服務,砍同時還連接期著公用設備陜管理、房屋箏智能管理和守安防系統(tǒng),晚所以從邏輯拌上即可劃分喚為這四個子楊網。雪繳（五）裳工作組蜘嶄典在各子網下凍連接的個體箭或個體群組筍成了工作組戲。理第七章極日常物業(yè)服浴務管理措施柳（一）日常膜管理工作纏請義1、日常管廉理工作的內療容飲證（1）物業(yè)淋管理區(qū)的安玻全保衛(wèi)、清業(yè)潔、綠化及做消防;壞報（2）房屋隔及建筑的公街共部分、機夢電設備、公湖共配套設施旨的維修、管考理;糧榮（3）住戶殼裝修管理；冰海（4）車輛獨管理；乓聞（5）客戶雨檔案管理；腐不2、安全保斥衛(wèi)聰巡（1）向當給地有關部門所了解物業(yè)管梢理區(qū)可能存膠在的治安問米題，制定治儉安案件發(fā)生糊率控制標準毀；這蛾（2）制定燈物業(yè)管理區(qū)竹治安管理條撲例，保安員頂崗位職責及柏保安工作作祝業(yè)流程；謠湖3、清潔綠性化鎮(zhèn)貓（1）根據呼物業(yè)管理區(qū)受的房屋、公托共場所及配番套設備的特豆點、制定清慣潔保潔率；堆陶（2）制定丟物業(yè)管理區(qū)億清潔衛(wèi)主管亡理條例、保笛潔員崗位職奔責及保潔工朽作作業(yè)流程迅；霧燕（3）制定朗物業(yè)管理區(qū)殘綠化完好率掃標準及綠化示管理規(guī)定；烤董（4）明確根綠化人員的守管理規(guī)定、爽崗位職責及障作業(yè)流程；往閱4、消防乒菜（1）向當遞地有關部門枝了解物業(yè)管郵理區(qū)可能存書在的消防隱?；?、制定消湊防設備、設而備完善率及慮火災發(fā)生控那制率的標準球；糟干（2）制定尺物業(yè)管理區(qū)純消防管理條剪例及消防工觀作內容、明籠確責任人；及屆（3）制定蔑消防設備、攤設備的管理葵、維護、使叉用規(guī)定及作制業(yè)流程、確沉保消防系統(tǒng)意符合國家規(guī)蘇定要求；獄銅5、水、電橡設備的管理擱、維護那箏（1）了解裂有關水、電牌設備可能出格現(xiàn)的問題或壤存在的事故錄隱患，制定暗水、電設備宗的故障率、帝維修及時率讀和合格率控軌制標準；晝瓶（2）制定葬水、電設備炮的使用和維罩護條例及作踩業(yè)流程，以睜保證其達到宰應有的性能鎮(zhèn)標準；薄賢（3）制定恥水、電設備就維護人員的魚管理規(guī)定及叢崗位職責；怕票6、房屋及絡建筑公共部六分、公共配疲套設施的維騎護、管理暗尋（1）了解艇物業(yè)管理區(qū)分內房屋及建費筑公共部分侮、公共配套歸設施可能存羞在的問題及彎事故隱患率耽，制定相應問解投的完好率、濃維修及時率熱及驗收合格咸率指標；凝灰（2）制定撲房屋及建筑名公共部分、縣公共配套設玩施的使用及牽管理規(guī)定；壇撒（3）制定求房屋及公共誤配套設施維帝護人員的管憤理條例、崗械位職責及作迎業(yè)流程；介己（4）業(yè)主堤自行出租的臣房屋或公共陰配套設施，轟物業(yè)管理公螺司必須要求商業(yè)主按照當舟地政府的有另關規(guī)定完善促相應的手續(xù)蹦，并制定對母承租人的管蒼理規(guī)定。綠洪7、住戶裝凍修管理腹你（1）制定澆住戶裝修管抱理規(guī)定，明誓確裝修范圍差、時間、垃拔圾的處理及著裝修人員的負管理，完善晝裝修申報手描續(xù)；灑拆（2）建立斗裝修檢查監(jiān)駐督制度，明腸確責任人，武以確保房屋爽結構、小區(qū)序消防、防盜屯安全及環(huán)境家衛(wèi)生不受影訂響；叛象8、車輛管反理訓尤（1）車輛垂管理包括機熄動車及非機鏡動車的管理數；拌名（2）制定目物業(yè)管理區(qū)烈內車輛的進璃出、停放和扎行駛的管理援規(guī)定，明確掀責任碑糠人的崗位職妨責及作業(yè)流誠程；乳緞（3）制定舟停車場、自接行車棚的完豪好率、維修壞及時率和合塞格率標準。娃候9、客戶檔雪案管理古贈（1）客戶說檔案包括與錄客戶有關的怖各類入住資指料、申請表劍格、維修記捉錄、合同、違協(xié)議、收費胃記錄；謝柴（2）建立向客戶檔案的剝管理規(guī)定，慚明確責任人必的崗位職責蜂及作業(yè)流程俊。踏詠（二）與業(yè)憂主日常溝通管哀邁1、與業(yè)主姥的日常溝通因包括以下形蹄式和內容：割捐（1）通過綠、信函擇、張貼公布譯及面對面等生形式處理各智項與客戶有違關的事務；變敵（2）通過招登門或約見慶的形式，定良期或不定期辜拜訪客戶；善五（3）通過丹組織專題或抓系列活動，頭開展社區(qū)文從化活動；鑰塵（4）應邀崗參加或列席士業(yè)主大會或已業(yè)主代表大闖會。汁望擾2、物業(yè)管叉理公司的高魄層管理人員釣應高度重視刃與業(yè)主的日予常溝通，保鬼持與每一業(yè)大主的良好關何系。泥鮮輸3、如遇業(yè)掌主發(fā)生違背鄙管理規(guī)定或驗發(fā)生其他不鴨愉快事件時視，物業(yè)管理鑒公司必須堅愈持不采取任愿何制裁性的派措施，而應孕通過正面協(xié)名調直至尋求悔法律援助。傻性（三）處理皮客戶投訴盾招振1、物業(yè)管律理公司應遵歌循公司的經遷營原則，規(guī)灣范客戶投訴鍋的處理流程設；撫飲（1）接到原投訴時，首凈先要假定我稀們的工作存飯在問題；偶墻（2）出現(xiàn)跨投訴，一定壘要及時向上攻反映信息；忍憲（3）面對濕重大的投訴再問題，第一共負責人要親位自處理；栽別（4）在滿餅足客戶的要協(xié)求時，應遵狼循公司的經撫營原則辦事肢。減膝（5）物業(yè)造管理公司應私及時分析、盾總結客戶投文訴的案例，裹并列入崗位習培訓的教材銳中。餅致（四）營造爺社區(qū)文化逐燈1、社區(qū)文積化包括社區(qū)虧文化氛圍和預社區(qū)文化活撲動兩方面。撞社區(qū)文化活謙動促進社區(qū)紅文化氛圍的愛形成；社區(qū)侍文化氛圍又海促使社區(qū)文骨化活動層次桌的提高和住另戶業(yè)余生活戲的豐富。鉗椒2、物業(yè)管矮理公司應把絨營造社區(qū)文頸化的工作列逗入日常工作梢日程并加以典重視。幼倘3、社區(qū)文憶化氛圍主要伙體現(xiàn)在以下佩方面：秀活（1）物業(yè)踢管理區(qū)的整誼體精神風貌恩；層雁（2）家庭粉的生活方式臥；劫催（3）住戶嬸的鄰居關系膨；斜游