長沙開福區(qū)調(diào)研報告書

長沙開福區(qū)（四方坪）調(diào)研

報告書知本.動力廣告有限公司 3第一章：總體調(diào)研概況 4第二章長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 8第三章長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

19第四章長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析 25第五章 重點競爭對手分析 26第六章 四季美景規(guī)劃建議 35附 40附 44附 46前百2004年2004年4月25號至2004年5月25號，30天來我們項目組相關人員8人共出動330余人次，詳細調(diào)查了長沙市北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊共計18個樓盤的銷售推廣情況。經(jīng)過周密的樓盤走訪、市場考察、資料收集、分析整理等調(diào)研工作，參照項目規(guī)模、樓盤類型、項目所在地、推廣周期、主訴求定位、開發(fā)商綜合實力、主力消費群等綜合考評指標，得出以下3個樓盤對“四季美景”的推廣銷售存在借鑒價值或形成沖擊，列為競爭對手深入調(diào)研對象，分別為：左岸春天、時代先鋒、科院。由于時間倉促及調(diào)研渠道有限等方面原因，或是部分競爭樓盤仍處于項目籌備階段，資料或有缺失、不盡詳實，我們將在推廣期后續(xù)市場調(diào)研中予以追蹤、補完。調(diào)查是市場策略研究的前期階段，我們將策略建立在調(diào)查的基礎之上，通過對大量的調(diào)查資料進行統(tǒng)籌分析、研究整理，并結合項目現(xiàn)狀對競爭項目進行重點分析。我們以市場真實數(shù)據(jù)、信息為基礎，順應長沙房產(chǎn)大勢，所有調(diào)研內(nèi)容皆圍繞四季美景有針對性地展開?！爸褐?百戰(zhàn)不殆”，唯有通過深度剖析長沙房產(chǎn)動態(tài),充分認識自身利弊，方能游刃有余地引領市場潮流。第一章：總體調(diào)研概況一、調(diào)查目的四季美景位于長沙市的北區(qū)四方坪板塊，而長沙素有“南帝北丐”之稱，即北城區(qū)的人氣和經(jīng)濟繁榮程度要遠遠低于南城區(qū)，從房地產(chǎn)項目來看，除經(jīng)濟適用房以外，目前北區(qū)還沒有特別成功的較大規(guī)模住宅項目。而隨著最近幾年長沙市房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫，競爭隨之加劇，為了盡量減少項目開發(fā)的風險程度，在前期有必要進行深入準確的市場調(diào)查，以達到以下幾個目的：1、全面了解長沙北城區(qū)尤其是開福區(qū)中的四方坪板塊房地產(chǎn)市場整體狀況，以明確本項目的開發(fā)背景及市場發(fā)展趨勢；2、了解競爭性樓盤的現(xiàn)狀及動態(tài)，為制定本項目的營銷策略提供依據(jù)；3、了解消費者對北區(qū)存在偏見的根本原因，規(guī)避項目所在區(qū)域給開發(fā)帶來的不利因素，為本項目的規(guī)劃設計提供依據(jù)；4、了解目標消費群的特征及其購買需求，為本項目定位、推廣傳播提供依據(jù)。二、調(diào)查內(nèi)容（一）長沙市住宅市場概況長沙市區(qū)域概況長沙經(jīng)濟發(fā)展概況長沙住宅市場特點長沙住宅市場的發(fā)展趨勢（二）開福區(qū)市場概況開福區(qū)概況開福區(qū)住宅供應與成交情況（三）四方坪市場概況1、四方坪概況2、四方坪住宅供應與成交情（四）競爭性樓盤狀況競爭性樓盤界定①大型樓盤②同類型樓盤③同區(qū)域樓盤調(diào)查內(nèi)容①同類樓盤開發(fā)小區(qū)數(shù)量、樓盤檔次、總建筑面積、住宅單元總量、現(xiàn)有供應量分析；②同類樓盤特點（售價與銷售率、銷售與賣點、戶型面積、規(guī)劃與建筑設計特點）；③預計未來幾年住宅供應總量、單元套數(shù)、已開發(fā)物業(yè)的后續(xù)供應量；④周邊主要競爭對手占地面積、總建筑面積、住宅面積、套數(shù)；⑤同類樓盤現(xiàn)時住宅推出平均銷售率、成交量最大的單元面積；⑥同類樓盤現(xiàn)時價格幅度；⑦未來的住宅供應量增幅、市場承接力、競爭情況。（五）目標客戶及其需求特點目標客戶界定①有一定經(jīng)濟實力②認可郊區(qū)置業(yè)③認可運動地產(chǎn)調(diào)查范圍①中、高檔小區(qū)②政府機關的宿舍③效益好的企事業(yè)單位宿舍調(diào)查內(nèi)容①目標客戶區(qū)域分布；②目標客戶的特征描述；③目標客戶對項目所在區(qū)域的看法；④目標客戶對運動概念的偏好程度，以及喜歡何種形式的運動項目；⑤目標客戶對居住環(huán)境及配套設計的要求；⑥目標客戶對戶型面積及室內(nèi)功能布置的要求；⑦目標客戶購房能接受的價位；⑧影響目標客戶購房的決定因素。三、調(diào)查對象及途徑（二）競爭性樓盤調(diào)查競爭性樓盤的資料主要通過國土局、規(guī)劃局、規(guī)劃設計院、建筑設計公司、計委、房地產(chǎn)媒體記者、房地產(chǎn)企業(yè)負責人等途徑獲得。（三）目標客戶對目標客戶的調(diào)查主要對調(diào)查范圍內(nèi)的住戶進行入戶深度訪問。第二章長沙市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、二00三年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及分析（數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所）近幾年來，長沙房地產(chǎn)市場伴隨國民經(jīng)濟的快速增長，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的勢頭。二00三年，其加速發(fā)展的態(tài)勢更趨明顯，市場表現(xiàn)更為活躍。二00三年長沙房地產(chǎn)市場基本情況如下：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，占固定資產(chǎn)投資比重加大2003年，長沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，與去年同期相比增長%，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資首次超過了100億元。占固定資產(chǎn)投資比重的1/4強。2、商品房供、銷兩旺，銷售價格穩(wěn)中有升從商品房供應情況來看，伴隨房地產(chǎn)開發(fā)的強力增長，房地產(chǎn)施、竣工面積同步上揚，截止2003年H月，長沙市房屋施工面積達萬m2,竣工房屋面積萬m2,分別比去年同期增長%和％。從商品房預售情況來看，2003年，全市共有155個企業(yè)的887棟商品房上市預售，批準預售總建筑面積為萬m2,較去年同期增長％。其中批準預售的住宅面積為萬m2,占商品房開發(fā)比重的％，商品房供應量較為充足。從銷售情況來看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面積萬m2,成交金額億元，分別比去年同期增長%、%和％，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場供、求兩旺。從商品房銷售價格來看，2003年全市商品房銷售均價為2468元/平方米，同比增長％,其中商品住房銷售均價為2222元/m2,比去年同期增長％,商品房價格在2002年略有下跌的基礎上穩(wěn)步回升，商品房價格基本保持穩(wěn)定。3、二手房交易放量增長，住房二級市場被激活2003年，全市共辦理二手房交易9189起，成交面積萬m2,成交金額億元，分別比去年同期增長％、％和％。其中，房改房成交4263套，成交面積萬m2,成交金額億元，分別比去年同期增長％、％和％。長沙市二手房交易量在60萬由2左右維持了五年之后，終于實現(xiàn)了突破，達到118萬m2,增長近一倍。我市住房二級市場經(jīng)過多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月我市出臺“長沙市人民政府關于進一步搞活房地產(chǎn)市場若干意見”（市政府58號文）的具體措施的作用下，市場被迅速激活。4、房地產(chǎn)抵押登記保持較高增幅，金融業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)提供有力保障2003年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記29757起，抵押貸款面積萬m，抵押權利價值億元，比去年同期增長%、％和％。其中，個人住房抵押登記28078起，個人住房抵押貸款面積萬m2,個人住房抵押權利價值億元，分別比去年同期增長%、％和％。房地產(chǎn)抵押貸款連續(xù)六年保持了強勁增幅，尤其是直接用于個人消費的個人住房抵押貸款，成交起數(shù)，從98年的613起至2003年的28078起，六年間增長了45倍。消費者的消費觀念發(fā)生了根本的變化，國家啟動內(nèi)需，拉動消費的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實現(xiàn)，金融業(yè)同時也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。5、城市房屋拆遷力度不減，刺激了房屋有效需求的增長2003年，全市共動遷居民5056戶，拆遷房屋面積萬m2,分別比去年增長％和％。其中，拆遷住宅面積萬而，比去年同期增長％。2003年，雖然長沙已基本實現(xiàn)“三個大變樣”的城市建設總目標，但城市房屋拆遷工作仍在大力推進，新一輪城市建設正在有序的展開。城市房屋拆遷工作直接拉動了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎設施建設，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻。6、經(jīng)濟適用住房建設全面得到調(diào)控，商品房市場結構更趨合理2003年，全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)建設共完成投資億元，開工房屋面積萬m2,竣工面積萬m2,分別比去年同期下降%、％和％。從年初開始，長沙市人民政府堅決停止了公務員住宅小區(qū)建設，控制了經(jīng)濟適用房建設規(guī)模，經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模全面壓縮，經(jīng)濟適用房占新增商品房開發(fā)量的比重由調(diào)控前的接近50%到調(diào)控后的20%左右，使商品房市場結構趨于合理。經(jīng)濟適用住房大規(guī)模開發(fā)對商品房市場的影響基本消除。以上幾個方面充分說明，2003年長沙房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了快速增長的格局，各主要指標大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋施工面積、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地產(chǎn)抵押貸款等指標均達到歷史最高水平。1998年以來，長沙房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)六年保持了高速增長的態(tài)勢，究其原因，主要有以下幾點：1、從產(chǎn)業(yè)投入角度分析長沙市近幾年來經(jīng)濟總量持續(xù)高速增長，GDP保持二倍數(shù)的增長，對房地產(chǎn)業(yè)的投入不斷加大。98年至2003年11月，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，占全市固定資產(chǎn)投資的1/4。特別是2000年以來，長沙市實施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎設施建設得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。從市場角度分析——從購房能力分析，伴隨長沙經(jīng)濟的增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，長沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，增幅達％。而近幾年長沙的房價較為穩(wěn)定，這使得市民的住房購買能力大為提高，個人購買商品房占市場總銷量的94%?！獜耐顿Y角度分析，由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求，長沙目前通過按揭貸款購買商品房的比率為％。據(jù)長沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計，投資型置業(yè)者在購買各類商品房中的比重為：商品住房為％、寫字樓為40%、商業(yè)用房為％。——從消費結構分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念也發(fā)生了明顯的變化。改善型住房的需求較為明顯，人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念。長沙住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長沙人均居住水平迅速提高。至2003年，長沙人均居住建筑面積達近。——從需求關系分析，隨著長沙城市化進程的加快，新增城市人口增幅較大。從1998年到2002年末，長沙市凈增城市人口萬人（含自然增長和機械增長），每年平均增長萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，長沙市每年因人口增長而拉動住房需求將達到120萬而（按目前我市人均居住建筑面積為近計算）。實際上2002年長沙市凈增城市人口為萬人，這一理想需求將達到180萬近。另外，城市外來人口的購買需求也不容忽視，據(jù)統(tǒng)計，長沙市目前外來人口購房的比重為15%左右，這部分人群也直接拉動了商品房需求的增長。3、從政策角度分析——從宏觀政策環(huán)境分析，一是國家把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，加大對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度。二是國家將啟動消費、拉動內(nèi)需作為國民經(jīng)濟增長的重要舉措，采取各種政策和措施，大力發(fā)展和啟動住宅消費。三是深化住房制度改革，徹底停止了住房實物分配制度，全面推進住房商品化，市場化的進程。四是通過推進經(jīng)濟適用房及廉租房建設，保障中、低收入家庭的住房需求。五是先后出臺了旨在依靠科技進步，提高住房質(zhì)量的一系列標準體系，實施了小康住宅和康居工程試點，為長沙房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境。——從長沙的政策環(huán)境分析，近幾年來長沙市人民政府十分注重對房地產(chǎn)市場的培育，注重政策的引導，在先后出臺了外地人購房入戶、取消房改房上市審批、簡化辦事程序、降低交易成本、允許經(jīng)濟適用房上市等一系列政策措施的基礎上，2003年10月又出臺了長政發(fā)[2003]58號文件“長沙市人民政府關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見”，進一步放寬政策。主要措施有擴大公房出售范圍；積極妥善處理了產(chǎn)權發(fā)證中的歷史遺留問題；進一步降低和調(diào)整商品房和二手房交易契稅（二手房契稅降為1%）;提高公積金貸款額度，加快住房貨幣化進程；堅決停止公務員小區(qū)建設，控制經(jīng)濟適用房建設規(guī)模等等。每一條政策和措施都具有極強的操作性，極大的激活了潛在的消費群。2003年長沙二手房交易的放量增長和經(jīng)濟適用住房建設規(guī)模的全面回落，充分顯示了政府運用了市場機制宏觀調(diào)控市場，運用了政策杠桿引導長沙房地產(chǎn)市場健康、有序發(fā)展的能力。2004年市委市政府確定為改革發(fā)展年，提出了要“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”，全力推進城市化進程。未來三年，我市將圍繞加快發(fā)展，實現(xiàn)全面小康的總目標，以科學的發(fā)展觀為統(tǒng)攬，以“一洲兩岸，六橋三環(huán)，打通出口，開發(fā)新區(qū)”，加快小城鎮(zhèn)建設為重點，堅持以人為本，高起點、高標準、高質(zhì)量、高效益規(guī)劃、建設、管理、經(jīng)營城市，到2006年，城市化水平達56%,城區(qū)綠化率為33%,城市綠化覆蓋率達40%,人均公共綠地面積平方米，人均住宅建筑面積27平方米，人均道路面積平方米，要全面完成“一江兩岸一洲”濱水區(qū)的建設，全面完成“六橋三環(huán)”，城區(qū)環(huán)保綠化達標，完成棚戶區(qū)改造和農(nóng)民進城務工廉租房建設，完成歷史區(qū)街的保護和維修等重點工程，到2006年全市控制性詳規(guī)覆蓋總面積達到400平方公里。我市近期發(fā)展目標已經(jīng)明確，長遠發(fā)展藍圖已經(jīng)繪就，市委市政府的決策和去年國務院的18號文件和市人民政府的58號文件，給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來了更加廣闊的可持續(xù)發(fā)展空間。2004年，長沙房地產(chǎn)市場仍將在投資與需求的雙向拉動下，在政府宏觀政策的調(diào)控與引導下，堅持住房市場化的基本方向，不斷完善市場體系；堅持以需求為導向，不斷調(diào)整供應結構；繼續(xù)完善住房一級市場，搞活住房二級市場，培育住房梯級消費觀念，增強和帶動居民住房消費的積極性；進一步規(guī)范市場服務行為，發(fā)揮房地產(chǎn)中介服務的作用，確保我市房地產(chǎn)市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定，努力促進全市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。二、2004年一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析（數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)交易管理所）2004年，作為市委市政府確定的改革發(fā)展年，在“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”目標的鼓舞下，我市城市建設穩(wěn)步推進。我市房地產(chǎn)業(yè)也緊緊抓住這一發(fā)展機遇，繼續(xù)加大投資力度，進一步加強了對房地產(chǎn)二、三級市場的引導和培育，2004年一季度我市房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個特點：1、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，房屋建設速度加快2004年一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資億元，比去年同期增長％。房屋施工面積萬平方米，竣工面積萬平方米，分別比去年同期增長%和％。房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增幅較大。由于3月1日起執(zhí)行的市政府89號令《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》中規(guī)定“取得商品房預售許可證必須要符合：房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層，并已確定施工進度和竣工交付日期”的條件，提高了商品房預售的門檻，致使一部分開發(fā)商為了早日實現(xiàn)商品房預售，加快了商品房施工的速度，使我市一季度商品房竣工面積加大。2、商品房上市量繼續(xù)擴容，非住宅商品房比重加大2004年一季度，全市共有203棟商品房被批準上市，批準預售總建筑面積為萬平方米，其中住宅面積為萬平方米，分別比去年同期增長%和％。上市量比去年同期凈增萬平方米，增速較快，我市商品房市場繼續(xù)擴容。在批準預售商品房中，住宅占總上市量的比重為％，比去年同期下降個百分點。非住宅商品房的建設比重有所增加。隨著我市居民可支配收入的進一步增長，消費者對房地產(chǎn)投資的熱情也將進一步提高。同時，長沙作為省會城市，有著良好的商業(yè)基礎，長沙市的商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場和商業(yè)從業(yè)人數(shù)位居全國超過百萬人口城市的第七位，商業(yè)氛圍較好，隨著我市城市化進程的加快，門面和寫字樓等經(jīng)營性用房也將會順應市場需求，其建設比重有進一步增加之勢。3、商品房交易持續(xù)升溫，市場需求較為旺盛2004年一季度，全市共辦理商品房交易8623起、成交面積萬平方米、成交金額億元。其中商品房期房成交6129起、成交面積萬平方米、成交金額億元，分別比去年同期增長%、％和％。房地產(chǎn)市場保持了較為旺盛的需求。在市場有效需求不斷提高的同時，我市房地產(chǎn)開發(fā)的整體水平也得到了提升。房地產(chǎn)投資日趨于理性，房地產(chǎn)開發(fā)商越來越注重通過樓盤品質(zhì)打造，提供全方位誠信服務，來鑄就自身的品牌，在激烈的市場競爭中贏得市場。4、二手房交易活躍，政策促進作用顯著2004年一季度，全市共辦理二手房交易2665戶、成交面積萬平方米、成交金額億元，分別比去年同期增長％、%和%。其中房改房上市成交1471戶、成交面積萬平方米、成交金額億元，分別比去年同期增長％、％和％。二手房成交面積比去年同期增長兩倍多，交易量翻番。我市住房二級市場日益活躍。我市二手房交易量迅速的放大，是在多重利好因素的綜合作用下產(chǎn)生的：首先，二手房市場的活躍主要得益于政府對住房二級市場的精心培育和具體政策的指導。近年來，國家先后出臺了一系列的政策，啟動住房消費，培育住房二級市場。我市也于去年年底出臺了58號文件（長沙市人民政府關于進一步搞活房地產(chǎn)市場的若干意見），并于今年年初出臺了長沙市房地產(chǎn)交易管理辦法，從簡化二手房交易手續(xù)、降低稅費、加強配套服務，規(guī)范交易行為等方面放寬政策，直接刺激和促進了二手房市場的活躍。其次，二手房主要集中于市中心，交通便利，生活設施齊全，總價較低，易于出租和出售，對于那些經(jīng)濟實力不強又急需改善居住條件和購買房地產(chǎn)用于保值增值的投資者極具吸引力。其三，居民住房消費能力的提高將促使一部分人采用“以舊換新，以小換大”的方式不斷改善居住條件，形成住房梯級消費模式，加速二手房的流通。其四，金融機構對二手房按揭支持力度的加大以及中介服務的日益規(guī)范和完善，也將進一步推動住房二級市場的活躍。因此，我市住房二級市場在上述利好因素的持續(xù)作用下，在今后較長一段時間內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度。5、房地產(chǎn)抵押登記業(yè)務量繼續(xù)增大，個人住房抵押貸款增幅趨緩2004年一季度，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記7377起，抵押面積萬平方米，抵押金額億元，分別比去年同期增長%、％和％。其中個人住房抵押貸款6965起，抵押面積萬平方米，抵押金額億元，分別比去年同期增長%、％和％。房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務在業(yè)務總量增長的同時，出現(xiàn)了一個較為顯著的特點：增幅趨緩，特別是個人住房抵押貸款中的抵押金額出現(xiàn)了我市自開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務以來的首次負增長。從房地產(chǎn)抵押登記面積來分析，1998年—2003年我市個人住房抵押登記面積年均增幅為%，一季度下降了134個百分點。個人住房抵押貸款增幅的快速下降，主要有兩個因素：一是我市個人住房抵押貸款經(jīng)過六年高速增長，市場容量已經(jīng)達到了一定水平，需要進行一定程度的調(diào)整。二是受央行“121”號文件的影響，銀行加強了對個貸風險的防范，提高了貸款條件，放貸速度趨緩。6、舊城改造力度減弱，新區(qū)建設速度加快2004年一季度，全市共拆遷房屋1034戶，拆遷房屋面積萬平方米，拆遷面積較去年同期下降了％，其中拆遷住宅面積萬平方米，較去年同期增長了％。隨著我市“一年一個樣，三年大變樣”舊城改造目標的實現(xiàn)，今后我市舊城改造將在局部進行，城市房屋拆遷量將呈下降趨勢。隨著我市“大干新三年，再創(chuàng)新輝煌”序幕的拉開，我市城市建設的重心將轉向新城區(qū)的建設和開發(fā)，今后十年，我市將投入1000億元，努力把長沙建設成為“國家級生態(tài)城市”?？v觀2004年一季度我市房地產(chǎn)市場總體運行是理性的、健康的、平穩(wěn)的，保持了一個良好發(fā)展開局。隨著我市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城市化進程的加快，以及居民收入水平的提高，我們有理由相信，2004年二季度我市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢，將發(fā)展的更好、更快。通過以上數(shù)據(jù)，結合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結論：1、長沙市2003年商品房均價約為2450元/平米，在全國省會城市中房價相對很低，甚至比南昌、合肥還低，另一方面這幾年長沙城市發(fā)展很迅速，因而房地產(chǎn)發(fā)展空間很大。2、長沙是個典型的消費型城市，城市居民在娛樂、休閑、餐飲以及交通方面的花費比重較大，住房消費比重相對較低。3、去年長沙對商品房和二手房交易稅費都有了很大的減免，市場交易漸漸開始活躍。4、眾多外地知名開發(fā)商如陽光100、美聯(lián)置業(yè)、奧園、綠城、南都、中天、香港國中等紛紛看準長沙市場上馬地產(chǎn)項目。5、目前長沙的高素質(zhì)樓盤較少，與沿海發(fā)達城市比較而言有一定的差距也給了長沙房地產(chǎn)市場很大的發(fā)展機遇。6、最近由于很多地區(qū)投資過熱，物價上漲較快，政府加大了宏觀調(diào)控的力度，提高了鋼材、水泥、電解鋁、房地產(chǎn)四大行業(yè)的貸款門檻。使得一大批實力有限，過于依賴銀行貸款的中小房地產(chǎn)企業(yè)遇到了一定的融資困難，市場將會出現(xiàn)比較殘酷的優(yōu)勝劣汰。7、長沙市目前的主要發(fā)展方向是東擴南移，人民東路、體育新城、省政府以及河西南大橋板塊以及河東湘江濱水帶等已成為房產(chǎn)商投資熱土。8、目前長沙別墅用地由于受到審批限制，市場出現(xiàn)了一些供不應求，今后兩年高素質(zhì)的別墅項目將會有很好的發(fā)展前景。9、在長沙地產(chǎn)屆到目前為止仍未形成多大的品牌效應，即便是所謂的本土略微有名的華盛、創(chuàng)遠、順天、金海林等開發(fā)商開發(fā)的項目在長沙的市場占有比重也十分有限。注（長房是個例外）10、2004年長沙迎來了商業(yè)地產(chǎn)年，王府井、銅鑼灣、國中星城、中南汽車世界二期、安居樂家居建材廣場、運達國際商業(yè)廣場、坡子街以及即將揭開神秘面紗的中天廣場、新外灘、德勝商業(yè)廣場等項目個個摩拳擦掌，激烈競爭由此展開。三、銷售推廣調(diào)研分析根據(jù)長沙樓市的調(diào)研走訪及《瀟湘晨報》地產(chǎn)信息資料，我們總結了以下銷售特征：1、通過對有購買意向的潛在消費者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，長沙市住房消費市場的潛在購買者年齡開始呈現(xiàn)出走小趨勢。原本占據(jù)主流消費市場的長沙市民年齡在26歲―35歲，今年開始演變成為25歲以下與26歲―30歲的消費群體。調(diào)查表明，潛在購買意向的受訪者中26歲―30歲年齡層占36%,25歲以下年齡層占33%,躍居第二位，較為充分地體現(xiàn)了需求市場的活躍。同時，購買主體的年輕化對于樓市產(chǎn)品的多樣性要求也將更高，對于一些新理念和創(chuàng)新產(chǎn)品接受程度也將提高不少。2、數(shù)據(jù)表明，長沙市潛在購買群體的理想購買價位集中在總價10.1萬一25萬元。長沙市2003年商品房平均價格為2222元/平方米，消費者的理想價格與市場仍存在一定差距。從這次調(diào)查來看，認為理想價位在15.1萬一20萬元的消費者最多，占受訪者的28%,其次是認為理想價位在10.1萬一15萬元的消費者，占總數(shù)的20%,而期望值在20.1萬一25萬元的消費者也占到了18%。由此可見，10萬一25萬元的樓盤是消費者所能承受的心理預期。3、調(diào)查顯示，選擇三房兩廳的受訪者高達54%；其次是選擇兩房兩廳的受訪者，占總量的23%；而選擇四房兩廳、五房兩廳及復式單位和一室一廳的受訪者分別為10%、8%和5%。從理想面積來看，潛在購買群體欲購買的戶型主要集中在兩房兩廳和三房兩廳，戶型面積集中在81—140平方米。從調(diào)查數(shù)據(jù)不難看出，81—100平方米的兩房兩廳，100—141平方米的三房兩廳將是未來主流消費市場的重點取向。同時結合消費者所能夠承受的心理預期，可以初步估算出潛在購買群體的購買心理價位是每平方米2000元以內(nèi)，與目前新興片區(qū)的市場價位相比，存在一定落差，反映出消費市場對價格壓縮的期望值較高。4、在這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，住房消費市場的自用考慮比例依然占據(jù)主流，高達87.3%；投資型購房雖較往年有所上升，仍僅占11.6%。消費者在選擇自住住房時，相當青睞擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)。調(diào)查顯示，71%的受訪者在選擇住宅類型時考慮的是擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)，17%的受訪者選擇大型商場上的塔樓住宅，還有12%的消費者表示無所謂。5、同時，數(shù)據(jù)也表明，小高層住宅在潛在購買群體心目中的比重擴大，成為最受青睞的住宅物業(yè)類型。54%的受訪者表示首選小高層住宅；多層依然保持次考慮地位，有28%的受訪者表示考慮購買；選擇高層和別墅的受訪者分別為13%和5%。從調(diào)查來看,擁有少量商業(yè)配套的純住宅小區(qū)是潛在購買群體的重點考慮對象，充分體現(xiàn)出住宅開發(fā)規(guī)?；谋匾裕欢ǔ潭壬戏从沉巳司幼〉娜后w心理需求，這顯然也是未來郊區(qū)物業(yè)大盤開發(fā)的一個利好信息。同時，小高層的觀景度和多層社區(qū)的低密度已成為潛在購買者的重要考慮元素。6、人們在選購住房時，周邊環(huán)境、交通和物業(yè)管理是最關注的問題。這次調(diào)查的圖表數(shù)據(jù)顯示，長沙市潛在購買者對物業(yè)綜合品質(zhì)的衡量標準主要因素依次是環(huán)境、交通和物業(yè)管理，這說明未來樓盤供應市場的開發(fā)中心有必要考慮住房的社區(qū)居家氛圍營造，郊區(qū)物業(yè)交通狀況的改善，產(chǎn)品售后服務一一物業(yè)管理水平也成為衡量住房綜合品質(zhì)的重要因素。隨著今年消費者入住小區(qū)的數(shù)量增長，物業(yè)管理已經(jīng)成為消費者進行物業(yè)品質(zhì)評判的重要因素，但從關聯(lián)數(shù)據(jù)來看，潛在消費群體對物業(yè)管理服務的重點內(nèi)容分別為保安24小時巡邏、智能防火防盜、四季綠化三個方面，充分體現(xiàn)出目前長沙市民對物業(yè)管理的價值期望還停留在物業(yè)管理的原始狀態(tài)，即安防和園林維護方面。這也表明長沙物業(yè)管理發(fā)展空間巨大，未來的物業(yè)管理公司面臨的問題將是服務意識革新與服務水準的綜合提升。而受訪者對物業(yè)應配備的生活配套持期望值最高的前五位依次是：超市、菜場、銀行、診所、幼兒園。熊克輝認為，在樓盤開發(fā)規(guī)模化的背景下，潛在消費群體對大社區(qū)所應承擔的附加功能亦提出了更高層次的要求，一種新發(fā)展取向日益顯現(xiàn)，造村造鎮(zhèn)式的獨立綜合型生活大社區(qū)將成為未來住宅小區(qū)發(fā)展的目標之一。第三章長沙市開福區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)開發(fā)背景幾年來，長沙北城雖然開發(fā)了一些住宅樓盤，房產(chǎn)商圈了許許多多的地，‘北丐’的印象，卻在人們的記憶中如影隨行。政府“拓北”戰(zhàn)略的實施，為芙蓉北路板塊區(qū)域經(jīng)濟、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了最堅實的平臺：按照拓城規(guī)劃，開福區(qū)新拓展的部分主要由四方新城平方公里，青竹湖外商城12平方公里，新世紀片4平方公里，洪山旅游區(qū)3平方公里，撈霞片13平方公里等組成。今后3年，開福區(qū)將投入109億進行城市建設。五年內(nèi)，開福區(qū)將城區(qū)面積由現(xiàn)有的平方公里拓展為平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番。僅今年上半年，該區(qū)就已投入11個億進行基礎設施建設。目前，區(qū)內(nèi)已形成以展覽館路、黃興北路、湘江大道、湘雅路、芙蓉北路、二環(huán)路、319國道、四方大道、工程兵大道、青竹湖路、高爾夫路等為骨架的“六縱六橫”、四通八達的道路交通網(wǎng)絡。且道路延伸到哪里，城市就建設到哪里。規(guī)劃中的“四城”建設，面積達4.6平方公里的四方新城和面積達12平方公里的青竹湖外商城已形成一定規(guī)模；依托霞凝港和長沙火車北站新址的新港城，其占地1500畝的現(xiàn)代物流配送中心前期工程已經(jīng)啟動；金鷹城也有新發(fā)展。道路網(wǎng)絡和城區(qū)的拓展，為三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的舞臺。商業(yè)方面，該區(qū)緊跟城市發(fā)展步伐，跳過建大市場這個階段，大力發(fā)展以大型超市為主的現(xiàn)代商業(yè)。目前，區(qū)內(nèi)已崛起新一佳、麥德龍、華銀旺和、聯(lián)華、普爾斯馬特、JF聯(lián)合中心等30多家現(xiàn)代大型連鎖超市，形成五一廣場、中山亭、松桂園、伍家?guī)X、四方坪五大新型商務商業(yè)中心。房地產(chǎn)業(yè)方面，總投資4億元的四季花城商住樓一期房已銷售一空，二期工程即將動工；投資2億多元的建鴻達商務大廈預售率達到100%。今年上半年，該區(qū)境內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積達7.2萬平方米，成為該區(qū)成長最快的一個產(chǎn)業(yè)。由此吸引了一批全國知名的大型房地產(chǎn)公司前來投資建房，投資總額已超過20億元，建筑面積達150萬平方米。除了已經(jīng)閃亮登場的千畝大盤金鷹城?圣爵菲斯、江濱玫瑰園外，順天?北國風光、海利?悅秀清城、左岸春天二期、濱江麗園、科大佳園等幾個大盤也正在籌謀出場。創(chuàng)遠房產(chǎn)圈定了3000畝，住宅大盤北城大會師的態(tài)勢已經(jīng)形成了。休閑業(yè)方面，有全省首家已開業(yè)的青竹湖高爾夫球場，投資5000多萬元的華夏拉斯維加斯休閑廣場，中南地區(qū)最大的金馬美食城。境內(nèi)還涌現(xiàn)出各具特色的垂釣中心、“農(nóng)家樂”、休閑山莊100多個。三大產(chǎn)業(yè)“巨龍”的騰起，全面舞活了開福區(qū)的經(jīng)濟。今年上半年，全區(qū)實現(xiàn)GDP12.99億元，同比增長16.5%；社會固定資產(chǎn)投資完成19.28億元，同比增長17.09%；引進外資16.2億元，同比增長178%；地方財政收入17052萬元，實際增長5571萬元，增長率達71.09%。以上各項經(jīng)濟指標，均居全省前列。二、開福區(qū)基本概況開福區(qū)2002年末總人口萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口萬人。全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到億元，在崗職工年平均工資達到12406元。開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，此外，還有30萬平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用。開福區(qū)與其他四個城區(qū)相比，具有城市建設比較滯后、舊城改造任務艱巨、工業(yè)基礎薄弱等軟肋，但有弊也有利，開福區(qū)又具有天然優(yōu)勢明顯、發(fā)展?jié)摿薮蟮膬?yōu)勢：占地188平方公里，是全市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，這給開福區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。止匕外，開福區(qū)還有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的倍。三、樓盤的分布情況：(1)經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房有金帆小區(qū)、四方小區(qū)、廣福園、科大佳園，主要位于城郊結合處，交通較為便利，均價在1250元/面左右。開發(fā)商實力雄厚，一般開發(fā)周期為3年，購房對象以市內(nèi)的拆遷戶、無房戶及周邊低收入家庭，銷售火爆，價格一路飄紅，從開盤價1080元/m2至今，每平方米上漲了200元/m2,銷售率普遍超過80%,大多數(shù)是期房銷售。小區(qū)內(nèi)配套設施較差，房屋建筑外觀大眾化，綠化率高(35%以上)，銷售部外觀包裝一般，銷售員素質(zhì)較差，普遍反應房屋質(zhì)量不好。(2)商品房以烈士公園的湖景和瀏陽河的河景為主，以及以世界之窗、海底世界、廣電中心為主的版塊。開發(fā)商圍繞這些湖景、水景及公園的優(yōu)美環(huán)境，如夢澤園、王府花園、新華聯(lián)家園、左岸春天、圣爵菲斯等高檔別墅、高層電梯洋房。開發(fā)商投入較大，建筑外觀比較漂亮，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，配套設施高檔齊全，戶型設計偏重豪華、高檔，物業(yè)管理完善，銷售現(xiàn)場裝修豪華，銷售員素質(zhì)較高，但因戶型面積過大，戶型設計較為陳舊、無新意，以及價格過高等因素阻礙了銷售進度，戶型以二房二廳、三房二廳銷售情況最好，價格為2600元/m2-4000元/m?左右，有獨立車庫、車位。(3)別墅樓盤以芙蓉路以北延伸線金霞路至撈刀河延線，開發(fā)了一些如：綠色和平墅、江濱玫瑰園、濱江麗園等項目，價格一般在1400?2420元/m2,因其位置偏遠，交通不便，周邊配套設施不全，導致其銷售情況不暢。(4)專業(yè)市場市場以芙蓉北路延線，如：e時代電訊市場、建鴻達現(xiàn)代城等，以優(yōu)越的地理位置，成熟的市場培育，已及投資回報率高做為賣點，吸引了大批的投資客戶。價格在5000?28000元/由2左右，配套設施齊全，物業(yè)管理完善，配有大型停車場。星沙農(nóng)機汽車市場是以經(jīng)營汽車和配件的專業(yè)市場，2002年3月開盤至今，一期600個門面，銷售率100%，二期550個門面，住宅834套，銷售率70%左右。四、銷售情況：從這幾個樓盤來看：開發(fā)規(guī)模比較大，四季花城、雍景園、王府花園都是建筑面積為十萬平米以上的大盤；開發(fā)商較有實力，宣傳力度高；但現(xiàn)場的銷售力度不夠，銷售周期比較長，兩年前開盤的有匯城花園、夢澤園，雍景園、王府花園，其中大戶型在一期銷售良好，例如匯城花園與雍景園的銷售達95%,但從去年起在二期銷售卻明顯受阻?？v觀這幾樓盤發(fā)現(xiàn)最暢銷的為80m2---90m2,總價控制在20—30萬元之間，此戶型銷售率基本達100%。銷售較好的為100m2—14022左右，總價在30-40萬元之間的戶型。滯銷的為150m2以上大面積的戶型，由于總價過高，銷售困難，空置率高。另幾個樓盤以商住樓為主，從火車站附近的錦華時代、日出東方、到八一路的芯都大廈、五一路的亞大時代來看，都是閃亮登場的小面積戶型的商住樓。此類樓盤的特性為：地處黃金地段，面積小，總價不高。以30-80為主，單價為3000元左右，總價在十幾萬到二十幾萬之間。交通方便，商業(yè)氛圍好，配套齊全，成為今年樓市嶄新的亮點。主要客戶群為：依戀都市喧囂的年輕白領階層，22-35歲之間的職業(yè)群體，部分中小型公司駐長辦事處，市內(nèi)人士剩余資金的投資。從這幾個樓盤的銷售情況來看，銷售周期都不長，日出東方1月8日開盤已售40%,亞大時代3月份開盤已售50%,芯都大大廈4月6日開盤，錦華時代計劃月底開盤，銷售勢頭都呈良好?？傮w來說，開福區(qū)城區(qū)面積萬平方公里，人均居住面積，高于全市人均指數(shù)10。46M2。開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。但從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預計今年星城樓市，小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。通過以上數(shù)據(jù)，結合實際走訪調(diào)查情況，我們得出以下市場結論:（1）宏觀規(guī)劃和市政府建設目標的引導：“五年內(nèi)，開福區(qū)的城區(qū)面積將由現(xiàn)有的平方公里拓展為平方公里，實現(xiàn)城區(qū)面積翻一番?！边@是開福區(qū)今年提出的城市建設目標。從今年到2005年的3年內(nèi)，開福區(qū)將投入109億進行城市建設，徹底改善開福區(qū)基礎配套設施落后的現(xiàn)狀。（2）土地后備資源充足：開福區(qū)占地188平方公里，是長沙市面積最大的城區(qū)，其中土地存量占全市城區(qū)的一半以上，有30平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，給開福區(qū)建設現(xiàn)代化新城留下了巨大的想象空間。（3）五大商貿(mào)中心對經(jīng)濟的拉動作用:開福區(qū)精心打造未來的五大商貿(mào)中心，芙蓉北路松桂園中央商務區(qū)（CBD）、黃興北路中山亭商業(yè)購物中心、麗臣廣場批發(fā)商業(yè)中心、四方商貿(mào)中心、青竹湖外商城，匯粹金融、商貿(mào)、辦公、旅游、物流諸多功能實體，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下堅實基礎。（4）開福區(qū)開發(fā)密度較高，總量較大，由于這兩年開發(fā)力度的加大，已改變了開福區(qū)原來為工業(yè)區(qū)環(huán)境差的面貌，成為長沙市高檔住宅區(qū)聚集地，成為部分中產(chǎn)階級的首選熱點。（5）從目前來看，小面積的戶型異軍突起倍受青睞，銷售率非常高，預計今年小戶型將會在一定程度上唱主角，也將出現(xiàn)更多居室面積較小與齊全的功能空間特征的戶型。（6）區(qū)域的整體房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠成熟，開發(fā)較為分散。目前開發(fā)主要集中在四方坪和芙蓉路等城市干道周邊，沒有形成相當規(guī)模的居住區(qū)。（7）地理位置相對較偏，交通、基礎設施相對較為落后等因素抑制了樓盤的銷售，同時也給人們生活帶來諸多不便，形成“南帝北丐”的心理定勢。（8）該區(qū)經(jīng)濟不夠活躍，產(chǎn)業(yè)結構升級過緩，導致市場上的購買力不足。（9）土地開發(fā)拆遷成本高：與其他四個城區(qū)相比，開福區(qū)是一個老工業(yè)區(qū)，舊城改造和新區(qū)拓展任務艱巨，拆遷成本高、難度大，在一定程度上打擊了開發(fā)商的開發(fā)熱情。第四章 長沙市開福區(qū)四方坪地產(chǎn)競爭態(tài)勢分析(1)、四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，整個四方坪品位較低和樓盤價格不高，左岸春天、江濱玫瑰園等項目的市場反應較冷淡可見其受大環(huán)境影響而曲高和寡，項目定位與地塊定位有較大落差。現(xiàn)階段正在打破這個定勢，主要是同地塊各高檔樓盤相互影響、生活圈(生活配套、交通設施)成熟共同提升了板塊的形象和檔次，改變廣大市民的購房置業(yè)觀念。(2)、四方坪地塊及周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城?圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園(暫名)，以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。將成為令人矚目的長沙富人區(qū)，并逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。(3)、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的四方坪大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。(4)、開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠景規(guī)劃很好；大型超市麥德龍也近在咫尺，是業(yè)主便捷生活的有力支持；有150、115、136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進一步完善；這些都有利于四方坪地價提高和品位提升。(5)、四方坪板塊為火星鎮(zhèn)板塊、芙蓉北路板塊和金鷹城板塊交集交匯處，相互影響、生活圈(生活配套、交通設施)成熟共同提升，地塊優(yōu)勢日益突顯。第五章、重點競爭對手分析左岸春天:

（一）、樓盤概況:樓盤名稱左岸春天樓盤地理位置長沙市四方坪四方大道與麥德龍路交匯處的東北角，北臨瀏陽河風光帶，傍水而居，發(fā)展企業(yè)長沙泓信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理中海物業(yè)管理有限公司顧問，湖南錦鴻物業(yè)項目代理長沙金達利建筑咨詢有限公司宣傳口號法式尊邸，人文世家。星城人居之夢。占地面積一期為10萬平米,二期為100畝建筑面積一期為21萬平米，二期為124000平米容積率綠化率%公用建筑面積分攤系數(shù)%（有資料顯示超過20%）得房率90%物業(yè)類型住宅建筑結構框剪規(guī)劃戶數(shù)315戶（一期）、788戶（二期）樓層高度3米公交路線150、603、132、115、801、501、環(huán)線中巴主力戶型一期為二房二廳一衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，四房二廳二衛(wèi)、五房二廳二衛(wèi)（錯層），五房二廳三衛(wèi)（復式）。二期主力戶型為三房二廳戶型面積76?300平方米，其中二期80-120平米中小戶型所占比例達30%建筑高度與層數(shù)多層、小高層（一期為7-16層，二期為12-16層）棟數(shù)一期為21棟，二期為8棟住區(qū)內(nèi)配套設施50000平米藝術園林、5000平方米組團園林、10000平方米中心園林，健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，

網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、400米環(huán)形跑道。住區(qū)周邊配套設施麥德隆超市、四方坪商貿(mào)城、北斗星商廈，國防科大，廣電中心、世界之窗、海底世界。起價一期為2200元/平方米，二期為2450元/平米均價一期為2700元/平方米，二期為2800元/平方米銀行按揭銀行7成20年相關公共措施建筑裝修標準花園：5000平方米組團園林，10000平方米中心園林會所：健身房、棋牌室，乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)號小學：工農(nóng)橋小學幼兒園：雙語幼稚園運動場：網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池、400米環(huán)形跑道外墻：貼高檔象牙白或膚紅色高級?；u內(nèi)墻：高級仿瓷涂料地面：水泥砂漿找平樓梯間：工藝鐵花樓梯扶手，大理石踏步門：入戶實木高級防盜門，戶內(nèi)預留門洞窗：中山威力塑鋼窗陽臺：歐式鐵花欄桿，弧形花園式廚房：水泥砂漿找平，預留上下水道衛(wèi)生間：水泥砂漿找平，預留上下水道空調(diào)位：統(tǒng)一機位及冷凝排水道配套措施電梯：（芬蘭）TONE電視：衛(wèi)星及有線電話：有寬帶網(wǎng)：有液化氣：管道供水：二次供水供電：二次供電安全系統(tǒng)：紅外監(jiān)控，可視對講停車：地下停車注：1、一期中購房客戶60%為本地市民，40%為本省地級市、外省在湘的私營業(yè)主以及韓國、日本等在長工作的外國朋友。2、左岸春天優(yōu)勢為綠化率高、環(huán)境高雅、分攤面積低、配套完善、住戶素質(zhì)高、人車分流、監(jiān)視系統(tǒng)先進。3、二期已進入啟動期（已建5層），將在四月中旬開盤。4、中小戶型太少，偏大的戶型將一些喜歡左岸春天但經(jīng)濟能力有限的人擋在了門外，高端客戶不足對整個樓盤的銷售產(chǎn)生了一定影響。所以二期將摒棄曲高和寡的局面，在戶型和價格方面進行一定調(diào)整，打造叫好又叫座的房子。5、左岸春天舉辦了牡丹藝術節(jié)暨第二屆春之花?嘉年華大型花卉展，整個活動以牡丹花卉展為主題，期間穿插“左岸春天杯”攝影比賽、現(xiàn)場生活秀（含繪畫、咖啡吧展示、西洋樂器演奏、牡丹仙子與你共游左岸）、社區(qū)文化活動（含幼兒早期智力開發(fā)講座和插花藝術講座）、少兒藝術表演、園林藝術論壇等階段營銷活動，取得了不俗成績。（數(shù)據(jù)來源售樓經(jīng)理）（二）、左岸春天樓盤分析：優(yōu)勢：1、左岸春天在170畝的建筑基地上，用了110畝的面積來規(guī)劃園林，聘請國際園林大師貝爾高林公司，精心規(guī)劃的一座以講求造型藝術為主題的歐式風情藝術園林。2、配套設施如法國左岸藝術培訓中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。3、有150、115、136等多條公交線路，隨著芙蓉北路的改建完工、伍家?guī)X立交橋等交通路網(wǎng)的進一步完善。4、地產(chǎn)商實力雄厚，具有一定信譽度。左岸春天由泓信地產(chǎn)聯(lián)合華森、貝爾高林、中海物業(yè)三大企業(yè)打造源于法國塞納河左岸的生活格調(diào)且具有國際人居品質(zhì)的大規(guī)模社區(qū)，5、戶型經(jīng)典，自然采光、對流通風、明透景觀、超高的性價比，最大程度發(fā)揮空間的使用率。6、名牌物管。中海物管是中國首家通過IS9002國際認證的金牌管家，提供卓越、科學的酒店級個性化服務，以中國第一專業(yè)品牌保證第一生活品質(zhì)。7、物業(yè)服務周到。左岸社區(qū)服務中心24小時“ANYCALL”，以至微關愛體現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項物業(yè)服務，包括公用設施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設備，家政、家教服務，生活省心。8、智能化管理系統(tǒng)確保住戶安枕無憂。IC卡門禁系統(tǒng)、保安CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、停車場智能管理電子系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)，更有24小時保安巡邏全力保障。劣勢：1、左岸春天均價達2800元/平米，高于周邊樓盤價格，故其在價格方面存在一定壓力，必須具備有力的價格支撐體系。2、非中心地帶，交通不太便捷（可做到便利）。3、項目總體風格定位選擇了走法國左岸文化這條線。不管從地理上或是文化上，法國的左岸距離長沙這座中國的內(nèi)陸城市都有一段不小的距離，基本上扯不上邊。4、小區(qū)規(guī)劃最大的錯誤是戶型的定位，尤其是面積的比例分配。據(jù)統(tǒng)計，項目一期的戶型面積均在130平方米以上，130—140平方米戶型僅30套左右，約占一期總數(shù)的8.9%,而160—180平方米之戶型就占了70.1%,如此比例失調(diào)，面積過大，是項目難以走動的主要原因。5、一期21棟多層和小高層住宅均帶電梯，雖然可以是一種創(chuàng)新，增加了賣點，但由于成本增加，反而加大了項目的風險。6、價格定位過高，超過了區(qū)域心理承受線。2400元/平方米以上的售價，加之大面積戶型，像兩只攔路虎，擋住了市場的通道。7、公攤面積過多，高過20%,消費者無論如何是不能接受的。8、廣告推廣成本高，而實際效果卻微乎其微，增加了銷售成本，也增加了市場風險。頻繁更換銷售代理公司，使的銷售管理和控制銜接不上，隊伍不穩(wěn)定，影響了軍心。機會：1、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。2、開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風光帶形成一個交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天的價格將一路飆升。3、憑借秀美的自然風光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。4、大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。5、二期有幾棟樓直接面對瀏陽河，屬于視野開闊特別適宜人居的江景盤。威脅：1、四方坪有一些競爭樓盤，如玫瑰園、濱江麗園等。2、麓南造城是當前長沙樓市的熱點，對左岸春天環(huán)境有一定威脅。3、因四方坪地塊曾是長沙經(jīng)濟適用房聚集地塊，故整個四方坪品位和樓盤價格一時很難提升，導致項目定位與地塊定位有落差。4、作為所處區(qū)域的四方坪瀏陽河一帶，由于歷史的原因，其經(jīng)濟實力都不是很強，素有“南帝北丐”之稱。因此也滯后了這一帶的城市基礎設施的發(fā)展，物流交通困難。這種狀況直到2003才有所改善。另長沙人認為城北的風水不好，都不愿意定居在城北，一定程度上影響了區(qū)域整體地產(chǎn)市場的發(fā)展。5、消費者對房產(chǎn)此類理性消費品都抱著較為謹慎的態(tài)度，一般都比較挑剔。差異化賣點：1、在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術為主題的歐式風情藝術園林。2、配套設施如法國左岸藝術培訓中心、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、咖啡吧、美容美發(fā)廳，工農(nóng)橋小學、雙語幼稚園，網(wǎng)球場、全民健身運動場、游泳池等一應懼全，是業(yè)主便利生活的有力支持。3、物業(yè)服務周到。左岸社區(qū)服務中心24小時“ANYCALL”，以至微關愛體現(xiàn)生活品質(zhì)。70余項物業(yè)服務，包括公用設施、車輛、消防、綠化、衛(wèi)生管理；上門安裝、維修設備，家政、家教服務，生活省心。4、大型超市麥德龍近在咫尺是業(yè)主便捷生活的有力支持。5、四方坪將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，項目具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。小結：綜上所述可見左岸春天有三大突出賣點：歐式的園林設計；富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，項目具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢；擁有麥德龍的生活便利。在170畝的建筑基地上用110畝的面積來規(guī)劃一座以講求造型藝術為主題的歐式風情藝術園林，濃厚的社區(qū)文化，完善的社區(qū)服務和配套，擁有良好的路網(wǎng)設施，豐富的物業(yè)形態(tài)；大型超市麥德龍近在咫尺等都是左岸春天的強勁優(yōu)勢。開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風光帶形成一個交集，交集的核心就是左岸春天，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，左岸春天的價格將一路飆升。同時左岸春天周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在左岸春天周邊崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。但交通不太便利，非中心地帶，四方坪地塊品位不高導致在價格方面也存在一定壓力，推廣樓盤時須補劣強優(yōu)：無便捷但可做到便利（生活配套和周邊配套成熟），價格可通過塑造高雅環(huán)境和成熟配套提升高檔樓盤形象及宣傳樓盤升值概念支撐。第六章、四季美景規(guī)劃建議一.市場格局：（1）、四方坪地塊憑借秀美的自然風光（兩條河一條江在這里匯集，湘江如帶，撈刀河瀏陽河似網(wǎng)，三條水四季常流，風光可覽）、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，周圍正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，如左岸春天、金鷹城?圣爵菲斯、山水芙蓉、新外灘花園、浙江綠城別墅園（暫名），以及騰飛島上的高檔別墅與豪宅區(qū)等多個樓盤。逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。（2）、瀏陽河沿岸景觀與其相鄰的電廣傳媒、新世紀文化城、世界之窗、海底世界合力構成的以旅游、人文觀光、文化為主題的大社區(qū)，以及有著全國影響力的金鷹文化節(jié)的輻射影響，四方坪地塊將在未來幾年里成為長沙樓市新興的住宅集中社區(qū)，項目地塊具發(fā)展?jié)摿εc增值趨勢。（3）、四方坪有一些競爭樓盤，如左岸春天、江濱玫瑰園、濱江麗園等，其中都市先鋒、左岸春天因地理位置、定位等原因而成為重點競爭對手。二、規(guī)劃分析：項目的因子亦即消費者購房時所考慮的因素。一般有三個大方面，即：購房價值因子（主要有交通條件、樓宇質(zhì)量、周邊環(huán)境及景觀三個方面）、樓盤表現(xiàn)因子（含價格、地段、發(fā)展商實力三個方面）、產(chǎn)品設計及管理因子（重點為室內(nèi)間隔/戶型、小區(qū)物業(yè)管理、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、小區(qū)配套設施四方面）。銷售因子又表現(xiàn)為隱性、顯性兩種。顯性因子為既有的看得見、摸得著的現(xiàn)實因素；隱性因子為未來可以得到改善、提升的可預見的利益點。需求形態(tài)需求核心因子表現(xiàn)地段論便利、便捷隱性因子+顯性因子環(huán)境論生態(tài)、健康、輕松顯性因子價格務實、性價比顯性因子戶型中、小戶型為主，布局合理顯性因子前瞻性地塊升值、品位提升隱性因子(1)便利性分析:對于便利性的需求，又包含有“基礎設施需求”和“生活提升需求”兩個方面。便利性的原義主要是指周邊生活配套的完善與成熟度。而現(xiàn)代住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，受“就近”意識的影響，將以“社區(qū)自給自足”式的“一站式居住”模式為主流，即“一天，一個所在，一次滿足?！薄A設施基礎設施是滿足消費者日常生活所需要的各種硬件設施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，涵括了衣、食、住、行、娛等各個環(huán)節(jié)。從社會心理學的角度分析，人的消費行為出除了具有一定的社會性之外，往往還會帶有一定的歸屬感、自我認同性與支配特征。因此，基礎設施的提供，除了依賴于周邊區(qū)域配套外，亦需要社區(qū)自身的自我完善。例如超市、菜市場、幼兒園、康體運動設施及日常休閑娛樂設施等?！钐嵘O施隨著社會發(fā)展，現(xiàn)代人在滿足了基本生活需求，開始越來越重視生活品質(zhì)、個人發(fā)展的保障性，因此，對自我修養(yǎng)的提升、自我技能的豐富、生活品質(zhì)的提升都日益成為他們所關注的問題?；镜淖晕姨嵘O施包括：業(yè)主培訓體系、社區(qū)文化藝術設施、家政中心、食肆、SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。此類配套設施更多應由社區(qū)自身予以滿足，以最大地體現(xiàn)社區(qū)的人文關懷與社會責任感。（2）前瞻性分析：消費者對于區(qū)域的認知依然存在偏頗之處，主要表現(xiàn)在對地塊品位、價值、未來狀態(tài)的認知不足上。事實上開福區(qū)發(fā)展四方新城的力度很大，遠景規(guī)劃很好，已現(xiàn)雛形，與規(guī)劃中的瀏陽河風光帶形成一個交集，隨著瀏陽河改造工程一項項進行，該地塊的價格將一路飆升。憑借秀美的自然風光、與市中心恰到好處的距離、便捷的交通網(wǎng)絡和優(yōu)越的基礎設施與人文環(huán)境，四方坪地塊正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，一個富人區(qū)正在這里崛起，逐漸形成獨具特色的區(qū)位特征和精英文化，吸引更多同一階層的置業(yè)者。三、規(guī)劃建議：（1）、四方坪正在聚集大批別墅豪宅和頂尖的精英族群，隨著四方坪地塊品位提升，四季美景可定位為中高檔，及本樓盤需補足密度高的劣勢，建議注入湖湘本土文化和精神提升樓盤檔次和形象，暫定位為新長沙時代湘派人文典范生活特區(qū)，但可價格偏低一點，如定價為2000元/平米，提升銷售勢能，實現(xiàn)快速銷售。（2）、定價偏低必然要求控制成本，建議建筑密度提高，及多設計一些小戶型，實現(xiàn)單價不過低，但總價調(diào)低。（3）、現(xiàn)代人表現(xiàn)為對純自然背景、頂級建筑的鐘愛和精致高雅環(huán)境的鐘愛，足夠的經(jīng)濟實力和不俗的眼光，使他們能夠選擇絕好的自然環(huán)境與專屬的高檔樓盤的最佳組合，故應設計高雅園林，但因建筑密度高，精致、細膩的園林是四季美景的首選，如稀有植物的種植、古樹的移植等，提升檔次并做到園林的獨一無二。（4）根據(jù)定位建造湖湘文化走廊、湖湘名人群雕、湖湘文化館為樓盤形象支撐點并利于炒作。（5）、根據(jù)以上分析可知業(yè)主必然有基礎設施需求和生活提升需求，基礎設施是滿足消費者日常生活所需要的各種硬件設施，如：超市、菜市場、幼兒園、小學、道路、交通、車庫、食肆、休閑娛樂等，而自我提升設施包括：業(yè)主培訓體系、社區(qū)文化藝術設施、家政中心、食肆、SPA、康體休閑、運動場館、休憩景觀等。即構建泛會所，在忠于小區(qū)設計本體基礎上，充分展現(xiàn)對使用者的關切態(tài)度，突出人與社區(qū)、人與自然的互動關系，并巧妙地引入大好生態(tài)做鄰居，分散綠化、景觀，把活動設施從會所中搬出來，與親水軸、人文軸完美融合，渾然天成。我們的業(yè)主，一邊散步、一邊休閑、一邊享受芬芳浴，滿足業(yè)主健康休閑生活中的唯美，既拋棄傳統(tǒng)的集中會所的消遣方式，又舍棄不實用的現(xiàn)代生活設施，營造出一個真正享受得起的大社區(qū)居家模式。小結：利用卓越性價比、地標性建筑、升值潛力、社區(qū)文化與配套、四方新城區(qū)位優(yōu)勢做文章、造勢、造夢，利用高檔次的定位與價格形成反差積蓄銷售勢能。在廣告訴求方面采用傳播超低價突破心理價格障礙創(chuàng)造銷售勢能，渲染高檔次高品質(zhì)提升心理價格積聚銷售勢能相結合的形式，提升項目的核心銷售力和市場競爭力，維系項目超高性價比的品牌核心認同。附1：長沙郊區(qū)地產(chǎn)基本分析現(xiàn)階段中國基礎設施是由政府投資，在目前的條件下，對郊區(qū)的投資有限，使得許多郊外新區(qū)交通不便，服務設施不足，對城里居住的人缺乏吸引力。為解決購房者出行的需求，開發(fā)商勢必要自己配套大量的交通工具。但這些交通工具的利用率都不會太高，它對社會資源（含汽車，油料等）的消耗量都會遠遠超過合理布局的城市公交系統(tǒng)正常運轉的消耗量。從而增加了開發(fā)商的負擔，最終轉嫁到消費者身上。長沙房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，直到97年才掀起開發(fā)熱潮。在經(jīng)過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)量已經(jīng)趨于飽和。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地,希望在樓市鏖戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競爭日益激烈，越來越多有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行戰(zhàn)略轉移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進行開發(fā)，不斷拓展新空間，實現(xiàn)做大做強的目標。近幾年，長沙房地產(chǎn)的發(fā)展開始轉向大盤時代，單個樓盤間的競爭已經(jīng)升級為板塊之間的競爭。同一板塊各樓盤之間存在的不再僅僅是競爭，合縱連橫、協(xié)同作戰(zhàn)近年也形成一種趨勢,競爭模式在朝著多贏的方向在發(fā)展。按目前長沙的郊區(qū)樓盤的競爭格局，我們把它們分為五大板塊：河西板塊，城南板塊，城北板塊，城東板塊和星沙板塊。每一個板塊都有一個甚至幾個實力比較雄厚的企業(yè)在安營扎塞，而且每個板塊都有著很強的競爭實力。由此看來，2004年必然將是長沙郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一個火爆年,也勢必成為長沙房地產(chǎn)業(yè)里程碑式的年份。郊區(qū)樓盤在近幾年的發(fā)展過程中，出現(xiàn)得最多的也是人們最關注的問題如下：一是交通問題。郊區(qū)樓盤之所以叫郊區(qū)盤，就是說它的位置在城市的邊緣，自然交通狀況要亞于市區(qū)。隨著近幾年城市市區(qū)的擴大，二環(huán)、三環(huán)線路的全面拉通，城市道路已經(jīng)延伸到郊區(qū)，在未來的幾年里，郊區(qū)樓盤的交通狀況將有明顯改善。二是價格。價格也和項目位置有著密切關系，位置越偏，地價越低，產(chǎn)品銷售價格也就越低。人們之所以選擇在郊區(qū)買房，對價格的關注程度不亞于交通。人們普遍認為，價格與位置成正比，位置越偏，價格就要求越低，相反的，如果價格低一點，位置稍微偏一點也就沒什么很大問題了。三是設計風格。長沙城市文化底蘊深厚但建筑文化品位不高,現(xiàn)在房地產(chǎn)商和已經(jīng)購買了房產(chǎn)的業(yè)主討論得最多的就是樓盤的建筑風格，歐式美式建筑風格遍布星城的大街小巷，大多數(shù)樓盤缺乏民族的傳統(tǒng)的東西。四是物業(yè)檔次。在郊區(qū)樓盤的購買選擇中，中層收入者對房子的要求就較高，而低收入階層就只要求有個家就滿足了，這種選擇導致了現(xiàn)在郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)了嚴重的兩極分化現(xiàn)象：要么建的是環(huán)境優(yōu)美配套齊全的高檔物業(yè)，要么就建的是一般安居適用房了。四是板塊的狀況。城南板塊城南板塊：在省政府的南遷、長株潭三市融城的發(fā)展、城市道路的修建與改建的拉動下，沿芙蓉南路、雨花大道、火星大道南段、長沙大道兩廂的土地價格大幅上漲，且基本被瓜分一空；湘府路最東邊的同升湖山莊在今年可以結束最后一期的開發(fā)，湘府路沿線也已陸續(xù)開始了開發(fā)。因此，這一區(qū)域也將成為未來3-5年開發(fā)的重點區(qū)域，中高檔住宅物業(yè)（其中中檔物業(yè)占較大比例）、商業(yè)物業(yè)（以專業(yè)市場為主）將成為這一區(qū)域開發(fā)的主流。河西山水板塊河西岳麓區(qū)，是長沙的西大門，近年來，隨著基礎建設的不斷完善，日益繁華。而長沙“一年一個樣，三年大變樣”的新一輪的城市建設的新高潮給房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了新的契機，也為河西房地產(chǎn)注入了強勁的動力。市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，河西大學城優(yōu)良的文化底蘊，城市基礎設施的完善，大大改善了河西北區(qū)的居住環(huán)境，使這塊土地變得炙手可熱。南北方位的開發(fā)更是河西的焦點，南邊依托山、水優(yōu)勢，北邊依托市政，暗流涌動，來勢兇猛，預計未來兩年內(nèi)，河西房地產(chǎn)開發(fā)面積約300萬m2,“錢”景廣闊。目前的這片區(qū)物業(yè)形態(tài)上以別墅及高檔洋房為主；由于道路的改擴建（岳麓大道、桐梓坡路、金星路、府后路等）、因此這一地區(qū)也將成為一個投資的熱點地區(qū)，將主要開發(fā)中等偏低價位的多層洋房、小高層住宅。此板塊又可以細分為榮灣鎮(zhèn)板塊、麓谷板塊和市府板塊。榮灣鎮(zhèn)板塊主要指榮灣鎮(zhèn)片區(qū)，這里主要有河西的大型商業(yè)中心通程廣場支撐，但由于是老城區(qū)，除非拆遷，不然已無地可用；麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，也包括汽車西站和大學城一帶，含蓋麓南板塊，這一區(qū)域將是長沙未來的高尚社區(qū)，是一個適應未來城市發(fā)展需求的、不可多得的、適宜居住的長沙高尚住宅最為集中的超級大型生活社區(qū)，目前在麓南板塊已形成了四虎嘯山之勢；市府板塊范圍為長沙高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路），這一板塊住宅市場已幾近成熟，是河西樓市中住宅價值最高的一個區(qū)域。城北板塊城北板塊處于湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處，離市區(qū)最近，由于青竹湖高爾夫球場的興建及良好的自然環(huán)境，使這一區(qū)域具備了得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢，高檔住宅將是這一區(qū)域興建的重點。另外，沿芙蓉北路（伍家?guī)X以北至開福區(qū)政府），中檔住宅小區(qū)將是投資的熱點。但局限于城北經(jīng)濟支撐力在長沙總體經(jīng)濟格局中一直比較弱，這一塊在短時間內(nèi)不會有突破性的發(fā)展，發(fā)展速度會比較平緩。城東板塊城東板塊之所以迅速成長起來，主要依托的是體育新城。體育新城是一個處于快速成長中的新城區(qū)，但與繁華成熟的老城區(qū)卻有著割舍不斷的血緣聯(lián)系。其北邊與商貿(mào)中心區(qū)緊密相連，三湘、南湖、高橋、馬王堆等市場群落財富涌動，西邊與東塘商圈聲息相通，商業(yè)氛圍觸手可及，東邊傍依瀏陽河，風光旖旎，環(huán)境優(yōu)美。在繁華與時尚的包裹當中，體育新城燦爛如花，足以笑傲他人。體育新城的種種地緣優(yōu)勢帶動了周邊區(qū)域的騰飛，強力推進了整個區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，也催生了地產(chǎn)、娛樂、餐飲等相關產(chǎn)業(yè)的蒸蒸日上。暢達的路網(wǎng)、完善的配套，體育新城形成了一個能量驚人的磁場，促動了整個板塊的地產(chǎn)開發(fā)，展現(xiàn)了東南區(qū)域一個可以期待的美好前景。體育新城板塊以“四縱七橫”的現(xiàn)代路網(wǎng)為依托，形成了區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展“東進南拓”的強勁態(tài)勢，促進體育新城以及各交通主干道兩廂的地產(chǎn)開發(fā)?？梢灶A見，在各級政府與民間資本的合力推動下，體育新城板塊將成為一個生機蓬勃的發(fā)展區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)欣欣向榮，一批大規(guī)模、高品質(zhì)的高檔樓盤也將次第亮相。星沙板塊近年來，由于長沙縣城鎮(zhèn)建設的飛速發(fā)展，十年前雜草從生的星沙早已成為一個關注的焦點。《2000年長沙市政府工作報告》制定的“市中心東拓”的城市發(fā)展戰(zhàn)略部署，對星沙是長沙市“次中心”和“第六區(qū)”的地位予以確認，也給致力于星沙發(fā)展建設的各路地產(chǎn)豪杰吃下了一顆定心丸。星沙因為是國家級的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，有著政策上的優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)上的支撐，會一直延續(xù)目前房地產(chǎn)的開發(fā)勢頭，銷售也會比較平穩(wěn)，中低價格和中高檔次物業(yè)將仍然是主旋律。星沙因為有產(chǎn)業(yè)的強力支撐，星沙現(xiàn)象將類似一種房地產(chǎn)的區(qū)域溫室效應。附2：星沙區(qū)房地產(chǎn)項目概況一、區(qū)域特點1、地理優(yōu)勢：星沙開發(fā)區(qū)占地平方公里，為長沙市東部的窗口，京珠高速連南北,319國道貫穿東西，交通十分便利。2、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：全球500強中的大企業(yè)及全國知名企業(yè)紛紛落戶，有獵豹、大眾、申湘汽車、光南、光陽摩托、可口可樂、娃哈哈、LG曙光、三一重工、金沙利彩印、經(jīng)閣鋁材等。3、一個全新的城區(qū)：94年開始建設，近10年的時間，城區(qū)已初具規(guī)模，工業(yè)區(qū)、生活區(qū)、休閑區(qū)分布合理。4、長沙縣的政治文化中心：縣委縣政府、縣公安局、縣法院等部門都聚集于止匕。5、地廣價廉，多為未開發(fā)區(qū)域，適合做大規(guī)模的投資、開發(fā)。二、樓盤的分布情況1、商品房主要集中在以縣委縣政府周圍，東西以開元路延線，南北以板倉路、天華路為中心，以全國最大的綠化廣場為賣點，周圍聚集了眾多的房地產(chǎn)項目，如：山水人家、楚天家園、領秀新城、星興佳園、欣安小區(qū)等，比較成規(guī)模。戶型以大戶型較多，有銷售滯后現(xiàn)象，銷售率不到30%；小戶型設計較少，銷售情況較好，達到60%以上；多層比電梯小高層銷售情況好。星沙區(qū)商品房在價格上雖然占優(yōu)勢，但還是有以下劣勢：?、多數(shù)項目不具備品牌經(jīng)營，沒有規(guī)模。2）、交通不便。③、整體推廣力度不夠。但隨著開元路的拉通，連接火星大道，商業(yè)步行街、通程商業(yè)廣場的開張營業(yè)，以及各大品牌企業(yè)的扎根，以及市政配套設施的不斷改善，星沙區(qū)的商品房將會有較大的升值空間。2、別墅。星沙開發(fā)區(qū)的別墅項目山水芙蓉，作為長沙市的別墅品牌，銷售狀況良好，不足之處是建筑密度，較顯擁擠，導致獨體別墅銷售滯后影響總體的銷售進度。3、工業(yè)區(qū)。319國道以南聚集了眾多的品牌企業(yè)，星沙區(qū)大力的招商引資，加速星沙以南區(qū)域的工業(yè)建設。附3：競爭性樓盤.錦繡華天項目詳情開發(fā)商湖南華天置業(yè)有限公司類型商業(yè)用房許可證號長房售許字2002第1256號起價2150元/平方均價2350元/平方銀行按揭建設銀行7成20年按揭城市長沙區(qū)域開福區(qū)項目位置長沙市開福區(qū)芙蓉北路唐家巷口銷售電話 44812884480422代理商無建筑商中建四局六公司，湖南中遠工程公司樓層高層建筑結構框架項目進度現(xiàn)房物業(yè)管理湖南華天物業(yè)管理有限公司項目位置位于長沙市芙蓉北路159號交通狀況公交9路109路115路348路116路401路公共汽車在小區(qū)入口處設站主力戶型3居室4居室項目概況錦繡華天是由湖南華天集團所屬湖南華天置業(yè)有限公司斥資2.4億元精心打造的高尚商住社區(qū)。小區(qū)緊臨芙蓉北路；南接長沙金融商務中心；北連伍家?guī)X中心商業(yè)圈、金鷹電視文化中心，整個小區(qū)占地39.26畝，規(guī)劃建設總面積近11.5萬平方米3綠化率42%。由3幢造型新穎、設計精美的公寓樓和一幢氣勢恢宏、韻律流暢的商務寫字摟構成；高達20米的超大型的小區(qū)入口近8000m2的中心綠化廣場及600米的環(huán)型車道，小區(qū)內(nèi)設會所、兒童樂園、商場、酒樓、可泊車300多輛的大型地下停車場……。小區(qū)提供多達79多種戶型設計，面積從70m2—260m?不等，能充分滿足業(yè)主的個性需求。小區(qū)周邊城市配套完善，北斗星商廈、泰陽商城、新一佳、麥德龍超市提供了為小區(qū)居民良好的購物環(huán)境；湘雅醫(yī)院、省婦幼保健院、麻園嶺小學、周南中學、長沙市一中為業(yè)主就醫(yī)、就學提供了便利的條件;9路、109路、115路、348路、116路、402路公交車在小區(qū)入口處設站；提供方便快捷的公共交通。.圣爵菲斯項目詳情物業(yè)名稱金鷹城?圣爵菲斯地址長沙市廣電中心發(fā)展商湖南金鷹城置業(yè)有限公司占地面積225000平方米建筑面積173000平方米容積率W綠化率68%六大組團：金鷹城?圣爵菲斯由18幢獨立別墅一一金棕櫚灘；43幢聯(lián)排別墅一一音樂之聲；51幢公寓一一羅馬假日、花樣年華、飛躍彩虹；等六大獨立組團組成，各組團特征鮮明，自成一體，依山就勢自然布局。大山大水，貴胄天成圣爵菲斯建于6000000平方米的原生山林中，20000棵香樟樹做鄰居，觸目皆綠；45000平方米月亮灣碧水環(huán)抱。八大配套湖南國際會展中心、湖南國際會展中心酒店、長沙海底世界、長沙世界之窗、湖南省廣電中心、湖南廣播影視學院（籌建）、48洞高爾夫球場（籌建）、長沙月湖水上公園（籌建）VIP高爾夫練習場圣爵菲斯的業(yè)主，可享用五星級豪華會所一一歡城；100多項現(xiàn)代運動、休閑、娛樂設施：恒溫泳池、網(wǎng)球場、壁球館、保齡球館、夜總會、水邊音樂茶座、釣魚灣、茶藝館等！同時可享用長沙首個私家VIP高爾夫練習場。會所設施一覽表VIP高爾夫練習場網(wǎng)球場健身房音樂茶座室內(nèi)恒溫泳池乒乓球室桌球室國際會議中心茶藝館商務中心酒吧棋牌娛樂室名人俱樂部宴會大廳咖啡館游戲室中西雙廚房圣爵菲斯，創(chuàng)造性地推出了中西雙廚房設計：外面，是明亮開放的西式廚房，里面，是寬敞封閉的中式廚房，完全杜絕油煙的困擾。中西雙廚房，既帶來中西美食雙重享受，更深刻感受到細致的人文關懷。空中花園圣爵菲斯創(chuàng)先推出“入戶空中花園”設計，推門而入，不再是衛(wèi)生間、廚房，也不是狹長的過道，而是一個闊大的空中花園。躍式結構圣爵菲斯的躍式結構打破平淡，從廳到房，逐級而上。中央新風系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進世界領先中央新風系統(tǒng)，24小時不斷通風、換氣。中央真空吸塵系統(tǒng)圣爵菲斯，率先引進了世界先進的中央真空吸塵系統(tǒng)分質(zhì)供水系統(tǒng)圣爵菲斯率先引進世界領先的分質(zhì)供水系統(tǒng)，健康純凈的飲用水與干凈的生活水直接入戶！家居智能系統(tǒng)圣爵菲斯五重安防系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周圍的紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；第二重：小區(qū)24小時巡更點；第三重：樓房單元門禁；第四重：住戶雙層門禁；第五重：家居立體安防系統(tǒng)?！靶?/p>