某樓盤(pán)策劃方案報(bào)告

百合佳園策劃方案報(bào)告一．市場(chǎng)分析★投資環(huán)境分析1）本區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口現(xiàn)狀及人均購(gòu)買力分析：本案所處之橫店前進(jìn)大街（商業(yè)老中心街），乃該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)主干道，日人流量大，沿街旺鋪聚集，商業(yè)氛圍濃烈，且醫(yī)院、學(xué)校、集市、銀行等配套設(shè)施依街而建，已具備成熟的居住環(huán)境，既是當(dāng)?shù)夭疬w戶（二萬(wàn)人）的首選之一，也也是開(kāi)發(fā)商的不二地選！本區(qū)域人口7.8萬(wàn)，以工商業(yè)發(fā)展為主，更有不少個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，所以，就人口素質(zhì)而言，人群的總體思想并不保守，愿意接受新思想的引導(dǎo)，并存在具備一定購(gòu)買力的群體，約占區(qū)域人口總數(shù)的10%（合1600戶）。2）當(dāng)?shù)匕l(fā)展規(guī)劃對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)橫店街是黃陂南部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶的重心，與武漢盤(pán)龍城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)是一個(gè)整體，享受省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的各項(xiàng)招商優(yōu)惠政策，工業(yè)用地出讓價(jià)格在5~6萬(wàn)元左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓價(jià)格在15萬(wàn)元左右。土地出讓手續(xù)一旦辦妥，橫店街道承諾，負(fù)責(zé)出讓的土地范圍上全部的拆遷、補(bǔ)償、安置工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的治安工作（橫店街派出所2002年度被評(píng)為省級(jí)人民滿意派出所）。只要開(kāi)發(fā)商需要，橫店街道辦事處全程協(xié)助辦理一切手續(xù)。本案重點(diǎn)關(guān)注的是編組站一帶拆遷戶人口的流向問(wèn)題，如果能將他們留在本區(qū)域內(nèi)對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)的飛速發(fā)展將給予一個(gè)很大的加速度！爐3裳）本案對(duì)周憶邊地區(qū)的輻欄射折嘉本案所在區(qū)音域羊——憶橫店，乃武找漢北郊，黃的陂南部的經(jīng)首濟(jì)中心，地鋼域奇特，發(fā)敞展空間巨大史，無(wú)論是從歸投資的角度務(wù)還是自住的癢需求，必將崇吸引大批的松客戶前來(lái)詢訂問(wèn)，潛在客煉戶的尋求相五對(duì)容易。薦4顛）不利條件奔分析搶1百．周遍物業(yè)薄檔次相對(duì)落憤后，對(duì)樓盤(pán)貼自身身價(jià)的燦提升有一定叼的限制頂2靜．根據(jù)當(dāng)?shù)仃P(guān)風(fēng)土人情，餓當(dāng)?shù)厝说馁I蜘房理念，情淚調(diào)需求不明肯顯，短期內(nèi)說(shuō)幫助他們樹(shù)麗立觀念，并泊轉(zhuǎn)變他們的吼老想法是巨患大的困難。櫻3咳．灄口等周杏圍地區(qū)的樓報(bào)盤(pán)發(fā)展較早降且相對(duì)成熟非，有相當(dāng)?shù)耐礁?jìng)爭(zhēng)壓力?！锖暧^分析宋1目）新政策對(duì)宣武漢房地產(chǎn)版市場(chǎng)整體影蓬響不多，更熟多的主要表續(xù)現(xiàn)為對(duì)心理歇預(yù)期的影響緣，換而言之插，目前的市括場(chǎng)形勢(shì)下，撿市場(chǎng)的日益細(xì)規(guī)范，使資恐金實(shí)力雄厚惰、抗風(fēng)險(xiǎn)能墾力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)貨企業(yè)面臨更知多的發(fā)展機(jī)掀會(huì)與空間！革2王）至今為止賢，在宏觀調(diào)財(cái)控下，武漢辦的房地產(chǎn)市悔場(chǎng)依然呈現(xiàn)包上升趨勢(shì)，輪主城與城郊天的價(jià)差拉大雞，漢口北擴(kuò)腳，對(duì)本區(qū)域催而言，一可但借機(jī)分流，烤二可借勢(shì)帶楚動(dòng)自身品質(zhì)善的進(jìn)步。吃3綱）產(chǎn)品品質(zhì)椅進(jìn)一步提升朱，產(chǎn)品供應(yīng)躺結(jié)構(gòu)面臨調(diào)斯整，主城區(qū)臺(tái)的競(jìng)爭(zhēng)更加害激烈。本區(qū)趕域也當(dāng)借以?？吹阶陨砦辞o來(lái)可能面對(duì)魂的局面。籌4籃）本區(qū)域物琴業(yè)上升空間昆巨大！桃袍總體而言，延武漢市房地房產(chǎn)市場(chǎng)依將漢處于上升階討段。但無(wú)論授是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)四還是產(chǎn)品結(jié)鏟構(gòu)都將有較貍大調(diào)整，不脈管市場(chǎng)狀況慌如何，資源升將是決定市乞場(chǎng)發(fā)展的命哀脈，只有獲粗得充足的資親源才有參與慮下一輪競(jìng)爭(zhēng)崖的資本。在棉外地資本強(qiáng)昨勢(shì)進(jìn)入武漢由、國(guó)內(nèi)宏觀姨調(diào)控形勢(shì)不爛明朗的情況舒下，開(kāi)發(fā)企鉤業(yè)更多的是禮需要打造品水牌、獲取資丘源，以期抓浴住機(jī)遇、謀蜜取長(zhǎng)期發(fā)展嚇！蔽二．同區(qū)同摟類物業(yè)分析執(zhí)：敲1爽）橫店新區(qū)紙：和爐該區(qū)開(kāi)發(fā)較乳早，規(guī)模較干大，房?jī)r(jià)較些底，虧800蜜元，店面駁2000席元左右，短乏期內(nèi)有一定漆的升值空間謎，是本案的愉強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)淚手，目前還確在進(jìn)一步開(kāi)州發(fā)當(dāng)中，本擋案要想在與齊該盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)層中取得優(yōu)勢(shì)瓦，不宜被該寧盤(pán)的價(jià)位牽什著走，要快鑼速確定自身屢的不可替代渠性，以其作怖為突破口。虜2保）灄口地區(qū)傻：干床該區(qū)物業(yè)成彩熟，距市區(qū)州更近，交通善便利，商業(yè)就發(fā)達(dá)，周邊寄有買房意向翁的群眾的向釀往度，是本請(qǐng)案暫時(shí)無(wú)法敘比擬的。該廈區(qū)的大部分理樓盤(pán)銷售由迷我公司負(fù)責(zé)點(diǎn)，勢(shì)態(tài)一直踢很好，均價(jià)訪為皂1300汁元銳/m2番，每月平均沙銷售晶30及套值3聯(lián)）黃陂地段耐的房地產(chǎn)發(fā)槍展態(tài)勢(shì)近年粥一直處于良扯好，有成片你的規(guī)模樓盤(pán)椒，價(jià)位為舟1600儀～淹2200牲元鹿/m2.黨不乏武漢的摩投資者購(gòu)買源。多數(shù)房型粉為針對(duì)中、會(huì)低端的人群撐，為當(dāng)?shù)厝饲g迎，價(jià)位折在誼1200胃～威1400添元?jiǎng)?m2鮮。彈冤三．目標(biāo)市以場(chǎng)度★燦全客戶源思1湊）當(dāng)?shù)卣舻母?、中、仇基層管理人遣員（據(jù)說(shuō)有擊來(lái)自武昌的燦公務(wù)員）。女2構(gòu)）漢口二七竄片區(qū)及六渡早橋的拆遷居納民。（低房跌價(jià)的吸引）政3構(gòu)）青山武鋼仔、石化一冶先一線普通工窄人。（低房叉價(jià)的吸引）符4重）武漢鐵路抓勘察局四局出的管理人員漿。六5雪）看好橫店耀未來(lái)發(fā)展?jié)摐\力的投資人抄士。秘6朽）橫店的本鍵地居民（投蔥資）或拆遷感戶（自?。┢?。菠★?？蛻糍I房心溪態(tài)分析：遵1砌）對(duì)于當(dāng)?shù)仄さ牟疬w戶而墊言主要是滿抽足自住需求胞，有政府還例建，及相應(yīng)母補(bǔ)助，其在啞經(jīng)濟(jì)上的平物均承受上限秤應(yīng)當(dāng)是在夕12w慰?？?續(xù)）有部分客沫戶自身居住微在其他區(qū)域藥，購(gòu)買住宅予是為了照顧庫(kù)老人。此類網(wǎng)客戶一般都淘看中本區(qū)域葡房?jī)r(jià)便宜這鹿一優(yōu)勢(shì)，心對(duì)理價(jià)位上下蠻浮動(dòng)的空間傷較小，對(duì)地起段、房型、扒建筑材料等河方面有一定遞的要求，購(gòu)彩買趨于理性蘋(píng)化?；?派）少量客戶宇看好橫店未配來(lái)發(fā)展?jié)摿Ω瑢?duì)本區(qū)域陡的房產(chǎn)購(gòu)進(jìn)叫以作投資，晚通常是憑感廁覺(jué)的機(jī)會(huì)主的義，手頭上淹有一定的資淋金，看中日無(wú)后該區(qū)域規(guī)參模帶動(dòng)發(fā)展牧的趨勢(shì)，尋盲求回報(bào)。假四．項(xiàng)目分村析：碑★結(jié)若項(xiàng)目整體形誤象的定位車寺由于項(xiàng)目周堡邊景觀環(huán)境訪并非特別優(yōu)拘越，無(wú)法找案到亮點(diǎn)，樓爹盤(pán)所處的環(huán)社境格調(diào)定位僵也不能太獨(dú)振樹(shù)一幟而顯牙得格格不入腎，故只能從什所處商業(yè)老線街這一地理方位置優(yōu)勢(shì)作紋為入口愉——拍集多種便利射條件于一身渣，充分展現(xiàn)系人文關(guān)懷理塌念！會(huì)1護(hù)）小區(qū)配套巾電瓶車（對(duì)渠外贏利），僻方便居民在偉本地活動(dòng)，論體現(xiàn)人文關(guān)關(guān)懷。宅2先）小區(qū)與附饒近超市聯(lián)手澆，對(duì)本區(qū)居鄙民實(shí)行積分線優(yōu)惠，體現(xiàn)勤人文關(guān)懷。楊3獅）小區(qū)綠化流空間大，空浩氣清新，有比居民活動(dòng)的津開(kāi)闊地，體居現(xiàn)人文關(guān)懷寺。列4扭）對(duì)拆遷居巴民，實(shí)行團(tuán)峰購(gòu)優(yōu)惠，鼓蛋勵(lì)老街坊住鹽在一起，體倘現(xiàn)人文關(guān)懷壘。脾★淘獸賣點(diǎn)分析：阻1用）短期內(nèi)可暢能實(shí)現(xiàn)的升殘值空間給予涼投資者更多白的回報(bào)！型2塵）最大限度革的讓本區(qū)居午民體會(huì)到生休活起居、金嗽融購(gòu)物等多問(wèn)方面的便利住，生活從此尊與眾不同。輕3棚）精致的戶潤(rùn)型，同樣的滔價(jià)值不一樣突的享受！旬4奇）交通便利監(jiān)，目前蹤1128陷公交直達(dá)市僑內(nèi)。訊★值項(xiàng)目戶型定員位：打浴每棟的頂層說(shuō)可以考慮復(fù)雙式，其余定黃位惑80再～良100m2戀為好。釋★臉項(xiàng)目?jī)r(jià)格定挺位：嬸嗚考慮到新區(qū)太樓盤(pán)開(kāi)發(fā)比翁本案早，且誦已初現(xiàn)規(guī)模朱，定位上可批能與本案有訂相似，為在顆短期內(nèi)得到么當(dāng)?shù)鼗蜿P(guān)注雷當(dāng)?shù)貥潜P(pán)的推消費(fèi)者的認(rèn)襯可度，不宜挪開(kāi)價(jià)過(guò)高，庫(kù)給自身一個(gè)踩提升的時(shí)間罵（短期）建擁議與新區(qū)價(jià)將位持平為宜全，以當(dāng)?shù)厥行?chǎng)接受度較考高的真800閘元紋/m2撥的單價(jià)推向備市場(chǎng)。引通過(guò)我公司擾對(duì)商住市場(chǎng)灣的認(rèn)識(shí)與研傻究經(jīng)驗(yàn)，建愈議本案分兩葉步抬價(jià)：紙1逐）項(xiàng)目推廣薦得到一定的餓認(rèn)可時(shí)（以烏來(lái)訪日流量綿為衡量標(biāo)準(zhǔn)陽(yáng)），適當(dāng)抬拳價(jià)，樹(shù)立形態(tài)象。（定價(jià)壁比新區(qū)略高閱）缺2屑）項(xiàng)目銷售音勢(shì)頭良好，方且積累了一惠定的人氣時(shí)樓，考慮適當(dāng)旅抬價(jià)（以當(dāng)盯時(shí)市場(chǎng)情況盆為準(zhǔn)，不一負(fù)定非要抬價(jià)筐）。鋼頌經(jīng)過(guò)兩次調(diào)畝整，盡量穩(wěn)染住價(jià)位，此巖時(shí)大概價(jià)位茂為例1200推元蔥/m2還。員懇項(xiàng)目一期的手均價(jià)應(yīng)定為厲900?！珣?100漠元含/m2.淋塌商鋪的均價(jià)傲為麗1600驕～綢2000肅元督/m2.珍五．營(yíng)銷策度略棒★閃營(yíng)銷總策略木：膝危充分挖掘地處處商業(yè)老街著的地理位置細(xì)的優(yōu)勢(shì)，情魯感營(yíng)銷，在箱民眾心中建班立項(xiàng)目人文渠關(guān)懷理念，岡確定自身片膚區(qū)領(lǐng)袖地位蘿。竊★脾對(duì)應(yīng)分策略策略一：欺抓住市場(chǎng)時(shí)鄙機(jī)，快速入島市。吹A(chǔ)CTIO濤N1賠在時(shí)間上加發(fā)快工程進(jìn)度饞，使項(xiàng)目盡捎早入市。哥ACTIO瘡N2碗在空間上爭(zhēng)穿取能更多的驗(yàn)吸引其他區(qū)強(qiáng)域的客戶。挨ACTIO野N3叛在產(chǎn)品上盡別快展示項(xiàng)目處外立面及樣謠版房?？ˋCTIO逃N4偏建立客戶對(duì)黨項(xiàng)目的信心饒和忠誠(chéng)度。恭ACTIO角N5怖可行的話，較盡快推出電唇瓶車方案，抵在當(dāng)?shù)匾鸪浜鍎?dòng)效應(yīng)，集加深定位形疏象的樹(shù)立。策略二：獸品質(zhì)信息公輸開(kāi)化什ACTIO衡N1蹈營(yíng)銷中心設(shè)奸立材料展示賴區(qū)。需ACTIO露N2屬發(fā)展商總經(jīng)謝理接待日妙——令定期開(kāi)展發(fā)無(wú)展商接待日打活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)宅為置業(yè)者答匠疑。擊ACTIO斗N3卵將項(xiàng)目包裝績(jī)?cè)O(shè)計(jì)的理念膝盡可能深的幼傳達(dá)給消費(fèi)項(xiàng)者。策略三：情感營(yíng)銷敏本案既然要漏樹(shù)立人文關(guān)較懷理念，此過(guò)營(yíng)銷策略的由目的就是留亂住顧客，使管顧客感受到臨開(kāi)發(fā)商是為霞大家營(yíng)造了妥一個(gè)輕松和懼諧的氛圍。燃ACTIO咬N1潤(rùn)舉辦各類互注動(dòng)或表演活往動(dòng)，一方面津?yàn)闃潜P(pán)造勢(shì)象，另一方面恢拉近本公司文銷售團(tuán)隊(duì)與李客戶之間的閃距離。補(bǔ)ACTIO遷N2誼鼓勵(lì)客戶介拘紹新客戶來(lái)析看房，并與餐以相應(yīng)的回宣報(bào)。辣ACTIO形N3起鼓勵(lì)客戶團(tuán)翼購(gòu)，并使客悠戶感到真正甚的實(shí)惠蛙——探不打折（樹(shù)斃立樓盤(pán)形象傍），反現(xiàn)金勁。策略四：持續(xù)營(yíng)銷姑ACTIO周N1溪堅(jiān)持通過(guò)各碌種可能的渠搭道對(duì)項(xiàng)目作添不間斷宣傳共，使樓盤(pán)總購(gòu)能在任何時(shí)侮候被人們不醬經(jīng)意想起或懶談起。鼻ACTIO桃N2喚置業(yè)顧問(wèn)接有待客戶時(shí)，么堅(jiān)持注意從脖任何方面體提現(xiàn)，并讓客惡戶感受到樓放盤(pán)形象主題賴。（細(xì)節(jié)問(wèn)命題）扣★溝初步廣告推渴廣策略：沒(méi)餡本案以當(dāng)?shù)夭ｋ娕_(tái)廣播聲置效、戶外平群面視覺(jué)、和釘DM喉心理疏導(dǎo)的怠廣告方式，烈全方位、多隙形式、交互色型、多角度咱、針對(duì)性的辱覆蓋目標(biāo)受陵眾；同時(shí)，星各媒介在廣肌告發(fā)布時(shí)間顏和頻率上互竟為補(bǔ)充，保街持廣告的持恩續(xù)性，起到駝持續(xù)的說(shuō)服怪和提醒告知考作用。雕★翼入市及銷售描時(shí)機(jī)的分析搶：泊1膜)陶就武漢本區(qū)森域（包括城從郊）而言，恨一般一年內(nèi)向有兩個(gè)銷售眉的黃金時(shí)段沙，即：翼3彩月中下旬至周6撫月下旬，這咸一階段的最消高潮為春季叮房地產(chǎn)交易佛會(huì)；英9撥月至與12呆月是第二個(gè)技黃金銷售時(shí)巴段，住交會(huì)斗已成為開(kāi)發(fā)軟商、代理商啊較量的主戰(zhàn)型場(chǎng)。饅腸一般在銷售灑的黃金時(shí)段傾推出的樓盤(pán)耳，具有更易頑快速聚集人炸氣，在第一蛋階段達(dá)到較童高的銷售率蜻的效果。而壩這一點(diǎn)是完共成全部樓盤(pán)魚(yú)良好銷售的掀關(guān)鍵?？?享)花本案預(yù)計(jì)馬駱上動(dòng)工，且棗五證齊全，劫但在工程進(jìn)衫度上要提速帳，方使項(xiàng)目旬盡早入市，津以免被競(jìng)爭(zhēng)報(bào)對(duì)手占盡先近機(jī)！遍戲3秘）作為發(fā)展繞商當(dāng)然希望賭能盡早開(kāi)始過(guò)銷售，以爭(zhēng)金取盡快資金蠶回籠，緩解壘施工進(jìn)度帶煤來(lái)的資金壓策力。旅總上所述，敲本案的入場(chǎng)新時(shí)間最好是財(cái)在棗5矛月中旬！柿★訓(xùn)付款方位式俘為保證開(kāi)發(fā)曠商資金回籠御速度，本案島不設(shè)置過(guò)多擁的付款方式候，具體如下己：柏1）一次糟性付款98能折！腦縮☆服首付繁1w耗定金，簽署月認(rèn)購(gòu)書(shū)芬佳☆輕7卷天內(nèi)付總款醫(yī)的結(jié)30%川（含定金）胡歸☆框20骨天內(nèi)付總款典的磁70%導(dǎo)，簽署正式議《房地產(chǎn)買刊賣合同》。拍2族）躬矩銀行按揭付奧款爬99趨折！樸脊☆素閃付策1w榮定金，簽署錯(cuò)認(rèn)購(gòu)書(shū)員誦☆尺7齡天內(nèi)付總款匙的衰30%遲（含定金）蔬，簽署正式賴《房地產(chǎn)買筒賣合同》。額照☆俊攏總款的獲70%勿接到辦理按崇揭通知后辦壇理按揭手續(xù)甩。吸六，行銷執(zhí)抗行與銷售目永標(biāo)鄰海本案的銷售撤估計(jì)在國(guó)5否到腸6千月之間，分榮為四個(gè)階段捕：辨1陜）案前準(zhǔn)備宴階段憶2金）預(yù)約引導(dǎo)趕業(yè)務(wù)部門將道充分利用這患個(gè)階段，積桐極開(kāi)拓銷售憑通路和預(yù)約播情況反饋修汗正的銷售策泊略。層3狂）公開(kāi)強(qiáng)銷支期（澤5夜個(gè)月）記此時(shí)正是簽餃約的高峰期耍，且在此期凱間必須建立窮及維系產(chǎn)品便的知名度、初建立產(chǎn)品在襪區(qū)域內(nèi)真正疊的價(jià)值和宣前傳聲勢(shì)、喚柴起客戶的購(gòu)芽買意愿，加縱速購(gòu)買行動(dòng)灰。棉4紹）持續(xù)期（辯4韻個(gè)月）靜適時(shí)更變行送銷策略，力誰(shuí)求快速清盤(pán)湊。結(jié)束語(yǔ)笨左本