收益還原法概述

第二章收益還原法基本公式表達式、變量含義估價程序與方法各估價步驟及各種參數確定方法方法應用應用方面及估價實例概述定義、原理、特點、適用范圍第一頁，共五十九頁。一、概念是將待估土地未來每年的預期客觀純收益以一定的還原利率（報酬率）統(tǒng)一折算到估價期日現值的一種估價方法。

第一節(jié)收益還原法概述第二頁，共五十九頁。二、理論依據：對于投資者來說，將資金用于購買房地產獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：房地產的價格＝例如：某人有40萬元資金以2％的年利率存入銀行每年可得到0.8萬元的利息，此人另擁有的房地產每年可以產生0.8萬元的凈收益，對于該人來說，這宗房地產與40萬元的資金等價，即值40萬元。房地產的凈收益報酬率第三頁，共五十九頁。將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取純收益，如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格。第四頁，共五十九頁。現值是指未來一筆資金在現在時刻上的價值。當前按一定利率i存入一筆現金，到n年后將達到一定金額，存入這筆資金就是n年后這一金額的現值?，F值計算公式：第五頁，共五十九頁。利息與利率利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償。如果將一筆資金存入銀行，這筆資金就稱為本金。經過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：

Fn＝P＋In式中Fn

－本利和；P－本金；In－利息；第六頁，共五十九頁。利息的計算有單利計息和復利計息兩種。1、單利計息n個計息周期后的本利和為：Fn＝P(1+ixn)2、復利計息復利計息，是指對于某一計息周期來說，如果按本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息，即“利息再生利息”，俗稱“利滾利”。第七頁，共五十九頁。n個計息周期后的本利和為：

Fn＝P(1+i)n我國房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款等都是按復利計息的。由于復利計息比較符合資金在社會再生產過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用復利計息。

第八頁，共五十九頁。1）以收益為途徑求取價格，所求的價格稱為收益價格；2）評估結果的準確度取決于土地純收益及還原率的準確程度。適用于有收益或有潛在收益（收益性）的土地、建筑物或房地產的估價。寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場等。特點適用范圍第九頁，共五十九頁。第二節(jié)收益還原法的基本公式一、土地年純收益不變的公式1、無限年期：P-土地價格;a-土地純收益;r-土地還原率

公式前提：①純收益每年不變且為a；②r每年不變且大于零；③土地使用年期無限。第十頁，共五十九頁。例題：某宗土地預計未來每年的純收益為8萬元，收益年限為無限年，該類土地的還原率為8.5％。試計算該宗土地的收益價格。[解]

p=a/r=8/8.5%=94.12(萬元)

第十一頁，共五十九頁。2、有限年期：n—使用土地的年限或有土地收益的年限（從估價時點算起至未來的年期）第十二頁，共五十九頁。例：某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；該宗房地產正常情況下每年可獲得純收益8萬元；該宗房地產的還原率為8.5％。試計算該宗房地產的收益價格。V=8/8.5%×[1-1/(1+8.5%)50-6]＝91.52(萬元)第十三頁，共五十九頁。二、土地純收益在若干年內有變化的計算公式1、土地使用年期無限:ai-第i年的純收益；t-純收益有變化的年限a-不變的年純收益此公式的前提是：①純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；②還原率大于零；③收益年限為無限年。第十四頁，共五十九頁。例：某宗土地，通過預測得到其未來5年的純收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，以后，每年的純收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類土地的還原率為10%。該宗地的價格為：=310.2（萬元）第十五頁，共五十九頁。2、土地使用年期有限此公式的假設前提是：①純收益在未來的前t年(含第t年)有變化，在t年以后無變化為a；②還原率大于零；③收益年限為有限年n。第十六頁，共五十九頁。三、未來若干年后土地價格已知計算公式t-未來土地價格已知的年限Pt－未來第t年的土地價格第十七頁，共五十九頁。四、純收益按一定數額遞增的公式1、無限年期公式前提：①純收益按一定數額b遞增；②r每年不變且大于零；③土地使用年期為無限年2、有限年期第十八頁，共五十九頁。例：某宗房地產預計未來第一年的純收益為16萬元，此后每年的純收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益年限為無限年，該類房地產的還原率為9%。該宗房地產的收益價格為：==424.7（萬元）第十九頁，共五十九頁。五、純收益按一定數額遞減的公式1、無限年期2、有限年期第二十頁，共五十九頁。六、純收益按一定比率遞增或遞減的公式1、無限年期：公式假設前提：①純收益按一定比率s遞增或遞減；②r每年不變;③土地使用年期為無限年。

遞增時取減號，遞減時取加號第二十一頁，共五十九頁。2、有限年期公式假設前提：①純收益按一定比率s遞增或遞減；②r每年不變；③土地使用年期為有限年期第二十二頁，共五十九頁。例：某宗房地產時在政府有償出讓的土地上建造的，土地剩余年限為48年；預計該房地產未來第一年的純收益為16萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產的還原率為9%。請計算該宗房地產的收益價格。第二十三頁，共五十九頁。七、純收益、還原率有變化的計算公式是收益還原法公式的一般形式，前面六類公式都是它的特例。第二十四頁，共五十九頁。第三節(jié)收益還原法估價程序與方法一、估價程序：1、計算總收益：分析可能產生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計算總費用和折舊費、房屋收益或其他資產的收益等。分析可能產生的各種費用支出，計算加總一般正常合理的必要年支出。3、計算土地純收益：從總收益中扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價第二十五頁，共五十九頁。二、總收益的測算實際收益與客觀收益：實際收益是在現狀下實際取得的收益，不能用它作為評估的依據；客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評估。第二十六頁，共五十九頁?？偸找娈a生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經營收益：正常經營管理水平下每年所獲得的客觀總收益計算總收益時，還應準確分析測算由評估對象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評估對象所產生的并為其產權主體所取得的收益均應計入總收益之中。第二十七頁，共五十九頁。三、總費用的測算方法1、土地出租中總費用：包括土地稅、管理費和維護費。2、房地出租中總費用：①管理費：以年租金的2%—5%計；依管理面積平均計算。②維修費:可按建筑物重置價的1.5%—2%計算。③保險費：一般按房屋重置價或現值乘以保險費率計算。④稅金：關于稅收標準，國家及各城市均有規(guī)定第二十八頁，共五十九頁。

⑤房屋折舊費：計算公式為：當房屋耐用年限超過土地使用權出讓年期時，其計算公式如下：不考慮殘值、尚可使用年限等房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限＋土地出讓年限第二十九頁，共五十九頁。3.企業(yè)經營費用：根據企業(yè)生產經營的方式不同，一般可分為經營性企業(yè)（如賓館、飯店、商場等商業(yè)服務業(yè)企業(yè)）和生產性企業(yè)（如工廠、礦山等工業(yè)企業(yè)）兩大類。經營性企業(yè)總費用包括：銷售成本、銷售費用、經營管理費用、銷售稅金、財務費用和經營利潤等。生產性企業(yè)總費用包括：生產成本（原料費、運輸費、人工費等）、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤等。第三十頁，共五十九頁。四、土地純收益的計算1、土地租賃中的土地純收益計算土地純收益＝年租金總收入－年總費用其中：年總費用＝土地稅+管理費+維護費2、房地出租中的土地純收益計算①房地純收益＝房地出租年總收益－房地出租年總費用

總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+折舊費+其它②土地純收益＝房地純收益―房屋純收益③房屋純收益＝房屋現值×建筑物還原率其中：房屋現值＝房屋重置價×房屋成新度或：房屋現值＝房屋重置價―房屋總折舊房屋總折舊＝房屋年折舊×已使用年限第三十一頁，共五十九頁。3、企業(yè)經營中的土地純收益計算①企業(yè)經營年純收益＝年經營總收入－年經營總費用②土地年純收益＝企業(yè)經營年純收益－非土地資產年純收益4、自用土地或待開發(fā)土地純收益的計算采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。第三十二頁，共五十九頁。五、土地還原率1、定義：是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。2、還原率的種類：土地還原率、建筑物還原率、綜合還原率。關系：r=(L×r1+B×r2)/(L+B)3、確定方法：①純收益與價格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。②安全利率加風險調整值法：還原利率=安全利率+風險調整值③各種投資及其風險、收益率排序插入法第三十三頁，共五十九頁。六、土地價格的確定在土地純收益確定以后，可以根據土地使用權年期等條件，選擇適當的土地還原率和公式計算得到土地的試算收益價格。若要用收益還原法評估不動產價格，應選用綜合還原率對房地產純收益進行還原求取。第三十四頁，共五十九頁。第四節(jié)收益還原法應用一、利用收益還原法評估土地價格二、利用收益還原法評估建筑物價格

三、利用收益還原法評估不動產價格四、利用收益還原法評估承租土地使用權價格第三十五頁，共五十九頁。一、利用收益還原法評估土地價格基本思路：首先求不動產(房地產)的純收益；再求建筑物的純收益；然后從不動產(房地產)的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價格。計算公式：a－B·r2＝L·r1L=（a－Br2）

/r1=a1/r1L—土地價格；B—建筑物的價格a—建筑物及其土地共同產生的純收益r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；a1—土地的純收益第三十六頁，共五十九頁。某公司于2000年7月1日經政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結構商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當時重置價值為1300元／平方米?，F該物業(yè)由業(yè)主自行經營，經營狀況正常，年經營收入6000萬元，年銷售成本及經營成本共4000萬元，管理費、財務費用為年經營收入的6％，商品銷售稅金及附加為銷售收入的8.5％，經營利潤為年經營收入的10％，若2005年7月1日同類型建筑物重置價值為1500元／平方米，房屋還原率為8％，土地還原率為6％，不考慮遞增及物價因素，求該地塊于2005年7月1日價值。第三十七頁，共五十九頁。1.年總收入＝6000萬元2.年總費用：(1)銷售成本及經營成本=4000萬元(2)管理費、財務費用=6000×6％=360萬元(3)商品銷售稅金及附加=6000×8.5％＝510萬(4)房屋年折舊折舊年限從2001年7月1日至2040年6月30日共39房屋重置價＝1500×15000＝2250萬元年折舊額＝2250／39＝57.69萬元(5)經營利潤＝6000×10％＝600萬元年總費用＝(1)+(2)+(3)+(4)+(5)＝5527.69萬元第三十八頁，共五十九頁。3.房地產年純收益＝6000－5527.69＝472.3l萬元4.房屋年純收益＝房屋現值×房屋還原利率＝(2250－57.69×4)×8％＝161.54萬元5.土地年純收益＝472.3l－161.54＝310.77萬元6.求該地塊于2005年7月1日價值剩余收益年限35年

土地使用權價格＝a/r×[1－1/（1+r）n]＝310.77/6%×[1－1/（1+6%）35]＝4505.62萬元土地單價＝9011元／平方米第三十九頁，共五十九頁。某公司于1994年11月以出讓方式取得一面積為500平方米的地塊50年土地使用權，并于1995年11月建成一建筑面積為450平方米的鋼筋混凝土建筑物，建筑物全部出租。已知當地同類建筑物出租租金一般為每月30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產稅為20元／建筑平方米，支付的管理費為同類建筑物租金的5％，年維修費為重置價的3％，年保險費為重置價的0.3％。目前該建筑物重置價為1500元／平方米，殘值率為0，土地及房屋還原率分別為5％和6％。試求該地塊在1998年11月的土地使用權價格。第四十頁，共五十九頁。基本思路：1、根據房地客觀收益和客觀費用，求得房地純收益；2、通過房屋重置價格求得房屋現值，用房屋還原率求得房屋純收益；3、從房地純收益中扣除房屋純收益即可得到土地純收益；4、用土地還原率，采用適當公式求得估價時點的土地價格。第四十一頁，共五十九頁。(1)總收益采用客觀收益：以30元／月計年總收益：30×450×12=162000(元)(2)計算出租總費用1）年稅金：20×450=9000(元)2）年管理費：162000×5％=8100(元)3）年維修費：1500×450×3％=20250(元)4）年保險金：1500×450×0.3％=2025(元)5）年折舊費：1500×450÷49=13775.5(元)年總費用：9000十8100+20250十2025+13775.5=53150.5(元)(3)房地純收益總收益-總費用=162000-53150.5=108849.5第四十二頁，共五十九頁。(4)計算房屋年純收益房屋年純收益=房屋現值×房屋還原率=(房屋重置價－年折舊費×已使用年限)×房屋還原率=(1500×450－13775.5×3)×6％=38020.4(元)(5)計算土地純收益土地純收益=房地純收益-房屋純收益=108849.5－38020.4=70829.1(元)(6)計算1998年11月土地價格土地總價：P=a/r[1-1/（1+r）n]=70829.1/5%×[1-1/（1+5%）46]=1266429.0(元)第四十三頁，共五十九頁。情景分析題現有一宗占地面積為1000m2的城鎮(zhèn)建設用地，使用者先以行政劃撥方式取得，后于2001.11.1通過補辦出讓手續(xù)取得該宗土地50年期的土地使用權，同時建成一座總建筑面積2500m2的辦公樓，現全部出租，月租金為35萬元，月平均費用為20萬元，可收取押金70萬元，押金收益率為5%。2006.11.1進行市場調查情況如下：（1）在當地，規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金為30萬元，月平均費用15萬元，此外，出租時可收取押金60萬元，押金收益率為5%。（2）該辦公樓耐用年限為60年，建筑重置價為每建筑平方米4000元（3）土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。第四十四頁，共五十九頁。1.本題應采取什么方法來測算土地價格（）A市場比較法B成本逼近法C假設開發(fā)法D收益還原法2.假如要測算該土地2006.11.1市場價格，土地使用年限為（）A50年B55年C45年D60年3.在計算房地產純收益時，應選用以下哪些數據進行計算（）A35萬元B30萬元C15萬元D20萬元第四十五頁，共五十九頁。4.房地產純收益是（）A363萬元B183萬元C360萬元D180萬元5.在計算建筑物年純收益時，需要選取以下哪些參數（）A重置價4000元/m2B建筑面積1000m2C剩余使用年限50年D耐用年限60年6.2006.11.1土地總價格是（）萬元A1715.6B1749.6C1669.2D1702.3第四十六頁，共五十九頁。二、利用收益還原法評估建筑物價格基本思路：首先求取土地價格；然后以建筑物與其相應范圍內土地所產生的總的純收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價格。計算公式：a-Lr1=B×r2

B=a-Lr1/r2=a2/r2式中：B—建筑物的收益價格；a—建筑物及其基地所產生的純收益a1—建筑物的純收益；L—土地的價格r1—土地還原率；r2—建筑物還原率；第四十七頁，共五十九頁。某酒店擁有的房地產占地面積為10000㎡，土地使用權通過有償出讓方式取得，土地使用權出讓年期為50年。該宗地上建有一座飯店，在2005年8月尚可有效使用50年，容積率為3。據當地市場資料用比較法評估的宗地在2005年8月50年期土地使用權價格為每平方米1000元(容積率為l時)。據當地資料，容積率每增加l，地價增長60％。該飯店每月的客觀純收益為15萬元。已知土地還原率r1＝6％，該飯店的建筑還原率取r2＝8％。試評估房屋(該飯店)2005年8月的價格。第四十八頁，共五十九頁。估價過程：①計算房地產年純收益：房地年純收益＝15萬元／月×12月＝180萬元／年②計算土地價格：土地總地價＝10000㎡×l000元／㎡×(1+2×60％）＝2200（萬元)(容積率修正)③計算土地年純收益：土地年純收益＝2200×6％/（1－1/1+6%）50＝139.58（萬元）④計算房屋年純收益：房屋年純收益＝房地年總純收益－土地年純收益＝180-139.58＝40.42（萬元）⑤計算房屋價格：房價=房屋年純收益/r×[1-1/（1+r）50]=40.42/8%×[1-1/（1+8%）50]＝494.48(萬元)第四十九頁，共五十九頁。三、利用收益還原法評估不動產價格不動產為一棟五層的鋼筋混凝土建筑。用途為綜合樓。占地面積及各層建筑面積如下表：土地面積：8400㎡。建筑物部分：1樓：3800㎡；2～5樓：2800㎡；合計：15000㎡其他條件：建筑物總造價為4800萬元，其中主體所占比例為65％，設備所占比例為35％，建筑物的耐用年限主體為50年，設備平均為10年。殘值率為0；不動產每年空置一個月，押金運用年收益率為7％；不動產租稅為54.65萬元；保險費為0.48萬元；管理費為建筑物造價的2％。綜合還原率取8％，土地及地上建筑物均為50年使用年限。第五十頁，共五十九頁。第五十一頁，共五十九頁。估價過程：①計算總收益：租金總額：82.8×12＝993.60(萬元)押金運用收益：21.8×7%=1.53(萬元)空房等損失額：以1個月的租金計，為82.8萬元則年總收益合計為：993.6+1.53-82.8=912.33(萬元)第五十二頁，共五十九頁。②計算總費用折舊費：建筑物的耐用年限主體為50年，設備平均為10年。殘值率為0。主體：4800×65%×1／50＝62.40(萬元)設備：4800×35%×1／10＝168(萬元)小計：62.40+168=230.40萬元管理費：按建筑物造價的2％計：4800×2%＝96.00(萬元)稅金：54.65萬元保險費：0.48萬元總費用合計為：381.53萬元第五十三頁，共五十九頁。③計算房地純收益純收益＝總收益一總費用＝912.33－381.53＝530.8(萬元)④計算收益價格不動產收益價格＝不動產純收益÷綜合還原率×[1一1/(1+綜合還原率)50]＝530.8/8%×[1—1/（1+8%）50]＝6493.53(萬元)