鷹潭新時(shí)代廣場策劃方案

2007年鷹潭新時(shí)代廣場籌劃案第一篇市調(diào)分析在新的歷史條件下，城市經(jīng)濟(jì)開展越來越受關(guān)注，作為江南重鎮(zhèn)之一的鷹潭，在經(jīng)濟(jì)一體化的過程中，經(jīng)濟(jì)開展前景日趨明朗。一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)開展、地理?xiàng)l件、市政規(guī)劃、政策傾向及其人們的消費(fèi)心理都在很大程度上影響著房地產(chǎn)的開發(fā)與開展。城市的開展趨向和潛在的經(jīng)濟(jì)增長因素能否更大地刺激房地產(chǎn)市場的需求，以及在政府的規(guī)劃當(dāng)中，能否給工程所處的區(qū)塊物業(yè)的升值帶來廣闊的前景，將對工程前期規(guī)劃及未來銷售和后期管理、商業(yè)運(yùn)作產(chǎn)生直接的影響。鑒于此，我們對鷹潭經(jīng)濟(jì)開展和規(guī)劃進(jìn)行深入的探索，以期能夠把握該區(qū)將來房地產(chǎn)的開展趨勢和整個(gè)商業(yè)帶的運(yùn)作。第一章鷹潭城市開展規(guī)劃分析1.1鷹潭概況鷹潭,舊稱鷹潭坊,同治三(1864年)改稱為鷹潭鎮(zhèn),1949年改為鷹潭區(qū),1956年改為縣級鎮(zhèn),1979年改為縣級市,1983上7月升格為省轄市,同年10月,在原境內(nèi)成立"月湖區(qū)"，為其中心城區(qū)。鷹潭地處東經(jīng)116°41'至l17°30'、北緯27°35'至28°40'之間，總面積3554平方公里。全省五大水系之一的信江貫穿東西，岸南龍頭山上自古有一片樟樹林，每當(dāng)晴空萬里，群鷹在樟樹林上空展翅翱翔盡情盤旋，信江深潭激流那么盤旋于龍頭山下?！吧钐端蹋G如鷹眼〞，“漣灣興其中，雄鷹翔其上〞，鷹潭故而得名。轄區(qū)屬南嶺準(zhǔn)地槽邊緣的信江凹隔帶，地勢南北高，中間低，東西長約50公里，呈帶狀分布，320、206國道和浙贛線、皖贛線、鷹廈線三條鐵路線把離市區(qū)18公里的貴溪市和離市區(qū)25公里的余江縣連成一個(gè)整體。全市目前人口近105萬，其中非農(nóng)業(yè)人口占26.8%，農(nóng)業(yè)人口占73.2%；男性占52.8%，女性占47.2%；在職職工約占全市人口的9.7%，其中女性占37.9%。目前城區(qū)人口約20萬，其中外來人口占28%左右，而由本地外出經(jīng)商者亦接近28%，從而在數(shù)量上形成對等貿(mào)易，展現(xiàn)了鷹潭作為一個(gè)放射性城市的特性，其居民的經(jīng)商投資意識也由此可見端倪。1.2經(jīng)濟(jì)開展經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔1〕經(jīng)濟(jì)開展總水平。改革開放以來,尤其是1983年升格為省轄市以來,鷹潭市在城市各個(gè)領(lǐng)域進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟(jì)體制改革,全市國民經(jīng)濟(jì)和社會開展取得了令人矚目的成就,開辟了該市國民經(jīng)濟(jì)蓬勃開展的新時(shí)期。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。養(yǎng)殖業(yè)和多種經(jīng)營產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重分別提高到49%和69%。引進(jìn)推廣農(nóng)牧漁業(yè)新品種90多個(gè),圍繞糧豬果林菜5個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),建立了10大農(nóng)產(chǎn)品基地。市生態(tài)農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)建設(shè)前期工作根本完成。全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)264家,一個(gè)以有色金屬冶煉為主體,電力、化工、機(jī)械、食品、紡織、醫(yī)藥、建材、儀器儀表、工藝美術(shù)等行業(yè)競相開展、特色鮮明、又門類齊全的工業(yè)體系根本形成。并在一些行業(yè)取得了顯著成效，如：三川公司水表銷量在全國同行業(yè)排名第二,連續(xù)三年奪得了國內(nèi)市場占有率排名第一,南方照明公司主導(dǎo)產(chǎn)品節(jié)能燈產(chǎn)量躍居全國同行業(yè)前列,產(chǎn)品出口美國、德國、印度等國家。旅游業(yè)開展加快，近年接待境內(nèi)游客數(shù)、旅游直接收入、接待境外游客數(shù)及創(chuàng)匯金額等候各項(xiàng)指標(biāo)均有很大提升。金融保險(xiǎn)事業(yè)開展迅速。全市目前共有金融機(jī)構(gòu)376家,職工總?cè)藬?shù)2737人。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額70.96億元,其中儲蓄存款45.51億元;各項(xiàng)貸款余額76.18億元,其中短期貸款54.52億元,中長期貸款17.34億元。據(jù)悉該市人均存款目前居江西省第三?！?〕經(jīng)濟(jì)增長。2001年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)58.8億元,按可比價(jià)格計(jì)算,比1995年增長54.3%,年均增長7.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增長22.2%,年均遞增3.4%;第二產(chǎn)業(yè)增長87.2%,年均遞增長11.1%;第三產(chǎn)業(yè)增長50.6%,年均增長7.1%.綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。2001年全市財(cái)政收入和地方財(cái)政收入3.3億元,分別比1995年增長55.8%和58.7%,年均分別遞增7.7%和8%。在此根底上，近兩年更是穩(wěn)中求進(jìn)，逐步增長?！?〕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。面對買方市場及劇烈的市場競爭,鷹潭市積極采取措施,“穩(wěn)定一產(chǎn),主攻二產(chǎn),加快開展三產(chǎn)〞,使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷得到調(diào)整和優(yōu)化,最終呈現(xiàn)出“二、三、一"的格局。第一產(chǎn)業(yè)增加值保持穩(wěn)定增長,但比重呈緩慢下降趨勢,這是鷹潭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的最顯著特點(diǎn)。商貿(mào)投資〔1〕市場體系。鷹潭中心城區(qū)是商賈會集之鬧市,物資集散之要沖,市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布,各類市場54個(gè),零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)4443個(gè),面積24萬平方米,居江西前列,個(gè)體工商戶9437戶,一個(gè)以綜合批發(fā)市場為龍頭,專業(yè)批發(fā)市場為骨干,零售貿(mào)易網(wǎng)點(diǎn)為根底的市場體系已經(jīng)初步形成。其中:①我市的眼鏡批發(fā)市場屬全國四大眼鏡批發(fā)市場之一,總建筑面積10000多平方米,近200家眼鏡專業(yè)戶在此從事眼鏡制作、加工、驗(yàn)光、批發(fā)、零售等系列經(jīng)營效勞,市場輻射到全國各地，并長期對外批發(fā)，目前已有3萬余鷹潭人活潑于全國各個(gè)省市從事眼鏡經(jīng)營，也正因此使鷹潭與其他省市的信息交流更為頻繁，其自身的信息來源更為豐富，同時(shí)也大大加強(qiáng)了鷹潭人們的經(jīng)商與投資意識。②鷹潭市建材市場一期工程已于去年建成,并投入使用,市場占地20多畝,總建筑面積1.5萬平方米,市場將輻射到周邊縣市。③贛東商城是江西省規(guī)模最大的市場之一,占地80多畝,建筑面積9萬平方米,共有店面1700余個(gè),其輻射面已到達(dá)周邊20多個(gè)縣市。另外，目前鷹潭市按照“調(diào)整、提高、標(biāo)準(zhǔn)、開展〞的方針,合理規(guī)劃,分類建設(shè),優(yōu)化結(jié)構(gòu),提高檔次,建設(shè)和完善市場設(shè)施,重點(diǎn)培育和開展生產(chǎn)資料及農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場。在完善和提高贛東商城、裝飾建材市場、百佳城步行街、南站干鮮果品批發(fā)市場的根底上,沿320國道兩側(cè)加快建設(shè)銅產(chǎn)品、竹木、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、機(jī)動車輛等專業(yè)批發(fā)市場。與此同時(shí),鷹潭市還著力培育資本、勞動力、技術(shù)、人才、信息等生產(chǎn)要素市場,現(xiàn)已逐步形成一個(gè)完善的市場體系。〔2〕、投資情況相對售價(jià)來說，鷹潭目前的商鋪?zhàn)饨鹌毡檩^低，因此商鋪的投資回收率普遍低，回收時(shí)間較長。就鷹潭中心城區(qū)百佳步行街而言，其租金在20-50元/㎡·月間徘徊，而其售價(jià)在6000-7000元/㎡之間，按此計(jì)算，對于一個(gè)商鋪的投資，其回收往往需要不下十年的時(shí)間。工業(yè)狀況鷹潭市工業(yè)企業(yè)主要集中在月湖區(qū)，月湖區(qū)白露工業(yè)小區(qū)是鷹潭市實(shí)施外向牽動戰(zhàn)略的“龍頭〞，更是月湖區(qū)開展區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨世紀(jì)的戰(zhàn)略工程，位于市區(qū)的西南端，總體規(guī)劃面積2000畝，1994年開始建設(shè)，是鷹潭市的重點(diǎn)工業(yè)開發(fā)區(qū)。白露工業(yè)小區(qū)作為鷹潭市區(qū)的一局部，其地理位置具有特殊優(yōu)勢，主要表現(xiàn)在以下一個(gè)方面：一是符合鷹潭市在320國道〔上?！ッ鳌硟蓚?cè)建“經(jīng)濟(jì)帶〞的開展戰(zhàn)略。二是毗鄰320國道和260國道〔連云港——汕頭〕的交匯處，與省會南昌僅隔143公里，距向塘機(jī)場116公里，小區(qū)內(nèi)道路與市區(qū)干道直通。三是距離市中心僅3公里，座落在鷹潭市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。四是東邊距鐵路貨運(yùn)南站3公里，北邊距鐵路客運(yùn)站、汽車站2公里左右，并且緊鄰贛東北最大的河流信江，信江上有水陸聯(lián)運(yùn)港口碼頭，交通十分便利。五是工業(yè)小區(qū)供水、供電、郵電、通訊等均與市區(qū)系統(tǒng)并網(wǎng)，同時(shí)還可利用市區(qū)其它設(shè)施為工業(yè)小區(qū)內(nèi)的企業(yè)效勞。除此之外，為了給投資者創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，工業(yè)小區(qū)投入了大量資金進(jìn)行根底設(shè)施建設(shè)，并制定了一系列的優(yōu)惠政策，給工業(yè)小區(qū)創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境。該工業(yè)小區(qū)現(xiàn)已開發(fā)土地600畝，鋪設(shè)了必要的道路、排水管線、供水管線，修建了較大容量的變電所，每日2000噸供水管道接至工業(yè)小區(qū)附近，與市內(nèi)郵電系統(tǒng)并網(wǎng)，開通了直通世界各地的通訊線路，真正實(shí)現(xiàn)了“三通一平〞。目前，已有二十幾家企業(yè)在工業(yè)小區(qū)落戶，形成了以糧油加工、食品加工、建材、化工、輕工等主要工業(yè)行業(yè)的新型工業(yè)城，并且不斷吸納江浙一帶特別是溫州、臺州、金華一帶的富商前來投資，從而使鷹潭以商業(yè)為依托帶動經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)城市的開展。1.3地理?xiàng)l件鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，地處江西東北部，史稱“東連江浙，南控甌閩，扼鄱水之咽喉，阻信江之門戶〞。素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢〞之稱，它從一個(gè)鎮(zhèn)到一個(gè)縣到一個(gè)縣級市最終到一個(gè)地級市的開展歷程也正說明了其存在的開展?jié)摿o限，商機(jī)無限。另外鷹潭山清水秀，人杰地靈，交通便利，其東北局部別與上饒地區(qū)的戈陽、鉛山、萬年、余干接壤，西南面分別與撫州地區(qū)的資溪、金溪毗部，東南方向那么與福建的光澤縣相連。距省會南昌僅130公里。這些對于提煉一個(gè)休閑產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)極具潛力，尤其是在中國實(shí)現(xiàn)三個(gè)黃金周，促進(jìn)旅游開展之后，其開展更具勢頭。1.4市政規(guī)劃規(guī)劃戰(zhàn)略依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實(shí)施“工業(yè)富市、商貿(mào)活市、旅游旺市、科技興市、依法治市"的戰(zhàn)略?，F(xiàn)狀分析就鷹潭目前城區(qū)改造而言，市政規(guī)劃過于保守，市容整改根本上只限于細(xì)枝末節(jié)上的修修補(bǔ)補(bǔ)，限于道路立面的整改和修復(fù)，加之市政府東遷與東部開發(fā)不甚成功的矛盾，便從客觀上決定了在近年內(nèi)鷹潭的開展仍將以交通路、勝利路、站江路圍合區(qū)域?yàn)橹行摹１景盖∏√幱谶@個(gè)圍合區(qū)域內(nèi)，屬鷹潭市中心的黃金地段，這在地域上便占有了明顯的優(yōu)勢，對于該地塊的開發(fā)是個(gè)極好的契機(jī)。遠(yuǎn)景目標(biāo)⑴從現(xiàn)在起到2021年，按照"圍繞中心、推動兩翼、突出重點(diǎn)、帶動周邊"的設(shè)想，將鷹潭建設(shè)成為皖、浙、贛邊際區(qū)域中心城市；將東翼的貴溪市建成以有色冶煉和化工工業(yè)為主體的次中心城市；將西翼的余江縣城建成富有地方特色風(fēng)格的衛(wèi)星城市；將南邊的龍虎山風(fēng)景區(qū)建成舉世聞名的風(fēng)景名勝區(qū)，帶動沿鐵路、國道和信江周邊小城鎮(zhèn)建設(shè)，推動鷹潭市的城市化進(jìn)程。⑵以建設(shè)花園式城市為目標(biāo)，嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)，啟動高橋區(qū)。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好龍虎山大道、沿江大道、五洲路、污水處理廠、體育中心、文化休閑廣場、液化石油氣混氣工程等市政根底設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實(shí)施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、臨街建筑物"穿衣戴帽"等"四位一體"改造工程，拉開城市框架，完善城市根底設(shè)施，使城區(qū)面貌有一個(gè)質(zhì)的飛躍。⑶把小城鎮(zhèn)建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)開展的"增長源"來抓，加快上清鎮(zhèn)、龍虎山鎮(zhèn)、文坊鎮(zhèn)、志光鎮(zhèn)、童家鎮(zhèn)、劉墾〔洪湖〕、鄧埠鎮(zhèn)、錦江鎮(zhèn)等8個(gè)重點(diǎn)示范鎮(zhèn)建設(shè)步伐。到"十五"期末，每個(gè)小城鎮(zhèn)所在地人口達(dá)1.8-2萬人以上，二、三產(chǎn)業(yè)比重70-80%，農(nóng)民人均純收入3000元以上。1.5心理需求由于本案地塊的開發(fā)不僅涉及住宅樓，還兼及廣場與商業(yè)帶，屬綜合性的房地產(chǎn)開發(fā)工程，因此就本案對于當(dāng)?shù)厝巳合M(fèi)心理與習(xí)慣的調(diào)查也應(yīng)從多方面入手，了解當(dāng)?shù)厝藗冊诟鱾€(gè)方面各個(gè)層次的需求，才能從根本上去滿足他們，也為這個(gè)地塊樓盤的營銷創(chuàng)造良好的條件。廣場由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場將遷至離市中心3公里處的白露鎮(zhèn)，勢必會對長期在此晨煉與進(jìn)行體育鍛煉的鷹潭市民造成不便與影響，甚至?xí)屗麄兇胧植患埃@便在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個(gè)場所來滿足人們在這方面的需求，讓鷹潭市民日常消閑有去處，清晨鍛煉有場所，體育訓(xùn)練有空間。這不僅說明了鷹潭市民對于這樣一個(gè)場所的根本需求，同時(shí)也在客觀上對這個(gè)場所主題定位提出了相應(yīng)的要求——它必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方。另一方面，由于鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留的心理恐慌與“健康、生態(tài)〞觀念的層層深入人心，鷹潭人們對于綠色、對于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的需求與憧憬，因此舊城改造過程中城區(qū)的綠化便顯得迫在眉睫，而這在客觀上也對于本案廣場的主題定位提出了另一個(gè)層面的要求——它還必須是一個(gè)綠色的、自然的、健康的場所。綜上，便引申出了廣場的主題定位——休閑、生活、綠色、健康。商業(yè)帶在調(diào)查中我們了解到，就一條商業(yè)街或一個(gè)商場來說，鷹潭人們對于其后期管理和商業(yè)引導(dǎo)極為重視，其關(guān)注度甚至超過對于商鋪本身租金與價(jià)格的關(guān)注，基于這樣的需求心理與現(xiàn)實(shí)，便決定了構(gòu)建一條商業(yè)街或營造一個(gè)商場，其后期物業(yè)管理與經(jīng)營導(dǎo)向顯得尤為重要的客觀要求。因此對于開發(fā)商來說，要從長遠(yuǎn)利益考慮，要造就一條商業(yè)街，對于物業(yè)管理和后期商業(yè)引導(dǎo)方面至關(guān)重要，而對這方面的宣傳乃當(dāng)務(wù)之急。住宅樓對于住宅，我們了解到當(dāng)?shù)厝俗顬橄矏鄣膽粜褪侨覂蓮d；面積在120㎡左右，除此之外小面積戶型相對大面積戶型更受關(guān)注；他們最青睞的樓層是3-5層；而就目前而言，鷹潭當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)多在1000-1300元/㎡之間浮動，近幾年略有上升趨勢。據(jù)當(dāng)?shù)厝朔治?，鷹潭近期的房價(jià)上升在很大程度上有賴于出外經(jīng)商的鷹潭人逐漸增多，而他們外出賺錢后多回鷹潭購房。這種現(xiàn)象一方面反映了小城區(qū)人心中固有的“葉落歸根〞“衣錦還鄉(xiāng)〞的思想根深蒂固，另一方面也從客觀上促成了鷹潭房價(jià)的提升，推動了鷹潭房產(chǎn)的開展。但是，這批長期在外經(jīng)商的購房者也從另一個(gè)層面給鷹潭的房產(chǎn)帶來了副面效應(yīng)，導(dǎo)致了鷹潭住宅的入住率下降。1.6文化底蘊(yùn)鷹潭市有著豐富的道教文化底蘊(yùn)，中國道教發(fā)祥地龍虎山即位于市區(qū)南郊二十公里處,是國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。整個(gè)區(qū)200平方公里，素有“神仙所都〞、“人間福地〞之譽(yù)。龍虎山源遠(yuǎn)流長的道教文化，獨(dú)具特色的碧水丹山和歷史悠久、出土文物豐富的古崖墓群構(gòu)成了龍虎山自然景觀和人文景觀的“三絕〞。]龍虎山原名云錦山，東漢中葉，第一代天師張道陵來到這里肇基煉九天神丹，“丹成而龍虎見，山因以名〞。之后，張道陵精誠修道，創(chuàng)立了正一道，先后獲“黃帝九鼎丹書〞和“太清丹經(jīng)〞，撰寫?老子想爾注?進(jìn)行解說，并攜帶弟子入蜀布道，用符水咒法為人治病祛災(zāi)，深得人民愛戴，歷為道教所尊，認(rèn)為它是正一盟威之道，是伐誅邪偽、整理鬼氣、統(tǒng)承三天、佐國佑民、新出治世的真道，即真一無二的正道。因此，時(shí)人尊張道陵為人天之師，正一道又稱天師道，張道陵即為“道教祖天師〞。天師世家承襲六十三代，歷經(jīng)一千九百多年，是我國一姓嗣教時(shí)間最長的道派，在中國百姓中具有廣泛的影響，素有北孔〔孔夫子〕南張〔張?zhí)鞄煛持Q。我國是一個(gè)多宗教的國家，有佛教、道教、伊斯蘭教和基督教。其中佛教、伊斯蘭教和基督教都是舶來品，唯有道教是中國土生土長的宗教。無為而無不為是道教的思想準(zhǔn)那么。?莊子.天地篇?中說：“古之蓄天下者，無欲而天下足，無為而萬物化。〞?列子.黃帝篇?中說，華胥之國是順自然而治的，他所說的“自然〞，事實(shí)也就等于“無為而無不為。〞柔弱、不爭、清靜、寡欲是“道〞的作用和表現(xiàn)，樂生重生、長生久視是道教的理想追求。老子說：“清靜為天下正〞。如道書中常說“清靜無為〞或說“清心寡欲〞，在老子的宇宙觀中，“清靜〞是大自然最早的形成，在他的社會政治思想中，“清靜〞那么是他理想領(lǐng)導(dǎo)人物的政治風(fēng)格；在修養(yǎng)方面，“清靜〞那么又指修養(yǎng)過程中的一種境界。道教的教義認(rèn)為生活在世界上是件樂事，希望長生不老，永遠(yuǎn)活著，認(rèn)為死亡才是最痛苦的。因而它的教義是樂生、重生，鼓勵人們最低要求是竟其天年，最高的理想是“根深蒂固，長生久視〞。長期以來，鷹潭人們的觀念受道教的影響根深蒂固。道教主張維護(hù)和平、反對戰(zhàn)爭，它追求的理想境界有兩種。一種是在現(xiàn)實(shí)生活中，按道教教義建立一個(gè)理想的、極大公平的、和平的世界，人人得以安居樂業(yè)、竟其天年，這反映在當(dāng)代鷹潭人身上，便成了一種對休閑、愜意的生活的向往與憧憬。而它所追求的另一種境界那么是通過個(gè)人修煉延年益壽，得道成仙，它竭力主張樂生、重生、長生，因此長期受道教影響的鷹潭人對健康有著較為深刻的理解，非常重視預(yù)防疾病，強(qiáng)調(diào)自我鍛煉。而我們的時(shí)代廣場在主題上的定位恰與鷹潭人們這樣的心理需求相吻合，同時(shí)又與道教深厚的文化底蘊(yùn)相輝映，這便使它有了堅(jiān)實(shí)的文化后盾。第二章工程概況及相關(guān)本案地處鷹潭市中心，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路位界，西以站江路位界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出。規(guī)劃總面積位31498.39㎡〔其中規(guī)劃廣場17589.50㎡，規(guī)劃步行街2427.6㎡，規(guī)劃開發(fā)用地11481.29㎡〕，目前為鷹潭市體育場所在地，為平整用地。2.1周邊氣氛〔針對周邊對本案有影響的工程一一作點(diǎn)式介紹〕鷹潭市影劇院影劇院建成于一九八二年，屬鷹潭市文化局主管的國營劇場。主體工程建筑面積5300㎡，舞臺360㎡，副臺130㎡，演員化裝住宿樓600㎡，觀眾座席1400座。供電、通風(fēng)制冷、音響等設(shè)施、設(shè)備配套齊全，具備接待大型演出、會議及電影放映多種功能。影劇院是鷹潭市政治、文化活動的重要場所，被譽(yù)為鷹潭的人民大會堂，市大型會議都在此舉行。劇院緊緊圍繞社會經(jīng)濟(jì)效益的中心，堅(jiān)持觀眾、客戶至上、演員至上的效勞宗旨，各項(xiàng)業(yè)務(wù)繁榮。曾成功地接待中央民族樂團(tuán)、中央芭蕾舞團(tuán)、中國歌劇舞劇院、解放軍前線歌舞團(tuán)、武警文化團(tuán)、俄羅斯莫斯科音樂舞蹈團(tuán)、俄羅斯明星馬戲團(tuán)等國內(nèi)外團(tuán)體以及侯寶林、李默然、姜昆、陳蕓、陳述、唐杰忠、張金玲、黃婉秋、黃宏、郭達(dá)、李伯良、李伯成、葛軍、王潔實(shí)、謝莉斯、潘長江、董文華、大山等一大批藝術(shù)家。全國百優(yōu)小品大賽以及第二、三、四屆中國龍虎山道教活動周大型文藝晚會先后在本院舉辦；電影、錄像、電子游戲、桌球、室外溜冰等文化娛樂工程的開展使劇院成為我市文化活動的中心。近期劇院將推出超大屏幕電影、小型豪華電影廳等新工程上市，以滿足市民文化生活的需要。而本案與市影劇院僅一條站江路之隔，影劇院的人流勢必會為本案集聚人氣，這邊的廣場、商業(yè)帶及住宅樓又可與之形成互動與對流，形成又一個(gè)市中心結(jié)點(diǎn)，與現(xiàn)有結(jié)點(diǎn)相照應(yīng)，從而形成新的城區(qū)中心平衡點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，最終帶動整個(gè)鷹潭的繁榮與開展。鷹潭市新華書店鷹潭市新華書店始建于1952年，現(xiàn)有在職干部職工30人，擁有固定資產(chǎn)300余萬元；下轄3個(gè)分店，負(fù)責(zé)全市近20萬萬人口的圖書供給。1999年全年銷售圖書714萬元，實(shí)現(xiàn)利稅39.6萬元，利潤37萬元，人均銷售圖書24萬元，隨著人們生活水平的不斷提高，文化意識的不斷加強(qiáng)，近年圖書銷量一直呈穩(wěn)步上升趨勢。鷹潭市新華書店主營全國和全省各出版社圖書、教材、年畫、音像制品，兼營文教用品等；經(jīng)營方式包括批發(fā)、代發(fā)、代銷、零售、中轉(zhuǎn)等；同時(shí)，還設(shè)有讀者俱樂部和單位團(tuán)體購書的方案發(fā)行處，以繁榮鷹潭圖書市場。在經(jīng)營方式上具有環(huán)境優(yōu)雅、分類明細(xì)、效勞優(yōu)質(zhì)等鮮明的特點(diǎn)。該?dān)椞稌昃o鄰市影劇院而居，與本案亦僅一條站江路之隔，其人流與固有的文化氣氛及氣息勢必會為本案集聚人氣，又可與之形成互動與對流，從而形成新的城區(qū)繁榮點(diǎn)。鷹潭市一中鷹潭市一中是鷹潭市首批重點(diǎn)中學(xué)之一。現(xiàn)有40個(gè)班級，2200余名學(xué)生，175名教職工。校園座落在市中心勝利西路上，占地61938平方米，校舍總面積396300平方米。鷹潭一中教學(xué)設(shè)施齊全。辦公樓、教學(xué)樓、實(shí)驗(yàn)樓、圖書館、大會堂、運(yùn)動場一應(yīng)俱全；電腦室、語音室、電教室、植物園、健身房、體操房應(yīng)有盡有，一應(yīng)俱全。1999年5月，一棟包括多媒體教學(xué)設(shè)備在內(nèi)的現(xiàn)代化綜合教學(xué)樓和一棟設(shè)施齊全的學(xué)生宿舍開始投入使用。校園濃蔭夾道、綠草如茵、布局合理、環(huán)境優(yōu)美，被評為“全省園林化先進(jìn)單位〞。鷹潭一中師資力量雄厚。在職教師中，有特級教師1人，高級教師30余人，一級教師80余人，全國性學(xué)術(shù)團(tuán)體成員11人、省級學(xué)術(shù)團(tuán)體成員32人。近20年來，有9人獲國家級榮譽(yù)稱號，20人獲省級榮譽(yù)稱號。建校40多年來，特別是改革開放以來，鷹潭一中全面貫徹黨的教育方針，辦學(xué)水平不斷提高，教學(xué)質(zhì)量穩(wěn)步上升。形成了“團(tuán)結(jié)、求實(shí)、勤奮、創(chuàng)新〞的校風(fēng)，“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、精深、文明〞的教風(fēng)和“尊師、刻苦、活潑、謙虛〞的學(xué)風(fēng)，在德育、體育、教研方面形成了自己的特色。先后榮獲“全國群眾體育先進(jìn)單位〞等國家級榮譽(yù)稱號4項(xiàng)、“江西省優(yōu)秀重點(diǎn)中學(xué)〞、“江西省文明單位〞、“江西省德育示范學(xué)校〞等省級榮譽(yù)稱號21項(xiàng)和“鷹潭市德育示范學(xué)校〞等市級榮譽(yù)稱號120余項(xiàng)。尤其在1998年，在高考、中考升學(xué)率，培養(yǎng)少年大學(xué)生和參加全國數(shù)理化競賽方面，出現(xiàn)了前所未有的三大突破，學(xué)校連續(xù)三年來教育教學(xué)每年上一個(gè)新臺階，99年高考5人上清化、北大，中考全區(qū)奪冠，；2000年7人上清華、北大，中考全區(qū)奪冠。近年來在市委市政府的關(guān)注與扶持下辦學(xué)水平直線上升，登上了一個(gè)新的頂峰。對于鷹潭這樣的城市來說，學(xué)校是個(gè)絕對的人氣團(tuán)，而市一中離本案的輻射距離不超過500米，勢必會為其造勢不少。2.2競爭對手分析〔主要針對周邊幾個(gè)較為重要的市場商場入手〕銀座廣場⑴根本概況：該廣場位于鷹潭市內(nèi)勝利西路上，鷹潭市一中斜對面，處市中心繁華地段，店鋪營業(yè)面積以20-30㎡為主，廣場有單一入口，圍合成院落形式，其中心分布有旱噴，兩邊分布有螺旋式樓梯輔助購物導(dǎo)向。該廣場于2003年6月份開始營業(yè)，歷經(jīng)4個(gè)月的時(shí)間，至今人氣氣氛漸有起色，逐步靠近其作為鷹潭市專業(yè)的精品服裝商場的定位，并帶動周邊的商業(yè)氣氛和人氣。其店鋪價(jià)位因樓層與具體位置的不同而各異，大致呈以下趨勢：一樓商鋪由外至內(nèi)為2.9萬-8000元/㎡不等；二樓商鋪在3500-3800元/㎡之間浮動；三樓那么在1900元/㎡左右浮動。⑵經(jīng)營范圍：以精品服飾為主，主要分布在一樓、二樓；三樓除少數(shù)商鋪經(jīng)營服裝外，還分布有旅行社、美容院、KTV等相關(guān)行業(yè)。國貿(mào)商廈⑴根本概況：市國貿(mào)商廈為鷹潭市唯一國有自營的綜合商廈，位于交通路10號〔交通路與勝利西路交界的地方〕，屬市中心繁華要害。在投資建立了中央空調(diào)、電動扶梯、升降梯、計(jì)算機(jī)監(jiān)控與區(qū)域運(yùn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、激光音響等設(shè)施后，國貿(mào)商廈已成為鷹潭市現(xiàn)代化程度最高的商業(yè)企業(yè)。擁有近5000平方米的經(jīng)營面積，采用百貨商店與現(xiàn)代超市完美結(jié)合的經(jīng)營模式，使其成為全市最有競爭實(shí)力的大型商廈。⑵經(jīng)營范圍：國貿(mào)具備了服裝、針織、化裝、不銹鋼用具、花藝、鐘表、家電、皮具、玩具、鞋帽、玻璃制品、床上用品等15部類的綜合經(jīng)營能力，主要分布如下：一樓以飾品、家電、等為主〕；二樓主營鞋帽；三樓主營服飾、領(lǐng)帶等。大觀園購物中心⑴根本概況：鷹潭市大觀園購物中心于1997年底落成，1998年元月21日順利開張，“大觀園購物中心〞是隸屬區(qū)委、區(qū)政府的唯一一家全民企業(yè)，1998年被區(qū)人民政府授予“納稅大戶〞榮譽(yù)稱號。地處市中心廣場東側(cè)裝璜豪華的鬧市中心，三層營業(yè)面積共5300余平方米，內(nèi)部效勞設(shè)施一流，擁有自動扶梯，送貨電梯及先進(jìn)的自動噴淋消防報(bào)警器。商場不僅貨物品種多、規(guī)格齊全，而且層層有特色，處處巧安排⑵經(jīng)營范圍：一樓主營大、小家電、鐘表、箱包、皮鞋、化裝品、裝飾品、醫(yī)藥保健品、床上用品、燃具、影碟、西式糕點(diǎn)及副食品超市等。二樓、三樓目前已形成專業(yè)的家具市場。百佳城步行街⑴根本概況：百佳城步行街與站江路平行，在其東側(cè)50米處，是一條綜合性商業(yè)步行街，分布有眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)的店鋪。整條街長約300余米，鷹潭市眼鏡市場緊鄰其分布，入口大門位于步行街西側(cè)路面。其一樓商鋪?zhàn)饨鹨蚵范尾煌?0-50元/㎡·月間徘徊，售價(jià)為6000-7000元/㎡，樓上住宅價(jià)位在1000-1200元/㎡之間浮動。⑵經(jīng)營范圍：眼鏡、服飾、美容美發(fā)、酒吧、玉器、禮品、鞋等各種行業(yè)。第二篇工程SWOT分析與定位第一章工程SWOT分析1.1強(qiáng)勢〔S〕區(qū)位優(yōu)勢鷹潭是重要的江南交通樞紐之一，素有“江南重鎮(zhèn)，六省通衢〞之稱，而本案地處鷹潭市區(qū)經(jīng)濟(jì)繁華地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)帶的開發(fā)和后期商業(yè)運(yùn)作與引導(dǎo)是個(gè)絕好的契機(jī)。功能優(yōu)勢本案是個(gè)綜合性的開發(fā)工程，工程中包括廣場、商業(yè)帶和住宅樓的整體規(guī)劃及后期商業(yè)運(yùn)作。眾所周知，廣場是一個(gè)城市中最能集聚人氣的地方，而一個(gè)商業(yè)帶、商業(yè)區(qū)的開展最離不開最需要的便是人氣。在該工程中，廣場與商業(yè)帶共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。順應(yīng)需求本案中的廣場、商業(yè)帶的規(guī)劃都是經(jīng)過多方市場調(diào)查和公眾需求論證的。在調(diào)查中我們了解到鷹潭人們需要這樣一個(gè)適合生活的、綠色的、順應(yīng)時(shí)代開展的“現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合〞的廣場，需要一個(gè)成規(guī)模的、綜合性的、具有良好的商業(yè)氣氛的商業(yè)中心。順應(yīng)這樣的市場需求與民眾心理，我們對本案作了這樣的規(guī)劃，相信它將有著極好的市場前景與開展規(guī)劃。1.2劣勢〔W〕人口基數(shù)少一個(gè)城市的人口是這個(gè)城市的商業(yè)中心與繁華地段人氣是否旺盛的前提和根底，鷹潭市城區(qū)目前僅近20萬的人口，這便在大環(huán)境上決定了其人氣的局限性。針對劣勢，能否適當(dāng)?shù)丶右砸龑?dǎo)，趨利避害，這是工程開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。就本案而言，基于這樣的客觀現(xiàn)實(shí)，我們對其未來開發(fā)與開展提出了如下規(guī)劃定位與要求：它必須立足鷹潭市城區(qū)、面向整個(gè)鷹潭市、并延伸至整個(gè)江西省乃至周邊各大省市，讓我們的商業(yè)中心不只是這20萬人的市場，而是百萬人的市場、千萬人乃至更多人的市場。購置力欠強(qiáng)據(jù)調(diào)查，我們了解到鷹潭市區(qū)內(nèi)人口多以經(jīng)商為主，職工人數(shù)不到總?cè)藬?shù)的10%，而且職工工資水平普遍偏低，這便決定其不甚強(qiáng)勢的購置力。而一個(gè)城市的商業(yè)開展、其商業(yè)中心的繁榮度在很大程度上有賴于其城市的購置力，又會相應(yīng)地對其作出反映——推動或抑制購置力的提升。因此，如何依靠城市現(xiàn)有購置力，如何挖掘潛在購置力，如何引進(jìn)外來購置力，便成了本案是否成功的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。1.3時(shí)機(jī)點(diǎn)〔O〕良好的交通條件鷹潭作為一個(gè)重要的江南交通樞紐，便在很大程度上決定了其城市對外開放、經(jīng)濟(jì)對外開展的必然要求和趨勢，這正是本案中商業(yè)中心的全面長足開展所必須的。有力的政府參與目前鷹潭市正處于熱火朝天的市政規(guī)劃、舊城改造之中，而本案即為舊城改造的一個(gè)重大工程，可以將之納入政府行為，對贏得各部門及當(dāng)?shù)匕傩盏闹С质菢O為有利的。而這不僅為工程在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了良好的環(huán)境氣氛，同時(shí)也可借助政府的政策導(dǎo)向，真正做到開放鷹潭，以期到達(dá)引“人〞入“市〞的效果。1.4工程威脅異地操作了解欠深本案是浙江金華開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的一個(gè)工程，相對當(dāng)?shù)亻_發(fā)商而言，他們不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時(shí)也缺少對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、消費(fèi)習(xí)性等的全面的深刻了解，這勢必會對工程的開發(fā)與營銷增加風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)，為其帶來一定的威脅。初次嘗試經(jīng)驗(yàn)缺乏本案在很多方面都屬初次嘗試，包括工程的綜合性功能、地下商鋪的開發(fā)、樓頂露天場所的開辟乃至整個(gè)商業(yè)帶的運(yùn)作模式等在鷹潭這樣一個(gè)城市都尚屬首例，雖有著良好的預(yù)見前景，終是經(jīng)驗(yàn)缺乏，加之無前車可見，擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)較大。第二章工程定位2.1廣場主題定位本案休閑廣場的主題定位為：休閑、生活、綠色、健康，它必須是一個(gè)真正的“現(xiàn)代與自然結(jié)合、健康與休閑融合〞的廣場。對其的定位有著頗為深入的市場依據(jù)：一方面由于舊城改造，鷹潭市現(xiàn)有體育場的遷移，在客觀上要求鷹潭市需要有這樣一個(gè)場所來滿足人們?nèi)粘ｅ憻捙c休閑的需求，而它又必須是一個(gè)休閑的、與日常生活息息相關(guān)的地方；另一方面，由于鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺，加之非典過后余留的心理恐慌與“健康、生態(tài)〞觀念的層層深入人心，鷹潭人們對于綠色、對于自然便有了一種本能的發(fā)自心底的需求與憧憬，這便在客觀上對廣場的主題定位提出了另一個(gè)層面的要求——它還必須是一個(gè)綠色的、自然的、健康的場所。2.2商業(yè)帶產(chǎn)業(yè)鏈定位⑴地上局部：一樓、二樓形成一個(gè)商業(yè)帶，一樓以精品服飾為主、二樓以綜合性娛樂場所為主，中間建筑頂樓呈階梯狀對稱逐級下落，可開辟為樓頂休閑場所，如茶吧、酒吧等。之所以作這樣的產(chǎn)業(yè)設(shè)想和定位，是基于當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)現(xiàn)狀及當(dāng)?shù)厥忻竦男睦硇枨蠖O(shè)定的。目前存在于工程東南方向的百佳城步行街有其可以借鑒的地方，但在總體的規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)作上存在著極大的問題和很多必須改良的地方：其入口購物導(dǎo)向的設(shè)置不甚明顯，無法很好地吸引行人路人的視線，無法對他們進(jìn)行適當(dāng)?shù)馁徫飳?dǎo)向；其產(chǎn)業(yè)配比不甚合理，設(shè)置極為凌亂，無法統(tǒng)一街面形象、積聚規(guī)模效應(yīng)、提升商業(yè)檔次。而本案的介入，在地域上恰可以將原有步行街加以延伸，不僅可以為其增加良好的購物導(dǎo)向，還可以擴(kuò)大與延伸其規(guī)模，將之開展成為一條在鷹潭市頗具影響的真正意義上的商業(yè)步行街。與此同時(shí)，還可以借助原有步行街在城市內(nèi)的知名度來宣傳本案，又在客觀上擴(kuò)大了規(guī)劃商業(yè)帶的規(guī)模。而樓頂休閑場所的開辟，高檔茶吧、酒吧的設(shè)置一來順應(yīng)了鷹潭當(dāng)?shù)厝藢Υ说男枨?，另外也可從另一個(gè)層面來提升該商業(yè)中心的品位，強(qiáng)化廣場休閑、適合生活的主題定位，使工程在整體內(nèi)質(zhì)上得以統(tǒng)一?！?〕地下局部：結(jié)合目前體育場下陷的地位區(qū)勢，本案可在現(xiàn)有根底上加以挖掘，設(shè)置兩層地下室，一層為地下車庫，一層為地下商場〔地下商場參考產(chǎn)業(yè)如下：①大型家具會展中心；②小商品市場；③數(shù)碼廣場；④引進(jìn)大型超市〕。在調(diào)查中我們了解到，鷹潭市目前規(guī)模較大的家具市場位于大觀園購物中心二、三樓，在今年年內(nèi)剛剛統(tǒng)一形成〔老市場新開發(fā)，去除原有各類行業(yè)店鋪，統(tǒng)一規(guī)劃為家具市場〕，目前情況看來銷售狀況不錯，而鷹潭市場上對此類高檔家具的需求也在逐步加大，因此在鷹潭開設(shè)一個(gè)大型家具會展中心還是頗有前景的。但是，眾所周知，家具乃非常規(guī)性的日常購置產(chǎn)品，其消費(fèi)周期長，因此作為一個(gè)家具市場，其人流通常不大，而本案的整體開發(fā)要求地下產(chǎn)業(yè)同樣必須是一個(gè)能夠極大程度地積聚人氣，并與地上商業(yè)帶形成人氣對流的產(chǎn)業(yè)，從而造成互動效應(yīng)，以調(diào)整整個(gè)區(qū)塊的氣氛。就區(qū)塊人氣對流方面的需求而言，在此建一個(gè)小商品批發(fā)市場倒顯得頗為明智。然而，在調(diào)查中我們也了解到當(dāng)?shù)厝藗儗π∩唐肥袌龅男枨蟛⒉黄惹?，他們認(rèn)為日常用品的購置極為方便，不需要去小商品市場，這從鷹潭目前的小商品市場“寄人籬下〞、“不成氣候〞的現(xiàn)象〔目前鷹潭市內(nèi)尚無真正意義上的小商品市場，僅有的小商品銷售也是與副食品銷售混為一體〕亦可見一斑。因此，真要建一個(gè)小商品市場也不無冒險(xiǎn)之處，單從城市自身的需求來說是不值得考慮的，而從將之作為一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)的開展來說倒是有前車之鑒〔比方浙江義烏聞名全國的小商品市場〕，但是跟著吃螃蟹不僅有模仿抄襲之嫌，也仍然是在冒險(xiǎn)。隨著時(shí)代的開展、科技的進(jìn)步，數(shù)碼產(chǎn)品將會越來越有市場，一個(gè)專業(yè)的較具規(guī)模的數(shù)碼廣場必將有著良好的市場前景。而這在一個(gè)時(shí)尚、前衛(wèi)的大中型城市將會更容易實(shí)現(xiàn)，相對來說，在鷹潭這樣的小城市，人們更為關(guān)注的是日常生活所必須的產(chǎn)品，數(shù)碼對于鷹潭市民來說，只是一個(gè)高科技的似懂非懂的概念。因此數(shù)碼市場在鷹潭的繁榮似乎不會是幾年之內(nèi)的事，它需要一個(gè)長期的醞釀與開展過程，而這不僅有背于開發(fā)商的初衷，同時(shí)也有背于工程本身的開發(fā)意向，影響后期運(yùn)作。相對來說，鷹潭市民對在此開發(fā)一個(gè)地下超市頗為贊同，對其前景也頗為看好。因此，在本案中建議引進(jìn)一個(gè)在全國頗具影響和知名度的超市，如家樂福、好又多、物美、華潤萬佳等作為地下超市，并引入肯德基、麥當(dāng)老等知名餐飲，以提升商業(yè)中心的形象與檔次，從而讓鷹潭與世界更接近、更融洽。而建一個(gè)地下超市在鷹潭也非首例，銀座廣場底下便開設(shè)了一個(gè)國光超市，只是由于某些原因涉及官司，至今尚未開業(yè)，在調(diào)查中我們了解到，鷹潭市民對這樣的超市還是頗為期待的，這也為在本案中開設(shè)一個(gè)地下超市創(chuàng)造了良好的消費(fèi)心理環(huán)境。而國光超市目前的不利現(xiàn)狀那么有理由在本案的宣傳中告訴廣闊鷹潭市民：我們的超市將會優(yōu)于國光，我們的超市絕不讓您失望。由此，本案地下產(chǎn)業(yè)帶的定位也便出來了。2.3住宅樓相關(guān)定位住宅樓安排在三樓及三樓以上，一樓兩戶，以小面積戶型為主，面積集中在80-128㎡左右，面積較大的戶型朝東，以三室兩廳為主，具體分配如下：兩室兩廳面積控制在80-100㎡之間，三室兩廳面積控制在110-120㎡之間；四室兩廳面積控制在150之內(nèi)。按目前市價(jià)，建議本案房價(jià)控制在1200-1300之間。2.4建筑群落分布定位工程內(nèi)建筑群以“鷹〞式平面分布于區(qū)塊之內(nèi)，以展鷹潭之勢。2.5建筑風(fēng)格定位工程中建筑以中心區(qū)位的階梯狀對稱分布的小高層結(jié)合低層〔三層半〕與高層建筑，呈“鷹〞式平面分布，階梯狀對稱分布的小高層其立面形似一只展翅之“鷹〞，以示鷹潭之雄姿。建筑立面風(fēng)格力求時(shí)尚、前衛(wèi)，不易過時(shí)。2.6樓盤整體品牌定位本工程是一個(gè)集廣場、商業(yè)帶、住宅樓于一體的綜合性開發(fā)工程，其廣場將作為公共場所面世，而商業(yè)帶與住宅樓那么分別將以不同的姿態(tài)走入市場。在該工程的運(yùn)作中必須合理控制其住宅樓的總價(jià)，明確把握商業(yè)帶商鋪的租金及售價(jià)〔建議采用先租后售的方式以投石問路，最終實(shí)現(xiàn)租售聯(lián)動的形式〕，加之良好的商業(yè)導(dǎo)向與后期物業(yè)管理，重點(diǎn)利用工程的地理區(qū)位和規(guī)劃優(yōu)勢，并以周邊市政規(guī)劃為依托，從而突出本案休閑的、生活的、綠色的、健康的廣場主題定位，它同時(shí)也是整個(gè)工程的定位追求。第三篇樓盤概念籌劃在調(diào)查中我們了解到鷹潭市民最需要、最想要的是這樣一個(gè)地方：它該是空曠的，有足夠的空間來滿足人們隨心所欲、肆無忌憚的運(yùn)動與鍛煉；它該是休閑的，讓人們行在其中似是于閑庭信步，毫無壓力，身心均得到輕松舒展，盡情放縱；它又必須是貼近生活的，恬靜而不做作，擁有它，感受它，只是每天生活中不可或缺的一個(gè)小小插曲，而不是一種刻意的隔離與追求；它還必須是綠色的、健康的、自然的，人們要的廣場不是城市中瓷磚雕塑的重復(fù)堆砌，他們要的商業(yè)街不只擁有鋼筋水泥生硬造就的繁華，更需要一種貼近自然、返樸歸真的親切；當(dāng)然，作為一個(gè)城市中心的廣場，它更應(yīng)該是時(shí)尚的，緊隨時(shí)代潮流、引領(lǐng)時(shí)代步伐的，它該是能讓今天的鷹潭人耳目一新、心頭為之一震，也讓將來的鷹潭人為之驕傲、引以為豪的。并且在假設(shè)干年后，它還能在這個(gè)城市中以它固有的姿態(tài)堅(jiān)持在城市的最中心，訴說著經(jīng)典。這就是我們所要打造的樓盤概念：休閑的、生活、健康的、時(shí)尚的時(shí)代廣場與商業(yè)中心。第四篇ISM遇險(xiǎn)分析1.1該工程是外地開發(fā)商進(jìn)入鷹潭市場進(jìn)行異地操作的工程。房地產(chǎn)的異地操作，一方面可以給城市注入新的生機(jī)與活力，另一方面也不可防止地存在某些方面的弊端。對于開發(fā)商而言，異地操作不但缺乏一定的社會資源與政府資源，同時(shí)也缺少對當(dāng)?shù)鼐用窬幼×?xí)慣、購房特點(diǎn)等的深入全面的了解，這勢必會對樓盤的開發(fā)增加一定風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。特別是在營銷過程中，對當(dāng)?shù)厝诵睦淼陌盐?、需求的引?dǎo)，都會存在一定的難度。如何克服上述缺陷，深入了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)實(shí)際情況，加強(qiáng)與鷹潭實(shí)際購房人群的交流溝通，以及革新原有開發(fā)理念、進(jìn)行適度創(chuàng)新，是開發(fā)商所必須解決的問題。1.2該工程不是一個(gè)單純住宅小區(qū)的開發(fā)，它還包括廣場與商業(yè)帶的規(guī)劃，因此對人氣的吸引，后期商業(yè)運(yùn)作的導(dǎo)向尤為重要，而鷹潭市城區(qū)人口基數(shù)僅20萬左右，這對于廣場及商業(yè)帶的繁榮是一個(gè)致命的弱點(diǎn)，對其有著極大程度的影響。而鷹潭作為江南重鎮(zhèn)、交通樞紐的地位優(yōu)勢又為解決這一人源、人氣危機(jī)帶來了解決的契機(jī)。因此，如何讓該區(qū)塊所形成的商業(yè)帶立足鷹潭、輻射江西、延伸全國，為之吸引更多的人氣，便成了工程后期商業(yè)運(yùn)作與導(dǎo)向的關(guān)鍵，也是決定工程成敗的關(guān)鍵，是開發(fā)商必須解決的又一問題。1.3對于這一區(qū)位的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說，不能在單純的鋼筋加水泥的根底上吸引與引導(dǎo)客戶，而必須采用差異化的競爭，利用優(yōu)秀的籌劃亮點(diǎn)與設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，讓鷹潭市民為之耳目一新、心中頓然豁然開朗。如果籌劃的亮點(diǎn)得不到很好的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，尤其是環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)表現(xiàn)，不能從根本上滿足人們對此的需求，這將給工程的銷售、后期商業(yè)運(yùn)作帶來潛在的危機(jī)。如果優(yōu)秀的籌劃亮點(diǎn)與環(huán)境設(shè)計(jì)亮點(diǎn)得不到開發(fā)商的理解與實(shí)施，這也將成為該區(qū)塊開發(fā)的一個(gè)潛在的危機(jī)。1.4就該區(qū)塊的開發(fā)來說，后期商業(yè)運(yùn)作與導(dǎo)向尤為關(guān)鍵，雖然地處市中心繁華地段，此處卻不無失敗的例子，工程南側(cè)百佳城步行街就是一個(gè)很典型的例子，而此處將會步百佳城步行街的后塵還是會開辟一番新天地引領(lǐng)并帶動百佳城步行街的繁榮，這些都將有賴于工程后期的物管與商業(yè)引導(dǎo)。如何做足這方面的工作，如何來引導(dǎo)該區(qū)塊的商業(yè)開展，將是開發(fā)商必須解決的一重大問題，否那么勢必會因此引發(fā)危機(jī)。第五篇工程亮點(diǎn)籌劃工程前期的定位和特色性的亮點(diǎn)籌劃對于工程的銷售前景將起較大的作用，我司在對工程的特征及周邊區(qū)域進(jìn)行調(diào)查分析，在結(jié)合鷹潭當(dāng)?shù)厥袌龈偁幮臀飿I(yè)特點(diǎn)根底上，確定本案休閑、生活、綠色、健康的廣場定位，時(shí)尚的商業(yè)定位及高檔住宅物業(yè)產(chǎn)品的定位，挖掘出工程的亮點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.1工程實(shí)施廣場、商業(yè)帶、住宅樓的綜合開發(fā)，本身就是一個(gè)重大亮點(diǎn)，廣場是城市中最易積聚人氣的場所，而商業(yè)帶的開展和繁榮在客觀上最需要的也恰恰就是人氣的聚集，兩者同處一區(qū)塊，相輔相成，加之區(qū)塊本身良好的地理位置優(yōu)勢，又將共同帶動此處住宅樓檔次價(jià)位的提升及其銷售，從而更為全面地表達(dá)該工程的亮點(diǎn)。1.2以休閑、生活、綠色、健康為主題的廣場定位，是工程的又一大亮點(diǎn)。因?yàn)閷ζ涞亩ㄎ挥兄H為深入的市場依據(jù)：一方面是舊城改造、現(xiàn)有體育場的遷移所引發(fā)的鷹潭人們在客觀上對這樣一個(gè)能滿足他們?nèi)粘ｅ憻捙c休閑需求的場所；另一方面是鷹潭市城區(qū)內(nèi)目前綠化的欠缺所促成的鷹潭人們對于綠色、對于自然的本能的需求與憧憬，才共同促成了休閑、生活、綠色、健康這樣的廣場定位。符合人們心理，順應(yīng)市場需求才是產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)。1.3工程中“鷹〞式的建筑平面布局及立面展翅之“鷹〞的造型可以說是本案的又一不可無視的亮點(diǎn)。鷹潭，顧名思義，該以“鷹〞為豪、以“鷹〞為榮，長期以來在鷹潭人們心中所形成的對于“鷹〞的向往和仰慕是根深蒂固的，是任何其他的東西所無法取代的。因此工程中“鷹〞式的建筑平面布局勢必會給鷹潭人以久違的親切之感，其立面展翅之“鷹〞的造型又會在不經(jīng)意間道出他們一直想說的心聲，激發(fā)其長存于內(nèi)心深處的“鷹〞一樣的蓬勃與那份凌云的壯志。我們有理由相信，能讓人振奮的產(chǎn)品才是最具亮點(diǎn)的產(chǎn)品。1.4廣場中音樂噴泉的引入即可造就工程的又一亮點(diǎn)。音樂噴泉對于鷹潭這樣的小規(guī)模城市至今還是一個(gè)陌生的概念，它的引入勢必會在某一段時(shí)間內(nèi)成為這個(gè)城市的熱點(diǎn)和沸點(diǎn)，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，這便足以將本案的時(shí)代廣場與城市內(nèi)的其他廣場在檔次和品位上加以區(qū)分，使其品牌的形象得以提升，定位得以肯定。第六篇工程宣傳籌劃1.1品牌形象篇〔〕階段訴求：本篇中主要以系列軟文為主要形式進(jìn)行連續(xù)性轟炸，并輔以相應(yīng)的巨幅〔在當(dāng)?shù)叵鄬Υ笮偷纳虉?、賣場門口，如銀座廣場、大觀園購物中心等〕、硬性報(bào)廣，以告訴人們匯鑫品牌的存在及工程區(qū)塊的動態(tài)。軟文系列：⑴軟文主題：攜手共進(jìn)，共創(chuàng)未來內(nèi)容提要：提出浙江省匯鑫房產(chǎn)公司進(jìn)駐江西省，愿和鷹潭政府及所有兄弟房產(chǎn)公司共同努力，打造一個(gè)鷹潭最完美的作品。⑵軟文主題：猛虎入山，誰與爭鋒？內(nèi)容提要：主要從匯鑫企業(yè)根本狀況的介紹引出企業(yè)文化內(nèi)涵，并將企業(yè)文化與城市文化結(jié)合，指出這是一次金華與鷹潭、浙江與江西的友好聯(lián)姻。⑶軟文主題：鷹潭在呼吁——我們需要這樣一個(gè)廣場。內(nèi)容提要：從鷹潭人們的需求來引出工程即將開發(fā)的廣場的主題定位，從而將其“休閑、生活、綠色、健康〞的主題注入廣闊鷹潭市民的心中，以作工程前期造勢。1.2樓盤互動篇〔〕階段訴求：本階段以活動為主要形式，以活動帶動媒體并與之形成互動，從而推動樓盤品牌，擴(kuò)大其知名度與影響力度?；顒酉盗校孩呕顒又黝}：我愛鷹潭，共創(chuàng)家園——“萬人參與，挑戰(zhàn)‘時(shí)代’〞廣場征名活動活動主要內(nèi)容及考前須知：ⅰ.活動開始前，可結(jié)合媒體〔如當(dāng)?shù)貓?bào)紙、電臺、DM等〕以活動告知的名義來介紹廣場的區(qū)位、定位及相關(guān)情況，并將廣場的暫定名“時(shí)代廣場〞公布于眾，讓公眾向該名挑戰(zhàn)；ⅱ.征名活動在活動告知之日即可開始〔截止于11.20〕，所有參賽者以書面形式將廣場名稱及其釋義寄至固定參賽點(diǎn)〔建議為匯鑫在鷹潭的辦公場所〕，并留下參賽人員姓名及聯(lián)系方式〔以供作為潛在客戶群來開發(fā)〕；ⅲ.活動截止后，由大賽組委會對參賽作品進(jìn)行初選，選出10-20個(gè)入圍作品，并以各種形式〔報(bào)紙、海報(bào)、DM等〕加以刊登與公布，由公眾投票形式〔將選票寄至大賽組委會〕進(jìn)行復(fù)賽〔所有參與者均可得精美小禮品一份〕，按公眾投票結(jié)果選出3名入選者；ⅳ.當(dāng)?shù)孛襟w進(jìn)行復(fù)賽結(jié)果告知〔以軟文結(jié)合復(fù)賽名單公布〕；ⅴ.組織決賽評委會，其成員主要由鷹潭重點(diǎn)中學(xué)知名教師、匯鑫房產(chǎn)集團(tuán)董事長及鷹潭市相關(guān)政要人員組成；ⅵ.決賽最終確定：1名“金星獎〞，獲得價(jià)值1888元紅包一份〔其所取名字假設(shè)被采納作為廣場的最終命名，將另得“采納金〞555元〕，一名“銀星獎〞，獲得價(jià)值888元紅包一份，一名“銅星獎〞，獲得價(jià)值666元的紅包一份；ⅶ.決賽將于當(dāng)?shù)孛襟w公布，并由媒體趁熱打鐵、借勢造勢，以到達(dá)讓活動帶動媒體動起來的效果；ⅷ.活動結(jié)束后一周內(nèi)，獲獎?wù)呒纯蓱{本人身份證至大賽組委會領(lǐng)取獎金或獎品?；顒幽康募邦A(yù)期效果：ⅰ.在這個(gè)階段推出這樣的活動，主要是基于這樣的考慮：鷹潭雖是一個(gè)省轄市，但其人口基數(shù)少，小城市中的人往往比較注重口碑效應(yīng)〔他們注重口碑效應(yīng)甚于對媒體的信賴度〕，并且有著較強(qiáng)的公眾參與意識〔以活動帶動媒體的效果會比較好〕，因此通過征名這樣一個(gè)公眾參與性的活動來引發(fā)鷹潭市民對工程的關(guān)注，從而到達(dá)提升工程知名度的效果；ⅱ.通過本次活動，了解并征集鷹潭市民心目中真正想要的廣場及其定位和名稱，以供開發(fā)商建設(shè)工程參考，從而造就鷹潭人們真正想要真正需求的廣場，從某一方面來說，這又是一次頗為深入的市場調(diào)查，可作為工程的前期定位檢驗(yàn)，以指導(dǎo)后期的開發(fā)工作。⑵活動主題：眾說紛紜論商機(jī)——小型媒體發(fā)布會活動主要內(nèi)容及流程：ⅰ.本次活動時(shí)間暫定11.15；邀請對象：鷹潭市政府機(jī)關(guān)重要人員、財(cái)政稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、匯鑫集團(tuán)董事長、鷹潭市各大商場董事長總經(jīng)理、當(dāng)?shù)刂鞔蛎襟w新聞記者ⅱ.活動前一周以軟文進(jìn)行先期造勢〔軟文主題為“鷹潭商業(yè)路歸何處？〞，從關(guān)注鷹潭經(jīng)濟(jì)及商業(yè)開展的角度出發(fā)，就其目前商業(yè)現(xiàn)狀作一次探討〕，并在當(dāng)?shù)孛襟w對本次活動進(jìn)行告知；ⅲ.活動前一周內(nèi)確定活動具體時(shí)間及地點(diǎn)，進(jìn)行人員統(tǒng)計(jì)并進(jìn)行請柬和會議討論議題的發(fā)放；ⅳ.準(zhǔn)備禮品〔按預(yù)計(jì)與會人數(shù)計(jì)〕及紅包〔按與會記者人數(shù)計(jì)〕；ⅴ.活動結(jié)束后由媒體進(jìn)行軟文〔軟文就本次發(fā)布會涉及目前鷹潭商業(yè)街的現(xiàn)狀，最終引出本案商業(yè)帶的優(yōu)勢〕與新聞播報(bào)，以追蹤造勢?；顒幽康募邦A(yù)期效果：ⅰ.通過本次發(fā)布會，從關(guān)注鷹潭經(jīng)濟(jì)及商業(yè)開展的角度出發(fā)，就其目前商業(yè)現(xiàn)狀作一次探討，并共同尋求未來商業(yè)開展道路及前景，以期活潑地方商業(yè)及經(jīng)濟(jì)，從而讓鷹潭市民感受到匯鑫〔永盛〕集團(tuán)對鷹潭市民的關(guān)愛，從心底里去接受和認(rèn)可他們，并愿意去支持他們?nèi)蘸笏M織和發(fā)起的活動；ⅱ.醉翁之意不在酒，本次發(fā)布會并非為了發(fā)布而發(fā)布，而是由此作為一個(gè)引子，從而力求在宏觀上引出鷹潭目前商業(yè)的現(xiàn)狀，在微觀上引出目前商業(yè)街的弊病，最終讓本案商業(yè)帶的優(yōu)勢脫穎而出，這才是本案最終的要義所在。1.3形象再塑篇〔〕階段訴求：本階段以戶外視覺傳達(dá)〔包括巨幅、路牌燈箱及戶外廣告等〕為主要形式，以期再塑企業(yè)及品牌形象。戶外視覺系列：⑴在城市各主要街道〔如勝利西路、交通路〕及工程周邊街道〔如站江路、環(huán)城西路〕發(fā)布燈箱，在城市主要入口處發(fā)布廣告，以作長期宣傳；⑵在鷹潭各主要商場、賣場門口懸掛巨幅，以在短期內(nèi)再度造勢、再掀浪潮；⑶在工程現(xiàn)場布置彩旗，分別以各種顏色來表現(xiàn)廣場“休閑、生活、綠色、健康〞的主題，使其在短期內(nèi)即可深入人心。1.4民眾海潮篇〔〕階段訴求：本階段再度以活動為主，采取動靜結(jié)合的活動形式，在開工奠基之前充分利用廣場的空間資源，再塑區(qū)塊品牌形象。活動系列：⑴活動主題：祝愿與財(cái)源同駐，健康從這里啟航〔萬人寄語，共祝家園——廣場大型祝愿活動；萬人聚寶，共引財(cái)源——廣場大型聚財(cái)活動；休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽〕活動內(nèi)容簡介：ⅰ.萬人寄語，共祝家園——廣場大型祝愿活動〔〕：由廣闊鷹潭市民在現(xiàn)場以書法形式寫下他們對廣場和區(qū)塊的祝愿；ⅱ.萬人聚寶，共引財(cái)源——廣場大型聚財(cái)活動〔〕：本次活動主要以聚財(cái)?shù)拿x向廣闊鷹潭市民收集久久不曾啟用的一分錢硬幣；ⅲ.休閑生活，健康為先——冬季環(huán)城長跑比賽〔12.20〕：該活動以自愿報(bào)名形式，吸納鷹潭廣闊市民參賽，更吸引他們對于廣場對于本案的關(guān)注，并于活動當(dāng)日將上述兩個(gè)活動聚集的“祝愿〞及“財(cái)富〞埋在廣場西北角的大樹下，以示“祝愿與財(cái)源同駐〞之意?；顒恿鞒碳跋嚓P(guān)：ⅰ.活動前三天作活動告知〔以DM為主，可結(jié)合當(dāng)?shù)刂鞔蛎襟w，如報(bào)紙〕；ⅱ.活動前一天進(jìn)行活動現(xiàn)場的氣氛布置，建議在廣場處圍出相應(yīng)區(qū)塊作為活動場地，并在廣場入口懸掛巨幅以造勢；ⅲ，以上前兩個(gè)小活動同時(shí)在廣場進(jìn)行：活動現(xiàn)場處設(shè)置幾張桌子和各色大型布幅，供參與者簽名及寄語之用，并設(shè)置一個(gè)“聚寶箱〞用來收集一分錢硬幣之用，另設(shè)一處長跑活動的報(bào)名處，以征集活動參與者〔視報(bào)名情況而定，30-60人為宜〕并發(fā)放馬夾和帽子〔建議用金黃色，上有匯鑫集團(tuán)的標(biāo)志，活動當(dāng)日每位參賽者均需著此馬夾和帽子，以宣傳造勢，馬夾與帽子的制作需在活動前一周制作完畢，以便發(fā)放〕，在活動報(bào)名處需設(shè)置相應(yīng)告知牌以告知長跑路線及賽程；ⅳ.12.20為冬季長跑活動日，早上8：30，所有參賽者至廣場處集合，舉行簡單開跑儀式，由匯鑫集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)講話，對本次活動意義進(jìn)行簡單闡述，并由運(yùn)發(fā)動代表講話，來抒發(fā)對本次活動的感受和本次活動對他們的影響，之后由匯鑫集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)及市領(lǐng)導(dǎo)將之前兩個(gè)活動聚集的“祝愿〞及“財(cái)富〞埋在廣場西北角的大樹下，以示“祝愿與財(cái)源同駐〞之意，時(shí)間控制在30分鐘左右。ⅴ.9：10，活動準(zhǔn)時(shí)開始，所有參賽者由廣場同一出口出發(fā)，按照本次活動路線參加比賽；ⅵ.活動當(dāng)日，長跑比賽路線上各路段必須設(shè)立臨時(shí)解救中心，以免不測事件的發(fā)生，以確保參賽人員的平安與健康；ⅶ.活動獎項(xiàng)設(shè)置：冠軍——價(jià)值600元獎金，亞軍——價(jià)值300元獎金，季軍——價(jià)值100元獎金。ⅷ.活動結(jié)束后第二天在當(dāng)?shù)貓?bào)紙軟文造勢，并引出該工程即將進(jìn)行開工奠基?；顒幽康募邦A(yù)期效果：ⅰ.該活動安排在開工前一周左右開始并持續(xù)至開工前，主要是想在開工前充分利用場地資源，同時(shí)也借此時(shí)機(jī)來激發(fā)鷹潭市民內(nèi)心深處對體育場一種不舍的情結(jié)，并以人性化的關(guān)心對此作出撫慰，讓他們對將在這里重塑形象的樓盤與開發(fā)商倍感親切；ⅱ另外，通過長跑比賽可將休閑、健康的概念再度灌輸給當(dāng)?shù)厥忻瘢瑫r(shí)也告訴他們——體育場遷移了，體育鍛煉卻必須長期堅(jiān)持下去，并且在不久的將來這里將是又一番休閑與鍛煉的好場所，從而讓人們對此處的廣場多了一份向往與憧憬。1.5開工奠基儀式〔12.21〕階段訴求：奠基儀式并非為了奠基而奠基，而是讓廣闊的鷹潭人民了解并關(guān)注該工程。從某種意義上來說，這個(gè)奠基活動正是工程開發(fā)付諸行動的起點(diǎn)，是工程由藍(lán)圖向現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化的起點(diǎn)。主要內(nèi)容板塊：⑴開工前宣傳⑵奠基儀式〔流程安排〕9：30－10：00音控播放音樂預(yù)熱〔熱烈性音樂〕10：00－10：25來賓陸續(xù)到場，由禮儀小姐引至接待處簽到，并由禮儀小姐為其佩帶胸花，來賓從入口處進(jìn)入并通往典禮現(xiàn)場10：25－10：30各工作人員作最后的工作檢查10：30－10：35主持人宣布奠基儀式開始，并介紹出席儀式的領(lǐng)導(dǎo)和來賓10：35－10：40有請匯鑫集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)介紹工程情況和致辭〔話畢，擊鼓致謝〕10：40－10：45有請工程負(fù)責(zé)人介紹工程情況〔話畢，擊鼓致謝〕10：45－10：50有請當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人致詞〔話畢，擊鼓致謝〕10：50－10：55有請銀行代表致詞〔話畢，擊鼓致謝〕10：55－11：00主持人宣布剪彩開始，剪彩完成后領(lǐng)導(dǎo)們在禮儀小姐的引領(lǐng)下到達(dá)奠基現(xiàn)場，匯鑫集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)一人和鷹潭市領(lǐng)導(dǎo)一人為工程奠基揭幕?！惨魳范Y炮響起〕10：55－11：00主持人有請參加剪彩儀式的領(lǐng)導(dǎo)人和來賓開始填土儀式〔音樂響起，999個(gè)彩球齊放〕11：00－11：15主持人宣布儀式正式結(jié)束⑶儀式后宴請⑷媒體跟進(jìn)1.6人心網(wǎng)絡(luò)篇〔〕階段訴求：這段時(shí)間為工程開工后開盤前的時(shí)間，主要是以“三卡〔銷售卡〕戰(zhàn)役〞為工程的營銷造勢、埋伏筆，同時(shí)可在工程現(xiàn)場一種人潮錢潮在此涌動的氣勢。戰(zhàn)役系列：⑴銅卡開戰(zhàn)〔〕⑵銀卡跟進(jìn)〔〕⑶金卡告捷〔〕戰(zhàn)役主要內(nèi)容及流程：ⅰ.活動前以DM為主要宣傳手段進(jìn)行活動告知與造勢，并突出強(qiáng)調(diào)銷售卡在后期營銷中的作用〔購房、購?fù)佅碛袃?yōu)先權(quán)〕，提出“憑卡銷售〞的策略，以營造工程營銷的特殊氣氛；ⅱ.活動開始前一周必須完成三卡的設(shè)計(jì)與制作〔建議視工程總銷售單位而確定各種卡的數(shù)量〕；ⅲ.各卡發(fā)放時(shí)間段須在工程現(xiàn)場開設(shè)專門發(fā)卡點(diǎn)，以供戰(zhàn)役開展之用，并在現(xiàn)場做好相應(yīng)的指示引導(dǎo)工作；ⅳ.活動進(jìn)程不同階段須以媒體跟進(jìn)造勢。1.7工程開盤篇〔2.14〕階段訴求：開盤，即為工程真正進(jìn)入市場、對外銷售的開始，這才是工程籌劃中最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，所有的前期工作和努力最終都是為了能夠獲得更好的銷售效果。而開盤之日良好的銷售情況又會給后期銷售造勢，因此對于開盤活動及當(dāng)日促銷的籌劃顯得尤為重要。主要內(nèi)容板塊⑴前期宣傳⑵開盤活動〔待定〕⑶促銷配合：ⅰ.活動主題：擇草選花，美化我家內(nèi)容簡介：開盤當(dāng)日前來定購的業(yè)主即可從售樓處選擇以盆花或盆景，以示匯鑫集團(tuán)對廣闊業(yè)主的關(guān)愛。ⅱ.活動主題：長路相伴，愛海啟航內(nèi)容簡介：開盤當(dāng)日正逢2004年舶來情人節(jié)，凡持之間的結(jié)婚證書的購房者均可享受價(jià)值1800元的優(yōu)惠。1.8物管簽約篇〔時(shí)間待定〕待定第七篇工程營銷策略第一章銷售體系的建立1.1售樓處(招商處)的裝修與布置1.2售樓〔招商〕隊(duì)伍的組建及售樓〔招商〕人員的培訓(xùn)第二章營銷方式1.1住宅樓：價(jià)格策略：低開高走策略訴求：低開是為了有一個(gè)良好的銷售開端，以塑造良好的工程口碑，為“高走〞創(chuàng)造條件，高走才是最終的目標(biāo)；1.2商鋪營銷策略：先租后售，租售聯(lián)動策略訴求：先租后售是為“投石問路〞，同時(shí)也是為了先將此處商業(yè)帶炒熱，從而為其銷售創(chuàng)造良好的條件。前言在前期工程定位及籌劃的根底上，我公司工程籌劃小組人員再次進(jìn)駐鷹潭，對當(dāng)?shù)厥袌黾捌洚?dāng)?shù)厝说南M(fèi)心理進(jìn)行了深刻的了解與細(xì)致的調(diào)查。在此根底上，我司特就本案工程定名、業(yè)態(tài)定位及媒體籌劃再度考量并進(jìn)行深化，以期能夠通過對這幾個(gè)方面的把握來掌控該工程的全程籌劃及其操作。專案組工作程序概要1、與開發(fā)商積極溝通，獲取關(guān)于本案的詳實(shí)資料；2、結(jié)合已有工程資料，深入當(dāng)?shù)厥袌鲇嗅槍π缘牧私馀c本案相關(guān)的咨詢，配合了解當(dāng)?shù)孛襟w情況，探索創(chuàng)作思路；3、探索多種創(chuàng)作方案的可行性，確定最后創(chuàng)作方案；4、媒體、平面、文案三方討論磋商，將方案進(jìn)一步深化完善，擬定廣告方案書初稿；5、公司內(nèi)部討論，再做修改與完善，內(nèi)部通過提案內(nèi)容。第一篇工程定名籌劃鼎盛廣場盛世廣場鴻達(dá)廣場天泰廣場凱晨廣場華門廣場E時(shí)代廣場天倫廣場帝華廣場萬達(dá)廣場興發(fā)廣場津匯廣場新時(shí)代廣場經(jīng)過多方考慮，權(quán)衡各方面因素，在眾多命名中，我公司建議采用“新時(shí)代廣場〞——鷹潭是個(gè)成立二十周年的省轄市，二十年的歷程，二十年的騰飛，鷹潭的開展令人振奮，鷹潭的新貌令人陶醉：今日的東湖己成為鷹潭最迷人的去處，飄逸多姿的張拉膜令人們大開眼界，人人驚詫于她的新穎精巧；水幕電影千姿百態(tài)、千變?nèi)f化、精美絕倫，令人嘆為觀止；東湖之濱還有幽雅秀麗的沿江路，這是一條高品位的景觀大道；湖西路那么在一夜之間，呈現(xiàn)出色彩和諧、風(fēng)格明亮的獨(dú)特街景……除此之外，鷹潭的新景點(diǎn)層出不窮：勝利路改造成功，是繼交通路精品街之后，又一條讓人過目不忘的市區(qū)道路；龍虎山大道全線貫穿，氣勢恢宏，現(xiàn)代化氣息撲面而來，鷹潭的門戶向世人敞開、再敞開；五洲路、天潔大道等一批新的城市主干道浮出水面，令人目不暇接……不僅如此，鷹潭人一覺醒來，眼前為之一亮的，還有那一輛輛清純的“轎的〞，在街頭沉著駛過，成為一道道流動的美景。曾經(jīng)風(fēng)光一時(shí)的“面的〞，已完成歷史使命，悄然引退。更不必說那人力黃包車，偶爾看見一輛，定能引起人們一番滄桑巨變的感慨。短短兩三年，鷹潭市民的“代步〞工具就實(shí)現(xiàn)了“三級跳〞……鷹潭新貌令人陶醉，鷹潭人為之熱血沸騰，為鷹潭城的巨變，為鷹潭城的美麗，為鷹潭城的輝煌。前不久剛剛迎來了省轄鷹潭市成立20周年的慶典日子。對于鷹潭人們來說，這是一個(gè)難忘的日子，一個(gè)不眠的日子，一個(gè)激情澎湃的日子，一個(gè)永載史冊的日子，一個(gè)注定將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的日子……20年，是一段歷史的終結(jié)與告白，同時(shí)也是一個(gè)嶄新的開端、一個(gè)全新的起點(diǎn)，承前啟后，邁步從頭。20歲的鷹潭，風(fēng)華正茂，儀態(tài)萬方，令人神往；20歲的鷹潭，插上騰飛的翅膀，飛向美好的未來……是的，鷹潭在飛，并將越飛越遠(yuǎn)，越飛越高！一個(gè)騰飛的鷹潭，一個(gè)在騰飛中巨變的鷹潭，一個(gè)正向世界向世人敞開大門的鷹潭，她所需要的正是一種時(shí)尚的、符合時(shí)代開展、符合潮流走向的氣質(zhì)與氣勢，一種能容世界之大，能納四海之廣的氣量與氣度。新時(shí)代廣場恰恰迎合了這樣一種時(shí)代的呼吁，開展的需求，她將以尊貴的姿態(tài)、全新的面貌屹立于城市的最中央——幾度祈盼，孤注一擲擁有一個(gè)休閑、時(shí)尚、健康的綠色購物場所和文化廣場，是鷹潭人多少年來的夢想；城市中心，鉆石之秀，在勝利西路、環(huán)城西路、站江路圍合區(qū)域，將崛起一艘新時(shí)代的商業(yè)航母，她是城市的里程碑，是身份與財(cái)富的象征，她既是一種品牌，也是一種品位；國際團(tuán)隊(duì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手才有了這樣的尊榮；在不久的將來，這里將是人潮涌動，眾旺所歸的城市中心繁華之都，一種全新的生活方式將在這里登場；——新時(shí)代廣場，新物業(yè)，新形象，休閑購物、健身娛樂好去處；新觀念，新風(fēng)貌，投資、置業(yè)好選擇！世界與我同歌，時(shí)代與我同步！鷹擊長空，俯瞰大地，閃電是雄鷹劃過的身影；萬馬奔騰，一騎領(lǐng)先，疾風(fēng)是駿馬留下的背影；搏擊浪尖，屹立潮頭，領(lǐng)跑是時(shí)代俊杰永不謝幕的風(fēng)采。新時(shí)代廣場，新時(shí)代的俊杰領(lǐng)跑的起點(diǎn)。運(yùn)籌帷幄的樂趣在這里開始，決勝千里的成就在這里蔓延！第二篇工程商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及其營銷策略定位以效勞鷹潭市區(qū)為主，向周邊省市輻射，力求商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)效勞半徑的最大化。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃思路本案的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如果單純?yōu)辁椞妒谐菂^(qū)效勞，對于該網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃及其后期商業(yè)運(yùn)作顯然存在著極大的局限性。在調(diào)查中我們了解到，目前鷹潭市城區(qū)內(nèi)人口僅為20萬左右，雖然市政有將城市向周邊擴(kuò)散、吸納城區(qū)周邊人口的打算，擴(kuò)散后的城區(qū)人口亦缺乏30萬。城區(qū)人口基數(shù)少的現(xiàn)狀無疑將會引起商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)的購置力資源缺乏，從而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖〞，導(dǎo)致經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。要防止這種情況，最好的方法就是要把本案商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃納入市政規(guī)劃、招商引資的范疇，從根本上解決這一問題，使該網(wǎng)點(diǎn)成為一個(gè)立足鷹潭市城區(qū)、面向整個(gè)鷹潭市、并延伸至整個(gè)江西省乃至周邊各大省市的巨大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，成為一個(gè)立足百萬人、甚至千萬人乃至更多人的市場。眾所周知，商業(yè)氣氛的凝聚以及人氣的聚集通常需要一個(gè)具備多種商業(yè)經(jīng)營場所的條件支持，針對不同習(xí)性的消費(fèi)群體，只有這樣一種經(jīng)營模式才能更大程度地將其吸引過來，并通過各種方式激發(fā)其購置行為的發(fā)生。因此，能否做好規(guī)?；?jīng)營與個(gè)性化經(jīng)營的協(xié)調(diào)，從整體上強(qiáng)調(diào)功能的綜合性與網(wǎng)點(diǎn)體量的規(guī)模性、從局部上去把握其個(gè)性與特色，是本案成敗的關(guān)鍵所在。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的籌劃建議l優(yōu)劣勢整合優(yōu)勢及其利用a.本案所處位置是本案最大的優(yōu)勢。本案地處鷹潭城市中心鉆石地段，東臨規(guī)劃步行街，南以環(huán)城西路為界，西以站江路為界，北靠勝利西路，交通便捷，商業(yè)區(qū)位優(yōu)勢極為突出，這對于本案商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開發(fā)和規(guī)劃及其后期商業(yè)運(yùn)作與引導(dǎo)是個(gè)絕好的契機(jī)。b．本案的建筑布局、網(wǎng)路設(shè)置充分考慮了網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)的人流及其分布，前衛(wèi)的街鋪式格局、大開間的框架結(jié)構(gòu)，縱橫交錯的走道網(wǎng)線貫穿內(nèi)外商業(yè)人流系統(tǒng)——不僅在同一樓層中形成一個(gè)平流層，還在上下樓層間形成一個(gè)連通全網(wǎng)的對流層，使消費(fèi)者在不知不覺中逛遍整個(gè)商場，顧客相對商場的到達(dá)率極高，從而使這里人潮錢潮涌動，商業(yè)氣氛便在這樣的人流中形成與活潑。c．功能上的多元化是本案的又一優(yōu)勢。本案規(guī)劃以商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，又不是一個(gè)單純的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃與建設(shè)，還包括酒店式單身公寓和公共廣場的建設(shè)。酒店式單身公寓，開間雖小，卻相對獨(dú)立，隔音、通風(fēng)效果都得到良好的表達(dá)，三維空間能得到充分的利用；房間雖小，卻“五臟俱全〞，科學(xué)布局、專業(yè)設(shè)計(jì)、小巧玲瓏的超微型廚房、衛(wèi)生間令人欣喜而感慨，是那些渴望早日脫離家庭束縛的青年人和想獨(dú)立個(gè)人生活以成一番藝術(shù)事業(yè)的奇才怪才夢想的個(gè)人空間，同時(shí)也能為在這里投資置業(yè)的外來客商提供良好的居住場所，解決其后顧之憂，又可成為他們投資置業(yè)的一個(gè)方面的內(nèi)容。而公共廣場那么是一個(gè)城市中最能集聚人氣的地方，一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、商業(yè)中心的開展最離不開最需要的便是人氣，在此公共廣場與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)共存，便可以為之帶來人氣，而商業(yè)帶引發(fā)的人氣又可為廣場造勢，從而形成一種良性循環(huán)，最終帶來廣場的人潮與商業(yè)帶的錢潮共同涌動。劣勢及其對策a.鷹潭市目前城區(qū)人口根底少，從而在客觀上對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體量的要求有限，而本案規(guī)劃中單層建筑商業(yè)面積就接近1.8萬，五樓共近9萬的商業(yè)營業(yè)面積，加之樓頂?shù)穆短觳璋?、露天影院和愛情角，總營業(yè)面積逾10萬，這便造成商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體量需求與供給的失衡，因此能否擴(kuò)大該工程商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的效勞半徑與輻射區(qū)域，打破這一平衡公式，重樹平衡點(diǎn)便成了本案成敗的關(guān)鍵。在本案中，我們要有所突破，化劣勢為壓力，轉(zhuǎn)壓力為動力。b.本案商業(yè)建筑體量大，單層營業(yè)面積1.8萬左右，近2萬。單層面積范圍大，勢必會造成人流的分散，對在小范圍內(nèi)聚積人氣產(chǎn)生影響。解決這一問題的關(guān)鍵最終還是歸結(jié)到總體人流資源、購置力資源的開發(fā)上，因此擴(kuò)大本案商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的效勞半徑，使之成為一個(gè)立足鷹潭市城區(qū)、面向整個(gè)鷹潭市、并延伸至整個(gè)江西省乃至周邊各大省市的巨大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)便成了本案工程規(guī)劃的當(dāng)務(wù)之急。l賣點(diǎn)整合概念賣點(diǎn)a.世界與我同歌，時(shí)代與我同步——時(shí)尚、個(gè)性生活理念的倡導(dǎo)；b展望未來，升值無限——購物休閑、健身娛樂、投資置業(yè)多種功能的綜合規(guī)劃賣點(diǎn)a.公共廣場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、住宅〔酒店式單身公寓〕的綜合性開發(fā)，休閑、購物、娛樂、餐飲、住宿一條龍的高品質(zhì)效勞，成為鷹潭最聚人氣的商業(yè)新中心；b.音樂雕塑燈光噴泉，勢為鷹潭新興的景觀亮點(diǎn)，吸引市民前來游玩休閑的場所，從而大大的提升了人氣，提升了樓盤本身的品質(zhì)形象。c.悠久的人文歷史、濃厚的道教文化的融入，使樓盤有了濃郁的文化內(nèi)涵，也使樓盤在形象推廣上有源可尋，豐富了樓盤的品質(zhì)形象；d.以城市人文資源、龍虎山旅游資源為文脈，創(chuàng)造出現(xiàn)代的“文化建筑〞與“文化廣場〞e．業(yè)態(tài)分布建議及營銷策略品質(zhì)賣點(diǎn)a.鷹潭目前配套最為齊備的樓盤，生活起居、消遣購物、娛樂消費(fèi)近在咫尺就可輕松搞掂，盡享高品質(zhì)生活的樂趣。b.漂亮的建筑外觀、靚麗的景觀設(shè)置、合理的建筑空間劃分、高品質(zhì)的建筑質(zhì)量，都是現(xiàn)代都市新興生活的保證。c.國際團(tuán)隊(duì)的傾力合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，精心打造，就是高品質(zhì)的保證。d.完備的物業(yè)配套和管理，周到和貼心的酒店式管理效勞體系，是高品質(zhì)生活的保證e．位居市中心的鉆石地段，優(yōu)越的區(qū)位，便捷的交通，未來商務(wù)的中心區(qū)塊，再加上高品質(zhì)的建筑本身，超前的設(shè)計(jì)理念，升值潛力不可估量。l業(yè)態(tài)分布原那么及思路綜合性開發(fā)，標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)；另外建議開發(fā)商結(jié)合網(wǎng)點(diǎn)實(shí)際運(yùn)作需求與樓層特殊情況，有針對性地采取不同的營銷模式，以期真正快速啟動本工程商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷售，以到達(dá)快速回籠資金的目的。l業(yè)態(tài)分布及營銷模式五層商業(yè)主樓一二樓：a.經(jīng)營范圍：一樓為浪漫女人一條街，主營各類女士用品，包括：服裝、鞋帽、箱包、珠寶首飾、化裝品等；二樓為瀟灑男人一條街，主營各類男士用品，包括：服裝、各類皮具〔鞋、包等〕、領(lǐng)帶，及其他男士用品；b.營銷模式：先租后售，租售聯(lián)動具體操作：在該網(wǎng)點(diǎn)開始啟動后三年內(nèi)以店鋪為單位出租，運(yùn)作三年之后開始施行出售，并采取租售聯(lián)動的形式，在同一前提條件下，原租戶享有優(yōu)先購置權(quán)；市場由專業(yè)管理公司進(jìn)行管理運(yùn)作，為統(tǒng)一市場風(fēng)格及品位，建議引進(jìn)與定位風(fēng)格相符的品牌，以標(biāo)準(zhǔn)與統(tǒng)一市場運(yùn)作。模式訴求：眾所周知，一個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的一二樓通常是投資者最為看好最樂于投資的樓層，在本案的初期營銷中，開發(fā)商把握其產(chǎn)權(quán)不放手，一方面利于市場的統(tǒng)一操作，另一方面可以給投資者制造饑餓感，延長他們等待的時(shí)間，加強(qiáng)其購置的欲望，利于后期的銷售，同時(shí)在投資者很想要買卻不能買的前提下有可能會退而求其次，購置三樓及三樓以上的樓層，從而在客觀上促成了其銷售。五層商業(yè)主樓三樓：a.經(jīng)營范圍：三樓為歡樂世紀(jì)一條街，主營各類少兒及學(xué)生用品，包括：兒童服裝及鞋帽、體育休閑用品及運(yùn)動服、箱包、各類玩具、數(shù)碼產(chǎn)品等，根據(jù)商品性質(zhì)份段分區(qū)經(jīng)營；b.建議營銷模式1：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三樓以商鋪為單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主〔付款方式可以采用一次性付清或銀行按揭〕，在網(wǎng)點(diǎn)開始啟動后三年內(nèi)業(yè)主將買下的商鋪交由開展商或其委托的專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理，而開展商那么在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。模式訴求：采取該營銷模式，在工程開始運(yùn)作的前三年，可以由開展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點(diǎn)，大大減少其投資的風(fēng)險(xiǎn)，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)可以快速回籠局部資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)一運(yùn)作。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三樓以商鋪為單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主〔付款方式可以采用以次性或銀行按揭〕，在網(wǎng)點(diǎn)開始啟動后由開展商一次性贊助業(yè)主一定金額〔由開展商自行擬定〕的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運(yùn)作。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在工程運(yùn)作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。而對于開發(fā)商來說，實(shí)際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上〞，采用此手法可以適當(dāng)?shù)靥岣呖們r(jià)，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價(jià)仍可保持在預(yù)售價(jià)格水平。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購置者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運(yùn)作是極為有利的。五層商業(yè)主樓四樓：a.經(jīng)營范圍：四樓為準(zhǔn)五星級酒店；b.建議營銷模式1：以樓層為單位出售具體操作：采取定向招商方式，引進(jìn)大商戶〔各地酒店業(yè)龍頭〕，將該工程四樓以樓層為單位出售給大商戶，由其在該網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)運(yùn)作范疇內(nèi)自行經(jīng)營。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運(yùn)作的負(fù)擔(dān)。同時(shí)知名品牌酒店的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點(diǎn)范圍內(nèi)的商業(yè)品質(zhì)與檔次，提升該工程的整體品牌形象。建議營銷模式2：產(chǎn)權(quán)式酒店具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)四樓以開間為單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售，投資者首期支付總房款的50%，余款可辦理按揭貸款，并與開發(fā)商指定的專業(yè)管理公司簽定一定年限〔建議為5-8年〕的委托管理合同〔整個(gè)過程由專業(yè)金融機(jī)構(gòu)提供可靠保障〕，該工程四樓的酒店由管理公司引進(jìn)大商戶，統(tǒng)一出租經(jīng)營；酒店開業(yè)的同時(shí)業(yè)主可獲得來自公司經(jīng)營所得的固定回報(bào)，由專業(yè)管理公司在每一個(gè)經(jīng)營年度按照投資總額的6%給其以穩(wěn)定回報(bào)；每一位業(yè)主都是酒店的VIP會員，持有酒店金卡，業(yè)主在此消費(fèi)享有超低折扣。模式訴求：此營銷模式一方面可以大大減少業(yè)主的投資風(fēng)險(xiǎn)和顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售；另一方面也可以為引進(jìn)的酒店節(jié)約大量資金，節(jié)余的資金又可以活潑其在酒店經(jīng)營上的運(yùn)作。五層商業(yè)主樓五樓：a.經(jīng)營范圍：五樓為休閑美食一條街，在該樓層引進(jìn)系列知名餐飲〔提升工程總體形象，最終到達(dá)將工程做大做深做透的目的〕，如麥當(dāng)勞、肯德基、意大利比薩、日本料理、韓國燒烤、上島咖啡、迪歐咖啡及各式茶樓，開設(shè)大型夜總會、KTV，并輔以洗發(fā)、足浴等休閑產(chǎn)業(yè)。b.建議營銷模式1：出售+返租具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)五樓以商鋪為單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主〔付款方式可以采用一次性或銀行按揭〕，在網(wǎng)點(diǎn)開始啟動后三年內(nèi)業(yè)主將買下的商鋪交由開展商或其委托的專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營與管理，而開展商那么在業(yè)主交完首付后一次性返還業(yè)主三年的租金。模式訴求：采取該營銷模式，在工程開始運(yùn)作的前三年，可以由開展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主作旺此地段該網(wǎng)點(diǎn)，大大減少其投資的風(fēng)險(xiǎn)，減少其投資的顧慮，這樣勢必會在一定程度上促成銷售。另外開發(fā)商通過出售產(chǎn)權(quán)可以快速回籠局部資金，減少自身投資的壓力，通過返租又可以從業(yè)主手中獲得經(jīng)營權(quán)，以方便該網(wǎng)點(diǎn)的統(tǒng)一運(yùn)作。建議營銷模式2：出售+贊助創(chuàng)業(yè)基金具體操作：將該商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三樓以商鋪為單位分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給小業(yè)主〔付款方式可以采用以次性或銀行按揭〕，在網(wǎng)點(diǎn)開始啟動后由開展商一次性贊助業(yè)主一定金額〔由開展商自行擬定〕的創(chuàng)業(yè)基金，幫助其投資運(yùn)作。模式訴求：此手法意在吸引投資者，特別是那些投資意向并有自行經(jīng)營愿望卻苦于資金有限的投資者，通過在工程運(yùn)作初期一次性贊助其一定金額創(chuàng)業(yè)基金的人性化手法，可以減少其投資前的猶豫與投資后的顧慮，促成商鋪的銷售。而對于開發(fā)商來說，實(shí)際上并媒因此造成損失，“羊毛還是出在羊身上〞，采用此手法可以適當(dāng)?shù)靥岣呖們r(jià)，一次性贊助一定金額的創(chuàng)業(yè)基金，其總價(jià)仍可保持在預(yù)售價(jià)格水平。該方案與模式1的不同之處即在于，該方案中的商鋪經(jīng)營者與購置者是同一業(yè)主，這樣他勢必會更加盡心盡力更加投入地去經(jīng)營商鋪，這對于商鋪的運(yùn)作是極為有利的。工程中的賓館：a.經(jīng)營范圍：工程南樓一二樓與五層商業(yè)主樓統(tǒng)一經(jīng)營，其三樓及三樓以上為準(zhǔn)五星級賓館；b.建議營銷模式1：整體統(tǒng)一出售具體操作：采取定向招商方式，引進(jìn)大商戶〔各地賓館住宿業(yè)龍頭〕，將該工程賓館營業(yè)用房整體出售給大商戶，由其自行經(jīng)營運(yùn)作。模式訴求：采取該營銷模式，對于開發(fā)商來說可以快速回籠資金，減少自身投資的壓力，減少其后期運(yùn)作的負(fù)擔(dān)。同時(shí)準(zhǔn)五星級賓館的引入，可以在很大程度上提升該網(wǎng)點(diǎn)范