深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案

深圳坪地項(xiàng)目前期策劃方案一、龍崗住宅市場(chǎng)基本概要⒈2005-2023年市場(chǎng)供求關(guān)系●在區(qū)域市場(chǎng)尚未被完全開發(fā)之前，片區(qū)市場(chǎng)供求總體仍會(huì)保持平衡?！裼捎诮?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)短期內(nèi)總體不會(huì)有太大的變化，置業(yè)結(jié)構(gòu)仍維持啞鈴狀結(jié)構(gòu)，中檔需求進(jìn)一步增加?！襁M(jìn)入到新的市場(chǎng)時(shí)期，產(chǎn)品、營(yíng)銷、服務(wù)均有大的提升，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的市場(chǎng)變化，呈現(xiàn)螺旋上升的特點(diǎn)?！裨诔鞘谢l(fā)展迅猛及交通大幅改善的情況下，可能會(huì)促成市場(chǎng)格局發(fā)生突變，即區(qū)域市場(chǎng)被打破，中高檔住宅及住宅投資需求市場(chǎng)大量增加，需求呈現(xiàn)多元化發(fā)展?！裼捎诔鞘谢l(fā)展，未來土地供應(yīng)情況尚不明確，供應(yīng)市場(chǎng)的變化也有可能化解相當(dāng)?shù)男枨笤隽?。⒉龍崗片區(qū)住宅市場(chǎng)概況龍崗住宅市場(chǎng)近幾年呈現(xiàn)波浪式發(fā)展的特點(diǎn)，即整體市場(chǎng)由布吉向橫崗，再到龍崗過渡，中心城短期內(nèi)仍屬于典型的區(qū)域市場(chǎng)。住宅方面，龍崗片區(qū)市場(chǎng)仍集中在布吉、橫崗和龍崗三個(gè)地方，其中，布吉鎮(zhèn)的市場(chǎng)范圍主要包括布吉、羅湖兩地，橫崗鎮(zhèn)由于中海及未來振業(yè)項(xiàng)目的吸引，降低了市場(chǎng)被分流的局面，主要以當(dāng)?shù)丶伴_發(fā)商吸引的部分關(guān)內(nèi)客戶為主；龍崗中心城及龍崗鎮(zhèn)仍保持對(duì)于周邊區(qū)域，如周邊鎮(zhèn)、大鵬半島及惠州、東莞部分地區(qū)的影響，但橫崗鎮(zhèn)不包括在內(nèi)。在龍崗中心城與龍崗老鎮(zhèn)之間，中心城居住條件明顯優(yōu)于老鎮(zhèn)，兩者之間的市場(chǎng)是分流與被分流的關(guān)系，在產(chǎn)品上有一定互補(bǔ)。商業(yè)方面及住宅投資部分，市場(chǎng)不太受限，客戶來源相對(duì)較寬泛。姨雖然有道路貿(mào)及地鐵等因單素影響，但炊在未來兩三妨年內(nèi)，市場(chǎng)射格局基本穩(wěn)搶定，難有大祥的改觀，除講了布吉、橫殺崗持續(xù)有一鴉定量新盤推聽出外，龍崗發(fā)位置遙遠(yuǎn)的獎(jiǎng)感覺也不易括消失。兼二、龍崗片瞎區(qū)市場(chǎng)房地鑒產(chǎn)特征誼本項(xiàng)目在篩挨選合適的發(fā)截展方向時(shí)，枯不能回避整駐個(gè)區(qū)域具體療的市場(chǎng)環(huán)境段。以下關(guān)于允該區(qū)域環(huán)境證及市場(chǎng)的概米要描述將包伏含有城市經(jīng)甘濟(jì)、房地產(chǎn)雁、消費(fèi)及未振來區(qū)域發(fā)展刪趨勢(shì)等諸多寄內(nèi)容。海特征1、居諸住市場(chǎng)仍是術(shù)主流，多元牧投資市場(chǎng)發(fā)牌展迅速父龍崗（主要翠是橫崗以東閃）是一個(gè)比辱較典型的居乏住型區(qū)域市誘場(chǎng)，居住氣撒氛較濃，住野宅遠(yuǎn)比辦公驅(qū)樓和商業(yè)項(xiàng)響目好消化得雕多，打個(gè)不氣恰當(dāng)?shù)谋扔鲉?，還處于防“勿社會(huì)主義初攀級(jí)階段完”蜓，主要解決污的問題是梅“減安居樂業(yè)猴”京。其次，部舟分先富者的棉投資意識(shí)也股在積累和發(fā)梢展中，由初禮期的負(fù)“擊商業(yè)投資影”按到現(xiàn)在的浮“誕住宅投資濁”潮，再到外區(qū)尚的投資客開裙始進(jìn)入，投材資市場(chǎng)的增撤長(zhǎng)不容忽視發(fā)。概括而言速，跳主流市場(chǎng)仍難以居住為主代，多元化投悼資市場(chǎng)也在腫迅速發(fā)展中龍，有增速加?？斓内厔?shì)。眠特征2、政發(fā)府引導(dǎo)作用需降低，自發(fā)華式引導(dǎo)蘊(yùn)藏吹市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)未龍崗區(qū)政府迅推出的具有畫影響力和帶吃動(dòng)作用的事價(jià)情，就是進(jìn)鴉行中心城的屠開發(fā)建設(shè)，顯這已經(jīng)成為點(diǎn)過去時(shí)，對(duì)笑于深惠路沿麗線及龍崗老莖鎮(zhèn)的建設(shè)改酸造，還沒有咐有明顯的成除效，包括以細(xì)商貿(mào)帶動(dòng)發(fā)繩展等設(shè)想，話也無法在短搖期內(nèi)產(chǎn)生作丹用。目前來冶看，唯一較蠅具影響的主膝要是深惠路蠢改造和地3爬號(hào)線建設(shè)，斃有明確的時(shí)螞間表。嘩特征3、商落業(yè)環(huán)境短期草內(nèi)不成熟牽大商業(yè)進(jìn)駐屢本區(qū)是著眼蒸于未來幾年淘后的市場(chǎng)，段目前主要是毀搶占地盤，偵需要依靠實(shí)腸力支撐前幾尊年的苦日子鵲；社區(qū)商業(yè)插（臨街獨(dú)立悄式商鋪）也杠看中這些，紹投資客是買么未來的收益褲，所以中心涼城的商業(yè)發(fā)草展具有一定神的畸形，即義商業(yè)投資者崇不少，但商元業(yè)經(jīng)營(yíng)慘淡清，與人口總牛量及消費(fèi)能笑力均不匹配棕?，F(xiàn)階段為類何開發(fā)商具騙有較大風(fēng)險(xiǎn)每？我們認(rèn)為好主要的風(fēng)險(xiǎn)訂來自于市場(chǎng)石龐大的商業(yè)并存量，新推街商業(yè)項(xiàng)目無榮疑將面臨消蝕化速度慢和菌商業(yè)售價(jià)不掠高的問題，役具有很高的洞市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。刪特征4、龍性崗以東各老突鎮(zhèn)均受益于六中心城的發(fā)蝕展跌中心城與龍享崗以東各老碼鎮(zhèn)的關(guān)系是牧水乳交融的牛，許多利益下可以共享，黎但又有各自陽(yáng)的特征，具怠有很強(qiáng)的互塑補(bǔ)性，兩者壯有某種分工輸協(xié)作的默契懷。中心城在離樓市中的主畏導(dǎo)作用非常瞧大，具有定稈位的作用，陣在整個(gè)區(qū)域際的產(chǎn)品水平姜、價(jià)格及其速他方面均有馬制定標(biāo)準(zhǔn)的鬼?xiàng)l件，其它嫂各鎮(zhèn)因此受反益，跟著水筒漲船高。但瞧老鎮(zhèn)也具有皆自身不可替去代的功能，姐對(duì)于中心城拆而言，在產(chǎn)乒品類型上可盒以說具有很巖強(qiáng)的彌補(bǔ)性衰。主要體現(xiàn)值在以下幾方侮面：齡一是中小戶輸型產(chǎn)品具有孟很大的市場(chǎng)糖空間鼓。由于中心厲城的住宅產(chǎn)顫品大多為偏此大戶型，中狠小戶型產(chǎn)品慎非常少，這赤部分市場(chǎng)空連缺正好由龍首崗老鎮(zhèn)來承穩(wěn)擔(dān)，不存在掙與中心城之礦間的明顯競(jìng)廣爭(zhēng)，而面對(duì)輛的市場(chǎng)需求域卻很大，加濾之供應(yīng)量一辟直不是很多羽，市場(chǎng)銷路炒比較好，價(jià)洋格也日漸看秧漲，是一種辣較理想的物霧業(yè)類型。綠二是商業(yè)產(chǎn)駐品，包括商免業(yè)項(xiàng)目和居出住區(qū)商業(yè)兩姥類伙。目前，龍合崗老鎮(zhèn)的商鐵業(yè)基礎(chǔ)比中粗心城要好，載相對(duì)來說，棉無論是位置顏交通、商業(yè)宵聚集量、經(jīng)著營(yíng)人氣、投夏資回報(bào)等均償有一定條件抗，因而商業(yè)禮風(fēng)險(xiǎn)較中心很城要低，在難商業(yè)方面獲惹得較高價(jià)值懶可能性也更食高一些。茂三是投資類濁產(chǎn)品具有較尼大的生存條逢件目。除了以上喇所述小戶型賭住宅及商業(yè)財(cái)產(chǎn)品外，其道他類型的投面資選擇也相循對(duì)比較多。勝特征5、投藝資市場(chǎng)增長(zhǎng)塞迅速，但市榜場(chǎng)缺乏新的放投資品種增中心城區(qū)域副投資市場(chǎng)的攔增長(zhǎng)很明顯餡，不僅有傳握統(tǒng)的習(xí)慣，來也有大環(huán)境筋大趨勢(shì)的推變動(dòng)。在這里范，居住著許退多潮汕籍、捷客家籍居民匯，傳統(tǒng)上有逆經(jīng)商和投資徹的習(xí)慣，買找商鋪，或者便二次購(gòu)房，末在很早以前毀就有，這里拔的房產(chǎn)，有流不少空置，劣但不怎么影晨響實(shí)際的投臘資行為，投傘資者認(rèn)為將榮來必然有較紹好的回報(bào)。晝近兩年，投認(rèn)資小戶型住獨(dú)宅的開始增嗽多了，來自房區(qū)外的投資塌者也增多了陶，不僅在老壞鎮(zhèn)片區(qū)的新影推住宅投資孝比例在增加布，個(gè)盤（住眠宅）甚至投隆資成分甚至鑒超過自用比堡例，在中心掠城也有可能砍出現(xiàn)投資類告型的住宅產(chǎn)捎品。這些是臉投資市場(chǎng)的歉一個(gè)重要訊怒號(hào)，表明投費(fèi)資品選擇在熄趨向多元化弄，投資分布報(bào)和來源也更豆趨廣泛。得目前在中心寬城區(qū)域，房縱地產(chǎn)投資選旱擇的渠道和糾產(chǎn)品還很少翅，渠道方面碌主要有購(gòu)鋪朵返租（短期振）、出租或掀進(jìn)行轉(zhuǎn)賣幾萌種，投資品上類型主要有恐商鋪、二次洽購(gòu)房置業(yè)、睡小戶型住宅院投資幾種，份可選性很少突。其實(shí)，房績(jī)地產(chǎn)投資品練的類型還有鄭很多，對(duì)于卵中心城來說鬼，缺乏合適萬的新的投資秋產(chǎn)品是個(gè)重孤要問題，其灶中，老鎮(zhèn)片鋒區(qū)的新型投斧資品的研究滑更具有實(shí)際筑意義。落特征6、未歸來2-3年精是市場(chǎng)想象御空間最大的苦時(shí)期，也是謎項(xiàng)目推出及場(chǎng)炒作的最佳謙時(shí)期腥2023年粘前可能有幾悟個(gè)重大的現(xiàn)艱象需要關(guān)注汽，一是城市逃化發(fā)展使龍禍崗與深圳關(guān)賞內(nèi)的關(guān)系更借加緊密，城刺市建設(shè)、經(jīng)擾濟(jì)發(fā)展及人與口總量增加妙實(shí)現(xiàn)突變；賀二是不低于眉500萬平遍方米的住宅夢(mèng)供應(yīng)量推向帳市場(chǎng)，觀念純、產(chǎn)品、價(jià)夢(mèng)格、消費(fèi)市慢場(chǎng)等均發(fā)生扶重大變化；近三是深惠路機(jī)改造及地鐵估3號(hào)線建成萄，沿線有望滲形成黃金走異廊，龍崗深濱惠路段，成接為富有投資浩潛力的地區(qū)魂；四是龍崗捏中心城與寶幼安中心城成序?yàn)樯钲谖ㄒ涣w的勢(shì)均力敵五的兩大熱點(diǎn)作投資區(qū)域償……本紙2005-疲2023年頑是龍崗中心等城發(fā)展變化鴿最快的時(shí)期畝，不僅表現(xiàn)并在城市建設(shè)珠、房產(chǎn)交易殘規(guī)模及品質(zhì)繩、物業(yè)價(jià)值叼增值速度等夾方面，也包彩括市場(chǎng)預(yù)期嬌信心有可能她會(huì)極度膨脹貸，這是個(gè)充駝滿想象和炒樂作的重要時(shí)送期，也是充蛋滿變數(shù)的時(shí)徐期，千載難速逢，對(duì)個(gè)盤徹而言，利用女得好，會(huì)很悼成功。議三、坪地鎮(zhèn)古概況簡(jiǎn)析⒈區(qū)位分析談坪地位于深流圳市東北部腹，距深圳市惠區(qū)37公里及，西北與東膽莞市相鄰，鑒東北與惠州樹市接壤，居五于深圳市、只惠州市、東本莞市的三角諸中心地帶，仍是深惠兩地預(yù)交往的必經(jīng)安之地，亦是押深（圳）河姜（源）、深削（圳）梅（痛州）的交通法要沖，地理盯位置得天獨(dú)撓厚。偶沿坪地因其位撤于河“車三角中心地獵帶諒”區(qū)，隨著三個(gè)擺繁華市區(qū)經(jīng)叼濟(jì)、技術(shù)、燭信息的幅射姨，未來經(jīng)濟(jì)凍的發(fā)展具有途不可估量的帶潛在的地理熄優(yōu)勢(shì)。坪地行四周群山環(huán)研繞，中間一冒馬平川，地概勢(shì)極其平坦懲，坪地因此漸而得名。坪地在深圳市的位置坪地在深圳市的位置坪地街道辦坪地街道辦務(wù)坪地鎮(zhèn)在深復(fù)圳市的位置喘示意圖察⒉皂坪地鎮(zhèn)特征別簡(jiǎn)析藝坪地隸屬龍傭崗區(qū)，下轄晚坪東、坪西峽、六聯(lián)、中逮心、年豐、序四方埔愧6裙個(gè)村委會(huì)和圓坪地、怡心賽2紹個(gè)居委會(huì)，將50股個(gè)自然村。定全鎮(zhèn)面積劫57.6財(cái)平方公里，年總?cè)丝谟?0耀萬人，其中僵戶籍人口格1.2貸萬人。城市揪化的發(fā)展，蕩坪地面臨著劉巨大的發(fā)展姜機(jī)遇頌隊(duì)。盼坪地的交通勉十分便利，淡深惠一級(jí)公營(yíng)路和惠鹽高博速公路縱貫妻全鎮(zhèn)；未來坑地鐵外3悔號(hào)線延伸段紙連接到坪地扇中心區(qū)，目磨前橫坪公路怕正在全線緊際張施工中；閉坪地至深圳梢優(yōu)良深水國(guó)財(cái)際大港鹽田毅港只有癢35野分鐘車程，擋經(jīng)機(jī)荷高速明公路到飛機(jī)玩場(chǎng)只需異35貨分鐘，至深慘圳市區(qū)僅需魔35忽分鐘，至惠瓣州市和東莞滾僅需運(yùn)25憑分鐘車程，稈交通極為便刃利。坪地街道辦坪地街道辦殊坪地街道概頑況黑坪地發(fā)展規(guī)革劃為龍城新排城，與龍崗澡中心城協(xié)調(diào)澇發(fā)展，近兩爺年經(jīng)濟(jì)發(fā)展慈迅速，助2003煌年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)累總值魚16.08唉億元，同比假增長(zhǎng)旦16.1%夕；財(cái)政收入杠1.79雁億元，同比誘增長(zhǎng)厭62.9%鬧；工業(yè)總產(chǎn)吵值拿22.45否億元，同比劃增長(zhǎng)準(zhǔn)22.3%襯；利用外資滑2600兵萬美元，同嗚比增長(zhǎng)填11.2%倦。糖2004遺年丘1—6桶月份，工業(yè)泥總產(chǎn)值教15妹億元，同比慨增長(zhǎng)葬23.2%籌；頃1—6玻月份利用外工資皮2476遼萬美元，同奶比增長(zhǎng)跨195%籌。千2004暴年坪地投資誓1.5買億元進(jìn)行城篇市建設(shè)，確懼保城鎮(zhèn)規(guī)劃線上檔次、環(huán)康境管理上水研平。姜羅坪地釋廣場(chǎng)雁相浴搭諸彩鳴云體育館雜坪地經(jīng)濟(jì)以乏加工制造業(yè)禁及外向型經(jīng)疾濟(jì)形態(tài)為主斧，目前有工鞏業(yè)區(qū)刑20掉多家，據(jù)不北完全統(tǒng)計(jì)，攀截止到目前伏有工業(yè)企業(yè)奸800靜多家，從業(yè)摘人員數(shù)頁(yè)10偵萬人，涉及犁玩具、五金墳塑膠、手袋虧、傘業(yè)、電攝子、工藝品叮加工、家具好制造、眼鏡湖加工、制革批、建筑材料棄、印刷等陡10裝多個(gè)行業(yè)，滋以港資、臺(tái)館資、日資企哲業(yè)為主。另蘆有各類個(gè)體娛民營(yíng)經(jīng)濟(jì)奏5000馬余家。麗坪地經(jīng)濟(jì)的消發(fā)展，培育摔出一大批國(guó)檔內(nèi)外知名的件企業(yè)和品牌爭(zhēng)，如剪sport膠s酒手袋、富榮奪華眼鏡、青摔草湖工藝品戚、水谷玩具件、廣興五金杏塑膠餐具、妖頂佳洋傘、嶺歐陸經(jīng)典家世具等。私中航惹TFT坑（大屏幕液娘晶平板顯示姨器）落戶坪螺地投產(chǎn)的計(jì)檢劃也在緊鑼鉤密鼓的籌備么當(dāng)中，本項(xiàng)區(qū)目規(guī)劃投資棚85齒億元，建成部投產(chǎn)后，工兆業(yè)總產(chǎn)值等常于再造第2月個(gè)坪地，稅保收再造更3獎(jiǎng)個(gè)坪地。同豆時(shí)帶動(dòng)相關(guān)尼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展秤，將為坪地芳經(jīng)濟(jì)帶來巨某大的發(fā)展前龍景。艷嚇大華工業(yè)豎區(qū)馳務(wù)模儲(chǔ)房栽工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀蝴第二章繞項(xiàng)目現(xiàn)儲(chǔ)狀及SWO性T分析祥對(duì)項(xiàng)目的全搏面了解及把滑握，是房地巾產(chǎn)開發(fā)成功摟的關(guān)鍵！只疫有通過多次員的實(shí)地考察踩、了解、探承討、分析，起才能更好地壓體會(huì)到項(xiàng)目魚獨(dú)有的特征魚，深入挖掘螺項(xiàng)目賣點(diǎn)，哈把握項(xiàng)目?jī)?yōu)織劣勢(shì)因素；孫從而確定符煙合項(xiàng)目特征賓的定位概念嚷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目裂的順利開發(fā)芝及銷售。真一、項(xiàng)目主定要經(jīng)濟(jì)技術(shù)冬指標(biāo)杏總用地面積狡：8293聰㎡漂建筑占地面歸積：229專6.4㎡辟總建筑面積詠：2870火0.32㎡背其摩中：木住宅：24觸673.6糟5㎡攪商業(yè)：14奔97.85扎㎡煉不計(jì)容積率棍面積：22始31.32不㎡晉其中：急架空層：3葵32.8㎡反地下室：1糧900㎡稀覆蓋率：2離7.69%寧容積率：3悉.192萌綠化率：3要1.6%旦停車位：2惡07個(gè)纏注：以上項(xiàng)柿目經(jīng)濟(jì)技術(shù)如指標(biāo)以邀標(biāo)掏函出據(jù)的數(shù)輔據(jù)為參考！刷二、項(xiàng)目現(xiàn)荒狀解讀刊本項(xiàng)目在坪亭地鎮(zhèn)的位置案圖螺由于本項(xiàng)目左所處片區(qū)開另發(fā)尚處于初旦級(jí)階段；因矩此，現(xiàn)時(shí)本激地塊相對(duì)較梁為平坦，整爹體環(huán)境也顯但得較為清靜丹。詞地塊東面現(xiàn)少狀芝偶獵詢地塊南面景民房喪抱富民等路現(xiàn)狀泊壩滔增淋地塊西面現(xiàn)舌狀現(xiàn)狀分析：仿總體來看，撈本項(xiàng)目雖然愿雖具有一定鄰的優(yōu)勢(shì)條件舌，但由于其暗地理位置相蘋對(duì)偏離了坪品地鎮(zhèn)繁華區(qū)暴域；因此，序該地塊范圍棄內(nèi)諸多設(shè)施顧及配套的發(fā)倒展均未能及側(cè)時(shí)跟上，從木目前地塊現(xiàn)楊狀來看其特善征不是很明腿顯；因此，誠(chéng)謹(jǐn)慎對(duì)待、席規(guī)避項(xiàng)目的磚不利因素，敏充分挖掘項(xiàng)丸目亮點(diǎn)，對(duì)吉本項(xiàng)目獲得與成功具有都“屑至關(guān)重要武”吐的意義?；耆?、項(xiàng)目S滑WOT分析牲本項(xiàng)目?jī)r(jià)值秀構(gòu)成由多種廣因素組成，泊主要考慮因桑素包括有項(xiàng)激目因素、環(huán)順境因素和市性場(chǎng)因素三個(gè)替部分，其中歐，項(xiàng)目因素部是影響項(xiàng)目刷成功與否的篩關(guān)鍵。拉本項(xiàng)目因素法構(gòu)成分析如債下：罩因素悶說明廉項(xiàng)目因素影地塊條件所本項(xiàng)目地塊鴉為規(guī)則長(zhǎng)方孩形，規(guī)劃設(shè)患計(jì)容易形成宮整體感；南屋北向形狀亦爐有利于戶型悠設(shè)計(jì)，提升推了項(xiàng)目?jī)r(jià)值傻。要人為因素固在項(xiàng)目規(guī)劃狀設(shè)計(jì)、開發(fā)走建設(shè)進(jìn)度、驅(qū)營(yíng)銷力等方叮面，規(guī)劃設(shè)廢計(jì)及營(yíng)銷目勢(shì)前尚未確定偵，將具有影烏響全局成敗虎的力量。蜻環(huán)境因素下周邊配套條豬件夫處于坪地鎮(zhèn)趙中心的邊緣我地帶，配套謊條件相對(duì)還船比較缺乏，洽交通、商業(yè)引購(gòu)物、教育而、醫(yī)療及其皺他市政配套吼設(shè)施方面僅楚教育條件有劈一定基礎(chǔ)，飛其他則較差微。云景觀資源喉本項(xiàng)目最大鉤的景觀條件挨來自地塊的楚東面廣場(chǎng)，涌其它朝向除伸北向的整體臘形象不錯(cuò)外據(jù)，南面及西墾面均受到一劫些民房及其艙它建筑的遮雪擋。埋環(huán)境污染犁環(huán)境污染主霉要將來自西膛、南兩側(cè)的桌民房，其它債相比影響會(huì)世較小一些。彎市場(chǎng)因素澆市場(chǎng)供求炒目前市場(chǎng)上呀僅西湖苑一溫個(gè)項(xiàng)目在推尾售當(dāng)中，市絮場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)鹽較為缺乏。牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)共從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)酷的角度來看辮，只要做到絡(luò)與片區(qū)內(nèi)直道接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綿存在產(chǎn)品上灶的差異便可必規(guī)避；但本呼項(xiàng)目的市場(chǎng)胸競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)還衣是在于如何化做到不流失侄本地的置業(yè)在者才是最為酒重要，因此蝕，這都對(duì)項(xiàng)悶?zāi)恳?guī)劃、戶隊(duì)型定位以及影主題概念定世位等都將提俱出較高的要披求。扭未來3-4嫩年內(nèi)，隨著睬龍崗市場(chǎng)的唉逐步成熟，敵市場(chǎng)結(jié)構(gòu)仍吉較為穩(wěn)定，黎整體需求仍伯將以實(shí)用型像住宅需求為污主流；另外戰(zhàn)，新的戶型恩產(chǎn)品的不斷棉推出，對(duì)項(xiàng)頌?zāi)孔陨硭刭|(zhì)姨的要求也將括越來越高。好因此，作為鹿本項(xiàng)目而言誕，在區(qū)域市喊場(chǎng)才剛剛起壁步、片區(qū)內(nèi)朗生活配套及念居住條件均斤不完善的前洪提下，項(xiàng)目策的因素（主桌要是產(chǎn)品的送規(guī)劃）將成蠅為本項(xiàng)目成胖功的關(guān)鍵！⒈優(yōu)勢(shì)：羞⑴沸、地理位置騾優(yōu)勢(shì)：地處惜城鎮(zhèn)中心區(qū)估，整體規(guī)劃寒較為合理；掩⑵體、交通優(yōu)勢(shì)彼：項(xiàng)目所在忘地鄰近坪地牛汽車站，并勵(lì)與深惠公路座相隔不遠(yuǎn)；艘⑶趴、景觀優(yōu)勢(shì)足：項(xiàng)目所在舊地緊鄰坪地筍鎮(zhèn)城市中心棒廣場(chǎng)；容⑷俯、教育配套軌優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目熄東面配套有亡坪地中（小晚）學(xué)，業(yè)主脆子女就讀便柳利。2機(jī)會(huì)：創(chuàng)⑴管、坪地鎮(zhèn)樓羽盤項(xiàng)目少，畏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力珠度不大；踐⑵裂、對(duì)于經(jīng)濟(jì)悲和交通的發(fā)剝展，坪地與惱外界的交流劣增多，泛區(qū)城域客戶量正赴逐漸放大；鼻、龍崗中心丘城土地供應(yīng)拐緊缺，為整深個(gè)坪地房地昏產(chǎn)發(fā)展提供榨契機(jī)；販、坪地人民僅生活水平提奇高，開始著思眼于住房品弄質(zhì)的提升；丙、懶城市化進(jìn)程暫的逐步推進(jìn)鋪以及各知名筐房地產(chǎn)企業(yè)園在龍崗的開有發(fā)建設(shè)，對(duì)較提升龍崗居哪住品質(zhì)也將疊起到積極的朽作用；占、邀請(qǐng)?jiān)邶埣矋徲虚L(zhǎng)期成旱功操盤經(jīng)驗(yàn)傅的代理商，遠(yuǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，昆極大的規(guī)避渡了項(xiàng)目開發(fā)繩風(fēng)險(xiǎn)?？箍傮w來看，闖本項(xiàng)目的優(yōu)怕勢(shì)條件相對(duì)壇來說比較明絮顯，所需要萍解決的項(xiàng)目靠開發(fā)難點(diǎn)自殲然不少；就宣目前即將開行發(fā)推售來看控，本項(xiàng)目主南要需解決以淚下幾點(diǎn)：屢其一：抓住蝶片區(qū)內(nèi)客戶住置業(yè)的地緣跌情節(jié)，避免憤客戶中心化終顧長(zhǎng)期以來，德由于龍崗片孩區(qū)房地產(chǎn)開旨發(fā)多集中在國(guó)龍崗中心城翠及龍崗鎮(zhèn)、斷橫崗鎮(zhèn)和布政吉鎮(zhèn)這三個(gè)璃區(qū)域，龍崗高東部坪山、谷坪地以及大竄鵬半島雖占膛據(jù)了半個(gè)龍出崗，但一直罪以來由于地艘勢(shì)原因，加嘉上人口較少頌；本土開發(fā)強(qiáng)項(xiàng)目屈指可筋數(shù)，且開發(fā)霸質(zhì)素普遍偏瞧低，造成龍鵲崗東客戶置啟業(yè)多向往中勺心城鎮(zhèn)。趣其二：規(guī)避盈相對(duì)較差的魔居住環(huán)境因抬素，與周邊緣較差的環(huán)境遺形成強(qiáng)烈的依反差梅本齒項(xiàng)目所處位探置坪地片區(qū)背，目前所開退發(fā)商住項(xiàng)目植僅翁“夜西湖苑鵲”已一個(gè)，可以射說包括坪山備、大鵬等東廉部區(qū)域所開清發(fā)的樓盤，溉都存在周邊缸環(huán)境因素欠弓佳的嚴(yán)重不音足；加之本明項(xiàng)目西、南管兩面處于民遇房的包圍之醉中，提升項(xiàng)雨目開發(fā)質(zhì)素?fù)]、營(yíng)造怡人務(wù)小區(qū)環(huán)境將遵是本項(xiàng)目開脫發(fā)成功與否月的關(guān)鍵因素造。帳其三：避免腐與區(qū)域內(nèi)項(xiàng)油目的正面競(jìng)境爭(zhēng)，以產(chǎn)品靈差異化贏得顫市場(chǎng)認(rèn)同殿目前，坪地裙區(qū)域內(nèi)稍具承規(guī)模項(xiàng)目均如以中大戶型可產(chǎn)品開發(fā)為澆主線，居家煤功能依然占棟據(jù)主導(dǎo)地位貌；隨著片區(qū)重內(nèi)交通環(huán)境壤的不斷改善脾，新的投資地產(chǎn)品必將有混更大需求，男因此，在規(guī)魚劃定位及產(chǎn)密品設(shè)計(jì)上的政突破將是本嘆片區(qū)新開發(fā)罰項(xiàng)目取得成拒功的關(guān)鍵因趕素。流第三章仁項(xiàng)目定位分輩析及建議未一、產(chǎn)品性東質(zhì)定位：漸通過以上對(duì)趁片區(qū)內(nèi)市場(chǎng)協(xié)基本特征的喚解析，可以罰看出坪地鎮(zhèn)唯目前在整個(gè)鴉龍崗區(qū)域的過生活環(huán)境還跟是不太理想疏。鎮(zhèn)內(nèi)人氣中不足且相關(guān)拐配套較為缺夸乏，尤其是紡商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)盛所方面較少枝。綁該區(qū)域在較械長(zhǎng)一段時(shí)間煤內(nèi)，還無法煤形成一個(gè)可酷以讓購(gòu)房者圈感覺舒適墊的生活場(chǎng)所建，而且在市諸場(chǎng)調(diào)查過程瀉中，我們發(fā)胖現(xiàn)：純粹居進(jìn)家購(gòu)房在坪窗地鎮(zhèn)內(nèi)目前越走得并不是匆十分理想。誘走主流居家憶必將會(huì)是項(xiàng)著目陷入價(jià)格圖、檔次等的細(xì)惡性循環(huán)；坡區(qū)域內(nèi)一段勻時(shí)期的主流烤居家客戶，稿也將在項(xiàng)目盾推售期間出贏現(xiàn)斷層的局織面；聯(lián)區(qū)域間的競(jìng)季爭(zhēng)，雖然分慶流了本區(qū)域彈內(nèi)的大部分扣置業(yè)人群，旦但地緣情節(jié)價(jià)在本區(qū)域并東沒有很好的良產(chǎn)品提供，致為后續(xù)的開校發(fā)項(xiàng)目提供舒了一定的市線場(chǎng)機(jī)遇；蛇項(xiàng)目本身的找規(guī)模及規(guī)劃玻條件，使得送本項(xiàng)目要走奶大面積戶型證的主流居家襖路線將直接恩被排除；秤本項(xiàng)目在檔利次方面也不慧能做得太低袍、必須要與杜周邊環(huán)境形部成強(qiáng)烈反差吩，才能營(yíng)造熄生活升級(jí)、學(xué)品質(zhì)升級(jí)的銜市場(chǎng)感覺，紋否則就造成投“東從一個(gè)農(nóng)民聚房搬進(jìn)另一動(dòng)個(gè)農(nóng)民房床”開的感覺；撫坪地近年來奏的工業(yè)、商忽業(yè)都有比較梅良性的快速鼠發(fā)展，使得騾本區(qū)域內(nèi)租庫(kù)賃、投資、擔(dān)情感等的住忙房需求有一娛定的積累，抱而這些也正刺是催生過渡俊型住宅產(chǎn)品莖的先天因素抄；歉坪地人口較冠少，要想形臉成區(qū)域間的鼻競(jìng)爭(zhēng)力，就懲必須在產(chǎn)品啦上有重大突昌破，結(jié)合項(xiàng)緩目的教育配搬套優(yōu)勢(shì)，對(duì)抓坪地的生意捷人及工廠的殘高層管理者穿，包括部分沿惠州地區(qū)投傾資者來形成惰吸引；秧區(qū)域內(nèi)原居鑄民：A、有長(zhǎng)收租的認(rèn)識(shí)皇和嘗到過甜專頭，而現(xiàn)已太失去這方面承的生財(cái)渠道系，城市化征遇地補(bǔ)償款暫較時(shí)也沒什么敲出路，為房啊地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)救生了一批新知的投資者；唱B、原住民汁新生代成家縱，對(duì)商品房俗也有很強(qiáng)的毛一部分需求鴨；朽該區(qū)域作為禮房地產(chǎn)的落地后區(qū)域，對(duì)腹于傳統(tǒng)的小漲戶型概念在汽面積需求上山有一定的差廊異，由于區(qū)礎(chǔ)域內(nèi)缺乏白作領(lǐng)階層，決鼓定了這種倚“鞠過渡海”虹的周期一般嚼都在5年以膀上，所以，殖在面積安排卷上相對(duì)寬松兵一些。艙綜上所述，紐可以概括本趕項(xiàng)目屬性的串關(guān)鍵字包括陰：驗(yàn)面積走小、饅品質(zhì)走高、蜻過渡型、投像資性，避開坦主流競(jìng)爭(zhēng)、排市場(chǎng)差異化其、教育附加承值，區(qū)域內(nèi)蓮升級(jí)印象、詳廣場(chǎng)的空間嘆延伸派；因此，建演議本項(xiàng)目產(chǎn)崖品性質(zhì)定位吧為：斧過渡精品、戶投資房產(chǎn)侍目前在坪地洽的房地產(chǎn)項(xiàng)旗目開發(fā)，一浪方面應(yīng)抓住嚴(yán)坪地鎮(zhèn)的人煌口結(jié)構(gòu)以工熱廠企業(yè)外來裙普通打工者我居多這一特厘點(diǎn)，另一方誤面也應(yīng)抓住岸中心城及龍難崗鎮(zhèn)置業(yè)客敲戶對(duì)龍崗飛依速發(fā)展的信在心暴膨這一委特點(diǎn)。我們成可以在過渡妥型投資型房書地產(chǎn)方面做下文章，制定展相應(yīng)的設(shè)計(jì)慚方案及銷售旦策略。賭二、客源定冤位：禾1、主流客抬戶：蝴以在坪地鎮(zhèn)沃內(nèi)工廠企業(yè)紙的中層管理昂人員、區(qū)域由內(nèi)個(gè)體經(jīng)營(yíng)想戶以及公務(wù)宅員及本地居貍民為主；惠霧州、龍崗鎮(zhèn)左及中心城也咱將具備一定稀的客戶來源拖。客戶細(xì)分油包括：捕1）、周邊呀工業(yè)區(qū)內(nèi)中踢高層管理人翠員、高級(jí)技屋工客戶特點(diǎn)：領(lǐng)主要以在坪蠻地鎮(zhèn)范圍包腳括大鵬、南章澳及惠州等脖工廠企業(yè)工攀作的中層管鹿理人員為主西；層家庭平均年走收入約為4當(dāng)～6萬元；篇他們對(duì)居住欠環(huán)境有一定演要求，而且何喜歡群居生林活；秒一旦認(rèn)同物唉業(yè)，會(huì)介紹薦自己的親朋艷好友同事等稀一同置業(yè)；頸主要選擇中備小戶型，要?jiǎng)h求物業(yè)性價(jià)暮比高。居此類購(gòu)房群寶體收入水平原一般，購(gòu)房膚需求以二房救為主，對(duì)物譜業(yè)綜合素質(zhì)根有相當(dāng)?shù)囊獡屒?。?）、坪地收內(nèi)經(jīng)商生意楊人客戶特點(diǎn)：禍主要以在坪軋地鎮(zhèn)經(jīng)商的殊工商個(gè)體戶怕為主；器以客家為主鐘、福建為輔劣，少量潮州曠人士；鳥他們資金支滲配不定因素絞較大；爆家庭結(jié)構(gòu)多醫(yī)以小家庭為使主；歷多為外來人籌員，由于受邁經(jīng)營(yíng)的資金度需要，在購(gòu)顏置物業(yè)上可蚊支配投入不研會(huì)太多，在攻戶型的選擇北上也多以二站房及小三房逃為主，作為欣一種過渡型望物業(yè)。剪希望居住的扎地方與自己截做生意的地稠方較近，方臭便照看生意隱。退3）、坪地桶鎮(zhèn)本土居民客戶特點(diǎn)：卸以買房投資抓者居多；君長(zhǎng)期居住在姐本片區(qū)，對(duì)軟片區(qū)有一定固的眷戀情節(jié)夢(mèng)；刑他們可支配丸收入較多；善靜客家人居多扯，一般都有益自建的樓房輛，以出租來瞇賺取收益；址咐由于考慮到筆今后出租的怠方便性，他爹們多會(huì)選擇稀二房（以下遙）單位，面燃積介于60休平方米左右葵。虜4）、片區(qū)夠內(nèi)普通公務(wù)邊員客戶特點(diǎn)：膠主要是在坪平地鎮(zhèn)片區(qū)內(nèi)滋政府部門的驗(yàn)工作者；稅他們都屬于躲中高收入階姿層，而且收拼入相對(duì)穩(wěn)定舉；裁他們喜歡生伙活環(huán)境優(yōu)越硬，對(duì)物業(yè)服脖務(wù)要求較高忘；產(chǎn)他們對(duì)三房穩(wěn)兩廳的需求盲較多，其次暴為二房；贈(zèng)他們買房關(guān)沿鍵是看中一出個(gè)上班工作坡的便利性；爭(zhēng)這類客戶群回體知識(shí)層次趣較高，雖然聾單位分配有更微利房或套霸房，但自身旦若有一定的裹經(jīng)濟(jì)實(shí)力，辱都會(huì)衷情于商選擇一些高鋤尚住宅社區(qū)績(jī)，特別是環(huán)碎境和綠化好再的。自5）、有成桐家需求的年反輕人客戶特點(diǎn)：匆他們可能出垃現(xiàn)在各個(gè)行耳業(yè)和工作領(lǐng)我域；設(shè)主要是以成線家為目的的促置業(yè)者；凳由于多為兩借口之家，購(gòu)廚買的戶型多交以一房一廳勒或小兩房為優(yōu)主，但對(duì)戶屑型的創(chuàng)新性升較為感興趣腳；鮮對(duì)小區(qū)新概唱念比較容易麻接受，而且督他們也是走麥在社會(huì)前沿懸一群時(shí)尚追常隨者；適首期承受能閑力低，對(duì)低毫門檻置業(yè)非蹤常感興趣。抓2、消費(fèi)習(xí)丘慣：臨本項(xiàng)目所定按位的客戶層工面相對(duì)來說號(hào)尚處在沖動(dòng)揮型消費(fèi)階段懲，比較關(guān)注昏項(xiàng)目對(duì)未來裁美好前景的遭包裝描述；票同時(shí)，配合葉項(xiàng)目的置業(yè)頑門檻的降低珍，聚群消費(fèi)狼的比率大。蛾在銷售過程史中須充分利藏用此類客層厲的消費(fèi)特性已，制定合理?xiàng)椀匿N售策略旺，刺激聚群蔥消費(fèi)的可能臭性。銀三、住宅產(chǎn)憤品規(guī)劃建議賣從目前區(qū)域米市場(chǎng)的整體么開發(fā)情況來夕看，中大面浩積舒適居家陸戶型已逐步揪趨向飽和；布而目前逐漸猾凸顯出來的蓄對(duì)中小戶型貍的需求，卻移在逐年的增仿長(zhǎng)，中小或頃小戶型產(chǎn)品鑄已逐漸成為觸市場(chǎng)宜“胖新寵漢”漫，自然在實(shí)壩現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值凱的最大化及垂快速回籠資導(dǎo)金方面占據(jù)扁有決定性的練優(yōu)勢(shì)。修當(dāng)然，戶型宜產(chǎn)品的饒“笛小裂”前只是一個(gè)方桃面，通過附脆加值增加也亭是提升項(xiàng)目綱價(jià)值的有力名“抄武器小”反！建議本項(xiàng)厘目：糊以五“辛中小戶型鹽”磚為主力戶型⒈市場(chǎng)依據(jù)溝從目前片區(qū)框內(nèi)僅有在推時(shí)的一個(gè)項(xiàng)目良——處西湖苑的戶廉型產(chǎn)品小高寇層三房在1井00㎡左右問，而四房單羊位則在13洗0㎡左右；葛因此，從規(guī)瀉避競(jìng)爭(zhēng)的角巧度來考慮，廟并結(jié)合本項(xiàng)射目的實(shí)際情師況，中小戶帶型將是本項(xiàng)毫目一個(gè)較為燙理想的開發(fā)仇方向。挨建議本項(xiàng)目悠戶型配比表雁戶型遲面積食比例（按套臉數(shù)）適一房葬40～45權(quán)㎡穩(wěn)10%移二房詳55～60赴㎡擋20%取60%胞60～65助㎡洞20%沈65～70添㎡德2姻0%面三房誓78～85破㎡派15%簽30%厘90-95朵㎡絞15%窗戶型定位依湯據(jù)：燙與周邊直接紛競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形當(dāng)成差異化；電首次置業(yè)為竄主，投資客角為輔；銷戶型在保證遲基本功能的赤前提下適當(dāng)霞減少面積以獵降低總價(jià)；石周邊小環(huán)境嬌仍有不理想紙之處。聚2、戶型設(shè)孩計(jì)：熟本項(xiàng)目開發(fā)陣住宅面積為賭24670梳多平方米，栽針對(duì)目前市賞場(chǎng)上缺乏的率中小戶型的紙空檔，我們?nèi)麓竽懙奶岢鲢U，以45～襖85平方米且左右的中小抵戶型作為進(jìn)捧入市場(chǎng)的主挺力戶型；這升當(dāng)中完全可畝以做到戶型嶺配比的多樣啊化。住宅的朗設(shè)計(jì)充分滿適足不同置業(yè)測(cè)者的需求，賊挖掘市場(chǎng)潛警力，以期將鍋主要類別的均消費(fèi)者吸引帶過來。溉62㎡二房調(diào)戶型黃墳穿桂趟85㎡三房售戶型軋?jiān)诖藨粜投ㄈの坏幕A(chǔ)上堪，在腳進(jìn)行戶型設(shè)邀計(jì)時(shí)可充分渾考慮增加額竊外實(shí)用面積蘿，主要體現(xiàn)黑在如：挑高胃空中花園、冤大面積凸窗鐮、錯(cuò)落式陽(yáng)傍臺(tái)以及入戶造花園等（如豆下圖）。以尋增加項(xiàng)目賣揪點(diǎn)，吸引市儉場(chǎng)的眼球。涌布吉可園項(xiàng)爭(zhēng)目戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)圖尼四、項(xiàng)目概濤念定位建議拋以購(gòu)買者（淋居住者與投始資者）對(duì)全海新都市生活奶空間（居住腿、休閑、居白家辦公、投擴(kuò)資）的共性淘追求，迎合秒該樓盤未來腫主流住戶（版自住者或租些住者）的價(jià)驅(qū)值觀念與生脾活認(rèn)同理念褲，圍繞他們?nèi)嗨鶅A羨的城輪市生活模式心和投資價(jià)值循巧妙展開炒王作，激發(fā)同做齡人對(duì)美好煮生活的追捧盞與模仿，同泡時(shí)激發(fā)投資字者興趣。柴A、樓盤主牌題形象香浪漫玫瑰生革活吐2緞B、推廣主交題裝觸手可及的下純美生活寬2烤財(cái)富飯2分的區(qū)域中心斤建筑雨C深、主題支撐浪點(diǎn)朱a營(yíng)、區(qū)域居住堤特征支撐喜項(xiàng)目位于坪吐地鎮(zhèn)內(nèi)，距奏龍崗老鎮(zhèn)及趴龍崗中心城省均不遠(yuǎn)，能墊直接感受都礦市中心動(dòng)感祝生活。在這頃里置業(yè)的人烤，大多數(shù)是器一些有坪地請(qǐng)情結(jié)的、在辛坪地工作生源活的截“塊老坪地人纖”修，由于都是區(qū)剛開始出來夾打工的青年謎人或手頭儲(chǔ)業(yè)備資金不多孝的初次投資綁客，所以充測(cè)滿憧憬的生駕活模式的強(qiáng)梁勢(shì)推出，較職容易引發(fā)他捆們共鳴，成憐為他們生活視的樣板。翅b庸、產(chǎn)品特征愁支撐劉本樓盤住宅匹屬小高層，鐘戶型小，功擋能齊全，且灣戶型以二房駛單位為主使拴得客戶也多惹以二口居多刃，所以我們福在概念上把術(shù)二次方的概籮念表現(xiàn)出來?yè)?；一方面可憂在概念上創(chuàng)拳造一些項(xiàng)目刊先機(jī)，另一輛方面也為后柄面的項(xiàng)目建專筑設(shè)計(jì)沿展炒上留有足夠蜓的空間。撲項(xiàng)目命名建揪議純美居筑2莫取此項(xiàng)目命鬼名主要是從婦情感訴求的俱角度來考慮知：純美本身舟就是一種現(xiàn)逗代都市人所寧向往的，從刻另一方面也民表現(xiàn)出本項(xiàng)嚷目戶型產(chǎn)品析、過度型物匹業(yè)概念的純波粹，從字面眼上理解也比郊較容易與目披標(biāo)客戶的心納理訴求形成寸一致；互“營(yíng)居筑妹”型則是在昨“建居住壽”教諧音的基礎(chǔ)飛上來表達(dá)二抓個(gè)含義，一收是居家概念標(biāo)，二則是表婦達(dá)