文殊院建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告

PAGE“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣。二、投資可行性研究依據(jù)中房集團(tuán)（成都）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：1、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；3、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；4、《成都市城市總體規(guī)劃》；5、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；6、成都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；7、二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；8、國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；9、委托方提供的相關(guān)資料：10、成都市2001年至2004年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；11、其他相關(guān)資料。三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件1、本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；2、本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；3、政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；4、本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；5、本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；6、本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用;7、政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒有較大波動(dòng)；8、委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論（一）市場(chǎng)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面升溫，尤其是商業(yè)、住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的有效需求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從市場(chǎng)的角度來(lái)開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)39608.5575萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加17877.75萬(wàn)元、所得稅19508.6925萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金37386.4425萬(wàn)元?？偼顿Y利稅率：23.83%,總投資凈利率：15.97%,銷售利稅率:11.50%,銷售凈利率:12.16%.綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的。

第二章投資環(huán)境與市場(chǎng)分析一、成都市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境（一）、成都將在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用1、在中國(guó)經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。這三個(gè)城市圈，是中國(guó)城市化進(jìn)程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，仍將擔(dān)負(fù)中國(guó)城市化領(lǐng)頭羊的角色。2、三大城市經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形成了堅(jiān)固的基礎(chǔ)，猶如一支長(zhǎng)弓，而長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶則猶如一支利箭，張弓搭箭，將確定中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體均衡發(fā)展的新格局。大北京城市圈大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？？3、要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。4、在這個(gè)引弦蓄勢(shì)的格局上，幅員廣袤、發(fā)展滯后的西部亟需中心城市作為發(fā)力點(diǎn)！“3+1”的中國(guó)區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新格局呼之欲出，“3+1”格局的“1”，只可能出現(xiàn)在西部！5、這是歷史給予的一個(gè)巨大的天時(shí)！以重慶和成都為兩極的長(zhǎng)江上游（成渝）城市經(jīng)濟(jì)圈最有可能成為：?jiǎn)?dòng)西部大發(fā)展的龍頭，取得進(jìn)入“3+1”格局的入場(chǎng)券。6、成都市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標(biāo)也確定為：建設(shè)國(guó)家級(jí)區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟(jì)圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進(jìn)“3+1”（二）、成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展地位和主要城市的比較城市總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力：2003年成都市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為1870.8億元，排名保持去年第四的位置；2003年成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)橫向比較研究城市人口發(fā)展?fàn)顟B(tài)：2003年成都市年末總?cè)丝?044.3萬(wàn)，仍居首位，比去年增長(zhǎng)15.82萬(wàn)人；城市居民購(gòu)買力總體狀態(tài)：從社會(huì)消費(fèi)品銷售總額角度判斷，成都市居民的購(gòu)買總體實(shí)力位居第四位，其相對(duì)發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購(gòu)買力狀態(tài)：從居民儲(chǔ)蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購(gòu)買力排名第四位，其相對(duì)發(fā)展速度排列第六位；城市對(duì)外開發(fā)程度狀態(tài)：從實(shí)際利用外資角度，成都市的對(duì)外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對(duì)發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進(jìn)一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：成都市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對(duì)發(fā)展速度排第八位；（三）成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境成都市是我國(guó)西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家級(jí)重要的旅游中心城市和國(guó)家級(jí)歷史文化名城，由于成都得天獨(dú)厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，成都已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在成都，借以輻射西南地區(qū)。在國(guó)家西部大開發(fā)的大背景下，成都市正努力改善各種硬件配套設(shè)施，力圖創(chuàng)造一個(gè)更加良好的投資環(huán)境。2002年成都市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。上述城市規(guī)劃的實(shí)施以來(lái)，使成都的城市面貌煥然一新，極大地改善成都市的對(duì)外交通，增強(qiáng)了吸引外來(lái)投資的競(jìng)爭(zhēng)能力。由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)信息報(bào)社共同舉辦的中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)估結(jié)果日前發(fā)布，成都位居2003年百?gòu)?qiáng)城市綜合實(shí)力排名第11位，超過烏魯木齊、西安、重慶和昆明，位居西部第一。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過200億元的百?gòu)?qiáng)城市達(dá)到68個(gè)，其中，上海、北京、深圳、廣州、天津、南京、大連、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱位居百?gòu)?qiáng)前十位。二、成都市城市總體規(guī)劃成都作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對(duì)中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。成都市堅(jiān)持以城市規(guī)劃為“龍頭”，進(jìn)行舊城改造、新區(qū)開發(fā)和城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以較快的速度發(fā)展，市容、市貌發(fā)生了較大的變化。（一）、城市發(fā)展戰(zhàn)略中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。優(yōu)化城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)與布局，淡化“中心城”的概念，形成“一主七衛(wèi)”（市中心及７個(gè)外圍片區(qū)：新都片區(qū)、青白江片區(qū)、龍泉片區(qū)、華陽(yáng)片區(qū)、東升片區(qū)、溫江片區(qū)、郫縣片區(qū)）的都市區(qū)格局。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里，建設(shè)用地規(guī)模約96.6平方公里。城南副中心規(guī)劃占地面積3.59平方公里，規(guī)劃建筑面積達(dá)460萬(wàn)平方米。南部新區(qū)以城南副中心為核心，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。東部新區(qū)規(guī)劃面積76平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。城東副中心是成都向東向南發(fā)展規(guī)劃的延續(xù)，它將“生活居住”排在了首要位置。東部新區(qū)憑其獨(dú)有的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，將成為一個(gè)綠色的新區(qū)。“井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)）；環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路；放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。（二）、成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃1、發(fā)展規(guī)劃（1）向東發(fā)展A、總體格局采用帶狀形式，即連片發(fā)展，以充分利用臺(tái)地及道路、供水等基礎(chǔ)設(shè)施。主要依托成渝高速公路、老成渝公路、成洛、成龍公路及三環(huán)路、外環(huán)路和成環(huán)線（即“四橫三縱”的道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展十陵、洪河、大面、龍泉、同安五個(gè)片區(qū)，其中十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心；大面片區(qū)和龍泉片區(qū)分別是機(jī)械工業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；龍泉山是未來(lái)都市區(qū)重要的旅游休閑地；同安鎮(zhèn)將是成都市重要的公路口岸。B、主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分）東大街改造十陵歷史文化風(fēng)景區(qū)東部城市副中心文化居住區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)百工堰山水公園省級(jí)公路口岸沙河整治向東發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市向東發(fā)展，依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)。四條放射線分別為成渝高速路、驛都大道（老成渝路）、成洛大道（成都—洛帶公路）及成龍大道（成都—龍泉驛交通性主干道）。通過四條放射線的建設(shè)使東部片區(qū)與中心城市緊密聯(lián)系起來(lái)。而三環(huán)路、外環(huán)路、環(huán)城路（成環(huán)路）“三縱”的建設(shè)又使得東部片區(qū)與成都市的各公路干線、航空港、火車站有便捷的聯(lián)系。（2）向南發(fā)展A、總體格局主要依托成仁路、紅星路南延線、人民南路南延線、元華路、高新大道和站前路、三環(huán)路、外環(huán)路（即“五縱三橫”道路交通系統(tǒng)）重點(diǎn)發(fā)展高新區(qū)、華陽(yáng)和牧馬山旅游開發(fā)區(qū)，主要實(shí)施人民南路南延線和火車南站改造工程，為高新區(qū)創(chuàng)造優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境和充足的發(fā)展后勁。城市總體規(guī)劃確定在站南組團(tuán)形成城市南部副中心。B、主要項(xiàng)目（非基礎(chǔ)設(shè)施部分）國(guó)家級(jí)成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)火車南站改造項(xiàng)目，建成南站客運(yùn)轉(zhuǎn)換樞紐內(nèi)貿(mào)部南站貿(mào)易區(qū)建設(shè)項(xiàng)目南站體育公園琉璃場(chǎng)柳江工業(yè)區(qū)三瓦窯居住區(qū)、石羊、新園居住區(qū)及東光居住區(qū)南部城市副中心府河延伸整治向南發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施城市向南發(fā)展的道路骨架可歸納為“五縱三橫”?！拔蹇v”為錦華大道（成都—仁壽）、府城大道（紅星路南延線）、天府大道（人民南路南延線）、元華大道（元華路）及高新大道?！叭龣M”為盛麗大道（站前路）、三環(huán)路和外環(huán)路。城市向南將依托五條縱向道路軸向開發(fā)，流動(dòng)發(fā)展。三、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展?fàn)顩r成都市房地產(chǎn)已成為成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最為重要的產(chǎn)業(yè)之一。2003年成都城鎮(zhèn)居民人均居住類支出達(dá)819.18元/人，位居西部第一。成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明1998-2003年成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資從78.6億元上漲到245.4億元，而商品房銷售從1998年的324.2萬(wàn)平方米增至2003年的966.35萬(wàn)平方米，年平均上漲幅度達(dá)30%。其整體漲幅大于全國(guó)20%的增長(zhǎng)。根據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2003年成都市（含郊區(qū)縣）商品房竣工面積1018.27萬(wàn)平方米，共銷售商品房966.35萬(wàn)平方米，整體來(lái)看，總供求狀況相對(duì)平衡，供求兩旺的基本格局已經(jīng)形成，市場(chǎng)步入一個(gè)良性發(fā)展的軌道。（一）、近期成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀況成都市房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)，無(wú)論從投資形勢(shì)、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于繁榮、理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良好走勢(shì)，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場(chǎng)力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系已形成，各級(jí)市場(chǎng)交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來(lái)，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的特點(diǎn)為：外地實(shí)力開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，與本土開發(fā)企業(yè)形成對(duì)壘的競(jìng)爭(zhēng)格局，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研環(huán)節(jié)，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。住宅產(chǎn)品在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)方面越來(lái)越趨向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)，同時(shí)，高品質(zhì)而非高檔次的精品住房越來(lái)越贏得消費(fèi)者認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開發(fā)商更加注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。大盤開發(fā)逐漸成為趨勢(shì)，由于市區(qū)土地資源的相對(duì)匱乏，使大盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在郊區(qū)，尤以華陽(yáng)、龍泉、溫江為大盤較密集的區(qū)域。個(gè)性化項(xiàng)目越來(lái)越多，新的房地產(chǎn)營(yíng)銷概念不斷出現(xiàn)。投資需求促使城市區(qū)城性商業(yè)、產(chǎn)權(quán)酒店、小戶型等項(xiàng)目日益增多。大規(guī)模舊城改造使小戶型項(xiàng)目持續(xù)走俏，同時(shí)促進(jìn)了二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)日益升溫。舊城改造成果顯著。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識(shí)的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場(chǎng)前景逐漸被看好。（二）成都房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進(jìn)一步促進(jìn)近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)力度；同時(shí)，就遠(yuǎn)期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)及遠(yuǎn)期政府規(guī)劃顯示，未來(lái)20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費(fèi)意識(shí)，成都將形成大成都三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠(yuǎn)。1、城東區(qū)域城東，目前仍未成為成都市民居住置業(yè)的首選區(qū)域，而只是進(jìn)入了市場(chǎng)培育階段。由于當(dāng)前的住宅類消費(fèi)主流已移至城南、城西方向，待西部熱點(diǎn)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)入高潮，價(jià)格上揚(yáng)，或者開發(fā)量的減少，則城東的開發(fā)、消費(fèi)高潮才會(huì)正式來(lái)臨。可以預(yù)見的是，城東下階段的開發(fā)，將要依托城東副中心——十陵片區(qū)的啟動(dòng)，但就市區(qū)內(nèi)的改造而言，其重頭戲必然在沙河流域。沙河整治完成之后，將全面改善城東的居住環(huán)境，也將形成沿河22.22公里的景觀綠化帶，同時(shí)也將大幅拉升沙河及其10條支流所輻射的區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格。從政府開始實(shí)行向東向南的戰(zhàn)略部署后，城東將完成由傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向新型居住區(qū)的轉(zhuǎn)變，發(fā)展成為以居家為主，集物流配送、商業(yè)金融、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性區(qū)域，政府對(duì)該區(qū)域內(nèi)的150多個(gè)中小企業(yè)進(jìn)行拆遷改造，預(yù)計(jì)將有2.95平方公里的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。2、城南區(qū)域南面二環(huán)路區(qū)域的開發(fā)已近尾聲，但三環(huán)路區(qū)域的開發(fā)尚未正式啟動(dòng)，以至市場(chǎng)主流向西南、正西方向轉(zhuǎn)移。雖然從目前表現(xiàn)來(lái)看，城西、城西南片區(qū)的三環(huán)路區(qū)域的整體開發(fā)已經(jīng)啟動(dòng)，但市政府南移、城南副中心規(guī)劃、南延線沿線開發(fā)等規(guī)劃舉措的制訂和實(shí)施，將使南三環(huán)片區(qū)啟動(dòng)之后的規(guī)模與市場(chǎng)效應(yīng)，相對(duì)其它區(qū)域而言可能更為龐大、持久。規(guī)劃中的政府南移，將使自人南立交橋始至外環(huán)路的區(qū)域，形成以行政辦公、商業(yè)金融、教育科研和部分居住功能的四個(gè)次片區(qū)，成為城市擴(kuò)張中率先向南伸出的觸角，并向帶狀格局方向發(fā)展，此舉若得以順利實(shí)施，則此區(qū)域的發(fā)展將給以南延線為聯(lián)系紐帶的華陽(yáng)、中和等板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)回暖、升溫的契機(jī)。3、結(jié)論此可以推論，未來(lái)本案將在成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)的整體拉動(dòng)下得以攀升，尤其當(dāng)作為四川、成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一的旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，將帶動(dòng)該項(xiàng)目的整體價(jià)值的提升。四、成都舊城改造工程各大板塊概述（一）與文殊院片區(qū)舊城改造工程同期進(jìn)行的其他舊城改造板塊概況綜述與文殊院片區(qū)舊城改造工程同時(shí)進(jìn)行的，較大規(guī)模的舊城改造工程主要有青石橋片區(qū)改造工程、大慈寺片區(qū)改造工程、東大街片區(qū)改造工程。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。該片區(qū)地理位置優(yōu)越，其本身所形成的青石橋商圈無(wú)論從長(zhǎng)期以來(lái)所形成的片區(qū)主題、商業(yè)業(yè)態(tài)還是固定消費(fèi)群體量等方面都有明顯的優(yōu)勢(shì)。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館，具備一定的歷史文化保護(hù)價(jià)值。原長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)名家書畫，茶鋪，人氣旺盛。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是成都各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢(shì)。由于春熙路商圈本身的影響力及擴(kuò)張性，加之大慈寺本身的歷史文化價(jià)值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴(kuò)張范圍后，會(huì)打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。東大街片區(qū)原為燈具一條街，曾有過“金融一條街”的定位。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了成都的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。（二）文殊院片區(qū)自身特點(diǎn)文殊院片區(qū)舊城改造是成都市2002年舊城改造工程中規(guī)模最大、體量較大的板塊。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個(gè)體地塊的體量又較小。1、屬目前舊城改造中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊文殊院處于城北區(qū)域，而城北板塊是目前成都房地產(chǎn)開發(fā)中市場(chǎng)脈氣最弱的板塊。在成都城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前成都住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)，無(wú)論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來(lái)看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢(shì)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。而城西則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開始突顯，與城南形成兩雄并峙的局面。城東板塊雖然有城東城市副中心等政策利好，但居住環(huán)境等條件的改善非一日之功，目前城區(qū)的開發(fā)主流仍然是以低價(jià)房、安居房等為主體。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。與其他同期的舊城改造中大規(guī)模歷史文化保護(hù)區(qū)相比，大慈寺片區(qū)接壤春熙商圈，市場(chǎng)人氣商氣指數(shù)相對(duì)較高。其后期改造傾向于在保護(hù)的同時(shí)與市中心商業(yè)圈的對(duì)接。寬窄巷子片區(qū)川西民居規(guī)模較文殊院片區(qū)的民居建筑更大，更完整，并呈現(xiàn)出自然街區(qū)分布狀態(tài)，其片區(qū)的保護(hù)區(qū)傾向于民居和街區(qū)的展示。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無(wú)論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。2、片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營(yíng)業(yè)種單一的原始狀態(tài)。如果采取常規(guī)性的操作模式開發(fā)商業(yè)，又存在商品生產(chǎn)和交易規(guī)模較小、沒有傳統(tǒng)城市商圈可以依靠的問題。作為住宅開發(fā)，文殊院片區(qū)自身不具備開發(fā)高檔住宅的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)還存在宗教特征與住宅開發(fā)沖突的問題（文殊錦苑僅入住5人）。同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。如果拍賣成功，也可能出現(xiàn)高地價(jià)帶來(lái)高房?jī)r(jià)銷售困難等問題。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。實(shí)際操作難度較大。3、結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢(shì)，變其弱點(diǎn)為特點(diǎn)，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對(duì)片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進(jìn)行整合，進(jìn)行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。五、成都城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析本章從成都旅游市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度，對(duì)文殊院片區(qū)及成都市內(nèi)數(shù)個(gè)典型旅游景區(qū)及其關(guān)的旅游經(jīng)濟(jì)圈進(jìn)行分析，并以此為文殊院片區(qū)改造方向的提供支持。（一）武侯祠經(jīng)濟(jì)圈武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，現(xiàn)存有部分春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的珍貴文物，其價(jià)值主要體現(xiàn)在歷史文化遺跡的保護(hù)方面。相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。除了景區(qū)本身所具備旅游吸附力外，其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。武侯祠周邊打造為三國(guó)文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（占總經(jīng)營(yíng)商業(yè)總量的11.4%）、特色小吃店（8.6%）、火鍋店（4.8%）、賓館（1.9%）、茶坊（3.8%）、銀行（2.9%）、娛樂場(chǎng)所（1.9%）、古玩市場(chǎng)（1%）、各種生活配套等。詳見下表。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝1615.22酒樓1211.43小吃店98.64火鍋店54.85辦公用品(文具)43.86茶坊43.87美容美發(fā)43.88市政配套43.89中餐館43.810茶葉店32.911副食干雜32.912汽車專賣店32.913體育用品32.914銀行32.915賓館21.916沖印彩擴(kuò)店21.917商場(chǎng)21.918水果店21.919五金21.920煙草專賣21.921藥品21.922娛樂場(chǎng)所21.923浴足保健21.924布藝11.025超市11.026車輛維修11.027房屋中介11.028古玩市場(chǎng)11.029旅行社11.030燒烤11.031書店11.032網(wǎng)吧11.033診所11.0合計(jì)105100.0很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購(gòu)物”的需求，實(shí)現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進(jìn)的良性循環(huán)。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來(lái)自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無(wú)疑與旅行社追求利潤(rùn)最大化的目標(biāo)存在矛盾。（二）杜甫草堂經(jīng)濟(jì)圈據(jù)傳，杜甫草堂是當(dāng)年詩(shī)圣杜甫的在成都故居，但目前尚無(wú)真正有說(shuō)服力的證據(jù)能夠證明，但杜甫草堂畢竟因此而聞名于世。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。杜甫草堂周邊共有商鋪68家，其中酒樓占所有經(jīng)營(yíng)商業(yè)總數(shù)的11.8%，茶鋪占8.8%，中餐館占7.4%，火鍋店占5.9%，古玩市場(chǎng)、書畫市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所各占1.5%，其余主要為各種生活活配套。詳見下表。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序號(hào)業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓811.82茶鋪68.83中餐館57.44沖印彩擴(kuò)店45.95服裝45.96火鍋店45.97旅行社45.98賓館34.49美容美發(fā)34.410小吃店34.411辦公用品(文具)22.912超市22.913副食干雜22.914煙草專賣22.915銀行22.916浴足保健22.917保險(xiǎn)公司11.518布藝11.519茶葉店11.520車維修11.521打印11.522典當(dāng)行11.523古玩市場(chǎng)11.524市政配套11.525書店11.526書畫字畫11.527音像用品11.528娛樂場(chǎng)所11.5合計(jì)68100.0完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認(rèn)同的最大原因。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。盡管武侯祠、杜甫草堂都有很高的歷史文化保護(hù)價(jià)值，也是目前公認(rèn)的成都市旅游景區(qū)中的兩大亮點(diǎn)，但這兩處景區(qū)賣點(diǎn)都相對(duì)單一，仍未實(shí)現(xiàn)歷史文化與地方文化的完美結(jié)合，達(dá)到“游什么即是游成都”的效果。成都，尚無(wú)一張能夠真正將成都的歷史文化與地方文化全面代表的名片。（三）寬窄巷子片區(qū)寬窄巷子街區(qū)是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群。但對(duì)舊存民居的合理保護(hù)不夠，形成目前周邊區(qū)域相對(duì)復(fù)雜的格局。該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的“古少城”特色旅游文化街區(qū)。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護(hù)等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護(hù)形成實(shí)質(zhì)性的商業(yè)圈。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。寬窄巷子的保護(hù)已經(jīng)迫在眉睫。（四）大慈寺片區(qū)大慈寺位于成都市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，成都著名古詩(shī)。據(jù)記載，唐代名僧玄奘曾在這里受戒。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。該寺創(chuàng)建于唐代，唐玄宗賜匾“敕建大圣慈寺”。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時(shí)絕藝”。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫(kù)。大慈寺歷經(jīng)興廢，多次毀于兵火?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗?，F(xiàn)為成都市博物館，館藏有新中國(guó)成立后成都地區(qū)出土和征集得來(lái)的歷史文物、資料，品種齊全，數(shù)量眾多，是研究古代蜀文化的重要佐證。（五）文殊院片區(qū)文殊院為作為成都的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊(yùn)深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取Ｎ氖庠浩瑓^(qū)之所以一直未能形成成都旅游熱點(diǎn)景區(qū)，片區(qū)內(nèi)硬件配套的缺乏是重要原因之一。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。（六）小結(jié)成都——四川的省會(huì)城市，也是四川的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。隨著被稱為“無(wú)煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有越來(lái)越重要的地位。對(duì)于中國(guó)大多數(shù)相對(duì)偏遠(yuǎn)的西部城市，旅游業(yè)的興起甚至具備盤活一個(gè)城市、一個(gè)地區(qū)的巨大能量。作為中國(guó)西部門戶的成都，80年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，成都這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在。目前，成都城區(qū)內(nèi)還沒有一個(gè)真正能夠代表成都，能夠留住旅游者，促使其進(jìn)行消費(fèi)的景區(qū)。借舊城改造的契機(jī)，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟(jì)的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標(biāo)，也是西部旅游市場(chǎng)的迫切需求。

第三章“文殊院”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況“文殊院”項(xiàng)目位于人民中路旁的成都市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)作為成都現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——文殊院核心保護(hù)區(qū)5.73公頃，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，總規(guī)劃用地面積為26.53公頃，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈?！拔氖庠骸苯ㄔO(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720001846個(gè)停車位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。二、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析（一）青羊區(qū)區(qū)域位置、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析青羊區(qū)為成都市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。中國(guó)第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)--成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。2000年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114.86億元。青羊區(qū)還是成都市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。全區(qū)2000年社會(huì)商品零售總額達(dá)到77億元。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、成都中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、成都市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。青羊區(qū)地處成都中心城區(qū)，是規(guī)劃中的成都中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。2001年—2003年青羊區(qū)各年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析單位：萬(wàn)元2001年2002年2003年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值114860613012851501552第一產(chǎn)業(yè)497945759698第二產(chǎn)業(yè)310143361845437952第三產(chǎn)業(yè)8334849348651053902（資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2004）從以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可看出：各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都有不同程度的增長(zhǎng)，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度較快，這表明青羊區(qū)今后的投資、生產(chǎn)和服務(wù)活動(dòng)將日益活躍，對(duì)住宅、商業(yè)用房和文化娛樂設(shè)施的需求會(huì)隨之增長(zhǎng)。（二）青羊區(qū)區(qū)域交通狀況青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。（三）城市基礎(chǔ)建設(shè)改善成都市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。城東近年來(lái)通過對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，成都市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為成都市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。（四）項(xiàng)目所在區(qū)域政策環(huán)境舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，成都市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與成都市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。中房集團(tuán)在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無(wú)論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。（五）項(xiàng)目所在區(qū)域的文化環(huán)境1、宗教文化佛教傳入中國(guó)后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國(guó)的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國(guó)佛教文化。成都佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國(guó)及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在成都地區(qū)開放的寺廟有58座。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派，也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。成都唯禪宗獨(dú)霸,成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。天王殿、三大士殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓莊嚴(yán)肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。還有一尊列為“空林八觀之一”的緬甸玉佛，是院僧性鱗和尚于民國(guó)11年（1922年）歷盡艱辛，步行募化到緬甸請(qǐng)回的。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因成都是唐僧的受戒地。中國(guó)第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是成都古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是成都宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國(guó)四大叢林”之一、全國(guó)十大佛教禪院之一。文殊院的佛教文化在全國(guó)乃至國(guó)際上都有重要的影響。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。有“中國(guó)第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國(guó)、斯里蘭卡、日本、美國(guó)以及不丹國(guó)王等佛教人士紛紛來(lái)訪。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國(guó)唯一的都市禪林。2、城市文化成都以歷史悠久、文化濃郁、風(fēng)光秀美、景點(diǎn)眾多而聞名于世，“窗含西嶺千秋雪，門泊東吳萬(wàn)里船”，是蓉城當(dāng)年商賈如云、車水馬龍的生動(dòng)寫照；“九天開出一成都，千戶萬(wàn)戶入畫圖”，描繪出了名冠中外的“錦繡天府”。多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的成都是一座“多彩之都”。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。美食之都成都“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。休閑之都在成都座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進(jìn)行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時(shí)尚。3、旅游文化省會(huì)成都是中國(guó)歷史文化名城，位于長(zhǎng)江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國(guó)重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國(guó)旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長(zhǎng)江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。全省旅游外匯收入突破2億美元，國(guó)內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬(wàn)大關(guān)，入境旅游增加良好，有占46.2%的國(guó)游外客并以每年13%增長(zhǎng)。而文殊院每年接待的全國(guó)各地游客突破了300萬(wàn)人次。三、項(xiàng)目自身因素分析（一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位本項(xiàng)目位于成都市青羊區(qū)府河內(nèi)側(cè)，緊臨草市街、文武路、人民中路、大安西路等成都市的交通要道。距成都市傳統(tǒng)商圈春熙路約1.5公里，距騾馬市商圈約0.5公里，距火車北站約1.5公里，屬于成都市2002年8月7日公布的成都市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。（二）、項(xiàng)目所處區(qū)域交通便捷度：1、公共交通狀況：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有16、99、64、75、302、1、55、33、73等多路公交車通過，該區(qū)域距離成都市火車北站約1.5公里、距北門汽車站約1.2公里，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通十分方便。2、道路通達(dá)度：項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級(jí)和路網(wǎng)密度較高，道路通達(dá)狀況較好。該項(xiàng)目周邊公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，站點(diǎn)交匯地段將聚集大量消費(fèi)人流，便捷的交通為該區(qū)域內(nèi)居民的生活、工作、出行帶來(lái)了便利。（三）自身文化底蘊(yùn)成都的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。文殊院位于成都市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。四川省和成都市的佛教協(xié)會(huì)所在地。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身?？滴跞晁旄乃旅麨槲氖庠骸９?703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。文殊院占地82畝，坐北朝南，殿宇五重，布局嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓。東西兩廂是鐘鼓樓相對(duì)，齋堂與客堂對(duì)稱排列，各殿堂以長(zhǎng)廊密柱相連結(jié)。全院共有房舍190余間，建筑面積2萬(wàn)余方米。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。四、文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向文殊院片區(qū)地理位置處于城中心北側(cè)，且拆遷成本高，如果將其作為常規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)（土地整理后由開發(fā)商自行開發(fā)），則將受城北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)萎縮的影響，無(wú)論是開發(fā)何種類型的物業(yè)都將面臨成本難于收回或回收期過長(zhǎng)、利潤(rùn)額低于市場(chǎng)平均利潤(rùn)率，甚至無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。中國(guó)的城市舊城改造中，還有三個(gè)經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新天地、上海城隍廟。關(guān)于這三大片區(qū)中啟動(dòng)方式及經(jīng)營(yíng)模式的探討已經(jīng)很多，總結(jié)起來(lái)主要表現(xiàn)在三方面：規(guī)?；_發(fā)、綜合性經(jīng)營(yíng)、特色化營(yíng)銷。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇浴Ｈ绻麑⑽氖庠浩瑓^(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進(jìn)行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動(dòng)前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM(fèi)群體。而上海城隍廟及南京夫子廟的成功也證明了文殊院的巨大潛力，改造之后的文殊院片區(qū)理所當(dāng)然也應(yīng)成為具備同樣性質(zhì)的地方旅游代表區(qū)域。同時(shí)，值得一提的是，目前成都已經(jīng)開發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。這兩個(gè)片區(qū)的開發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。目前，成都市區(qū)范圍內(nèi)可以代表川西民俗風(fēng)情的旅游景點(diǎn)主要有寬窄巷子及文殊院片區(qū)。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。但文殊院本身即是清代古建筑群，是中國(guó)十大禪林之一，享有較高的聲譽(yù)。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位1、本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途為、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。2、通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為文殊院配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。3、項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃：“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720001846個(gè)停車位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：文殊院臨近周邊的租金在140—200元/平方米左右，而外層租金在45-110元/平方米左右，相對(duì)比例下降了50%左右；而就口岸效應(yīng)，文殊院臨近周邊的街道口比街道中段高出50—100元/平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/平方米（按成本價(jià)出售）

第四章投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃一、編制依據(jù)1、建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定；2、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局發(fā)布的《2000》工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額；3、成都市造價(jià)站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價(jià)表（五）》；4、建設(shè)部發(fā)布的“國(guó)家工期定額”（建設(shè)工程類）；5、委托方提供的總平面圖；6、類似工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)；7、其他相關(guān)資料。二、項(xiàng)目概況概括的“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料，本項(xiàng)目概況如下：“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。其中15.34萬(wàn)平方米用地上規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28萬(wàn)平方米（約合49.2畝），用于拍賣。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年2月1日開工，建設(shè)周期為3年，即2005年2月1日至2008年1月31日。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720001846個(gè)停車位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。三、投資估算（一）、總投資估算內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和期間費(fèi)用，其中開發(fā)建設(shè)投資包括土地費(fèi)用、前期建設(shè)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。（二）、投資估算說(shuō)明1、土地費(fèi)用根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項(xiàng)目的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。根據(jù)委托方提供的資料以及成都市舊城拆遷改造工作的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)該宗地的拆遷總成本為人民幣13.30億元。宗地面積為279.30畝，折合拆遷成本為476.19萬(wàn)元/畝。2、前期建設(shè)費(fèi)（1）前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、放線、勘察、質(zhì)檢、工程監(jiān)理、招投標(biāo)代理、圖紙審查、可行性論證及咨詢服務(wù)等費(fèi)用，按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，綜合按75元/m2計(jì)算，即前期技術(shù)、咨詢服務(wù)費(fèi)=75×32.05=2403.75萬(wàn)元（2）場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米100元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=100×32.05=3205萬(wàn)元項(xiàng)目前期總費(fèi)用=2403.75+3205=5608.75萬(wàn)元3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，綜合200元/平方米計(jì)，即基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)=200×32.05=6410萬(wàn)元4、建安裝飾費(fèi)（含設(shè)備購(gòu)置）：依據(jù)《2000》定額及近年來(lái)類似項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)資料確定該項(xiàng)目各類建筑物的建安工程：詳見評(píng)估表1。建安裝飾費(fèi)用評(píng)估表-1序號(hào)項(xiàng)目投資額規(guī)劃建筑面積單位價(jià)格備注（萬(wàn)元）（萬(wàn)㎡）（元）一地上建筑6010026.2————1商業(yè)用房4825019.32500平均價(jià)格2商住用房118507.91500平均價(jià)格二地下建筑72754.851500平均價(jià)格三合計(jì)6737531.05————5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按10000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按800元/平方米計(jì)，即10000×800÷10000=800.00萬(wàn)元6、開發(fā)前期稅費(fèi)按成都市相關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)繳納的前期稅費(fèi)主要包括報(bào)建稅費(fèi)，本次測(cè)算按成都市建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一站式收費(fèi)項(xiàng)目）考慮：詳見評(píng)估表2前期報(bào)建費(fèi)用評(píng)估表2序號(hào)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)1、特大城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)120元/平方米2、中小學(xué)改善辦學(xué)條件附加費(fèi)3、文物勘探發(fā)掘費(fèi)4、工程定額測(cè)定費(fèi)5、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)二異地綠化建設(shè)費(fèi)3元/平方米三城區(qū)人防工程異地建設(shè)費(fèi)10元/平方米四新建房屋白蟻防治費(fèi)1元/平方米五新型建筑材料專項(xiàng)基金5元/平方米六散裝水泥專項(xiàng)資金1元/平方米小計(jì)（元/平方米）140總建筑面積（平方米）320500合計(jì)（萬(wàn)元）4487按以上計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可計(jì)算出開發(fā)前期稅費(fèi)總額4487萬(wàn)元。7、管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的2%計(jì)取。管理費(fèi)用=（6410+67375+800）×2%=1491.7（萬(wàn)元）8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等，本次估算按基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的1%計(jì)取。其他費(fèi)用=（6410+67375+800）×1%=745.85（萬(wàn)元）9、不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，由于本項(xiàng)目開發(fā)周期較短，本次評(píng)估以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)與公共配套建設(shè)費(fèi)之和的3%計(jì)取。不可預(yù)見費(fèi)用=（6410+67375+800）×3%=2237.55（萬(wàn)元）10、期間費(fèi)用期間費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為支付銀行的貸款利息，故按預(yù)計(jì)發(fā)生額計(jì)算。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款50000萬(wàn)元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:財(cái)務(wù)費(fèi)用=50000×5.58%（1+20%）×2=6696.00萬(wàn)元銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計(jì)取。銷售費(fèi)用=299468×6%=17968.08（萬(wàn)元）該項(xiàng)目期間費(fèi)用=6696.00+17968.08=24664.08（萬(wàn)元）（三）、項(xiàng)目總投資估算一覽表（評(píng)估表3）項(xiàng)目總投資估算表評(píng)估表-3單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例(%)單價(jià)(元/平方米)估算說(shuō)明1開發(fā)建設(shè)投資246820.3690.05%-1.1土地費(fèi)用133000.0048.99%-1.2前期建設(shè)費(fèi)5,608.752.26%-1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,410.002.58%-1.4建筑安裝工程費(fèi)6737527.16%-1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)800.000.32%-1.6開發(fā)間接費(fèi)0.00%1.7管理費(fèi)用1491.70.6%-1.8開發(fā)期稅費(fèi)44871.8%-1.9其他費(fèi)用745.850.30%-1.10不可預(yù)見費(fèi)2237.550.9%-2期間費(fèi)用24,664.089.94%-2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用6,696.002.69%-2.2銷售費(fèi)用17,968.087.24%-3經(jīng)營(yíng)資金4項(xiàng)目總投資271484.44100.00%9467.75注：按上述方法同理測(cè)算出車位的成本為2280元/平方米。四、資金籌措資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。目前中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司對(duì)該宗地的一期項(xiàng)目用地拆遷費(fèi)用投入已經(jīng)超過4.80億元人民幣，擬于一期項(xiàng)目開發(fā)過程中向銀行融資5.00億元人民幣，其余的開發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。五、還款計(jì)劃根據(jù)初步預(yù)測(cè)表明，本項(xiàng)目有良好的經(jīng)濟(jì)效益，計(jì)劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年年末還本付當(dāng)年息。

第五章財(cái)務(wù)分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定的原則和方法進(jìn)行，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、貸款償還能力、投資回收期以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力等指標(biāo)進(jìn)行了詳細(xì)的分析和認(rèn)真的測(cè)算。一、項(xiàng)目收入估算（一）、銷售收入預(yù)測(cè)1、“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃用地面積18.62萬(wàn)平方米，約合279.30畝。規(guī)劃總建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，地上總建筑面積為27.20萬(wàn)平方米，地上商業(yè)建筑面積為19.30萬(wàn)平方米（其中17.05萬(wàn)平方米為B代號(hào)地塊上建筑物，其余為C代號(hào)地塊上的商業(yè)建筑），地上居住辦公用房建筑面積7.90萬(wàn)平方米（其中含1萬(wàn)平方米的公共配套設(shè)施建筑面積）；地下建筑面積4.85萬(wàn)平方米。其余C3、C5、C7三宗地共3.28公頃（約合49.2畝），用于拍賣。詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)見下表：項(xiàng)目用地平衡表序號(hào)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積（公頃）容積率地上建筑面積（平方米）建筑密度建筑限高（米）綠地率車位配比1B2商業(yè)1.481.822700053%2030%本區(qū)域共設(shè)停車位850個(gè)2B30.90.83750064%1028%3B41.460.821200061%1028%4B52.371.273000056%1529%5B61.831.482700065%1525%6B71.792.234000056%2026%7B91.152.352700059%2025%8C1商住、綜合1.255.67000070%18%本區(qū)域共設(shè)停車位536個(gè)9C20.781.621260023%2450%11C41.061.781890025%2450%14A2停車場(chǎng)0.45該范圍共設(shè)地面車位460個(gè)15C60.8216合計(jì)——15.342720001846個(gè)停車位的設(shè)置原則：在B地塊內(nèi)按每100平方米建筑面積不少于0.5個(gè)車位設(shè)置，C地塊范圍內(nèi)按《成都市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定》要求設(shè)置；項(xiàng)目整體范圍內(nèi)共設(shè)置停車位1846個(gè)。建成后，除社區(qū)配套物業(yè)不能出售或出租帶來(lái)收益之外其余全部用于出售。商業(yè)、住宅及綜合用房按市場(chǎng)價(jià)格出售，車位按成本價(jià)出售。2、根據(jù)本報(bào)告第三章的預(yù)測(cè)分析，該項(xiàng)目的各類房屋銷售單位價(jià)格預(yù)測(cè)：商業(yè)用房：15000元/㎡（平均價(jià)格）住宅及綜合用房：4500元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2280元/㎡（按成本價(jià)格出售）3、本項(xiàng)目銷售收入總額為325050萬(wàn)元，其中商業(yè)用房銷售收入為289500萬(wàn)元，居住辦公用房銷售收入為35500萬(wàn)元。停車位作為沉淀性資產(chǎn)，年租金毛收益能達(dá)33368萬(wàn)元。4、土地拍賣收益預(yù)測(cè)：該項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地拆遷總成本約為133000萬(wàn)元，總占地279.3畝，則每畝地的拆遷成本為476.19萬(wàn)元。C3、C5、C7三宗的的招、拍、掛成交價(jià)格估計(jì)為600萬(wàn)元/畝，則該部分的收益為49.2×600=29520萬(wàn)元。成本為49.2×476.19=23428.55萬(wàn)元。（二）、經(jīng)營(yíng)稅金及附加預(yù)測(cè)按現(xiàn)行稅收制度，成都市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為銷售收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方性教育附加為營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為經(jīng)營(yíng)收入的1‰。（三）、收益預(yù)測(cè)1、預(yù)測(cè)依據(jù)在銷售收入及各項(xiàng)成本的預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上，我們對(duì)該項(xiàng)目的收益進(jìn)行了預(yù)測(cè)。根據(jù)本項(xiàng)目的盈利情況，公司對(duì)所得稅、盈余公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。由于本項(xiàng)目按項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)，故本項(xiàng)目不計(jì)提盈余公積金和公益金。2、預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)測(cè)結(jié)果表明（見《損益表》），本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到325050萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)39608.5575萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加17877.75萬(wàn)元、所得稅19508.6925萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金37386.4425萬(wàn)元。二、財(cái)務(wù)分析（一）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制1、損益表項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）總開發(fā)價(jià)值325050.00項(xiàng)目總投資248055.44銷售稅金及附加17877.75稅前利潤(rùn)總額59116.81所得稅19508.69稅后利潤(rùn)39608.12總投資利稅率23.83%總投資凈利率15.97%（二）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)總投資利稅率：23.83%總投資凈利率：15.97%銷售利稅率:11.50%銷售凈利率:12.16%三、項(xiàng)目不確定性分析（一）、盈虧平衡分析1、盈虧平衡點(diǎn)銷售量分析由于本項(xiàng)目的總銷售收入為325050萬(wàn)元，建筑面積為32.05萬(wàn)平方米，故平均銷售價(jià)格為10141.97元/平方米。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模為320500㎡，故銷售規(guī)模只要達(dá)到設(shè)計(jì)開發(fā)規(guī)模的86.38%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧。2、盈虧平衡點(diǎn)銷售收入及銷售單價(jià)分析本方案銷售收入只要達(dá)到280764.5萬(wàn)元，企業(yè)就會(huì)不盈不虧。該方案的最低銷售均價(jià)為8760.2元/㎡。（二）、單因素敏感性分析由于總投資利稅率是投資方案比較與鑒別的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)，故我們選擇總投資利稅率作敏感性分析。其具體分析見下表：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治霰恚偼顿Y利稅率）投資收益率變動(dòng)率-10%-5%0+5%+10%不確定因素銷售單價(jià)8.03%14.03%20.04%26.04%32.04%開發(fā)成本33.37%26.35%20.04%14.32%9.12%對(duì)單因素敏感性分析表進(jìn)行分析可以看出，，銷售單價(jià)和開發(fā)成本都是敏感性因素。因此，應(yīng)盡量控制開發(fā)成本和準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)開發(fā)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，使成本控制在預(yù)測(cè)開發(fā)成本之內(nèi)，而平均銷售價(jià)格達(dá)到或超過預(yù)期目標(biāo)。四、財(cái)務(wù)分析結(jié)論通過上述財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，銷售收入將達(dá)到328988.00萬(wàn)元；產(chǎn)生凈利潤(rùn)34713.85萬(wàn)元；上交銷售稅金及附加18587.82萬(wàn)元、所得稅17097.87萬(wàn)元，共計(jì)上交稅金35685.69萬(wàn)元?？偼顿Y利稅率：20.04%；總投資凈利率：13.42%；銷售利稅率:15.75%；銷售凈利率:10.55%。綜上所述，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程通常分為四個(gè)階段,即投資決策階段,土地獲取階段,項(xiàng)目建設(shè)階段和租售管理階段。各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的,因此在投資決策前，未來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中時(shí)有可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素提前進(jìn)行識(shí)別分析，并建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)加以制度保障，才能降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)．投資決策階段（一）、區(qū)域環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。根據(jù)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目情況，該部分風(fēng)險(xiǎn)較小，但要關(guān)注政府對(duì)改造該項(xiàng)目的相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，以及成都市市區(qū)內(nèi)其他類似物業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)未來(lái)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中造成的價(jià)值變化。（二）、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)不同物業(yè)類型面對(duì)不用消費(fèi)市場(chǎng)，也可能帶來(lái)不同的經(jīng)營(yíng)收益，因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)論證，目前本報(bào)告設(shè)定的初步功能符合最高最佳使用原則，但要注意產(chǎn)品細(xì)節(jié)規(guī)劃的功能適宜性，要能充分體現(xiàn)都市第一禪林的文化底蘊(yùn)。土地獲取階段（一）、土地使用權(quán)以及規(guī)劃許可的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)商而言，土地自然屬性風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件，水文地質(zhì)條件以及地下埋著物等的不確性。土地社會(huì)屬性是指地塊區(qū)位條件及配套設(shè)施是否按項(xiàng)目推進(jìn)不斷完善，同時(shí)本報(bào)告設(shè)定的項(xiàng)目初設(shè)方案是否仍有改動(dòng)等的不確定會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，提醒投資方加以關(guān)注。（二）、籌資風(fēng)險(xiǎn)各種籌資方式、所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同，帶來(lái)的項(xiàng)目未來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。該項(xiàng)目投資額較大，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期較長(zhǎng)，應(yīng)充分考慮自由資金和銀行貸款比例，同時(shí)要關(guān)注銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)未來(lái)金融政策變化，開拓多方面融資渠道。項(xiàng)目建設(shè)階段（一）、招標(biāo)和承包模式不同招標(biāo)方式選擇工程承建商的類型不同，會(huì)導(dǎo)致工程成本、進(jìn)度和質(zhì)量波動(dòng)，因而會(huì)對(duì)工程建設(shè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。建議多方考察有經(jīng)驗(yàn)的施工企業(yè)，選擇招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)協(xié)助把關(guān)并建立全過程監(jiān)控的制度體系。（二）、自然條件風(fēng)險(xiǎn)工程實(shí)施期間，惡劣的自然條件和氣候會(huì)給工程建設(shè)帶來(lái)不便，導(dǎo)致工期延長(zhǎng)、成本增加，建議提前做好施工計(jì)劃，安排好各分部分項(xiàng)工程施工順利進(jìn)行。（三）、工期拖延和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響工期的因素很多，如人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、機(jī)具因素、地基因素、資金因素、氣候因素、環(huán)境因素等等，其中人是最主要的干擾因素，錯(cuò)誤估計(jì)項(xiàng)目的特點(diǎn)和實(shí)施條件，因此，投資方應(yīng)組建強(qiáng)有力的工程建設(shè)管理隊(duì)伍，制定相應(yīng)制度來(lái)保障施工進(jìn)度及質(zhì)量。（四）、項(xiàng)目開發(fā)成本一般來(lái)講，開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段，建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)９５％—１００％，初步設(shè)計(jì)階段為７５％—９５％，技術(shù)設(shè)計(jì)階段為３５％—７５％，施工圖設(shè)計(jì)階段為１２％—３５％，施工階段時(shí)項(xiàng)目成本影響僅１２％左右。導(dǎo)致成本風(fēng)險(xiǎn)的主要原因有：（１）項(xiàng)目規(guī)劃，設(shè)計(jì)深度不夠。（２）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案成舊。（３）地基勘測(cè)資料不全。（４）承發(fā)包方式選擇不當(dāng)。（５）項(xiàng)目建設(shè)期間通貨膨脹，材料，人工費(fèi)的上漲。（６）不可抗力。（五）、施工索賠工程索賠是指承包商在由于業(yè)主原因或不可控制的因素而遭受損失時(shí)，向業(yè)主提出補(bǔ)償要求，增加了開發(fā)商成本風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有：（１）工程變動(dòng)。（２）施工條件變化。（３）管理不當(dāng)。（４）第三方干擾等。因此，投資方應(yīng)充分考慮工程項(xiàng)目建設(shè)個(gè)環(huán)節(jié)合作因素。即時(shí)協(xié)調(diào)，防患于未然，避免索賠風(fēng)險(xiǎn)。銷售管理階段（一）、開盤時(shí)機(jī)預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售三種情況會(huì)帶來(lái)項(xiàng)目不同的收益風(fēng)險(xiǎn)，需要投資商對(duì)未來(lái)物業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)準(zhǔn)確預(yù)測(cè)判斷。開盤時(shí)機(jī)的選取對(duì)本項(xiàng)目和周遍同一供求圈內(nèi)品質(zhì)相當(dāng)?shù)臉潜P的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)有密切的聯(lián)系。（二）、銷售價(jià)格采取不同的銷售價(jià)格會(huì)帶來(lái)不同的收益，要充分挖掘物業(yè)價(jià)值，并對(duì)同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系調(diào)查了解做出正確的價(jià)格策略?？傊?，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有較多的隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這給識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此，針對(duì)“成都出口加工區(qū)西區(qū)生活配套區(qū)”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子，聘請(qǐng)專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制，采取正確規(guī)避方法，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，才能獲取最大收益。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u·第一章總論 41.1項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位 41.2項(xiàng)目編制的原則、依據(jù)和范圍 51.3項(xiàng)目概況 7第二章項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 112.1項(xiàng)目建設(shè)背景 112.2項(xiàng)目建設(shè)必要性 14第三章市場(chǎng)分析 183.1宏觀環(huán)境分析 183.2中國(guó)電影市場(chǎng)分析 223.3市場(chǎng)預(yù)測(cè) 26HYPERLINK"file:///F:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\可行性研究報(bào)告