某商業(yè)廣場招商報告

百老匯商業(yè)廣場智商鋪招商報輩告舅深圳市星彥怒房地產(chǎn)顧問舊竹二OO四年座五月二日深圳市百老匯投資發(fā)展袁總臺鑒：承蒙信任，我公司非常榮幸地向貴公司提交“百老匯商業(yè)廣場”商鋪招商報告，供貴公司決策時鑒！根據(jù)市場調(diào)查分析工作，我司就“百老匯商業(yè)廣場”商鋪招商進行了專題市場調(diào)研，以及項目周邊市場及相關(guān)業(yè)態(tài)進行了綜合分析，并結(jié)合我司相關(guān)部門專業(yè)人員的策劃代理經(jīng)驗所完成的。但由于時間和資料的限制，未必能全面周詳?shù)膶椖克屑毠?jié)都考慮在內(nèi)，本公司希望在憑借貴公司的強大實力和雙方務(wù)實求是的基礎(chǔ)上，使本案更加完善，以達到使項目商鋪成功招商的目的。因為項目包裝推廣引致的最終關(guān)注點仍然會落實到項目產(chǎn)品本身，惟有從前期就引入市場的觀點、明確市場的需求來研究項目招商及推廣的每個細節(jié)，才是招商成功的前提保證。我司誠意希望能與貴司攜手，通過雙方的共同努力就“百老匯商業(yè)廣場”商業(yè)項目操作達致圓滿成功。專此送達，順致商祺！深圳市星彥房地產(chǎn)顧問二○○四年五月二日目錄霞第一部分頌項目綜型合評估項目說明腦項目綜合評掠估貌第二部分刃創(chuàng)項目市油場定位填一、項目定支位原則且二、項目綜叼合定位冶三、經(jīng)營結(jié)哀構(gòu)和銷售商其品定位們四、經(jīng)營定貴位概念和經(jīng)療營定位讓第三部分筑追營銷推廣推營銷推廣策愿略練葬腳營銷計劃錦結(jié)舊依躲項目包裝及拘營銷通路整劫合商項目整合傳醫(yī)播監(jiān)第四部分即枕招商實久施韻招商總體戰(zhàn)舞略及目標講招商階段性說工作安排桌招商前期準科備工作詢第五部分艙宣傳推車廣策略廣告目標廣告訴求廣告風(fēng)格階段性安排貪媒體組合策掙略第一部分命項目綜合評酸估緣第一部分茂畝項目綜合評卸估項目說明項目名稱款百老匯商業(yè)怒廣場地理位置南“舅百老匯商業(yè)殿廣場乘”滑位于福田中謙心區(qū)，毗鄰銹崗廈商圈和?；蕧徤倘Γ倥c皇崗村和涌皇崗口岸相驚守望，區(qū)域海物流系統(tǒng)通抵暢成熟，房熄地產(chǎn)開發(fā)日樣新月異，交絨通四通八達酷；所處地理恐位置近鄰濱秒河大道,又亦與福民路、寨福強路一衣免相連，形成敬交通平面合他圍和地理立字體放射的絕騎對優(yōu)勢，具拿有開辦商業(yè)即的地理條件兇和區(qū)域優(yōu)勢柱，周邊中高斥檔居民社區(qū)屯林立，消費撞資源豐富。項目規(guī)模各項目批準總資用地面積1洞0737.寒2㎡，建筑灣占地面積8碗016.1腹9㎡，總建泉筑面積26幫061.7港4㎡，具有蠶大商業(yè)規(guī)模些化經(jīng)營的條捐件。項目性質(zhì)摧臨時性建筑微，用地合同粒時間為15括年。政策導(dǎo)向貫政府這對福田中心證區(qū)進行規(guī)劃趙時，將對一倘些不規(guī)范建身筑和商業(yè)進煮行整改和拆固遷知導(dǎo)向，對項牌目的商業(yè)立觸項是非常利污好的，而項恥目本身具有管的地利、天棋時、人和對選商業(yè)立項具說備了充分的奮支撐條件。算二、項目綜饞合評估幸項目處于深下圳市中心區(qū)裝，同時也處孤于華強北商種業(yè)區(qū)域的直淺接輻射影響襯地帶，使之書與中心區(qū)的品政治、文化題與商業(yè)區(qū)的屋經(jīng)濟貿(mào)易在栽區(qū)域內(nèi)形成梨有機的融合路；同時，為舟了讓中心區(qū)僵的經(jīng)濟建設(shè)蔽與商業(yè)配套北，政府把彩暢田路片區(qū)規(guī)滲劃為未來的壟中心區(qū)商業(yè)傭中心，主要縫是滿足于中叫心區(qū)及皇崗放片區(qū)居民的震購物需求。們項目所在區(qū)劑域里的辦公汪、娛樂、食尺肆、星級酒協(xié)店一應(yīng)俱全游。政府有意躬把彩田路規(guī)而劃建設(shè)成為別福田區(qū)的又蠟一華強北，瞎而項目毗鄰正彩田路，享斗有漏“衛(wèi)地理、物流扮、交通、房筑地產(chǎn)開發(fā)、鋼成熟中高檔甘居民社區(qū)梅”尺等豐富的消咱費資源優(yōu)勢混。裂但項目區(qū)域恐與華強北所債不同的是，娛華強北有原鴿來強有力的頂工業(yè)架構(gòu)作畜為后盾，并野且有政府強物有力的支持宜，基本上完論成了華強北孔橫向經(jīng)濟發(fā)梢展組合，到抄現(xiàn)在已形成狼了集大型超槽市，電子專男業(yè)市場，零渴售業(yè)、飲食條、娛樂和商彎業(yè)步行于一釋體的大型商帆圈，彩田片講區(qū)商業(yè)則是貌以僑“素表面經(jīng)濟猶”特為發(fā)展的縱罰向經(jīng)濟發(fā)展奧，橫向經(jīng)濟擁不能起到支蟲撐作用，且竄另外中心區(qū)佩商業(yè)的規(guī)劃蟻也是一個概啟念，目前區(qū)端內(nèi)缺少大型謹?shù)募袑I(yè)體化的購物商餐城，同時商欄業(yè)步行街也掏沒有形成，磨特別是后者扭的建設(shè)跟不熱上，也是大沖型的零售業(yè)汪跟不上的原為因之一。但詢這些都能作僑為區(qū)域未來逮的發(fā)展展望蹦，我司的理則解是大型的衡購物商城的桂誕生是建立妥在零售業(yè)發(fā)鑒展的基礎(chǔ)上孩，商業(yè)步行恭街是零售業(yè)避發(fā)展的組成社部分，因此頭我司建議項忽目在定位上頃首推集中專離業(yè)化、規(guī)模堤化經(jīng)營的業(yè)豆態(tài)商性定位糕，并融入商岔業(yè)步行街的勾概念。結(jié)論：辟項目地理位霉置得天獨厚棒，建設(shè)規(guī)模堵屬于大型建身設(shè)項目，又容處于福田中繳心區(qū)，與彩漲田片區(qū)崗廈弦商圈相隔幾襲十米，其未縮來經(jīng)營前景想看好，使項羨目所面臨無切與倫比的發(fā)烘展機遇，推喝出偶集中專業(yè)化棋、規(guī)?；?jīng)鵝營的業(yè)態(tài)商愈性定位，并熄融入商業(yè)步諒行街的商性上概念列的發(fā)展方向弄是可行的。第二部分蔥項目市場定草位雪k窗第二部分蔬項目市場膛定位秩一、項目定紡位原則客綜上所述，估區(qū)域定位須贈遵循縱觀大駐市場和對比舒區(qū)域市場，予細考局部市紛場，并結(jié)合血項目特征的谷原則，其科征學(xué)定位應(yīng)考笑慮如下幾點呼：臭全面衡量大襲市場和區(qū)域裙市場及局部恢市場的商業(yè)乳發(fā)展現(xiàn)狀蔽正確評估區(qū)逢域的消費方女向和集群購尾買力勾如何將區(qū)域味內(nèi)的主流商類業(yè)業(yè)態(tài)進行叛準確的區(qū)分謙開發(fā)出的商司業(yè)應(yīng)滿足于賤未來中心區(qū)綢的發(fā)展需求柜采取差異化饑的定位確定遣區(qū)域的差異曾化需求郵提供商業(yè)經(jīng)臨營的初步構(gòu)話想和規(guī)劃蜻在追求利潤歐最大化的同但時，保障開駛發(fā)商和經(jīng)營班者的利益。尊二、項目綜富合定位定位概念歉福田中心區(qū)境大型集家居施、餐飲娛樂泳于一體的綜閣合性商業(yè)廣瞇場撥業(yè)態(tài)主題定役位渴綜合性商業(yè)爽廣場理——掉家居休閑廣室場券經(jīng)營范圍壩——無家居產(chǎn)品、付餐飲、娛樂營銷戰(zhàn)略邀引進龍頭商槽家入駐，迅猴速聚集人氣犯形成商品差蚊異化形迅速傳播市乓場知名度甘實現(xiàn)快速招艘商定位分析艙根據(jù)前期市額場調(diào)研結(jié)論凡和俘“成定位假設(shè)壓”畫逐項進行分謝析論證后，怠對項目作出羽“圖家居餐飲娛鉗樂商業(yè)廣場芳”槐的定位，符薪合項目本身疤特點和區(qū)域蒜市場的業(yè)態(tài)攻商性，解決突了市場消費休需求方向和衰未來發(fā)展現(xiàn)偷狀的問題，浸并遵循市場襯定位的基本板原則，具有俊較強的市場耽可行性和可各操作性。由捉于項目處于堅福田中心區(qū)剖一級輻射區(qū)曾，同時近鄰?fù)Щ蕧徔诎?，梢坐享周邊大布社區(qū)消費資患源，優(yōu)勢明劇顯，同時符片合項目屬于安臨時建筑，存審批周期短致的要求?？尚行哉撟C園項目處于福陡田中心區(qū)，蓋且中心區(qū)建緒設(shè)剛剛啟動處，房地產(chǎn)發(fā)盲展方興未艾惹，未來的民崗用家居建材任、裝飾材料捐的消費需求軍潛力巨大，坐市場前景廣邪闊。齒目前整個福遙田區(qū)域內(nèi)的段小型建材、用裝飾材料、控家居廣場，沾大多分散在滋各個局部區(qū)購域或局部社拼區(qū)；深圳市濕相對中型、猜大型家居建堆材市場分布垮在各大區(qū)區(qū)牽域，如以羅址湖為概念的殘八卦嶺、筍撫崗物流區(qū)、旋田貝，南山剛和關(guān)外市場羊，大型的主餐要分布在羅夏湖、南山、掛寶安、龍崗駐。漆項目所在區(qū)帆域靠近崗廈樓商圈和皇崗直村、益田村鍬，整個區(qū)域麻的餐飲、酒飄店業(yè)發(fā)展迅熊速，火鍋城閣、日、韓料界理、崗廈食存街、黃崗食欲街、圣保羅方、拉斯維加陵斯，休閑、憐文化娛樂場杠所在這里密墓集布局，以抹崗廈、黃崗自村為主的飲宣食、娛樂在滾外形成了一泳道口碑，地紐鐵的開通、浙24小時通途關(guān)、皇崗食粥街、崗廈食臣街所形成的砍餐飲娛樂商那業(yè)氛圍，都谷給項目帶來梯巨大的商機部。液中心區(qū)的建竊設(shè)發(fā)展，項矮目的家居部骨分將是近水茂樓臺先得月來，經(jīng)營蒸蒸說日上。牧福田中心區(qū)唉是未來深圳壺的行政、文強化和商務(wù)中麥心，規(guī)劃就虧業(yè)人口26神萬人，居住擠人口7.7演萬人。以深李南大道為界究，北區(qū)為行軌政、文化中希心，南區(qū)為舒商務(wù)中心。秩目前已有辛崖城花園、中邊銀花園、中臨海華庭、彩沿福大廈、深棚業(yè)花園、黃淺埔雅苑一期澆等住宅小區(qū)今入??；投資夕大廈、中銀級大廈、江蘇讓大廈、郵電奮樞紐中心大簡廈、國際商掏會大廈、豐板立大廈等寫誰字樓已經(jīng)或據(jù)將要投入使默用；天健世尊紀花園、雅渣頌居、城中局雅苑、星河旺國際名城、眨風(fēng)華盛世、仿港麗豪庭等廚高檔住宅項災(zāi)目正在施工顆中。由此看劑來，項目的狠建成開辦，嗚單片區(qū)消費漸人口和在建均的房地產(chǎn)項胖目和未來發(fā)航展項目的增溉加，隨之增禽加的居住人堵口；由于項標目優(yōu)勢的地誘理位置形成瘋中心輻射，媽使整個福田殿區(qū)都成為項裹目的一級市擔場輻射區(qū)域季，映射羅湖確、南山周邊割區(qū)域，可謂牧市場潛力巨析大。膽結(jié)合項目開獎發(fā)（賴短、平、快殘）的戰(zhàn)略來方針，福田恨中心區(qū)的規(guī)奶劃前景，可偽以吸引蓋行業(yè)生產(chǎn)廠則家，各大區(qū)貼域經(jīng)銷商、么代理商、行趨業(yè)經(jīng)營者入捎駐基。昂三、經(jīng)營結(jié)菠構(gòu)和銷售商征品定位功能規(guī)劃憤一層統(tǒng)——夕家居市場～探占總面積的部30%或二層殲——郊家居市場～紹占總面積的店30%政三、四層紹——固餐飲娛樂～濾占總面積的廁40%符商品組成門偽類結(jié)構(gòu)相一層家居市唐場扯——竹瓷磚、衛(wèi)浴悟、潔具、插盟花、地毯、絨金魚缸、便頌利店趨二層家居市六場曬——射燈飾、門窗毛、木地板、膀五金、廚房龍設(shè)備竭三、四層餐鐘飲娛樂饒——禾大型中式酒挨樓、特色餐例吧、風(fēng)味餐廊廳、數(shù)碼俱揚樂部、KT昌V、健身中榨心等街四、經(jīng)營定刻位概念和經(jīng)誓營定位旋大型家居休證閑廣場蛙——輔一站式購物扎天地，福田鋪區(qū)大型家居決餐飲娛樂廣擾場袖品牌總動員棗——勵薈萃中外品沿牌廠家、代尚理商、經(jīng)銷筑商和行業(yè)機史構(gòu)；中外風(fēng)獵味餐廳、特兩色餐吧入駐鑒中高檔經(jīng)營肺定位停——改中高檔經(jīng)營紗定位，零售拘、批發(fā)彈采用街鋪結(jié)狀合內(nèi)敞開式愁商鋪布局渠——臣提升整體經(jīng)版營檔次，客淋戶自主化獨困立經(jīng)營（自襯建財務(wù)、自嫩行收銀惰）冒，全內(nèi)鋪敞益開式商鋪經(jīng)恨營（由客戶嗓自行裝修、谷貨架自然間思隔），減小夏發(fā)展商分割銹裝修成本，養(yǎng)實現(xiàn)開發(fā)成儉本最小化綱豐富的休閑饞設(shè)施和服務(wù)冬——外三四樓就有恩餐廳和娛樂替項目，一家摧人累了正好巨在小憩品茗便中討論購買第結(jié)果，實現(xiàn)才成本回收和匯利潤體現(xiàn)多瑞元化彎形象導(dǎo)示系枕統(tǒng)珍——安在顯眼的地明方，精心設(shè)豎置經(jīng)營門類答及購物通行戒交通指引設(shè)醬施，方便顧俗客購物及休妖閑娛樂齊人性化的背橫景音樂和無蠟微不至的服叢務(wù)，情景交街融，增添購牽物樂趣游消費對象定勇位烘房地產(chǎn)業(yè)與皮之配套的集議團消費鑄周邊區(qū)域社詳區(qū)居民家庭懶福田保稅區(qū)盟的辦公人士毅往來深港的醫(yī)香港客人對未來的深圳率市中心區(qū)新貨建社區(qū)、南斤山、羅湖周揉邊片區(qū)等預(yù)目標客戶吧——鐘行業(yè)生產(chǎn)廠斑家，各大區(qū)怪域經(jīng)銷商、頑代理商、行磁業(yè)經(jīng)營者、怪大型中式酒膊樓、風(fēng)味餐裳廳、特色餐螞吧、健身中助心、KTV譜、美容中心必、數(shù)辮碼俱樂部等熄入駐第三部分弦租金價格定篩位做第三部分住租金價格宣定位旦一、租金價燙格定位的相導(dǎo)關(guān)因素聯(lián)價格與項目僵品質(zhì)、目標飽客戶、市場寶有著密切的魚關(guān)系，以下杏幾方面是我焰司擬定價格茅時首要考慮禾的因素：嶄整體社會經(jīng)到濟環(huán)境狐今年的股市偽和基金市場灶呈低迷態(tài)勢境，造成資金凈滯留股市、趴但銀行的降滑息帶動了消俱費市場，購稻買私家車、雕投資房產(chǎn)及尾其他創(chuàng)業(yè)投妨資等低風(fēng)險躬領(lǐng)域，特別攏是商業(yè)物業(yè)浪投資方興未李艾。我國入誤世后，對國宇內(nèi)部分產(chǎn)業(yè)肅造成沖擊，頌整體經(jīng)濟環(huán)每境不甚理想省，在定價使理也需將此考則慮在內(nèi)。冊區(qū)域市場的索供求狀況竄近兩年和未境來幾年深圳舟的商服物業(yè)碼成放量增長納趨勢，大量棉商鋪推出，膝形成市場供溜給量激增，崖相應(yīng)需求量喂飽和，本項開目要把握入剛市時機，以炮適宜的價格充進入市場。煩區(qū)域租賃市煉場狀況彎目前區(qū)域市碎場租金較低跌，經(jīng)營模式槽以和法人出尿租及個體出朽租經(jīng)營為主摟，對項目的藥定價和銷售潑具有一定的膏影響，因此送在定價時必嶄須將現(xiàn)有區(qū)揪域市場商鋪屆租金狀況考刷慮在內(nèi)。誼項目自身的目客觀條件蒸項目的優(yōu)勢身明顯，區(qū)域霧內(nèi)同質(zhì)物業(yè)衰對項目造成嗽一定沖擊，荒因此，要在借項目的業(yè)態(tài)諒商性定位上將，突出自身事優(yōu)勢和投資偏小、風(fēng)險低賄、未來發(fā)展擺空間大的特擾點，與同質(zhì)廟商場形成差悔異，對項目步定價確定支潔撐點。項目的包裝雹針對周邊競鴨爭性商場，斧本項目的硬倆件包裝要提伴升檔次，配掌套設(shè)施合理歌，以支撐大行商業(yè)、小市橫場、高經(jīng)營泥回報、中高陵檔消費的市困場定位，同梳時符合引進幼經(jīng)營商家的吵需要，使發(fā)鹽展商得到預(yù)跨期回報和利倡潤體現(xiàn)最大粒化。宣傳推廣度導(dǎo)鑒于項目在妄區(qū)域內(nèi)屬于德大型的業(yè)態(tài)聾形象，突出宣顯示規(guī)模巨覆大和大商業(yè)鎮(zhèn)、大商家的晴氣勢；而項欄目本身定位揉綜合性商業(yè)上廣場，是區(qū)洽域市場的業(yè)叮態(tài)補充；因諸此，在宣傳巡推廣上要采拍取多種宣傳惰途徑并舉，清多種推廣手房段共用的策米略，使本項糠目形成大商血家，大商業(yè)撈、高回報的壇態(tài)勢，拉升帳租金水平。多二、租金價插格定位策略賢均衡價位開照盤，平穩(wěn)調(diào)緊整恨三、租金定影價原則截商服物業(yè)的貍價格制訂受零到地理位置液、業(yè)態(tài)功能輕、商性主題籮、樓層層差勤、單層客流佩交通通道、曾整體視野、肢面積實用率簡等元素的制藥約，要合理危體現(xiàn)這種差遞異檔次，就及需要適宜的霸定價標準來中界定。賠租金定價原叉則抬位置差異、鈴交通差異、隸視野差異、雀質(zhì)素差異潮項目定價遵腫循條件足——院遞減比率賺樓層布局那條件稅均價價差淡位置、交通林、視野置好識100%濫位置鋸差推95%省位置、交通浙差綢90%讀位置、交通曾、視野鵝差淘85%%勺四、項目租均金定價碎目前周邊市儲場出租水平定價理由袍項目所處市骨場環(huán)境周邊棕商業(yè)一般，炕雖與人人樂柏購物廣場相剝距幾十米，降但目前此片糾區(qū)商業(yè)氣氛財仍不能支撐既高租金，同搞時低價入市培有利于開始竊招商，同時滾由于合同期革一般只有先移簽兩牛年，考慮到窗經(jīng)營商家入向場需要放水任養(yǎng)魚，開始捆經(jīng)營定價合縫理有利于后大期新合同簽蚊訂年的租金味遞增，參照閣具有可比性電的商場并全胸面考慮，據(jù)袖與以上租金購定價和管理炭費定價。廣3、項目租貨金、管理費侄各樓層租金胖及面積廚一層：11臺0元/㎡蜓面積：8繪000㎡蛙二層：90房元/㎡賀面積：8訓(xùn)000㎡偽三層：70揮元/㎡緩面積：5掌000㎡瘡四層：50劇元/㎡遠面積：5崇000㎡在租金平均價殃：85元/攏㎡以上遼管理費：2竭0元/㎡以凡上打入場費收取波：收取同等買于一個月租退金的入場費迅注：液根據(jù)深圳目逃前租賃市場雕現(xiàn)狀，一般谷都以免收基欄建費（或叫慚統(tǒng)建費、入持場費、贊助過費）作為招奏商成功的有發(fā)力的輔助手茄段，在這里聚，我司建議趴本項目對散皆客收取每平浸方米100吃元的入場費陣；相對而言呈，對引進的亮大商家入場傲費收取難度橡較大。罪合同保證金碧：收取等同軟于兩個月租毅金的合同保皮證金吧管理費押金甚：收取管理封費管理費押修金佩4、項目回境款膽租金總收入尿按商場一層涉的建設(shè)預(yù)算孩，總建筑面冶積約：26晌061㎡（罷按建筑面積仇出租）屯租金收入：歡85元汗×隨26061減㎡=221縣5185元把管理費收入序：20元涉×燈26061捏㎡=521才220元觸入場費收入晝：100元雀×彈16000押㎡=160謹0000元率合同保證金該：85元容×太26061尤×伍2元=44谷30370泛元蠢管理費押金驗：20元笑×嫁26061鴉×慌2㎡=10姜42440飽元研廣告位收入侵：略招商時共計可收回資金：981萬元財注：面積按算設(shè)計院、國路土局查丈面遣積實際計算曲，現(xiàn)不列明棒，見后期價國格表。第四部分劈營銷推喇廣銜第四部分省營銷掘推廣滿一、營銷推隙廣策略悅營銷總體策館略走迅速傳播市到場知名度、互聚集人氣、敗快速招商招商模式款項目建設(shè)和甩客戶招商同瞇時進行招商策略痕項目現(xiàn)場招虹商，走出去病，請進來相砌結(jié)合剝在立足現(xiàn)場谷招商的同時減，業(yè)務(wù)人員萄將融入市場桿將一些具有期市場潛力的杜號召力的商兔家、品牌、注代理商、經(jīng)液銷商等進行堤邀請，使招壟商速度更快評，商品組成牌結(jié)構(gòu)更好，殿提升項目綜神合實力，為扇未來經(jīng)營奠漸定牢實的基做礎(chǔ)。招商對象連家居行業(yè)生排產(chǎn)廠家，各已大區(qū)域經(jīng)銷伶商、代理商隨、行業(yè)經(jīng)營溝者、大型中燭式酒樓、風(fēng)粉味餐廳、特嗚色餐吧、健吵身中心、K鹿TV、美容演中心、數(shù)碼絹俱樂部等客戶區(qū)域附以福田、羅勾湖、南山為濟主，關(guān)外為農(nóng)輔，及網(wǎng)絡(luò)放招商異地客艷二、營銷計師劃招商步驟涼第一階段為暴：境咨詢試探期篇，時間20除04.5.險25～6.殿14日蛛第二階段為糊：異正式招商期瓦，時間為2炒004.6啞.15～2持003.1母0.15日咨詢階段煉此時期的工秀作重點是進濫行招商前全怪面準備工作便，收集客戶澡及社會反應(yīng)最信息。齊具體操作：連制定客戶意長向登記表，翼結(jié)合促銷策眾略推出部分示單位試探市宿場反應(yīng)，相叫應(yīng)調(diào)整價格渾。斑正式招商階常段唇——脹全面招商擱三、項目包腫裝及營銷通掃路整合黨對項目進行狂包裝的目的骨，使項目形懶成高品質(zhì)形勤象感，并給間投資客展示緞發(fā)展商實力灑形象的感受丈，以保證項初目的價格穩(wěn)杯定或調(diào)整。躬在基礎(chǔ)系統(tǒng)培即VI部分剖中，本項目飾的慈Logo壺以活潑、熱喜烈的中性色芹彩，很好的針詮釋出項目捧的未來商業(yè)鴿氣氛。在項意目的包裝延式展、形象樹任立上，要緊遠密配合項目泊定位，強化能項目商業(yè)氛歡圍，充分考秒慮目標客戶擋的閱讀、理己解習(xí)慣、品補位、心理訴防求特性，表舊現(xiàn)手法上要煙不落俗套，棕體現(xiàn)現(xiàn)代派登的大氣表現(xiàn)運手法，吸引殃目標客戶對己項目產(chǎn)生強的烈的認同感驅(qū)、產(chǎn)生欲望盯，促成招商腰成功，提升怒項目的品牌娃形象，拉升劑價格水平。腸同時有效利項用營銷通路殲指引導(dǎo)客戶繩進入營銷現(xiàn)桶場的路徑，桐本項目現(xiàn)場壟最大的優(yōu)勢搜，是四周開店闊，容易展奇示；因此，贏在通路設(shè)計蠟上，確?？褪缿裟軌蚣皶r警的獲取項目恨的信息，直遍接的抵達項繁目營銷現(xiàn)場煙?，F(xiàn)場施工故通路與銷售具通路截然分勉開，互不影鈔響，便于客統(tǒng)戶參觀招商愿中心。施工議機械、物料朋單獨路口進店出，弱化工輪地凌亂的施倆工形象。奏四、每項目整合傳像播屑基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)貿(mào)計標志標準字體標準色象征圖形冊標準組合叢——瘡POP掛旗頑應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)筋計腸具體時間點覺見附件一：缺招商中心及陶地盤包裝建拳議、相關(guān)物鑰料設(shè)計制作近展示系統(tǒng)地匹盤形象設(shè)計克工地圍墻展貧示導(dǎo)示牌條幅童招商中心形桐象展示浩招商形象展覽示悉招商中心外芬部形象概念刺提示萌招商中心內(nèi)稀部形象概念工提示描經(jīng)營形象概妻念提示貢招商中心外圾部展示大氣球豎幅拱門充氣公仔冊彩旗、路燈倦旗、路旗列營銷事務(wù)用刃品系統(tǒng)抵工作證（卡表）、名片便箋、筆紙杯戶外廣告類看視板媒體傳播數(shù)報紙廣告?zhèn)鲯瓴ダッ襟w選擇與針代理發(fā)布爽報紙的選擇皇與代理發(fā)布鏈促銷及活動華實施另行呈假報第五部分被招商驢實施違第五部分塌招商貸實施辦招商總體戰(zhàn)控略及目標解開盤試探期別以均衡價位括商鋪入市，螺樹立旺地旺查鋪及品牌形帝象，正式招鍋商階段平穩(wěn)墳推出高價位地商鋪和低價汪位商鋪，搶白先占領(lǐng)市場掌主動，為整挑體招商打下肌堅實基礎(chǔ)，植資金快速回廈籠。雙招商進度及聰目標都項目開盤，據(jù)咨詢試探期棍：促2004年陣5月25日絞～劍6月14日剖實現(xiàn)肉10%皮的招商目標第一個月：兩2004年納6月15日給～煉7月15日蔽完成總面積裝10～30編%專的招商目標第二個月：營2004年夸7月16日樸～犧8月15日旺完成總面積炸30～55睛%熟的招商目標第三個月：紫2004年說8月16日握～以9月15日岸完成總面積名55%～8身5%冰的招商目標第四個月：桿2004年漫9月16日煉～胳10月15陶日罰完成總面積霸95%承的招商目標招商階段廚咨詢試探階韻段委正式招商階市段而強勢期陜2004年貌6月15日鉆～糖8月15日艱沖刺期濁2004年業(yè)8月16日管～已9月15日呈尾盤期耍2004年柳9月16日雕～掙10月15占日滑招商階段性肥工作安排咨詢試探期改選出部分不員同單位進行掛市場初探炸考核客戶對缸項目的初步中認知價格調(diào)整正式招商期強勢期柿完成了項目君認知，價格遮初探后，針玻對到訪客戶賊進行分類分高析，相應(yīng)調(diào)東整定位替調(diào)整均價，太推出優(yōu)勢商臘鋪爪利用各種媒芬體渠道、組情合推廣，與杯其他同片區(qū)捕項目拉開產(chǎn)銀品差異但將招商工作省推入第一次隙高潮沖刺期朵充分利用項梢目形象展示長，將招商工蜻作推入第二顫次高潮辦舉行各類促褲銷活動，媒梯體聯(lián)動，刺刊激市場尾盤期撒結(jié)合招商均甘價或促銷給肆于客戶相關(guān)輪優(yōu)惠保利用開業(yè)造非勢余波、完放全消化剩余絲商鋪綜上所述明在招商過程戀中，要求各猜營銷環(huán)節(jié)緊凈密相銜，以精樹立項目商帶業(yè)品牌形象趁為主，穩(wěn)定檢提升招商面色積率。任何冒一個環(huán)節(jié)的放失誤，都將藥嚴重影響后麗續(xù)整體工作侄開展。因此經(jīng)，在執(zhí)行過賽程中，必須水嚴格把握彼錢時市場形勢重，推出時機斯，嚴格按照尊既定的招商卷進度進行，京不積壓任務(wù)鉗，一旦出現(xiàn)疲招商瓶頸，障及時調(diào)整營數(shù)銷思路及手混段，使招商扯工作暢順完衫成，否則難針以按時按量燕實現(xiàn)招商目楊標，影響發(fā)當展商的資金拜回收和開業(yè)泳目標。木三、招商前招期準備工作創(chuàng)招商前準備否工作內(nèi)容主革要包括：施題工現(xiàn)場包裝荒、營銷現(xiàn)場買包裝、招商裂物料準備、全開盤宣傳推降廣方案確定罵及資料準備倦、招商組織調(diào)工作及開盤云條件準備。促銷手段敬為達到順利嫁招商的目的臺，本項目在默招商時可采怠用一些比較玩新穎的足銷輝手段，另行徒制定方案。招商管理招商地點墊以衡“度項目吳”敬現(xiàn)場招商管捎理為主管理架構(gòu)柴本司以項目查工作組形式彩，采用項目疫經(jīng)理負責制趟，在小組內(nèi)吼各專業(yè)人員拼的共同配合巡下，項目經(jīng)千理向項目總柿監(jiān)及項目總怪經(jīng)理負責，漫與發(fā)展商進豎行營銷工作悼協(xié)調(diào)、對接待，督促媒體介、廣告公司頸、制作公司蛾等協(xié)作單位旱的工作推進燕。發(fā)展商項目總監(jiān)項目經(jīng)理招商主管策劃師市場研究員招商主辦營業(yè)部經(jīng)理話“堅項目悄”肌發(fā)展商項目總監(jiān)項目經(jīng)理招商主管策劃師市場研究員招商主辦營業(yè)部經(jīng)理荒現(xiàn)場管理與呀控制假招商人員上某崗前培訓(xùn)，僵進入現(xiàn)場做征招商前準備微；痕每周項目例沫會，向發(fā)展那商通報每周都招商情況及箭當前亟待解儲決的問題；亭每日以書面何形式向發(fā)展艦商匯報招商前情況，按時要制作上門客璃戶統(tǒng)計分析糊、廣告效果處測試分析并漠以周、月小鼓結(jié)形式報告朱呈報發(fā)展商建；就定期提交周傾例會紀要、金招商周、月以總結(jié)；氏每周定期與女招商人員溝盾通，及時分兄析市場變化賠，相應(yīng)調(diào)整立營銷策略，晚提交宣傳推傳廣計劃書。第六部分便宣傳推廣策水略愛第六部分炭宣絨傳推廣策略廣告目標粱正確鎖定本獻項目的目標臟受眾，根據(jù)痛該群體的投償資特點及閱蝴讀習(xí)慣，通若過有效的廣萌告訴求，樹右立本項目在燈競爭中的最沉佳形象，贏陷得更高的概爭念附加值，船在目標受眾拖心中形成參攔與的概念以使支撐競爭實懷力。廣告訴求鏈宣傳推廣主鞭題要充分體汁現(xiàn)本項目的扒特色和定位榨“燒高尚生活，晃從百老匯開斥始碰”蚊“想流行食尚，鋪盡在百老匯夸”名以市中心區(qū)視南結(jié)合皇崗字口岸強勢的棍地理位置，共通過新商業(yè)顯、精彩、家沸居生活、特戀色餐飲娛樂薪、酒吧一條恒街、餐飲一縮條街、時代馳感、旺地、松旺鋪、生金異活地等概念腐，以符合目崗標受眾心理勵欲望及接受渣習(xí)慣的訴求孤點打動客戶沿。主訴求點核心區(qū)域行業(yè)品質(zhì)氣勢想象空間選未來經(jīng)營回烈報輔訴求點咳政府對中心席區(qū)的建設(shè)規(guī)舍劃您中心區(qū)未來杏商業(yè)發(fā)展展很望兵綜合性商業(yè)龍廣場福推廣口號棄——“省皇崗商業(yè)旗頂艦，喚你搶哪占新財源恒”班“襪做皇崗區(qū)家梯居餐飲旺鋪逝，將你的錢罵翻番再翻番揚”推廣主題極皇崗片區(qū)大溫型高檔家居榮及餐飲娛樂優(yōu)廣場、行業(yè)獻新旗艦仿開盤前期和燭開盤之初是火本項目宣傳泄上的重點階撞段，因為它住是商鋪招商昨的黃金階段雪，即前期要梁造足聲勢。密宣傳應(yīng)以新陽聞性，概念反性手段為主榜，奠定項目川商業(yè)形象，職樹立項目品腫牌知名度，撕營造社會效有應(yīng)，為項目聞進入市場積亞聚氣勢，強掩勢出擊。陸進入招商階干段，以項目撈主訴求點強機勢展示地域商業(yè)形象大商業(yè)回報空間經(jīng)營回報廣告風(fēng)格刻本項目在咨宿