?？趧e墅市場專題調查研展西海灘項目全程策劃報告

莊關于艇海口市別墅份市場專題調標查報告西海灘項目全程策劃報告走第一部分：獸關于危?？谑袆e墅惰市場專題調旦查報告前言別墅的由來其別墅的分類峰及其特性分瓜述定別墅按建筑犬形態(tài)分類及洗特性分述★獨立別墅聯體別墅芒中國最龐大監(jiān)的資料庫下即載悲★何聯排別墅（生排屋）★新型別墅理別墅按市場澇級別檔次分您類及其特性息分述娃★礎頂級豪宅型追別墅得★晌高檔型別墅火★煤中檔型別墅例★香經濟型別墅哀別墅按單套躲總建面積分董類及其特性挎分述艙★側130哨—百160平米序★壁161音—灣200平米辣★黃201友—是250平米撓★幻250瓣—就300平米擦★末300平米勞以上熱別墅按建筑對風格分類及傷其特性分述至別墅按居住倒功能劃分及噸其特性分述陡★導休閑度假型適別墅索★傷經濟生活居滋家型別墅泥投資保值型病別墅罰別墅區(qū)域分警布分類及其叮特性分述行別墅產品規(guī)愁劃綜述防別墅產品功硬能特點盲別墅建造用調材等特點駱別墅小區(qū)規(guī)牙劃特點袍別墅配套設槐施特點濱別墅市場構韻成體系綜述尖別墅產品在鳳市場中的賣臂點構成掌別墅消費金貨字塔結構賀別墅物業(yè)主鬧要行銷通路臉和策略哪5海口謎市別墅市場昆調查拾（一細）攔市場調查選礦取范圍說明差（二）勾?？诟笆新擉w別墅紛市場調查架（三）壺海口市士獨立別墅市液場調查秒（四棕）系西海岸住宅刊市場調查技飛棍驕災慮冒謎（五）授祖綜合歸納說第明序言序言英雄2003年，?？跇鞘欣菬熕钠?，四方諸侯蠢蠢欲動，海口房地產市場真正進入了“大盤逐鹿”的時代。“時勢造英雄”，有戰(zhàn)略決戰(zhàn)才能一統(tǒng)江山，有競爭對手才能志存高遠。如果說2003年?？诜康禺a是“十年磨一劍”時代，那么，即將到來的一年將是“煮酒論英雄”的時代。對于?？谑械拈_發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經驗從總體上看雖然并不豐富，但大多參與別墅開發(fā)的房產商，都在做著同一個努力——讓用戶心動！那么，?？谖魃碁╉椖繎撛鯓右?guī)劃？如何給該產品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產品在市場上才最受歡迎……等等。本報告對海口市房地產市場進行了前期的市場調研。為準確市場定位，根據該項調研性質，我們采用實地考察與相關人員訪談相結合的方式，依托?？谑猩唐纷≌袌觯ㄖ饕獮閯e墅市場）相關的背景信息實施整個調查過程并形成結論。我們以真誠、嚴謹和毫無保留的態(tài)度向海口西海灘獻出我們對未來市場走向的一些設想和淺見。希望這本凝聚著我們經驗與智慧的策劃案能夠對?？谖骱┑膩砣蛰x煌提供有價值的參考和依據。當然，隨著市場的不斷變化，我們也將用最敏感的觸覺和最快速的反應來不斷對本案進行深化和完善。以期達到如下目標：了解?？谑袆e墅市場的整體狀況及變動趨勢；了解?？谑袆e墅市場產品設計的發(fā)展趨勢；了解各個區(qū)域市場的分布現狀及客戶群體構成情況；掌握西海灘項目所處地塊的基本特征；掌握西海灘項目周邊房產市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；明確西海灘項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；掌握各類目標消費群體及業(yè)內專業(yè)人士對項目的初步認知；明確西海灘項目構建優(yōu)勢的市場機會；提出西海灘項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位、戶型定位等）的若干思路；提出西海灘項目在后期產品設計中的若干思路和建議。最后的贏家，真正的英雄，都將是?？谖骱０?！堵第一部分、掉項目研究背謙景別墅的概念1—1別墅的由來別墅的由來別墅的由來1.1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。1.1別墅傳統(tǒng)意義上的概念是指位于郊區(qū)或風景秀麗地區(qū)的一幢功能較為齊全，帶有花園或院落的兩層或多層房屋，通常是作為住宅或度假休息的場所。而當今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設施、功能配套，大量采用現代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠遠超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。1.2別墅生活眼下正悄然走近市民1.2別墅生活眼下正悄然走近市民別墅物業(yè)曾經作為“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”，令普通百姓“可望不可及”。改革開放二十年，不僅使國家的綜合國力不斷增強，也使普通人們的經濟收入與消費能力持續(xù)走強。隨著人們對居住環(huán)境的強烈追求的目標。城市白領階層、中產階層的形成，更使居住理念發(fā)生了深刻的變化。如果說，“擴大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質量”是“第二波”的話，那么海口樓市將在近二、三年進入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。別墅生活正消然走近平常人家，成為當今樓市關注的熱點之一。?？趧e墅市場的“第二次浪潮”99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游項目于落戶西海岸區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺薄e墅的由來?？趧e墅市場的“第一次浪潮海口別墅市場的“第二次浪潮”99年下半年開始，隨著假日海灘、熱帶海洋世界等旅游項目于落戶西海岸區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，黃金海岸花園、長信海景花園等樓盤的推出市場創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了?？谑袌龅牡诙卫顺薄e墅的由來?？趧e墅市場的“第一次浪潮”整個八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，然而，隨著海南建省，10萬大學生下海南，海南成了冒險家的天堂，這期間海甸島等區(qū)域出現了大批花園別墅群，形成了?？谑袆e墅市場的第一次浪潮。這些別墅因、綠化差、配套跟不上，設計欠合理。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。。于是又有好事者稱其為“別野”——寓意缺“土”別墅市場的三次浪潮別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的《民用建筑設計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—別墅的分類及其特性分述別墅的由來低層住宅的特點是：層數少、上下聯系方便，平面布置緊湊、結構單一、平面組合變化大、標準要求較高等。我國在1987年制定的《民用建筑設計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。“獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從市區(qū)的小高層、高層獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質量和提升。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現了豐富多彩的產品樣式，形成了“低層、低密度、低容積率”的“三低”住宅。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類包目且前為止，別竿墅住宅可謂性是千姿百態(tài)濫，形形色色嗎。別墅產品塵的分類方法程很多，是否扛善于掌握別偷墅產品的科瞞學分類的方麗法，對于經鄙營者在樓市指競爭中發(fā)現捷機遇、贏得權優(yōu)勢、分析權比較、定位玻決按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類鑒策等至關重切要。然而，淘別墅產品的勺細分并沒有三一陳不變的懇方法，這里凡根據別墅產推品的相關同更質性進行分千類如下：獨立別墅獨立別墅聯體別墅聯排別墅（排屋）新型別墅頂級豪宅型別墅高檔型別墅中檔型別墅經濟型別墅130~160平米161~200平米201~300平米250~300平米300平米以上按建筑風格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分按建筑風格分類按區(qū)域分布分類按居住功能劃分西海岸板塊西海岸板塊海甸島板塊市中心城區(qū)工業(yè)大道中國園林歐洲古典歐洲現代北美風格其它休閑度假型別墅經濟生活居家型別墅投資保值型別墅建筑形態(tài)分類及特性分述建筑形態(tài)分類及特性分述別墅的由來閃別墅分類江具體細分衣特性械市場定位掛面積控制碌獨立別墅旗四面采光，沖無公共面積番和空間可借風，占地面積取最大；獨門郵獨戶，獨享古前庭后院。挑頂級豪宅型痕高檔型者250平方程米以上自聯體別墅旁雙聯偷三面采光，頑占地面積比蛋獨立別墅小盯；達中、高檔型槳160癥——僵250平方滲米借三聯俊有的兩面采嬌光，占地面淚積更??；豐中檔型月160噸——制200平方紹米段四聯名六聯通兩面采光，均占地面積小叔，獨門、獨垮戶、獨院。案側重以居家柿式的功能住售宅。廈經濟型萌經濟型宋130偶——晃160平方劇米染130誕——蓮160平方跡米輕聯排別墅僅排屋撒里弄式住宅陰顧名思義，知又稱為并排皇連在一起的喬別墅，兩面坦采光，占地復面積小，獨嗽門、獨戶、胳有獨院綠地貫，但花園面蘇積相對較小映。綿經濟型植130蜻——糠160平方猴米令新型別墅芒疊加別墅歌（雙復式公刮寓）曾又叫公寓型之別墅，它是城介于別墅與擦多層住宅之身間，兼顧了掘別墅的小密子度、大間距篇、多綠化和播舒適感，又爭有多層低價右優(yōu)勢。蔥經濟型看130聾——屋160平方與米按檔次分類及特性分述按檔次分類及特性分述別墅的由來33中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較注重高環(huán)境質量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——中檔型別墅中檔別墅通常遠離城市中心，與城市快速交通干道相關，比較注重高環(huán)境質量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——180萬元之間，島外市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。高檔別墅高檔別墅完美地體現了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復制的人文景觀優(yōu)勢。隨著中國經濟的進一步開放，有越來越多的境外人士，國內也有相當一批成功人士，購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。經濟型別墅經濟型別墅經濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯體、聯排類型的住宅，且多為排屋式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a出以及市郊的低成本土地，使得其進入市場的價格較低，自然是適應的消費者也就更廣。因而此類物業(yè)就更注重交通、配套、生活機能的完善化，強調形成適宜居住的高尚生活區(qū)域，此類物業(yè)雖然沒有中、高檔別墅那樣奢華，那樣更加舒適的空間和環(huán)境，但在住宅功能上是相差無幾，其單套面積則往往控制在160平方米以內，由此也就控制了總價不大（40——80萬元之間）。因此，經濟型別墅要面向更多客戶群，別墅小型化是最為有效的方法之一，也是經濟型別墅拓展空間的主攻方向。按面積分類及其特性分述34別墅物業(yè)按面積劃分130—160平米161—34別墅物業(yè)按面積劃分130—160平米161—200平米201—250平米250—300平米301平米以上別墅的由來毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130毫無疑問，別墅物業(yè)由于每幢樓宇單體面積大必然導致總價偏高。面積在300平方米以上的別墅，其總價當然不低，而單價似乎也比較模糊，此類物業(yè)作為別墅的附加值作用往往顯得非常重要；面積在130——160平方米和面積在161——200平方米的別墅，其客層對應的購房動機，應該是生活居家類為主；相對而言面積在201——300平方米的別墅情況最復雜。就目前的別墅市場總體來看，這部分的別墅產品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了別墅的類別和個性。別墅市場研展報告別墅的由來別墅市場研展報告別墅的由來背景篇別墅常識別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現代完美融合的歐式城堡；也有內廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風格與其建筑空間內部是統(tǒng)一的。別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡頂、外挑柱廊；有古典現代完美融合的歐式城堡；也有內廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。然而值得一提的是，不同的別墅風格與其建筑空間內部是統(tǒng)一的。居住功能劃分及其特性分述休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假別墅別墅市場研展報告別墅的由來休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、烘托別墅的品質和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風光也極大提升、烘托別墅的品質和身價。如黃金海岸花園、陽光西海岸、傳世家寶、陽光經典等為代表的此類別墅物業(yè)多集粹了外來高尚社區(qū)的規(guī)劃和精致房型，而高檔會所的設置也增添了物業(yè)的附加值，令物業(yè)身價非凡。經濟生活家庭型別墅經濟生活家庭型別墅此類物業(yè)大凡處于城郊結合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的此類物業(yè)大凡處于城郊結合部，低廉的地價使發(fā)展商開始在小區(qū)規(guī)模性方面做足文章，使低容積率、高綠化率的別墅住宅透顯其價格等綜合性能比的“實惠”：園內寬敞的生活空間、一應俱全的生活配套、清新秀美的小區(qū)景致均是普通住宅無法比擬的，而其物業(yè)部、總價控制于40至80萬元，立體交通的改善使信奉“反璞歸真、回歸自然”的居住時尚的購房族樂于承受。投資保值型別墅投資保值型別墅別墅住宅作為一種特殊的房產品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有別墅住宅作為一種特殊的房產品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。規(guī)?；_發(fā)加之完善的周邊配套使土地價值具有極大升值潛力。此外，大凡營建此類高標準住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實力和良好的信譽也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質而二次購房提供絕佳良機。選擇合適認購價位則完全取決于消費者準確把握購房時機。別墅的由來別墅的由來背景篇別墅常識其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。其它此外還有旅游、酒店式別墅等，在此不作一一細述。1、西海岸區(qū)域1、西海岸區(qū)域這里，火車輪渡客運開通，區(qū)域內以獨立式別墅、聯體別墅并存的格局更多建立于濱海大道旁，使市出入更為自由。交通便捷優(yōu)勢再度引來購房者關注，使“入住西海岸”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。這里形成?？谑凶顬榭春玫膭e墅開發(fā)居住區(qū)域。2、海甸島2、海甸島90年代初期，這里是?？谑袆e墅集中區(qū)域。93年期間海甸島北面的別墅開發(fā)較多，產品多以獨立式別墅為主，這些別墅由于規(guī)模小、綠化率不高等現在并不為市場看好。很多別墅由駐瓊辦事處租用作辦公用。新開的樓盤主要集中在海甸島西北部（世紀大橋橋頭、美麗沙等沿海區(qū)位，新開的樓盤有海岸綠洲。目前區(qū)位不如西海岸，銷售并不佳。背景篇背景篇別墅常識別墅的由來2、工業(yè)大道區(qū)域2、工業(yè)大道區(qū)域該區(qū)域為市政新建設區(qū)，缺欠別墅所需求的自然景觀的支撐，別墅主要以排屋聯體或疊加式建筑為特征的經濟類別墅為產品主力。以“錦繡京江”和“金盤雅苑”為代表。其售價基本接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實惠。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品功能特點別墅產品功能特點住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。作為高檔物業(yè)的別墅來說，則更應注重功能的設計和配置，更應滿足高于一般家庭的生活需求。在增強居室私密性的同時，更應注意室內、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經濟性、合理性方面，應多費心思，有所創(chuàng)新。這既是時代的要求，也是未來的趨勢。別墅物業(yè)空間劃分的“五個區(qū)”禮儀區(qū)：入口（玄關）、起居室、過廊、餐廳等交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等私密區(qū)：主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等室外區(qū)：外立面、前院、后院、平臺等以“區(qū)”來重新定義空間類型，功能規(guī)劃更為細膩，為全新生活方式提供完美的空間，充分滿足個性與生活品質的追求。五大功能區(qū)的劃分使住宅科學體現了日常生活中對空間利用的規(guī)律，滿足了業(yè)主飲食起居，交流禮儀等各方面的家庭生活別墅的戶型設計和室內空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品規(guī)劃綜述別墅建造用材特點11—3別墅產品規(guī)劃綜述（二）別墅建造用材等特點有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。（二）別墅建造用材等特點有利健康的無化學揮發(fā)、無輻射影響以及輕質高強度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運用在別墅項目中。別墅產品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點別墅產品規(guī)劃綜述別墅小區(qū)規(guī)劃特點1—3別墅產品規(guī)劃綜述蘇（三）別墅窮小區(qū)規(guī)劃特寬點別墅產品的設計里面特別關心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。別墅產品的設計里面特別關心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。比如說綠化問題，別墅區(qū)綠化應該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。對于每個綠化小景又都力圖完美。使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。中國園林造景離不開水，有水才能構造山水般詩意的人生。別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結合，從中尋出現代別墅的概念。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關系是非常重要的。環(huán)境其實有兩個要素，一個是自然環(huán)境，一個是人文環(huán)境。人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。別墅小區(qū)的營造和優(yōu)化，已成為有力的市場競爭手段。例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調節(jié)溫度、濕度，產生負離子，通過水澡的生物鏈，增強水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。別墅產品規(guī)劃綜述別墅產品規(guī)劃綜述別墅配套設施特點11—3別墅產品規(guī)劃綜述24小時電子巡更紅外線周界報警24小時電子巡更紅外線周界報警一、二層設門磁、窗磁、三樓設門磁別墅市場構成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構成別墅市場構成體系綜述別墅物業(yè)的賣點構成1—4別墅市場構成體系綜述別墅產品在市場中的賣點構成專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系。縱觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅產品在市場中的賣點構成專業(yè)人士、市場人士普遍認為：別墅理應有一個完整的設計、推廣、包裝體系?？v觀目前海南別墅物業(yè)在市場中的賣點訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點構成基本賣點別墅物業(yè)的賣點構成基本賣點優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點）舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點）完善成熟的配套設施；（配套賣點）快捷便利的立體交通；（交通賣點）特別賣點崇尚個性住宅，品質永恒；（無價賣點）追求生態(tài)效應，環(huán)境超群；（稀有賣點）超大棟距，獨成逍遙天地；（布避賣點）多層的價格，超高的得房率；（低價賣點）買一送一、再呈多個超大回扣；（實惠賣點）人腦加電腦，多重保安（物管賣點）明智的投資，超值的回報（投資賣點）別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1—4別墅市場構成體系綜述（二）別墅消費金字塔結構就供應面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現出（二）別墅消費金字塔結構就供應面來看，目前上海別墅物業(yè)市場已呈現出“客戶層面大、購房動機廣”的格局?？疾焓袌鲆痪€的購房者，我們又不難發(fā)現：別墅購房族正在發(fā)生質的變化?？蛻魧用鏀U大前幾年，對別墅物業(yè)發(fā)生興趣的，大多來自本地私營企業(yè)老板，而今天，不少島外人士及高收入白領階層也開始放棄市中心地段物業(yè)，把目光投向市郊的別墅，這是客戶層面的變化。購房動機豐富原先的投資型、度假型的購買人士居多，而目前，生活類動機開始占上風。不少購房者較多追求由于較大建筑面積帶來的居室寬敞、空間豐富、功能齊全和不可多得的私家花園，在?？谌司咏紖^(qū)化觀念逐步形成的背景下，生活類別墅的追求者比例迅速上升。追求時尚生活一些已經擁有市中心公寓住宅的人，在經濟條件允許的情況下，也開始追求“5+2”的現代時尚生活。值得關注的特別客層值得注意的是，在海口別墅樓宇的購房者中，國外華僑和外省市人士在增加，他們都把市郊地段的低密度住宅，尤其是別墅物業(yè)作為重要的選購對象。別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1別墅市場構成體系綜述別墅消費金字塔結構1—4別墅市場構成體系綜述華僑、海外同胞內地之家屬；文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；華僑、海外同胞內地之家屬；文藝界、體育界、新聞界、作家、畫家等文化含量較高行業(yè)成功人士；政界、商界成功人士；跨國公司區(qū)域經理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員各大公司區(qū)域經理人富裕的白領階層富裕的私企業(yè)主等外省市人士工薪階層工薪階層行銷通路和策略別墅市場構成體系綜述1—別墅市場構成體系綜述1—4別墅市場構成體系綜述（三）別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環(huán)節(jié)：（三）別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別是中高檔以上級別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關鍵因素在三個環(huán)節(jié)：有效目標客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；達成與有效目標客源的直效溝通；行銷如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。常見行銷策略為：運用多種方式對有效目標群（特別是金字塔上部客層）實行“一對一”直效營銷；廣告策略隨有效目標客源而調整，輔助配合銷售進行；銷售執(zhí)行策略靈活、機動、有效；銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）?！耙粚σ弧敝毙I銷“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標命中率，促進銷售的實現，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。直效營銷模式具體舉措：事件營銷：組織由目標客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會公關營銷：如組織由目標客源直接參與的各類聯誼會、酒會情感營銷：如有獎活動等直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應體現直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對性極強的媒體如各類高級俱樂部、高爾夫球場現場、高級酒店等場所POP或內部各類高檔雜志等。市場概況了解窩整體情況分形析挪1、海南別泰墅市場趨向打成熟聾海南別墅市劇場起步于權80柏年代后期，陜發(fā)展一直較躁為緩慢，進揮入滋90民年代初期，滴隨著海南建沈省和房產業(yè)吊的迅速發(fā)展飽，在海南出挪現了大批花苗園別墅群，騾形成海南別艷墅市場的第然一次浪潮，綿但此時別墅禿的類型、功誓能及其針對道的潛在客戶金群均較為單限一，市局場化程度較恩低，因而在微93年宏觀妹調控,銀跟啟緊縮政策后購跌入了谷底富。討直至燈1998弊年下半年，雕隨著中國經甩濟的持續(xù)、鄰高速發(fā)展，救島外市場的甘興起同時也艘?guī)恿藙e墅杯市場的復蘇史。西經過這幾年唱的發(fā)展，海詞南的別墅市糠場已由單一軌的基本別墅去類型發(fā)展成飼為多元化物佳業(yè)共存的市刑場形態(tài)。排尚屋概念的出佳現，雙復式盒公寓（疊加效式別墅）的診形成表明市驗場逐漸走向計成熟。腰2、市場供左應狀況分析通——盲供應量持續(xù)背放大穗據揪統(tǒng)計器，孫目前海尸口嫁別墅開發(fā)用杜地近2萬畝揭，平均每個石項目的占地蠅面積在10資萬平方米左她右。以綜合單容積率0.警8計算，石則些近2~3年旱內海卡口點別墅市場的粒供應量遍將旱達到940投萬平方米，閉這還沒有計尺算近兩年內販新批土地的巨潛在供應量臥。禾——元區(qū)域分布以死近郊為主煤目前絕大部蹦分分布在交賺通方便、環(huán)臟境較好的近凍郊區(qū)，其中奶主要分布在豈?？跒臣拔鲗m海岸板塊在真售別墅項目敲總數占到了烤?？趧e墅供移應量的練70%惑以上。如下茫所示：籠——塊價格結構合病理愉通過對在售肉別墅的總價泊進行分析發(fā)猶現，目前海?？诎鍎e墅供應量君集中在10夫0萬至20避0萬價格段暈，占到了供秒應量的46黎%；其次是裁總價在20冬0至300倒萬的中高檔豎別墅，占總歐供應量的1典7%；而總弊價在100胡萬以下的經躬濟型別墅和舍總價在30敏0萬以上的瞇豪華型別墅財分別為15甚%和12%麥。從價格上蒸看，海叔口執(zhí)別墅市場的議產品結構與群?？谑欣M結構存語在員著鑒結構性矛盾猜。姜2咸、市場需求疊狀況分析惡——美短期內需求賊增長有限斑目前海煌南躲約循80寇萬人口，以夜5口之家計翻算，約有笨16憲萬個家庭單珠位。按照現訴有人均收入糖水平，結合濱國際慣例來督統(tǒng)計，將有絕2％的家庭撥購買別墅，劃這樣盆僅怖海敗口本地援就蘊藏著歲3200崗套別墅何的消費能力稈，它還未包感括來自港臺敏地區(qū)及周邊括省、市的購刮買者。而目竊前海境口埋別墅上市的墓總量還不到虛1000林套，仍然有售較大空間。薦因此涂，長期看好虧的別墅市場頃在短期內飲顯然蜂是供過于求蛙。海砍口休市別墅市場財在經過前兩膚年的預熱之冬后，在近三奶年迎來供應句高峰期。奪本次調研表職明濾，今年開盤嶼的別墅項目粱就域有5倘個攜，浩短期供應量垮的增長速度職超過了需求需量的增長速市度術。吧對本項目而距言，前期的娘市場定位變聾得尤為重要傍，如何在現適今紛亂的競位爭局面中實輛現利潤最大肺化并奠定初旺步的品牌基季礎，市場定墾位的正確與召否為根本之者因素。吃3帥、市場前景抗預測忌從需求結構襖的角度分析葡，?？诋斍巴鷦e墅市場較盞之以前有了詞質的飛躍，沫別墅生活不蠢再是可望而掛不可及的貴事族生活的標羞志，正在悄殼然走入龜普通百姓尾的生活。2粘002年，衰海春口海別墅市場的間銷售面積、煎銷售金額在蓮整個商品房塌銷售比例逐扇步上升。乖而斜隨著海?？诿谷司鵊DP忌的逐步增長能及海南獨特伶的路費界加入隙燃油價格、仁市政交通建艱設的不斷完叫善，稱私家車越來康越多（海南奴私家車擁有欄量排第一）毛，院隨著第二套平住宅時代的吃到來，時間捷、空間和距芝離有了新的蛛概念，人們耽的居住理念拒發(fā)生了重大巷的變化，別恥墅生活將越掠來越為更多冷的購房者所倡接受濕，市場前景經看好。陡二、發(fā)展態(tài)扛勢綜述玉1、產品設吐計趨勢——規(guī)劃完采用點狀、悅流線型的布亭局形式。別隸墅的綠化重菊點拋棄了中生心圍合的景懷觀控制論，認而以散點布悼置，確保一版戶一景的綠請化配比?！啃蛧@目前?？谛聜乳_別墅的戶看型結構都比膊較科學，款致式多樣，結駱構都較為簡婚易，獨立別北墅主力面積舞控制在體250吃平方米濱。聯體別墅弦主力面積控幅制在裁200掌平米左右，大主流結構為赤一樓為公共饅空間，二樓斤為私人生活旱空間。使空禮間的利用更但為人性化，肆功能的劃分鍬更細?！涮兹码p車位（主抱人車位驗+羅訪客車位）中央空調值智能型熱水族供應器劈老年焦居室和苦太太書房帶地下家庭影慘視娛樂廳SPA——建材垃門窗采用環(huán)哈保型隔熱橋祖氟碳烤漆工夢藝至室內管道全林部銅管鋪設宇。拉紅外線防盜起和瓦斯報警腹、緊急呼叫鄰系統(tǒng)師2、細分物丟業(yè)簡述趁——善獨立別墅夢主要分布區(qū)冊域：西海岸蛋、海口灣、歐海甸島王上市量：約愁占全部的呢10%顫。壯市場價位：返200孝萬錢——100購0蛾萬豈主力面積：故250平方戴米趙左右爬單價：耗5000桶元以上咬行情：抗2003雁年購買獨立低別墅的比例版上升，境外紹購買日趨增烈加。手——將聯體別墅龜主要分布區(qū)劈域：西海岸兆、?？跒?、問新埠島、工差業(yè)大道敢主力總價范系圍：停70—80埋萬元美主力面積范毯圍：200付平米左右瓜單價：盟3000—圣4000真元墨/罷平米齡行情：是海樣口市別墅市甚場的主角——排屋挑主要分布區(qū)寸域：織主力總價范斜圍：4拘0—寄6股0佛萬元鄭主力面積范至圍：150巡平米左右欠單價：20屈00-30窗00元寒/須平米雹行情：是海?？趧e墅市場初的主角亦市場調查選位取范圍說明日西海岸位于芝?？谑形鞅北纹瑓^(qū)，主要曲交通路線是輩濱海大道與星市區(qū)金貿區(qū)辮相連。由此擺，規(guī)定了如謀下的本案市鉆場調查的選京取范圍：沿從整個西海增岸來說，該屋區(qū)位的住宅裙項目的各類嚼情況，將直串接影響本案庭的規(guī)劃和市桂場定位及行塞銷情況，對族之作全面細疤致的市場調舟查分析，意膊義重大：枝以役“俯珠江廣場肢”銅為起點沿濱蟲海大道到火接車站方向車拍程為10分陶鐘至60分撿鐘左右的輻制射區(qū)域，將廣是本案考察牢競爭性因素汽的主要物業(yè)膏區(qū)域，從別登墅物業(yè)客戶綠群流來看，洞對本案構成獅競爭影響的憤區(qū)域主要來鉛自三個方面萍，即：其一抵為最鄰近本恭案的?？跒趁χ苓呂飿I(yè)及耽其形成的市巧場；其二為休海甸島（新母埠島）別墅斑物業(yè)及其形馬成的市場；啞本篇將對上賊述的本案市藥場選取范圍漏逐項研展，杯從而為有關葉方面把握市皺場機會，尋易求機會，尋聲求市場切入灣點、規(guī)劃決歐策等提供系悔統(tǒng)詳實的依謠據。行銷通路和策略變虹山半島（滔一期）市場摧調查項目簡介小區(qū)規(guī)劃房型特點自一期獨立別亦墅斑挑高昂6尺.蝴3米喂大廳，南北礙選用超大面愿積雙層中空嘗落地窗，主晶臥室為們35平方米拴，面寬化5旗.估5米賀，配有未20平方米閘的衛(wèi)浴和更謊衣室。主要風空間劃分：壽禮儀區(qū)：（即下層）：入矩口（門廳）惱、起居室、副客廳；摧交往區(qū)：（右下層）：廚踢房、餐廳；腦私密區(qū)：帶容更衣室的主慣臥（上層）惠、次臥兩個瀉（上層）、如書房（下層懂）船功能區(qū)：（核下層）：洗董衣房、儲藏媽室、工人房墳；絡室外區(qū)：前百院、后院、忽平臺（上層陳）成一期四拼聯臨體別墅，房延型設計比較份單一簡單；同禮儀區(qū)：（對一層）：入墾口（玄關）倆、客廳；虜交往區(qū)：（蘆一層）：廚得房、餐廳；改私密區(qū)：帶非平臺的主臥款（三層）、碧次臥兩個（壩二層）腹室外區(qū)：前冒院、后院、過平臺（三層楚）蓮一期采用主搖要車道與步旋行行道分流爺，車道沿外紅圍環(huán)形成環(huán)合道設計，每掠戶無專門車肢庫配送。南主要經濟指亦標行銷通路和策略鈔容積率：分0.28列；綠化率：膜73%；棟法距：妨18米蓄行銷通路和策略學小區(qū)景觀設竭計建筑風格小區(qū)配套物業(yè)管理銷售價格行銷通路和策略客戶情況優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣：史交通和地理詳位置優(yōu)勢徹西海灘位于翼濱海大道南趴側，西邊連爭接?？诨疖嚦收?，東邊連榜接海口市金名貿區(qū)，進入蒙市區(qū)一路暢灶通無阻，直姐達目的地。春憑借其近鄰縱中心城區(qū)的寶地理位置及駁其交通條件施，吸引了眾刊多青睞者的位目光。規(guī)劃優(yōu)勢坑如果我們把訂項目規(guī)劃按宵“窯軟硬伙”周劃分，項目培規(guī)劃的硬件顧是指別墅物痰業(yè)建筑、房則型設計、房該型設計、布妹局、公共服謀務配套、會痰所、小區(qū)景拳觀設計、道健路、綠化、鞏活動場所構鋒成構成的各火種不同類型移設施的總和僚，而筒“陸軟件翁”辯則是一種無鵝形的使用空今間的效果，乖如生活情趣坐、生活方式潛、舒適度、洋信息交流與萍溝通、安適隆感和歸屬感遵等。勾項目的市場紹定位規(guī)定了槐項目規(guī)劃的欄基本要求和遮項目規(guī)劃突覽出個性的可掃能方面和取銹向。目標客苦層的細分決圓定了項目市身場定位的寬朱窄度。西海晶灘的市場定啟位比較明確誘，主要面向脫中高檔別墅浸需求的消費顏客層。劣勢：拋一個特定的仿別墅住宅小藥區(qū)，獨立式垃別墅和聯體窯別墅共存、緩產品種類拉唯開、互相映鎖襯、互相交輛叉以滿足細豬分市場的不類同需求者，劫從開發(fā)商的宴角度來說，屈其積極進取不的用意是很積明顯的，問匆題的關鍵是嗎同一個別墅胸住宅區(qū)內，適不同產品如然何組團、如闊何互補，更作為至關重要拌的前題是，丑不同產品的黎自身必須適逐應不同細分男市場的需求糊，也即每一花產品都必須粉找到自身的漲市場正確定掉位，一些樓陵盤在其推出平的大面積、貪高價位、房猶型空間設計蘋缺乏個性的批聯體別墅，供難以找到對奮應的市場需鼓求。末對以居家生清活為主的經摸濟型別墅客歷層而言，西志沙灘周邊公負共交通環(huán)境渾尚明顯不夠鄭發(fā)達、生活顛機能設施還跪遠遠不夠成路熟；物業(yè)單割套總面積設汁計控制得不墨夠小，銷售鉗單價偏高，省總價更是太執(zhí)大等等。淹對中檔別墅濃消費者而言傷，四拼的聯姜體建筑形態(tài)榜、房型缺乏臣個性和新潮棟、氣派等方丸面，在其往遞后的銷售過明程中，預計害仍會存在巨求大的抗性。麻三、區(qū)位差弄異分析說明：擱鑒于別墅類翻物業(yè)的特殊宅性，不同的夫區(qū)位會存在開相當大的差堂異性，我們鉛對各區(qū)塊的冊市場作比較督分析。職海口誘市聯體別墅歲市場調查贏?？诼擉w別猾墅市場概況亮聯體別墅在脊歐美國家已理經流行了幾受十年，在這乏些國家中至詠今仍有50此%的人居住貍在被稱為T抵OWNH半OUSE的弄聯體別墅中舅。我國前幾旱年于北京、歇廣州、上海您等大城市開尊發(fā)的聯體別拌墅都取得不稱俗的銷售業(yè)北績，其居住袍的舒適度與誰對周圍景觀款的感知度與在獨立別墅相喪差無幾。每繼套建面大約挨在130幣—胃200平方門米尼左右，有一捕至兩面墻體銷和鄰居公用量，但有獨立仙的院子和車著庫。一般建寫在城郊，價蒜格不算高，葬很適合中等虹收入的家庭怒。行銷通路和策略緩從住宅的內筒部結構看，肢聯體別墅打不破了一般平繭面住宅的格榆局，通過樓蟻層的變化、擁客廳與二樓乒形成的共享蠟空間以及樓學梯的連接等剩，豐富了居叢住者的視覺學享受，使居吊住空間更具扁有寬敞感、千舒適感，也破使會客區(qū)和仁生活區(qū)的分宋割更明確，滅私密性更強競行銷通路和策略痕從聯體別墅都的外部結構棚看，獨門獨礎戶、獨享前木庭后院，滿困足了都市人竿對回歸自然寬生活的追求補，如首層進潔門的雨廊設域計、樓上的柜陽臺、曬臺斧以及不同房廈型的外立更殘是許多人夢黨寐以求的居纏住夢想。呆從價格來看山，聯體別墅幟常建立在遠妻離城市中心跑地域，土地亭價格要低的嫌多是不言而朋喻的，但聯葛體相對于獨觀立別墅來說臺，由于占地專面積小價格嘆就更實惠，壇而共享空間纖又遠甚于獨做立別墅。從沉眼下海口許菠多購房普遍餡關心的西“娘得房率酸”回是指住宅套跑內面積與建稠筑面積的比牽例，一般住違宅的建筑面航積由套內面黑積和公用面捐積兩部分組萄成，如多層行的樓梯是公敞用面積，高常層的樓梯、嗚電梯位和走消道均攤入住裹宅的面積，并而別墅卻沒錘有公用面積傍，樓梯、走映道都是私家育住房的一部掘分，因此聯府體別墅的輝“然得房率臉”爭是相對比較釋高的。礦聯體別墅正悉是以上述諸提多優(yōu)勢勁走圍?？跇鞘校？诼擉w別察墅市場經過低幾年的發(fā)展膛演變，發(fā)展孫商已開始通膀過市場的細于分，錯開定瓜位，使聯體孟別墅商品的材受眾更為廣語泛。行銷通路和策略速從銷售對象辜看，目前海拴口行銷樓市轎的聯體別墅乎又可分為兩蘭大層次。其壘一為面向富炕裕的中產階頓層的聯體或條雙復式別墅界。此類物業(yè)怨有的分布于紀一些中高檔恩別墅園區(qū)內僑，伴隨著中磚、高檔的獨魄立別墅共存約組團，這些絨物業(yè)自身的帆軟、硬經濟荒指標相對來犧說品質較好艱，如房型空耕間的個性化容設計、功能個定位氣派獨踏特而超前、執(zhí)庭院較大、號建筑材料、魯設備配套等圍選材講究、千外立面建筑廈風格高貴、沒使得戶主在鴨居住的舒適妨度和對周圍源景觀的感知臣度與同園區(qū)娘的中、高檔劣獨立式別墅奏相差無幾，濃此為類聯體袍別墅的售價萄相對較高，償單價一般在宜4500元量—拜7000元欠/平方米，博甚至更高，筍單套的面積長也在200挪—扯240平方新米左右，總興價達100四行銷通路和策略細其二為面向遺工薪階層的遼中、低檔聯通體別墅、聯究排式別墅和柜所謂的新獨牢院住宅，此咐類物業(yè)又被勒稱作黎“形經濟型別墅獎”朗。經濟型別籮墅基本上都響建在市郊區(qū)宵域，由于土擊地成本相對隊市區(qū)要低得耐多，而且目駱前此類物業(yè)殲的占地規(guī)模瓦一般都在1積0萬方米以貝上，其規(guī)模接化產出以及輸市郊的低成繼本土地，使巖得其進入市川場的價格較駱低，自然是番適應的消費璃者也就更廣剛。因而此類閥的物業(yè)就比夏較注重交通編，配套、生山活機能的完飾善化，強調息形成適宜居庭住的高尚生角活區(qū)域。此揀類物業(yè)別墅惱沒有中、高夕檔別墅那樣拆奢華，那樣隆更加舒適的話空間和環(huán)境本，但在住宅挪功能上是相期差無幾，其達單套面積則泥往往控制在式160平方船米粥以內，部分天單價較低的燒也有面積達動200平方扔米蔑左右的。其鼓單套價范圍艷一般在40驗00元以下蘆/平方米，薄由此也就控爛制了總價不迎大（40由—躁80萬元之饅間）。珍“戲用買城內公豎寓的錢買一株幢郊外的別弟墅叼”計是此類物業(yè)你的特別墅象竹征。從目前謀市民的消費惠承受能力看洞，此類物業(yè)管更能滿足市探場的需求，悲位于?？诒鼻鐓^(qū)的錦秋加挎洲花園的成陜功就是明證賄。沃目前，海口左純粹的聯體墾別墅小區(qū)還忽是比較稀少另，但是具有越一定規(guī)模的哲別墅物業(yè)都逗會推出聯體戒房型，以適埋應市場的日擁益需要。旦周邊區(qū)域聯劍體別墅市場凈調查方區(qū)域別墅市崖場概況披區(qū)域市場分耕析垂一、區(qū)域環(huán)妻境簡介己本項目所處幼西海岸旅游雀度假區(qū)，是腳近年來政府劍開發(fā)、規(guī)劃漆力度較大的砌地區(qū)之一。趁位于?？谑屑毼鞫耍瑸I?？畲蟮姥鼐€有轉最佳景觀的象海岸線橫亙冶東西。獲這西海旅游度并假區(qū)已開發(fā)駱西秀海岸、弊假日海灘、拾新國賓館、孕貴族游艇會洽、美視高爾府夫、熱帶海廉洋世界。西看海岸帶狀公削園是海口市秀旅游景觀主糟要景點，。榴得天獨厚的暈海景資源、策綜合的休閑蠅度假區(qū)加之及便捷的交通挨優(yōu)勢使得該礦區(qū)域成為目本前?？谑凶顭┚邆溟_發(fā)活睡力和潛力的獻房產發(fā)展區(qū)雀，投資的價漿值為眾多發(fā)墓展商所看好朗。燕二、區(qū)域樓月市分析桃區(qū)域房產開幟發(fā)存在的三允大利好喇1、區(qū)域景停觀較佳，為仿高檔旅游住謹宅區(qū)庫由于本案所籃處區(qū)域獨特勇的海景資源受以及高檔休當閑度假區(qū)的骨定位，目標舍客戶群的范聯圍擴至全島廈乃至內地城渠市，顯然從懼地段資源上勾即與眾多的荒區(qū)域性樓盤溫形成市場區(qū)命隔，潛力巨伍大。區(qū)域房案地產市場一緩直發(fā)展較為允緩慢；相比缸較目前房產物開發(fā)職“層如火如荼棒”安的金貿區(qū)而淹言，整體市機場正處于起燕步階段，消茫費群則以高憤收入客戶為斥主。賤2、政策及蓬規(guī)劃的前景母看好考隨著西海岸螺基礎設施的送逐步完善，慚?？诨疖囌玖x的開通以及妹海口新規(guī)劃鴿的西海岸二深期景觀綠化偷，便捷的交疾通與相對較要低的開發(fā)成驢本這兩大優(yōu)獅勢將進一步高凸顯。鋤這其中尤其曉強調了新規(guī)剖劃中要一改辱過去城市產難業(yè)規(guī)劃布局勿與房地產開斬發(fā)相互脫節(jié)今的情況，要冤求房地產業(yè)唯同當地產業(yè)術緊密結合，買這對本案開紀發(fā)顯然也是郊一大利好。胸3、周邊的吹發(fā)展將持續(xù)注拉動該區(qū)域拆商品住宅的塊消費。擺本案周邊有廳美園工業(yè)區(qū)摟、，而大批抹外企高級員五工將形成一附個相當大的減住宅消費群盡，其較高的弊住宅消費能強力對別墅類網物業(yè)產生相批當大的促進逝作用。霜區(qū)域房產開夫發(fā)的特點及侮弱勢進1、區(qū)域特攪性及發(fā)展態(tài)虎勢明顯園從項目周邊縫的現況來看治，當前西海煎岸房產開發(fā)促主要集中在罷濱海大道沿漢線，主要依信托金貿區(qū)較慢完善的市政扛配套及濱海壤大道，整體督定位呈現出席朝低容積率威的、雙聯別泛墅為主，獨項立別墅為輔軍的發(fā)展態(tài)勢淚。嶺2、樓盤質衡素差異較大照、低層次的忘區(qū)域競爭激忠烈違區(qū)域內當前菌有不少樓盤穩(wěn)處于銷售進奪程：如黃金掛海岸花園、裙、長信海景媽花園，二者墾由于定位相睛近，加之開循發(fā)時間相對壺較早，產品劣同質化競爭鹿嚴重，低層煙次的價格競飲爭使得上述牙樓盤的去化豐速度較慢。駕而位于本項直目