深圳某項(xiàng)目報(bào)告

深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報(bào)告幅一、項(xiàng)沿目SWOT節(jié)分析優(yōu)勢(shì)：閥1、環(huán)私境優(yōu)美棟該宗地景位于規(guī)劃中燭的尖岡山高弱尚居住區(qū)內(nèi)嚼，背倚鐵崗賞水庫(kù)，周邊芹為坡地和丘廈陵，結(jié)合地揉形，可以做島出高差不同匹的聯(lián)體別墅待或者獨(dú)棟別夏墅。鈴2、交槳通方便鏡尖岡山悄位于廣深高街速公路和西府鄉(xiāng)大道的交標(biāo)界處，交通悠將會(huì)十分方皺便，且處于絕城市的外圍得，通勤成本廁相對(duì)較低（阻塞車的機(jī)率達(dá)較?。Ｊ?、規(guī)抓模優(yōu)勢(shì)：母本宗地納出讓面積為鐘21萬(wàn)平方惱米之多，整艱個(gè)尖岡山土寒地出讓面積卻將會(huì)達(dá)到2述平方公里，匪因此，無(wú)論桑是從本宗地助還是從整個(gè)傘尖岡山土地里規(guī)模來(lái)看，法都具有規(guī)模肅上的優(yōu)勢(shì)?；?、規(guī)洋劃優(yōu)勢(shì)：愈尖岡山夢(mèng)為寶安區(qū)政葉府規(guī)劃的寶未安區(qū)高尚生款活居住區(qū)，倡規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)鴨展，如果這破一目標(biāo)順利貢實(shí)景現(xiàn)，那么，片該區(qū)域?qū)?huì)蹤成為寶安區(qū)洪最有錢人聚頭集地。另外棕，由于是規(guī)外劃中的高尚企居住區(qū)，政宜府會(huì)在配套荷建設(shè)，政策陶支持等方面義加大力度，莊以期實(shí)現(xiàn)其底高尚生活居搜住區(qū)的目標(biāo)甘。劣勢(shì)：待1、噪且音污染嚴(yán)重念該宗地趙由于背靠高參速公路，后蓄退紅線僅為構(gòu)6米泡，因此，很曲難避免高速無(wú)公路的噪音牢困擾，這鐵與其高尚居尚住生活區(qū)的畏環(huán)境要求其伙背離。如何事規(guī)避噪音污浸染將會(huì)成為詳該地塊尤其借是南部區(qū)域蜜的關(guān)鍵所在晶。屠2、市饞場(chǎng)不成熟，倉(cāng)培育期較長(zhǎng)戀尖岡山教居住區(qū)為政汪府規(guī)劃高尚懼生活區(qū)，但馬是目前所有畢的工作只是術(shù)停留在規(guī)劃墨階段，尚未寬真正形成居淹家，生活起展的氛圍，因確此，市場(chǎng)有驕待培育，有接待引導(dǎo)，因舒此，對(duì)于首結(jié)宗出讓土地沈來(lái)說(shuō)，將會(huì)捎花費(fèi)大量的梁成本去宣傳洲推廣該區(qū)域駐。怨3、景爆觀改造費(fèi)用僵較高繡該宗地牙為丘陵地帶搞，起伏較大園，綠化較多到，因此，景慶觀建造成本頌和地基成本健都會(huì)相應(yīng)的彈有所增加?？?、配洽套較差。僑該宗地朝位于非成熟額區(qū)，各種配曬套，如超市尺，會(huì)所，學(xué)懼校等配套都隨沒有明確說(shuō)光明何時(shí)建設(shè)永，給本宗地揀后期的服務(wù)含帶來(lái)很大的滅不確定性。撤5、關(guān)特外系列問題鑄的存在啊本宗地降作為關(guān)外土孕地，還存在忽著一系列的調(diào)寶城片區(qū)固鉆有的作為關(guān)財(cái)外城鎮(zhèn)的弊鍵病，如治安潤(rùn)問題，如關(guān)膝外整體形象武問題，如關(guān)灶口的心理落食差問題等。悟所以，本宗樸土地出讓價(jià)住格不可以高愛出關(guān)內(nèi)別墅滅用地的出讓壤價(jià)格，否則背就會(huì)因?yàn)榭筛嫣娲栽瓌t尾，買家傾向沫于關(guān)內(nèi)買地帖。恒機(jī)會(huì)點(diǎn)策：底1、城殿市化進(jìn)程賤本宗地燃最大的市場(chǎng)計(jì)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于涼城市化進(jìn)程三的推進(jìn)。隨功著城市化進(jìn)撲程的推進(jìn)，屆關(guān)內(nèi)外一體貓化，關(guān)口的繭心理障礙越錘來(lái)越小，則券無(wú)論對(duì)于本匪宗地還是對(duì)臘于整個(gè)寶城噸其它區(qū)域的贊土地來(lái)說(shuō)，穿都會(huì)陽(yáng)相應(yīng)的得到托增值。對(duì)于煤本宗地來(lái)說(shuō)環(huán)，更大的意餓義在于有力清的阻擊關(guān)外牽高端客戶關(guān)吹內(nèi)流動(dòng)的趨膨勢(shì)，而不是男吸引關(guān)內(nèi)客盈戶關(guān)外置業(yè)察。膀2、寶撓城經(jīng)濟(jì)持續(xù)梯快速發(fā)展鋸寶城經(jīng)演濟(jì)的快速健渴康發(fā)展，是錦整個(gè)尖岡山汪土地出讓能央夠持續(xù)的關(guān)繡鍵。對(duì)于尖仙岡山來(lái)說(shuō)，悼其目標(biāo)客戶誰(shuí)群就是那些恨在大寶城片污區(qū)工作生活欄的企業(yè)主，鍛投資環(huán)境的饒好壞，地租終成本的高低嚴(yán)將會(huì)決定他綢們的去留與仿否，因此，厲經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絞尤其是工業(yè)幼經(jīng)濟(jì)，將會(huì)指對(duì)尖岡山土孔地出讓起到擴(kuò)非常重要的歸推動(dòng)作用。謙3、寶途城豪宅市場(chǎng)途釋放盈本宗地頂?shù)氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)邀來(lái)源于寶城達(dá)市場(chǎng)上的極激高端客戶一少直以來(lái)都沒哄有得到相應(yīng)槳的釋放，對(duì)脅于首宗出讓扛的高尚生活綱居住區(qū)的土框地來(lái)說(shuō)，占紙據(jù)市場(chǎng)先機(jī)澇，較早的壟鳥斷該客戶群揭，將使本宗燙地的來(lái)自市精場(chǎng)方面的最型大亮點(diǎn)。鋤4、路刪網(wǎng)改造工程懷路網(wǎng)工設(shè)程的改造和歐建設(shè)，將會(huì)駱對(duì)整個(gè)寶城欠市場(chǎng)帶來(lái)正貴面的影響。腹尤其是寶城片南側(cè)，在1踐07國(guó)道和毛海濱大道之驢間的區(qū)域帶進(jìn)來(lái)前所未有蛋的增值空間麥和想象空間搬，而對(duì)于本慕宗地來(lái)說(shuō)，管則會(huì)因?yàn)榧铀鈴?qiáng)與關(guān)內(nèi)的遣聯(lián)系，加快恥城市化進(jìn)程測(cè)而間接的影興響本宗地。拜5、地吼產(chǎn)外移，低殃密度住宅絕歐對(duì)稀缺手對(duì)于別賢墅用地來(lái)說(shuō)潮，深圳市政興府已經(jīng)有明唐確規(guī)定，禁割止批復(fù)別墅部用地。由于搏需求所在，輛本宗地算是淚政策擦邊球丹。正是由于庫(kù)別墅用地稀漢缺，尖岡山藥別墅用地的漏可替代性原擠來(lái)越小，因狡此，對(duì)于想冠購(gòu)買別墅的魔客戶來(lái)說(shuō)，挺選擇尖岡山事是因?yàn)槠湎〗^缺所在。修6、政旦策支持振該宗地蠶市尖岡山第已一宗土地出免讓，成功與石否對(duì)于后期牧土地的推出航有著重要的遼意義，因此池，相信政府滿在土地的拍秩賣底價(jià)，土管地拍賣過(guò)程用中的一系列簡(jiǎn)承諾都會(huì)實(shí)黎現(xiàn)。威脅點(diǎn)：插1、市例場(chǎng)不確定性春因素較多，主土地供應(yīng)計(jì)虎劃，寶城其于它區(qū)域別墅鎮(zhèn)用地的情況殲。館對(duì)于尖隸岡山居住區(qū)版來(lái)說(shuō)，存在丘著很多的市閉場(chǎng)不確定性朵因素，一方考面，尖岡山穗土地整體出檔讓計(jì)劃還未圣出臺(tái)，其相哥應(yīng)的后續(xù)土雙地出讓時(shí)間雕，規(guī)模會(huì)對(duì)伐本宗地造成客一定的影響氣。另一方面纖，寶城市場(chǎng)搜其它區(qū)域尚壤有部分土地掏可以規(guī)劃為夸低密度住宅籃，如西鄉(xiāng)濱嘉海區(qū)，如果蝦該區(qū)域的土碼地啟動(dòng)，將寄會(huì)對(duì)本項(xiàng)目誘造成一定的弦影響。另外陜，關(guān)內(nèi)別墅盟或者tow張nhous捧e，未來(lái)幾刺年有多少的耕供給量，尚棗是一個(gè)未知撒數(shù)，因此，帳其他區(qū)域別元墅在未來(lái)幾丈年的供給量腳的大小會(huì)對(duì)選本宗地帶來(lái)滴很多不確定獄性的影響。陪2、政躍策威脅他對(duì)于本轉(zhuǎn)宗地來(lái)說(shuō)，黑盡管政府已換經(jīng)明確規(guī)劃測(cè)為別墅用地販，但是，由坐于中央政府毀對(duì)于別墅用奧地，及其政杏策方面都有猛嚴(yán)格規(guī)定，鎖政策變動(dòng)風(fēng)賭險(xiǎn)較大，而洽且，銀行對(duì)幕于別墅用地新的支持力度江也存在一定他的變數(shù)，風(fēng)應(yīng)險(xiǎn)也不小，格因此，在政問策方面，應(yīng)券該綜合考慮扯。掛二、計(jì)完價(jià)依據(jù)妹由于本圍項(xiàng)目在寶城鉤片區(qū)沒有可穴比實(shí)例，故我只能選擇市趕區(qū)的別墅作佩為計(jì)價(jià)依據(jù)忌。臟1、關(guān)果口價(jià)格：據(jù)糊2003年敘上半年住宅愉市場(chǎng)銷售量待分析：南山記區(qū)住宅均價(jià)及和寶安區(qū)相鄰比相差26聰31元/平撓方米，即關(guān)責(zé)口價(jià)格相對(duì)米南山來(lái)說(shuō)大倉(cāng)約為263利1元/平方萍米。福田區(qū)額住宅整體均甩價(jià)與寶安區(qū)龍相比高出4申102元/掌平方米，即享對(duì)于福田區(qū)執(zhí)來(lái)說(shuō)，南頭墾關(guān)的價(jià)格約豐在4102優(yōu)元/平方量米，如果按貨照這種思路懷計(jì)算寶城市佳場(chǎng)上的別墅殖價(jià)格，南山慌區(qū)別墅均價(jià)葛為1200始0元/平方刪米，福暴田區(qū)為14痛000元/紹平方米，那略么寶城別墅辯應(yīng)該為96猜33元/平倍方米財(cái)2、區(qū)吳域房地產(chǎn)別疑墅價(jià)格與住刻宅整體均價(jià)駁之比較：慎南山區(qū)壓別墅價(jià)格與攝整體住宅均穩(wěn)價(jià)相比高出械5625元泳/平方米，斑福田區(qū)別墅屆價(jià)格相對(duì)?，F(xiàn)田區(qū)住宅均債價(jià)高出61阻54元/平梯方米，綜合皆兩種差價(jià)，趣寶成片區(qū)的藏別墅價(jià)格應(yīng)倍為9633竭元/平方米蹈。隱3、可愁替代性原則遮對(duì)于寶刪城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)裳，別墅價(jià)格澆一般不會(huì)低達(dá)于7000默元/平方米鑼，否則根據(jù)段可替代性原梯則，消費(fèi)者鬧則會(huì)放棄寶發(fā)城市場(chǎng)上普輕通住宅最高挑價(jià)7000咳元/平方米今而選擇別墅段，同樣的道亦理，寶城市蘭場(chǎng)上別墅的滾最高價(jià)也不蓋應(yīng)該高于1君2000元壩/平方米，妖否則，消費(fèi)妙者則會(huì)放棄劉寶城市場(chǎng)的可別墅而選擇套市區(qū)的別墅灘。所以，寶褲城別墅價(jià)格攝應(yīng)該在70乒00元/平科方米-12沙000元/遍平方米之間曾。但是，值歲得注意的是京，隨著城市央化進(jìn)程的加殺快和市區(qū)隨停著別墅項(xiàng)目樣的日益稀缺巷，可替代性沈逐漸減少，投則寶城市場(chǎng)街上的別墅面疤臨升值的可銳能性。辟4、市擊場(chǎng)認(rèn)可度：儲(chǔ)對(duì)于寶城別疏墅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)則，主要的需右求對(duì)象為企聚業(yè)主和高級(jí)餃政府公務(wù)人刺員，其價(jià)格竟敏感性相對(duì)行較差，即價(jià)澡格彈性較小允，因此，對(duì)應(yīng)于其別墅價(jià)梅格，很難有細(xì)一個(gè)可以度泊量的統(tǒng)一標(biāo)撈準(zhǔn)。頭三、拍滿賣價(jià)格估算逮本次拍爬賣價(jià)格將會(huì)儲(chǔ)受到以下幾劑個(gè)因素的影轉(zhuǎn)響：井1、尖妻岡山第一宗喬土地鈔本宗地鴨是尖岡山板場(chǎng)塊出讓的第距一宗土地，抹尤其周邊配示套，市場(chǎng)環(huán)貫境均處于不滿成熟狀態(tài)中沾，因此，按豎照正常思維蘋，本宗地拍貓賣價(jià)格會(huì)低忘于后期推出切的土地拍賣乳價(jià)格，即有料可能低于正竭常的市場(chǎng)價(jià)借格。中2、年奔底拍賣，財(cái)息務(wù)吃緊悟本宗地?cái)貙儆诒灸甓蕊炞詈笠蛔谕撩C地出讓，對(duì)暫于一般的公錫司來(lái)說(shuō)，年再底公司財(cái)務(wù)夢(mèng)比較吃緊，喉現(xiàn)金流量有既限，因此，稻熱情雖高，甜能力未達(dá)。圾但是，值得漏一提的是，勾如果對(duì)本宗栗地較為感興創(chuàng)趣的企業(yè)，格現(xiàn)金流應(yīng)該兆不成問題。無(wú)因?yàn)?，之前航這些企業(yè)就可會(huì)做好充分乒準(zhǔn)備。菠3、寶著安開發(fā)商熱巨情不夠，關(guān)仁內(nèi)開發(fā)商尚厚未看好該地山塊。揭本宗出陶讓土地處于演寶城片區(qū)，仗從地緣企業(yè)嘴的角度來(lái)說(shuō)崖，寶城開發(fā)破商最能看清剝?cè)撟诘氐陌l(fā)刪展前景，也意是最熟悉該嘩片區(qū)的市場(chǎng)姨，但是從本機(jī)地企業(yè)參與結(jié)熱情來(lái)看，傾無(wú)論是泰華性，還是富通銳，都沒有太疫大的興趣。蠟至于航空城湖，所有可能圓，卻與其以覽前開發(fā)的產(chǎn)練品品質(zhì)不符群，戰(zhàn)略上難趨以行通。龍汁光地產(chǎn)之前偏已經(jīng)透露過(guò)揉希望私下獲鴉取土地，以襯降低開發(fā)成清本，所以對(duì)絨于本宗地更救大程度上只榆是持觀望態(tài)詠度。所以，王對(duì)于本宗地槐來(lái)說(shuō)，如果欄從關(guān)內(nèi)企業(yè)霞的角度來(lái)判土斷該市場(chǎng)，澆則有可能低含估該片區(qū)的敬市場(chǎng)價(jià)值。講綜合以疑上因素，本裁宗土地出讓禁有可能略低瓜于正常的市也場(chǎng)價(jià)格。剪四、經(jīng)村濟(jì)核算：住基本經(jīng)歉濟(jì)技術(shù)指標(biāo)你項(xiàng)目面棵積(㎡)爽土地面案積2131納83.31澇建筑面殃積1066目00喂住宅面炒積9610薦0尖會(huì)所5康00隔居委會(huì)舊10000遇地下室吐及架空層0驗(yàn)容積率權(quán)0.500久03914闖5深總投資允（總成本+蓋銷售費(fèi)用、速稅金）10襲66007隨9520.摩62萬(wàn)元農(nóng)總利潤(rùn)集10660膚01177護(hù)4.38萬(wàn)跟元山凈利潤(rùn)僻10660留01000副8.23萬(wàn)牢元卸成本利型潤(rùn)率（稅前膽）1066腦0016.觸32%棵年成本蔬利潤(rùn)率（稅忘前）106遵6006.腸53%館投資利欠潤(rùn)率（稅前變）1066惠0014.舞81%缺年投資很利潤(rùn)率（稅堡前）106橋6005.鍋92%攪成本利偶潤(rùn)率（稅后習(xí)）1066墨0013.滅88%緣年成本憲利潤(rùn)率（稅避后）106也6005.芹50%快投資利裂潤(rùn)率（稅后產(chǎn)）1066扯0012.徑58%骨年投資貴利潤(rùn)率(稅步后)106健6005.爬03%凍投資構(gòu)裂成表項(xiàng)目單妖價(jià)(元)總湊價(jià)所占比例距1土地膚購(gòu)置費(fèi)用4叨00012柜00000闊000.2白45496舒086硬2前期租勘察設(shè)計(jì)費(fèi)遮用5053豪30000果0.010朽90411罩8炎3建安鳥成本186粗8.219戴91501針200.4低07421朗458廁4管理燈費(fèi)用56.虎04659婚74503唉.60.0峰12222嶄644煤5不可獸預(yù)見費(fèi)用5眾6.046博59745跟03.60刃.0122畫22644另6財(cái)務(wù)儉費(fèi)用735劣.7231傳35784慈28086域.190.盲16044捷8235杏7銷售壩費(fèi)用256挽.9277濕67427越38850暢00.05攤60314然13熱8營(yíng)業(yè)聲稅金436骨.7772司04546睬56045黃00.09泰52534婆02界9合計(jì)記7459.舉72023幟74888好06163痕.41綠投資成仰本表四序號(hào)項(xiàng)埋目建筑面積槐（㎡）市場(chǎng)澡價(jià)(元/㎡腰)單價(jià)(元輸/㎡)總價(jià)(元)深一土地蔥費(fèi)用106般60035謹(jǐn)00400踢04264桐00000過(guò)二前期棚費(fèi)用(勘察地設(shè)計(jì)費(fèi)用)趨10660齒050-8格05053卷30000螞纖落三建筑踢工程費(fèi)用（伙1～4）1漢06600名1868導(dǎo).2199廚15012霧0轎1，主體熊工程106煎60011烈38--1械38211斬34120鏡88440鎮(zhèn)0痕2，基礎(chǔ)燃土方106寬6001家05111虜93000吸名①貴基礎(chǔ)土石方啄10660峽012--遵1850悶囑②頃樁基礎(chǔ)10抱66001寶10--1斃40110緞蠅3，配套皆費(fèi)用106職6006惠29.26半70727干20銳文①練對(duì)講系統(tǒng)1燒06600慧12.8-壯-16.7愛15覽地②援消防系統(tǒng)1旬06600泊70--1基1038膀桶③鉤通訊系統(tǒng)1忌06600溜14.1-漁-18.2殼11于酒④客電視天線1并06600讓3.5--尸4.54農(nóng)請(qǐng)⑤銳煤氣系統(tǒng)1寒06600糧23.2-納-34.9鹿23.2弦系⑥渡水電安裝1無(wú)06600怠235--尚31323竟8如部⑦居電梯106城60015欄0-180圖0鞭詞⑧蛛室外配套1鳥06600恒110-1鹿50300遣抹四不可預(yù)艱見費(fèi)(建安躁成本的3%鬧)1066覆0056疤.0465縫97450恒3.6零五管理費(fèi)毫用(建安成豪本的3%)議10660凱056.撈04659賞74503侮.6擾六財(cái)務(wù)費(fèi)輕用7蛾84280忙86.19荒七溪①續(xù)土地利息1袖06600嬌658.耕87022角8080童?、谛冀ò渤杀纠?dú)息1066長(zhǎng)0076晶.9231揪35820三0006.執(zhí)191袖總成本碎（一～七）禮10660強(qiáng)0676愧6.015健17212珠57213渣.4活資金回收丑表面積單睬價(jià)合計(jì)坑住宅96叔10095碑00912吐95000希0腎小計(jì)96嘴10095償00912叼95000茄0脫保持住宅規(guī)價(jià)格每平方勁米9500語(yǔ)元不變，土俗地價(jià)格上下桿浮動(dòng)150鼓0元時(shí)，謹(jǐn)土地價(jià)格畝(彈性系數(shù)珍1)浮動(dòng)比搏例土地費(fèi)用總樓面地價(jià)成嚼本利潤(rùn)率向250制↑翁45305秀00004臭25011內(nèi).53%燈500制↑堂47970掌00004微5007.桶11%陜750野↑哲50635詳00004百7503.膨02%林1000磨↑星53300堵00005震0000%暫浮動(dòng)比例恢土地費(fèi)用樓證面地價(jià)成本托利潤(rùn)率糟250犯↓約39975奔00003冤75021邪.56%悠500眼↓德37310脫00003尊50027步.27%有750逆↓允34645砌00003狀25033娃.57%番1000隸↓忍31980羊00003抬00040忠.51%鄰住宅價(jià)格修下調(diào)150甚0元/平方墳米，即住宅怠價(jià)格為80側(cè)00元/平痛方米，土地茅價(jià)格下調(diào)1而000元，溝即土地價(jià)格認(rèn)為3000駕元/平方米桌時(shí)土地的彈咬性浮動(dòng)表格妹如下干土地價(jià)格特(彈性系數(shù)菊2)浮動(dòng)比忌例土地費(fèi)用族樓面地價(jià)成導(dǎo)本利潤(rùn)率鎖250酷↑夕34645炊00003刻25012距.48%噸500焰↑鉗37310違00003竭5007.辮18%握750程↑備39975秘00003葬7502.施36%偶1000齊↑腰42640佳00004糞000-2挎%夏土地價(jià)格偽(彈性系數(shù)樓2)浮動(dòng)比車?yán)恋刭M(fèi)用乘樓面地價(jià)成助本利潤(rùn)率史250偷↓艇29315稅00002秘75024錯(cuò).81%刻500蟲↓罵26650夾00002誠(chéng)50032尋.06%您750管↓餐23985欲00002趁25040倒.18%落1000別↓總21320籮00002帽00049浴.39%勁保持土地超價(jià)格每平方推米4000墳元不變，住牌宅價(jià)格上下胸浮動(dòng)：經(jīng)銷售價(jià)格抓（彈性浮動(dòng)領(lǐng)）浮動(dòng)比例傾銷售單價(jià)成揪本利潤(rùn)率浮掃動(dòng)比例銷售聯(lián)單價(jià)成本利潤(rùn)率授500墨↑高10000飼22.45陰%500潔↓引90001雪0.20%違1000駁↑掀10500岔28.57攀%1000潑↓狂85004薪.08%槐1500粱↑許11000比34.69巖%1500虜↓諸8000-詠2.04%燒五：競(jìng)狹爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析窮參加本觸次拍賣的企測(cè)業(yè)有以下八唉家：和記黃圾埔，保利文容化，百士達(dá)劫，卓越地產(chǎn)恰，沙河地產(chǎn)膽，泰華地產(chǎn)仆，中海地產(chǎn)三和鴻榮源地翁產(chǎn)。以下依王照競(jìng)拍能力瞇順序逐個(gè)分道析。討第一位還，百士達(dá)地形產(chǎn)：百士達(dá)回地產(chǎn)是深圳御的嘉里建設(shè)為，以打造精易品和豪宅聞測(cè)名于深圳地歉產(chǎn)界。無(wú)論世是羅湖百士欄達(dá)花園，還協(xié)是紅樹西岸敢，都可堪稱另深圳豪宅的烤經(jīng)典之作。柏在紅樹西岸貓開工之后，貼除了鹽田地季塊之外，還免沒有聽說(shuō)百礦士達(dá)還有別案的土地儲(chǔ)備告，這種土地鑄儲(chǔ)備量顯然渠和其大企業(yè)掘不相適應(yīng)，祥據(jù)此判斷，竹百士達(dá)是有脈獲取這種土炒地的沖動(dòng)的搬。另外，對(duì)侄于本宗土地霉來(lái)說(shuō)，由于泳規(guī)劃上是別慕墅項(xiàng)目，因殘此，正好和躬百士達(dá)精品促路線相吻合勒，所以，百短士達(dá)地產(chǎn)最扁有動(dòng)力和激悟情競(jìng)拍次宗印地。己第二位桌：保利文化烈：是中國(guó)保碰利集團(tuán)下屬秧的企業(yè)，在喊南山開發(fā)過(guò)鏡保利城花園殃，此外，再惠無(wú)別的建樹聚。但是，值釋得注意的是海，保利地產(chǎn)善的背景，中焦國(guó)保利集團(tuán)向，乃國(guó)務(wù)院超計(jì)劃單列的紅大型企業(yè)集封團(tuán)，業(yè)務(wù)遍條及北京，上青海，廣州等駛大中城市，毛深圳保利公生司在成功開雁發(fā)保利城之榴后，急需別枯的項(xiàng)目已證盆明自己的存符在，因此，灰保利地產(chǎn)在涉此次拍賣中祥有可能成為兇最大的黑馬搶。各第三位和：和記黃埔庸：在所有的月參加拍賣的安公司中，除暗了泰華和鴻天榮源之外，矩就數(shù)到和記盡黃埔最熟悉氏當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了褲，也最能看患清該地塊的粗市場(chǎng)價(jià)值所談在。更為重碑要的是，和窯記黃埔在開扭發(fā)御龍居之艷后，區(qū)域品凍牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)該顯現(xiàn)。借此仍良機(jī)，加大爸開發(fā)力度，借爭(zhēng)取更大勝笑利當(dāng)然在所只難免。但是搶，值得注意待的是，和記牙黃埔拿地的供方法多樣，雨該宗地如果寒超出其預(yù)期胸目標(biāo)，和黃畢便會(huì)就此打斷住，絕不存殊在勢(shì)在必得濕的決心。也常因此，和黃報(bào)所出的價(jià)位掃可能是最理勇性的價(jià)位。棕第四位分：沙河地產(chǎn)膠：沙河競(jìng)拍較次塊土地有妹點(diǎn)出人意外熄，因?yàn)閷?duì)于戴沙河地產(chǎn)來(lái)踐說(shuō)，其在沙屢河農(nóng)場(chǎng)有著耀足夠的土地懶儲(chǔ)備，并且啄，其戰(zhàn)略規(guī)出劃為全國(guó)戰(zhàn)技略。雖然世添紀(jì)村的開發(fā)驚也稱得上是業(yè)比較成功，清但是，如果倘讓沙河地產(chǎn)進(jìn)大批量的開足發(fā)別墅，其罩開發(fā)能力值貝得商榷。所犬以，沙河參脆加此次拍賣乞，更大程度鑼上是為了其同上市公司的雅臉面著想，惑沙河股份雖線然擺脫了前于幾年的st蜘深華源的慘顏淡經(jīng)營(yíng)狀況蕉，但是如果虧說(shuō)企業(yè)績(jī)表結(jié)現(xiàn)較為突出冷，也是不現(xiàn)頓實(shí)的，沙和姥股份的在股壇票市場(chǎng)的表吹現(xiàn)一直平平嚼淡淡，所以銀，此次拍賣蛋有可能激發(fā)箭沙河地產(chǎn)的謊激情，所謂宮老夫傾發(fā)少品年狂也。因策此，明天的如拍賣，沙河繡地產(chǎn)的表現(xiàn)刷值得期待。察第五位駝：中海地產(chǎn)飛：中海地產(chǎn)攻既不缺地，攜也不缺錢，旋但是卻缺乏估規(guī)范的統(tǒng)一短的管理制度歡，中海目前摸正處在調(diào)整竭期，調(diào)整之土后的中海才寸更值得關(guān)注糾，也更值得絹期待，畢竟獵理科中海也莖曾經(jīng)是深圳淡市場(chǎng)上的三寬劍客之一。莖中海出席此天次拍賣并不怖意外，因?yàn)槟校瑤缀趺看尉哟笮团馁u都吹能看到他的炊身影。都第六位士：卓越地產(chǎn)燃：蔚藍(lán)海岸最的成功成就象了今天的卓擔(dān)越地產(chǎn)，近崗年來(lái)，卓越侄地產(chǎn)的發(fā)展販可圈可點(diǎn)，陡雖然在橫崗注項(xiàng)目羞于啟象齒，但是，朗其良好的體重制以及發(fā)展孫戰(zhàn)略卻是非蝶常明晰，多謝元化和全國(guó)令化戰(zhàn)略。對(duì)辮于本宗地來(lái)劑說(shuō)，卓越地少產(chǎn)更大程度獲上是試水，慧有便宜便捎華著，沒有便鐮走人。逝第七位站：鴻榮源地小產(chǎn)：如果沒翠有龍崗地塊產(chǎn)的成功獲取收，本次拍賣找的最有競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力的一定是款鴻榮源。鴻褲榮源是寶安看本地的企業(yè)江，也是寶安緞精品路線的甲始作俑者和恢領(lǐng)頭雁，對(duì)昂于本地市場(chǎng)望，鴻榮源極介為熟悉，社伐會(huì)資源豐富天，開發(fā)水平基在與關(guān)內(nèi)的直開發(fā)商相比尿，也絕對(duì)可似以稱得上是笨一流。但是肌，龍崗地塊匹的獲取，使是其在此地塊篩上更大程度沫上是觀望，少撿到便宜更說(shuō)好，撿不到公也沒關(guān)系，確后年再來(lái)嗎舒，重在參與狗嘛。斷第八位填：泰華地產(chǎn)攻：泰華沉寂伴了兩年之后熄，終于又回衰到了拍賣場(chǎng)懸，回到了曾胳經(jīng)令其一舉磁成名的拍賣布場(chǎng)，回來(lái)的奸泰華地產(chǎn)值游得關(guān)注是因勵(lì)為他經(jīng)過(guò)長(zhǎng)票時(shí)間的內(nèi)部論調(diào)整，到今描天，終于有輩了結(jié)果。明賺天的泰華是社否還能一帆分風(fēng)順，只得好期待。葛本次拍礦賣，相比前堆幾次，我們尚能夠發(fā)現(xiàn)，吹開發(fā)商參與沃的熱情略有幟下降，這一哀方面和拍賣性時(shí)間有關(guān)系梅，安排在年噴底的拍賣令朋開發(fā)商有無(wú)般所適從的感雄覺，大部分芹開發(fā)商在此蜘之前都已經(jīng)雹完成了土地稈的原始積累斥，如富通，深鴻榮源，中肝海等企業(yè)，慘所以參與的址熱情降低在晴所難免。另肅一方面，本趁宗地拍賣時(shí)狹機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠擇成熟，在和固黃的御龍居逃還沒有完成惱熱身運(yùn)動(dòng)的表情況下，在傲寶恒還沒有煮把項(xiàng)目來(lái)得豬及推向市場(chǎng)貞的條件下，份就急急忙忙寶的把該宗地仁推向市場(chǎng)，刊實(shí)在有利益郵攻心之嫌，感如果該宗地遮在兩年之后燃，甚至在年則后推出，其麻地價(jià)已定高勵(lì)出本次拍賣汗地價(jià)。本次伶拍賣另一個(gè)濕值得關(guān)注的確現(xiàn)象是本地裂企業(yè)參與熱理度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠縣，在此之前駱，每次寶城盆拍賣土地，炭寶安本地的屢開發(fā)商都傾博注了幾乎全完部熱情，但肯是，本次拍造賣，寶安本斧地的開發(fā)商壟關(guān)注度大大桑降低，之所播以提出這個(gè)寺問題，因?yàn)橛苤挥斜镜仄竽瑯I(yè)才更能看鉤出該地塊的隨市場(chǎng)價(jià)值所悟在，如果由伐關(guān)內(nèi)開發(fā)商援來(lái)參與的話臂，對(duì)于市場(chǎng)港的判斷或高何或低，很難爽看得清楚市效場(chǎng)狀況。所講以，本次土引地拍賣可能蒙低于本宗地演市場(chǎng)價(jià)值。姿另外，始在考察本宗團(tuán)地的過(guò)程中漏，筆者得到聚一個(gè)重要信勵(lì)息，在此與祖各位共享，剝因?yàn)槿绻囱嗖磺暹@種市俘場(chǎng)暗流，對(duì)斃于開發(fā)商來(lái)妄說(shuō)，可能是趁致命打擊。明深圳動(dòng)物園紙?jiān)玫匾呀?jīng)省被香港一家通地產(chǎn)巨頭獲膏取，規(guī)劃為映全別墅用地棄。此信息未吹得到有關(guān)部幟門的核實(shí)，妹但是，絕對(duì)暫值得關(guān)注。裕八、瓜價(jià)格定位策謝略許鹽田區(qū)的房焰地產(chǎn)市場(chǎng)雖婦然在走一條窄上升的路線坡，但目前只堡是處在這個(gè)放過(guò)程的起步圈階段，鹽田毀區(qū)拍“渡最具特色的夸濱海住區(qū)趙”扇還未建立起伸來(lái)，因此我歉?jìng)儾荒軐?duì)本障區(qū)域的房