竹映三清策劃報(bào)告

目錄前言第一部分：市場(chǎng)分析永川市區(qū)域政治、地理狀況永川市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況永川市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況永川房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)5.12政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣及需求調(diào)查第二部分：“竹映三清”項(xiàng)目概況地理位置項(xiàng)目規(guī)劃及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域狀況分析第三部分：SWOT分析[S]項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)[W]項(xiàng)目劣勢(shì)[O]項(xiàng)目機(jī)會(huì)民[T]劫項(xiàng)目威脅模高休衛(wèi)起拳尺帳第四部分：效住宅定位客戶群分析超1依）．分區(qū)位盈客戶群分析鉛嗽丸昌盼搖渡是2）.分豪行業(yè)客戶群濃分析油3）.分委年齡段客戶畜群分析曲回育婦浴意曬4扶）．自住型飽客戶群分析產(chǎn)紹呈皆薦悄調(diào)5孕）．投資性蝦客戶群分析目厲膊松鬼富項(xiàng)目總體定搞位價(jià)格定位相景觀規(guī)劃設(shè)范計(jì)建議銀第五部分：疤戶型規(guī)劃設(shè)吸計(jì)建議考市場(chǎng)需求戶處型分析獎(jiǎng)市場(chǎng)供應(yīng)戶春型及購(gòu)買因俊素分析艘確定戶型構(gòu)東成的要素姐戶型面積、錦數(shù)量的配比瓣躲對(duì)原有戶型夫設(shè)計(jì)方案的陽(yáng)建議鑰第六部分：喜商業(yè)定位伙區(qū)域整體商姐業(yè)環(huán)境概況企新區(qū)商業(yè)環(huán)行境調(diào)查分析憲區(qū)域內(nèi)商業(yè)頓終端客戶群岡分析定位方案勉價(jià)格策略蔬手賭憂嘩灶偏哲禽劣第七部分：謀項(xiàng)目營(yíng)銷推膊廣絹?lái)?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包驢裝械樣板房包裝蹤與展示渾營(yíng)銷策略和閣營(yíng)銷手段乏階段銷售掌刺控錦前閱言企感謝三清公澤司對(duì)本司的物信任和支持滿，感謝劉總芽，感謝張總枯。幟“迅夫欲善天下全事，必先謀買其大略帆”獻(xiàn)，膊“磚先謀大略，助后謀天下惜”義。房地產(chǎn)是根一個(gè)大投資準(zhǔn)、高風(fēng)險(xiǎn)行拾業(yè)，其產(chǎn)品剃具不可變更害性，在無(wú)數(shù)零的潛在消費(fèi)狐者面前，總裳是那些具備桂獨(dú)特號(hào)召力引、真正創(chuàng)造近了消費(fèi)者需菊求、得到市亦場(chǎng)最多掌聲重的產(chǎn)品，才釘能獲得最大保的經(jīng)濟(jì)效益瓶和企業(yè)品牌盼積累。則在馳特定市場(chǎng)中惕為項(xiàng)目設(shè)計(jì)爭(zhēng)一件貼近完拿美的產(chǎn)品，而為項(xiàng)目的運(yùn)斥作提出基于據(jù)市場(chǎng)的優(yōu)秀界策略方案，謠是為地產(chǎn)項(xiàng)論目成功至關(guān)娘重要的步驟顧，一個(gè)好的杠開始便是項(xiàng)梨目成功的一貌半。靈——賀“幼謀略在胸，罰然后事定凝”完。勺面對(duì)風(fēng)起云篇涌的市場(chǎng)，士從市場(chǎng)中來(lái)傷，到市場(chǎng)中長(zhǎng)去，是房地修產(chǎn)成功的必?zé)┯傻缆?。唯乓有切切?shí)實(shí)焦地貼近市場(chǎng)器，透徹了解蜓區(qū)域市場(chǎng)中密供、求、未及來(lái)趨勢(shì)等各負(fù)個(gè)方面的信甚息，才能根兩據(jù)項(xiàng)目的固寺有素質(zhì)，結(jié)勸合市場(chǎng)專業(yè)榆創(chuàng)新精神，瞧精準(zhǔn)地為項(xiàng)莖目剪裁出合傍身得體而富僵于個(gè)性的賓“設(shè)外衣狂”他。裁則本司在完相整細(xì)致的市孫場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)竄上，充分發(fā)群揮本案的項(xiàng)豬目特性，結(jié)脫合業(yè)內(nèi)類似紛案例的先進(jìn)膛經(jīng)驗(yàn)，制定滾本前期規(guī)劃順報(bào)告書。真及正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目宏優(yōu)勢(shì)的最大漢化和經(jīng)濟(jì)效準(zhǔn)益的最大化笛。午本報(bào)告書側(cè)軟重本案項(xiàng)目蒼產(chǎn)品建議和輪運(yùn)作分析建訓(xùn)議。全書分遭二冊(cè)，上冊(cè)沈?yàn)槭袌?chǎng)分析掌部分，下冊(cè)怨為產(chǎn)品規(guī)劃痰運(yùn)作部分。叛轎第一部分犁市場(chǎng)分析三一、寬永川市區(qū)域互政治、地理材狀況扮永川市位于申四川省東南噸部，重慶市揉西南部，長(zhǎng)棍江上游北岸謎，東靠璧山門縣、江津市寫，南接合江耽縣、瀘縣，互西接榮昌縣福、大足縣，古北與銅梁縣檢毗鄰。全市歸面積范圍1佳576平方池公里，轄有要31個(gè)鎮(zhèn)、窄1個(gè)鄉(xiāng)、3玉個(gè)街道辦事謎處，631總個(gè)行政村，景109個(gè)社停區(qū)居民委員兆會(huì)?？?cè)丝阢^106萬(wàn)，坐其中城區(qū)人蝕口26.2悉萬(wàn)。為全國(guó)許綜合改革試?yán)椟c(diǎn)市、農(nóng)業(yè)籃綜合開發(fā)重古點(diǎn)市、村民可自治模范市五和全國(guó)城市盛環(huán)境綜合整形治、廣播電誘視、科技、望創(chuàng)衛(wèi)先進(jìn)市訊，是重慶二喜級(jí)經(jīng)濟(jì)圈、婚渝西經(jīng)濟(jì)走叔廊上的地區(qū)倚性中心城市短。謹(jǐn)永川東距重虹慶63公里擠，西離成都莫276公里離，成渝鐵路嗽、成渝公路梨、成渝高速哈公路橫貫全隆境，嶄“兄黃金水道斧”縮長(zhǎng)江流經(jīng)市自鏡南端21虧公里。永川取背靠四川腹健地，面臨三溉夏庫(kù)區(qū)，位呼于成渝經(jīng)濟(jì)況走廊長(zhǎng)江上挖游經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)晚成的A形經(jīng)寸濟(jì)骨架的重舒要節(jié)點(diǎn)，是街出入四川、生重慶、云南曾、貴州、西肌藏的五省通斑道，通江達(dá)袋海，歷來(lái)為霧重慶西部和閥川東南地區(qū)北交通、通訊使樞紐和人流伏、物流、信畝息集散中心號(hào)。血八界全國(guó)人政大五次會(huì)議燭于1997閘年3月14碼日正式審議卻通過(guò)設(shè)立重著慶直轄市，禁重新明確重墻慶的歷史使羽命械——繳進(jìn)一步發(fā)揮廟重慶的區(qū)位水優(yōu)勢(shì)，龍頭抓作用、窗口蟲和輻射作用患，帶動(dòng)西南輛地區(qū)和長(zhǎng)江蛙上游地區(qū)的躬經(jīng)濟(jì)、社會(huì)露發(fā)展。直轄仙以來(lái)，重慶半經(jīng)濟(jì)保持了盲持續(xù)、快速低的發(fā)展，綜杯合實(shí)力顯著梳增強(qiáng)，整個(gè)廉社會(huì)經(jīng)濟(jì)體乓處于黃金發(fā)喉展時(shí)期。據(jù)叛統(tǒng)計(jì)，04佩年重慶實(shí)現(xiàn)來(lái)地區(qū)生產(chǎn)總按值2665靜億，增長(zhǎng)1棟2。2%，棄全市人均G鎮(zhèn)DP達(dá)到了伍9608元掛，首次突破械1000美姑元大關(guān)。作攀為重慶的二系線輻射城市寇，重慶的快斃速發(fā)展直接里帶動(dòng)了永川簡(jiǎn)的發(fā)展，從倆92年立市松至今，城市月面貌發(fā)生最勺大的時(shí)期發(fā)灶生在直轄后婚時(shí)期，尤其慧是最近兩、布三年，城市滿新的公共設(shè)饅施，新的商呼業(yè)形態(tài)的引泉進(jìn)及基礎(chǔ)建朗設(shè)更新速度乳都是最快的憂。鐘在重慶市粥“透三大經(jīng)濟(jì)區(qū)熟”厚發(fā)展戰(zhàn)略中赤，永川作為腥發(fā)展條件較汁好的地區(qū)，侵倍受重慶市穩(wěn)政府重視。宴在《重慶市惜1996蒸——鞭2023城省市總體規(guī)劃級(jí)》中永川屬補(bǔ)于以特大城騰市重慶都市抵圈為中心城掩市的城鎮(zhèn)密利集區(qū)，被圈烏定為規(guī)劃中鄙的九個(gè)地區(qū)殲中心城市之奪一，定位為聽重慶西部地柄區(qū)重要的交疾通樞紐和商可貿(mào)中心，以姐加工工業(yè)為譽(yù)主導(dǎo)的工商旬業(yè)城市。到尚2023年茅，把永川建纏設(shè)成為川渝字經(jīng)濟(jì)帶上現(xiàn)哨代化大城市次和渝西地區(qū)噸的經(jīng)濟(jì)、文炭化、商貿(mào)物靜流中心、山瘋水園林城市貸。唉在經(jīng)濟(jì)發(fā)展哄上，永川目榜前處在消費(fèi)偶升級(jí)換代、廢城市建設(shè)脫愁胎換骨、投果資速度、效傷益同步提升芹、對(duì)外經(jīng)濟(jì)身聯(lián)系日趨緊墊密的過(guò)度性宏時(shí)期?？傮w觀而言，當(dāng)前饒永川社會(huì)、回經(jīng)濟(jì)在跨越舅式發(fā)展的關(guān)索鍵時(shí)刻，永傾川經(jīng)濟(jì)技術(shù)紹開發(fā)區(qū)等新口區(qū)建設(shè)熱烈尤進(jìn)行中，發(fā)畫展機(jī)會(huì)多，燭潛力大。遵二、舞永川市社會(huì)衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展概狡況惑1.近年來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情婆況證99事—賊04年永川耗市主要宏觀廳經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(徐單位：億元爺)爺1999年鑰2000年系2001年鏈2002年少2003年游2004年賢GDP蓬51．48它56．02桂62．77寨70．58電80．18碧90．6撕增長(zhǎng)率含12．5%豎12．2%爹12．5%估13%閃13%節(jié)13%晨人均GDP設(shè)4984班5405悼6037冒6697刻8707鉗固定資產(chǎn)投詠資謊20．81狠26．59幅30．57損38．24涌47．38難58盟增長(zhǎng)率書41．3%何20．1%躺14．9%啟24．6%豐28%繩22．4%償社會(huì)消費(fèi)品殿零售總額唱19．72敘21．98蹦24．5峰27．26怎32．35總37．1接增長(zhǎng)率意9．6%阻11%職11．9%瀉12．5%就12．3%贊12%蜻財(cái)政收入送1．44蘋1．61戀1．91映2．05淘2．5穴3．02落年末金融機(jī)殊構(gòu)存款余額釣31．68弦36．8杏43．09術(shù)52．49巡62．29矮以上圖表反樣映永川經(jīng)濟(jì)蒸發(fā)展幾個(gè)特籌征：議盡管永川經(jīng)計(jì)濟(jì)發(fā)展速度案尚可，由于慨起點(diǎn)低，永心川經(jīng)濟(jì)總量戀并不大，人柱均經(jīng)濟(jì)水平束略落后于全崖國(guó)平均水平寧。碎由于缺少大毀工業(yè)或活躍悟的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)鑼的支撐，當(dāng)近地財(cái)政水平挨較低，政府廁財(cái)力不雄厚嶺，而聯(lián)系近益二年市政公割共建設(shè)的高煙歌猛進(jìn)（固胞定資產(chǎn)投資歷增幅保持在度較高水平）盜，政府財(cái)政沖赤字較高（趕04年達(dá)到芒3億多，約折為一年財(cái)政叮收入）。丘金融存款額繡增長(zhǎng)較快，并人均存款額只約為580樸0元，但與雷全國(guó)人均儲(chǔ)碼蓄約100勾00元比，刮處于較低水繩平，低儲(chǔ)蓄稅率反映居民渡消費(fèi)較為活稀躍，消費(fèi)觀元念較為前衛(wèi)臨。虜聯(lián)系近兩年搞的房地產(chǎn)市聯(lián)場(chǎng)行情，居峰民的人均住駕房支出增長(zhǎng)警迅速，住房濾消費(fèi)需求集沾中釋放。斤2．永川經(jīng)歉濟(jì)發(fā)展特色騰商貿(mào)業(yè)繼續(xù)妻領(lǐng)銜經(jīng)濟(jì)發(fā)查展崖永川的國(guó)民啟經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中微最大的特色蠢就是第三產(chǎn)爐業(yè)發(fā)達(dá)，其促中又以商貿(mào)爛旅游最具特脹色。產(chǎn)業(yè)結(jié)五構(gòu)中三次產(chǎn)犯業(yè)比重由1竿995年的醉40。7：溝29。2：下30。1調(diào)唱整到席“家九五顫”泛期末的23怪。3：35鏟。9：40肌。8，再到縱2003年否的18。5弓：39。3束：42。2鈴，其中第三士產(chǎn)業(yè)的比重巨在不斷的上氣升，而其中瓣又以商貿(mào)業(yè)忍的發(fā)展作為撐其支撐。擁萍有商貿(mào)流通嘴六個(gè)肌“界渝西寶”旺之最的永川紫——照最大的商業(yè)剝批發(fā)企業(yè)重積慶石油集團(tuán)們永川公司，辛最大的商業(yè)芳零售企業(yè)重催百永川商場(chǎng)購(gòu)，最大的農(nóng)肌副產(chǎn)品批發(fā)亂市場(chǎng)重慶農(nóng)培副產(chǎn)品批發(fā)厘市場(chǎng)，最大逮的家電批發(fā)音市場(chǎng)永川家效電批發(fā)市場(chǎng)掏，最大的鉤耍物廣場(chǎng)渝西制溝物廣場(chǎng)，憐最大的超市隆名豪溝物廣宋場(chǎng)，以商興淺市將是其未引來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展疼的一個(gè)重要宇特征，商貿(mào)惹業(yè)在今后一充段時(shí)期內(nèi)將爭(zhēng)繼續(xù)領(lǐng)銜永刮川的經(jīng)濟(jì)發(fā)錯(cuò)展。慰而從永川城威區(qū)實(shí)際調(diào)查窩情況看，比禍較國(guó)內(nèi)同等忠規(guī)模城市，律永川主城區(qū)要即集中了永蝶川人口的2赴5％以上，朝這是一個(gè)較僅高的比例，批主城區(qū)對(duì)全涉市有較強(qiáng)輻屠射力，同時(shí)企聯(lián)系川、渝聲的有利地理兼條件同樣也皆是造就了本甚地商貿(mào)業(yè)發(fā)哲達(dá)的一個(gè)原撐因。程3．04年警永川經(jīng)濟(jì)發(fā)淺展情況子在2004輪年渝西經(jīng)濟(jì)子走廊考評(píng)中尊，永川市在記12個(gè)縣市嘗中，綜合考旁評(píng)分值81廣.83，位慈列第3名。前2004年愧永川市社會(huì)寒經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)畲顩r總體經(jīng)濟(jì)樹指標(biāo)請(qǐng)地區(qū)生產(chǎn)總壇值增長(zhǎng)率僻人均GDP景全社會(huì)固定驅(qū)資產(chǎn)投資增叮長(zhǎng)率呆地方預(yù)算內(nèi)搞財(cái)政收入增冒長(zhǎng)率輸財(cái)政收入占晴GDP咱的比重借社會(huì)消費(fèi)品扔零售總額增且長(zhǎng)率簽工業(yè)經(jīng)濟(jì)效修益綜合指數(shù)緞實(shí)際吸收外困資金額煤13%毫10181邁元狼31.4%寬23.2%襖5.5%已15.1%地188.7蜓%邪252.4膊萬(wàn)美元供實(shí)際利用內(nèi)撈資金額頂人口自然增詢長(zhǎng)率杜城鎮(zhèn)人均住昨房建筑面積錢城鎮(zhèn)土地集臥約利用正二、三產(chǎn)業(yè)鬼增加值占友GDP市比重緩農(nóng)村居民人棄均純收入罷提高城鎮(zhèn)化寒率的百分點(diǎn)贊農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化牛市級(jí)龍頭企被業(yè)銷售收入品4.36冶億元貪2.06壯‰正37.52旨㎡洋1.447阿億元屯/K虹㎡牢82%軟3234嚼元籮2.0%聚2.32寧億元參2004年獸永川市生產(chǎn)港總值90.袖6億元，人俯均生產(chǎn)總值論達(dá)9860澡元，比上年綠增加115械3元。固定陽(yáng)資產(chǎn)投資保艇持了快速增兼長(zhǎng)。全年全救社會(huì)固定資獲產(chǎn)投資達(dá)6漿0億元，比趕上年增長(zhǎng)3癥9.7％。獲房地產(chǎn)開發(fā)宮持續(xù)升溫，粗建設(shè)規(guī)模迅湖速擴(kuò)大。全倉(cāng)年房地產(chǎn)開里發(fā)完成投資父總額13億攀元，比上年世增長(zhǎng)23.駕1％；全年株房地產(chǎn)開發(fā)攏投資竣工房荒屋面積51蓋.3萬(wàn)平米高，實(shí)際銷售郵面積47.覺8萬(wàn)平米，潑銷售額達(dá)6廣.1億元。撥全年社會(huì)消挪費(fèi)品零售總醫(yī)額37.2哨4億元，比娃上年增長(zhǎng)1蛋5.1％，突其中批發(fā)零筒售貿(mào)易業(yè)零曉售額32.褲16億元，尊比上年增長(zhǎng)欣16.2％踏；餐飲業(yè)零她售額4.8何9億元，比聲上年增長(zhǎng)8偶.2％。市羊場(chǎng)物價(jià)平穩(wěn)遲上升。全年裁城市居民消棕費(fèi)價(jià)格指數(shù)孕為103.單3％，比上址年提高了3始.3％；商莫品零售價(jià)格典總指數(shù)10釘2.9％，博比上年提高盤了2.9％弊。霉永川市20邀04年財(cái)政裝收入3.0支2億元，比晃上年增長(zhǎng)2嶄1.4％；暴財(cái)政支出6鞏.71億元帥，比上年增黨長(zhǎng)38.2嶺％；財(cái)政赤照字3.69耍億元。金融岸機(jī)構(gòu)存款持糊續(xù)增加，貸你款下降。年莫末金融機(jī)構(gòu)飼各項(xiàng)存款余弦額75.5貝6億元，比澆年初增長(zhǎng)2補(bǔ)1.3％，釣其中城鄉(xiāng)居馳民儲(chǔ)蓄存款糠余額62.療94億元，招比年初增長(zhǎng)援23％；金女融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)截貸款余額3倒5億元，比泉年初下降1找2.3％?；斐青l(xiāng)居民收事入進(jìn)一步增脅加。年末職爬工平均工資僻12794驗(yàn)元，比上年筆增長(zhǎng)7.8堡％，月平均廉工資106濕6元。全市馬城鎮(zhèn)居民人成均可支配收構(gòu)入為830想0元，比上嘆年增長(zhǎng)12岔.9％；城或鎮(zhèn)居民人均醒消費(fèi)性支出凱6219元幼，比上年增葡長(zhǎng)12.6功％。城鄉(xiāng)居誘民儲(chǔ)蓄存款面保持較快的雜增長(zhǎng)勢(shì)頭。顏年內(nèi)城鄉(xiāng)居顆民凈增儲(chǔ)蓄豪存款11.茶7億元，年虛末城鄉(xiāng)居民免人均儲(chǔ)蓄存排款余額58腸71元，比捉年初增長(zhǎng)2逼2.7％。烈就經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯水平言，永訂川處在消費(fèi)剃、投資升級(jí)而換代，社會(huì)許由初步小康纏向富裕轉(zhuǎn)變客的轉(zhuǎn)折時(shí)期參，在渝西屬?gòu)澯诮?jīng)濟(jì)較為驕發(fā)達(dá)地區(qū)，純但在全國(guó)同嶄類城市中經(jīng)先濟(jì)處于中等厘發(fā)展水平。夫目前永川新資一輪的城市愉建設(shè)剛剛啟陸動(dòng)，商業(yè)區(qū)簽和居住區(qū)不趣斷向城區(qū)東始部的永川的坦經(jīng)濟(jì)技術(shù)開漲發(fā)區(qū)集中，密建成區(qū)面積蔥以每年平均讀2平方公里浩以上的速度僻在增加，房現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)初擁步形成，經(jīng)壽營(yíng)城市土地軋和提高城市敞品位的思想土觀念深入，助二元社會(huì)的規(guī)許多制度性漿藩籬不斷被銹打破，就業(yè)型、養(yǎng)老、戶容口登記和入有學(xué)等方面的更政策改進(jìn)力賺度很大，可碰以判斷未來(lái)距幾年是永川骨城市化不斷文加速的時(shí)期兩。巴今后幾年，盲城市基礎(chǔ)設(shè)殿施建設(shè)和房遲地產(chǎn)開發(fā)需加求是未來(lái)幾錯(cuò)年永川經(jīng)濟(jì)寄持續(xù)發(fā)展的督重要?jiǎng)恿?，氏伴隨著新區(qū)王建設(shè)的推進(jìn)蒼，房地產(chǎn)成循熟度將得到啞極大的提高域，整個(gè)城市觸人居水平將嘉得到一個(gè)質(zhì)趙的提升。蓄三、永川市毫房地產(chǎn)市場(chǎng)拘運(yùn)行狀況霉(一)04啄—朋05年永川桂房地產(chǎn)市場(chǎng)脂發(fā)展概況變1、200濫4年永川市儀房地產(chǎn)供給蜓總量減小，啟需求略有下攀降，市場(chǎng)供潛略大于求。而05年上半散年相對(duì)04池年下半年，銷商品房平均罷價(jià)格漲幅為扶7％左右。蘇2、受國(guó)家夏宏觀調(diào)控政讀策和市場(chǎng)自促我調(diào)節(jié)的影筒響，新項(xiàng)目俗的開發(fā)步伐傍有所放慢。舅截止04年棵12月底，盜永川市共核狂準(zhǔn)商品房預(yù)溫售51個(gè)項(xiàng)錄目，與03貢年同期核準(zhǔn)伴的55工項(xiàng)臉目相比減少州7％；核準(zhǔn)差預(yù)售面積3幕7.08萬(wàn)飽㎡，其中住朝宅27.0討6萬(wàn)㎡，非凝住宅10.蠻02萬(wàn)㎡，誤與03年同閥期相比分別刃減少4％、客3％、8％愚。數(shù)據(jù)表明廳項(xiàng)目個(gè)數(shù)、暑供應(yīng)面積都唉有所下降，熊04年房地生產(chǎn)開發(fā)建設(shè)鬼的增長(zhǎng)速度毫放緩。廈3、200礎(chǔ)4年1－1都2月份，永扔川市商品房賽銷售347叢8件，與0型3年同期相洽比增長(zhǎng)1.粉4％；銷售挽面積37.讓72萬(wàn)㎡，縮交易金額3考.97億元魔，與03年棵同期相比分郵別下降7.綁3％方面、榨1.7％。陵其中住宅銷顆售2710晉件，同比下拆降1.3％尋，銷售面積邪32.98脂萬(wàn)㎡，與0桌3年同期相益比減少5.須8％，交易疑金額2.7錫7億元，同啄比增長(zhǎng)16山.3％；非照住宅銷售7服68件，同華比增長(zhǎng)12月.3％，銷略售面積4.跡74萬(wàn)㎡，欲與03年同霞期相比減少時(shí)16.8％丑，交易金額英1.19億記元，同比減襪少27.8沙％。住宅銷點(diǎn)售件數(shù)相比袖總銷售面積犁減少更慢，盞說(shuō)明市場(chǎng)上賽單位住宅面溜積同比在縮批小，小戶型楚供應(yīng)量增大竹；在交易面蕉積同比下降效的情況下，閑住宅交易金樣額反而上升袖達(dá)16.3甲％，說(shuō)明0堵4年市場(chǎng)價(jià)逐格處于快速雕上升中，增掠幅在20％裁左右。墨4、200鋒4～200奉5年4月止拖，永川市全胃市安置房已勺建面積達(dá)1暮34700類㎡，共13漲72套。現(xiàn)睡擬再增加6叉5880㎡違，計(jì)732座套。廉置房辦的增加將對(duì)尋市場(chǎng)化運(yùn)作馳的商品房造蹈成較大的壓搭力。樹5、在供給兄結(jié)構(gòu)上，土粥地供給集中肢在開發(fā)區(qū)。窄目前規(guī)模較星大的住宅小紡區(qū)幾乎都集稼中在東部的印開發(fā)區(qū)，永貢川南部和西殘部基本上都師是一些小型堅(jiān)樓盤，整體猴供給量有限玉。未來(lái)多個(gè)妙投資超過(guò)一戶億元的商住儉項(xiàng)目即將動(dòng)徒工。招6、根據(jù)《加重慶統(tǒng)計(jì)年訊鑒》數(shù)據(jù)顯在示，自20辜02年起，矛永川住宅供引應(yīng)量大幅增席加并且趨向宴穩(wěn)定：20獲02年住宅泛竣工面積比聽2001年磨同比增長(zhǎng)老哲79.01犧％，而20侮03年與2船002年相輕比，僅增加辣2.8萬(wàn)㎡答，漲幅為4派.5％。0哭4年又大體泰維持在03繪年的水平。浪鑒于未來(lái)兩險(xiǎn)年內(nèi)開發(fā)區(qū)扒有多個(gè)大型廟項(xiàng)目相繼竣求工投放市場(chǎng)協(xié)，預(yù)計(jì)未來(lái)滔兩年商品房疑市場(chǎng)供給量余將有較大的伙漲幅，供給皂預(yù)計(jì)突破4威0萬(wàn)㎡。咱7、高檔樓項(xiàng)盤的開發(fā)和座大面積的商低業(yè)規(guī)劃，在煩2－3年的倉(cāng)時(shí)間內(nèi)銷售辣上具有難度猛和風(fēng)險(xiǎn)。一夜方面，由于傷核準(zhǔn)銷售的輪商品房非住倘宅面積高于論銷售面積，止表明永川市怨非住宅空置織率達(dá)提高，稈非住宅銷售陶壓力大，如家果有效需求份得不到釋放蛾，后市將存責(zé)在供過(guò)于求撇的矛盾。另系一方面，由茶于受土地資茶源緊缺和地閣價(jià)偏高的影援響，普通商蔬品房供應(yīng)明杰顯偏少，而緊目前永川市臨空置商品房抽中，中高檔旁住宅和非住也宅占80％米，高端樓盤勒的競(jìng)爭(zhēng)將趨瑞于激烈。烈◎◎◎◎◎藏◎◎◎◎◎怖◎◎論（二）房地粱產(chǎn)需求市場(chǎng)花特點(diǎn)分析水1、盡管需脈求速度有所旅放緩，市場(chǎng)菊需求依然強(qiáng)營(yíng)勁說(shuō)04年永川臥市共批準(zhǔn)預(yù)儲(chǔ)售商品房3步7.08萬(wàn)殃㎡，其中住拼宅27.0撲6萬(wàn)㎡，非壯住宅10.耐02萬(wàn)㎡，渣同比分別下嘗降4％、2疼％、8％，字房地產(chǎn)市場(chǎng)帽供給有所減星少。1－1惰2月的銷售拋面積為37嫩.72萬(wàn)㎡毒，其中住宅吉32.98雪萬(wàn)㎡，非住繭宅4.64避萬(wàn)㎡，與去劇年同期相比每分別下降7罵.3％、5惑.8％、1弦8.5％。授供應(yīng)的增幅勝與需求的增壟幅均有所回艷落。郊雖然受04押年可預(yù)售房富屋面積減少折的影響，市搖場(chǎng)實(shí)際交易薄量有所下降稻，但據(jù)上述殖的商品房住盼宅銷售總量燦高于核準(zhǔn)預(yù)稼售的面積，?？罩梅课葸M(jìn)趨一步消化的彼統(tǒng)計(jì)信息，辜表明市場(chǎng)對(duì)楚住宅的需求息依然強(qiáng)勁，吩同時(shí)來(lái)自房護(hù)管局的統(tǒng)計(jì)勿數(shù)據(jù)，05柴年新區(qū)樓盤紡銷售勢(shì)頭依永然良好。喪2、市場(chǎng)消明費(fèi)需求集中勝釋放，較快仍的價(jià)格上升怨引起市場(chǎng)較斥大反映慕04年～0帖5年，從實(shí)搭際銷售情況聞看，幾乎沒役有不熱銷的剪項(xiàng)目，尤其交是熱點(diǎn)片區(qū)洋，個(gè)別樓盤盾登記到認(rèn)購(gòu)慕數(shù)量甚至高雄于實(shí)際供應(yīng)啄量一倍以上圾。從購(gòu)房者篇情況看，盡谷管多數(shù)是自逃住或投資出燙租，但仍有轎相當(dāng)一部分腹認(rèn)籌是出于盾炒房目的。枝在這種情況晨下，多數(shù)樓但盤房?jī)r(jià)增幅注迅速。永川賽房地產(chǎn)市場(chǎng)肆出現(xiàn)了從來(lái)哥沒有過(guò)的旺嚼銷態(tài)勢(shì)，但解房?jī)r(jià)的過(guò)快竄增長(zhǎng)同時(shí)也短釋放出危險(xiǎn)夏的信號(hào)，有慎效需求可能競(jìng)因過(guò)快的價(jià)摸格上升反過(guò)衛(wèi)來(lái)抑制需求尸。丑3、購(gòu)房區(qū)搬域發(fā)生變化痰從成交商品蜓房住宅的分異布區(qū)域看，瘡開發(fā)區(qū)的開遙發(fā)量占了全惜市商品房住勝宅開發(fā)量的捷一半以上，綿開發(fā)區(qū)逐漸債取代老城區(qū)惱成為永川市亦房地產(chǎn)開發(fā)脅的重點(diǎn)區(qū)域夾。由于規(guī)劃墻的不斷完善濾和環(huán)境質(zhì)量購(gòu)的不斷提高谷，開發(fā)區(qū)以器其較大的升扒值潛力和成增熟的配套吸請(qǐng)引了眾多的營(yíng)購(gòu)房者。校4、商品住強(qiáng)宅價(jià)格不斷集小幅上漲，昌季節(jié)性增長(zhǎng)槍特點(diǎn)明顯錄綜觀04年乓商品房市場(chǎng)唯，從住宅預(yù)造售價(jià)格來(lái)看揭，永川市住醬宅均價(jià)為8禁45元/㎡板，與03年藝同期的68秩4元/㎡相兵比增長(zhǎng)老2富3.5％?？?004揚(yáng)年以來(lái)各季離度住宅價(jià)格昂看，房?jī)r(jià)的邊季節(jié)性波動(dòng)聯(lián)明顯，基本罪呈銹“蛋1－3季度夢(mèng)價(jià)位平緩，窮4季度價(jià)格持攀升蛇”疑到規(guī)律。而陽(yáng)房?jī)r(jià)的上漲墊，是需求拉思動(dòng)型和成本雁推動(dòng)型相結(jié)煎合、以需求旁拉動(dòng)型為主襯。夸永川市的諸象多項(xiàng)目都選犯擇分期開發(fā)任，開盤時(shí)定陳價(jià)偏低，隨檔著房地產(chǎn)市尖場(chǎng)的不斷升琴溫和廣大消閑費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目膚質(zhì)量和配套壺的要求不斷田增長(zhǎng)，后期售新推樓盤時(shí)慶，周邊環(huán)境魔得到改善，殼裝修、交房糾標(biāo)準(zhǔn)提高，弊房?jī)r(jià)自然會(huì)肥“續(xù)水漲船高盡”枯，如棠城家世園、偉映帝醒琴、昌州城港市花園等。話另一方面土乎地成本增加爽、建安成本曉上升、交通盯環(huán)境改善等希也是主要的嘩成本推動(dòng)因落素。洽5、商品房積非住宅價(jià)格攔（主要為店膨面）波動(dòng)明猶顯、差異大賀從非住宅預(yù)游售價(jià)格來(lái)看囑，永川市全鑼年非住宅均塞價(jià)為256救5元/㎡與輛去年同期相凝比下降了1圈2.9％，肥這是由供過(guò)涉于求導(dǎo)致的薄。由于老城顯區(qū)的舊城改逝造基本完成羨，購(gòu)房者的休購(gòu)房區(qū)域不興得不發(fā)生轉(zhuǎn)碰移，非住宅懇受地理位置野和市場(chǎng)供求神等因素的影悔響，價(jià)格下蝕降明顯。露非住宅商品夏用房銷售價(jià)內(nèi)格出現(xiàn)兩極蘭分化。最高驗(yàn)單價(jià)達(dá)到1挽6000元館/㎡，最低建價(jià)350元這/㎡。從銷鹽售情況看，偉高價(jià)區(qū)位的已非住宅銷售唱較好，中低胞價(jià)位區(qū)位銷苗售業(yè)績(jī)欠佳記。商業(yè)價(jià)值盞高的口岸如竭名豪揚(yáng)子江揚(yáng)酒店、渝西陽(yáng)廣場(chǎng)康華樓患等樓盤，價(jià)波格高、旺銷尸，而一般的貍口岸價(jià)格較喪低、滯銷。蛇根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)框行狀況，永驅(qū)川市的商業(yè)幻用房已出現(xiàn)椅區(qū)域性、結(jié)蠟構(gòu)性過(guò)剩，拐由此決定新事盤必須具備照高素質(zhì)才能展在價(jià)格、銷發(fā)售速度上形獅成優(yōu)勢(shì)?；?、外來(lái)購(gòu)隔房人群比例鞭上升似隨著城鎮(zhèn)化仰進(jìn)程的加快椅，城市人口鬧集聚及輻射贏帶動(dòng)效應(yīng)逐溪步顯現(xiàn)，促渣進(jìn)了房地產(chǎn)掀市場(chǎng)有效需那求的增加。汪根據(jù)資料及接調(diào)查顯示，轉(zhuǎn)在永川市區(qū)使購(gòu)房者中，球外來(lái)人口購(gòu)節(jié)房占31％朗，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)沸占29％，紫永川市外占障2％。涼7、二手房侵交易大幅增些長(zhǎng)，住房二偽級(jí)市場(chǎng)日趨垃活躍揭2004年懷永川市共辦姻理二手房轉(zhuǎn)陶讓2748施件，同比增饞長(zhǎng)26.3溉％，建筑面鋒積28.9漿3㎡，同比召減少14％葬，交易金額添1.73億乏元，同比增花長(zhǎng)69.9顫％。交易件稠數(shù)和交易金銳額與去年同旅期相比均大車幅增長(zhǎng)，銷封售面積卻下課降，表明小戚戶型房屋的斯比例加大。區(qū)由于房?jī)r(jià)的溝上漲，購(gòu)房非者的經(jīng)濟(jì)負(fù)袋擔(dān)加重，而潑小戶型以其刷低總價(jià)、獨(dú)斃立空間、便醫(yī)于出租、收車益快等特點(diǎn)小深受投資者熱的青睞。逝市政府加大笑了對(duì)房地產(chǎn)黎遺留問題的鞏解決力度，帳使大量的取伴得炸“憐兩證膽”輕的存量房進(jìn)昆入二手房市域場(chǎng)。二手房匠市場(chǎng)的有力盒發(fā)展說(shuō)明居圣民改善居住虛條件的愿望扯強(qiáng)烈；城市鄙居民二次置襖業(yè)持續(xù)保持莖較高水平，畏這部分消費(fèi)暖者對(duì)新建住住宅產(chǎn)生較大慣的需求，成夸為增加新建燒及存量商品刊房需求的主生要?jiǎng)恿ΑＡP四、200哄5年下半年稱永川市房地痛產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展腿趨勢(shì)危新區(qū)中心地密段的集中開到發(fā)，土地資染源的稀缺性摟、不可再生象性決定了房刻價(jià)的合理上裹漲趨勢(shì)。而敘商品住房整桐體品質(zhì)的提靈高、建筑材益料價(jià)格不斷輩提高，必然丸帶來(lái)建筑成廟本的增加。蛛從這兩點(diǎn)來(lái)壘看，未來(lái)一昆、兩年內(nèi)永棋川房?jī)r(jià)的必失然出現(xiàn)較大拔程度的上漲竄。結(jié)合永川蘿市的城市消奶費(fèi)力水平、菊物價(jià)水平和膏人均收支水源平，根據(jù)市塞場(chǎng)開發(fā)和銷陽(yáng)售情況，預(yù)銀計(jì)永川市下驚半年的房?jī)r(jià)吉在現(xiàn)有基礎(chǔ)健上維持平穩(wěn)戶上漲趨勢(shì)，胞并可能因?yàn)榻鸶鳂潜P的集憑中上市而出莫現(xiàn)小幅波動(dòng)貌。巧1、有效需箏求的增加，宰高品質(zhì)樓盤脹的上市，促屢使房?jī)r(jià)持續(xù)即上漲采永川市主城游區(qū)人口約2船6.2萬(wàn)，綢城區(qū)面積2硬5平方公里公。根據(jù)永川痕市大城市建清設(shè)實(shí)施步驟菊，2005店年底永川市時(shí)主城區(qū)人口刃將達(dá)到30調(diào)萬(wàn)人，城區(qū)熔面積達(dá)31維平方公里。乒由于城市化伐進(jìn)程加快，肌外來(lái)人口和很拆遷戶大量役增加以及居麥民改善居住全條件愿望和番經(jīng)濟(jì)能力的蹄同步增長(zhǎng)，近勢(shì)必增加對(duì)倆住房的有效鞠需求，而帝都琴三期、金開港明珠二期捆、華創(chuàng)、A匙C世紀(jì)城、膚學(xué)府美墅、識(shí)竹映三清、瞧渝西風(fēng)情街她等規(guī)劃、品厘質(zhì)水平較高蠅樓盤品質(zhì)的犬集中上市，扭將推動(dòng)房?jī)r(jià)斬持續(xù)上漲。扎2、商品房之價(jià)格穩(wěn)中有漿升，升幅趨瘡緩墨隨著開發(fā)企團(tuán)業(yè)取得土地看的成本上升腦，建筑原材職料價(jià)格上漲棍，銀行貸款霞利息上跳，吧建筑規(guī)范要泉求提高等因蛇素帶來(lái)的壓漆力將在05寒～06年上療市項(xiàng)目中逐罩步體現(xiàn)。這純些因素將導(dǎo)劣致商品房成況本上升，但揀在近期政府身宏觀調(diào)控力盛度加大和消搭費(fèi)力、消費(fèi)碌人口、購(gòu)房文者愈發(fā)理智謝等多重因素蛛制導(dǎo)下，綜鐵合房?jī)r(jià)將是竿合理的穩(wěn)步泰上揚(yáng)，增長(zhǎng)督幅度同比不日大可能出現(xiàn)能上升，估計(jì)提下半年房?jī)r(jià)斯?jié)q幅將在4饒％～8％之婦間。合3、二手房螺的價(jià)格將會(huì)旁有小幅提升濁隨著一手房毅市場(chǎng)的火熱道，眾多把舊竭房子處理掉求購(gòu)買新房的抽客群的產(chǎn)生笛，一、二手齡房之間較大暢的價(jià)格差、好投資資金的刑進(jìn)入等方面夸的因素，直蹤接帶動(dòng)二手意房市場(chǎng)的升庸溫，目前已紅有重慶的二瘦手房連鎖機(jī)而構(gòu)開拓永川陽(yáng)市場(chǎng)，二手糞房的逐漸活侍躍，將帶動(dòng)戴價(jià)格上的上蹦浮。企4、總量商磁品房供應(yīng)繼嶄續(xù)減少,新恥區(qū)供應(yīng)量增俱加辰2004年務(wù)國(guó)家相關(guān)部玉門先后出臺(tái)歇了土地、金專融等一系列居“渴緊收霜”善政策，先是騙項(xiàng)目開發(fā)自替由資金比例走的提高，隨賤后是銀行的吼貸款難度加寇大，在規(guī)范茶市場(chǎng)、提高木市場(chǎng)門檻、槍減緩固定資文產(chǎn)投資過(guò)快泡增長(zhǎng)方面有疲明顯效果。線2005年俱繼續(xù)實(shí)行從卵嚴(yán)從緊的建鑰設(shè)用的供應(yīng)扇政策，緣“證收緊地根賄”醒。由于土地癢供應(yīng)偏緊，辟土地開發(fā)面吐積下降較多堆，商品房竣蝦工面積、新搜開工面積的良減少，造成攔供應(yīng)總量繼甩續(xù)減少。但鏟新區(qū)房產(chǎn)開執(zhí)發(fā)更加火熱靜，新增供應(yīng)辟量新區(qū)占大賢頭。警五、犯5.12政歷策對(duì)永川房仗地產(chǎn)市場(chǎng)的座影響比05年5月來(lái)12日，國(guó)專家建設(shè)部、坦發(fā)展改革委土、財(cái)政部、諷國(guó)土資源部瘋、人民銀行撫、稅務(wù)總局秧、銀監(jiān)會(huì)七涼部委聯(lián)合出姐具《關(guān)于做柿好穩(wěn)定住房候價(jià)格工作的當(dāng)意見》的房鋸產(chǎn)新政，對(duì)貞房地產(chǎn)市場(chǎng)鮮進(jìn)行更具體陽(yáng)、多方位的花調(diào)控，這些叉政策的出臺(tái)窗馬上引起了尿國(guó)內(nèi)不少地蛋方市場(chǎng)的強(qiáng)家烈反映，上梨海房?jī)r(jià)應(yīng)聲岔而跌，多個(gè)昨市場(chǎng)成交量痕明顯萎縮，韻本小節(jié)對(duì)此組政策對(duì)永川今市場(chǎng)的影響脫，以及對(duì)本攔案影響進(jìn)行穩(wěn)分析。閣1、加強(qiáng)一降級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)送控力度。隨“常加大對(duì)閑置套土地的清理責(zé)力度，切實(shí)妥制止囤積土跡地行為，嚴(yán)準(zhǔn)格執(zhí)行法律享規(guī)定，對(duì)超希過(guò)出讓合同閑約定的動(dòng)工走開發(fā)日期滿掀１年未動(dòng)工焦開發(fā)的，征沫收土地閑置尿費(fèi)；滿２年碑未動(dòng)工開發(fā)妖的，無(wú)償收緩回土地使用址權(quán)。鼠”伐這就給房地項(xiàng)產(chǎn)開發(fā)商提凡出更高的要甲求，要求開坊發(fā)商有更好哲的市場(chǎng)判斷役力，以及更維專業(yè)的營(yíng)銷寺手法和營(yíng)銷符隊(duì)伍，以在賢規(guī)定時(shí)間內(nèi)臺(tái)迅速實(shí)現(xiàn)建雹設(shè)項(xiàng)目的順椅暢銷售，實(shí)垮現(xiàn)盈利。免擊短線炒房同行為。香“儉自２００５求年６月１日晨起，對(duì)個(gè)人市購(gòu)買住房不期足２年轉(zhuǎn)手梢交易的，銷蔥售時(shí)按其取友得的售房收槳入全額征收首營(yíng)業(yè)稅；個(gè)券人購(gòu)買普通巴住房超過(guò)２按年（含２年筆）轉(zhuǎn)手交易么的，銷售時(shí)掩免征營(yíng)業(yè)稅勁；對(duì)個(gè)人購(gòu)鋼買非普通住殿房超過(guò)２年妨（含２年）婆轉(zhuǎn)手交易的場(chǎng)，銷售時(shí)按彩其售房收入甚減去購(gòu)買房節(jié)屋的價(jià)款后滾的差額征收州營(yíng)業(yè)稅。膝”中為了有效平志抑房?jī)r(jià)，防繞止房產(chǎn)泡沫墳化，國(guó)家運(yùn)閉用稅收手段木打擊短線炒達(dá)房者。此措延施造成消費(fèi)絞者持幣觀望妄心理加重，持造成整個(gè)市贏場(chǎng)交易行為氣的萎縮?？們S體不利于項(xiàng)扇目的推廣。述也更要求開譽(yù)發(fā)商要在產(chǎn)雅品和營(yíng)銷上越下足功夫?；某绦蚴侄嗡ι洗驌舫捶苛硇袨?。慕“撐禁止商品房構(gòu)預(yù)購(gòu)人將購(gòu)框買的未竣工炸的預(yù)售商品糞房再行轉(zhuǎn)讓囑。在預(yù)售商就品房竣工交藥付、預(yù)購(gòu)人剩取得房屋所投有權(quán)證之前告，房地產(chǎn)主途管部門不得怎為其辦理轉(zhuǎn)混讓等手續(xù)；潮房屋所有權(quán)耳申請(qǐng)人與登矩記備案的預(yù)汗售合同載明萬(wàn)的預(yù)購(gòu)人不栗一致的，房互屋權(quán)屬登記傍機(jī)關(guān)不得為圾其辦理房屋壺權(quán)屬登記手親續(xù)。吃”鑼禁止炒賣樓歇花行為，對(duì)槽處于賣方市由場(chǎng)、泡沫較減大城市的虛愛高房?jī)r(jià)有明惱顯的抑制作積用。對(duì)如永南川之類三級(jí)售市場(chǎng)影響不酬大，但對(duì)剛另興起的房產(chǎn)妄投資市場(chǎng)會(huì)盤有明顯的打螞壓作用。摘總之，5.考12房產(chǎn)新患政對(duì)本地市慘場(chǎng)總體影響率不大，但更較規(guī)范化的政壤策措施，將敏使消費(fèi)者的腥購(gòu)買行為更露加理性化，凍持幣觀購(gòu)的箭心理加重，暮對(duì)剛熱起來(lái)膨的市場(chǎng)溫度四有一定的影釋響。同時(shí)也花更要求開發(fā)魯商注重產(chǎn)品敵創(chuàng)新、產(chǎn)品分質(zhì)量以及營(yíng)券銷手法的出用新變化。狠六、主要競(jìng)版爭(zhēng)樓盤分析渴由于近兩年旱永川城區(qū)的歉重新規(guī)劃和標(biāo)建設(shè)，新區(qū)洗房地產(chǎn)開發(fā)兵建設(shè)成為城喪區(qū)開發(fā)的重烤點(diǎn)，因?yàn)橛醒紫冗M(jìn)完善的蜻規(guī)劃，新區(qū)獸房地產(chǎn)建設(shè)局的規(guī)模、品嗓質(zhì)等各方面軌均有很大的喚提升，外地秋開發(fā)商的參母與投資，也鑒帶來(lái)了各地棕房地產(chǎn)營(yíng)銷瓣推廣上的先覆進(jìn)做法，使抹新區(qū)成為了蠟永川房地產(chǎn)分開發(fā)建設(shè)的竿前沿陣地和猶先進(jìn)地區(qū)。敏通過(guò)對(duì)新區(qū)廚本案主要競(jìng)億爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)型查，可以清笛楚了解市場(chǎng)攤上產(chǎn)品類型皮，各類類產(chǎn)劑品在市場(chǎng)上錦的反響，可法以大體估算沖出未來(lái)市場(chǎng)磁供應(yīng)情況，霞可以歸納出揭為行之有效源的營(yíng)銷方式次手法，以及其產(chǎn)品市場(chǎng)供枕應(yīng)的其他各派類特征。根歷據(jù)這些重要妄的借鑒和判敞斷，使本案醫(yī)的營(yíng)銷推廣樣有的放矢，裙最大降低市瘦場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。偉映帝琴止三期：御景徹豪苑仁開發(fā)商：重率慶市偉映實(shí)告業(yè)則項(xiàng)目地址：引經(jīng)濟(jì)技術(shù)開響發(fā)區(qū)匯龍二捷轉(zhuǎn)盤（人民司廣場(chǎng)西側(cè)）哲建筑及景觀紋設(shè)計(jì)：香港抱南普華泰建槳筑及景觀設(shè)奸計(jì)駱代理商：緯薄聯(lián)地產(chǎn)顧問恨（重慶）有唉限公司戀?gòu)V告推廣：無(wú)重慶質(zhì)因數(shù)扮總建筑面積邀：9萬(wàn)余平芒米，其中住惱宅5萬(wàn)余平捆米，商業(yè)3朽萬(wàn)余平米，申車庫(kù)、設(shè)備誕用房1萬(wàn)平宴米恐車位：25法8個(gè)軋建筑高度：革84.6米瓣綠化率：4模3％沉主打廣告語(yǔ)鴨：帝琴盛典冷，君臨天下趨：49貌81000沃14抓98100古02叼三期2幢高怠層25層、搜2幢小高層邀19層，唉樓棟命名：史新城麗舍、斑錦繡康庭、挖盛世皇庭、耍駿逸峰景、沖名邸映象、帳聚景雅筑、恰美域中央鹽總戶數(shù)：5殃02套造價(jià)格未定旨，預(yù)計(jì)15稱00元/㎡掉戶型面積：漏82～14勢(shì)7㎡，二房蓮82.5㎡廟，復(fù)式24串0㎡米主力戶型臭：三房91液～120㎡割、四房13須5～147姻㎡教另：偉映帝臣琴一二期共慢517套，仆已售500鴿套，二期價(jià)速格范圍80故0弓—暢1400元匯/㎡，均價(jià)澇約1150減元/㎡,面妻積范圍90鋪～150㎡秒；紅河麗景瞞基本情況：森總戶數(shù)：4醫(yī)65；占地貌：66鎮(zhèn).1著畝；總建：紗72998樣.48平米果；公攤：9開%~13%丘；容積率：棋2.91；宰建筑密度：保30%；綠釋化率：35贏.5%，1寫萬(wàn)平米景觀舍中庭，商業(yè)紋2000平覆米世：4箭98066睛664章98006墨66塵銷售情況：攀7棟小高層蓄及多層（1蔬2層、6層抓），已銷售陰完220套只，AB棟已秀售完，銷售儉率：50％適，其中90銷—跌125㎡銷辜售狀況最好摩，銷售率約矛為85草—釘95％脆工程進(jìn)度：替AB幢主體啦完工，內(nèi)部喜施工；CE惜幢在建；D胳幢封頂；中旅庭景觀和泳泰池施工。挎主打廣告語(yǔ)利：生活，與欲自然交響色乓2005黑永川人文景噴觀建筑典范嘆戶型面積：想90～15壩0㎡快面積配比：干兩房90～梳96㎡命三房116佳～146㎡庸四房1牛40～15視0㎡汽主力戶型：嶄兩房90～緒96㎡、三峰房120～勾140㎡咳均價(jià)：總體拐均價(jià)125范0元/㎡，蒼目前多層1朵400元/牌㎡，小高層靠1550元蜻/㎡攀層差：20擦～30元/構(gòu)㎡；店面挑虎高漸5.2m金港明珠攪類型：花園表洋房煩賢起價(jià)：耕1030掙元租/卸平方米；均抄價(jià)：次1220落元旅/干平方米兄項(xiàng)目位置：碗永川市紅河伐小區(qū)人民北浴路堆69毀號(hào)（中山中憐學(xué)對(duì)面）只建筑類型：纏壩多層七層求,亮高層友售樓：途8535吧3555敏另85353擾666社銷售狀態(tài)：已昂尾房勻開盤時(shí)間：紐2004神年底蠶頃開發(fā)商：駝丙重慶裕達(dá)房洪地產(chǎn)開發(fā)有糖限公司稿酷建筑設(shè)計(jì)：歇中國(guó)華西工鉆程設(shè)計(jì)建筑佳總公司農(nóng)環(huán)境設(shè)計(jì)：仙重慶爽藝環(huán)蜓境藝術(shù)設(shè)計(jì)紹怕物業(yè)管理：趴重慶裕達(dá)物濫業(yè)管理分公豎司細(xì)施工進(jìn)度：榨酬已封頂饑舅綜合點(diǎn)評(píng)：階位于永川市恩開發(fā)區(qū)腹心季地帶，通達(dá)或四方，地段隙較好，東南心面緊臨新建誘市政府辦公生大樓；西南桂面鄰會(huì)展中楚心，永川匯躺龍中學(xué)，西磚北面臨永川械中山中學(xué)。間戶型面積：會(huì)75～25槍0㎡趴主力戶型濃：三房、四碌房主喝力面積：1墊26～14院4㎡傻總戶數(shù)：4溉46套；已洋售：350帶套存總體均價(jià)；按1200元掙/㎡，頂層網(wǎng)復(fù)式均價(jià)：奧1380元對(duì)/㎡，披建筑點(diǎn)評(píng)：村建筑風(fēng)格采積用典型的歐牙陸風(fēng)格三段妻式設(shè)計(jì)，底檔部為灰綠色蹲、中部乳白鈔色、頂層為艱赭紅色。以叢歐式的陽(yáng)光術(shù)窗配以無(wú)色堡玻璃、現(xiàn)代辦風(fēng)格的弧形間加寬陽(yáng)臺(tái)配斑以歐式鐵花鹽欄桿形成外必立面。整體甘布局采用分汽組團(tuán)圍合設(shè)炮計(jì)。迷主打廣告語(yǔ)叢：城市花園撓美宅AC世紀(jì)城如：4液98388幸88怨4983交9999夢(mèng)項(xiàng)目地址：勵(lì)新區(qū)水景公細(xì)園西南側(cè)炭投資商：重鴨慶航大房地調(diào)產(chǎn)開發(fā)有限臨公司&上海蠟同鳴房地產(chǎn)廉匯開發(fā)商：重克慶同航置業(yè)槍句建筑規(guī)劃設(shè)疫計(jì)：上海華定東建筑設(shè)計(jì)釘院裕景觀規(guī)劃設(shè)氏計(jì)：重慶宏豐興園林景觀守恨物業(yè)管理：確重慶歡樂谷堤物業(yè)管理有阻限公司奏代理商：重萍慶萬(wàn)基地產(chǎn)動(dòng)顧問有限公找司頓廣告設(shè)計(jì)：微重慶水原廣頸告蓮主打廣告語(yǔ)翁：全電梯只·飛城市公園社呆區(qū)攔建筑形態(tài)：女2幢27層盆、3幢18婦層、2幢獨(dú)貨立商業(yè)體爸占地44畝菠，總建筑面楚積：近10壁萬(wàn)平米燥總戶數(shù)：6艱20戶；商損業(yè)店鋪：3扎00間；寫布字間：10樸座慎價(jià)格未定，畝約7月份開適盤甚公攤約15容—韻20%藏戶型面積：獸一房42～較45㎡、二富房65～6杏8㎡、三房散96～99帽㎡、四房1描35～14舌0㎡硬渝榮傘·叫天之韻花園辮項(xiàng)目地址：您匯龍大道二寨轉(zhuǎn)盤哀：61屯19288急8乒開發(fā)商：重甩慶渝榮房屋障建設(shè)開發(fā)有者限公司蒸規(guī)劃設(shè)計(jì)：誰(shuí)重慶大學(xué)規(guī)今劃設(shè)計(jì)研究兄院顏建筑設(shè)計(jì)：半重慶市大地漠建筑勘察設(shè)取計(jì)院膛代理商：嘉宇鑫地產(chǎn)顧問邊機(jī)構(gòu)瘋廣告推廣：坊四川黑駿馬再?gòu)V告希物業(yè)管理：尖重慶渝榮房斥屋建設(shè)物業(yè)堅(jiān)管理有限公睜司餓項(xiàng)目定位：麗首席低密度慎大型花園式僅智能化生態(tài)劑高檔住宅社櫻區(qū)旺占地面積：逮17764捆0㎡；總用脹地面積：4呀3700㎡磨；總建筑面虧積：102患090㎡疼容積率：2檢.34；建獅筑密度：2供4.6％；必綠化率：3彈8.7％；致車位：25嚷1個(gè)燃建筑結(jié)構(gòu)：燕磚混結(jié)構(gòu)刃暫樓棟命名：智帝景苑，下臨轄迎春閣、促探春閣、惜鵝春閣、醉春番閣、仆持春閣、夏頸清閣、夏涼光閣、秋香閣效、秋水閣、齊秋月閣、秋屈風(fēng)閣擴(kuò)店面42間煤，店面售價(jià)倡4000～芬5000元細(xì)/㎡，現(xiàn)已塵停售笑總戶數(shù)：2臉42，已售售140套聯(lián)均價(jià)：14運(yùn)00停戶型面積：厭90～15撐0㎡蠅公攤11扭％厲面積配比：往三房92～紡148㎡、鹽四房150狼㎡脾主力戶型：憐三房123嗽～136㎡爺主打廣告語(yǔ)灑：回家，是壇度假的開始變潤(rùn)智僵·標(biāo)至尊華庭姻項(xiàng)目地址：勵(lì)匯龍大道與扶人民大道交臺(tái)界處東北面餅開發(fā)商：重景慶潤(rùn)智建設(shè)腥開發(fā)有限公當(dāng)司&重慶渝預(yù)西石油供應(yīng)秘租建筑設(shè)計(jì)：圖中煤國(guó)際工助程集團(tuán)重慶詞設(shè)計(jì)研究院禁景觀設(shè)計(jì)：神重慶開宜景迎觀設(shè)計(jì)建設(shè)止去代理商：重誤慶同濟(jì)置業(yè)常顧問有限公悄司也：49墳89989潮8舍49891曾666瞞一次性付款釣9.8折，沿按揭9.9炕折。坊用地面積：斑25949近㎡；熱建筑形態(tài)：藥10棟小高范層、多層；物小高層12霜層、多層7素層，一層為瓜商鋪善總建筑面積申：6127喊5㎡，其中擱地下車庫(kù)5粒229㎡藏容積率：2歉.16；建暫筑密度：3喂6％；綠化架率：64％變二房：67校㎡78㎡塘83.往9㎡倉(cāng)89㎡隔90㎡伸93㎡喊114驅(qū)㎡互三房：11繪8㎡細(xì)119㎡響136㎡粘156害㎡沈四房：14輕3㎡1瘡47㎡1當(dāng)49㎡蟻150㎡補(bǔ)復(fù)式：19銷7.6㎡共201歡.6㎡炮228.8慶㎡邁主力戶型：尿二房、三房日；皆主力面積：粉83㎡舍—盼90㎡,1秧15㎡壩—朗120㎡湯總套數(shù)：3父90套，已側(cè)銷售：23律0套。漫暢銷戶型：森朝向、位置權(quán)佳小戶型抵整體均價(jià)：冶1500澤—非1600元氏/㎡，價(jià)格麗范圍：13刺00體—滋1760元噴/㎡顧主打廣告詞董：至上極品銹天上人兼間寄龍海片·百錦繡花園獵項(xiàng)目地址：墊匯龍大道一盈、二轉(zhuǎn)盤之奇間西側(cè)勻開發(fā)商：重久慶潤(rùn)通房地芒產(chǎn)開發(fā)有限拴公司嘴建筑設(shè)計(jì)：耗重慶航天建慕筑設(shè)計(jì)院伐環(huán)境設(shè)計(jì)：應(yīng)重慶東森環(huán)啞境景觀設(shè)計(jì)博事務(wù)所裂用地面積：?jiǎn)?1901喊㎡；建筑面震積：458誤00㎡；容憂積率:2.沾09；綠化夏率：約36店％愚戶型面積范碗圍：70㎡捆—魯150㎡；快主力面積：遮三房120別㎡左右戒2004年松7月開始銷捉售，已交房褲。一梯四戶究，純多層，莖設(shè)地下停車委位100個(gè)快總套數(shù)：4吵46套；已唱銷售350些套銳整體均價(jià)1競(jìng)200元/佩㎡左右，目炭前1400頂元/㎡左右學(xué)府美墅治項(xiàng)目地址：鑰匯龍大道三僅轉(zhuǎn)盤秋開發(fā)商：重謝慶江山物業(yè)湯發(fā)展有限公湯司妖代理商：中誤潤(rùn)昌地產(chǎn)顧跑問州：49滋81122獅249界81155潤(rùn)5喚容積率：1萌.5；建筑分密度：30界％析建筑規(guī)劃：足花園洋房（掃介于多層與氧聯(lián)排別墅之憐間的產(chǎn)品形塔態(tài)），板式昨結(jié)構(gòu)，全部案南北朝向；君磚混結(jié)構(gòu)；荷底層擁有獨(dú)憶立的私家庭爸院，從第二引層起層層退樣臺(tái)，每層均玻有露臺(tái)而形充成戶戶花園春。培戶型：每單堵元一層兩戶任、一梯兩戶割總戶數(shù)：一前期310套域均價(jià)：未推希出，預(yù)計(jì)1初600元/種㎡以上爹主打廣告語(yǔ)壽：洋房庭院援·掌世襲書香迎大筐都市流行住玉房形態(tài)TO鄙WNHOU竄SE5＋餡1洋房渝西風(fēng)情街具中山大道，溜處于永川市賄的中心地段盯近恰10可萬(wàn)平方米總奪面積，其中盡7位萬(wàn)多方住宅在,2鑄萬(wàn)多方商業(yè)卡以強(qiáng)調(diào)丈“制情趣化居家抹、休閑化生緞活配”肢為主題的都碗市景觀名邸掘項(xiàng)目咨詢階斃段依押:8538此6666啄板式結(jié)構(gòu)，扯一梯兩戶；澇入戶花園她永豪緣·束適口香居悶項(xiàng)目處在連南接小南門、槐騎龍街和中項(xiàng)山路的強(qiáng)勢(shì)脫地段，地處聲渝西風(fēng)情街明的龍頭。周閱邊商業(yè)成熟身，社區(qū)配套娃完善，詳細(xì)照配套有銀行銷、超市、農(nóng)經(jīng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)唐院、公交車順站、紅星幼炊兒園、上游站小學(xué)、北山顛中學(xué)等；演項(xiàng)目地址：犧永川市大什梳字（香國(guó)茶殖園旁，位于疊渝西風(fēng)情街竿）扯膨：85真38720耍0燦開發(fā)商：重鎮(zhèn)慶市永豪房架地產(chǎn)開發(fā)有酷限公司年曉策劃：重慶素協(xié)創(chuàng)策劃公輸司怎建筑規(guī)劃：獨(dú)兩梯三戶、怪兩梯四戶，聰12層，1像、2層為商面場(chǎng)。稅一期總戶數(shù)草：70硬戶型面積：熄98～12礎(chǔ)8㎡；主力榴戶型：三房若兩廳（含錯(cuò)櫻層）味均價(jià)：12開00元/㎡刷；銷售率：隱70％撕主打廣告語(yǔ)羊：我生活由災(zāi)我選擇柔嘉信廣場(chǎng)產(chǎn)輝權(quán)式酒店漿項(xiàng)目地址：得渝西大道東痛段，未來(lái)汽摸車客運(yùn)站對(duì)爭(zhēng)面左總戶數(shù)14掏0套，已全躍部售完林單間面積4蠶0平米和7盲5平米，均割價(jià)3500價(jià)元/㎡左右具，精裝。構(gòu)后座部分店宜面（一樓）戴共35間剩遺余18間在內(nèi)街門面：延3000元販/㎡左右仆汽車站燥對(duì)面710墾0鉛—悅8600元辭/㎡，采非汽車站對(duì)恐面外圈50膀00元/㎡漆左右劇昌州城市花浴園頭臨傅永川中醫(yī)院提，南側(cè)木貨堆街，后靠永絡(luò)川中學(xué)，西攪近人民醫(yī)院若及血亭子。冊(cè)項(xiàng)目地址：參新開發(fā)區(qū)和駱老城區(qū)的交體界處，東依役英井路丘開發(fā)商：重農(nóng)慶呂州林杰周房地產(chǎn)跳代理商：重佳慶敏杰房地護(hù)產(chǎn)顧問逼起價(jià)：11禁68元/平途方米鞋；百均價(jià)：13勸68元/平屢方米婆占地面積：撿9.90萬(wàn)映平米萬(wàn)平方明米燈建筑面積：葡19.50葬萬(wàn)平米萬(wàn)平塵方米飽綠化率32落.20％音；烤容積率1.遲97辰；繪車位：30兩0脖個(gè)波建筑類型：數(shù)多層,小高襲層吊。舍小高層住宅恒(11層)逐采用現(xiàn)澆鋼濃筋混凝土短雪肢剪力墻或綁異性框架結(jié)笨構(gòu)。地下室斤：現(xiàn)澆鋼筋糊混凝土框架贈(zèng)—剪力墻結(jié)凳構(gòu)。人防區(qū)繪為地下二層瞧，5級(jí)人防叔。庭港都煉·刺假日廣場(chǎng)浙項(xiàng)目地址：棉永川火車站對(duì)左側(cè)首開發(fā)商：港踢都房地產(chǎn)容誓開發(fā)商自銷粘建筑面積：棄一二期共1拘5174㎡蒼，內(nèi)部設(shè)幼節(jié)兒園、農(nóng)貿(mào)鞠市場(chǎng)效一期售完，曬二期尾盤灑均價(jià)100盆0斧—裙1100元局/㎡之間檔名豪揚(yáng)子江互產(chǎn)權(quán)式酒店怕項(xiàng)目地址：攜萱花路名豪宇購(gòu)物廣場(chǎng)左破側(cè)旱：4986北3790歇總投資1.吧5億元，總衣建筑面積3麗.8萬(wàn)平米爐，層高21濃層牙總戶數(shù)：2碧82間，銷戲售率約為8楊0％貓目前剩余部將分為總價(jià)2及5萬(wàn)以上大紐套間小結(jié)：六新區(qū)現(xiàn)有樓盲盤存量總套膽數(shù)約為：2棒650套；踐已售完約：紙1890套扯；存量未售盼約：760鉤套；啊截至明年初用新區(qū)推出樓張盤項(xiàng)目有帝己琴三期、金便港明珠二期甘、華創(chuàng)、A稅C世紀(jì)城、忽學(xué)府美墅、型竹映三清、販渝西風(fēng)情街感等，預(yù)計(jì)總車銷售套數(shù)達(dá)光到：400鞭0套左右。扇另有長(zhǎng)運(yùn)花按園、鳳凰城皮、善群等項(xiàng)主目預(yù)計(jì)兩年顯內(nèi)啟動(dòng)。根拐據(jù)統(tǒng)計(jì)，去瀉年新區(qū)消化躍量為150濁0套，初步貼估計(jì)，上述躁樓盤總消化溫時(shí)間在3年尤以上。禽新區(qū)樓盤從忘多層向小高卷層和高層過(guò)璃渡，規(guī)劃超割過(guò)18層建崖筑的樓盤有俗帝琴三期、秋AC世紀(jì)城輛、竹映三清肥，學(xué)府美墅釘則規(guī)劃高檔壟花園洋房，麥從品質(zhì)上看齒，這些樓盤軌所針對(duì)的消殿費(fèi)客群與本石案相近，則兔高端消費(fèi)群這的爭(zhēng)奪將趨太于激烈。欺根據(jù)現(xiàn)有樓喊盤的營(yíng)銷及棵施工進(jìn)度，玩未來(lái)兩年內(nèi)純新區(qū)將出現(xiàn)形6犬—由7個(gè)300仁—斧500戶左頭右的中型社型區(qū)，中心開關(guān)發(fā)區(qū)總?cè)丝诟膺_(dá)到3構(gòu)—稻4萬(wàn)人的規(guī)旱模，人口聚山集度加大，古商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)宜境將有明顯膏改觀。預(yù)計(jì)序中、小型賣節(jié)場(chǎng)將逐步出咽現(xiàn)。霸目前帝琴三踩期、AC世執(zhí)紀(jì)城、學(xué)府狂美墅等項(xiàng)目叉均在進(jìn)行價(jià)秩格上的定位核，等待、判蘆斷合適的入主市機(jī)會(huì)，這腹些項(xiàng)目的入騾市必將拉動(dòng)請(qǐng)新一輪價(jià)格貴上漲。西七、游市場(chǎng)消費(fèi)者漲消費(fèi)習(xí)慣及查需求調(diào)查慣區(qū)域房地產(chǎn)餡市場(chǎng)消費(fèi)者畢的單體特征對(duì)是分散的、場(chǎng)個(gè)別的、鮮宿明的，然而藥聚沙成塔，很把這些星散角的特征收集桶起來(lái)，通過(guò)胖科學(xué)的歸納嘴和分析，便尋可以對(duì)消費(fèi)錦者的大體消敢費(fèi)習(xí)慣、消懇費(fèi)需求進(jìn)行母判斷，通徹昏地了解區(qū)域伴市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品纖的要求，更刪有針對(duì)性地乞進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)郵計(jì)和目標(biāo)營(yíng)司銷。育為深入地了角解區(qū)域房地追產(chǎn)市場(chǎng)，本雁次市場(chǎng)調(diào)查渾進(jìn)行了大規(guī)紅模的消費(fèi)者莊訪問，主要供以現(xiàn)場(chǎng)投放佳“艙消費(fèi)者調(diào)查什問卷孟”糕的形式結(jié)合后高價(jià)值目標(biāo)血上門訪問的知形式進(jìn)行。攪樣本采集范姨圍：掀勝利路、萱陜花路、文曲綿路、渝西大父道、渝西廣詢場(chǎng)、大南門匙、萬(wàn)金路、眨中山大道、艱上門工樣本采集對(duì)重象：番政府工作人狡員、事業(yè)單協(xié)位員工、個(gè)臟體經(jīng)商戶（菊占大部分：沿包括有犯、煙酒、醫(yī)升藥器械、化殿?yuàn)y品、數(shù)碼秀快印、鞋服將、布藝、建慰材、鐘表、弓網(wǎng)吧、印刷唯、售樓等行慎業(yè)）樣本數(shù)：哪發(fā)放150件份，有效統(tǒng)附計(jì)樣本約1喇40份。捎消費(fèi)習(xí)慣及腎消費(fèi)需求情問況工——柴1．在現(xiàn)有澆住房面積上王，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)上李各個(gè)均有分華布，但可以宴很明顯看到鴉，80射—祖120㎡為粒目前最普遍姻的居民住房炒面積，而此動(dòng)部分居民中播的富裕者若倉(cāng)有換房需要估，則傾向于患同等面積以雨上的住房。戒2.打算何兵時(shí)置業(yè)，可伸反映未來(lái)一弱段時(shí)間居民軌消費(fèi)熱情和費(fèi)消費(fèi)心理預(yù)街期，反映當(dāng)適前房地產(chǎn)的婦熱度。調(diào)查徹中有一些受柏訪者表示是吵剛置業(yè)完畢監(jiān)，以下圖表農(nóng)顯示選擇近棗期置業(yè)的消遺費(fèi)者的數(shù)量叮，說(shuō)明近期蟲房地產(chǎn)市場(chǎng)張需求仍較為極旺盛。槳3．選擇購(gòu)任房區(qū)域，新爪區(qū)以較大的胞優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先舊兄區(qū)，說(shuō)明市櫻政建設(shè)更為塌宏偉、完善梢的新區(qū)的確酸具備較大吸囑引力。方4．消費(fèi)者宣購(gòu)房目的，沉反映市場(chǎng)主慧流需要，同鑒時(shí)反映房地軟產(chǎn)投資比例搖。此調(diào)查顯榴示永川消費(fèi)墻者購(gòu)房仍以伶滿足居住需陜要為主，同丹時(shí)也出現(xiàn)了聰部分地產(chǎn)投淺資者，選擇飄購(gòu)房目的同劃時(shí)有二項(xiàng)重可疊的部分。督5．消費(fèi)者四可以接受的困房產(chǎn)單價(jià)方耳面，反映消脹費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)稱房?jī)r(jià)的心理毒預(yù)期以及實(shí)因際可以承受濕的房?jī)r(jià)水平移，了解各個(gè)過(guò)層次消費(fèi)者牢的分布水平鉗。以下圖表玩顯示，以1病000元/拘㎡為分界線綿，永川消費(fèi)餐群集中分布缸兩端，高端聞房產(chǎn)有一定榜的消費(fèi)群落帽。潑鏟俗泥6．在付款艷方式上，選悼擇一次性、倉(cāng)分期和按揭氧的約各半，虜消費(fèi)觀念正刺處于進(jìn)一步到轉(zhuǎn)變中。田7.對(duì)住房盡單位面積的協(xié)需求上，本而地消費(fèi)者仍括傾向較大的漿面積，反映越其幾代同堂翁的居住結(jié)構(gòu)依仍較為普遍冊(cè)，但房?jī)r(jià)的吐攀升及家庭病結(jié)構(gòu)的小型芒化趨勢(shì)，也眼引發(fā)了小戶牙型的需求。役8.戶型需歷求上，三室燕一廳和三室建二廳為消費(fèi)徐者接受程度舊最高，反映毯主流消費(fèi)者宜的普遍消費(fèi)豪需求，同時(shí)熟，二房和四窮房需求量的仿相比三房有柔所減少；消每費(fèi)者普遍能截接受錯(cuò)式戶距型。體9．對(duì)購(gòu)房丟地點(diǎn)的影響這上，交通和恥區(qū)域發(fā)展前認(rèn)景占最大比束例，說(shuō)明追拐求生活的便俱利性，以及慚房產(chǎn)的保值懷、升值是人點(diǎn)們普遍關(guān)心跑的因素，另王外，關(guān)心孩朽子教育、對(duì)推價(jià)格敏感度偶都是選擇購(gòu)脖房地點(diǎn)的重?cái)傄蛩?。?0．在樓涌盤選擇上，暴小區(qū)環(huán)境、眨戶型格局、扒小區(qū)物業(yè)都童是最重要影唯響因素，說(shuō)擱明消費(fèi)者越擊來(lái)越注重樓母盤的整體品券質(zhì)，關(guān)心的論是關(guān)系到居暫住舒適性的副確實(shí)因素。羞對(duì)題“獄錦上添花潑”沾的會(huì)所等不核熟悉的東西刮要求不高。遇11.購(gòu)房桿信息來(lái)源方呼面，通過(guò)房梯交會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)拳活動(dòng)、街頭陶宣傳單和親性友口碑流傳妥的最多，反硬映出小城市奴的營(yíng)銷手段接特色。味12．新區(qū)倒商業(yè)認(rèn)同度暈，反映消費(fèi)攔者對(duì)新區(qū)商扇業(yè)的信心，星調(diào)查顯示多茂數(shù)消費(fèi)者新攔區(qū)商業(yè)最佳仰進(jìn)入時(shí)期在豎2年以后。肝13.新區(qū)桌商業(yè)經(jīng)營(yíng)內(nèi)非容上，鞋服卡和餐飲占大話頭，顯然關(guān)拾系人們穗“蜘吃工”桃、囑“陳穿剖”雷的兩大行業(yè)朵仍是商業(yè)經(jīng)豎營(yíng)的最理想碑選擇。惡稼晴牌卷燕縱痰第二部分：油“苗竹映三清輝”工項(xiàng)目概況申一、地理位弊置稻本案位于永庫(kù)川市經(jīng)濟(jì)技如術(shù)開發(fā)區(qū)的乓中央片區(qū)，槍地處人民南斷路與人民西眨路交匯處。淘北側(cè)為人民知廣場(chǎng)，西北藍(lán)向是帝琴花痛園，東北面貌為華創(chuàng)步行隊(duì)街，西側(cè)左愈方緊靠武裝普部、長(zhǎng)運(yùn)花末園，西南與崇人民醫(yī)院接倘壤，東南向草為AC世紀(jì)肢城。總體而貞言，地理位佩置較為優(yōu)越眠、市政配套解條件較為成剩熟。筒二、項(xiàng)目規(guī)壓劃及主要經(jīng)侄濟(jì)指標(biāo)胳1、規(guī)劃限士制條件桂容積率：小睜于4.0；慚建筑密度：引限制在40仙％左右；綠既化率：限制融在35％以負(fù)上筍2、項(xiàng)目主挺要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)薦規(guī)劃用地面隸積原46402彈.5㎡膚基地面積庫(kù)37784乓㎡團(tuán)總建筑面積夜14941奧6.3㎡布其中植1．住宅草面積寨12615懲1.4㎡綢2．商場(chǎng)軟面積兼21440吸㎡噸3穗．狗會(huì)所悔面積嚼1824.利9㎡見容婦積率本3.95互覆毯蓋率網(wǎng)41.5％冰綠化劃率旗41.5％誠(chéng)地上停車位竹27輛璃總戶數(shù)指910戶夏地下停車位掃311輛津建筑形態(tài)均樹為高層，其呀中3幢21果層、2幢2減6層、2幢刮29層（復(fù)盼式）。名三、項(xiàng)目區(qū)事域狀況分析窄1、經(jīng)濟(jì)技艘術(shù)開發(fā)區(qū)現(xiàn)瘦狀分析淹（1）、開交發(fā)區(qū)地理位詳置說(shuō)明潮永川市經(jīng)濟(jì)畫技術(shù)開發(fā)區(qū)攤規(guī)劃面積1腰3.6平方電公里，目前借已建成新區(qū)準(zhǔn)面積3.6告平方公里，超形成精細(xì)化學(xué)加工區(qū)、機(jī)拐械加工區(qū)和菠高新科技三浩大工業(yè)區(qū)。和位于永川舊除城區(qū)東面，獄地處成渝高讀速公路、成扔渝鐵路、成離渝公路交匯暫處，為黃金渡動(dòng)脈節(jié)點(diǎn)之俘一。距離重切慶市區(qū)64謙公里、成都承280公里潛、長(zhǎng)江深水鄰港碼頭35塘公里、重慶忌江北機(jī)場(chǎng)9棍0公里，交丟通便利，地歸段優(yōu)勢(shì)明顯督。計(jì)（2）、開沫發(fā)區(qū)內(nèi)交通妻設(shè)施說(shuō)明登區(qū)內(nèi)主要有蒼匯龍大道、期望城北路、墻紅河南路、耕渝西大道、忠人民大道、產(chǎn)昌州大道、蔥星光大道、印石松大道、省學(xué)府大道、捕人民東路等扛主要干道。脅已建成8.砍5平方公里濤的新區(qū)道路慣骨架和渡“呢五縱五橫娘”會(huì)的道路交通乳網(wǎng)絡(luò)。砌（3）、開豪發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)慕濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r溝簡(jiǎn)析派2002年旅伊始，隨著戰(zhàn)政府領(lǐng)導(dǎo)班胡子的換屆、綁外部硬件設(shè)胃施的改善，去開發(fā)區(qū)開始湊了迅猛發(fā)展耗。永川的財(cái)億政收入僅每右年3個(gè)多億與，而新區(qū)人撐民廣場(chǎng)、水帆體公園、體央育公園等大另型市政工程李花費(fèi)8個(gè)多歡億，每年的慨財(cái)政均入不慈敷出。招商清引資作為政帳府的慣用手樂段，在逐漸弄改變永川產(chǎn)沖業(yè)格局。政捎府目前以虧?rùn)趽p狀態(tài)進(jìn)行繁招商引資，網(wǎng)前期花費(fèi)巨炭資斥入公共沒配套建設(shè)，語(yǔ)在今后幾年抽內(nèi)將能吸引余更多的社會(huì)徑資金流入永旅川。200徑4年實(shí)際招攪商引資工作攻并不盡人意駐，竿“愛茶博會(huì)債”插前期花費(fèi)較天大，實(shí)際上耍吸引投資資健金沒有達(dá)到慰預(yù)期目標(biāo)。附而2004征年上繳利稅宜達(dá)1000退萬(wàn)元的企業(yè)耀僅兩家。茶前期政府的望投資已經(jīng)逐得漸顯現(xiàn)出成么效，雖然成懶效較為緩慢愿。2003該年經(jīng)濟(jì)技術(shù)需開發(fā)區(qū)的工療業(yè)總產(chǎn)值占嘗全市工業(yè)總武產(chǎn)值得1/抽8，財(cái)政收蘇入達(dá)到12結(jié)00萬(wàn)元，啟開發(fā)區(qū)已成恨為永川全市門經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顧重要支撐點(diǎn)監(jiān)。而整個(gè)開愁發(fā)區(qū)的發(fā)展嶺，又將使得陪政府對(duì)開發(fā)筋區(qū)日益重視沈，各項(xiàng)市政丹配套將迅速獅到位并完善表，對(duì)于位處劫開發(fā)區(qū)中心豪地段的本案伶而言，具有繭提高硬件設(shè)當(dāng)施的重要意扇義。占2、區(qū)域發(fā)袋展趨勢(shì)展望夕永川經(jīng)濟(jì)技澡術(shù)開發(fā)區(qū)定辯位為永川的羨新城區(qū)和未態(tài)來(lái)的行政、陳商務(wù)中心。只開發(fā)區(qū)作為各永川大城市蔽發(fā)展規(guī)劃的襖支點(diǎn)和工業(yè)錦高新技術(shù)發(fā)豎展的立足點(diǎn)隙，在今后相婦當(dāng)長(zhǎng)的一段林時(shí)間內(nèi)，對(duì)每房地產(chǎn)業(yè)的笛住宅、商業(yè)數(shù)而言，是永疼川城市發(fā)展趨的熱土和重幕心，是一個(gè)改巨大的金礦蜜，具備強(qiáng)勁朋的開發(fā)潛力宿。蠶開發(fā)區(qū)順應(yīng)手政府的定位首，將分為以廟下幾個(gè)發(fā)展銷趨勢(shì)：壽（1）、文謙化教育中心銹——瓶抖CCD（中占央文化區(qū)）憂渝西學(xué)院新靠校區(qū)、廣播淚電視大學(xué)、蜘中山中學(xué)、館匯龍小學(xué)、怕臥龍小學(xué)分物布于開發(fā)區(qū)艷內(nèi)，新城區(qū)鋒成為永川教殃育規(guī)模最大包、技術(shù)含量革最高、文化捆氣氛最濃厚您、科技信息縮最發(fā)達(dá)的文扯化教育中心緊，為開發(fā)區(qū)刷帶來(lái)了較大礎(chǔ)的人流、物悲流，形成住經(jīng)宅和商業(yè)的否市場(chǎng)切入點(diǎn)丙。奶（2）、行產(chǎn)政金融商務(wù)帆中心鵲——民CBD（侍中央商務(wù)區(qū)火）隆隨著永川市捎政府大樓的妹搬遷，行政趟中心開始轉(zhuǎn)杏向開發(fā)區(qū)。宏市公安局、午民政局、、搭技監(jiān)局、交桿警大隊(duì)、供顆電局、醫(yī)院鏟等辦公樓陸究續(xù)落成遷入著，以市政府能為圓心的行啞政中心已經(jīng)能形成，行政航中心的地位長(zhǎng)已經(jīng)不可撼姻動(dòng)。瓦市府制定的某工業(yè)強(qiáng)市政珠策，加快了雖區(qū)域工業(yè)的詢發(fā)展，工業(yè)舍成為永川主撤導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支出柱產(chǎn)業(yè)。與遺之配套的第弊三產(chǎn)業(yè)服務(wù)卡業(yè)必然隨著杜第一產(chǎn)業(yè)的塌發(fā)達(dá)而興盛狠。瞇伴隨各個(gè)樓躺盤的興起，擁商業(yè)繁榮圈估開始嶄露頭調(diào)角；而各大忽銀行的相繼汽進(jìn)駐，代表推著金融體系孟的擴(kuò)容和完循備；郵政局魔、電信局、蠟移動(dòng)通信、資聯(lián)通等信息菊產(chǎn)業(yè)，則帶毯來(lái)了完善的輔信息網(wǎng)絡(luò)服東務(wù)系統(tǒng)；永猾川客運(yùn)中心厭的投資動(dòng)工蹦，提供了有弦力的交通運(yùn)脾輸保障。金測(cè)融商務(wù)中心似的時(shí)代已經(jīng)焰來(lái)臨。村（3）、高睡檔住宅區(qū)典——脫CLD（帖中央居住區(qū)跳）璃永川目前土蕩地投放量最背大的是經(jīng)濟(jì)紅技術(shù)開發(fā)區(qū)殘，其土地拍炎賣價(jià)格相對(duì)胳便宜，加之說(shuō)政策優(yōu)惠措式施，以及永振川相對(duì)低廉裕的造價(jià)成本捐，吸引了眾敗多開發(fā)商斥尺入巨資。隨床著永川經(jīng)濟(jì)晶總量的增加顫、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)結(jié)的不斷調(diào)整蕉優(yōu)化和城市興化進(jìn)程的加伏速，新城區(qū)蒼開始與老城返區(qū)分庭抗禮潔，大批高收葛入家庭和各探業(yè)態(tài)商業(yè)類途型都在逐步耽向開發(fā)區(qū)遷才移。未來(lái)的老開發(fā)區(qū)將成聾為土地收益耳最大、樓盤約素質(zhì)最高、麻基礎(chǔ)配套最植完善的居住國(guó)集中區(qū)域。跟第三部分跌：董S各做W胃救O紫品T燃替分析躍描際扣睬袋嫁悉一、舊[S]幫項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)萄區(qū)位優(yōu)勢(shì)。封經(jīng)濟(jì)技術(shù)開占發(fā)區(qū)屬于永豎川市新城市嗚規(guī)劃中的C拔BD、CL等D、CCD書，具有得天都獨(dú)厚的區(qū)域抗優(yōu)勢(shì)。本案抖地處開發(fā)區(qū)增中央，緊鄰南人民廣場(chǎng)，寸靠近城市中臣軸線，地段間位置較為優(yōu)腦越，升值潛乖力巨大；盆市政公共配拖套建設(shè)優(yōu)勢(shì)燈、景觀優(yōu)勢(shì)呼。人民廣場(chǎng)輔占地約5萬(wàn)晨平米，綠化輕面積約1萬(wàn)伏平米，分為稠茶文化區(qū)、獵竹文化區(qū)、殿成人休閑區(qū)績(jī)和兒童娛樂突區(qū)四大區(qū)域婚的綠色生態(tài)卻休閑廣場(chǎng)，即成為永川獨(dú)翼一無(wú)二的城栗市景觀資源嘆。而正在建恰設(shè)的水體公燈園分為水上佩游樂區(qū)、觀互賞區(qū)等，距幸離本案僅1課分鐘路程。航豐富而又宏標(biāo)偉的水系休糞閑景觀資源剖，是本項(xiàng)目睡最大的外在丹可用優(yōu)勢(shì)，瓜是一個(gè)免費(fèi)受的重要的賣究點(diǎn)，對(duì)消費(fèi)趕者具有強(qiáng)大圣的吸引力；飾教育配套設(shè)挖施優(yōu)勢(shì)。距鑰離渝西學(xué)院乳新校區(qū)約7崇00米，步有行約8分鐘玻；距匯龍小車學(xué)約110男0米，步行院約12分鐘致；距中山中香學(xué)約130艦0米，步行呢約14分鐘兵；距臥龍小杏學(xué)約110津0米，步行藏約12分鐘織；梳樓盤規(guī)劃品練質(zhì)優(yōu)勢(shì)。規(guī)輝劃布局緊扣摘“找生態(tài)建筑拐”禍的概念，五3幢21層按、2幢26聾層、2幢2悟9層形成圍麥合式組團(tuán)，趟在建筑風(fēng)格返上設(shè)計(jì)成一晌種宏偉而又漆亮麗的現(xiàn)代麻感；道路系國(guó)統(tǒng)以環(huán)狀為墾框架并利用娃小區(qū)步行道寇串聯(lián)各組團(tuán)雷景觀，實(shí)現(xiàn)嶄了完全意義此上的人車分勁流；鍬并有會(huì)所、慣規(guī)劃合理的羅商場(chǎng)及門面咬。高起點(diǎn)的螺規(guī)劃，直接拖塑造了湯“射永川第一盤慚”稍的堅(jiān)固形象愈；叔二、帖[W]堆項(xiàng)目劣勢(shì)所本案位于帝撈琴花園、A擔(dān)C世紀(jì)城、寫華創(chuàng)步行街圍等項(xiàng)目包圍展中，周邊項(xiàng)斷目數(shù)量多且傭品質(zhì)較好，遣對(duì)本案的規(guī)肚劃、銷售都誓存在威脅；危2004～這2005年輪4月止，永京川市全市安崇置房已建面細(xì)積達(dá)134鐵700㎡，查共1372恨套。現(xiàn)擬再倍增加658炸80㎡，計(jì)學(xué)732套。帽安置房將會(huì)語(yǔ)帶走一部分沒客流、現(xiàn)金南流，其低廉梨的價(jià)格將對(duì)壓本案產(chǎn)生一滑定的銷售抗伍力；箱周邊項(xiàng)目鳳迎凰城、長(zhǎng)運(yùn)姜花園、天秀或景地、俊祥辦等項(xiàng)目已立磚項(xiàng)，規(guī)劃尚拴未出臺(tái)，對(duì)陰本案具有相講當(dāng)大的潛在世威脅；槍周邊缺少正奸規(guī)的、規(guī)模申化的菜市場(chǎng)賤、超市、餐柴飲、休閑、羞娛樂等生活嗓基礎(chǔ)配套，舍生活不便捷眉；蛋開發(fā)區(qū)常駐魂人口少，人靠氣不旺盛，綱要形成濃厚浩的商業(yè)氛圍該還需要至少貓2－3年時(shí)宋間，將影響艇消費(fèi)者對(duì)本撞案商業(yè)項(xiàng)目罪的消費(fèi)熱情剛和購(gòu)買欲望尖；連項(xiàng)目西南側(cè)邀即將新建的蕩人民醫(yī)院門逆診部大樓和馬北側(cè)已經(jīng)建增成的人民武店裝部大樓，吧在一定程度掘上破壞了整席個(gè)地塊的協(xié)糊調(diào)性，容易紙與本案產(chǎn)生廟突兀的感覺毛。迫2萬(wàn)余平米助的商業(yè)面積守，在整個(gè)新王區(qū)來(lái)說(shuō)都屬死于大規(guī)模性及商業(yè)開發(fā)。迅巨大的體量臟與市場(chǎng)實(shí)際撒空缺產(chǎn)生供夕給矛盾，是筐本案一個(gè)重宵大劣勢(shì)；重從入市時(shí)間虎看，帝琴花壓園三期已進(jìn)尋入熱銷期；譜華創(chuàng)步行街撞已完成規(guī)劃飾審批并開工緩；AC世紀(jì)脂城已開工興茄建；而本案咬剛進(jìn)入項(xiàng)目賣規(guī)劃設(shè)計(jì)階掌段。在今后司的銷售過(guò)程青中，上述項(xiàng)壩目已占據(jù)市接場(chǎng)先機(jī)，將疲分流部分中湊高端消費(fèi)者網(wǎng)；古三、勻[O]謝項(xiàng)目機(jī)會(huì)測(cè)根據(jù)永川大滲城市建設(shè)發(fā)憤展規(guī)劃，2微005年底凳城區(qū)人口將甘達(dá)到30萬(wàn)郵，城區(qū)面積勵(lì)將達(dá)到31句平方公里。斧由于城市化蟻進(jìn)程加快，慶外來(lái)人口的慈增加、拆遷并戶大量增加賣、居民改善拒居住條件欲賠望的高漲、低人均收入水謎平的增長(zhǎng)（瘡2004年濟(jì)城鎮(zhèn)人均可何支配收入達(dá)鴿8300元老），勢(shì)必增憑加對(duì)住房的滔有效需求，淡需求直接影浸響產(chǎn)品的供其應(yīng)，這是大嶺環(huán)境下最有站機(jī)會(huì)的市場(chǎng)鉆切入點(diǎn)；白從04年～希05年上半但年永川市成機(jī)交商品房住腿宅的分布區(qū)先域看，開發(fā)寬區(qū)的開發(fā)量則占了全市商邪品房住宅開披發(fā)量的一半豪以上，由于江規(guī)劃的完善始和房屋品質(zhì)攤的提高，開辱發(fā)區(qū)以其較塞大的升值潛壇力和成熟的必配套吸引了趙眾多的購(gòu)房乏者。先期的榮各大樓盤已霜經(jīng)把開發(fā)區(qū)魂地塊炒熱，反為本案的入屯市創(chuàng)造了地容塊高價(jià)值優(yōu)市勢(shì)；世目前永川房藥地產(chǎn)市場(chǎng)中達(dá)端產(chǎn)品供大微于求，去化花速度較慢；飄高端產(chǎn)品少折，整體趨勢(shì)斜呈熱銷、供搞不應(yīng)求狀態(tài)經(jīng)。本案的高欲檔住宅規(guī)劃鏡定位，能夠燦符合市場(chǎng)實(shí)賤際需求，避踩開在中端產(chǎn)絹品市場(chǎng)上的注激烈競(jìng)爭(zhēng)；棚根據(jù)永川大粱城市建設(shè)發(fā)插展規(guī)劃，2播005年底愚城區(qū)人口將柴達(dá)到30萬(wàn)票，城區(qū)面積給將達(dá)到31夕平方公里。錦這將帶來(lái)更焦大的市場(chǎng)需所求，直接與劍本案的供給界呈平衡狀態(tài)坐；棗新經(jīng)濟(jì)技術(shù)挖開發(fā)區(qū)的大慰手筆規(guī)劃和越大量開發(fā)，謙市府大樓、范人民廣場(chǎng)的牧投入使用，駛以人民廣場(chǎng)艇為圓心，周另邊區(qū)域的規(guī)鈔劃、開發(fā)進(jìn)攝入實(shí)質(zhì)性階爬段。永川樓根市正處于鍬“撒啟動(dòng)量——夏發(fā)展崖”緒階段，尚未棒加速進(jìn)入高蒸速發(fā)展階段釋，眾多開發(fā)戚商的進(jìn)入帶閣來(lái)了各式各住樣的樓盤，截?zé)o論投資、佩自用或炒房移者，均看好磚人民廣場(chǎng)區(qū)埋域的潛在升居值空間。本賴案緊鄰人民魄廣場(chǎng)，立項(xiàng)穩(wěn)符合市場(chǎng)發(fā)臭展方向，規(guī)峽劃對(duì)應(yīng)區(qū)域稈開發(fā)時(shí)機(jī)，反具備良好的新發(fā)展前景和橋升值潛力；蝶四、涼[T]既項(xiàng)目威脅蕩華創(chuàng)步行街并、AC世紀(jì)臘城綜合商業(yè)寸街、偉映帝化琴的商場(chǎng)的撤啟動(dòng)，直接串威脅本案，非對(duì)本案的商茅業(yè)是巨大的惠沖擊。影響汗本案以后的識(shí)商業(yè)規(guī)劃、詢商業(yè)定位、圍招商定位。介2003年喝～2005率年開發(fā)區(qū)規(guī)燒劃總建筑面僑積達(dá)450態(tài)萬(wàn)㎡（含商寄業(yè)面積），動(dòng)對(duì)本案而言材是一個(gè)最大瘋的威脅。潛佩在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手象較多，且規(guī)敢劃均尚未落襯定，市場(chǎng)的蓮不明晰性是山重要的阻力忘；而本案的涼“骨高端產(chǎn)品旗”么定位規(guī)劃，退容易被其他述樓盤所效仿副，可能會(huì)引惱起客源分流都的后果；帝市政設(shè)施建捉設(shè)進(jìn)度是對(duì)姿本案的重要殊影響。東北榴側(cè)的人民廣巡場(chǎng)提升了本亦案的價(jià)值與義品質(zhì)，而水葡體公園的開婚工是本案的天優(yōu)勢(shì)依托。脆中央片區(qū)的三市政設(shè)施建才設(shè)、城市中惜軸線項(xiàng)目的線實(shí)施進(jìn)度，諷影響到整個(gè)忽區(qū)域人流和吸商業(yè)氛圍的冠形成，間接始影響本案的蔥銷售、推廣成工作和可利勵(lì)用優(yōu)勢(shì)的大鬼小。組第四部分晨：揪住宅定位客戶群分析腰◎◎防分區(qū)域客戶訓(xùn)群分析津1、開發(fā)區(qū)墨居民譯（1）、開統(tǒng)發(fā)區(qū)內(nèi)的原廳住民已搬遷練或已購(gòu)住房厘，此部分客塌戶群已消失獻(xiàn)或以下述情輪形存在，因副此，不予納獅入本部分客待戶群。富（2）、開悟發(fā)區(qū)之前的每安置房、集泰資房、較早敏的商品房，縫這部分住戶樸對(duì)目前已有轎住房不滿意驕，要求對(duì)產(chǎn)衰品進(jìn)行更新柴換代，屬于核二次置業(yè)群獵體。但此部矩分客戶群較杜少，不是本哀案的主要客途戶群。輔（3）、開找發(fā)區(qū)遷入和恰即將遷入的萬(wàn)各行政企事趣業(yè)單位，在殼單位后基本車有保留地作遙為集資房，期對(duì)于該單位移人員很多都延把集資房作榜為投資性不泥動(dòng)產(chǎn)，而另垃外選擇品質(zhì)絲較好的房屋便居住。此部耐分客戶群體雄數(shù)量較多，恨消費(fèi)力較強(qiáng)攀，是本案的間重要客戶群敏。忽（4）、已灶建成和即將狗落成的小區(qū)繩普遍缺乏都子市生活氣氛爹，離高檔住式宅的品質(zhì)尚別有差距。居倘住或購(gòu)買在重這些小區(qū)的蛾大多數(shù)居民否經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)奧定、文化程屢度較高，對(duì)星居住品質(zhì)和理環(huán)境要求高色；此外，其淺所購(gòu)房產(chǎn)在使永川屬于高鹿性價(jià)比住宅烏，可以順利滋地在二級(jí)市蛋場(chǎng)出售；他振們?cè)陂_發(fā)區(qū)添購(gòu)房或投資甜，表明看好射區(qū)域市場(chǎng)，異地理區(qū)位、啊人文環(huán)境和椒基礎(chǔ)配套也辯符合住房消蚊費(fèi)偏好。此佩部分客戶群翠數(shù)量不多，凈但是具備有亂效性，是為蚊本案的重要音客戶群。雙綜上所述，他開發(fā)區(qū)是本僻案客源的重紐要產(chǎn)生地，爹購(gòu)房有效度奔較高，是本獎(jiǎng)案的次要目寺標(biāo)客戶群來(lái)施源地。要2、永川老吊城區(qū)居民指（1）、永哄川市未來(lái)發(fā)慶展的中心轉(zhuǎn)糕移到經(jīng)濟(jì)技桶術(shù)開發(fā)區(qū)，瓣而目前永川占舊城改造項(xiàng)虎目少，老城血區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施賤和居住環(huán)境斜在今后幾年死內(nèi)都不會(huì)有圾過(guò)大的改變?cè)?，生活居住朝品質(zhì)與新區(qū)嗽有較大差距歐。隨著收入初水平和居住竄理念的提升帽，越來(lái)越多瞞的居民開始永進(jìn)行二次置耐業(yè)；鞠（2）、開忙發(fā)區(qū)已成為孟永川房地產(chǎn)讀市場(chǎng)開發(fā)和鞭投資的熱土閑，根據(jù)房地行產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易敗中心的資料冊(cè)顯示，在開鼠發(fā)區(qū)投資、稿購(gòu)買自住房研的老城區(qū)消鵲費(fèi)者比例逐輝年上升，比壁重增加明顯盲；伴隨著城惰市化進(jìn)程的待發(fā)展、居民臨收入水平的宗增加、市場(chǎng)售商品房供應(yīng)惠質(zhì)量的提升責(zé)和數(shù)量的增詞加、外地客胖商的資金流友入，進(jìn)入新誠(chéng)區(qū)居住和投儀資的消費(fèi)者隨將持續(xù)增加寄，2004獨(dú)年此部分客制戶群在開發(fā)誦區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)予的比例暴漲搖就是一個(gè)極筆具說(shuō)服力的炸例子；飾（3）、初潤(rùn)次購(gòu)房者，徒購(gòu)房方向7法0％以上傾另向于開發(fā)區(qū)歡。他們收入玉較穩(wěn)定，在狼親友贊助下臣選擇按揭貸錢款，對(duì)居住潮環(huán)境、住宅躍建筑風(fēng)格、泰物業(yè)管理要贊求高。此外遠(yuǎn)，由于老城續(xù)區(qū)樓盤不多為，受地域限潤(rùn)制，生活品柄質(zhì)不夠優(yōu)良妨，無(wú)法規(guī)劃今都市生活動(dòng)圖氛圍。此消蛛費(fèi)群在每年岔的穩(wěn)定住房怒消費(fèi)群體中喊占了很大的楊比重；手綜上所述，求老城區(qū)居民聚是本案的首傾要目標(biāo)客戶貼群，對(duì)本案喝的宣傳推廣芝區(qū)域、銷售睬方式、價(jià)格謠定位等具有手極其重要的頁(yè)影響和參考鍬意義。熄3、非城區(qū)切居民梅大安組團(tuán)、犯臨江組團(tuán)、栽茶山竹海生痕態(tài)旅游區(qū)、掌黃瓜山農(nóng)業(yè)撐旅游觀光區(qū)矩，約有幾千泊名科級(jí)和股餓級(jí)干部、市妄直企業(yè)和鄉(xiāng)稀鎮(zhèn)企業(yè)管理衫者、民營(yíng)企朵業(yè)家、經(jīng)商扣個(gè)體戶等，醒社交圈子在早城區(qū)，在信拳息獲取渠道歲和消費(fèi)方面嶄依賴于城區(qū)屯，在城區(qū)生顆活和置業(yè)是怒他們的必然評(píng)需要和選擇引。他們的收天入方式多樣逝化（隱性收晌入、灰色收股入等等），傻購(gòu)買力強(qiáng)，場(chǎng)對(duì)住宅品質(zhì)障要求高，成鋤為本案的重券要目標(biāo)客戶貼群。療◎◎喝分行業(yè)客戶恐群分析修1、主導(dǎo)產(chǎn)促業(yè)壺永川主導(dǎo)產(chǎn)惠業(yè)分為：機(jī)弓械制造業(yè)、絨化工行業(yè)、拘食品加工業(yè)與、建筑建材趨業(yè)。避機(jī)械制造業(yè)環(huán)：重慶源通筋電器設(shè)備制隊(duì)造醬、重慶海通栗機(jī)械制造有琴限公司、重障慶新泰機(jī)械南制造有限公嗓司、重慶紅捏江機(jī)械廠；沒化工行業(yè)：葵清華紫光英涂力天然氣化慈工雖、永川天然適氣化工研究悉所、配套的瓣研究所；浙食品加工業(yè)駛：以釀酒、克調(diào)味品、茶奇葉、肉制品蓄、保鮮食品陣為主的食品卸加工業(yè)；啊建筑建材行木業(yè)：國(guó)有建炊筑業(yè)、民營(yíng)租企業(yè)、私營(yíng)景的小裝飾建遵材公司、家的具家居業(yè)等吃；通主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的嚇管理階層工匹資高，經(jīng)濟(jì)什承受能力較內(nèi)強(qiáng)，是本案炸的重點(diǎn)客戶勸群。罪2、電子通毛訊產(chǎn)業(yè)舍電信、郵政訴行業(yè)從業(yè)人腳員多，有移葛動(dòng)通信、聯(lián)諒?fù)?、郵政、禮專賣店溝等，屬于高上薪行業(yè)，且摟在興建的電判信局緊鄰本集案，客源較住廣；儀各電腦專賣哀店、電子配政件、電器商奴場(chǎng)等，管理冒階層員工工聲資穩(wěn)定，潛活在消費(fèi)力一崇般。橫這部分消費(fèi)練者關(guān)鍵在于扣調(diào)動(dòng)其消費(fèi)額欲望，是不莫可忽視的一虛般客戶群之女一；秩3、文化教獻(xiàn)育產(chǎn)業(yè)播本案周邊有伏渝西學(xué)院、匙廣播電視大榜學(xué)、中山中班學(xué)、匯龍小程學(xué)、臥龍小顫學(xué)。教師工到資穩(wěn)定，且殼根據(jù)教育部夠的規(guī)定，工預(yù)資不斷增加渴，再加上各朽項(xiàng)福利，購(gòu)蒙買力較強(qiáng)。丘此外，超過(guò)貞上萬(wàn)名的在遣校生，將成因?yàn)楸景干虡I(yè)澤的終端消費(fèi)號(hào)群體。教師辯團(tuán)體是本案伍的策重要目標(biāo)劣客戶群之一慘。驕府行政、工禁檢法單位申此類群體工煌資穩(wěn)定，隱旱性收入來(lái)源慎廣，消費(fèi)力碗強(qiáng)勁；同時(shí)愈，原來(lái)的住蘇所多為單位姑集資房，居層住環(huán)境、物更業(yè)管理較差幸，戶型規(guī)劃稅不合理，品繭質(zhì)差。隨著餡工資的穩(wěn)步護(hù)提升和市政哈府大樓的投檔入使用，其廳居住中心必計(jì)然靠近市府呀大樓所在地松。因此，這逝部分客戶群涉是本案重要環(huán)目標(biāo)客戶群勵(lì)之一。公5、金融、風(fēng)醫(yī)療、交通影運(yùn)輸行業(yè)慣收入穩(wěn)定，蠶且福利好，報(bào)文化素質(zhì)高濕，對(duì)居住品名質(zhì)要求高，音對(duì)開發(fā)區(qū)認(rèn)幼可度高，投壇資意識(shí)強(qiáng)，流是本案的重項(xiàng)要客戶群之渴一。6、零售業(yè)炎以開店經(jīng)營(yíng)捷的個(gè)體戶居殲多，存款量霸大，潛在消穿費(fèi)力較強(qiáng)。傾對(duì)于此類群于體需要進(jìn)行圍消費(fèi)理念上瓜的引導(dǎo)，是銹本案的需爭(zhēng)左取的一般客秘戶群。顛◎◎第分年齡段客猛戶群分析林1、25～萍30歲治一般為初次磚購(gòu)房，以結(jié)慈婚成家為目爆的，選擇公鵝積金貸款或辦在親友支持堡下選擇銀行笑按揭貸款。能對(duì)戶型不是麻很了解，對(duì)勺價(jià)格比較模秒糊，但對(duì)建癥筑風(fēng)格、小鮮區(qū)物業(yè)管理積要求高。此夕年齡段人群痛外出打工比光例高，收入論也相對(duì)較高千，消費(fèi)力比異較強(qiáng)勁，購(gòu)舍房有效度高科，為本案次謀要目標(biāo)客戶右群。短2、30～勻40歲憶以改善居住懇品質(zhì)為主力屑，附帶投資淡，大多為二呢次置業(yè)。收積入豐厚，大與多數(shù)已經(jīng)擁辮有一套以上誠(chéng)的房屋，購(gòu)鞋買力最強(qiáng)，笑對(duì)交通條件末、小區(qū)配套衫、物業(yè)管理委、綠化景觀厲、戶型要求省很高，投資緒意識(shí)強(qiáng)。只寒要產(chǎn)品符合闊他們的需求嚇，在價(jià)格上秋不存在高低賺問題。是本貝案的首要目網(wǎng)標(biāo)客戶群。遷3、40～主50歲度二次置業(yè)、慎三次置業(yè)為必主。從購(gòu)房升目的看：2奸5％是為投吐資，45％潛是為子女購(gòu)?fù)头浚?0％攤是為提高生業(yè)活品質(zhì)，1養(yǎng)0％是為老留人購(gòu)房。寄次類客戶群陽(yáng)數(shù)量較多，附以享受生活家、提高居住恰品質(zhì)、為子湊女考慮為主喊要目的。是市本案的重要鴉客戶群。蓄4、50～拾60歲異以改善生活糠品質(zhì)為首要飾目的，基本霧為自住型。凱積蓄多，講品究生活配套雙的完善、交著通的便利、蛙戶型的實(shí)用相，是本案的纏一般客戶群挨。秩◎◎堆自住型客戶責(zé)群分析條1、以改善單居住品質(zhì)為片目的消費(fèi)者朗2004年宇永川城區(qū)常炒駐人口24慎萬(wàn)，城鎮(zhèn)居悼民人均住房久37.52有㎡，之2004年耗城鎮(zhèn)人均可狡支配收入達(dá)濃8300元削，蝕現(xiàn)有住房面窩積無(wú)法滿足挽居民的居住酬需求。關(guān)一方面，永澇川市04年山前的住房品索質(zhì)相對(duì)較差卸：住宅戶型動(dòng)設(shè)計(jì)不完善尚，施工粗放頃，小區(qū)物業(yè)公管理質(zhì)量差地，配套設(shè)施沒不健全，景磁觀基本沒有毒，無(wú)法滿足示小康生活對(duì)叉應(yīng)的品質(zhì)生碗活?；谝源呱显颍?dāng)蜘地居民對(duì)改粱善居住條件俱的消費(fèi)欲望舞有迫切需求月。另一方面嘩，二級(jí)市場(chǎng)群的逐漸完善界和火熱，為地消費(fèi)者提供少了轉(zhuǎn)讓、出淹賣的機(jī)遇。綁而永川市城列區(qū)居民平均標(biāo)可支配收入兆年增長(zhǎng)10損％，人均G撤DP為10侮181元。膛一面是市場(chǎng)號(hào)的迫切需求賊，一面則是辦日益增長(zhǎng)的歐人均收入，雖需求與收入冊(cè)成正比，房女地產(chǎn)市場(chǎng)良脫性發(fā)展，在集05～06極年切入市場(chǎng)殃是一個(gè)相當(dāng)扇好的契機(jī)。餅根據(jù)分析得辨出，這部分隔消費(fèi)者是本狐案的首要目麥標(biāo)客戶群。奏2、城市化羞進(jìn)程帶來(lái)的拖消費(fèi)者鎖根據(jù)《永川疾市城市總體鈔規(guī)劃》：到腎2005年筐主城區(qū)人口舌達(dá)到30萬(wàn)惜，城市化水口平為45％接；到200左7年主城區(qū)脈人口37.猶2萬(wàn)，城市篇化水平為5邁1％；到2電010年主仍城區(qū)人口4捷3.6萬(wàn)，蓬城市化水平白59％。2桐004年永顆川市農(nóng)村居騙民人均純收伐入3243討元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)冤業(yè)化市級(jí)龍網(wǎng)頭企業(yè)銷售作收入2.3概2億元，相糞比03年城煌鎮(zhèn)化進(jìn)程提腰高了2％。高每年城市建蔽設(shè)用地維持昏在大約2.技3平方公里仗，每年從農(nóng)若村遷入城市錯(cuò)的人口大約浴為5000獨(dú)人左右。陰這類消費(fèi)者晴出于對(duì)城市誕生活的向往魂、子女教育盤發(fā)展、生活省條件的改善味，迫切希望愚加入城市生亦活。因此，否具備較強(qiáng)經(jīng)播濟(jì)實(shí)力的農(nóng)市村進(jìn)城經(jīng)商別人士和較富躍裕的農(nóng)村家企庭是不可忽唯視的群體，珠是本案的一啄般客戶群。山3、異地遷溝入的消費(fèi)者農(nóng)每年永川約糖有1000雅個(gè)異地戶口嘴遷入永川，蘿他們一般以舍經(jīng)商為主，飛經(jīng)濟(jì)承受能走力一般，部斤分客戶在原親來(lái)的所在地倘已經(jīng)擁有房表產(chǎn)，大部分或客商以租賃穴房屋為主，圣只有其中少臘量客商擁有技較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)傍實(shí)力和投資耳意識(shí)。這類剖客戶群體為妹本案的一般可客戶群。4、拆遷戶貸2003年聲永川全年拆汁遷量為28毛000㎡，渣拆遷戶安置胞或拆遷補(bǔ)貼限后，半數(shù)定渴居于老城區(qū)釘內(nèi)。獻(xiàn)2004～煌2005年遍4月止，永霜川市全市安姓置房已建面便積達(dá)134肯700㎡，株共1372蠅套。即將再冷增加658康80㎡，計(jì)膠732套。奸因此，拆遷丟戶不是本案刃考量的重點(diǎn)庸，只有少量慈追求生活高悶品質(zhì)的客戶貢群才是本案符爭(zhēng)取的對(duì)象席，視為本案令的一般客戶鴿群。雀◎◎嗓