錦繡河畔策劃報告

錦繡?河畔目錄前言：響水概況，項目簡況1-21.競爭態(tài)勢分析4※

房地產(chǎn)市場分析…………………6※

房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢……………

7※

城東(指新城及周邊區(qū)域)房地產(chǎn)市場分析………………

8※

主要競爭樓盤情況…………………※

項目的SWOT分析與城東新城分析………12※

目標消費群分析……………………

14“錦銹?河畔”整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品力提升方案1.錦銹?河畔整體策劃目標……………

152.本項目面臨的挑戰(zhàn)…………………163.競爭策略……………

174.構(gòu)筑核心競爭力……………………

185.開發(fā)理念思路………

196.與消費者取得共鳴…………………

207.品牌推廣語…………

24一期銷售推廣策劃方案1.銷售目標……………252.十大推售原則………263.一期單位推售策略…………………

324.推廣階段劃分………

335錦銹?河畔一期銷售推廣階段劃分表………………

346.各階段推廣策略與計劃356.1蓄客期………………

3667.2優(yōu)先登記期…………386.3內(nèi)部認購期…………

396.4公開發(fā)售期…………

406.5第二次公開發(fā)售期……………………

426.6保溫推廣期待………43弄結(jié)域飾論腿量：化棉姿更孕刷翠響水概歇況螞江蘇省響瞎水縣位于東汽經(jīng)119°秀29′51怎″－120東°05′2反1″，北緯敵33°56陪′51″－疑34°32球′43″。伍在鹽城、淮燃陰、連云港莖三市交匯處套。東臨黃海才，與日本、含韓國、朝鮮只等國隔海相動望。江蘇省反響水縣堤區(qū)水域總面積1姿461平方云公里，總?cè)送谧?0治萬，是國務(wù)小院批準的對餡外開放縣、悄江蘇省綜合立改革試點縣繭和全國縣羊區(qū)婚域經(jīng)濟基本說競爭力提升宅速度最快的逗百縣之一。柱204國道啊、通榆大運貨河和沿海高華速公路貫穿跨響水縣境南垂北，響水縣塌城距連云港窩機場僅70占多公里、鹽存城機場10仗0公里。素叔有“蘇北黃睛浦江”之稱漂的灌河流經(jīng)慮縣境直入黃刪海，國家二絮類開放口岸廳陳家港位于太灌河入?？趪樚?，是我國照東部天然良笨港，現(xiàn)已建用成大小碼頭茶30多座，壽距連云港僅鋼23海里。桌響水縣校下轄：字（響水鎮(zhèn)疫開發(fā)區(qū)）秀陳家港鎮(zhèn)幼讓﹑茂小尖鎮(zhèn)茄﹑堡杰黃圩鎮(zhèn)粘﹑桑大有鎮(zhèn)雙奔港鎮(zhèn)南河畢鎮(zhèn)運河療鎮(zhèn)張集鎮(zhèn)竿六套鎮(zhèn)艇七套鎮(zhèn)諸老舍鎮(zhèn)區(qū)坐。正城市規(guī)劃建燕設(shè)具有確定儲城市人口籮近中很期為20萬礦人。主要以慮向南、向東禁發(fā)展。規(guī)劃街以灌河、通盯榆漲河和響坎河吵綠化風(fēng)光帶楚為分隔，在糟縣城形成一逗心、三帶、譯一組團的總彼體格局。充皇分利用縣城盈豐富的水系泰，著重城市商文化的塑造咱，城市開放粱空間系統(tǒng)和板景觀廊道系稼統(tǒng)的構(gòu)筑，刑突顯響水城戴的肌“援水綠木”葬相融宜居城扯市特色。亮響水新一屆岡縣委明確了稱“十一五”涼的宏偉目標捐，即到20墻10年，實紀現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)洋總值110盈億元，財政輪收入12億船元，一般預(yù)好算收入6億饅元，固定資囑產(chǎn)累計投資旋超200億圓元，累計引握資180億超元以上，實目際利用外資搞2億美元，憤三次產(chǎn)業(yè)結(jié)畫構(gòu)比例調(diào)整爸為18.2王:54.5補:27.3勢地區(qū)生產(chǎn)總氏力爭201疼2年、確保拜2023年徹全面達小康典的總體目標輔。寶項目基本裹檔案夕開發(fā)商：宋鹽城浩安房壽地產(chǎn)開發(fā)有水限公司夢項目名稱：皂錦繡串?粒河畔躺地理位置炎：響坎路以規(guī)西，致富路感以北，體東窩路以東栽建筑面積羨：5156棋3平方米蓄占地面積興：約3.4源8萬平方米感容積率長1.47駝綠化震覆蓋蛇率勺：28.3衡%海建筑類型：懼多層軌小高層斤廣告語：城A住宅：群釋河畔人生轟．沾健康生活劍被B商唱鋪：嚼置業(yè)首殊選咬/給潛值無限呈錦銹厭?步河畔哈面臨的市場錘態(tài)勢字一、競爭態(tài)庭勢分析逃※

房地產(chǎn)潤市場分析注1、螺響水畏整體房地產(chǎn)昏市場分析償1.1與戀近3年來國液內(nèi)房地產(chǎn)市艘場高速發(fā)展挖不同步。耐年近3年來，眠與全國房地黃產(chǎn)市場取得濟的發(fā)展成績溪相比，敗今鞠響水腥約70%的義開發(fā)商卷入向其中，直接俘影響菜造成獲樓市發(fā)展速小度低于全國久，200許7循年樓市處于背盤整期，迷同時也是上印升期，咐例200回8軍年妖底下半年是叼冰凍期，直谷到望2023年閥4月份保才逐漸開始科恢復(fù)元氣。跡從2023經(jīng)年響水的土片地市場來看饒，沒有像全司國其他區(qū)域忍的大量拿地丑，后市隨著框城鎮(zhèn)人口的孫持續(xù)遷入，巴政策方面屋不斷騰出現(xiàn)較燙多住房隔政策移的情況下，厲商品房銷售渠市場前景長朽線看好。皮1.2整談體開發(fā)水平篇偏低梢本地的夫房地產(chǎn)開發(fā)雪商大多是由復(fù)非專業(yè)的私悔營企業(yè)主或?qū)傩姓聵I(yè)單忘位人員烈轉(zhuǎn)變而來，爛缺乏雄厚的俯資金實力，盼沒有專業(yè)的池開發(fā)能力與得成熟的開發(fā)駱理念，缺乏烘遠見與超前新的思維，整投體開發(fā)水平陡偏低。而信前期揭開發(fā)關(guān)單位灘多為通過“宿暗箱操作”狼獲取土地、炭以預(yù)售樓花抬“空手套白女狼”進行不清規(guī)范運作的欄“暴利模式膽”，缺乏創(chuàng)務(wù)新的樓盤精圣品與市場亮醫(yī)點。膚1.3隨牛著經(jīng)濟元氣附的恢復(fù)，銷筆售量大幅增凳長，集中在微2500元逝/平方米以烏下的低價算位住宅。削1.4供郊需結(jié)構(gòu)不合形理，對中高餡檔住宅有需裹求，但缺乏贏有效供應(yīng)。談旬響水欄房地產(chǎn)市場碑供需結(jié)構(gòu)不邀合理，存在蟻著低檔市場部供不應(yīng)求，欠中高檔市場忽呈現(xiàn)緩慢成禮交現(xiàn)象，但武實際上市場補對中高檔住靈宅是有需求暴的，只是市竹場上中高檔疲產(chǎn)品在品質(zhì)帽、規(guī)劃、社捆區(qū)氛圍營造準等方面欠缺嘆創(chuàng)新意念，帆性價比不高房，未能獲得撐消費者的認瞇可，缺乏有萬效的供應(yīng)，羞因而中高檔儉市場仍存在都一定靈的需求空間逼。怠1.5

窩200爽9懼年1—嫁8巨月份瓣全國商品房抖銷售面積4工9416萬候平米，同比元增長42.送9%。敞房地產(chǎn)市場摩主要成交數(shù)哈據(jù)傅內(nèi)容

數(shù)據(jù)東

同期比較豐商品重房成交兵額丸23464嘆億元選

增長委69.6泄%船商業(yè)房譽成交芳額殺

增長法74.6%販，辦公樓和福商業(yè)用房銷遷售額分別增件長35.6婆%和43.攪5%園2023年軌末，全國商祥品房空置面王積可能達到饅3-4億將串是往年的2店-3倍。加哥上房地產(chǎn)發(fā)距展思路轉(zhuǎn)變淺下大規(guī)模保孫障性住房的匙入市，勒安旁置房可能對暫開發(fā)商負面踩影響會很大戴。威※

星響水貧房地產(chǎn)市場破發(fā)展趨勢：且1、市場有克巨大的發(fā)展跟潛力濤響水房產(chǎn)市劇場銷售現(xiàn)已潤回升，前期傲房產(chǎn)的銷售鄙下降主要是杏受趣全球經(jīng)濟危炊機及混全國房地產(chǎn)鑼市場形勢影胸響垂，葵老百性處于宋持幣姐觀望狀態(tài)，幻隨著經(jīng)濟形益勢的好轉(zhuǎn)加送之市場通貨陶膨脹情況下醫(yī)，純正在進行城印市的轉(zhuǎn)軌，板處于快速發(fā)霸展的時期，眨市場承接力蛙較強。狂1.1人拿均GDP的土增長空間巨順大磚根據(jù)世界銀華行對40個這國家的統(tǒng)計并分析，房地責(zé)產(chǎn)業(yè)投資會幣隨人均國民變生產(chǎn)總值的通增加而增加鍵，當(dāng)人均國聚民生產(chǎn)總值旦達到600夫美元以上時問，住宅建設(shè)案加速發(fā)展，來房地產(chǎn)成為敞國民經(jīng)濟的稅支柱產(chǎn)業(yè)，累開發(fā)量劇增晉，直到人均搶國民生產(chǎn)總妹值達到80艦00—10寇000美元饑時，鄭房開遵地產(chǎn)嬌發(fā)物量才會降下摧來稿，唱經(jīng)濟增長加墳速帶來房地迅產(chǎn)業(yè)快速發(fā)半展乏。秘1、國民岔生產(chǎn)總值產(chǎn)四生的影響供搶200司8拳年閃全縣蔥生產(chǎn)總值（指GDP）諸8碼7漲億，籮同比增長1蒼6.3炸％，明年燃（2023隔）陽預(yù)測能達到鴨98.0狹億元散，同比增長晝14.0腸％，（數(shù)據(jù)據(jù)來源：伯縣發(fā)改委信律息網(wǎng)者）。經(jīng)濟增鞠長呈現(xiàn)加速營提升的狀態(tài)養(yǎng)。在控全縣整體規(guī)類劃建設(shè)的發(fā)抽展行支持下，工井業(yè)基地重新事振興將加快蘿步伐，整體姓經(jīng)濟環(huán)境趨寶好，必然會太帶動房地產(chǎn)頁業(yè)相應(yīng)的快煉速發(fā)展。眨2、居民蔥收入對房地陵產(chǎn)發(fā)展的影纏響泄截止于20怕0加9艇年菠，三響水縣牙人均可支配把性收入為捷883.3難3沉元/月，比責(zé)上年同期增玻長姜19.7今%，船占年計劃速的桐103.6甲%，在崗職拜工人均工資趴17516賤元/年普，人均可支恐配性收入為歸1459.廚66黑元/月纏，浩增長淺15.0泉%柄，農(nóng)民人均沫純收入56舅78元，增康長13.0隱%，占年計鍋劃駱的掩101.8趴%?？h住宅消費大毒幅度升溫。題據(jù)權(quán)威機構(gòu)貢調(diào)查了解：膊響水縣份居民購房需辱求相當(dāng)旺盛街，1年以內(nèi)抓欲買房或涉二次置業(yè)及怨去舊買新的蹄占豆較高比率帥。其中有一量半人買新房此，每戶按危90愿平方米計算乳，共需商品憑房趴剛性迎需求量大容（數(shù)據(jù)來源座：腿信息孝網(wǎng)）。界二、20不0奇9伴年佩響水縣城市住宅市場發(fā)柔展?fàn)顩r規(guī)1、開發(fā)撈狀況。嘴增量商品房犯市場急劇升夜溫，投資銷密售比趨于合稿理，發(fā)展態(tài)點勢良好。肺存量房再次虜刷新記錄，由每家樓盤的幅開發(fā)弓存量房純不多。蠢2、成交禮狀況輔A．200友9年隙1-頓8唉月，全狀縣身增量商品房拒銷售面積比完上年同期增熄長材較高，戀而銷售額比勉上年同期增商長盒較高品，前進的幅民度是近年來局所罕見的。傅個人住房消盞費抵押貸款旦增長宗高砌。私今年上半年叢全縣貸款總賠額跟達1.5姓響水在船完成近猴幾會年調(diào)整任務(wù)仗后，駛?cè)肓怂]快車道，處運在加速度發(fā)鏟展階史段。額B．像我然縣的蛇存量房交易技市場已與增練量房市場并起駕齊驅(qū)，成貪為房地產(chǎn)市兼場的主流市秤場；加速度桐發(fā)展階段。柱3、價格孫狀況杏一般以議項目市場定鍵位為中心，移根據(jù)中高檔紹樓盤參照，瀉走差異化，保性價比，以如響水周邊眾鴨多樓盤的參自考價作基礎(chǔ)獅，走差別化洽定價策略，蘇內(nèi)部價策略攤，低價策略箏在淡市下常盛被采用。步贈步高價策略忠（低開高走秋）針對心理瞧的策略為最令低價起步策熔略，吸引眼飼球。提高人昏氣。而三、200驢9年丙響水良住宅市場預(yù)押測微1、住宅市恐場將呈井噴江式發(fā)展蜜分析幾年來色的發(fā)展走勢轉(zhuǎn)，有關(guān)部門掏預(yù)計，尊響水縣蔥將于200回8懷年進入房地禽產(chǎn)發(fā)展周期軌的高峰，其悠標志是大眾穗住房消費市糊場全面啟動它，在居民追闊求改善居住苗環(huán)境、城市兔改造帶來拆伸遷等主導(dǎo)因哀素的影響下商，住宅房屋趣消費將呈現(xiàn)炊高潮。答2、住宅郊悼區(qū)化成為趨氧勢筋隨著城市交恥通的改善，凝居住水平的獻提高及中產(chǎn)小階級的發(fā)展辜狀大，令住蔽宅郊區(qū)化成山為一種趨勢型與潮流。由越于中產(chǎn)階層導(dǎo)購房人群大蜓多屬于更換慎型需求，對胳產(chǎn)品性能要店求較高，如德要求環(huán)境優(yōu)謹美、空氣清衰新、配套完水善等，因此茫只有近效或訊效區(qū)住宅才克能有條件去鏟滿足此類購牢房者的要求腐，住宅郊區(qū)層化、城市空包心化現(xiàn)象正賠逐漸變?yōu)楝F(xiàn)桃實。徐3、競爭呈略白熱化侍隨著土地供吸應(yīng)量的失控栗，住宅開發(fā)要的規(guī)模與數(shù)名量將不斷打孕破新紀錄。尋住宅供應(yīng)量柏的不斷推出爭，帶來的是朵開發(fā)商競爭冊意識的加強階、開發(fā)水平儲的提高，市寺場競爭呈現(xiàn)近出白熱化的黃狀態(tài)。咐4、樓市進拐入大盤時代頂，演變?yōu)槿鸱轿桓偁庍|外地開發(fā)商污在煌響水陰房地產(chǎn)市場飲的份額越來宿越大，令響水計房地產(chǎn)由地面域性市場變影為另需求漢性市場和高個性校性市場，房現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)從粗打放型向集約殊型發(fā)展，進糠入了大開發(fā)笨商唱主角的汽社區(qū)開發(fā)時星代。市場競婆爭由簡單的護價格和地段齒競爭變?yōu)殚_雞發(fā)規(guī)模競爭劍、品牌競爭牽和產(chǎn)品細節(jié)腫等全方位的糟競爭。琴5.戶購房的投資愈觀念加強勒作隨著城市改啟造帶來房價探的不斷上升址，如問響水城帶南開發(fā)大幅遙度帶動區(qū)域券住宅升值等諒現(xiàn)象的出現(xiàn)馳，人們的購郊房投資觀念聞不斷加強，淺購買房屋作睜為一種投資灶理財?shù)墓ぞ呤骋训玫饺藗兾业钠毡檎J同故。定5.1扶、預(yù)計未來夕3年內(nèi)市場尊發(fā)展趨勢：泄中高檔市暖場（奶3500金元／平方米腳以上）：飽部和狀態(tài)，供便大于求；欲中檔市場誼（尚2500鉛－狹3000或元／平方米輸）：平緩狀禽態(tài)，供求大拖體平衡；倉低檔市場泄（舞2君5妨00先元／平方米樂以下）：前砌景大好，供著不應(yīng)求?？印?/p>

主要競爭儉樓盤情況一學(xué)覽表樹樓盤溪名稱

地理蠅位置

規(guī)劃若工程夏其他（榨車庫）弓進度

園林鉤綠化和配套除設(shè)施

戶型薪、

售價（將元/平方米伸）匆亞美國際屬寨城南地標爹：延近臨婚縣幸福路段威，20疼萬M2

卷大盤，鍬現(xiàn)在開三期戴，前期開盤跌為多層，現(xiàn)闊在售兩幢小埋高層，羊規(guī)劃配套齊站全的大社區(qū)導(dǎo)概念，叉小區(qū)智能化覽較好，宵

面積知段113戰(zhàn)㎡怨-1季63.1蛾5芹㎡囑三房二廳一材衛(wèi)洽最低價：綱2160請元/㎡絞溝最高價：險2830谷元/㎡血旨揪均價：好2541沾元/㎡爬商鋪：65庭00困元/㎡遍思自行車庫：磁1800元蹄/辛㎡僚爐汽車庫：3淚000元/段㎡插匯豪都市屬框城中地標局：哲10多萬線M2

杯80咳侮㎡

司-絹139營㎡

柔沿長江路南第側(cè)序商鋪短8000元嗓/雜㎡產(chǎn)沿長江路北普側(cè)聞商鋪寇10000養(yǎng)元慈/福㎡呈套規(guī)劃配套盒較好，衣潔2600元榨/基㎡瑞-2800遠元/宗㎡艱為一期價格吧，現(xiàn)開發(fā)小扒高層預(yù)定1奸0月開盤。青最低價：州2600的元/㎡損扛最高價：扛2862宰元/閉㎡輝明妙均價：皺2708種元/㎡辛商鋪：80挽00元仆-1000扣0元抵/獨㎡閑測自行車庫思：2100晨燃元巷/㎡洲汽社車庫：暫未陪定逮雅居苑車屬城南地標煙：搞3萬多平方西米小盤，商懲住房共計1枝1幢，小區(qū)梨優(yōu)勢容積率摔低，房屋采考光較好，但席是由于小盤互銷售，不能績形成規(guī)模瞧化管理，業(yè)住主信任度不腐高，與大盤蚊比較起來存幣在差距。顆最低價：學(xué)2字005于舍元/㎡竿盡最高價：篇2灑480理元/狗㎡掩優(yōu)均價：2叼216獻元/㎡膀歷自行車庫受：2000繼元/㎡錢秤轎車車庫：孝3000元車/㎡命商鋪一樓：圓6288驚—兩6388元激/㎡老商鋪扶二樓：22強00長—客2300元蒙/㎡耀碧桂苑屬城秋南地標：男15萬平方月米大盤，共尼計開發(fā)三期援，一期準現(xiàn)周房銷售接近殘尾盤，值，面積量89六—傍120平米挪主力戶型，駕二期期房1全2幢期房，攏三期小高層耐，商鋪住宅乒混合型銷售翅，由于實驗寇小學(xué)雙語學(xué)董校的南遷，釋大型超市及辟中醫(yī)院，型加之四星級耽大酒店每灌江度·醉國際大酒店急的開業(yè)，增不加了該地段遺房屋升值潛破力，屬于本蝶案的競爭對誼手之一。駕濱最低價：窮2108栗碌元/㎡礦蝦最高價：抵2賤5我9損0斑元/蹲㎡蠅盾扮均價：卸2體170安元/㎡霸商鋪：倘5500斯元渠/㎡墨糖注自行車庫：臨2祖0剖00透元塊/㎡湖汽神車庫：哭3000元懂/㎡澤恒美家園安城南地標：爛恒美家園共同兩期，漁總建筑面積統(tǒng)11萬余平乏米，面積8瀉0大—恰140平米邪不等。坊一期多層建招筑已經(jīng)售罄槐，二期小高英層在售，由狐于房屋定位嘴于中低檔小蘇區(qū)，所以價框格很有競爭精優(yōu)勢，由于儀房屋結(jié)構(gòu)一壩期是磚混結(jié)階構(gòu)，抗震系蕩數(shù)低，房屋俊質(zhì)量與全框點架結(jié)構(gòu)比較綱有一定的差詢距，因而口逝碑不是很好吳，但仍然是逗本案的有力睡競爭對手之摸一。商職最低價：暢1900粗湯元/㎡品喬嶄最高價：碼2幕450說元/㎡剪社均價：烈2100味元/㎡姜（質(zhì)多獻層）哭佛孤旅敬最低價：準2150頂莖元/㎡著測雨侵繪最高價：抗2653憑元/攪㎡智聚秤均價：職2382移元/㎡筐（終小高傳層）殺商鋪：猛4349昆—寒4795軌元隸般自行車庫：宋1680跨元芒/㎡僅汽申車庫：變2800緞元孔/㎡向華還陽欠國際毫城腦東諒地標：膠華揚國際也暮是響水地區(qū)燙較早的開發(fā)灰樓盤之一，宮樓盤規(guī)模較鋤大，價位居剃于中等位置送，由于和本莫案的同是2攜04國道以購東的房源，慧客戶容易形靠成價格比對攤，但本案的煤地理優(yōu)勢優(yōu)遙于華聚陽虧國際，罩但對此樓盤舞的競爭仍然然不容忽視。障仙療最低價：晉21團00戒元/㎡迫膠優(yōu)輛最高價：陵2皺500虹元/貢㎡綁四均價：紛2填280違元/㎡穗商鋪：馬5000泡—坦9800誼元張思自行車庫：凈/茅辜戒汽車寶庫：制/弦※

推響水城東攪指新城及周言邊區(qū)域房地知產(chǎn)上市場分析經(jīng)：皇1、

自然以環(huán)境好，路嚴網(wǎng)發(fā)達。雀2久、

未來供近應(yīng)總量巨大帽。山3蠅、

國城區(qū)船范圍內(nèi)目前液開發(fā)量較少例.棒4.飯由于是新區(qū)睬（開發(fā)區(qū)）凡，從規(guī)劃到紅形成居住氛敢圍，需要一亭個頗長的過矮程。東※

驢項目的漢SWOT疫分析：伶1、

現(xiàn)階散段顯性競爭隙對手（已推趙出市場的樓栗盤）分析:兩1.1戶尼型分析：美

多為鴿90通㎡櫻-吃160㎡啟的偉戶型；筒

主力戶型圖為墨100-1具20忌㎡左右艦

間隔：三品室兩廳到四偉室兩廳；格

戶型設(shè)計興重疊。慢躍式（閣樓塌）傳1.2價暑格分析：符

均價從竭20腹00澇元/㎡躁—2射800兼元/㎡不等游。苗

發(fā)展商知據(jù)名度高、地再理位置好、意配套齊全的碧樓盤，聯(lián)商鋪貧價格在畝8000姻元/㎡籠左右議。

產(chǎn)品價開格基本在減2100丹元/㎡—態(tài)2800疫元/㎡出現(xiàn)糠集中現(xiàn)象，搖競爭較為激棄烈。腿2、隱性競停爭對手（未寨推出市場的挑樓盤）分析憐:握濱河小區(qū)堅歐亞新城茄碧桂苑差二期華萄陽三期釣2.1普欺遍規(guī)模龐大我，由本地實賴力型、外來漆專業(yè)型開發(fā)茅商開發(fā)，預(yù)泥計開發(fā)水平翁較高。杰2.2目墓前開發(fā)中未悔推出樓盤如全：爛濱河小區(qū)爹歐亞新城袍開源商朵業(yè)街豬2.3即起將開發(fā)樓盤彼如：蘿碧桂苑二期中華陽三屋期黑肉3禍、交通:孕3忽.1與助響水符的吉城中心冤區(qū)僅一挺路相隔20蒙4國道刪3捷.妹2響坎塊橋板開通交通便里利搞，立生活，休閑農(nóng)娛樂為一體豎。慈3腰.3慶城南和城東心規(guī)劃港屬政府發(fā)展失導(dǎo)向植范圍。鵝3棵.4目前營公交線路少訂，公共交通給不發(fā)達。勢4蕩．砍商務(wù)中心區(qū)隊：襪與未來商現(xiàn)務(wù)區(qū)祖相光隔，投資價斃值高；話噸項目周邊盟新車站烏、賺縣政府盼、痰農(nóng)工商憂、北亞邦大酒店饒，學(xué)校，商歌業(yè)，生活設(shè)偽施配套捆等大型公建士的建設(shè)將提穿升鋸錦繡秤?拌河畔的人文覆氛圍；線響水退商務(wù)中心區(qū)普亞邦大酒店座，灌江四星鋪級國際大酒侵店，華陽國捆際大酒店，毒即將投入運銀營，204嚷國道時代家舟具廣場已運援營，目前城麗南和城東的袍規(guī)劃興的迎基礎(chǔ)設(shè)施短已投入計劃控部署抖，將成為最隨鮮暴名苦的兇新全城市賣響水并的標識和象區(qū)征。且結(jié)論：脾通過市場與趟本項目自身久的條件來看掙，直接隱性沃對手為歐亞醉新城，濱河泥小區(qū)，魚華陽碧桂苑疑，帶其樓盤規(guī)模煩較大，位置膝較佳，配套街占優(yōu)勢，但距是響城的樓代盤在營銷手估法上都顯得坦呆板在于模侵仿，無創(chuàng)新透，故本項目刪在周期上遲徹于它們，可賠以參照衡量特，打出個性組化的唯一性僵的源“順陽光河畔，槍健康生活懸”往的獨特亮盤送。完※集目標消費者溫分析幫匪1、200佩9堤年客戶分析控（1）居住燭區(qū)域分析彈A畏番．彈來訪客戶的仇居住區(qū)域以桂縣城周邊，罰以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)啊單位，外出械務(wù)工及返鄉(xiāng)學(xué)人員難為主，加起豈來占了來訪樣客戶總組數(shù)追的順60方%，說明對歷周邊地區(qū)客透戶的吸引力水遠比外圍地曲區(qū)大，或者態(tài)說援響水雷的購房者地易緣情結(jié)比較裙重的；透B．揭由于客戶主杜要來源于只縣城砌與括各大鎮(zhèn)區(qū)祥，人口素質(zhì)津較高，家庭蹤收入較豐厚勒，這部分購局房者更注重輝品牌，注重朗開發(fā)商的聲寇譽，由于經(jīng)膽濟狀況較好窮，因此自然皆而然地就成譯了顏錦繡捎?賓河畔的對應(yīng)殿客戶群；哥（2）職業(yè)打A疫比．奧購買客戶職幫業(yè)以私營業(yè)把主居多，這鉗部分客戶除拼消費能力較惹強之外，較秘為注重樓盤建的品牌，一晴期的熱銷，仙很大程度上葛源自于這批左私營業(yè)主對覆“河畔品牌命”的向往與困崇拜，以及等相互間的口秒碑傳播有莫仙大關(guān)系；絞B．捐除私營業(yè)主允之外，購買經(jīng)客戶最多的盼是公務(wù)員，委其灰色收入醉較多，購房均的經(jīng)濟實力拳較強，但由顛于其“靠關(guān)佛系辦事”的注思維定勢，蓄因此對河畔個新城公平、喬公開、公正枯的市場化銷猴售形成一定暮的負面影響肯；巷C朝樓．圖第三大職業(yè)鴿是私營企業(yè)江管理人員，辨這部分客戶案經(jīng)濟收入相建對寬松且穩(wěn)亭定,同時，租這些客戶對冠所購買產(chǎn)品籮的質(zhì)量十分責(zé)重視，買房揮子時表現(xiàn)得滅比較謹慎，通同時其傳播鋼能力低于私閱營業(yè)主及公些務(wù)員；撿D．尺其余各行各花業(yè)的所占比涼例差不多，糖總的來說，曲錦繡糖?本河畔的購買政者是中香等脈收入為主，蹲家庭經(jīng)濟情輝況相對比較著好的人，屬鋒于恢響水病真正的“中串產(chǎn)階級”。誦纖（3）工作去區(qū)域洞A．箱來訪客戶的撞工作區(qū)域與巾居住區(qū)域的嫌比例分布情濤況基本相同憶，悄進乘縣城及棍工作于晃各大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)恥占了絕對大為頭，而且比挽居住區(qū)域中宴占的比例更宰大，可見消騰費者對居住缸地點是否離優(yōu)自己的工作房區(qū)域近，上指班是否方便您相當(dāng)重視，荒而且僻在縣城規(guī)劃誰計劃東的泊開發(fā)區(qū)及縣籍城晌的寫字樓或嶄商務(wù)區(qū)比較逆多，在這些為地方工作的滅人無論文化鬼素質(zhì)、經(jīng)濟劃收入都是比扣較高的，正名是煤錦繡纖?據(jù)河畔的對應(yīng)降客戶群體；狹B．懸縣城，開發(fā)繡區(qū)湊等地工作的做來訪客戶數(shù)膠量比例基本生相同，各占踢近踐10頃%，在葛開發(fā)區(qū)大橋?qū)?響坎橋庫開通后，通趕過挖掘弱響水由各大托鄉(xiāng)鎮(zhèn)謹區(qū)域的業(yè)主出和工作行政杰事業(yè)單位嘩的合及雙薪階層規(guī)的磚購買潛力，范各大社鄉(xiāng)鎮(zhèn)教目標群體占請40值%咸左右殲，坐老師群體占柱比列較大，檢相信可以帶弓動工作區(qū)域飾在濟城叨區(qū)消費者購捆買比例的上池升；液（4）家庭螞人口揭購買客戶中區(qū)三口之家超臂過50%，脹二口之家2委0%余，二江、三口之家賭占據(jù)主流地率位，因此衰90-列120平方嘗米左右的戶同型仍是最符老合市場需要叛的產(chǎn)品外，是最剛性扯需求的亮點焦。勿※嬌錦繡理?蝶河畔陣整體發(fā)展戰(zhàn)席略聽及產(chǎn)品力提圍升方案從一、烈錦繡途?綁河畔湖整體炸策劃促目標塑1匙、建立“牽錦繡利?來河畔摔”的卓越品找牌，為長遠的發(fā)展構(gòu)筑堅湯實的平臺。矩子住宅品牌是宴住宅發(fā)展商合為消費者長彈期提供的利熊益和服務(wù)，翠良好的品牌務(wù)就是質(zhì)量的淹保證，成功榮的品牌就是便信譽，就是揮擁有一批“統(tǒng)鐵桿買家”樹，就是讓客獄戶具有強烈小的心理認同犁，主動地、總毫不猶豫地億掏錢買你的擊樓——為開鞠發(fā)商的長遠卻發(fā)展構(gòu)筑堅趨實的平臺。掘2、成為景中高檔消費康群的購房首慘選。股根據(jù)對購房腫群體的分析嗽，將尸錦繡釘?洋河畔劍打造成為目悲標消費群的距購房首選，俯滿足他們心額目中所向往泉的居住環(huán)境幫和氛圍，成于為他們“夢諷中的憧憬”老。職3、進一技步發(fā)展和充偷實“河畔”癢的品牌內(nèi)涵托。須良好的企業(yè)敢聲譽是塑造抓品牌形象的辮保證，通過荷建立“家錦繡默?漿河畔慈”的卓越品軟牌，為“河顯畔”品牌注米入新的血液倍，成功延續(xù)毅“河畔”的聰品牌，進一袖步充實“河屠畔”的品牌從內(nèi)涵懼及河畔風(fēng)水映的秘內(nèi)涵晶。宋4、快速敲實現(xiàn)首期銷莫售目標。液根據(jù)市場狀肌況，針對項脖目的自身特沸點與優(yōu)勢，泛制定超前創(chuàng)母新的開發(fā)理謹念與全方位書的營銷管理者體制，配合傘整合營銷系粘統(tǒng)，從而達展到快速實現(xiàn)陸首期銷售目混標，為今后魚各組團的熱吹銷做及中后強銷膽期聽打下堅實的?；A(chǔ)，實現(xiàn)童錦繡腔?申河畔此的良性循環(huán)奶和可持續(xù)發(fā)蹄展。鏡二、本項目尸面臨的挑戰(zhàn)囑1、明年融市場供應(yīng)量困巨大，高手帥過招，競爭璃激烈。憐輛實力雄厚的探異地開發(fā)商鹽進軍響水努，蓄勢待發(fā)燙。自200澤7櫻年以來，約替有十幾家開兄發(fā)商進入蔽響水縣而且大多為字中高檔項目泳。到目前為估止，已有相亞當(dāng)一部分的兼開發(fā)商完成拾了項目的土瓶地儲備，部呼分開發(fā)商的舉項目已經(jīng)破然土動工，2滋0菜10扔年預(yù)計市場溫供應(yīng)量非常巨巨大，市場斷競爭將會更秒加激烈。蔽2滑錦繡敵?桑河畔架自身規(guī)模帶拋來的壓力。室本項目預(yù)計送每年“產(chǎn)量隙”將占襪響水侵同級市場“燃銷量”的規(guī)1網(wǎng)0%左右，延因此必須盡覽量提高市場要占有率，將房目標稿消費群“一臟網(wǎng)打盡”。聽三、競爭策際略蠶1、競爭策餓略選擇：安1.1

棄競爭策略類奶型：基削價格競爭策劑略：冶臟以低于競爭潑者的價格贏匠得市場。大走低價入市倆分檔定價，首低走高開策版略，其襲鉗差異化競爭產(chǎn)策略：歷顧名思義，疏采取與其他益樓盤相差異顯的產(chǎn)品設(shè)計織與形象包裝場等，形成差框異化競爭。換貌全面領(lǐng)先競冊爭策略：墾即以我為主前，開發(fā)理念市先進、產(chǎn)品粥精良、價格步合理的產(chǎn)品帶，從而取得拖全面領(lǐng)先的緣市場地位。檢結(jié)論：肢

本峰項目選擇全廁面領(lǐng)先競爭槳策略。為保疼證全面領(lǐng)先禿，必須構(gòu)建態(tài)他人不可模筒仿與超越的啦“核心競爭輛力”，才可環(huán)以樣立足市場，貴并在競爭中店占據(jù)有利的域地位。有2、核心蛾競爭策略：墳2.1摧娘毀消費者的慮心理防線：帖主要針對消精費群體的心頃理而制定的耳核心策略，齡從多方面著公手，整合項辜目資源與優(yōu)糟勢，憑著其鄉(xiāng)自身優(yōu)勢，繼有效地摧毀三消費者的心追理防線。薯2.2徹繡底地取勝競螞爭對手：拐以強勢領(lǐng)先塘的產(chǎn)品與形墳象，構(gòu)筑不援同檔次的競拖爭平臺，徹轉(zhuǎn)底地取勝競屋爭對手。境四、構(gòu)筑核討心競爭力：濾※

基本思坡考點:公1、構(gòu)筑被他人不可模既仿和超越的清核心競爭優(yōu)棋勢;麗2、傳統(tǒng)沿的SWOT養(yǎng)分析只能找旅到市場粗略紀位置，無法顛找到項目的君核心競爭力宇，在此我們召采取核心競過爭價值分析棚;轟3、本項銀目核心競爭堤價值共分“財內(nèi)中外”三隨重——整合逆錦繡拋?離河畔獲的優(yōu)勢。蜓※

核心競宰爭力的實現(xiàn)尚:艱1、外層價品值——河畔除品牌分析：仙1.1河愧畔代表著高守品質(zhì)和高檔撓次，是財富術(shù)和身份的象晶征拒，是人們追弓求自然生態(tài)遺的健康產(chǎn)物夫。，伐公司珍以領(lǐng)先的班綠化景觀晃區(qū)規(guī)劃,優(yōu)兵良的建筑質(zhì)膠量，齊全的酬綜合配套設(shè)肺施和專業(yè)的促物業(yè)管理，堡成為較響水正住宅的第一吉品牌，也是賣高品質(zhì)、高纏檔次樓盤嚷和個性生活平化魯?shù)拇~。跟1.2延殺續(xù)品牌效應(yīng)乘，令目標消市費群快速接增受炭錦繡剛?佳河畔無河畔的品牌五必須裝在深入民心特，繼續(xù)延用殿河畔品牌，慶可以令消費強群快速接受約河畔厭新城唯的概念聞。杜1.3駐讓腰品牌夠親切康，普無羽距離感，互不去缺乏人文情板懷，需注入幣人文內(nèi)涵。鏡購冶房者存在明先顯的心理距鴉離。因此在籮新城的規(guī)劃床中需注入人秤文內(nèi)涵，彌煤補河畔品牌努的親切感。劑

2、中層嗓價值——“勝河畔劫”品牌的建秒立：怖2.1規(guī)瓦?！模ㄥ\繡）彼城。誰本項目丑河畔悼要提倡拍兆“先建配套臂后建物業(yè)”踩的開發(fā)策略拜。盞錦繡膀?糧河畔菜以其“先建族配套后建物馳業(yè)”開發(fā)策細略。時至現(xiàn)撇今，城灘市昌更應(yīng)延續(xù)此畏開發(fā)策略，你讓消費群先霧到現(xiàn)場感受帶居住氛圍及貞配套設(shè)施，尚以及社區(qū)的牛整體人文氛節(jié)圍，引導(dǎo)消公費群體產(chǎn)生喜對置業(yè)居住肺在沫東城區(qū)醬的美好憧憬謠，激發(fā)購買玩欲望。植

規(guī)?；_由發(fā)配套和環(huán)啊境，別人有笛我有，別人溪沒有我也有認，為社區(qū)住筑戶生活的豐糧富性創(chuàng)造條憤件。躺錦繡增?健河畔科：芬規(guī)?；_發(fā)柱配套和環(huán)境腔，集眾多優(yōu)管點一身，是強彰顯個性化架與時代性的銷大型中高檔鴉項目，為社破區(qū)住戶生活滑的豐富性與魄無限可能性對創(chuàng)造條件。教2.2地泳理位置——凳城市擋新區(qū)。泊

未來新城拜市中心：今先“溪錦繡染?劃河畔哀”，擁有具濱絕對優(yōu)勢的加外部資源，廢項目位于未衡來的城市中智心高尚住宅慘板塊，勢本刻項目位于響便水城區(qū)房地番產(chǎn)市場的東梢板塊（原響苦水軋鋼廠）潤，占地甚5兄萬平方米材，在縣城主籌干道雙園路城北，與縣政曬府、農(nóng)工商舞、亞邦國際京大酒店、新抵車站一線排經(jīng)開，響坎橋豈再造工程預(yù)天計默2023甩年毅11月份撿完工，也為畫本案交通、幸地理優(yōu)勢奠蠅定基礎(chǔ)。律本項目現(xiàn)有芳的物業(yè)形態(tài)具由商業(yè)、多謊層住宅及小科高層住宅組昂成，分二期色工程進度，唉戶型型分別棗為一室一廳哪：面積約為繼6頂0㎡左右，壺兩室兩廳：臭面積約為1窄00㎡左右愚，三室兩廳蒸：面積約為雷120㎡左糕右。旁色河畔謝景觀：美項目的規(guī)劃構(gòu)布局依輸響坎河河畔駁一線，按地府勢分布多層忍、棉小繩高層等，使油整個禍小抖區(qū)的分布格版局錯落有致輕，“均好性坐”的總體規(guī)瓶劃，保證了舊大部分單位釀均可遠望河婦景。城市的切治河模式改柄造晴響坎獲河，把汁響坎污河及其建餡成集自然、恨休閑、娛樂刊、防洪為一惠體的觀光旅跟游帶。景觀建優(yōu)美，可將者河畔，宿綠地、等建介筑景觀與河舟岸自然景觀碼一覽無遣。鞏2.3頌硬件優(yōu)勢務(wù)，需與項目計整體同步發(fā)款展?，F(xiàn)響水現(xiàn)開發(fā)建的樓盤，由劣于發(fā)展商開屠發(fā)經(jīng)驗不足虧造成多數(shù)配孕套不到位，亡廣大業(yè)主怨素言較多，其潔實也為本項展目提供可行聾性發(fā)展空間卡。嚷硬件配套的外工程需要與鍛項目的整體阻同步發(fā)展，導(dǎo)或提前完成煤，讓消費群稻在入住時可摘同時享用社我區(qū)內(nèi)的完善糟配套，這樣鄙可增強其對喉本項目的信該心及品質(zhì)保觸證；另一方挑面可籍此作偉為推廣項目尾的其中一個靜賣點與亮點闊，增加項目夢的附加值。仔2.4人民文內(nèi)涵：舅根據(jù)銷售推喂廣部署逐步科展開，前期俗以各種方式材加強社區(qū)居俘住人文氛圍讀，并隨著工隔程進度，逐寄步引導(dǎo)，逐留漸實現(xiàn)及深維化社區(qū)居住源內(nèi)涵。瓶3、內(nèi)層價邊值——玩河畔庭品牌正的建立靈。肌3.1將中建筑蘆智慧引入，園結(jié)合耍個性仰新生活，建淺設(shè)厲響水岔人的蒙生態(tài)蒜新生活。拜陷企業(yè)聲譽是繭住宅品牌核悅心。企業(yè)聲請譽的好壞直腹接影響項目其形象的塑造劣和推廣；企廊業(yè)發(fā)展商實欣力在很大程乒度上影響著顫購房者對其挪所開發(fā)項目或的判斷。援加大發(fā)展商貧實力宣傳。霜3.2

稻以本地化優(yōu)均勢打擊外來用開發(fā)商忍憑借河畔護品牌的獨特控性，氣無可比擬的借品牌效應(yīng)，賽對市場的了座解與親民性久，以本地化柔優(yōu)勢打擊外月來開發(fā)商，上對本地市場羊的透徹深入獻了解，以致阿在產(chǎn)品的規(guī)倘劃設(shè)計方面向與本地市場混需求符合，削，寧讓鉗本項目的戶孟型競爭中便竊處于相對的內(nèi)優(yōu)勢勻。嚇※

三重核繼心價值之間拼的關(guān)系：崇1、三者相焦互關(guān)聯(lián)、互燈為表里、相腫互作用，是趣密不可分的姐一個整體。留2廢、前期消費似者首先接受兄外層和內(nèi)層沒價值，即河顫畔品牌和開貸發(fā)商品牌，襪首先通過河峽畔品牌的效吐應(yīng)和對企業(yè)股的信心，為苦逐漸導(dǎo)入中麗層價值“策錦繡凱?賄河畔貸”品牌作好例鋪墊。錘3計、長期任務(wù)粗是執(zhí)河畔歷品牌的建立從，并將對銷受售起到至關(guān)價重要的作用竊。步4坡、中層價值跌最終將外層謎價值和內(nèi)層吩價值融合為末一。臣5寶、三重核心鐵價值是本飛項目散策劃己的基本指導(dǎo)徐原則，需通課過推廣進行旦實現(xiàn)。添※

結(jié)論：賓三重核心價玩值在不同的造推廣階段起楚著不同的作痕用，并非逐痰步單項獨立蚊推縣廣，而是同波時將三重核應(yīng)心價值進行競結(jié)合，只是獸根據(jù)不同的敵階段如工程枕進槐度、項目特裹點、競爭對負手等推出的崇主次不同。愚五、開發(fā)理誦念思路拜開發(fā)理念=膠核心競爭力罩+與消費者君取得共鳴籌※

核心競招爭力：必須健是別人不可批模仿和不可址超越的。倒※

與消費白者取得共鳴頁：必須是針歌對目標消費韻群的潛在購繼房心理為出湯發(fā)點，同時復(fù)引永導(dǎo)住宅消費驢。丟六、與消費密者取得共鳴鋪：瓶1、建立崗認同感：風(fēng)建筑律、人文與健都康的生活氛養(yǎng)圍，讓消費壞者產(chǎn)生認同派感與歸屬感牙。支2、形成版有效溝通：尾通過廣告、良現(xiàn)場包裝、怖宣傳資料、免公關(guān)活動實臣現(xiàn)與消費者匙的溝通。劑提升生活素烤質(zhì)

河畔花圣園及喘陽光。河畔輕品牌攔的哀延伸晃優(yōu)良的產(chǎn)品南規(guī)劃設(shè)計郵精致的細部鬼處理勤※

他們對枝生活的期許菜——秧人性化

燕煌董柱

自趴然化

共種蒼初

家本位跳以人為本

樂減耗童

自然的醫(yī)家

纖講萬

家受之所至尾以客為尊

吵境需紀

自然的街人

丈址屬

情名之所歸微

我們可以懷認為，午錦銹憂?映河畔日的目標客戶挺群對目前的炭生活并不滿脖意，璃

他們有太激多的夢想還磚停留在腦海出中，劇降

家作為一窗個生活的載言體，賦予了喚種種的生活困期盼。蔽脾七舟、品牌推廣磁語：斤※

首選方滑案：強綠色移健康筐，河畔冰生活百分百過※

闡釋：岸1.陽光，幫河畔令生活是喘錦繡今?新河畔烘的特質(zhì)。泰陽光河畔葬生活軟是猜錦繡蔥?文河畔茅所倡導(dǎo)的生付活方式與生密活文化，是汪為住戶展現(xiàn)聯(lián)的一幅幅繽眾紛、精彩的物生活畫卷。梢2澡、旗幟鮮明訊標榜“夜陽光河畔醒生活”。徐錦繡馳?窮河畔淋廣告語的首憲要任務(wù)就是未清晰地傳播法項目的定位妄，令目標客喘戶群初次接羽觸便得以認馬知色錦繡狀?胳河畔小的價值主張語，并與自身佳的需求與欲描望對照，從稈而形成感性菊上的認知，嗎繼而產(chǎn)生深汗入了解的沖懼動，這是引立發(fā)購買行為符的基礎(chǔ)。熊3誤、傳播可感邀性高。騙“環(huán)河畔摘生活百分百趴”，不僅較潤好地完成了揭這一首要任艙務(wù)，更重要嚼的是以“百甚分百”強化蹦了“淋健康撕生活”的唯笑一性和純粹初性，而且，敞傳播的可感裹性強，有助勢于給予客戶獄強烈的感受掘，激發(fā)起客繪戶的共鳴。咱4貸、展示發(fā)展潮商的理想。幫“百分百”祥也代表著淘發(fā)展商斥對厲錦繡窄?麗河畔汗的期望與追辟求。通過對芽錦繡呆?醉河畔絲的精雕細琢揀，為住戶提繳供盡可能完能美的生活空戚間，力求從作理性到感性診皆達到百分爭百滿意的境絡(luò)界，這是冠公司短的理想，也醒是目標客戶無群對家的夢鏟想。騾5生、提高傳播冤率與記憶度閥。渾“繭河畔涼生活百分百者”從音節(jié)的懼組織上，強湊調(diào)音律的和掙諧與揚抑，揭使之音調(diào)逐火步上升，以慘高昂的氣勢戴結(jié)束，增強蝶了廣告語的局氣勢與力量跌，形成瑯瑯漸上口的讀聽門效果，提高敏該廣告語的西傳播率與記最憶度。鮮※

候選方唐案1：辛你我的縱健康河畔悲生活互※

闡釋：彼1、此方蛋案最大的特工色在于與目睜標客戶的溝傷通性強。鞏“你我的孕健康河畔賭生活哥”，仿佛是尿正在親切地未與客戶交談謝，輕輕地說害出殖健康河畔屢生活爸的價值所在齡。這正是符折合“樓盤輕遣聲說話”的懇溝通技巧，羅在這種溝通羊下，客戶產(chǎn)余生較高的好膠感度，在潛白移默化中接咸受旁健康河畔褲生活獵“你我的委河畔伍生活厚”帶來的是堂輕聲細語的穩(wěn)交流，但在湯字里行間透啄出的是深深筑地自信，是嘴人細們擦對支錦繡弦?雨河畔畫品質(zhì)的自信攻，并將這種輕自信感染客壓戶，也是未舌來住戶對時錦繡汽?酒河畔抽“大家庭”捐的自豪，透劈出的是歸屬蝴感與認同感頑，也將影響耍著他們的朋筋友與同樣向驗往逐錦繡訓(xùn)?此河畔芬的人們。若2、“你賠我的胖河畔脆生活”寓意朋在層錦繡疤?脫河畔籮，每一位住椅戶都是主人勤，共同擁有凈錦繡墓?返河畔廢創(chuàng)造的生活禁空間，練錦繡半?走河畔寫是個大家庭味，在這個大予家庭中每一優(yōu)個小家都在石幸福地、和格諧地生活著僑。生活在懇錦繡狡?刻河畔賀，每一天的辛感受都是溫份馨的，輕松永的、有安全坐感的。捎3、“晌你我的趟河畔子生活頸”體現(xiàn)的是清不分你我，姓正如倡導(dǎo)的花博愛、平等思的生活空間背，在此不同繁生活及文化況背景的人在掙此共生，相然互關(guān)懷，展翅現(xiàn)的是一片訂暖暖的，充趨滿感情的生炊活場景。貓4、該廣味告語也蘊含艷著踏錦繡穗?佳河畔臂與住戶親密劇的關(guān)系，就胳像一段真摯修的愛情，在阿乎曾經(jīng)擁有崇，更在乎天沿長地久，雙搭方手牽手，燃共同度過一數(shù)生。丸5、“你石我的窄河畔聞生活”雖然雖從語感上是借淡淡的，但泛給予客戶的握是那么的真異實、接近與白觸手可及，慘避免了只追戶求“假、大顫、空”，而艷造成客戶為番之反感的情租況——對于尺客戶來說，惠最真的才是腎最美的。

盾

重點糊傳播的內(nèi)容關(guān)如下：具（1）

腦錦繡釀?兔河畔畝——實力奉動獻的河畔；宗倡導(dǎo)綠色健罷康，河畔急生活伐的枕百分百橡理念劣（2）

位弱于輝城市女新區(qū)，未來鑰新都市中心禁的住宅典范雖；摩（3）

規(guī)生模廚較絹大，精英生鋒活特區(qū)；則※

在品牌記發(fā)展與深化寒的過程中，部不斷創(chuàng)造送錦繡言?省河畔返的美譽度。芳

美豆譽度的培育撤是需要一段吉相對較長的拾時間，需要射細致到位的映執(zhí)行，推動堪錦繡嚼?余河畔濾持續(xù)滾動發(fā)農(nóng)展，形成良丹好的“口碑僑效應(yīng)”，從睛而實現(xiàn)社區(qū)彈效益、經(jīng)濟顏效益的雙贏遙。篩十一、斯錦繡團?劃河畔送產(chǎn)品力深化趴與提升方案叨佩為實現(xiàn)碰河畔健康輸生活提供現(xiàn)員實的支持，鮮更明確構(gòu)筑證錦繡濁?切河畔污的銷售競爭駛力。驅(qū)※

生活計攔劃斷---何開發(fā)背景與摟理念狼放遠雙眼光，才能互打造捎個性悟化哄生態(tài)抬的叉人本自然凝生活社區(qū)。付1、

捆錦繡街?短河畔俊——源自荒家“冠陽光，藍天條，碧水禁河畔常與家府”讓生活理念就友2.愧、

著名柔專業(yè)襪規(guī)劃設(shè)計所爬，京園林景觀設(shè)魂計粥，建筑單體恨設(shè)計與交通患流線躬，況項目整體格黨局設(shè)計。蛛4節(jié)1懼.47撤容積率、1且.伴5籃倍樓間距，北時尚宜居靠的厭人居尺度。們5戚、

班差異化與個饞性化延戶型設(shè)計，雜商業(yè)辛3.6懂米府層高，墻住宅底層架宵空港2.19米站原創(chuàng)“沿三肅明戶型”之油王——“閑會呼吸的房踏子”。似6測、

超40飄%綠化源覆蓋戲率，戶戶有飛景，步移景鈔異，景觀設(shè)晨計同創(chuàng)花園掙世界。凱※

生活計津劃2：品牌阻定制計劃—罩—撇生活快化的品牌建總造標準膝住宅產(chǎn)業(yè)化裹魅力，彰顯呆于方寸之間店。咳1、品牌建遮筑材料，百不年質(zhì)量信心逢保證。寒品牌夸塑鋼窗認保溫隔音珍墻栽2、裝修材握料，匹配高乖尚格調(diào)生活墨3、

細節(jié)攤一絲不茍，暮鑄就完美住觸宅父?框架充鋼混脹結(jié)醉構(gòu)繩獨特的廚房榜防倒煙總體勢系統(tǒng)設(shè)計倚※

精裝社騙區(qū)計劃——寧生活坑化的社區(qū)品袋質(zhì)鏈別人造房，犯我們造城志。殘擊1、

毗鄰受響水卡中央商務(wù)區(qū)現(xiàn)、公亞邦商務(wù)大驕酒店，縣汽稱車總站酬，升值無可廉限量。陷2、慚204國道率，怎14米嗎的響坎倘大道及即將搞開通的獲響坎惹橋，構(gòu)建皺響水痛東西南北快鏈速干道。聚3中、

牛健康濕環(huán)保/品牌陪建材，一流澇裝修品質(zhì)。巷4丈、

采用領(lǐng)建先的保溫、險隔音、節(jié)能岡材料與工藝澡，創(chuàng)造“四禍季如春房”浩。錄6、井景觀河畔嫁犁，昌健康配套一患步到位。促6旅、

承建商臟、監(jiān)理商、再政府部門、雜開發(fā)商組成跑四爬重質(zhì)量保障壟體系，打造軋“優(yōu)質(zhì)信心請房”。修※座綠色健康計隊劃裹崇尚笨人本汗自然，崇尚炮健康，讓生罩活在綠色中觀舞動。給1、

傍依荷響水嘉的母親河—辮—司響坎憤河，享受自減然親水生活雜。血2、

項目帥周邊綠色環(huán)漲抱，與閘響坎釣河綠化景觀建帶和諧共生盤。棕3杰小區(qū)銅內(nèi)數(shù)焦幾瞇十種健康枕花草緞樹木，36浙5天“稼享受自然的度深拿呼吸生活”儀。滋4、

依托邪建筑錯落的前圍合式空間嗓，構(gòu)建立體弟化多層次綠吳化景觀。身5、

人性待化的設(shè)計與帽環(huán)保、節(jié)能向、保溫、隔招音的建材構(gòu)熔筑“綠色環(huán)盤保健康房”錘。菠6、豬斃“健康住宅斥”社區(qū)，健述康環(huán)境一生地一世。脫7、

半地糧下停車，本人性化時人車分流未設(shè)計答，業(yè)主盡情執(zhí)回歸自然。脆※：運動健裕身計劃煤1、

多功田能廣場、健葉身步道組成彼的繁運動區(qū)，運把動環(huán)境天地謹通融。冰2.旺

宅間綠地錯前的健康休縮閑區(qū)，生活西與自然更親循近。嗎※

生活計帥劃：和諧居祥住計劃——匯一方水土一位方人

美匹善生活永相靈隨定1、

以人叛為本的四重購社區(qū)空間規(guī)票劃，實現(xiàn)公筍共與私密、虎開放與歸屬折的完美統(tǒng)一逐。愚2、

主題申明確、層次牢分明的空間燃關(guān)系，營造受親和、歸屬暴與安全的居艘住氛圍。腎3、

商業(yè)念獨立于居住滔、機動分離牛于步行的交阻通系統(tǒng)，創(chuàng)蝦造最大的安俘全性和暢通洪性。三4、

以院籌落居住形態(tài)膏，揚睦鄰友怒好、守望相焦助的傳統(tǒng)人判文精神，創(chuàng)存親和關(guān)愛的姜的鄰里關(guān)系蓮。碌5、

棵小請區(qū)全方位智塌能安防系統(tǒng)射、居家生活迷安枕無憂。沈6、

豐富魯多彩的社區(qū)達文化活動，泛構(gòu)建獨特的術(shù)社區(qū)文化。風(fēng)7、

以運煉動哀，散步針為平臺，增頭進人際溝通顏與交流，構(gòu)巖筑融洽的鄰喝里關(guān)系。遇※

教育就揉在家門口迎概念次。

為子女只上學(xué)便利上，全面開發(fā)槳少兒潛能，池實現(xiàn)德智體表均衡發(fā)展。買※※晃天長地久計蘿劃——作專業(yè)拴化的物業(yè)管泛理毀關(guān)愛無微不鬧至

永遠略全心全意微1、

傳承肝成熟的物業(yè)師管理模式，股提供優(yōu)質(zhì)物逼業(yè)服務(wù)的保焰證。短2.起

提供專業(yè)庭物業(yè)維護保總養(yǎng)咨詢，令腦業(yè)主房屋歷拖久彌新。墾叔※書一期銷售推河廣傲策劃迎方案敏躍一、銷售目準標：印（架目標蒼任務(wù)）泰20貧10棵年年底際前后駱完成100綠%銷售。刮二、十大推恰售原則：腦※

原則1禾:以河畔品疾牌作為切入壩點。障1、三個核蹤心價值需同錘時推廣，但差不同階段的濟推廣重點不述同。改2、銷售前石期以河畔品瓣牌、發(fā)展商弦與唇綠色健康么生活理念作勇為推廣重點脂。骨3、銷售中怨期以建立“痰響水唯一性拴的丈河畔奮樓說盤”的市場脹地位為推廣沾重點。害4、銷售后贈期為項目明劣年發(fā)展打好煤鋪墊。險※

原則2痛:賣點的推竹出必須有層傲次。勿1、不能提雹前透支賣點障，必須結(jié)合引工程進度和勸市政配套進谷行推售。催2、賣點不縱能一次推完死，必須根據(jù)遺消費者的特西點和市場的冶形勢相應(yīng)推佩出。民※

原則3光:一期具加等強包裝，模讓受眾者晚對項目整體英的感知。一雖期通過革大眾媒體葛宣傳繭與本項目的鉆異點，支點綁相接合的河資料進行推統(tǒng)廣，以大眾饑媒體壓-電臺脊為重點。儉※

原則4帶:充足的客叫戶儲備與管股理，開盤前慣達到：此1、強烈購港買意愿者：涂200脂個以上；序2、較強的步購買意愿者鋪：訓(xùn)500皮個以上；蕩3、意向登拒記者：孤1000妻個以上。懂※

原則5銷:開盤時機封選擇：具保證現(xiàn)場軟精硬件設(shè)施到淚位，符合大蒙眾對咐本項目頃的價值期望差時方可開盤盤。群※

原則6餅:綜合性價乎比優(yōu)于對手貞：膨

一期銷售況建議后均價為

隆2300蹦女關(guān)元/平方米或卷左右鋒為瞇市場依據(jù)：除錦繡憐?屋河畔襖的價格制訂挑，必須以市帽場為基本依公據(jù)，遵照以掙下四個重要嘩參考因素科余學(xué)制訂，方淘可保證藏錦繡凳?幫河畔管的價格具有軌較強的競爭染力，成功提邪高首期的銷簽售速度。零1、市場形盛勢：財1乎-1酬滾審視徒響水師整體狀況，構(gòu)中高價位樓模盤普遍出現(xiàn)奉銷售量?；厣兜那闆r，縮錦繡象?純河畔主要競撕爭樓盤概況景：朝（城南板難塊競爭激烈癢，城中樓盤鞭價位居高不繼下）挺響水房地產(chǎn)邪市場的東南這板塊主要由微四部分組成牢：城南大道斑、黃海路沿仙線、幸福路映沿線與20俘4并國道沿線、絞開發(fā)區(qū)，東盞城區(qū)曬。雪1）城南大球道、黃海路青沿線主要由國東方花園、交陽光雅居、述清華園、恒快美家園、盛豎都華城、順曾達財富廣場陰等樓盤組成照。城南發(fā)展囑規(guī)劃勢頭猛棍烈，城南發(fā)睡展?jié)摿εc城飛東相比更大悔。厘A東方花園則、陽光雅居跟為純小高層開；狀B清華園南機區(qū)商住樓，增多層住宅銷虹售起價22鵲58元/㎡切，最高價2新43捧8元/㎡；府小高層起價腹2358元蘭/㎡，最高妖價2758聞元/㎡，商伍鋪起價58先00元/㎡敏，最高價9壯800元/腸㎡。銷售率罰將近90%頸，剩余一期鄙房源只剩大忠戶型，二期惱小高層預(yù)計謊年底竣工。能C樸恒美家園一丸期售罄，二肚期小高層在刊建，商鋪價波位約450延0元/㎡左早右，住宅價丈位走低端路聲線。閑D屈盛都華城住財宅起價20愚58元/㎡傲，最高價2厭580表元/㎡，商邊鋪起價60夫00元/㎡唉，最高價1顯4800元扎/㎡，此樓蠢盤屬于響水悄較成功的銷刑售樓盤，一掘期售罄。民E順達財富臥廣場住宅起禍價1980煩元/㎡，最號高價2泥5銷00元/㎡鞠，商鋪起價良8100元謙/㎡，最高亞價1280豐0元/㎡。煮2）幸福路怪沿線目前競胸爭樓盤有亞變美國際、清團華園二期小鋸高層、匯豪海房產(chǎn)、濱河替現(xiàn)代城。仍A亞美國樸際在響水贏盜得比較好的腹口碑效應(yīng)，協(xié)一期均價2泊300元/嚇㎡，起價2筐100元/渴㎡，最高價標2600元釘/㎡，二期絨在建，價位雹均價250域0元/㎡左族右。非B匯豪房產(chǎn)挽依據(jù)與學(xué)校蛇較近地理優(yōu)錘勢，價位均蘿價2600灣、2700全元/㎡左右劣。香C濱河現(xiàn)代在城價位尚未岔出臺長3）204燦國道沿線樓每盤城南居多喪華扁陽酒國際、時代愉家居、灌江里碧桂隸苑藏、新城雅居終苑，還未開咸盤的歐亞新每城。革A華徒陽堅國際、時代熔家居監(jiān)部分薪已經(jīng)交付使炸用版B碧桂陰苑緒一期銷售限90鴨%以上，一茂期均價21價70元/㎡幻，起價16洞58元/㎡滴，最高價2綁590元/磨㎡，二期開粘始預(yù)訂但未犧出臺，價位準預(yù)計10月僑份出臺。量C雅居苑三錘四樓價位在簽2300元匙/㎡至24檔00元/㎡只，一期基本勾銷售也接近鼠尾盤，二期霜三四樓價位伐2600元彼左右。幼D歐亞新城掉價位現(xiàn)已出瓶臺，預(yù)定元記月開盤，均疼價2600尼元/璃㎡。(初步價調(diào)研價)槐4）開發(fā)區(qū)小東部開源商萍業(yè)街、名門騙春天、東升俯家園。我A開源商業(yè)葛街在開發(fā)區(qū)搶，商鋪價位緊4茂5床00元/㎡鵲，套間16燙00、17乞00元/㎡乳，價位走低栗端路線，受妖地理因素影妙響。施B名門春天飄、東方佳園射均價160惹0元/㎡綢—冊1700元鼓/㎡，起價障1400元方/㎡左右，宏最高價18劑00元/㎡竟左右?？p擺蒸觸紙1-2、明尊年，哀房地產(chǎn)專響水芳市場推出的梢中高檔樓盤奸數(shù)量將明顯重超過以往，液呈幾何級的惡上升趨勢，老因此，年錦繡接?閥河畔壺面臨的市場部競爭壓力將淹更大，對價暴格的制訂要坊更為謹慎。壺3、直接競供爭項目位格真情況：搏3-1、與游錦繡找?館河畔甜一河之隔的友開源商業(yè)街漿，宿商鋪4得5麗00元詠/平方米兩，業(yè)毛坯房均價錫碧1類650縫元/平方米構(gòu)的蒜銷售狀況玉，方而天響坎里河兩岸價差絮大約為蓮5勺00傅-600柏元/平方米分是比較合理知的。即使如宴此，消費者隊對現(xiàn)時的紛城東趣地段居住信噸心仍然不足石。般3-2、分技析塌周邊遇同地塊樓盤濤，竹歐亞新城厭價格尚未正艦式公布，據(jù)灑內(nèi)部了解，軋價格宿2600高元/平方米邊，由于目前虛交通相對逼錦繡獻?座河畔堆地段便利，總?cè)胧幸矊⒃绨陟o錦繡愉?熊河畔盞，但目前市饞場反映并不汪強烈。雷4、消費群購心理價位：偽4-1、根冬據(jù)本陸策劃獎報告的市場演調(diào)查，現(xiàn)階哥段市民對項立目的心理接永受均價，一舍般在推2段1淋00儲-浪2流4詢00元/平婦方米之間。財綜上所述，齡本鉤策劃死報告認為中冷高檔樓盤目蘿前需求有限嘗，必然帶來兆競爭的白熱油化漿，均價23絮00識元/平方米廚為臨界點，臘消費者對樓良盤的綜合質(zhì)閱素需求較高承，并持謹慎戚的購買態(tài)度滅。脈

價格制訂甜策略：岸鄭1、河畔品變牌的快速擴蛋張：描200鹿9姿年，話錦繡鳥?桶河畔聯(lián)是河畔品牌剖的第一次出切擊，是河畔捕品牌擴張的井核心組成部枝分，派錦繡陸?撇河畔芬首次入市銷筒售是否創(chuàng)造往新的高鋒，悅將對河畔品煎牌日后發(fā)展臟起著關(guān)鍵的察意義。融錦繡氏?烘河畔拼合理的價格比定位，將直湖接影響銷售岸旺勢是否形斯成。期因此，本蜂策劃訴報告認為銀錦繡鑰?劇河畔皮在入市時，姓應(yīng)避免過分陽追求高利潤代率而導(dǎo)致價乏格過高。浙錦繡秤?搬河畔桑必須通過極粘佳的銷售速茅度延續(xù)“河雙畔神話”。悠2、開發(fā)資主金的快速滾衛(wèi)動運作：估房地產(chǎn)是典侵型的資金密睡集型產(chǎn)業(yè)，作資金的快速醫(yī)轉(zhuǎn)作是總錦繡嚴?頃河畔林成功的重要認保證。對此偶，也要求獸錦繡壽?攤河畔箱以理性的價齊位入市，促米使首期快速續(xù)銷售。簡在形成品牌秩與熱銷口碑傍的基礎(chǔ)上，線對后期開發(fā)回產(chǎn)品進行價王格調(diào)升，從懇而實現(xiàn)后續(xù)鍵開發(fā)的超額頌利潤，保證仔資金正常運鼠轉(zhuǎn)，滿足滾車動開發(fā)的要該求。過3、促使消獻費者及早購梨買。本從災(zāi)響水斑整體發(fā)展來住講，雖然痰城南和城東刷為未來的城撲市中心，但扔是目前練本項目外配套不成熟舍，諸如醫(yī)療疤機構(gòu)、教育砌機構(gòu)、市政償配套等生活灑配套還未到摧位，尚未形腸成購房的熱會點，消費者怨在觀望。喂另一方面，危本項目總占烘3.48吸萬平方米的泥規(guī)模，若在瓶一期入市時務(wù)的價格未形想成強而有力恨的吸引力，梅將會產(chǎn)生消嶺費者等待社雄區(qū)成熟，等薯到竹錦繡客?駛河畔恭二期推出才段購買的情況蹄。這種情況槳的出現(xiàn)，必鋪然將影響這錦繡返?般河畔倦首期的銷售呢速度。培經(jīng)驗證明，飼讓前期買家吳有所回報往益往是項目口角碑最好的傳看播方式。究4、綜合性思價比在市場叢上的絕對領(lǐng)邀先。眨徹底地打擊槽競爭片對手和粉碎良消費群的心徑理防線，必禮須在性價比壺上占據(jù)明顯共優(yōu)勢，才能魄形漿“羊群效應(yīng)目”，從而盡鏟快形成“乏響水株個性亮匙盤”的市場殃現(xiàn)狀。妹建議：西綜上所述，哥本嘴策劃榮報告建議前般期艱建議螞價格為傘2500枕元/平方米弦以下（毛坯茅房相當(dāng)于早2300來-采2500漏元/平方米柏），即激發(fā)壺項目長期旺搬銷的勢能，粉又明顯優(yōu)于采各類型競爭馳對手，同時持也讓眨錦繡爹?膏河畔萄觀望的客戶唇加速下訂。衣

付款方式綁一覽表：某付款方式

慚一次性付款幕

銀行按揭

窩簽署認購書思時付

定金田人民幣保兩段萬元

稠簽署訂購書彼十天內(nèi)停，貢并簽署買賣獲合同

親住宅置業(yè)首過付肝20%-3參0%，商鋪茅置業(yè)50%

龜簽署買賣合螺同及辦理銀辯行按揭手續(xù)

值※

原則7阻:現(xiàn)場包裝悟策略：生1、營造賽生活氛圍。槳令“蔬河畔尋生活“真實兩地呈現(xiàn)，營惱造讓人心動花的格調(diào)，讓槳消費者產(chǎn)生易向往與購買圍欲望。貪2、注重橫生活細節(jié)。才通過生活細謝節(jié)，制造生銅活氛圍。如脾樣板間應(yīng)采投用有品質(zhì)保氧證的裝飾材牽料，才彰顯脾樓盤的形象葡與定位，還雞要注重細節(jié)籌，放置各式浩精致小飾物思，如廚房的撲小砧板、菜件刀、還有放竹置在桌上的碧準備好的晚侄餐材料：南躬瓜、大白菜聽、還有新鮮絨的魚等，這芹些都能引導(dǎo)靜參觀的人進惱入模擬的居高住環(huán)境氛圍育內(nèi)。悉3、圍繞繳五點一線進射行包裝疑目的：延長露停留時間，如傳達主題格抖調(diào)；倉五點：售樓述中心、樣板方區(qū)、社區(qū)配千套、揚綠化舒景觀區(qū)、工田地；凈一線：看樓裂通道。犁4、施工現(xiàn)眾場規(guī)范、整往潔、有指示丙牌、工地豆※

原則8瞧:造勢策略洽：腔做勢，做市耽，做事，三叫者同步進行憤。環(huán)1、

做勢孤：巴1.1每岡次推售前營茄造萬眾期待裝的氣氛；贈1.2利濕用政府及媒感介的權(quán)威性鉛開展炒作；塊1.3形擊成“裝響水稅獨特衣性樓千盤”的輿論愉地位；溫1.4采紗用“事件行皺銷”活動，慚制造轟動效診應(yīng)。騾2、

做市王：阿2.1

勺通過整合各獵種營銷途徑說，將市場啟截動出來。懶2.2

沈充分認知和民鎖定目標消碼費者，提供旋與其理想和煌要求相契合川的生活方式殖。擊2.3

兔開展點對點贈、面對面的乒推廣?？幼叱鋈ダM迷來的推廣。愚改坐銷為行三銷，沙開展螺組團活動。攪做關(guān)系行銷替。什2.4

四限量出貨，豆售罄再以價渣格小幅平漲耐加推，給予資市場供不應(yīng)處求的印象。笑3、做事：廈3.1

孩注重產(chǎn)品細丑節(jié)及包裝細情節(jié)。歐3.2

文將市場推廣扶工作細致化敞。董3.3

例舉行公關(guān)活兔動，增強人鴨氣，與消費汗者拉近距離銀。朽※

原則9頭:對消費者撐進行誘導(dǎo):得以生活方式扣調(diào)動消費者粱的情感，以好虛擬社區(qū)啟花發(fā)消費者的收想象力，提覽前灌輸各種駐美妙的生活恩細節(jié)，讓購貌房者心醉。汽※

原則1女0:與主流橋媒體進行深賀度合作岡

聯(lián)筑合膊電臺凝通過與主流懶媒體深層次衡的合作，聯(lián)斤手對大肆炒折作。搭三、一期單物位推售策略億：鐮錦繡讀?陷河畔陜在制訂各階調(diào)段推出的單蟻位時，必須間注重把握節(jié)怨奏，一方面敏保證每一個禽階段均有豐濕富、充足的熱貨量供應(yīng)，共充分滿足客俱戶的需要；社另一方面，迅在銷售過程竟中，有意識六地保留一定轎綜合素質(zhì)高備的單位，作屢為下一個新跌銷售高潮的壤引爆點。滋※

對于單鏈位推售策略茂，通常有兩租種作法：破一是，分小模組團推出，舊避免將小區(qū)慣或大組團賣尾散；壞二是，基本傳依據(jù)整體各嗎戶型的配比鬧，從每個小榨組團中抽出監(jiān)數(shù)組推出市焰場。碧鑒于兩種作扶法皆有其理諒由，根據(jù)本迷項目的規(guī)劃狹特色，本果策劃姓報告以第一戲種作法為指羊?qū)枷耄葘毿型瞥鋈心瞎┫蚪M團單位獲，再推出嘴東射向組團單位歸。?！?/p>

其出發(fā)常點有勾以下壇：心一是，混南沸向組團動工保早絮沿致富路貨，客戶可及榜早看到工程場包裝雕形象，有助塵于信心的提蠟升；洽南保向組團臨近連公路，并部智分樓體靠近肯商鋪，住宅臺價格相對基高句，有助于吸梢引前期客戶票購買；貼二是，跡東射向組團臨近督響坎起橋，臘響坎蘭橋證橋與闊錦繡陷?泥河畔嗽之間有較寬值的綠化帶，毅屬小區(qū)主入白口，享對客戶對較湖大的吸引力斑；壩三是，南向霸組團綜合素飄質(zhì)相對較高擱，價格較高伍，在沉錦繡倦?遞河畔傷首次公開發(fā)必售成功后，郵市場熱度達笨到一個高度墳，再推出方皮可確保此部嘴分的銷售速童度與銷售價云格。脖四、推廣階忘段劃分:爪※

蓄客期符：東時間：2刑009陳年12月下針旬至20沃10效年袖2惕月旦18槍日萬（2月醉14日是春舅節(jié)）制※

優(yōu)先登棒記期：煮時間：私20租10睛年菜2侵月秀19棵日話至濱3賭月郊10日勞（師其中包括內(nèi)飽部職工定向競認購期：時鐘間為始20摟10壞年使2盤月按19汗日合至編3灑月鋼1脹0日式）征※

內(nèi)部認昌購期：遙時間：街20棉10見年弓3壩月扇11日仔至取2023年研3月20日桿※

公開發(fā)哭售期：襲時間：猾20思10料年骨3腐月彩20賓日塔至勤第一次公開碑發(fā)售胡；屬※

第二次唇公開發(fā)售期槽：安時間：秋季捆，國慶識伍尤元旦濕五、高錦繡喘?法河畔書一期銷售推丸廣階段劃分避表：積階段和時間設(shè)

工程與準芒備工作進度慶

推廣策略邀

推廣目標店

推廣活動鳥

銷售目標紙蓄客期評

入駐接待愧中心潔09年槽11穴月下旬姻

項目形式酬開工

籌備謀與成立菜

銷售資料鈔印刷完畢接

通過虧接待中心比成立，為懶錦繡希?廊河畔平的推廣拉開甲序幕，吸納論潛在消費者倚。燙

通過炒作驢河畔品牌，竟實現(xiàn)從導(dǎo)入地市場。武

進行滲透此式推廣

建訪立項目知名暮度，為開盤寸儲蓄客源。顧

1、

舉擇行暨“地錦繡初?奴河畔害接待中心臭”成立儀式軍2、

項目垃開工儀式飽3、優(yōu)先登駕記期陽

建立鮮明脊有力的形象等，段通過少推廣良活動，迅速鎖提升項目知誦名度，吸納掀大量意向購佳買力隱。嬌

建立市場氧對項目的基硬本認識淺，聾

迅速消化足大批意向客鑰戶的購買力蛾，霜接受更多購戴房者進行意書向登記

狗，很

職工內(nèi)部懶認購您等痛內(nèi)部認購期緒：誦

拿到預(yù)售疾證欠時串

通過深化粱項目宣傳，窩令市場認知掛與接受“啟河畔特色生申態(tài)健康?！钡拈_發(fā)理味念柄，吩

獲得“健驢康住宅”試醫(yī)點工程稱號蓮

為開盤創(chuàng)辯造堅實的口俘碑和輿論基隱礎(chǔ)

通過內(nèi)纏部認購實現(xiàn)磨首批客戶的扇成交具，堤

制造價格垂懸念，形成自市場熱點話芽題峽，適

為開盤打究下人際傳播仁的良好基礎(chǔ)徐

繼續(xù)為開訴盤儲備意向娃客戶套。矛階段和時間笛

工程與準償備工作進度式

推廣策略低

推廣目標貧

推廣活動兇

銷售目標階第一次公開技發(fā)售羅20鄰10寒年阿3冷月拔20汪日握1（銷售中許心、樣板區(qū)象、看樓通道葬包裝）夫

通過現(xiàn)場釣包裝打動人頌心，達到或修超越消費者制心理期望值璃。制造“物塌美價廉”的啄巨大心理落揚差。準備多敗套價格方案猶，及時進行奶調(diào)價

宵

以震撼性狂手法開盤，犁制造轟動效勿應(yīng)攤，代一炮而紅打畫開市場，達柳到短期快速爛大量成交，故建立市場統(tǒng)笑治者地位的芬目的。

粉成功建立申河畔搶品牌

碧

開盤舉行裙現(xiàn)場驚喜大螺抽獎?wù)伎傮w相50%妥，拖第二次公開琴發(fā)售

延續(xù)映第一次公開崖發(fā)售的熱銷加口碑烤戰(zhàn)累計完成總家體8僚0朱%銷售率曾保溫期伍

建立品牌躺忠誠度

完電成大部分樓梯體的外立面賠工程

通過聽業(yè)主聯(lián)誼活摧動，不斷強敬化品牌口碑困瓜緒

為二期儲登蓄客源

舉店行業(yè)主聯(lián)誼暴活動與社區(qū)旅文化活動

陡等狂

六、肺推廣道具穩(wěn)錦繡倆?玩河畔潑一期懼營僵銷推廣預(yù)舒覽硬表耐宣傳資料死：帥樓書

宣傳遍書

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戶型手冊糟霧

海報

迷手提袋

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認購書與揀認購須知

幅洞現(xiàn)場包裝豪表展板

圍深墻/圍檔

屯

開德工儀式背橫幅細

“健康住辰宅”示點工秋程擠橫幅陣報紙廣告

迎虧戶外廣告

浸廣告路牌

頓以路旗為主庫電視廣告

恩電視片制作仍沙盤

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整體規(guī)劃哀模型

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戶型模型匆阻七、各階檢段推廣策略羞與計劃：賠蓄客期

步（肅2023年相12月下旬比至20沖10莖年縫2龜月焰18酷日）勢1、

推廣蔥目標：愈嗽整合河畔原嫁有的品牌資深源，欺自然魔資源涂等喝包括發(fā)展商言背景、河畔災(zāi)特色理念踢，以及新區(qū)填在冠響水艦經(jīng)濟發(fā)展大話潮中的重要犯地位，標榜抬錦繡護?秘河畔稱，為愛錦繡候?立河畔寇品牌的發(fā)展詠拉開序幕，孤由此導(dǎo)入末錦繡俯?釘河畔勵品牌，初步較建立起敞錦繡轎?姜河畔銷的知名度，盤吸引所有意佳向購房者的搖眼球，使之希成為卷響水楚人購房的熱天點選擇之一披。墳2餡、

賣點策壇略：淺主要賣點

泄利益點

市捕場推廣語夏開發(fā)商戰(zhàn)背景與實力敞

信心保證貿(mào)

新燙健康槐住宅首倡者刃與領(lǐng)跑者河悔畔品牌

高神品質(zhì)感

源撿自河畔憂的生態(tài)嫂住宅猛。次全面領(lǐng)先的謙產(chǎn)品力與形稱象力

煙，個性打生活百分百顏。錦繡茫?稼河畔張河畔滋住宅置業(yè)斷中糕

購房優(yōu)惠充、享受購房阿禮遇刪！迷4、

推廣反策略：廈4.1

吵通過成立“店錦繡啄?虛河畔鋼接待中心以”，為比錦繡毅?怒河畔旦的推廣拉開誼序幕，吸納難潛在消費者升入會。略4.2

側(cè)通過炒作河觀畔品牌實現(xiàn)框錦繡踐?略河畔傾導(dǎo)入槳市場碗5、推廣手保法：壞5.1聯(lián)囑系開發(fā)商及祝關(guān)系企業(yè)，贊由銷售人員施進行上門旁派單擠直銷。斧

派發(fā)宣滾傳海報逗，途分5.2聯(lián)系飾響水縣城崖各大寫字樓牧，在各寫字增樓大堂設(shè)置戰(zhàn)展示架，擺養(yǎng)放項目宣傳城折頁供客戶我取閱。迎5.3聯(lián)備系橫響水縣城雜知名的高級例咖啡廳、酒啄吧與酒樓，欠在入口處設(shè)夫置固定展示給架，以及在扶每張餐桌（飼或吧臺）上酷擺放宣傳臺擺卡，供客戶絡(luò)取閱。村6、推廣活蠢動：拼6.1舉幕行“套錦繡甘?猴河畔壟接待中心臣成立儀式禍※

意義：吧為本項目儲倆蓄數(shù)量可觀瞞的忠誠客戶稿。終

通過對河文畔品牌的回厚顧與提升，乏實現(xiàn)從河畔不花園向蓮河畔新城現(xiàn)的導(dǎo)入。案

通過大量滑新聞炒作，戀拉開取錦繡并?慶河畔彼的推廣序幕虜。楚※

地點：榨以銷售接待幸中心為主會慨場搬※

內(nèi)容：孕

以展板對池河畔的品牌蛙發(fā)展進行展站示突蚊※

參加對杰象：堤

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開發(fā)商及尊代理商領(lǐng)導(dǎo)仆及工作人員培；被

各媒體記躍者。男※

資料與筐物料準備：槳

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宣傳折頁惰；將6.2項井目開工儀式究:比※

意義：翼向外告知新學(xué)城的最新動丸向，維持項亭目的市場曝貫光率，并通辟過對項目開延工儀式進行盡全程的炒作帖，引起傳媒疾的關(guān)注，成訓(xùn)為市場的焦備點，提升項證目的形象。懇※

地點：允錦繡遭?風(fēng)河畔忘項目現(xiàn)場焦※

內(nèi)容：遲

工地現(xiàn)場亦舉行新聞發(fā)散布會；對壺

開工剪彩哨儀式；及惹

※

參加許對象：截

政府官員備；價

開發(fā)商及活代理商領(lǐng)導(dǎo)歲及工作人員驅(qū)；落※

現(xiàn)場包檢裝：磁

完成工地魯圍檔；

空飄氣球夠※

宣傳配屆合：佳邀請各大媒玩體進行采訪賄報道爛7、媒體宣雄傳：忘由于未取得愈預(yù)售證的原哀因，因此，柜本階段采取該“改頭換面式”變通的廣鈔告形式，達圍到預(yù)熱宣傳仆的目的。。列8、新聞炒公作：菊通過“巡錦繡沈?沫河畔嚼接待中心竿與開工儀式覆，盞邀請各大媒具體鐘信息師進行斜推廣抽，以旺新聞報道，叢對河畔品牌輕進行炒作，肉并為失河畔藍品牌的推出衛(wèi)作好輿論鋪核墊。施疏1、

推廣故目標:菜1.1

憤建立鮮明有粱力的形象；否1.2

疼建立市場對下項目的基本呼認識；木1.3

葵迅速消化大冠批意向客戶真的購買力；胸1.4