簽訂購房合同的注意事項

第頁共頁簽訂購房合同的考前須知簽訂購房合同的考前須知。第一項：五證、兩書、三表要齊全“五證”齊全：一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預售答應證，有了預售證答應證，那么通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建立工程開發(fā)答應證、工程規(guī)劃答應證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能獲得該證件所要承當?shù)呢熑?。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。假設因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承當已付房款雙倍的返還責任。小常識：五證、兩書、三表開發(fā)商交房時必須具備五證兩書三表。合理的交房程序應該是業(yè)主先驗房、開發(fā)商修房、業(yè)主滿意后收房時才交納合理的費用。以上文件齊全才有具備辦理房產(chǎn)證的條件。五證兩書是什么？購房者在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的根本要求?！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建立用地規(guī)劃答應證》、《建立工程規(guī)劃答應證》、《建立工程施工答應證》(建立工程開工證)、《商品房銷售(預售)答應證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《國有土地使用證》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《建立用地規(guī)劃答應證》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《建立工程施工答應證》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《建立工程規(guī)劃答應證》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《商品房銷售(預售)答應證》“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)答應證》，兩者說明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預售)答應證》的預售范圍為本工程可銷售樓盤，購房者務必看清購置樓層是否在預售范圍內(nèi)?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承當質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《住宅面積實測表》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《分戶驗收記錄表》簽訂購房合同的考前須知五證兩書是什么《開工驗收備案表》“三表”住宅面積實測表、開工驗收備案表、分戶驗收記錄表。第二項：合同文本要標準使用標準的合同文本。一定要參照是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，理解各項詳細內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務不平等的，對自己尤其不利。可以直接與開發(fā)商簽預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊！否那么到時吃大虧就慘了。第三項：開發(fā)商證明文件要有效相關(guān)證明文件有效。假如是買期房〔在建、未完成建立、不能交付使用的房屋〕要查看開發(fā)商是否有預售答應證，并要確認自己所購之房在預售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房那么要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證〔預售答應證之后獲得，即由期房變現(xiàn)房了〕和《新建住宅交付使用答應證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。第四項：房屋交付要約定清楚買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權(quán)即實物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應當在預售合同中對實物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能承受沒有獲得《新建住宅交付使用答應證》的房屋使用交付。第五項：違約責任要明確明確詳細時間和違約責任。對于期房，由于資金缺乏而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。假如不是標準的《文本》，那么開發(fā)商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只注明開工日期，而不無交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承當?shù)呢熑巍τ谄诜?，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描繪不一樣，此時應該明確合同違約或與描繪不一致時開發(fā)商應承當?shù)呢熑??？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責任的平等性。第六項：公攤面積在合同中要注明陷阱：建立部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會進步公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購置使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、假如實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人承當相關(guān)費用;假如實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承當，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第七項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明。可能導致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是詳細行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。律師建議增加補充條款：假如因出賣人的原因，導致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承當責任。2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承當責任。假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承當責任。假如因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。第八項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應一詳細的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第九項：所售房屋是否有抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承當已付房款雙倍的返還責任。第十項：關(guān)于物業(yè)管理公約明確物業(yè)管理事項。一個不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司詳細如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日施行，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策：1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第十一項：關(guān)于各方責任范圍陷阱：假如因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細范圍。對策：1、根據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：假如因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承當?shù)呢熑畏秶缦拢撼鲑u人的責任范圍：1、退還已付房價款及其利息(此利息的計算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限)。4、對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用(包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等)。第十二項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。律師建議增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第十三項：房屋要驗收檢查房屋質(zhì)量。在簽約時，應查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責任。1．驗房是法律賦予業(yè)主的神圣權(quán)利。2．業(yè)主有權(quán)獲得符合國家標準要求的合格商品。3.業(yè)主有權(quán)對自己購置的房屋進展檢查驗收。4.驗房是科學評價房屋價值的重要根據(jù)。5.驗房是先行____的必要手段。6．集體驗房是理性____的根底。7.前期驗房可防止初裝修后造成人力物力材料的重復浪費和修復不便。8.以事實為根據(jù)、以法律為準繩。驗房缺陷將成為經(jīng)濟索賠的法律證據(jù)。9.驗房是精裝修前的必要步驟。10.驗房，維護了業(yè)主的權(quán)益，監(jiān)視了房地產(chǎn)市場的標準。11.通過驗房，對開發(fā)商和施工隊伍重新洗牌、優(yōu)勝劣汰。12.通過驗房，管理過硬、信譽良好的開發(fā)商、施工單位得到更好的商機。13.通過驗房，管理混亂的企業(yè)被淘汰出局，有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)整體程度的進步。14.專業(yè)驗房使業(yè)主有了專業(yè)的支持，保證了在信息上與開發(fā)商的根本對等。15.專業(yè)驗房可以監(jiān)視房地產(chǎn)市場安康持續(xù)的開展。相關(guān)閱讀簽訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進展比擬，把沒有在合同書上表達的要求以補充條款的形式確定下來。(一)弄清楚合同中的當事人在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個當事方：一為購房者，一個是開發(fā)商。購房者，即購房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人；需要支付房款，一旦違背合同約定，承當違約責任。不要隨意更改買受人合同備案前，購房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。合同備案后，房屋交付前，假如想更改買受人，需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費，并獲得開發(fā)商同意。假如房屋交付后，購房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權(quán)證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費就更大了。開發(fā)商，即購置合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。假如您在簽訂認購書的時候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實購房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致；但假如您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌費事或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。牢記：審查上述文件時，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件！假如仍不放心，可抄下證件的號碼，去相關(guān)部門進一步驗證。(二)審查“五證二書”“五證二書”是法律對銷售方的根本要求。“五證”是指國有土地使用證、建立用地規(guī)劃答應證、建立工程規(guī)劃答應證、建筑工程施工答應證(建立工程開工證)、商品房銷售(預售)答應證?！岸笔侵缸≌|(zhì)量保證書和住宅使用說明書?！拔遄C”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)答應證，兩者說明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)答應證的預售范圍為本工程可銷售樓盤，購房者務必看清購置樓層是否在預售范圍內(nèi)。(1)國有土地使用證國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。比方，北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。(2)建立用地規(guī)劃答應證建立用地規(guī)劃答應證是建立單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，城市規(guī)劃行政主管部門確認建立工程位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建立單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(3)建立工程規(guī)劃答應證建立工程規(guī)劃答應證是有關(guān)建立工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建立單位建立工程的法律憑證，是建立活動中承受監(jiān)視檢查時的法定根據(jù)。沒有此證的建立單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。(4)建筑工程施工答應證《建筑工程施工答應證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建筑單位進展工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要根據(jù)之一。沒有開工證的建立工程均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建筑單位應當向已批準的工程工程所在地縣級以上人民政府建立行政主管部門辦理施工答應證手續(xù)，領(lǐng)取施工答應證。未獲得施工答應證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。(5)商品房銷售(預售)答應證商品房銷售(預售)答應證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是當?shù)貒练抗芫?，證書由國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)。小貼士：只要樓盤獲得了商品房預售答應證，購房者就可以購置了。紅框中的預售范圍為本工程可銷售樓層，購房者務必看清購置樓層是否在預售范圍內(nèi)。Q：怎樣審看商品房銷售答應證？A：商品房銷售答應證對買房人來說非常重要。因為購置的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售答應證。一個工程只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售答應證的復印件。這里面名堂挺多，您一定要仔細審看。在商品房銷售答應證中，主要標明了證號、售房單位、工程名稱、用處、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關(guān)、有效期限等內(nèi)容?？词鄯繂挝贿@個欄目時，主要摸清如今接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應當要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限?？垂こ堂Q這個欄目時要注意，因為一個工程在開發(fā)過程中會有很多名字，起始工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號。置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。用處這個欄目實際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了工程土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從購房者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費標準的允許范圍，比方是普通住宅就不能按公寓收費。銷售范圍是最核心的問題。一個工程的銷售答應證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的詳細情況按樓層發(fā)。此外，發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機構(gòu)；答應證本身的年限也是個需要留心的地方?！皟蓵笨梢宰鳛樯唐贩抠I賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承當質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。(1)住宅質(zhì)量保證書中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時向購置人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承當質(zhì)量責任的法律文件，其中應當列明工程質(zhì)量監(jiān)視單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承當保修責任。商品房保修期從開發(fā)商將開工驗收的房屋交付使用之日起計算。詳細保修期限與保修范圍是：地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體構(gòu)造質(zhì)量不合格給購置人造成損失的，開發(fā)商應承當賠償責任。購置人認為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)視單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購置人有權(quán)退房。(2)住宅使用說明書住宅使用說明書應當對住宅的構(gòu)造、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用考前須知，一般應當包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；構(gòu)造類型；裝修、裝飾考前須知；上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設施配置的說明；有關(guān)設備、設施安裝預留位置的說明和安裝考前須知；門、窗類型，使用考前須知；配電負荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位考前須知的說明；其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施，消費廠家另有使用說明書的，應附于住宅使用說明書中。小貼士：房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應持有房屋所有權(quán)證。(三)應審查文件一覽表期房現(xiàn)房《國有土地使用證》《建立用地規(guī)劃答應證》《建立工程規(guī)劃答應證》《建立工程施工答應證》《商品房預售答應證》《商品房銷售答應證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《房屋所有權(quán)證》《建筑工程開工驗收備案表》《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》簽訂購房合同考前須知參考合同范本網(wǎng)為大家整理的簽訂購房合同考前須知參考,！更多最新信息請____wtt合同范文頻道。關(guān)于房屋面積方面的條款商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩局部成。應在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3%，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為防止此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比方：2%，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費用，不退房如何承當違約責任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照院司法解釋確立的一般原那么即是否超過3%處理。關(guān)于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比擬明確，應有細項約束開展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。可注明買方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，假如不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，爭取參加此條款，到達留給自己一個冷靜期的效果。3關(guān)于房屋質(zhì)量的條款。購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級;建材裝備清單、等級;屋內(nèi)設備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保持期等。雙方合同中表述為“大理石地面、花崗石外墻與進口潔具、廚具”，而實際入住時業(yè)主發(fā)現(xiàn)，大理石地面材料實為人造大理石，而進口潔具、廚具實際上是國內(nèi)產(chǎn)品，只是貼上外國商標。在案件審理時，開發(fā)商使用人造大理石沒有違約，因為當初在簽合同時并未講明一定要天然大理石。而進口潔具是合資廠消費，確是外國品牌，也符合約定。當然，使用這些產(chǎn)品使造價和裝修檔次與業(yè)主所想象的差距較大。對這種裝修條款約定不明確，雙方解釋條款意見不一的情形，對格式條款按《合同法》有關(guān)規(guī)定以不利于合同提供方即開發(fā)商的解釋為準。簽訂購房合同的考前須知有哪些？本文是合同范本網(wǎng)為大家整理的關(guān)于簽訂購房合同的考前須知有哪些？的文章，希望大家可以喜歡！簽訂購房合同的考前須知有哪些？第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導致買受人不能獲得房產(chǎn)證甚至導致購房合同無效。對策：1、復印件要注意看原件。2、有原件要看批準日期以及使用和出售面積的多少。3、對于承諾證件正在辦理中的開發(fā)商，可約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)不能獲得該證件所要承當?shù)呢熑?。律師建議增加補充條款：出賣人保證對出售房屋所持有五證的真實性、有效性。假設因此導致買受人退房的，出賣人愿向買受人承當已付房款雙倍的返還責任。第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建立部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會進步公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。根據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。對策：1、在合同第三條中寫明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購置使用面積，雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補充條款：雙方協(xié)商一致，同意對公攤面積的變化按以下第____種方式處理：1、假如實測公攤面積超出暫測面積的，買受人在超出暫測面積的3%以內(nèi)據(jù)實結(jié)算，超出3%以上的局部由出賣人承當相關(guān)費用;假如實測面積少于暫測面積，買受人據(jù)實結(jié)算。2、買受人對實測面積的承當，僅在超出暫測面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實結(jié)算。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建立部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理獲得日期不明?？赡軐е沦Y質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對策：1、五證齊全的工程一般買受人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機關(guān)的原因單列出來，開發(fā)商是詳細行政行為的相對人，買受人不能起訴行政機關(guān)的違法行為。律師建議增加補充條款：假如因出賣人的原因，導致其在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，雙方選擇以下第____種方式處理：1、買受人不退房的，出賣人按照本合同第九條第1種第(1)項的違約金計算標準承當責任。2、買受人退房的，出賣人按照本補充條款的第八條出賣人責任的約定承當責任。假如因買受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費用的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理獲得房產(chǎn)證的，買受人按照本合同第七條第1種的處理方式及違約金計算標準承當責任。假如因頒證行政機關(guān)的原因，導致出賣人在交房后360日內(nèi)不能為買受人辦理獲得房產(chǎn)證的，買賣雙方互不承當責任。但出賣人應當出示蓋有行政機關(guān)公章的證明文件，否那么視為出賣人違約。第四項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務后(如：交房通知)，開發(fā)商如期不能履行義務，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責任。對策：1、將書面通知的形式約定清楚，開發(fā)商違約時，買受人就有確鑿證據(jù)。2、如有開發(fā)商違約，買受人應一詳細的書面形式通知對方，以備證據(jù)。律師建議增加補充條款：本合同中所含書面通知義務的，雙方均應以郵政快件的方式通知對方。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橐粯訕?gòu)造位置不好的樓層。對策：1、在合同附件一中，附上小區(qū)的平面圖并標明樓號。2、開發(fā)商應在此附圖中蓋章確認。律師建議增加補充條款：出賣人應當將出售房屋所屬樓號在小區(qū)平面圖中標明，并將小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第六項：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。假如此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對策：1，在土地管理部門、房管部門查清該樓盤有無抵押記載。2、要求開發(fā)商將合同在房管局備案。3、要求開發(fā)商提供保證責任。律師建議增加補充條款：出賣人保證自己所售房屋不存在抵押的情況，假設因此導致買受人退房，出賣人應向買受人承當已付房款雙倍的返還責任。第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理條例》今年9月1日施行，其中明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否那么，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對策：1、買受人應要求前期物業(yè)應以招投標的方式介入。2、開發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約》。3、買受人也應簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約》。律師建議增加補充條款：出賣人在出售房屋前，應與招投標方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。買賣雙方在簽訂本合同時，應同時簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約》。第八項：關(guān)于各方責任范圍陷阱：假如因開發(fā)商的各種原因(如：五證不全、一房二買、又抵又買等)情形導致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確詳細范圍。對策：1、根據(jù)《民法通那么》以及6月1日的《解釋》將實際損失細化。2、對開發(fā)商給自己造成的損失準備好證據(jù)。律師建議增加補充條款：假如因出賣人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣方承當?shù)呢熑畏秶缦拢撼鲑u人的責任范圍：1、退還已付房價款及其利息(此利息的計算，假如是一次性付款按同期銀行存款利率計算;假如是按揭付款按同期銀行貸款利率計算)。2、賠償買受人從簽訂此購房合同時起到退房時至每平方米售價的升值差價。3、賠償買受人對所購房屋的裝飾裝修費用(此費用僅以裝修實物和相關(guān)票據(jù)為限)。4、對于按揭付款的買受人，出賣人應賠償買受人辦理按揭相關(guān)手續(xù)的費用(包括：銀行手續(xù)費、保險費、評估費、公證費等)。五證、公攤面積、房產(chǎn)證、書面通知、所售房屋的坐落位置、所售房屋的抵押、物業(yè)管理公約、各方責任。消費者在購置房屋時需要注意這八項。購房合同的考前須知一、如何訂立合同條款然而，如何簽訂對自己有利的《商品房買賣合同》卻是件令購房者頭疼的事情。因為，購房者雖然希望盡可能地維護自己的權(quán)益，卻不知到底該從哪下手；而開發(fā)商為了減少費事，卻會盡力利用自己的經(jīng)歷與知識，把合同條款寫得對其有利。那么，購房者該如何來訂立商品房買賣合同呢？商品房買賣合同按其內(nèi)容，可分為雙方義務和違約責任兩大塊。對開發(fā)商而言，其主要義務包括：房屋面積、質(zhì)量、配套設施、周邊環(huán)境、物業(yè)管理、交房期限、辦理產(chǎn)權(quán)登記期限等。本文就容易發(fā)生糾紛的幾方面條款作詳細說明：面積條款：近期以來，由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋的出臺，因面積總數(shù)而引起的糾紛已經(jīng)有明確、標準的處理方法，但因公攤面積增大、戶內(nèi)面積減小，而面積增加值又在誤差范圍內(nèi)的情況又時有發(fā)生。為防止這一情況的發(fā)生，對于面積差異的處理，購房者最好就此在簽訂合同之前就與開發(fā)商明確協(xié)商好解決方法，如：公攤面積超過多少比例，購房者將對超出局部不予付款；戶內(nèi)面積縮小多少比例開發(fā)商要給予補償，如何補償?shù)?。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積局部為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積局部為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積的大小，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。周邊環(huán)境和配套設施條款：在簽訂合同時，盡可能將售樓廣告中或銷售過程中開發(fā)商口頭承諾的內(nèi)容簽進合同，如開發(fā)商不配合，也一定要盡量爭取將自己看重的幾項內(nèi)容，如樓下的綠地、車位、寬帶網(wǎng)入戶、游泳池、兒童樂園等特別給予書面約定；假如開發(fā)商不肯將其寫入條款時，就很可能不會提供這些內(nèi)容。這時，消費者就應掂量一下，是否值得購置此房產(chǎn)了。交房條件和期限條款：交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記是開發(fā)商最重要的義務，而辦理產(chǎn)權(quán)登記的前提又是要開發(fā)商向購房者交付了符合約定的房產(chǎn)。因此，合同中就要明確開發(fā)商在交房時必須具備什么條件、何時交房、假如不能按時交付符合條件的房產(chǎn)，那么應當按日承當萬分之幾的違約金。在這方面的條款中，開發(fā)商最常用的方法是擴大不可抗力的含義。我國合同法規(guī)定的不可抗力是指：不能預見、不能防止并不能克制的客觀情況。但開發(fā)商常常在合同條款中擴大了不可抗力的范圍，例如有開發(fā)商約定：“不可抗力是指但不限于開發(fā)商不能預見的情況”，這相當于一種無限排除，對購房人顯失公平。再如，“其他非甲方所能控制的延誤來由〔如：不受甲方控制之情況如出入道路污物處理系統(tǒng)，水電力供給系統(tǒng)及其他主要設備之問題引起的建筑受阻等其他原因〕。”按此約定，假如承包商偷工減料被行政主管部門勒令停工也成為了開發(fā)商延期交房的理由了。所以，應當盡量明確按照法律的規(guī)定來約定不可抗力的范圍。二、違約責任應當明確合同開發(fā)商與購房者的違約承當?shù)呢熑螒斒菍Φ鹊?。開發(fā)商往往利用其強勢地位或者購房者審查合同不嚴格訂立權(quán)利義務不對等的合同。因此，希望購房者在簽訂合同時，一定要注意開發(fā)商對自己違約時責任條款的內(nèi)容，防止其逃避應有的責任。條款對雙方的權(quán)利義務作出約定之后，僅僅是完成了合同目的的一局部。因為訂立合同的目的在于防范可能發(fā)生的風險，并在違約行為發(fā)生后對違約方進展制裁，以保護守約方的合法利益。但假如合同未對違約方的違約責任做出明確、詳細的約定，權(quán)利義務條款也就成為一句空話了。從這一意義上來說，約定合法有效的違約責任條款，就顯得比約定雙方義務的條款更為重要。那么，我們要如何約定違約責任條款呢？第一，要把握一個最重要的原那么：有義務就應當有違約責任條款。要對每一條款逐一細想、琢磨——當有對開發(fā)商的義務作出規(guī)定時，一定要看清楚合同中是否已約定處理方法，約定的內(nèi)容、賠償是否讓你滿意，而千萬不能只約定“不能怎樣”、“應該怎樣”，卻沒有約定處理及賠償?shù)脑敿毞椒?。第二，違約責任一定要約定得詳細、詳細、明白。包括：違約責任的起算點、違約金的計算方式、爭議的解決方式等。如質(zhì)量條款就可以作如下約定：甲方交付商品房的質(zhì)量和設備如不符合國家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾，甲方負責給予更換或調(diào)整。更換或調(diào)整的商品房或其設備應符合國家有關(guān)規(guī)定，且符合甲方的承諾或到達甲方承諾設備的同等品質(zhì)。因甲方交付的商品房及其設備存在嚴重質(zhì)量問題，致使乙方遭受人身或財產(chǎn)的損失，甲方對乙方的直接損失承當賠償責任。對于商品房內(nèi)部各部件的保修期約定，以甲方出具的《住宅質(zhì)量保證書》為準。保修期內(nèi)，甲方有義務自行或委托第三方應乙方的要求進展保修效勞，維修人員應在乙方發(fā)出通知后24小時內(nèi)到達現(xiàn)場，在條件允許的情況下盡____除故障。如甲方未按合同約定履行保修義務，乙方有權(quán)自行委托別人維修，由此所產(chǎn)生的一切費用由甲方承當。第三，假如是以違約天數(shù)乘以萬分之幾來計算違約金，由于開發(fā)商約定的違約賠償標準一般較低，多為銀行存款利率，建議購房者要求改為以個人住房商業(yè)貸款利率為賠償標準，以保護自身的權(quán)益。假如是約定按購房款總額的百分比作為違約金，那么盡可能按《合同法》規(guī)定的標準，約定在購房款總額的20％以內(nèi)。三、對房地產(chǎn)開發(fā)商進展資格審查商品房買賣屬于不動產(chǎn)買賣，因其涉及金額較大，對于買方來講，風險較大。因此對房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇尤為重要。資質(zhì)等級高，信譽良好，資金實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商老實守信度一般來講不用置疑，并且其售后效勞、嚴格執(zhí)行合同方面都較為良好?，F(xiàn)實情況是，因房屋所處位置、小區(qū)的規(guī)劃、樓盤設計較好等方面的原因，買房者急于買方而導致開發(fā)商的房子供不