珠三角“極點(diǎn)”城市住宅價(jià)格傳導(dǎo)研究（已處理）

華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文珠三角“極點(diǎn)〞城市住宅價(jià)格傳導(dǎo)研究姓名：鐘威申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別：博士專業(yè)：土地資源管理指導(dǎo)教師：譚術(shù)魁2021-05華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文摘要我國(guó)各大中城市住宅市場(chǎng)價(jià)格高漲，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。住宅市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，各市場(chǎng)之間具有明顯的異質(zhì)性，但并不排斥各市場(chǎng)在空間上發(fā)生關(guān)聯(lián)。研究區(qū)域性住宅市場(chǎng)之間價(jià)格傳導(dǎo)，對(duì)城市政府實(shí)施差異化住宅市場(chǎng)調(diào)控政策，提高政府干預(yù)住宅市場(chǎng)效率具有重要意義。本文選擇珠三角9座城市作為研究對(duì)象，第一章、第二章主要分析了各城市住宅價(jià)格變化的周期性特征，為珠三角九個(gè)城市“極點(diǎn)〞劃分提供了理論依據(jù)。第三章、第四章運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析了珠三角“極點(diǎn)〞城市內(nèi)部及之間的住宅價(jià)格傳導(dǎo)路徑。第五章、第六章從城市住宅市場(chǎng)空間異系數(shù)、房?jī)r(jià)領(lǐng)先/滯后因素等方面分析了“極點(diǎn)〞城市，“極點(diǎn)〞與“極點(diǎn)〞城市之間住宅價(jià)格傳導(dǎo)的機(jī)理。第七章從實(shí)證結(jié)果出發(fā)提出了多項(xiàng)政策建議。第八章結(jié)論與展望。本文實(shí)證研究的主要結(jié)論有：〔1〕珠三角9個(gè)城市住宅價(jià)格存在著明顯的價(jià)格周期，價(jià)格變化頻率快，各城市之間價(jià)格變化的領(lǐng)先/滯后關(guān)系明顯；〔2〕珠三角單個(gè)城市內(nèi)部住宅價(jià)格的運(yùn)行具有穩(wěn)定的長(zhǎng)期關(guān)系，城市內(nèi)“核心城區(qū)〞的住宅價(jià)格對(duì)其它城區(qū)住宅價(jià)格存在著顯著的傳導(dǎo)關(guān)系。從總體上看，城市住宅價(jià)格空間互動(dòng)關(guān)系符合住宅價(jià)格由城市中心向其周邊區(qū)域擴(kuò)散的規(guī)律。從長(zhǎng)期來(lái)看，城市內(nèi)各區(qū)域住宅市場(chǎng)之間彼此融合，各區(qū)域子市場(chǎng)住宅價(jià)格的變化均受到相鄰區(qū)域住宅價(jià)格變化的影響；〔3〕珠三角各單個(gè)城市及整個(gè)珠三角區(qū)域存在著明顯的住宅價(jià)格趨同現(xiàn)象，就整個(gè)珠三角而言，那么存在著以廣州市為中心的價(jià)格趨同現(xiàn)象；〔4〕珠三角各“極點(diǎn)〞城市住宅價(jià)格的運(yùn)行具有穩(wěn)定的長(zhǎng)期關(guān)系；〔5〕城市區(qū)域住宅子市場(chǎng)的空間異質(zhì)性，說(shuō)明了城市住宅市場(chǎng)在空間上具有結(jié)構(gòu)差異性，而這種結(jié)構(gòu)差異性會(huì)引發(fā)住宅價(jià)格在空間上產(chǎn)生傳導(dǎo)現(xiàn)象。第一，城市住宅供應(yīng)彈性系數(shù)低，容易導(dǎo)致住宅價(jià)格出現(xiàn)更為嚴(yán)重的波動(dòng)，從而引發(fā)住宅價(jià)格傳導(dǎo)現(xiàn)象發(fā)生。第二，城市住宅供應(yīng)彈性系數(shù)低，住宅價(jià)格會(huì)產(chǎn)生價(jià)格的“溢出效應(yīng)〞，在空間上形成價(jià)格傳導(dǎo)的現(xiàn)象；I華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文〔6〕GDP與住宅價(jià)格、城市人口POP與住宅價(jià)格之間存在單向的因果關(guān)系，GDP、城市人口POP是住宅價(jià)格的Granger原因，GDP、城市人口POP的變化會(huì)引起住宅價(jià)格的變化。GDP、城市人口POP的領(lǐng)先/滯后變化會(huì)引起了住宅價(jià)格的空間傳導(dǎo)。關(guān)鍵詞：住宅價(jià)格；傳導(dǎo)；機(jī)理；珠三角；“極點(diǎn)〞城市II華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文AbstractThehousingmarketistheoneofmostvolatilesectorsofChineseeconomyandtherapidraiseinhousingpriceshasattractedincreasinglyattentions,especiallythehousingpricesdiffusionwithincities.Thehousingmarketisaregionalmarket.Thesemarketshavetheobviousheterogeneity,butnotexcludethespatialinteraction.Discussingthehousingpricediffusionamongregionalmarkets,wouldbehelpfultocarryoutregulationwithdifferentpoliciesandimprovetheefficiencyofgovernmentinterventiononthehousingmarket.Section1andSection2analyzethepricecyclesofhousingamongninecitiesinthePearlDelta,whichprovidestheorybasisfordivisionof“pole〞city.InSection3andSection4,byemployingeconometricstechnique,positivestudyhasbeencarriedtoexaminethehousingpricediffusionwithintheinternalcityandinter-city.InSection5andSection6,thediffusionmechanismsofhousingpriceamongthe“pole〞citiesareexaminedfromtheviewsofspatialcoefficientheterogeneityandthelead/lagsinthedeterminantsofhousingprice.Basedonthepositiveresearch,Insection7,proposesomepolicyrecommendations.Insection8,Findingsandperspectives.Mainconclusionsofpositiveresearchinclude:1Obviously,thehousingpriceofninecitiesinthePearlDeltaexistpricecycleswithhighfrequenciesandsignificantlead/lagrelationships.2PricechangeofhousingofasinglecityinthePearlDeltaremainsrelevantstable,the“coredistrict〞ofindividualprovidessignificantpricediffusiononotherdistracts.Inthelongrun,thehousingsub-marketsareinfluencedbytheadjacentareas.Ingeneral,thehousingpricesdiffusionpatterniscoincidentwithOikarinen’sfinding,whichhousingpricediffusesfirstfromtheregionalcentersandthentoperipheralregionssurroundingthem.3Theinternalcityandinter-cityofthePearlDeltaregionsexhibitregionalhousingpriceconvergence,whichfollowsGuangzhou’schanging.4Thehousingpricesareengagedinlong-runequilibriumrelationshipswitheach“pole〞city.5Thespatialcoefficientheterogeneityofhousingsub-marketscausesobviousstructuraldifferences,whichtriggerthespatialdiffusionofhousingprice.Ontheonehand,thelowhousingsupplyelasticitywillcausethehousingpricefluctuationandthespatialIII華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文diffusion.Ontheotherhand,thelowhousingdemandelasticitywillproduce“spillovereffect〞ofhousingpriceandthespatialdiffusion.6TheGrangercausaltestsofpaneldataindicatethattherearetwocausalrelationshipswhichareunilateral:GDPtohousingpriceandurbanpopulationtohousingprice.GDPandurbanpopulationGrangercausesthehousingprice.Thelead/lagchangingofGDPandurbanpopulationwillcausethespatialdiffusionofhousingprice.Keywords:Housingprice;Diffusion;Mechanism;thePearlDelta；PolecityIV獨(dú)創(chuàng)性聲明本人聲明所呈交的學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的研究成果。盡我所知，除文中已經(jīng)標(biāo)明引用的內(nèi)容外，本論文不包含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果。對(duì)本文的研究做出奉獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在文中以明確方式標(biāo)明。本人完全意識(shí)到，本聲明的法律結(jié)果由本人承當(dāng)。學(xué)位論文作者簽名：日期：年月日學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留并向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)印件和電子版，允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)華中科技大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或局部?jī)?nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編本學(xué)位論文。本論文屬于保密□，在_____年解密后適用本授權(quán)書。不保密□?！舱?qǐng)?jiān)谝陨戏娇騼?nèi)打“√〞〕學(xué)位論文作者簽名：指導(dǎo)教師簽名：日期：年月日日期：年月日華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文1引言1.1研究背景與意義在改革開放的30年里，我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度和住房制度改革不斷深化并取得了令人矚目的成就。隨著住房市場(chǎng)化進(jìn)程的啟動(dòng)，住房消費(fèi)市場(chǎng)得到了快速開展，城鎮(zhèn)居民居住條件也有了較大的改善，同時(shí)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人們生活水平發(fā)揮了重要作用。然而，近幾年來(lái)，我國(guó)各大中城市住宅市場(chǎng)價(jià)格高漲，一直是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。中央政府屢次出臺(tái)調(diào)控政策，但一直效果欠佳，甚至還對(duì)局部城市的高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用。住宅價(jià)格為什么總“調(diào)〞而不下？從而引發(fā)了學(xué)者們對(duì)房?jī)r(jià)及其傳導(dǎo)規(guī)律的研究和探尋。住宅市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，各市場(chǎng)之間具有明顯的異質(zhì)性，但并不排斥各市場(chǎng)空間上發(fā)生關(guān)聯(lián)。所以，研究區(qū)域性住宅市場(chǎng)之間價(jià)格傳導(dǎo)規(guī)律對(duì)政府住宅市場(chǎng)調(diào)控、企業(yè)投資決策具有重要意義。1.1.1研究背景珠江三角洲是我國(guó)改革開放的先行地區(qū)，是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展和改革開放大局中具有突出的帶動(dòng)作用和舉足輕重的戰(zhàn)略地位?！爸槿迁暤母拍钭钤缙鹪从诙兰o(jì)九十年代初，廣東省委在七屆三次全會(huì)上提出建設(shè)珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)?！爸槿迁曌畛跤蓮V州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山6個(gè)城市及惠州、清遠(yuǎn)、肇慶三市的一局部組成〔不含香港、澳門2個(gè)特區(qū)〕，也就是通常所說(shuō)的廣東珠三角。后來(lái)，在?珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)開展規(guī)劃〔2004―2021〕?中明確說(shuō)明，珠江三角洲，即珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，由廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州市和肇慶市9個(gè)城市組成的區(qū)域，也就是通常所指的“珠三角〞或“小珠三角〞?！爸槿迁暱?cè)丝?230萬(wàn)，土地總面積41698平方公里，其中建設(shè)用地〔包括城市建設(shè)用地、建制鎮(zhèn)建設(shè)用地和村莊建設(shè)用地〕面積6640平方公里。2021年“珠三角〞GDP總值達(dá)29745.58億元，占全國(guó)10%。2021年1月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要〔2021-2021〕?。綱要提出，到2021年，由廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶9個(gè)1華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文城市組成的珠江三角洲地區(qū)率先建成全面小康社會(huì)，人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)80000元；到2021年，率先根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達(dá)135000元。二十世紀(jì)九十年代后期，在“〔小〕珠三角〞的根底上出現(xiàn)了“大珠三角〞的概念。2003年，又提出來(lái)了“泛珠三角〞的概念。至此，“珠三角〞實(shí)際上涵括了“小珠三角〞、“大珠三角〞、“泛珠三角〞三個(gè)不同層面既相互區(qū)分又緊密關(guān)聯(lián)的概念。大珠三角城鎮(zhèn)群地域范圍包括香港、澳門和廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山、江門市的全境，以及惠州市的惠城和惠陽(yáng)區(qū)、惠東的博羅縣，肇慶市的端州和鼎湖區(qū)、高要和四會(huì)市，土地面積超過(guò)42831.5平方公里。本文所指的珠三角是由廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州市和肇慶市9個(gè)城市組成的區(qū)域，也就是通常所指的“珠三角〞或“小珠三角〞?！?〕珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)開展在全國(guó)市場(chǎng)中居重要地位珠三角是我國(guó)土地使用制度改革的先驅(qū)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展也一直走在全國(guó)各大中城市市場(chǎng)開展的前面。在20世紀(jì)80年代末期，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)率先起步。1992年鄧小平同志南巡講話后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)快速膨脹，帶動(dòng)了珠三角區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛開展，使房地產(chǎn)業(yè)成為該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的一個(gè)重要支柱，同時(shí)，對(duì)我國(guó)東部沿海地區(qū)、內(nèi)陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的開展產(chǎn)生了明顯的沖擊效應(yīng)。〔2〕珠三角住宅市場(chǎng)價(jià)格的相互影響性1997年開始，隨著香港、澳門的順利回歸，局部香港人、澳門人在珠三角各城市投資、置業(yè)，珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求也大幅度增加。1998年我國(guó)住房市場(chǎng)化改革進(jìn)入深化階段，珠三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又迎來(lái)了新一輪的快速開展階段。2003年8月12日，國(guó)務(wù)院?關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康開展的通知?〔18號(hào)文〕充分肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的奉獻(xiàn)。在港澳回歸、住房制度改革、房地產(chǎn)業(yè)定位等背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求更進(jìn)一步釋放，珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了長(zhǎng)足的開展。在市場(chǎng)快速開展的進(jìn)程中，珠三角住宅市場(chǎng)的價(jià)格經(jīng)歷了穩(wěn)定上漲、急促上漲、快速回落、迅速上升的過(guò)程。從1998-2003年，珠三角區(qū)域性住宅價(jià)格處于穩(wěn)步增長(zhǎng)、區(qū)域分化不顯著的階段；2003-2007年，區(qū)域性住宅價(jià)格經(jīng)歷急促上漲的過(guò)程；2021年，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落；2021年，局部地區(qū)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出迅速上升的跡象。在珠三角住宅市場(chǎng)擴(kuò)張和收縮交替變化，房?jī)r(jià)急促上漲、快速回落、迅速上2華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文升的過(guò)程中，各城市區(qū)域性住宅市場(chǎng)的價(jià)格變化并非完全同步，從空間上出現(xiàn)領(lǐng)先、滯后的關(guān)系，反映出區(qū)域性住宅市場(chǎng)價(jià)格的空間關(guān)聯(lián)性?！?〕在新的開展機(jī)遇下，珠三角區(qū)域性住宅市場(chǎng)的空間聯(lián)系將更加密切經(jīng)過(guò)改革開放30年的開展，珠江三角洲積累了雄厚的物質(zhì)根底，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力顯著增強(qiáng)，為住宅市場(chǎng)的開展奠定了堅(jiān)實(shí)根底。當(dāng)前，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生深刻變化背景下，珠江三角洲正處在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和開展方式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，區(qū)域性住宅市場(chǎng)也孕育著重大機(jī)遇。2004年6月，福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南9省區(qū)負(fù)責(zé)人和香港、澳門兩個(gè)特別行政區(qū)的行政長(zhǎng)官，在廣州共同簽署?泛珠三角區(qū)域合作框架協(xié)議?，標(biāo)志著泛珠三角區(qū)域合作全面啟動(dòng)，成為我國(guó)統(tǒng)籌區(qū)域協(xié)作開展的一個(gè)新的里程碑。2021年，廣東省實(shí)現(xiàn)“珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈〞為目標(biāo)的珠三角城際軌道交通體系開始實(shí)施。為實(shí)現(xiàn)內(nèi)圈層內(nèi)主要城市間1小時(shí)互通、以廣州為中心主要城市間1小時(shí)互通、三大都市區(qū)內(nèi)部1小時(shí)互通等目標(biāo)，未來(lái)的珠三角將形成以廣州、深圳、珠海為中心，覆蓋珠江三角洲主要城市，形成“三環(huán)八射〞的軌道交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架，規(guī)劃線路多達(dá)20條，線網(wǎng)總長(zhǎng)度接近2000公里。2021年1月，國(guó)家開展和改革委員會(huì)制定的?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要〔2021-2021年〕?正式發(fā)布實(shí)施，也必將輻射和帶動(dòng)珠江三角洲區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開展，促進(jìn)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、良性互動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展新格局。其中，規(guī)劃綱要的規(guī)劃主體范圍包括廣州、深圳、珠海、佛山、江門、東莞、中山、惠州和肇慶等9座城市，力爭(zhēng)到2021年根本實(shí)現(xiàn)9城市根底設(shè)施一體化，到2021年實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化。2021年10月，由粵港澳三地政府部門合作完成的?大珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃研究?發(fā)布，該研究提出，采取空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高可達(dá)性和優(yōu)質(zhì)環(huán)境三大發(fā)展策略，粵港澳三地合力建設(shè)充滿生機(jī)與活力、具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的，協(xié)調(diào)可持續(xù)性開展的世界級(jí)城鎮(zhèn)群。其中，空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化策略指出要建立“三域多中心〞開展的整體空間結(jié)構(gòu)。具體而言，“三域多中心〞指“深、莞、惠〞、“廣、佛、肇〞和“珠、中、江〞三個(gè)次區(qū)域及其他城鎮(zhèn)，強(qiáng)調(diào)大珠三角城鎮(zhèn)群均衡開展，推動(dòng)區(qū)域協(xié)同開展、均衡開展和差異化特色開展。在區(qū)域協(xié)作、軌道交通體系建設(shè)、改革開展規(guī)劃綱要實(shí)施背景下，珠三角9座3華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文城市將形成互相補(bǔ)充、互相促進(jìn)的開展格局。珠三角主要城市間的協(xié)作效果會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，區(qū)域內(nèi)資本加快流動(dòng)的潛在利益也會(huì)逐步表達(dá)，必然會(huì)推動(dòng)珠三角區(qū)域性住宅市場(chǎng)的開展，使區(qū)域性住宅市場(chǎng)在空間上的聯(lián)系更加密切。1.1.2研究意義本論文的研究具有如下理論意義：〔1〕可以弄清珠三角“極點(diǎn)〞城市住宅價(jià)格變化的周期性特征。〔2〕可以從空間上發(fā)現(xiàn)珠三角“極點(diǎn)〞單個(gè)城市各城區(qū)〔或片區(qū)〕住宅價(jià)格之間的傳導(dǎo)路徑?！?〕可以發(fā)現(xiàn)珠三角“極點(diǎn)〞城市的住宅價(jià)格傳導(dǎo)路徑，弄清住宅價(jià)格傳導(dǎo)的傳導(dǎo)源。包括“極點(diǎn)〞城市、“極點(diǎn)〞與“極點(diǎn)〞城市之間的住宅價(jià)格的傳導(dǎo)路徑?！?〕從住宅市場(chǎng)空間異系數(shù)、房?jī)r(jià)領(lǐng)先/滯后因素等方面弄清“極點(diǎn)〞城市、“極點(diǎn)〞與“極點(diǎn)〞城市之間住宅價(jià)格傳導(dǎo)的機(jī)理?！?〕檢驗(yàn)國(guó)外有關(guān)區(qū)域性住宅價(jià)格的空間傳導(dǎo)現(xiàn)象在我國(guó)的區(qū)域性住宅市場(chǎng)中是否也存在。本論文的研究具有如下實(shí)踐意義：〔1〕分析珠三角“極點(diǎn)〞城市住宅價(jià)格變化的周期、區(qū)域性住宅市場(chǎng)之間價(jià)格的傳導(dǎo)路徑，并從住宅市場(chǎng)空間異系數(shù)、房?jī)r(jià)領(lǐng)先/滯后因素等方面弄清住宅價(jià)格在空間上傳導(dǎo)的機(jī)理，不僅有利于政府制定差異化的住宅市場(chǎng)干預(yù)策略，而且也有利于從區(qū)域整體上實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定住宅價(jià)格的政府干預(yù)目標(biāo)?！?〕對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制定區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、確定開發(fā)工程地址及產(chǎn)品價(jià)格，投資、置業(yè)者購(gòu)置房地產(chǎn)產(chǎn)品也具有一定的參考意義。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀與進(jìn)展1.2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀與進(jìn)展國(guó)外關(guān)于區(qū)域性住房市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系及住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)研究的文獻(xiàn)頗為豐富。但研究起步是從20世紀(jì)80年代開始的。[1]20世紀(jì)60年代末期，英國(guó)房?jī)r(jià)在空間上表現(xiàn)出明顯的連續(xù)周期性特點(diǎn)，引起了學(xué)者對(duì)區(qū)域性房?jī)r(jià)空間關(guān)系的關(guān)注。1982年，McAvinchey和Maclennan開展的住4華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文[2]房?jī)r(jià)格膨脹率的研究，是最早期的關(guān)于英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)的研究。此后，在英國(guó)，關(guān)于此類的研究很多都圍繞著“波紋效應(yīng)〞問(wèn)題展開的，也就是指英國(guó)東南部地區(qū)房?jī)r(jià)[3]的變化引發(fā)了其它區(qū)域房?jī)r(jià)的變化。從數(shù)據(jù)特征上看，Holmans〔1990〕將其歸納[4]為：〔1〕不同區(qū)域房?jī)r(jià)的比率遠(yuǎn)大于收入的比率；〔2〕英格蘭北部與南部區(qū)域的房?jī)r(jià)差異在20世紀(jì)80年代急劇拉大，而在20世紀(jì)90年代縮小；〔3〕東南部區(qū)域的房?jī)r(jià)主導(dǎo)了其它區(qū)域，而其低迷程度又甚于其它區(qū)域。區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)的“波紋效應(yīng)〞及其詮釋在英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)關(guān)系的研究中，“波紋效應(yīng)〞〔RippleEffects〕的研究占有重要的位置?！安y效應(yīng)〞是指住房?jī)r(jià)格在區(qū)域上的傳導(dǎo)有一定的規(guī)律性，某個(gè)區(qū)域住房?jī)r(jià)格的變化會(huì)引起其相鄰區(qū)域的住房?jī)r(jià)格發(fā)生變化。[5]Meen〔1996〕在Alexander和Barrow〔1994〕、MacDonald和Taylor〔1993〕[6]等學(xué)者研究工作的根底上指出，1968年以來(lái)的證據(jù)說(shuō)明區(qū)域性住房?jī)r(jià)格存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系；英國(guó)東南部地區(qū)的房?jī)r(jià)領(lǐng)先于其它地區(qū)的房?jī)r(jià)。也即是英國(guó)的區(qū)域性房?jī)r(jià)具有明顯的“波紋效應(yīng)〞[7]。Meen根據(jù)已有文獻(xiàn)，將產(chǎn)生該現(xiàn)象的原因分為五類，包括遷移、交易與搜尋本錢、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、空間套利、房?jī)r(jià)決定因素的領(lǐng)先/滯后因素和趨同關(guān)系等?！?〕遷移首先，在英國(guó)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格上的差異對(duì)家庭遷移產(chǎn)生了吸引力。Alexander和Barrow以實(shí)證解釋了這一現(xiàn)象。如果相對(duì)于北部而言南部的房?jī)r(jià)較高，那么家庭將會(huì)向北部遷移，導(dǎo)致房?jī)r(jià)發(fā)生新的均衡，“波紋效應(yīng)〞由此產(chǎn)生。這種看法與建立在遷移理論根底上的標(biāo)準(zhǔn)人力資本模型是相吻合的。此外，東南部與北部地區(qū)房?jī)r(jià)的[8]差異也是阻止家庭從高失業(yè)率地區(qū)向低失業(yè)率遷移的重要原因。但Evans〔1989〕認(rèn)為，國(guó)外人口向英國(guó)東南部地區(qū)遷移也會(huì)使土地受限區(qū)域的住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生差異[9]。搜索文獻(xiàn)，有關(guān)遷移的經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，對(duì)遷移模式產(chǎn)生影響的變量有三類，即個(gè)人特征、環(huán)境因素和總體市場(chǎng)變量。從時(shí)間序列看，后者又顯得尤為重要，它與勞動(dòng)力市場(chǎng)、住房市場(chǎng)密切聯(lián)系在一起。其中，勞動(dòng)力市場(chǎng)又包含工資、失業(yè)與就業(yè)增長(zhǎng)率上的差異，而住房市場(chǎng)首先集中在相對(duì)住房?jī)r(jià)格上，但也要考慮占有結(jié)構(gòu)5華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文對(duì)遷移的影響。毫無(wú)疑問(wèn)，住房市場(chǎng)因素是短距離〔區(qū)域內(nèi)〕遷移的主要決定因素。雖然有實(shí)證說(shuō)明，區(qū)域間的遷移與住房?jī)r(jià)格差異存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。但對(duì)于勞動(dòng)力市場(chǎng)，住房市場(chǎng)影響的相對(duì)重要性仍然存有爭(zhēng)議，不同的城市影響程度不一樣。從推理上講，住房市場(chǎng)對(duì)退休家庭的遷移的影響相比勞動(dòng)力市場(chǎng)要更大些。也有學(xué)者試圖證明家庭遷移主要是受到住房市場(chǎng)的影響，而不是勞動(dòng)力市場(chǎng)。一些研究也發(fā)現(xiàn)遷移受到住房市場(chǎng)的影響顯著。例如，Thomas〔1993〕發(fā)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格對(duì)非[10]工作原因引起的遷移有強(qiáng)烈的抑制作用。然而，遷移對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響仍然不是很直接明了。從現(xiàn)有文獻(xiàn)看，較為一致的觀點(diǎn)是，在影響遷移決策的因素中勞動(dòng)力[11]市場(chǎng)往往發(fā)揮著比住房市場(chǎng)更加有力的影響。在20世紀(jì)90年代，有些學(xué)者認(rèn)為遷移并缺乏以影響房?jī)r(jià)發(fā)生變化。Blanchard[12]和Katz〔1992〕認(rèn)為，在美國(guó)跨州之間的遷移是導(dǎo)致各州失業(yè)率趨同的主要因素。而在英國(guó)，在任何情況下的凈人口遷入相對(duì)于美國(guó)要少得多，特別是體力勞動(dòng)者，出現(xiàn)如此類似美國(guó)的情形是不太可能的。但是，如果遷移流量較少且房?jī)r(jià)差異不是影響流動(dòng)的主要原因，那么，家庭遷移可以完全由相對(duì)房?jī)r(jià)觀測(cè)來(lái)推斷并產(chǎn)生波紋效應(yīng)似乎不大可能。Holmans〔1990〕的例證性計(jì)算也支持遷移流量的數(shù)據(jù)還缺乏以大到使價(jià)格觀測(cè)值發(fā)生變化的觀點(diǎn)。進(jìn)入21世紀(jì)，又有一些學(xué)者的實(shí)證證明家庭遷移會(huì)導(dǎo)致“波紋效應(yīng)〞的發(fā)生。Jones和Leishman〔2006〕指出，在住房經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中，有一個(gè)未經(jīng)證實(shí)的假說(shuō)，即波紋效應(yīng)是由區(qū)域間的家庭遷移引起的。針對(duì)家庭遷移往往在地方之間發(fā)生，他們從地方住房市場(chǎng)層面〔而不是區(qū)域性市場(chǎng)〕研究了家庭遷移與價(jià)格波動(dòng)的關(guān)系，檢驗(yàn)了地方住房市場(chǎng)中的領(lǐng)先滯后關(guān)系、協(xié)整關(guān)系。檢驗(yàn)結(jié)果證實(shí)家庭遷移與房?jī)r(jià)變化之間存在密切聯(lián)系[13]。Yang和Turner〔2004〕研究了房?jī)r(jià)與移民涌入之間的長(zhǎng)期關(guān)系，[14]強(qiáng)調(diào)移民因素在房?jī)r(jià)分析中具有重要作用。他們發(fā)現(xiàn)人口增加會(huì)增加住房需求，從而對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)帶來(lái)壓力。從理論上講，房?jī)r(jià)高的區(qū)域效勞水平高，具有強(qiáng)大的勞動(dòng)力市場(chǎng)，吸引人們向內(nèi)遷移。同時(shí)，高房?jī)r(jià)及住房承受能力問(wèn)題又迫使局部人向外遷移，又會(huì)影響到其它區(qū)域的房?jī)r(jià)。6華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文〔2〕交易與搜尋本錢交易與搜尋本錢形式上的矛盾是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的一個(gè)重要組成局部。其代表性的情形是這些矛盾的存在，將導(dǎo)致住房供需的慣性特征，及由市場(chǎng)狀況變化引起的住房?jī)r(jià)格反響的慣性特征。交易本錢是住房總價(jià)中用于動(dòng)態(tài)調(diào)整過(guò)程的一個(gè)依據(jù)，但在微觀層面，作為生命周期模型的組成局部，交易本錢可以更加正式地進(jìn)行模擬。盡[15]管Ekman和Englund〔1997〕證明了交易本錢決定遷移，但這些模型仍存在缺乏。在沒(méi)有這種本錢時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)模型可以假定為回應(yīng)需求沖擊時(shí)無(wú)代價(jià)且即時(shí)的價(jià)格調(diào)整。在這種情況下，住房銷售和空置的數(shù)量預(yù)計(jì)不受影響。但是，搜尋模型要求至少?gòu)娜齻€(gè)方面對(duì)這種范式進(jìn)行修正：第一，如果賣方在修改價(jià)格預(yù)期比買方響應(yīng)需求沖擊緩慢，那么銷售和空置都將受到影響。Berkovec和Goodman〔1996〕構(gòu)建了住房搜尋模型，賣方預(yù)期是保守的，以便應(yīng)對(duì)任何不利的需求沖擊，此時(shí)，銷售價(jià)格保持不變，但將增加銷售時(shí)間。銷售時(shí)間的增加作為賣方降低價(jià)格的一個(gè)信號(hào)，此時(shí)，銷售量和價(jià)格將呈正相關(guān)[16]。第二，在市場(chǎng)上保守價(jià)格隨時(shí)間而降；第三，價(jià)格越低，交易摩擦越大。所有這些因素說(shuō)明，價(jià)格在每個(gè)區(qū)域都不會(huì)迅即發(fā)生變化，但存在某種形式上的滯后性調(diào)整。然而，沒(méi)有研究說(shuō)明，在這些情況下會(huì)出現(xiàn)哪種價(jià)格方面的空間特征?！?〕資產(chǎn)轉(zhuǎn)移[17]Stein〔1995〕指出，銷售與價(jià)格呈正相關(guān)可能是因?yàn)樾庞檬袌?chǎng)不完善。如果要遷移，現(xiàn)有的自住業(yè)主不得不支付購(gòu)房首付款，那么買賣行為可能就取決于現(xiàn)有住房的價(jià)值，因?yàn)槟鞘鞘赘犊畹闹匾獊?lái)源。因此，英國(guó)其它區(qū)域的房?jī)r(jià)與東南部的房?jī)r(jià)相關(guān)也說(shuō)明，當(dāng)房?jī)r(jià)上升時(shí)，從東南部遷出的購(gòu)房者因資產(chǎn)增加而具有更強(qiáng)的購(gòu)置能力，從而推動(dòng)其它區(qū)域的房?jī)r(jià)上升。類似于遷移的一種解釋是，如果出于套利目的，通過(guò)異地投資也可以產(chǎn)生同樣的效果，而沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的家庭遷移?！?〕空間套利大量研究認(rèn)為空間上的套利行為能夠消除回報(bào)的差異。盡管搜尋本錢理論說(shuō)明過(guò)高的回報(bào)并不一定能消除摩擦，是資金流動(dòng)而非家庭遷移導(dǎo)致了這種結(jié)果。如果7華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文市場(chǎng)在空間上是有效的，那么一個(gè)空間市場(chǎng)的回報(bào)不能用于預(yù)測(cè)另一個(gè)市場(chǎng)的回報(bào)。然而，數(shù)量有限的美國(guó)研究文獻(xiàn)說(shuō)明事實(shí)并非如此。Tirtiroglu〔1992〕、Clapp和Tirtiroglu〔1994〕的研究說(shuō)明，價(jià)格的空間效應(yīng)在相鄰城鎮(zhèn)之間比擬顯著，而在非相鄰城鎮(zhèn)之間不顯著，即具有“正反響效應(yīng)〞〔PositiveFeedback〕。正如新信息在某個(gè)區(qū)域產(chǎn)生，首先向外傳導(dǎo)的區(qū)域是其相鄰區(qū)域?！?〕房?jī)r(jià)決定因素的領(lǐng)先/滯后和趨同關(guān)系房?jī)r(jià)決定因素的領(lǐng)先/滯后、趨同關(guān)系也可以引發(fā)“波紋效應(yīng)〞。即使區(qū)域性住房市場(chǎng)之間根本沒(méi)有空間關(guān)系，但房?jī)r(jià)回歸模型類似也可能導(dǎo)致“波紋效應(yīng)〞結(jié)果的產(chǎn)生。由于收入是決定房?jī)r(jià)的最重要因素，那么收入隨時(shí)間變化的空間特征就顯得尤為重要。Homans〔1990〕的研究說(shuō)明，南部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)首先增長(zhǎng)，使該區(qū)域收入增長(zhǎng)領(lǐng)先于其它區(qū)域，加之住房無(wú)彈性供應(yīng)〔特別是東南部地區(qū)〕，房?jī)r(jià)上漲也領(lǐng)先于其它區(qū)域，因此經(jīng)濟(jì)、收入增長(zhǎng)在一定程度上引發(fā)了房?jī)r(jià)的“波紋效應(yīng)〞[4]。區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)實(shí)證研究〔1〕英國(guó)與愛(ài)爾蘭區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)研究許多學(xué)者都確信英國(guó)房?jī)r(jià)存在“波紋效應(yīng)〞這種可能性，目前為止也有大量研究支持這一觀點(diǎn)。Meen〔1996〕用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型、協(xié)整理論研究了英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)和房屋開工量的空間互動(dòng)關(guān)系，分別考察了英國(guó)區(qū)域性住房市場(chǎng)表現(xiàn)出均質(zhì)、依賴、趨同的程度。研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)和房屋開工量均具有高度的空間依賴性，協(xié)整關(guān)系也說(shuō)明，[18]盡管短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，區(qū)域性房?jī)r(jià)仍存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系。Alexander和Barrow〔1994〕用1968Q1-1993Q1的季度數(shù)據(jù)實(shí)證了英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域的房?jī)r(jià)的協(xié)整關(guān)系，發(fā)現(xiàn)東南部城市房?jī)r(jià)是南部區(qū)域城市房?jī)r(jià)發(fā)生變化的Granger原因，其傳導(dǎo)機(jī)制是遷移；對(duì)于其它區(qū)域，價(jià)格是通過(guò)中東部區(qū)域向北部區(qū)域傳導(dǎo)的[5]。與MacDonald和Taylor〔1993〕及Giussani和Hadjimatheou〔1991〕類似，Alexander和Barrow證實(shí)了波紋效應(yīng)的存在。Giussani和Hadjimatheou〔1991〕以人均可支配收入、區(qū)域家庭數(shù)量、名義利率、區(qū)域失業(yè)率、平均家庭財(cái)富等為自變量，房?jī)r(jià)為因變量，研究英國(guó)東南部和西北部房?jī)r(jià)的相對(duì)變化，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，東南部的房?jī)r(jià)對(duì)失業(yè)率、利率變化的敏感程度比西北8華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文[19]部明顯得多，并且收入差異是東南部、西北部區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生差異的重要原因。MacDonald和Taylor〔1993〕以1969Q1-1987Q4的房?jī)r(jià)季度數(shù)據(jù)，用Engle-Granger檢驗(yàn)、Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法研究了英國(guó)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格的長(zhǎng)期關(guān)系，結(jié)果顯示，在全部11個(gè)區(qū)域內(nèi)存在9個(gè)協(xié)整關(guān)系，支持了波紋效應(yīng)的存在，但難以找到解釋該[6]效應(yīng)的理由。Muellbauer和Murphy〔1994〕用1972-1991年的年度數(shù)據(jù)研究了英國(guó)房?jī)r(jià)的“波紋效應(yīng)〞。發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)“波紋效應(yīng)〞通過(guò)回報(bào)率來(lái)發(fā)揮作用。相對(duì)于東英吉利亞〔英格蘭傳統(tǒng)地區(qū)〕和西南部區(qū)域而言，回報(bào)率對(duì)東南部區(qū)域顯得更為重要，同時(shí)，收入對(duì)東南部區(qū)域的影響也產(chǎn)生了作用?？臻g滯后模型可以解釋東南部區(qū)域的房?jī)r(jià)引發(fā)了[20]其它區(qū)域房?jī)r(jià)的變動(dòng)，即強(qiáng)調(diào)空間滯后性對(duì)“波紋效應(yīng)〞的產(chǎn)生至關(guān)重要。Munro和Tu〔1996〕出于預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)的目的，以1970至1993年間的年度數(shù)據(jù)用兩步法Engle-Granger協(xié)整技術(shù)，建立了英國(guó)及其區(qū)域性的住房?jī)r(jià)格模型。東南部區(qū)域的房?jī)r(jià)模型顯示，東南部區(qū)域的房?jī)r(jià)首先攀升，然后引起其它區(qū)域的房?jī)r(jià)上升，房?jī)r(jià)上升的滯后期為1年。雖然威爾士、蘇格蘭及北愛(ài)爾蘭地區(qū)的房?jī)r(jià)獨(dú)立于英國(guó)其它區(qū)域的房?jī)r(jià)，但房?jī)r(jià)模型仍然證實(shí)了波紋效應(yīng)的存在。同時(shí)發(fā)現(xiàn)倫敦房?jī)r(jià)[21]變化作為外生變量可以解釋其它地區(qū)房?jī)r(jià)的變化。Cook〔2003〕也指出，按“波紋效應(yīng)〞的觀點(diǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看英國(guó)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格是趨同的。也即是住房?jī)r(jià)格首先在東南部區(qū)域上漲，然后向其它區(qū)域擴(kuò)散。與以往的研究不同，作者提出一種替代分析方法，即區(qū)域性住房?jī)r(jià)格的比率，發(fā)現(xiàn)在英國(guó)一些地區(qū)存在價(jià)格趨同。作者認(rèn)為，以往的研究之所以能夠發(fā)現(xiàn)價(jià)格趨同這一現(xiàn)象，是由于在調(diào)整過(guò)程中潛在的非對(duì)稱性被無(wú)視了。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，東南部地區(qū)的房?jī)r(jià)[22]在下降過(guò)程中很快地趨向一致，而其它區(qū)域的房?jī)r(jià)在上升過(guò)程中快速趨同〔收斂〕。Cook〔2005〕還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)英格蘭南部區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于其它區(qū)域上升〔下降〕時(shí)，房?jī)r(jià)回復(fù)到均衡狀態(tài)的過(guò)程就非?？臁猜?，實(shí)證結(jié)果在此證明了“波紋效應(yīng)〞的存在，并且協(xié)整關(guān)系的存在有理由使作者對(duì)英國(guó)住房市場(chǎng)存在弱分割性的觀點(diǎn)提出質(zhì)疑[23]。Holmes〔2007〕以1973-2005年的數(shù)據(jù)用面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)、單變量單位根檢驗(yàn)、SUR方法研究了英國(guó)主要區(qū)域之間的房?jī)r(jià)關(guān)系。發(fā)現(xiàn)十三個(gè)區(qū)域中的大多數(shù)存在長(zhǎng)期均質(zhì)協(xié)整關(guān)系。只有三個(gè)區(qū)域〔西北部、威爾士和中部地區(qū)的西部〕與英國(guó)房?jī)r(jià)不存在長(zhǎng)期趨同關(guān)系。結(jié)果說(shuō)明，英國(guó)主要區(qū)域的房?jī)r(jià)存在價(jià)格趨同現(xiàn)象，9華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文[24]異質(zhì)性區(qū)域的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出向長(zhǎng)期均衡方向調(diào)整的特征。Holmes和Grimes〔2021〕研究了英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨同的問(wèn)題。針對(duì)現(xiàn)有研究在關(guān)于英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)是否存在長(zhǎng)期趨同的問(wèn)題上尚未完全達(dá)成一致意見，作者在區(qū)域-國(guó)家住房?jī)r(jià)格差異的根底上以1973-2006年間的季度數(shù)據(jù)，采用第一主成分分析、單位根檢驗(yàn)方法研究了價(jià)格趨同問(wèn)題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，第一主成分保持不變，表[25]明英國(guó)區(qū)域性房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出單一的共同隨機(jī)趨勢(shì)。當(dāng)然，也有學(xué)者經(jīng)過(guò)實(shí)證后對(duì)英國(guó)房?jī)r(jià)存在“波紋效應(yīng)〞的結(jié)論提出了質(zhì)疑。Ashworth和Parker〔1997〕以1981Q1-1992Q4季度數(shù)據(jù)首次用Johansen協(xié)整技術(shù)研究了英國(guó)11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)的住房?jī)r(jià)格。他們發(fā)現(xiàn)因?yàn)楦鲄^(qū)域房?jī)r(jià)解釋模型的回歸系數(shù)在相當(dāng)大的程度上表現(xiàn)出一致性，所以區(qū)域性房?jī)r(jià)的差異主要是由于有效變量的差別引起的，例如，區(qū)域性收入。雖然東南部地區(qū)房?jī)r(jià)存在明顯的空間滯后性，但沒(méi)有證據(jù)說(shuō)明空間誤差自相關(guān)的存在，因而作者對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)的“波紋效應(yīng)〞持疑心態(tài)度[26]。Wood〔2003〕認(rèn)為，房?jī)r(jià)變化僅能反映當(dāng)?shù)貭顩r，并不能推斷其它區(qū)域的變化。指出有些學(xué)者的實(shí)證結(jié)果之所以存在差異，是因?yàn)閷?shí)證結(jié)果對(duì)房?jī)r(jià)指數(shù)、時(shí)期選擇比擬敏感。有進(jìn)一步的證據(jù)顯示，東南部房?jī)r(jià)發(fā)揮主導(dǎo)作用的時(shí)期是20世紀(jì)80年代末期到90年代初期，而不是其它時(shí)期。所以在下結(jié)論之前，重要的是要了解住房[27]市場(chǎng)沖擊的實(shí)質(zhì)。有學(xué)者研究了愛(ài)爾蘭房?jī)r(jià)的“波紋效應(yīng)〞。Stevenson〔2004〕用1978Q1-2002Q2季度房?jī)r(jià)指數(shù)，建立多向量自回歸模型檢驗(yàn)了愛(ài)爾蘭共和國(guó)及其與北愛(ài)爾蘭之間的住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)。結(jié)果說(shuō)明，在以上區(qū)域內(nèi)存在大規(guī)模的價(jià)格傳導(dǎo)發(fā)生，特別是都伯林向其它區(qū)域，在很大程度上與英國(guó)房?jī)r(jià)的波紋效應(yīng)類似或一致。也有證據(jù)顯示，在毗鄰或非毗鄰地區(qū)也發(fā)生了都伯林效應(yīng)。研究結(jié)論也支持北愛(ài)爾蘭住房市場(chǎng)與愛(ài)爾蘭共和國(guó)住房市場(chǎng)而非英國(guó)的其它住房市場(chǎng)密切聯(lián)系的觀點(diǎn)[3]?！?〕美國(guó)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)研究進(jìn)入20世紀(jì)90年代，關(guān)于美國(guó)毗鄰住房市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)關(guān)系的研究也逐漸多起來(lái)。與英國(guó)關(guān)于“波紋效應(yīng)〞研究的文獻(xiàn)多采用住房區(qū)域住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)不同，美國(guó)檢[3]驗(yàn)區(qū)域性房?jī)r(jià)傳導(dǎo)關(guān)系的研究多集中大都市層面。Clapp和Tirtiroglu〔1994〕認(rèn)為，正反響理論假設(shè)資產(chǎn)價(jià)格的變化往往是決策者10華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文的重要信息。如果事實(shí)如此，那么住房?jī)r(jià)格將在大都市區(qū)域內(nèi)傳導(dǎo)。作者用來(lái)自哈特福特、康涅狄格州的證據(jù)證實(shí)了這一假設(shè)而不符合〔沒(méi)有〕其它解釋。實(shí)證結(jié)果說(shuō)明，住房?jī)r(jià)格在相鄰城鎮(zhèn)之間會(huì)發(fā)生空間上的傳導(dǎo)〔擴(kuò)散〕，即“正反響效應(yīng)〞〔PositiveFeedback〕，但在非毗鄰區(qū)域卻不存在。他們進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)一個(gè)市場(chǎng)正向或反[28]向的變化對(duì)相鄰市場(chǎng)具有“沖擊效應(yīng)〞〔knock-oneffect〕。Pollakowski和Ray〔1997〕指出，住房?jī)r(jià)格問(wèn)題有兩個(gè)方面引起了學(xué)者的關(guān)注，一方面，研究認(rèn)為住房市場(chǎng)在信息方面是無(wú)效率的，即住房?jī)r(jià)格并不會(huì)迅速反映公開信息；另一方面，一個(gè)地方或一類住房?jī)r(jià)格的變化是否可以根據(jù)其歷史變化或其它地方、其它類型住房?jī)r(jià)格變化來(lái)預(yù)測(cè)，也就是存在價(jià)格傳導(dǎo)問(wèn)題。他們用1975-1994年美國(guó)東北部、中部等區(qū)域的季度住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，構(gòu)建了房?jī)r(jià)的VAR模型。實(shí)證結(jié)果顯示，在某個(gè)區(qū)域住房?jī)r(jià)格變化是同一區(qū)域及其它區(qū)域房?jī)r(jià)變化的Granger原因，通過(guò)對(duì)大都市區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的分析，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)在毗鄰區(qū)域內(nèi)具有傳導(dǎo)特征，并且紐約的結(jié)果似乎說(shuō)明房?jī)r(jià)的連續(xù)性空間擴(kuò)散只發(fā)生在地方或大都市區(qū)的層次，對(duì)于次級(jí)住房市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這種特征。他們還提出了出現(xiàn)這種現(xiàn)象的解釋，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化會(huì)影響到住房市場(chǎng)，然后產(chǎn)生“溢出效應(yīng)〞〔SpilloverEffects〕進(jìn)而對(duì)其它區(qū)域的住房市場(chǎng)發(fā)生作用。這種“溢出效應(yīng)〞一定在毗鄰地區(qū)發(fā)生，并且經(jīng)濟(jì)上存在相互關(guān)聯(lián)性[29]。[30]Dolde和Tirtiroglu〔1997〕研究了房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)在時(shí)空上傳導(dǎo)的特征。他們用來(lái)自康涅狄格和鄰近舊金山的城鎮(zhèn)數(shù)據(jù)，除了平均值外，還納入了波動(dòng)變化率等信息，構(gòu)建了GARCH-M估計(jì)模型。在康涅狄格州，毗鄰城鎮(zhèn)之間發(fā)生了顯著而又積極的空間上的信息傳導(dǎo)，但在非鄰近城鎮(zhèn)并未發(fā)生。證明了相鄰區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)變化具有“溢出效應(yīng)〞。Holly等〔2006〕以美國(guó)49個(gè)州〔除阿拉斯加、夏威夷外的48個(gè)州，及哥倫比亞區(qū)〕1975-2003年的數(shù)據(jù)建立面板數(shù)據(jù)模型研究了美國(guó)房?jī)r(jià)的空間效應(yīng)。建立的空間自相關(guān)模型顯示，相鄰州之間房?jī)r(jià)具有空間依賴性[31]。Brady〔2007〕用加利福尼亞各城市的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究也發(fā)現(xiàn)區(qū)域性住房?jī)r(jià)格[32]存在空間自回歸關(guān)系。Gupta和Miller〔2021〕用時(shí)間序列數(shù)據(jù)檢驗(yàn)了洛杉磯、拉斯維加斯、鳳凰城等[33]城市的住房?jī)r(jià)格關(guān)系。首先，Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果顯示，洛杉磯的房?jī)r(jià)是拉斯維加斯房?jī)r(jià)的Granger原因，是鳳凰城房?jī)r(jià)的間接Granger原因，并且拉斯維加斯11華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文房?jī)r(jià)是鳳凰城房?jī)r(jià)的Granger原因，而鳳凰城房?jī)r(jià)變化不會(huì)導(dǎo)致其它兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的變化。其次，用VAR、VEC模型可以預(yù)測(cè)不同城市的房?jī)r(jià)。最后，根據(jù)時(shí)間序列模型可以預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)〞。Kuethe和Pede〔2021〕用1998Q1-2007Q4的季度數(shù)據(jù)研究了宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)美國(guó)西[34]部城市住房?jī)r(jià)格的沖擊。因?yàn)榭臻g信息有助于顯著地降低均方預(yù)測(cè)誤差，作者構(gòu)建了向量自回歸空間計(jì)量模型〔SpVAR〕，大量案例實(shí)證說(shuō)明宏觀經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)是住房?jī)r(jià)格發(fā)生變化的Granger原因。通過(guò)脈沖效應(yīng)函數(shù)，SpVAR從另一視角揭示了在不同的相鄰地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)〔對(duì)房?jī)r(jià)〕的影響?！?〕澳大利亞區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)研究進(jìn)入21世紀(jì)，關(guān)于澳大利亞區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)關(guān)系的研究也開始豐富起來(lái)。Tu〔2000〕用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)澳大利亞住房市場(chǎng)存在著兩條空間擴(kuò)散途徑。其一，始于布里斯班市，經(jīng)過(guò)悉尼，止于墨爾本；其二，始于布里斯班市，[35]經(jīng)過(guò)某個(gè)地區(qū)，止于墨爾本。Smyth和Nandha〔2003〕發(fā)現(xiàn)省會(huì)城市之間房?jī)r(jià)存在因果關(guān)系和長(zhǎng)期均衡關(guān)系[36]。Abelson和Chung〔2004〕也發(fā)現(xiàn)幾個(gè)澳大利亞地區(qū)首府城市的住房?jī)r(jià)格在統(tǒng)計(jì)[37]學(xué)上存在著關(guān)聯(lián)關(guān)系。Luo等〔2007〕指出，大都市區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的波紋效應(yīng)研究日益增多，但很難用傳統(tǒng)的住房?jī)r(jià)格理論特別是有關(guān)城市空間區(qū)位的理論來(lái)表述和度量它。作者用協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)、誤差修正模型等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法檢驗(yàn)了澳大利亞大城市住房?jī)r(jià)格的傳導(dǎo)特征。以澳大利亞8個(gè)省會(huì)城市為例，發(fā)現(xiàn)在1989Q4-2005Q2期間8個(gè)城市間住房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)出“1-1-2-4〞的傳導(dǎo)特征，即，悉尼居首位，墨爾本居其次，佩思和阿德萊德居第三圈層，而其它4個(gè)城市〔布里斯班市、堪培拉、達(dá)爾文、霍巴特等〕為最低[38]圈層。作者還指出，應(yīng)用此研究可以預(yù)測(cè)區(qū)域性住房市場(chǎng)的變化。[36][39]Mikhailitchenko〔2007〕在Smyth和Nandha〔2003〕、Slade〔2005〕工作根底上，用VAR、VEC、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)研究了澳大利亞7個(gè)省會(huì)城市〔悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德、珀斯、霍巴特、堪培拉〕的房?jī)r(jià)關(guān)系。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在以下城市之間存在著長(zhǎng)期單向因果關(guān)系：悉尼與布里斯班、墨爾本與阿德萊德、墨爾本與霍巴特、布里斯班與霍巴特〔均指前者是后者的Granger原因〕；存在長(zhǎng)期12華中科技大學(xué)博士學(xué)位論文雙向因果關(guān)系的城市有阿德萊德與霍巴特；存在短期單向因果關(guān)系的城市有：墨爾本與悉尼、悉尼與阿德萊德、悉尼與珀斯、悉尼與霍巴特、悉尼與堪培拉、墨爾本與布里斯班、墨爾本與珀斯、墨爾本與堪培拉、布里斯班與阿德萊德、布里斯班與堪培拉〔均指前者是后者的Granger原因〕。證實(shí)了澳大利亞區(qū)域間房地產(chǎn)市場(chǎng)存在[40]協(xié)整關(guān)系，發(fā)現(xiàn)墨爾本住房市場(chǎng)影響了除達(dá)爾文以外的其它區(qū)域的住房市場(chǎng)。Liu等〔2021〕認(rèn)為，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)的變化會(huì)反映出另一個(gè)地方房?jī)r(jià)的變化，也即是城市房?jī)r(jià)受其過(guò)去價(jià)格、抵押利率、遷移人口、政策因素等因素的影響外，還受到其它城市房?jī)r(jià)的影響，從而顯現(xiàn)出區(qū)域上的關(guān)聯(lián)性。用向量自回歸模型及脈沖響應(yīng)函數(shù)研究房?jī)r(jià)傳導(dǎo)關(guān)系。結(jié)果顯示，澳大利亞最重要的次級(jí)市場(chǎng)不是悉尼而[41]是堪培拉和霍巴特，達(dá)爾文扮演著緩沖器的角色。Wilson等〔2003〕在忽略結(jié)構(gòu)性突變可能性的情況下用Engle-Granger、[42]Gregory-Hansen檢驗(yàn)還發(fā)現(xiàn)澳大利亞不同區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格存在協(xié)整關(guān)系?！?〕其它國(guó)家區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)研究除了上述英國(guó)、愛(ài)爾蘭、美國(guó)、澳大利亞等國(guó)家較多關(guān)于區(qū)域性住房?jī)r(jià)格傳導(dǎo)關(guān)系的研究外，還有學(xué)者分別研究了芬蘭、瑞典、法國(guó)、西班牙、新加波等