閘北江場路項目評估

閘北江場路項目評估一、項目基本情況項目位置地塊位于江場西路，東面緊鄰共和新路，北臨彭浦公園和改造中的場中路，南臨正在進行中環(huán)線建設的汶水路，地鐵1號線的延伸段位于地塊東側。.項目現(xiàn)狀項目前期拆遷工作已經(jīng)完成，目前尚未開工，地塊旁邊緊靠主體已基本完工的金鼎大廈。對面為公大潤發(fā)超市和肯德基連鎖店本案位置交通環(huán)境：本案位置項目所沿的共和新路屬于閘北區(qū)域中心大動脈，周邊有十多部公交線路可達閘北中心主要區(qū)域，地鐵一號線延伸斷的建成，共和新路高架共同構筑居民出行立體化“交通通道”。萬榮路、永和路為區(qū)域主要干道，數(shù)十部公交線路分布本案四周，棋盤化的布局共同形成了項目周邊便捷的交通環(huán)境。商服教育環(huán)境離項目最近的有大潤發(fā)超市，周邊原平路集中了易初蓮花、華聯(lián)等多家超市便利店，小飯店以及菜場等生活基礎設施較為密集，為居民提供良好居家環(huán)境。大寧綠地永和醫(yī)院、久隆中學、市北醫(yī)院等文教醫(yī)療機構分布項目區(qū)域周邊，構成區(qū)域的教育、服務體系。大寧綠地地處上海大學延長校區(qū)、上大新校區(qū)輻射范圍，形成良好人文體系；閘北體育場、上海馬戲城，為區(qū)域市場提供良好休閑娛樂的場所。上海馬戲城上海馬戲城二、住宅市場分析1、價格走勢分析悅2003年辛度隨著共和撐新路高架的產(chǎn)完工；軌道逝交通優(yōu)勢的熟顯現(xiàn)，區(qū)域腐均價出現(xiàn)驚具人的跳空上庫揚，市場價倆格突破70耗00元大關煤，市場供需睜兩旺，區(qū)域猾市場房產(chǎn)處醒于高速增長轟期。串2004年箏上半年區(qū)域尾市場價格出旺現(xiàn)高位盤整便，受房產(chǎn)開斧發(fā)郊區(qū)化的垃影響，區(qū)域焰均價出現(xiàn)小希幅回落，市鼻場處于理性限化發(fā)向發(fā)展煌，倘伴隨著價格脾的下行，區(qū)扮域市場的價谷格優(yōu)勢將進少一步得到廣騰大購房群體偏的認同，市旱場需求在下喪半年將有所豈放量，區(qū)域妨均價將出現(xiàn)挽繼續(xù)上攻的允走勢。個案價格分析滲區(qū)域房產(chǎn)均桌價集中在7非500元/擇平方米,受夏到區(qū)域環(huán)境天改善力度加姜強,地鐵一住號線延伸段恨建設利好消金息影響，區(qū)鍛域房產(chǎn)品質扯迅速提高,戀更加注重景肉觀效果錯﹑貧戶型舒適度三及服務配套搏的考慮因素天影響,價格認提升較快?？傂旅饭埠统羌勺鳛榭拷笃趯幇鍓K的規(guī)烘模型樓盤,頭較完善的配戒套設施、臨胳近大寧綠地艙、上海馬戲昏城的區(qū)位優(yōu)卻勢,帶動價演格快速攀升豆。目前產(chǎn)品筋均價突破9愛000元大董關，房價處扮于區(qū)域市場困的最高點.遭大華陽城美眼景已尾成為爽永和地區(qū)目笛前在售樓盤北中品質、檔造次最高的樓鍛盤澇，同永和區(qū)隔域同類別產(chǎn)透品形成差異請化,促進其詢價格競爭力懂呈現(xiàn)強勁的便態(tài)勢。軋2、俯面積配比共戶型欺面積范圍毯（㎡）尋戶數(shù)疾（戶）送比例在（％）姻2R逢88－98方232幕523吵29牢65跪101－1狼11洪291飄36套3R逢115－1騎24里間162怖249掘20堡31蓄130－1寨40避87什11先復式妹140－1據(jù)50速13框30豎2售4鳳160－1賢70合10禮1．5凍180－1診90敏7望0．5焰合計削802正100分析奏2R占到6危5％的比例評，占據(jù)市場逗絕對優(yōu)勢，里預示著低總籮價，小面積察戶型逐步被嶼區(qū)域消費群米體所接受，劫伴隨價格的呆提升，產(chǎn)品愧向精簡型格佳局發(fā)展。優(yōu)大2R/1纖01－11雀1㎡占到了芒36％的比佳例，居住空留間更加舒適兄，適于二、莊三口之家居舍住。2R總焰價優(yōu)勢明顯書，總價得以偷控制，擴大悼消費需求面秘.寄3R面積控昌制在120體－140㎡委之間，處于商次峰值，占蟻到31％比街例，區(qū)域戶紙型供應比例忌小于2R,丑目前主要以熄大華陽城和凍新梅共和城尤3R居多,速產(chǎn)品品質高崇,戶型設計愿更加突出舒仗適型類﹑志景觀效果.旋150㎡以臂上面積多屬括于小復式產(chǎn)濃品,面積大鄙總價高構成勵其特點，選凝擇面相對有摩限,占有市歪場份額不高爭。構小面積1R河及單身公寓橋產(chǎn)品成為市檔場的空白，調市場需求形舌成長時間的育積累，低總袋價優(yōu)勢勢必糠受到廣大工辯薪階層的高閣度認同，市糾場前景看好輕。賓3、總價分等析鞭總價范圍文（萬/套）府戶數(shù)估（戶）揮比例壞（％）頭56－66慧49鍵6帖67－77考544依68票78－88襪107嶼13蝦90－10蝕6購85駛11唱120－1家40份17偉2慶合計滔802屈100分析救毛坯房產(chǎn)品尤格局為市場蕉主導產(chǎn)品模插式，67-奴77萬成為你區(qū)域主力總轟價，占到6戚8％的絕對繪比例；多以姿2R和3R頸為主,緒77-88普萬產(chǎn)品總價茂空間次之，葡占到13％賽比例。受到臨住宅品質迅恢速提高,房毛型面積增大早及房價上升名的影響使得分區(qū)域主力總魂價范圍呈上誤揚的發(fā)展趨秀勢。具56-66畏萬產(chǎn)品以小旁2R產(chǎn)品居混多,該價格贊區(qū)間的產(chǎn)品虜市場占有率虹較低,僅占拔到市場的6先％，其產(chǎn)品擴總價優(yōu)勢，堤成為中、低合收入群體的摟首選，產(chǎn)品翅需求旺盛，攻市場前景看松好。跑90萬以上物總價屬于區(qū)垮域高總價區(qū)沿間,目前健受總價較高陸，區(qū)域消費填群體購買能威力制約明顯窮,市場認同櫻度低，整體捐銷售速度緩妻慢。售4、去化分礦析涂案名小速度（戶/枝月）娛銷售率（％迷）壟大華陽城（搞四期）暖26雷78旅新梅共和城疑（二期）意30連62壩億潤苑咳38癥50哥綠泉家苑昂50杜63蘭受到區(qū)域樓捆盤品質提高作以及市政建棒設利好消息躁的刺激,目聞前周邊項目從去化速度較勺快，保持在漂24-40猛戶/月之間宅。整體市場糕需求旺盛。彼規(guī)模型樓盤紀上市集中,殊產(chǎn)品多樣性孕特點明顯,書購房選擇型享增多的影響刻,銷售率均階達到50%械以上.后期侄市場前景持蘆續(xù)看好。鍋新梅共和城圍、大華陽城仿作為規(guī)模型倆大盤,以其桌完善的社區(qū)剩配套,產(chǎn)品垃品質較高的閘優(yōu)勢,受到象市場歡迎，敗受供給量較遵大影響，月摘均去化平緩哪,消費群體即認同度較高渾。蒼綠泉家園地竟處成熟居住醒區(qū)，強有力什的價格競爭撫優(yōu)勢，成為僚工薪階層的膊首選，市場徒潛在消費群典體巨大，目偶前項目位于菌市場強銷期紫，月均去化到速度位于市曾場的頂端，艱市場前景看皺好豎5、二手房娘市場價格維（單位：元因/㎡毛坯赴）分析遇區(qū)域內形成腔新老二手房車的價格區(qū)隔近，目前區(qū)域掘內二手次新昆毛坯房價格漫在7500博元/㎡，而怠2000年專以前二手房易產(chǎn)品價格多孝以裝修房居煎多，價格在普6500元暢/㎡,規(guī)模稍型、品質化刻次新房市場版受到消費者還的青睞。景場中路－汶損水路輻射范丙圍的二手房沖以老式公房赤較多，均價揚集中在65桂00－74督00元/㎡搶左右。濟廣中路－共棟和新路輻射局的大寧綠地溝區(qū)域二手房縣以次新房較江集中，均價擾在7500霉－7800報元/㎡左右撒。羞由于區(qū)域新摩推個案較少談，周邊二手杜房市場較為爽活躍，受到梨地鐵一號延悟伸段竣工的貢利好政策的津影響，周邊孟的二手房交少易價格呈穩(wěn)氣定增長的態(tài)亭勢。閱三、項目S粉WOT分析優(yōu)勢忍地塊靠近公科交站點，擁銳有多條公交脹線路（15扔1、79等夢），能夠快桂速抵達不夜奮城商圈等閘節(jié)北中心城區(qū)厭，角共和新路南處北高架利以及市政規(guī)燦劃中的軌道戀交通延伸線問經(jīng)過區(qū)域附男近，為項目浪營造了便捷腿的交通網(wǎng)絡膊體系。凝項目商服體朽系完善和便雨捷，緊鄰大例潤發(fā)超市和磚肯德基專賣綁店，可為周靜邊居民提供父便利的生活指供應，從而關縮短購物距隆離。卵地塊處于十方字路口，人狼流量大，對些于青睞地鐵私周邊項目的匪投資客來說雞無疑產(chǎn)生很荷大吸引?；锂a(chǎn)品作為酒丈店式公寓投西資回報率高驢于住宅產(chǎn)品曲，而且周邊淺尚無該類別網(wǎng)產(chǎn)品面世，旗因而本案的森推出可以彌杜補市場產(chǎn)品溜空缺。劣勢漁教育、文化毀環(huán)境較少，枕相對于周邊回競爭大盤處伍于不利的形閑勢。孩臨近高架，良噪音污染嚴劈重，周邊企摔業(yè)、工廠較誓多，江場路肌的貨運、倉息儲一條街出杰入人員身份犧復雜，治安拼情況欠佳。滅項目周邊多逐為廠房和老活式公房，目茄前酒店式公幫寓產(chǎn)品在區(qū)礦域市場還沒攔有出現(xiàn)，接葬受度還有待繩市場考證。物周邊居民消蘋費水平較低呀，相應的制綢約了產(chǎn)品價效格的提升，窮不利于產(chǎn)品串品質的塑造贈。威脅井周邊二手房謹市場供應量獄較大，與本掩案在價格、潮面積上易產(chǎn)參生部分重疊循，對項目存屬在競爭威脅劉。銷項目量體小染，整體競爭乳力可能弱于搏周邊的大型藍樓盤，同周艘邊個案相對霧健全的商服押設施相比在獵一定程度上遞對地塊起到移不利的影響撇項目所在板身塊位于閘北怠和寶山兩區(qū)徐的交界處，蕉城鄉(xiāng)結合地臉帶區(qū)位觀念賓有待改善。機會掛地塊南面和策北面的場中印路、汶水路賞正在進行道老路拓寬和中盼環(huán)線高架施揚工，地鐵1康號線在項目冠附近通過，寒因而市政建質設的即將改逝造完成，勢燕必將對價格丟提升起到支便撐作用。陣項目住宅規(guī)意劃的單身公草寓產(chǎn)品為區(qū)晚域稀缺性產(chǎn)姜品，相對周崖邊普通公房爬而言，更具惑有公寓產(chǎn)品駝的優(yōu)越性（悶如房型設計討更趨合理，謎總價較低等想），使得項矮目產(chǎn)品總價傾更具競爭力學。愈商服設施大角潤發(fā)超市、邁肯德基連鎖風店對惕未來商鋪的弓開發(fā)，人氣插的聚攏都將瞇起到推動效睛果。蘋附近聚集城驢大建材城，志私營業(yè)主較覆多，單身酒項店式公寓產(chǎn)唇品會對該類猛別客源層具肢有吸引力，割可滿足而這部分人群期的要求。夢四、價格建粗議拒均價：90黑00元/㎡胞(全裝修)吹定為依據(jù)：飲周邊整體環(huán)勞境尚不完善悶，價格上應慌以低價入市青，根據(jù)市場袍不斷變換趨異勢，本著低米開高走原則您進入市場。垃1、價格建禾議感目前區(qū)域住巨宅市場處于幅空檔期，推摩案量少，周孫邊住宅售價莊在7500枯元耗/㎡（毛坯夾），咬總價控制在測67－77龜萬之間。而雁項目產(chǎn)品建訂議以全裝修公房推向市場拾，縮小產(chǎn)品薄面積辨與區(qū)域新建醒公寓產(chǎn)品拉犧開總價落差蝦，形成產(chǎn)品敗差異性，突探出項目的總跌價優(yōu)勢。典由于項目產(chǎn)腿品的規(guī)模有石限特點，受奧到區(qū)域內二襪手房的價格蟲沖擊和區(qū)域旺客源的消費棒水平限制，夜在價格定位沾上應以低價權入市，價格弱在9000超元/㎡（裝焰修），突出總產(chǎn)品差異性偏以及總價優(yōu)過勢，以摸“撤低開高走洋”訪模式邊帶動整個項鬼目的前期銷品售，進一步尼帶動和提升氧人氣，促進騙項目去化速漂度哲，獲取最佳賄的利潤和收凳益。安考慮到了地播鐵延伸段的或建成將帶來傳的價格提升沃，以及投資哲性房產(chǎn)的消熄費的趨勢形渴成，在價格托定位上突出化裝修產(chǎn)品的凈品質化，以大及區(qū)域產(chǎn)品派的差異化，侮來帶動未來浸項目價格的爆漲幅。幸2、崇客源趨勢章主力客源昂――日本區(qū)域消費而群體及地鐵課一號線沿線標購房群體淚主要來源區(qū)宋域騾――睜甘泉新村區(qū)桐域、彭浦新賞村、大寧區(qū)撫域、汶水路渾沿線、揚客源身份拔：普通居民甚、公務員、置私營業(yè)主、收公司職員、逮工廠企業(yè)員氧工、腐輔助客源患――骨虹口區(qū)、寶抵山區(qū)塊購房客源主聲要以閘北本值區(qū)域客源作香為主導，占瞞到近三分之暴二的比例，沾受到收入水政平有限的影還響，多以普扛通居民、公姨務員購房作鹿為主力。塵受到周邊區(qū)鬧域舊城拆遷桑的建設以及會地鐵延伸段瓶建設影響，腰產(chǎn)生出大批誠的購房群體柏，相應促進峰區(qū)域購房需掌求的上升，嚷普通居民購維房改善生活君質量成為主稼要動因。糠汶水路沿線慚聚集了較多沖的建材類別些的店鋪和賣薄場，以私營宜業(yè)主居多，妄選擇在沿線射區(qū)域購房饑“弦安營扎寨，決安居樂業(yè)在”她的目的明顯飼，成為區(qū)域斷主要爭取對功象之一。腫隨著地鐵一代號線延伸段僅的即將竣工究以及中環(huán)線歷的建設，將袋形成以地鐵苗和主干道沿拐線客源的接“晉導入效應豆”灑，沿線客源膚勢必構將成裂為客源