某市某老年康復(fù)中心項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告書(養(yǎng)老院建設(shè)項(xiàng)目)

PAGE55XX老年康復(fù)中心項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告XXXXXX公司二00八年五月

目錄TOC\o"1-4"\h\z第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1一、建設(shè)項(xiàng)目概述 1二、申報(bào)單位基本情況 1三、申報(bào)單位經(jīng)營(yíng)和管理狀況 2四、申報(bào)單位承擔(dān)類似項(xiàng)目情況 3五、編制單位 3第二節(jié)項(xiàng)目概況 3一、項(xiàng)目建設(shè)背景 3二、項(xiàng)目提出的理由與過程 5三、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)定位 6四、項(xiàng)目組成及建設(shè)內(nèi)容 7五、項(xiàng)目建設(shè)方案 10六、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì) 12七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 16第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 17第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 17一、中國(guó)老年公寓住宅的需求與發(fā)展 17二、發(fā)展前景分析 18三、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn) 21第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 22一、指導(dǎo)思想 22二、基本方式 22三、基本標(biāo)準(zhǔn) 23四、指導(dǎo)原則 24五、基本要求 24第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 25一、行業(yè)準(zhǔn)入制度概念 25二、老年公寓的準(zhǔn)入條件 25第三章資源開發(fā)及綜合利用分析 26第四章老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析 27一、全國(guó)老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀分析 27二、老年公寓發(fā)展目標(biāo) 28三、XX區(qū)老年公寓的前景分析 29四、XX區(qū)老年公寓存在的問題 31五、老年公寓發(fā)展目標(biāo) 31第五章節(jié)能方案分析 33第一節(jié)建筑節(jié)能概述 33一、指導(dǎo)思想 33二、節(jié)能目標(biāo) 33三、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 34第二節(jié)建筑能耗及分析 34一、建筑能耗現(xiàn)狀 34二、我國(guó)建筑耗能與國(guó)外的差別 35三、耗能指標(biāo)分析 35第三節(jié)節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 37第六章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 39第一節(jié)項(xiàng)目選址及用地方案 39一、建設(shè)地點(diǎn) 39二、占地面積及建設(shè)規(guī)模 39三、土地利用狀況 39四、占用耕地情況 39第二節(jié)土地利用合理性分析 39一、目前中國(guó)土地利用現(xiàn)狀 39二、XX區(qū)國(guó)土資源管理現(xiàn)狀 40三、項(xiàng)目合理性分析 41第三節(jié)征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 41第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析 42第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 42一、環(huán)境與生態(tài)規(guī)劃狀況 42二、環(huán)境與生態(tài)規(guī)劃目標(biāo) 42三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)現(xiàn)狀 42四、項(xiàng)目環(huán)境 43第二節(jié)擬建項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境分析 43第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 43一、設(shè)計(jì)中環(huán)保 43二、施工中環(huán)保 44三、使用中的環(huán)保 44四、綠化 44五、市政配套 45第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析 45一、地形、地貌條件 45二、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件 45第五節(jié)特殊環(huán)境影響分析 46第八章經(jīng)濟(jì)影響分析 47第一節(jié)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 47一、項(xiàng)目投資估算 47二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 49第二節(jié)行業(yè)影響分析 49一、行業(yè)現(xiàn)狀 49二、項(xiàng)目對(duì)行業(yè)影響 50第三節(jié)區(qū)域及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 50一、XX區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 50二、項(xiàng)目對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響 50三、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 51第九章社會(huì)影響分析 52第一節(jié)社會(huì)影響效果分析 52一、社會(huì)影響區(qū)域范圍 52二、利益相關(guān)者識(shí)別 52三、社會(huì)影響效果 52第二節(jié)社會(huì)適應(yīng)性分析 53第三節(jié)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 53第十章結(jié)論與建議 54一、結(jié)論 54二、建議 54附件、附圖 55第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況第一節(jié)項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、建設(shè)項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱XX老年康復(fù)中心2、建設(shè)單位XX區(qū)大街街道XX社區(qū)居民委員會(huì)3、法定代表人xxx4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人xxx5、建設(shè)地址XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)6、建設(shè)性質(zhì)及周期建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)工期：2年7、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289萬平方米，公寓建筑面積11271平方米。8、項(xiàng)目投資及資金籌措方案項(xiàng)目預(yù)計(jì)運(yùn)用總資金4884萬元。資金來源：建設(shè)單位自籌。二、申報(bào)單位基本情況本項(xiàng)目由XX市XX區(qū)大街街道XX社區(qū)居民委員會(huì)承建，XX社區(qū)位于XX城區(qū)西部，慶淄路貫穿南北，XX路橫跨東西，交通便利，位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美?，F(xiàn)有2786戶，8720人（其中農(nóng)業(yè)人口3015人），加上暫住人口，約有14500余人。社區(qū)已基本無耕地，居民主要從事二、三產(chǎn)業(yè)。在上級(jí)各級(jí)黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，近幾年來，XX社區(qū)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持“三個(gè)文明”一起抓，取得了豐碩歷成果。2005年以來，先后被評(píng)為省、市、區(qū)先進(jìn)單位、XX市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)村、XX市敬老模范單位、XX市十佳文化社區(qū)、XX市市級(jí)人口文化俱樂部、XX市文明社區(qū)、XX市優(yōu)秀交通安全村、XX市市級(jí)商業(yè)示范社區(qū)、平安XX建設(shè)十佳村居；山東省民主化管理示范村、山東省先進(jìn)文化社區(qū)、山東省未成年人零犯罪社區(qū)、山東省文明社區(qū)、山東省十大和諧社區(qū)。社區(qū)黨委書記、居委會(huì)主任張敬軍同志2005年被授予全國(guó)勞動(dòng)模范。XX社區(qū)是XX市XX區(qū)建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的示范村。三、申報(bào)單位經(jīng)營(yíng)和管理狀況以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，惠及居民生活。XX社區(qū)多年來自我發(fā)展，大力招商引資，現(xiàn)已建成近700余畝的XX工業(yè)園區(qū)，近百家中小企業(yè)入園發(fā)展，形成了以沙發(fā)家具、電子電器、建筑材料、高檔地毯的生產(chǎn)基地，不但安置了社區(qū)居民就業(yè)，而且還招聘了大量的外地務(wù)工人員。2007年，XX工業(yè)園實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值6.6億元，實(shí)現(xiàn)利稅達(dá)3300萬元。全社區(qū)（村民）人均收入7800元，社區(qū)全部村民年年享受糧食補(bǔ)助，為60歲以上村民全部免費(fèi)加入了城鎮(zhèn)醫(yī)療保險(xiǎn)，村民子女在本社區(qū)學(xué)校上學(xué)、入園均享受補(bǔ)助。社區(qū)村民充分享受社區(qū)發(fā)展的成果。堅(jiān)持提高居民素質(zhì)教育，發(fā)展文化教育事業(yè)。長(zhǎng)期以來，社區(qū)堅(jiān)持開展居民素質(zhì)教育，先后投資120萬元，建成了6000余平方米的XX文體廣場(chǎng)，修建了閱覽室和活動(dòng)室，并全天對(duì)居民開放。樹立了十幾處大型宣傳欄，進(jìn)行村務(wù)、財(cái)務(wù)、黨務(wù)、法制、科普等的宣傳，定期更換內(nèi)容。社區(qū)組織成立了XX業(yè)余五音劇團(tuán)、老年健身隊(duì)、交誼舞隊(duì)和鑼鼓隊(duì)，定期舉辦活動(dòng)，每周六晚在XX文體廣場(chǎng)放一場(chǎng)電影，放映前加播幻燈片，宣傳黨的方針、政策、法律、法規(guī)、社區(qū)民約、計(jì)劃生育和安全生產(chǎn)等多項(xiàng)法制知識(shí)教育。配備了各種體育鍛煉器械，設(shè)立了200平方米的戲曲大舞臺(tái)，每年舉辦3-5次大型戲曲唱周活動(dòng)。XX文體廣場(chǎng)不但是居民學(xué)習(xí)、娛樂、休閑、鍛煉的場(chǎng)地，更是宣傳黨的方針、政策、教育居民的陣地。2005和4月至2006年7月，社區(qū)投資3500萬元，建成了高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、現(xiàn)代化的XXXX學(xué)校，招聘了一流的師資隊(duì)伍和外籍教師，全部為小班化教學(xué)，采取多媒體授課，學(xué)生在德、智、體、美、勞等方面全面成長(zhǎng)。兩年多來，XX學(xué)校教學(xué)成績(jī)名列XX區(qū)第一，與XX六中實(shí)行聯(lián)合辦學(xué)，成為煙臺(tái)大學(xué)、北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)、華中科技大學(xué)的教學(xué)實(shí)踐基地，成為李陽(yáng)瘋狂英語(yǔ)在XX的培訓(xùn)基地。2006年，社區(qū)又投資800萬元，建成了XX市一流的XX幼兒園，成為本地區(qū)兒童教育的亮點(diǎn)。投資360萬元為XX學(xué)校建設(shè)的XX游泳館，今年上半年即可投入使用，同時(shí)對(duì)社會(huì)開放。堅(jiān)持基層組織領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行民主管理。長(zhǎng)期以來，XX社區(qū)黨委發(fā)揮核心領(lǐng)導(dǎo)作用，堅(jiān)持務(wù)實(shí)、廉政、開拓、進(jìn)??；堅(jiān)持定期召開黨員代表、居（村）民代表聯(lián)席會(huì)議制度，凡是社區(qū)的重大事項(xiàng)和各項(xiàng)投資建設(shè)，都有聯(lián)席會(huì)議代表討論通過。聯(lián)席會(huì)議代表充分代表了社區(qū)居民的根本利益，代表們參政議政的積極性高漲，形成了廣泛的民主氣氛。因此，在幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社區(qū)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展中，得到了居民群眾的大力支持和擁護(hù)。社區(qū)黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)和決策，件件落到實(shí)處，得到了居民群眾的真心贊許，因而，社區(qū)黨委的凝聚力越來越強(qiáng)，充分體現(xiàn)了黨的核心領(lǐng)導(dǎo)位置。XX社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了快車道，社區(qū)將堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀，按照XX區(qū)委、區(qū)政府制定的“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，按照建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)條件，認(rèn)真做好每一項(xiàng)事業(yè)，推動(dòng)全社區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)又好又快的發(fā)展，把XX社區(qū)建成經(jīng)濟(jì)繁榮、村民富裕、環(huán)境優(yōu)美、管理體制民主、鄉(xiāng)風(fēng)文明的和諧社會(huì)主義新農(nóng)村。四、申報(bào)單位承擔(dān)類似項(xiàng)目情況加強(qiáng)舊村改造和環(huán)境建設(shè)。近五年來，XX社區(qū)加快舊村改造建設(shè)，現(xiàn)已建成36棟住宅樓的XX花園生活區(qū)，安排了1200余戶居民入住，生活區(qū)實(shí)現(xiàn)了水、電、路、暖、通訊、有線電視、安全監(jiān)控等物業(yè)管理。配合XX區(qū)政府規(guī)劃，建成占地230的XX公園。投資600萬元，建成了3000平方米的XX購(gòu)物超市、800平方米的XX社區(qū)醫(yī)院和1200平方米的XX農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，配備了物業(yè)管理、治安、調(diào)解、消防、保衛(wèi)以及服務(wù)中介機(jī)構(gòu)和老年人活動(dòng)中心等用房。方便了居民生活購(gòu)物、就醫(yī)買藥等問題，繁榮了社區(qū)及周邊經(jīng)濟(jì)，造福了一方百姓。五、編制單位編制單位：XXXXXX公司單位負(fù)責(zé)人：xxxx資質(zhì)等級(jí)：xxxxxxxx發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)第二節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目建設(shè)背景1、XX區(qū)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)狀況（1）城市資源狀況XX區(qū)位于XX西部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)117°41′—117°58′，北緯36°39′—36°54′。東臨xx區(qū)，南接xx區(qū)，西南與xx市接壤，西北與xx毗鄰，東北與xx縣連界。東距市政府駐地xx20公里，西距山東省會(huì)濟(jì)南82.5公里。南北最大縱距27.3公里，東西最大橫距25.3公里?？偯娣e263.97平方公里，轄北郊鎮(zhèn)、南郊鎮(zhèn)、王村鎮(zhèn)、萌水鎮(zhèn)及絲綢路、青年路、大街、永安4個(gè)街道辦事處，1個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)——XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，共200個(gè)村委員會(huì)，30個(gè)居委會(huì)。人口31.61萬，其中城市人口12.23萬，農(nóng)業(yè)人口19.38萬。城市建成面積19.7平方公里，是一座古老而又新興的工商業(yè)城市，也是我省重要的紡織工業(yè)基地。（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2007年，全區(qū)人民在區(qū)委、區(qū)政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十七大和省、市、區(qū)黨代會(huì)精神，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“一二三四”的總體發(fā)展思路，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，高度重視民生民需。結(jié)構(gòu)調(diào)整績(jī)效顯著，經(jīng)濟(jì)活力明顯增強(qiáng)，社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況不斷改善，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了又好又快發(fā)展。①國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成更趨優(yōu)化。初步核算，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1636929萬元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.7%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值54150萬元，增長(zhǎng)6.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值890093萬元，增長(zhǎng)12.9%，其中工業(yè)增加值838791萬元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值692686萬元，增長(zhǎng)17.8%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的3.2:55.5:41.3調(diào)整為3.3:54.4:42.3，一產(chǎn)比重略升、二產(chǎn)比重下降、三產(chǎn)業(yè)比重提高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨優(yōu)化合理。人均生產(chǎn)總值51139元，按2007年末匯率折算為7001美元。②重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利。全面完成了孝婦河綜合治理二期工程和孝婦河濟(jì)青高速公路兩側(cè)河道整治，第八期農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)順利通過市級(jí)驗(yàn)收，第九期工程建設(shè)竣工；38個(gè)工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)，山東赫達(dá)股份有限公司聚陰離子纖維素和羥乙基纖維素、山東維爾紡織集團(tuán)有限公司年產(chǎn)3000噸滌綸毛毯、XX綠匯塑膠有限公司生物降解餐盒和水杯、XX鳳陽(yáng)彩鋼板有限公司年產(chǎn)20萬噸鍍鋁鋅硅、山東齊魯華信實(shí)業(yè)有限公司特種分子篩等24個(gè)項(xiàng)目投產(chǎn)或部分投產(chǎn)，山東三金玻璃機(jī)械有限公司整體搬遷改造、XX永大化工有限公司16萬噸氯堿二期工程等項(xiàng)目未完成年度建設(shè)計(jì)劃；14項(xiàng)流通重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利,勝利沙發(fā)家具批發(fā)市場(chǎng)三期、四期工程、名爵汽4S店、巴黎假日廣場(chǎng)、華信大廈已正式運(yùn)營(yíng)，陜汽重卡汽車4S店項(xiàng)目進(jìn)入試營(yíng)業(yè)階段，鳳陽(yáng)家具城改造項(xiàng)目、康誠(chéng)麗都、山東谷豐糧食儲(chǔ)備庫(kù)二期工程項(xiàng)目主體建設(shè)已完成，XX沙發(fā)家具市場(chǎng)東擴(kuò)工程、紫荊花購(gòu)物廣場(chǎng)CEPA商城項(xiàng)目已開始動(dòng)工建設(shè)。(3)交通條件XX區(qū)地理位置優(yōu)越，交通十分發(fā)達(dá)，東臨青島港300公里，西距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)50公里，膠濟(jì)鐵路、濟(jì)青高速公路和309國(guó)道橫貫城區(qū)，公路通車?yán)锍探?00公里。境內(nèi)有309國(guó)道、慶淄路、張周路、周長(zhǎng)路等多條高等級(jí)公路干線縱橫成網(wǎng)。濟(jì)青高速公路橫穿東西，膠濟(jì)鐵路穿城而過。XX區(qū)距濟(jì)南機(jī)場(chǎng)50公里，距青島港300公里，對(duì)外交通十分便利。(4)基礎(chǔ)設(shè)施條件城市規(guī)劃管理水平不斷提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。建成區(qū)面積達(dá)23.12平方公里。投資2.7億元，完成了涉及城市規(guī)劃、建設(shè)、管理等多方面的14項(xiàng)重點(diǎn)工程，完成絲綢路改建工程，完成東部路網(wǎng)排水路燈配套工程，對(duì)大街北段、育才路、太平南街、辛街、油坊街等六條小街巷進(jìn)行治理，認(rèn)真做好市政設(shè)施的維修、維護(hù)，確保城市安全度汛。積極創(chuàng)建國(guó)家生態(tài)園林城市，生態(tài)環(huán)境明顯改善。完成了絲綢路綠化改造、淦河公園、東部新區(qū)路網(wǎng)和三個(gè)便民小游園等一批具有突破性的園林綠化工程，全面展現(xiàn)了具有XX特色的園林城市風(fēng)貌。全年新建綠地35萬平方米，升級(jí)改造原有綠地15.2萬平方米，人均公共綠地面積達(dá)到15.4平方米，建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)39.2%，綠地率達(dá)33.2%。2、擬建地點(diǎn)——XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)地塊狀況XXXX路北側(cè)，XX青年公園東側(cè)地塊，為集體建設(shè)用地，規(guī)劃用地性質(zhì)為公益事業(yè)用地。該區(qū)域規(guī)劃總用地面積為23325.72平方米（約35畝），宗地西鄰XX青年公園，南鄰XX路，現(xiàn)狀用途為村內(nèi)廠區(qū)用地及居民住宅、營(yíng)業(yè)用地。二、項(xiàng)目提出的理由與過程1、老年公寓是社會(huì)發(fā)展的需要人口老齡化的發(fā)展以及與此相關(guān)的老齡問題正日益受到關(guān)注。1997年5月，在美國(guó)丹佛召開的西方七國(guó)首腦會(huì)議上，首次將人口老齡化作為最主要的問題進(jìn)行討論。日本率先提出了要建立“照料社會(huì)”的發(fā)展目標(biāo)，突出反映了國(guó)際社會(huì)對(duì)人口老齡化及由此加劇的老齡問題的重視。1999年被定為“國(guó)際老年人年”，標(biāo)志著21世紀(jì)世界將進(jìn)入人口老齡化時(shí)代，標(biāo)志著國(guó)際社會(huì)對(duì)老年群體特殊地位的正式承認(rèn)，標(biāo)志著人的壽命的延長(zhǎng)是現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)步和文明的表現(xiàn)。同時(shí)也為世界各國(guó)發(fā)展老齡事業(yè)提供了歷史機(jī)遇。在老齡化社會(huì)中，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會(huì)發(fā)展的需要，百姓傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念也在不斷更新，社會(huì)集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老，興建老年公寓，為老年人提供多功能、全方位、綜合性的服務(wù)是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。老年公寓與傳統(tǒng)的敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老弱病人，不屬于國(guó)家或集體辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦，并按市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理的老年專用住宅，入住老人可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房等級(jí)和服務(wù)檔次。老年公寓的設(shè)施要方便、舒適、安全。比如要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、緊急呼救裝置等。公寓內(nèi)還應(yīng)有各種生活服務(wù)、休閑娛樂、醫(yī)療保健設(shè)施，有專門的服務(wù)人員和醫(yī)務(wù)人員。2、項(xiàng)目提出過程XX區(qū)老年康復(fù)中心是XX區(qū)2008年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，是為貫徹黨的十七大會(huì)議精神，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐，提升社會(huì)福利事業(yè)的水平，使全區(qū)乃至更大范圍的老年人老有所養(yǎng)、病有所送，解決廣大居民后顧之憂，構(gòu)建和諧社會(huì)的建設(shè)項(xiàng)目，現(xiàn)結(jié)合調(diào)查狀況和規(guī)劃以及資金等籌措能力，提出了實(shí)施計(jì)劃，為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，取得政府有關(guān)部門的支持，特編制該項(xiàng)目的申請(qǐng)報(bào)告上報(bào)。三、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)定位1、建筑規(guī)模本項(xiàng)目為XX區(qū)老年康復(fù)中心建設(shè)項(xiàng)目，擬建1幢5層門診樓、1幢6層病房樓、1幢6層康復(fù)樓、3幢5層公寓樓及1幢2層附屬樓，規(guī)劃用地23325.72平方米（合35畝），總建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289平方米，公寓建筑面積11271平方米，建筑密度23.8％，容積率1.224，綠地率65％，停車位350個(gè)。2、目標(biāo)定位隨著新世紀(jì)的來臨，百姓養(yǎng)老觀念不斷更新，社會(huì)集中養(yǎng)老的方式正在逐漸被人們所接受。老年公寓有完善、周到、及時(shí)的服務(wù)，有優(yōu)越的居住環(huán)境和適合老年人的各種活動(dòng)，將越來越受到有知識(shí)、有品位、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好、觀念開放且有閑情雅趣的老人青睞。根據(jù)我們的調(diào)查，在人們的觀念中，老年公寓與傳統(tǒng)的養(yǎng)老院（敬老院）有著很大的不同，養(yǎng)老院一般僅解決老人的基本吃住問題，大多是為無依無靠的孤寡老人和政府的一些民政對(duì)象服務(wù)的，條件較差。老年公寓可提供綜合性的服務(wù)，不僅在基本的吃住方面能保證吃的好，住的舒適，而且還提供較好的醫(yī)療保健、休閑娛樂等服務(wù)和設(shè)施。調(diào)查表明，人們對(duì)老年公寓的認(rèn)同遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老院。發(fā)達(dá)國(guó)家很重視老年公寓的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，西方的很多學(xué)者從以下四大方面上來研究探討老年人的居住問題：第一，從場(chǎng)所的角度（包括環(huán)境和人群）來研究居住環(huán)境對(duì)老年人的活動(dòng)和行為的影響。第二，從設(shè)計(jì)的角度來研究空間環(huán)境在支持、改變，或否認(rèn)老年人的社會(huì)、生理需求的過程中，將起什么樣的作用。第三、從社會(huì)、心理學(xué)的角度來研究人與環(huán)境之間的相互作用。第四、從政策、法規(guī)設(shè)計(jì)規(guī)范的角度來研究如何促進(jìn)老年人居住水平的提高。因此，建筑設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)老年公寓時(shí)主要從以下10個(gè)方面考慮：①私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間。②社會(huì)交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會(huì)交往的公共空間。③可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明確的標(biāo)志系統(tǒng)，它為記憶力減退的老年人提供活動(dòng)上的方便。⑤安全感和安全性：為活動(dòng)能力減退的老年人提供活動(dòng)的安全性，使他們有安全感。⑥可達(dá)性和易操作：供老年人活動(dòng)的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作。⑦適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒?dòng)。⑧適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動(dòng)。⑨環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生。⑩尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。我國(guó)改革開放30多年來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的生活水平也有了很大提高，從而加速了人口老齡化的進(jìn)程，同時(shí)，老人們對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的要求也越來越高。老年公寓作為一種重要的養(yǎng)老方式，一定會(huì)有很好的發(fā)展前景。面向新世紀(jì)的老年公寓，應(yīng)該以老有所養(yǎng)、老有所為、老有所樂為目標(biāo)，提供多功能、全方位的服務(wù)，形成一個(gè)完善的老人社區(qū)。本項(xiàng)目選址在郊區(qū)，距城區(qū)3公里左右，占地35畝，靠近XX青年公園，內(nèi)有河流、湖泊、山地、樹林，空氣清新，環(huán)境怡人，可供老人休閑、健身、勞動(dòng)，是理想的老年公寓建設(shè)場(chǎng)所。在設(shè)施建設(shè)上，住房應(yīng)以單元式公寓套房為主，有臥室、起居室、小廚房、衛(wèi)生間，配備家具、彩電、冰箱、空調(diào)、電話等設(shè)備，使之具有家庭氣氛；衛(wèi)生間及過道、走廊均安裝扶手，床頭安裝緊急呼救裝置。公寓樓設(shè)活動(dòng)室、娛樂室、健身房、洗衣房、閱覽室、會(huì)客室等，并設(shè)醫(yī)務(wù)室、監(jiān)護(hù)室及相應(yīng)的醫(yī)療儀器，另設(shè)招待客房。公寓的輔助設(shè)施應(yīng)有小商場(chǎng)、郵電所、銀行、停車場(chǎng)等。公寓配備專職的服務(wù)隊(duì)伍，經(jīng)過培訓(xùn)的服務(wù)人員負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生、保護(hù)環(huán)境、維修設(shè)備，并提供老人需要的各種服務(wù)。公寓定期為入住老人進(jìn)行體檢，醫(yī)護(hù)人員24小時(shí)關(guān)注老人身體狀況，隨時(shí)診治，必要時(shí)及時(shí)送往專門醫(yī)院。老年公寓的收費(fèi)要充分考慮當(dāng)時(shí)中上收入水平家庭的支付能力，不可太高。本項(xiàng)目建成后將投入市場(chǎng)化運(yùn)作，適應(yīng)現(xiàn)代老人需求，定位較高的新型老年公寓。整體布局本著“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所樂、老有所為”五大功能設(shè)置。老人入住均為賓館式單人或雙人住房，設(shè)施齊全；并聘知名中西醫(yī)專家坐診，例行健康體檢；娛樂區(qū)設(shè)有棋牌室、健身房、歌舞廳等，同時(shí)公寓相鄰于XX青年公園，內(nèi)有水庫(kù)，喜歡釣魚的老人可盡興垂釣；康復(fù)中心內(nèi)24小時(shí)提供熱水，星級(jí)賓館服務(wù)水準(zhǔn)，而且入住后所有服務(wù)設(shè)施均免費(fèi)，使老人有如“家”的感覺。四、項(xiàng)目組成及建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目總建筑面積28560平方米，其中公建建筑面積17289平方米，公寓建筑面積11271平方米，同時(shí)配有道路、停車場(chǎng)、綠化帶及室外管線工程等組成。具體組成如下：1、建筑工程本項(xiàng)目由門診樓、病房樓、康復(fù)樓、公寓樓及附屬樓組成，詳見下表：建筑構(gòu)成一覽表表1-1建筑類型幢數(shù)房屋層數(shù)建筑面積備注門診樓155600病房樓167600康復(fù)樓165076公寓樓356888附屬樓123396合計(jì)=SUM(ABOVE)7=SUM(ABOVE)285602、道路根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)及康復(fù)中心規(guī)模確定本項(xiàng)目?jī)?nèi)道路為二級(jí)，如下：生活型道路：一般以通行非機(jī)動(dòng)車和人為主，并滿足救護(hù)、消防、運(yùn)貨及搬運(yùn)家具等車輛通行的要求，路面寬度一般為4～6米；交通型道路：用以解決居住區(qū)的內(nèi)外聯(lián)系，車行道寬度一般為9米，紅線寬度不小于16米。4、綠化區(qū)內(nèi)綠化分二級(jí)，景觀綠地和庭院綠地。景觀綠地與庭院綠地由林蔭步行道連結(jié)，形成有主、有次、點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，綠化率達(dá)65%。5、管線工程（1）管線設(shè)計(jì)康復(fù)中心內(nèi)設(shè)施有電力、電訊、給水、雨水、熱力和有線電視等管線，全部地下敷設(shè)，沿道路走向，折線設(shè)計(jì)，各種線路皆由居住區(qū)要路接入。（2）供電系統(tǒng)本項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)設(shè)置配電室。且全部供電線路采用直埋方式敷設(shè)，采用VV22型電纜引入樓內(nèi)T接箱分至各相鄰樓內(nèi)。公寓樓用電指標(biāo)按60W/M2指標(biāo)計(jì)算，公建用電指標(biāo)按100W/M2指標(biāo)計(jì)算。①總體初步考慮整個(gè)康復(fù)中心用電容量約為3532KW，可直接由小區(qū)內(nèi)配電室供給。詳見公寓、公建用電量表：用電量表表1-2項(xiàng)目建筑面積（㎡）指標(biāo)小計(jì)公寓照明1127160W/㎡676KW公建照明28560100W/㎡2856KW合計(jì)=SUM(ABOVE)398313532KW②低壓配電系統(tǒng)從配電室以放射式配出電纜埋地暗敷至低輔至各房間。每棟樓設(shè)低壓配電間。整幢樓設(shè)有斷開標(biāo)志的電源總開關(guān)，再分照明，普通插座和空調(diào)等多個(gè)分回路，各分回保護(hù)斷路器均應(yīng)具有過載保護(hù)和短路保護(hù)?？傞_關(guān)和分開關(guān)應(yīng)斷開相線和中性線，除掛壁式空調(diào)電源插座外，其他電源插座均應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置。③計(jì)量公寓每房間設(shè)單相10（40）A電度表，樓內(nèi)的用的公共照明等也單獨(dú)設(shè)表計(jì)量。其他公建等亦在規(guī)定容量?jī)?nèi)采用相應(yīng)的電壓等級(jí)計(jì)量。④照明整個(gè)康復(fù)中心內(nèi)綠化環(huán)境好，面積大，電氣設(shè)計(jì)應(yīng)起到畫龍點(diǎn)睛的作用。比如：戶外照明燈具應(yīng)選擇與環(huán)境相協(xié)調(diào)的外型與光源；綠化小區(qū)局部照明，泛光照明與建筑環(huán)境設(shè)計(jì)密切配合等。在生活型道路周圍安裝單叉高壓鈉燈，在綠地和次干道旁安裝多種庭院燈。照明線路采用電纜直埋敷設(shè)，并利用定時(shí)鐘控制。（3）供熱①供熱指標(biāo)：公寓樓293KJ/㎡，公建335KJ/㎡。②供熱面積：公寓樓11271平方米，公建17289平方米，總熱負(fù)荷為9GJ/h。③熱源及管道布置：該區(qū)熱源由已建成的周圍管道接入，再設(shè)一換熱站，采暖外管采用枝狀直埋式敷設(shè)。（4）給排水系統(tǒng)①給水：由周圍現(xiàn)狀管線接入康復(fù)中心內(nèi)部，沿道路樹狀敷設(shè)，對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行供水。規(guī)劃給水管管徑DN300。②雨水：組團(tuán)地勢(shì)南高北低，經(jīng)組團(tuán)道路收集，由南向弱匯入城市污水管網(wǎng)，出口管徑d400。③污水：污水經(jīng)各建筑物樓前管匯集后由北排入城市排污管線。出口管徑d400。（5）電話通訊及寬帶網(wǎng)線路采用光纜分別由南面的XX路接入，康復(fù)中心內(nèi)主干線斷面為6孔砼塊+3孔DN100PVC管。通訊電纜沿地下管道敷設(shè)，由各電纜入孔井就近引至各戶。（6）消防與人防規(guī)劃規(guī)劃中所有道路寬度、建筑間距等指標(biāo)都考慮到消防要求，使消防車、消防用具都可以迅速、順利地到達(dá)整幢樓的各個(gè)部位。規(guī)劃沿外圍道路按相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置消防栓，每個(gè)消防栓服務(wù)半徑60米。人防設(shè)施結(jié)合住宅內(nèi)部集中綠地設(shè)置在地下，總面積按總建筑面積的2%考慮，共計(jì)571平方米。（7）電視及其他電視電纜也由周圍已建成的城市通訊網(wǎng)進(jìn)入，并將電視信號(hào)通過電視電纜傳輸至各房間用戶。敷設(shè)方式與通訊線路相同，兩條管線平行敷設(shè)。（8）防雷及接地①本康復(fù)中心內(nèi)各建筑物以二、三類防雷建筑物考慮。②建筑物根據(jù)本體結(jié)構(gòu)的條件考慮采用基礎(chǔ)鋼筋和樁內(nèi)鋼筋形成接地體。③公建建筑電氣安全地型式采用TN-S制，并且公寓樓進(jìn)行總等電位聯(lián)接。五、項(xiàng)目建設(shè)方案1、設(shè)計(jì)特點(diǎn)老年公寓的設(shè)計(jì)首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針。總體來說，應(yīng)當(dāng)包括以下幾點(diǎn)：（1）要有功用性要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能使用的操作方法。要給護(hù)理人員留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。（2）要有安全性建筑內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。(3)要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室等容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。2、設(shè)計(jì)原則（1）從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報(bào)系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護(hù)理人員等方面對(duì)應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時(shí)刻可立即采取措施；（2）盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；（3）從建筑人類工程學(xué)的觀點(diǎn)出發(fā)，在家具、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特征；（4）從環(huán)境行為心理學(xué)的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間。3、設(shè)計(jì)要求(1)項(xiàng)目選址從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。項(xiàng)目的選址主要從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：①環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力；②交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；③場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)不必穿過城市主要街道；④場(chǎng)地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場(chǎng)或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出入的娛樂區(qū)；⑤生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會(huì)，避免產(chǎn)生與社會(huì)相隔絕，被社會(huì)所遺棄的消極心理；⑥場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，也應(yīng)該從老年人的特點(diǎn)出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以考慮以下幾點(diǎn)：①住宅區(qū)和活動(dòng)區(qū)分離，保證生活空間不受干擾；②建筑布局應(yīng)確保朝向、采光、通風(fēng)和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；③設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；④基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在社區(qū)內(nèi)就可得到滿足；⑤設(shè)置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，而且與生活區(qū)靠近，并有通暢的道路系統(tǒng)以應(yīng)付緊急情況，為老人的身體健康提供有力保障。(3)單體設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)以多層為主，主要是從老年人行動(dòng)不便的生理特征考慮，樓高不宜超過5層，而且多層一般應(yīng)設(shè)置電梯，方便老人的上下。另一方面，在單體設(shè)計(jì)上，應(yīng)該為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享受到陽(yáng)光和新鮮空氣；其次，要具有利于交往的公共空間，為和諧鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。(4)色彩規(guī)劃老年住宅社區(qū)的色彩規(guī)劃所遵循的原則有兩個(gè)：一是穩(wěn)重和諧，但忌過于沉悶；二是不同組團(tuán)應(yīng)采用不同的色彩，利于老人辨認(rèn)。(5)戶型設(shè)計(jì)由于戶型設(shè)計(jì)直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在戶型設(shè)計(jì)上也有特別的要求：①保證有良好的采光、通風(fēng)，為老年人提供一個(gè)健康的生活環(huán)境；②老年人因?yàn)樯眢w機(jī)能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會(huì)增多，因此應(yīng)該在臥室內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的衛(wèi)生間；③室內(nèi)的樓梯應(yīng)采用三段式樓梯，降低了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；④所有房間應(yīng)在同一平面上，避免室內(nèi)的階梯，保證老年人行動(dòng)的安全。六、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)老年人由于生理機(jī)能的下降和心理上發(fā)生的變化，普通的住宅裝修難以滿足他們的需求。對(duì)老年人來講，最重要的不是裝修的豪華與美觀，而是安全、方便、舒適，很多對(duì)于年輕人并不需要的設(shè)施老年人卻是必不可少的。主要包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：1墻、地面裝修老年人隨著生理、心理的變化，動(dòng)作變得遲緩，反應(yīng)不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測(cè)事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應(yīng)選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。老年人住宅墻面應(yīng)采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽(yáng)角部位宜做成圓角或切角，且在1．8m高度以下做與墻體粉刷齊平的護(hù)角。墻體如有突出部位，應(yīng)避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時(shí)的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應(yīng)盡可能避免出現(xiàn)陽(yáng)角。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對(duì)老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地面鋪設(shè)應(yīng)保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。地面材料應(yīng)防滑，即便有水時(shí)，也不應(yīng)發(fā)生打滑的情況，并應(yīng)采用摔倒時(shí)可減輕撞擊力的材料，同時(shí)應(yīng)便于清潔、防污；不應(yīng)使用長(zhǎng)毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應(yīng)和其他材料保持在一個(gè)平面上。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對(duì)于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事情，因此老年人居室一般應(yīng)安裝樓梯，且在老年人必須使用樓梯時(shí)，應(yīng)特別注意使用防滑材料，并在臺(tái)階邊沿處設(shè)防滑條。防滑條如果太厚，就會(huì)產(chǎn)生羈絆的危險(xiǎn)，應(yīng)與臺(tái)階面幾乎設(shè)置在同一平面上，太厚的防滑條應(yīng)鑲嵌埋入臺(tái)階面內(nèi)。同時(shí)由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應(yīng)界限標(biāo)志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。設(shè)計(jì)推拉門、折疊門時(shí)，也應(yīng)使用地下埋設(shè)式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。2、廚衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房?jī)?nèi)的操作通常需要站立半小時(shí)到1小時(shí)，這會(huì)使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房操作臺(tái)面高宜0.75-0.80m，臺(tái)面寬度不應(yīng)小于0.50m，臺(tái)下凈空前后進(jìn)深不應(yīng)小于0.2m，以保證老年人可以坐著進(jìn)行操作。廚房吊柜離地高度為1.40-1.50m，深度比案臺(tái)退進(jìn)0.25m，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜。櫥柜及臺(tái)面應(yīng)選用易于清潔的材質(zhì)。由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會(huì)忘記灶臺(tái)上燒的水或飯，而導(dǎo)致燃?xì)庑孤┗虬l(fā)生火災(zāi)，因此對(duì)老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃?xì)庠罹摺N房?jī)?nèi)如果沒有安裝燃?xì)庑孤┖突馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置，則應(yīng)選擇有燃?xì)狻煔庾詣?dòng)報(bào)警功能的抽油煙機(jī)和能防止燃?xì)庑孤┑脑罹?。老年人使用衛(wèi)生間的時(shí)間較長(zhǎng)，且動(dòng)作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應(yīng)選擇操作簡(jiǎn)單的設(shè)備，其安裝尺寸應(yīng)適當(dāng)放寬，位置符合老年人的生理特點(diǎn)；選擇使用時(shí)能確保身體安全和當(dāng)老年人跌倒時(shí)，危險(xiǎn)性小的設(shè)備。老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時(shí)發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應(yīng)采用使用方便的坐便器，沖水手柄設(shè)在易于操作的位置。為防止冬季冰涼的坐圈對(duì)人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風(fēng)一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種。可根據(jù)需要設(shè)置適合坐姿的洗臉臺(tái)，臺(tái)面下應(yīng)留有放膝蓋的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350-450mm為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應(yīng)為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有400mm寬的坐浴臺(tái)。在潔具兩側(cè)適當(dāng)位置均應(yīng)設(shè)置適合老年人使用的扶手。老年人握力下降，應(yīng)選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動(dòng)水龍頭。熱水龍頭應(yīng)用色彩予以明顯標(biāo)識(shí)，以免老年人操作不當(dāng)而燙傷。3、安全扶手的安裝老年人由于身體機(jī)能的下降，很多時(shí)候需要扶手的協(xié)助以獨(dú)立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動(dòng)作。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)老年人身體尺度和行為特點(diǎn)，在可能有上下移動(dòng)、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢(shì)的地方設(shè)置扶手。在經(jīng)常通行的地方應(yīng)安裝水平行走時(shí)使用方便的扶手，或預(yù)留出可安裝扶手的位置并在墻面相應(yīng)位置做好加固措施。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應(yīng)根據(jù)使用特點(diǎn)來選擇，安裝必須堅(jiān)固、可靠以確保使用的安全性。扶手的高度應(yīng)方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、臥室等地方的移動(dòng)，其高度以800-900mm為宜。為避免扶手抓空而摔倒，連續(xù)使用扶手的地方，應(yīng)保證扶手的連續(xù)性，不應(yīng)中途中斷。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應(yīng)以400mm以下為標(biāo)準(zhǔn)。為減少?zèng)_撞時(shí)的危險(xiǎn)性，應(yīng)將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的間隔為4-6cm，以不碰手為宜。扶手可根據(jù)具體情況進(jìn)行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準(zhǔn)備，并在圖上標(biāo)明墻面加固位置或在墻面上做出標(biāo)記，以便需要時(shí)可以隨時(shí)安裝。4、門窗的選用戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的門凈寬(通行寬度)均不應(yīng)小于0.80m，以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應(yīng)設(shè)向外開啟的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時(shí)可以方便的將門打開。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會(huì)極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應(yīng)注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。開啟扇的設(shè)計(jì)不應(yīng)過大、過沉，開啟方式應(yīng)易于操作。有條件時(shí)可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進(jìn)行熱交換的智能通風(fēng)器。門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)安裝在適當(dāng)?shù)奈恢蒙稀Ｆ介_門應(yīng)采用杠桿式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門及折疊門應(yīng)采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(寬×高×深)。把手中心距地宜為800-1000mm。老年人因視力下降不易看清細(xì)小的地方，同時(shí)很多老人有拿不穩(wěn)東西的情況，因此應(yīng)采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應(yīng)能夠從外面打開。門扇裝有玻璃時(shí)，宜使用安全玻璃，否則應(yīng)將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時(shí)傷人。戶門及出入口的門使用平開門時(shí)，為防止急劇的開關(guān)碰撞應(yīng)設(shè)置止門器。5、電氣設(shè)計(jì)老年人的思維能力有所下降，復(fù)雜的操作對(duì)他們來講有難度，同時(shí)電氣操作的安全性也是進(jìn)行電氣設(shè)計(jì)的首要內(nèi)容。應(yīng)選用操作安全簡(jiǎn)單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應(yīng)考慮維護(hù)簡(jiǎn)單，消耗品更換容易。開關(guān)及插座應(yīng)清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。開關(guān)高度離地宜為1000-1200mm，如果考慮輪椅使用者的話，最好設(shè)置在900-1050mm左右。電源開關(guān)應(yīng)選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進(jìn)行操作。起居室、臥室插座離地高度宜為600-800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為800-1000mm；無需經(jīng)常插拔的插座離地高度宜為400-500mm。廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風(fēng)，都應(yīng)設(shè)置機(jī)械通風(fēng)裝置，以保證在任何氣候情況下通風(fēng)良好。衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置照明和排氣扇聯(lián)動(dòng)的裝置，以減少操作步驟。廚房排油煙機(jī)的開關(guān)應(yīng)設(shè)置在老年人使用方便的位置上。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應(yīng)低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設(shè)備，但應(yīng)注意其安全性。6、照明設(shè)計(jì)老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險(xiǎn)，因此應(yīng)根據(jù)照明用途和場(chǎng)所適當(dāng)配置照明器具。同時(shí)應(yīng)注意各房間與走廊的亮度應(yīng)大致相同，以免有刺眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方(門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處)應(yīng)安置輔助燈(腳燈)。同時(shí)在選擇照明器具和燈泡時(shí)，應(yīng)考慮清洗和更換的安全性及方便性。老年人對(duì)亮度變化的適應(yīng)能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對(duì)老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設(shè)法使亮度逐漸變化。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應(yīng)為3：1以下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應(yīng)保持在1：2以下。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應(yīng)在床頭方便的位置設(shè)置照明開關(guān)。從臥室到廁所的路線上應(yīng)設(shè)置腳燈，并保證夜間長(zhǎng)明，凡遇拐角處應(yīng)加設(shè)腳燈。所有照明開關(guān)均應(yīng)采用大面板、帶燈的開關(guān)。7、色彩設(shè)計(jì)老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設(shè)計(jì)時(shí)必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應(yīng)適當(dāng)提高色彩的明度和對(duì)比度，提高可識(shí)別性，適應(yīng)老年人視覺能力下降的特點(diǎn)。在空間、標(biāo)高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應(yīng)通過裝修材料或色彩等的變化來達(dá)到容易識(shí)別的目的。隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會(huì)產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳?。在日本，這種情況從50歲開始，60歲時(shí)60％的人視覺產(chǎn)生黃變化，70歲時(shí)達(dá)到84％。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。(1)彩度：一般都會(huì)降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。(2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。(3)色相：①黃色的白色化現(xiàn)象最為嚴(yán)重，在白底色上的黃色標(biāo)記將很難辨認(rèn)；②藍(lán)色將帶有微黑色彩，在底色為黑色的標(biāo)記上，易看清的鮮艷藍(lán)色會(huì)消失；③綠色將變?yōu)榘稻G色。在設(shè)計(jì)中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進(jìn)行設(shè)計(jì)。七、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=12.79%2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=1160萬元3、年利潤(rùn)＝636萬元4、開發(fā)成本利潤(rùn)=13％5、年利潤(rùn)率=29%

第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析一、中國(guó)老年公寓住宅的需求與發(fā)展我國(guó)自1999年以來已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問題。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。1、中國(guó)人口老齡化的發(fā)展我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。2、觀念的變化中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。3、社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）?？梢姡S著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。4、現(xiàn)在的中青年對(duì)未來老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。5、老年公寓的發(fā)展空間據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。二、發(fā)展前景分析1、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)(1)制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。老年住房（含老年公寓）要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問題，進(jìn)行調(diào)查研究，并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。(2)大力興建和發(fā)展廣大中低收入者老年公寓。老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，都要從我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，而不是追求大規(guī)模、高檔次。目前我國(guó)中低收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí)，也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。(3)要解決好老年公寓的融資問題。融資問題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、減免稅費(fèi)等。其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。開發(fā)商除了享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息貸款，差額部分由政府補(bǔ)貼。再次，還可以發(fā)揮社會(huì)的力量，建立老年人事業(yè)基金會(huì)，以及開征遺產(chǎn)稅等籌措老年人住宅資金。最后，在個(gè)人籌措資金方面，要得到銀行的大力支持。銀行要從老年人的需求和特點(diǎn)出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。(4)建立和健全養(yǎng)老制度和住房保障制度。這兩個(gè)制度是老年人解決住房問題的前提條件。要借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)認(rèn)真搞好。我們要發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)單位和個(gè)人積極投保，擴(kuò)大養(yǎng)老保險(xiǎn)范圍；同時(shí)要按國(guó)家規(guī)定按時(shí)發(fā)放。要建立和完善老年住房保障制度。(5)建立和完善老年住房的法律、法規(guī)。法律、法規(guī)是解決好老年人住房問題的保障條件。如日本為推進(jìn)老年人住宅的發(fā)展和居住環(huán)境無障礙化，1994年實(shí)行了《中心建筑法》，2000年起公布實(shí)行了《無障礙交通法》以及《老年人居住法》等。韓國(guó)有《老年福利法》、《住宅建設(shè)促進(jìn)法》。為了推進(jìn)老年住房的發(fā)展，要建立和完善我國(guó)老年人住房的法律和法規(guī)，并要認(rèn)真執(zhí)行?？傊?，隨著我國(guó)人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要觀念的轉(zhuǎn)變，政府和社會(huì)的大力支持，法律法規(guī)的立和完善。２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)隨著老年住宅市場(chǎng)的日益成熟完善，老年住宅產(chǎn)品將會(huì)呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：（1）規(guī)?；S著我國(guó)社會(huì)老年化程度的加深，人們將對(duì)老年住宅產(chǎn)品有重新的認(rèn)識(shí)，老年住宅的市場(chǎng)需求也將日益增大，未來的住宅市場(chǎng)將會(huì)把老年人的因素考慮進(jìn)去，甚至?xí)蔀槲磥順鞘懈?jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。市場(chǎng)的發(fā)展一般會(huì)遵循這樣一條發(fā)展軌跡：大量“老人公寓”、“老少居”等住宅的出現(xiàn)，將使老年住宅產(chǎn)品走向數(shù)量化；而后，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，需求的進(jìn)一步加大，專業(yè)化程度更高、居住質(zhì)量更好、價(jià)格更適宜的大型老年社區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)規(guī)?；?；（2）郊區(qū)化為了滿足老年住宅對(duì)環(huán)境的高要求，也為了減低成本降低入住的門檻，未來老年住宅的選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，選擇在郊外風(fēng)景宜人、環(huán)境優(yōu)美的地方，但是同時(shí)會(huì)顧及交通的便捷性，以方便家人朋友的探訪；（3）建筑的多樣化隨著老年住宅產(chǎn)品的日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑呈現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用的多功能化、增強(qiáng)鄰里溝通的將是未來產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)；（4）功能豐富化未來的老年住宅將與現(xiàn)在所倡導(dǎo)的“5+2”生活模式結(jié)合起來，住宅不再是單一的養(yǎng)老功能，而是融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體。老年住宅社區(qū)內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的旅游度假資源，不但為老年人的日常生活提供良好的居住環(huán)境，而且為親友提供節(jié)假日悠閑度假的，更是藉此創(chuàng)造了“合家歡”的親情時(shí)光。（5）科技化以科技為依托的老年人專用設(shè)計(jì)是未來老年住宅產(chǎn)品發(fā)展中最活躍的一環(huán)。日新月異的科學(xué)發(fā)展，為老年人專用設(shè)計(jì)提供了基礎(chǔ)和注入活力，基于老年人的更深入的研究將使未來的老年住宅為老年人提供更細(xì)致的照顧；智能化的應(yīng)用，將為老年人帶來更方便、安全的全方位保障；網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，將使遠(yuǎn)程交互成為可能，老人與子女的溝通無處不在。（6）社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化作為老年住宅產(chǎn)品的重要組成部分，老年住宅的社區(qū)服務(wù)在不斷細(xì)化、豐富的過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。社區(qū)服務(wù)的專業(yè)化包括：社區(qū)服務(wù)設(shè)置的細(xì)化與個(gè)性化，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)的專業(yè)化，服務(wù)質(zhì)量控制管理的規(guī)范化等等。3、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)老年住宅的消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)可以從消費(fèi)力和消費(fèi)觀念兩個(gè)層面上展開。在消費(fèi)力上，由于未來老年住宅的規(guī)模化和郊區(qū)化發(fā)展，降低了購(gòu)置成本，實(shí)際上相當(dāng)于提高人們對(duì)老年住宅的消費(fèi)能力。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福利制度的完善與福利水平的提高，老年人晚年生活得到了保障，手上的可支配資金增加，使老年人自購(gòu)房安度晚年成為了可能；另一方面，高收入人群的低齡化，年輕一輩收入的增加，為給長(zhǎng)輩購(gòu)房提供的物質(zhì)基礎(chǔ)。

在消費(fèi)觀念上，傳統(tǒng)觀念的影響將隨著時(shí)代的發(fā)展而弱化，老年人對(duì)子女的依賴性減弱、獨(dú)立性增強(qiáng)，對(duì)老年住宅的認(rèn)同會(huì)增加，不會(huì)再盲目地和子女?dāng)D在一起，而去尋找適合自己居住的空間，這種觀念上的改變就為老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展掃除了障礙。三、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。1、地點(diǎn)的選擇依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。2、老年公寓的模式國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。4、規(guī)模與檔次從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。5、老年公寓的性質(zhì)依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析為貫徹落實(shí)2005年全國(guó)民政工作會(huì)議精神，加快推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)的發(fā)展，民政部決定在全國(guó)城市開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)。一、指導(dǎo)思想開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)，要以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，認(rèn)真落實(shí)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老服務(wù)需求為出發(fā)點(diǎn)，以保障城市“三無對(duì)象”和低保對(duì)象等困難老年人為重點(diǎn)，發(fā)展老年福利服務(wù)事業(yè)，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化，進(jìn)一步提高人民群眾的生活水平和生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)而努力。二、基本方式開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)，要在各級(jí)政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采取兩種基本方式：一是以城市市轄區(qū)和縣級(jí)市為單位，先試點(diǎn)，后推廣；二是以大中城市舉辦的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為單位，開展示范活動(dòng)。民政部制訂示范活動(dòng)的基本標(biāo)準(zhǔn)，各地結(jié)合自身實(shí)際情況制訂具體標(biāo)準(zhǔn)。要通過示范活動(dòng)，爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，樹立具有榜樣和示范作用的先進(jìn)典型，探索建立養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化體系的思路和途徑，充分發(fā)揮典型引路、以點(diǎn)帶面的作用，全面推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化進(jìn)程。三、基本標(biāo)準(zhǔn)1．政府高度重視。地方政府制定老年福利服務(wù)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃；《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》（國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào)）得到很好的貫徹落實(shí)，制定出臺(tái)促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對(duì)象”和低保對(duì)象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事