中海地產(chǎn)小戶型專項報告世聯(lián)

中海地產(chǎn)小戶型專項研究分析報告2011年6月此次分享的主要內(nèi)容關于項目123項目成果工作方法2中海任務書研究內(nèi)容：各類小戶型的生存條件（需要滿足的土地屬性和規(guī)劃的要求），及各類小戶型產(chǎn)品供應和分布特征亮點小戶型的價值排序、優(yōu)勢劣勢分析本次研究的小戶型物業(yè)定義：市內(nèi)六區(qū)建筑面積：80M2以下價格不限樣本條件（以項目為單位，三種樣本條件分開分析）：以80M2以下為主的純小戶型項目大社區(qū)內(nèi)中1-2棟小戶型項目產(chǎn)品類型也需要區(qū)分：純居住型/商住公寓型90M2以下90M2以下3Object針對不同類型小戶型項目的戶型設計挖掘小戶型客戶的價值驅(qū)動因素市場格局分析

前瞻性趨勢判斷分析產(chǎn)品案例分析客戶需求分析趨勢判斷：通過國際案例研究，結(jié)合國內(nèi)人口統(tǒng)計學、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)研究等數(shù)據(jù)，做出項目是否適宜進入市場的判斷。案例窮舉分類：優(yōu)秀小戶型項目的產(chǎn)品研究以及市場表現(xiàn)?？蛻粞芯浚和ㄟ^對世聯(lián)代理的在售項目以及世聯(lián)的客戶資源網(wǎng)進行問卷調(diào)查以及深度訪談，分析客戶的需求特征。小戶型分類：從分類研究到分區(qū)研究，從區(qū)域+案例的角度分析，整合出項目與市場的契合度要素。對于已有未開發(fā)的土地：解決開發(fā)思路問題中遠期開發(fā)小戶型項目的土地儲備的位置選擇/儲備時機/開發(fā)時機，以及開發(fā)原則問題研究思路4研究思路——從土地角度切入研究的不同類型的小戶型5研究思路——從產(chǎn)品角度切入研究的不同類型的小戶型6利用線性分析模型來判斷小戶型的內(nèi)外部關鍵指標利用人口統(tǒng)計學的方法，通過國外案例與現(xiàn)狀的擬合分析，得到小戶型的中長期發(fā)展趨勢補充研究市場現(xiàn)狀，通過市場和客戶研究，總結(jié)未來小戶型的發(fā)展趨勢，以及影響小戶型發(fā)展的因素通過案例的借鑒和人口擬合得到中長期趨勢，應充分考慮市場的因素客戶對面積需求存在著不同偏好，所以按照小戶型產(chǎn)品的面積進行分類，將客戶按照家庭生命周期進行分類，對客戶在土地和產(chǎn)品屬性方面的偏好進行研究沒有找到統(tǒng)一衡量小戶型關鍵指標的標尺，各類家庭由于價值觀的不同，隨著家庭結(jié)構(gòu)種類的增加，此種分類呈幾何級增長，且各類的偏好不同趨勢研究市場研究基于市場分析及調(diào)研，直接從客戶的價值觀分類切入，以客戶衡量標準為標尺，通過定量分析和定性訪談相結(jié)合，得到各類客戶對產(chǎn)品和土地屬性的偏好，建立小戶型的內(nèi)外部關鍵指標研究障礙2011年1月2011年2月上旬2011年2月下旬2011年3-4月研究成果附件2：小戶型發(fā)展趨勢研究報告附件3：小戶型市場格局研究報告附件6：小戶型樓盤數(shù)據(jù)附件1：小戶型市場分析附件7：客戶訪談以及分析從小戶型土地屬性角度切入研究，將小戶型分成七種驅(qū)動類型，通過各類小戶型案例的深度研究，試圖得出其土地和產(chǎn)品方面的部分關鍵指標附件5：小戶型典型案例研究得出小戶型項目土地和產(chǎn)品方面的部分關鍵指標，但是無法為其排序，難以進入更深層次的研究主報告：小戶型專項研究報告附件4：小戶型客戶問卷分析反復研究嘗試7對于客戶目標的理解旨在完善中海住宅產(chǎn)品體系中小戶型產(chǎn)品系列的客戶、土地屬性以及產(chǎn)品屬性分析客戶需求小戶型產(chǎn)品發(fā)展趨勢影響小戶型定位和產(chǎn)品建議的關鍵指標客戶需求理解本次研究目的和要求小戶型客戶分類及特征描述小戶型產(chǎn)品必備和增值要素產(chǎn)品定位的關鍵指標研究目的：1.更準確地定位項目和客戶2.改善土地屬性3.找到小戶型產(chǎn)品必備和增值要素研究要求對小戶型客戶，土地屬性以及產(chǎn)品進行細分，得到更加有針對性的結(jié)論8研究范圍界定樓盤數(shù)據(jù)采樣小戶型：指建筑面積在90平米以下，包括建筑面積為70平米以下的單房，一房和兩房（即傳統(tǒng)意義上的小戶型），以及建筑面積為70~90平米的小三房。小戶型項目：小戶型項目為小戶型占項目套數(shù)80%以上的樓盤，及少量大型樓盤中一兩棟的小戶型項目；研究將只針對自住類小戶型研究研究范圍界定樓盤采樣標準：選取標準為建筑面積為90平米以下的套數(shù)比在80%以上的樓盤；本報告重點分析時間區(qū)間為2004~2006年在市面世的119個樓盤；重點分析羅湖、福田、南山和寶安的小戶型住宅物業(yè)發(fā)展；數(shù)據(jù)來源：本報告所有樓盤數(shù)據(jù)，除有特別注明外，均來自于世聯(lián)基礎資料庫、世聯(lián)數(shù)據(jù)中心、市統(tǒng)計年鑒、市房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒、國土與房管局消費者調(diào)查調(diào)查對象2004~2006年購買小戶型產(chǎn)品的自住者，有小戶型居住體驗；年齡在21歲以上；是購買住房過程中的主要決策者或參與決策者；調(diào)查內(nèi)容包括購買產(chǎn)品類型、購買驅(qū)動因素、住房滿意度等，具體見調(diào)查問卷。抽樣框2004~2006年市場供應的119個小戶型項目（即80%以上的套數(shù)比小于90平米戶型）75100套產(chǎn)品。樣本量抽取項目44個，其中世聯(lián)代理項目22個，抽取供應套數(shù)約1%，約500戶9統(tǒng)計分析樓盤采樣：主要集中在2004~2006年各片區(qū)小戶型住宅物業(yè)119個項目統(tǒng)計分析：市小戶型歷年來整體供應情況市各片區(qū)小戶型的供應情況專家與客戶訪談案例研究現(xiàn)狀分析項目組研究了小戶型住宅物業(yè)的發(fā)展演變，并進行了大量的調(diào)研和統(tǒng)計分析工作460份：消費者調(diào)查問卷28位：客戶深度訪談9位：世聯(lián)專家訪談20位：三級市場高級置業(yè)顧問訪談案例16個（占到樓盤采集量13%）新天地名居風格名苑銀暉名居鴻翔水晶堡君悅閣燕南路88號城市主場綠景新美域友鄰國際公寓城市山谷公寓米蘭第二季潛龍華城星海名城五期米蘭公寓花里林居泰華君逸世家小戶型供給現(xiàn)狀分析小戶型的分布格局特征和演變過程小戶型住宅物業(yè)的生長環(huán)境分析政策對小戶型的影響小戶型需求現(xiàn)狀分析市各片區(qū)小戶型客戶的特征和需求偏好小戶型客戶的購買驅(qū)動因素分析市小戶型典型項目深度分析10小戶型產(chǎn)品生存KPI本階段研究思路11

工作成果主報告小戶型專項研究附件附件一：小戶型住宅市場專項研究附件二：小戶型住宅發(fā)展趨勢專項研究附件三：小戶型項目市場格局專項研究附件四：小戶型客戶問卷分析附件五：市小戶型住宅物業(yè)案例研究附件六：小戶型樓盤數(shù)據(jù)附件七：客戶訪談及分析附件八：分類小戶型客戶KPI體系附件九：小戶型各分類數(shù)據(jù)分析12此次分享的主要內(nèi)容關于項目123項目成果工作方法買小戶型的人群是誰？如何為這些消費者分類？各類消費者的消費偏好？實證案例——工作族小結(jié)：我們?yōu)榭蛻艚鉀Q了那些疑問？13買小戶型的人群是誰？14西鄉(xiāng)n=4寶安中心區(qū)n=58寶安城區(qū)n=20龍崗中心區(qū)n=3布吉n=38龍華n=40西麗n=5布心n=6蛇口n=21南山中心區(qū)n=13前海n=20華僑城n=5皇崗口岸n=38華強北n=6蓮塘n=7翠竹n=20泥崗n=17八卦嶺n=18景田n=34中心區(qū)n=5東門n=10文錦n=21N=460小戶型項目消費者調(diào)查樣本分布示意圖（2011.03）1516市市人口主要集中在15~39歲年齡段，占到總?cè)丝跀?shù)的78%；其中20~34歲的人口占該年齡段的88%，占總?cè)丝跀?shù)的59%，人口趨于年輕。調(diào)研人口調(diào)研客戶的年齡集中在20~35歲，占總樣本量的81.2%；其中26~30歲年齡段的人口占該年齡段的60.7%，占總?cè)丝跀?shù)的49.3%市一代家庭，二代家庭占絕對主力，其中，單人家庭所占比例高達25%，一代家庭占到總?cè)丝诘?4.3%，二代家庭也占到39.6%，家庭規(guī)模呈現(xiàn)小型化調(diào)研人口調(diào)研客戶家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，小戶型購買者的家庭結(jié)構(gòu)更為集中在一代家庭，其中，一代家庭占到64.8%，二代家庭也占到22..1%本次調(diào)研樣本的人口年齡特征和家庭結(jié)構(gòu)與市的人口特征相符——主要以一代家庭（單身&年輕夫婦）為主，年齡集中在26-30歲，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化，年齡趨于年輕化人口特征市第五次人口普查資料2000年人口家庭結(jié)構(gòu)調(diào)研人口的年齡特征與市人口年齡特征相符調(diào)研人口的家庭結(jié)構(gòu)特征與市家庭結(jié)構(gòu)特征相符人口年齡特征：家庭生命周期17調(diào)研樣本的家庭收入結(jié)構(gòu)與市的收入結(jié)構(gòu)相符

——中等收入（7-25萬）家庭占到絕對主力3-7萬元7-15萬元15-25萬元25萬元以上3萬元以下調(diào)查樣本家庭年總收入分布圖低收入中低收入中等收入中高收入高收入2006秋交會受訪者家庭年總收入分布圖家庭收入特征市根據(jù)房信網(wǎng)在2006年秋交會上的統(tǒng)計結(jié)果表明家庭年總收入在7-30萬元之間的人數(shù)所占的比例較大，累計高達78%，另家庭年總收入在6萬元以下和家庭年總收入在30萬以上的所占比例比較小，各占一成左右，中等收入的比例占絕大多數(shù)，符合正態(tài)分布。調(diào)研人口樣本收入分布：家庭年總收入主要集中在中等收入（7~25萬），占到總體樣本的67.42%，高收入階層與低收入階層的比例都較少；根據(jù)調(diào)研得出的家庭年總收入分布圖呈正態(tài)分布，與當前青年家庭年總收入分布相吻合——即中等收入人群占絕大多數(shù)。18調(diào)研樣本的人口特征與人口特征基本吻合，購買90平米以下小戶型的主力人群具有以下幾點基本特征小戶型購買人群特征總結(jié)教育背景家庭構(gòu)成家庭收入年齡構(gòu)成26-35歲占總樣本量71.6%大學本科及大專占總樣本量75.4%單身及兩口之家占總樣本量64.8%7-25萬元/年占總樣本量66.5%購買90平米以下小戶型的主力人群特征19在客戶購房的第一驅(qū)動因素中，因為剛性需求（如結(jié)婚，安居等）而買房的比例最高第一驅(qū)動因素：沒有自己的房子＞準備結(jié)婚＞方便工作第二驅(qū)動因素：方便工作＞可以增值保值＞為了自己更好的生活＞沒有自己的房子第三驅(qū)動因素：可以增值保值＞買房比租房合算＞自己能更好的享受生活小戶型購買人群特征總結(jié)家庭生命周期便利性改善性需求增值保值安居第一驅(qū)動因素第二驅(qū)動因素第三驅(qū)動因素20如何為些這些消眨費者分仔類？21研究經(jīng)驗持證明，家庭生蝦命周期千、家庭進收入和價值觀（對房滾屋的價狹值認同宅取向）胡是對購覽房消費塞者分類頓的主要遇方式。供以這三康個維度敗作為分蕉類標準駱對調(diào)查瓜人群進迫行細分壟能夠得部到不同驚人群在等產(chǎn)品屬系性選擇蓬、土地砍屬性選甘擇方面訴的差異誘性消費人錘群分類炎維度家庭生命周期價值觀收入能力消費者分類方法按收入能力進行消費人群細分按價值觀進行消費人群細分按家庭生命周期進行消費人群細分22通過物窯理屬性速對比發(fā)伴現(xiàn)，購村買小戶撒型的高沸收入人碰群來深劃年限長駝、年齡課偏大、萬家庭人科口較多浮，其高暖收入是圖財富隨懷時間積砌累到一局定程度輩的結(jié)果污，并不勺是真正悄意義上強的高收債入人群按收入分旨類來深年限母：高收入鍛人群本地奶人的比例倘要高于外樂地來深人焰的比例，浸且高收入氧人群來深鄙的年限長桃于中低收貍?cè)肴巳海T因此，高關收入人群感的財富積平累時間要狐多于中低統(tǒng)收入家庭結(jié)構(gòu)路：高收入膊人群三口鮮之家、三羨代同堂的絕比例要遠胃遠高于中親低收入人疫群，而低斯收入人群控多為單身眾或兩口之租家年齡分房誠布：中咬低收入宏年齡主呆要集中碗在20眨-35樓歲，而帝高收入隸年齡主突要集中宵在26短-40街歲，相敞對中低話收入而紗言，高揉收入人那群年齡感偏大23從反應柜指標來澤看，高揭中低客俘戶對產(chǎn)擇品的關囑注度基艷本趨同癢，根據(jù)努對客戶寒的定性奏訪談發(fā)聚現(xiàn)，在形購買房聽屋時，長首置客者戶的首殃期款大欄多來源淋于父母仆資助，舅收入水木平并不脈能決定爺消費者扁的購買簽能力通過定性檔訪談發(fā)現(xiàn)賄，在首次挎置業(yè)及二緞次置業(yè)時疼，購房的默首付款有竭很大比例倘都是由父夕母提供的蛋；在定量分稀析中也發(fā)同現(xiàn)，中低忽收入的人援群在選擇風產(chǎn)品方面喇，并沒有役與高收入類人群產(chǎn)生擺很大差異萬；分析認為盞，由于有剛父母的資恭助，中低映收入的人獸群與高收宵入人群在連購房時處沾在同一平淘臺上；在浙選擇產(chǎn)品澤方面，高說收入人群鳳與中低收蓄入人群并衣沒有產(chǎn)生摸絕對的差撥異世聯(lián)認為涼，按照家甚庭年總收短入對小戶瓶型客戶進機行分類，渠對于研究何客戶需求川特征不是仍合適本項凡目的方法虹，容易出注現(xiàn)偏差按收入分藥類中低收入耽家庭在產(chǎn)雨品反映指顫標上表現(xiàn)曬的非常趨剪同，其與閉高收入家版庭的差異贊主要體現(xiàn)蒸為停車位旱、周邊教息育設施、慎周邊健身增娛樂設施邀、公共交單通便利性賞、快速交企通便利性距等方面24按家庭生煉命周期分色類按照家庭歐生命周期杰對樣本進娃行分類，挪每類客戶接對產(chǎn)品關慎注度有一滔定差異，鞏但這種分勤類方法很暑難窮盡所罪有的分類這對象，而釋且分類過委細容易造救成結(jié)論的搶偏差按家庭原生命周舍期對樣嫁本進行訓分類，醉可以分罰為單身間、夫妻傘兩人的徹兩口之廟家、夫蘿妻與小祝孩居住臣的三口券之家、問夫妻小滅孩與老盞人居住友的三代書同堂、合夫妻與沉老人居勾住的二瓣代居等典等，由揪于年齡售，家庭能居住人售口的不環(huán)同，總吧會存在績“其他歡”一類瀉，很難后窮盡所慎有客戶劃分過細筐會造成分迫類樣本量本的不足，奇深入分析手結(jié)論將會遞出現(xiàn)偏差一口之家兩口之家三口之家四口之家五口之家……可能含有年輕人、中年人、老年人……可能含有年輕夫婦，子女成人的中年夫婦或老年夫婦、單親家庭……可能含有年輕夫婦+小孩，成年夫婦+老人、單親家庭……可能含有年輕夫婦+老人，年輕夫婦+老人+小孩……可能含有年輕夫婦+老人+小孩……N×N25根據(jù)市環(huán)場消費吧者分類滴慣例、寸分類的師有效性膠及分類晴客戶的盾反應指養(yǎng)標上看燥，按價跳值觀對霧小戶型拳消費群矩進行分啟類是較神為有效透和合理褲的分類置方法按價值觀江分類VAL納（va欲lue泳an猴dl直ife芝，價值劣和生活裳形態(tài)）獵是國際片通用的氧進行消叉費者細迅分的方喊法之一荷。對于丹一般的津消費者瘋來說，斬與收入使、家庭答生命周哲期、區(qū)更域等細蓄分變量蒼相比，菌價值觀偽是更加當穩(wěn)定的冷細分變鞋量按價值觀揉分類的客法戶群在產(chǎn)蛇品關注度纖上產(chǎn)生不熊同反應指矛標，能有禁效進行各伏族類對應剛產(chǎn)品的細構(gòu)分通過客衣戶定量溜分析及陪定性訪璃談研究沃，以價冒值觀分夜類這種勢方法較互為適合不本次研識究收入及丑價值觀犯分類數(shù)印據(jù)詳見板附件9發(fā)-各分私類數(shù)據(jù)準分析26對比收入憤分類方法唐及家庭生釋命周期分訴類方法，孔按價值觀偏對小戶型身消費群進唱行分類更瘋能得出有碌價值的結(jié)輕論以價值欣觀為分咳類方式號對小戶任型客戶洗分類，抵結(jié)合定熄量問卷猛及定性撐訪談，禮建立各膚類小戶淘型客戶滔對應的耐土地屬蠶性和產(chǎn)僵品屬性鍋關鍵指漂標按家庭親收入分濃類：購買小談戶型的逝高收入聰人群并窯不是真寨正意義尼上的高烘收入人曲群，其信高收入暑是財富診隨時間寶積累到予一定程版度的結(jié)休果；首膠置客戶賠的首期雄款大多答來源于肅父母資厚助，收么入水平剖并不能保決定消艇費者的辟購買能鑰力1按家庭生惰命周期分忠類：每類客戶臣對產(chǎn)品關射注度有一坑定差異，各但這種分悶類方法很勁難窮盡分可類對象，絨且分類過職細及分類散樣本數(shù)量布少，容易厚造成結(jié)論深的偏差２按價值弱觀分類合：根據(jù)市錢場消費唇者分類分慣例、庭分類的桐有效性稈及分類江客戶的猛反應指農(nóng)標上看叮，按價瓜值觀對猶小戶型秩消費群桂進行分辰類是較廈為有效鋼和合理安的分類俊方法３小結(jié)2735.7龜%注重自但我享受乏的自享跪族26.2隙%注重投資介的財富族20.兵8%注重家顧庭的居害家族9.1%勤奮的工梁作族8.2%彰顯地匙位的炫醋耀族小戶型平客戶細輛分通過定屆性和定惰量研究行得到小無戶型客怒戶的5陪類細分講人群28五類小戶升型細分客追戶生活方氏式寫真生活方式描述世界(生活)觀情感特征對住房的價值排序自享族鳥所在生活圈子里的話題和明星對房屋的社會標簽價值有深深認同，但是更加看重的是這種榮耀帶來的心理上的享受。房屋的物理特征上強調(diào)的是能夠體現(xiàn)個人的生活品位，獨一無二的情調(diào)獨立自由的空間釋放工作壓力的空間我自己享受生活的地方財富族付出的是價格，得到的是價值對購房持非常謹慎認真的態(tài)度，對他們來說投入了大部分資金和心血的房屋有著重要的投資意義，是未來幾年生活的保障，從心理上來說也是留給后代的寶貴財產(chǎn)。是未來生活的保障是一項重要投資是留給后代的財產(chǎn)居家族企鵝世界于他而言是一張溫床有責任感，勇于承擔，有著強烈的家庭觀念，他們非常關心家庭內(nèi)部之間和睦，關心每一個家庭成員的健康，總想要找到最美好的家庭生活，讓每個家庭成員都感覺到幸福和快樂方便照顧老人的地方讓老人安享晚年的地方孩子健康成長的地方全家團圓的地方工作族螞蟻世界對他而言形同一個容器工作對他來說是生活的重心，事業(yè)心非常強，工作比較繁忙，經(jīng)常需要在家加班。家對他們來說不僅僅是家，也是創(chuàng)意的沃土，是個人的工作坊，是個人學習成長的加油站工作的地方、有助于事業(yè)發(fā)展、學習、充電的地方炫耀族蝴蝶對他而言生活是一場嘉年華會很喜歡炫耀和外露。在他們眼里，家是個人財富和地位的重要標志。房屋成為一個社會標簽，能夠拉近或增加與周圍同階層人之間的聯(lián)系，促使事業(yè)再上一個臺階體現(xiàn)社會地位的地方是事業(yè)成功的標志可以掙得面子29各類消費驕者的消費雁偏好？30公共交通便利性周邊生活設施周邊的教育設施公共交通便利性周邊生活設施周邊的教育設施公共交通便利性周邊生活設施周邊的教育設施公共交通便利性周邊生活設施空氣質(zhì)量周邊的教育設施公共交通便利性周邊生活設施公共交通便利性周邊生活設施快速交通便利空氣質(zhì)量周邊的綠化環(huán)境快速交通便利性周邊的綠化環(huán)境地鐵交通便利性快速交通便利性周邊的綠化環(huán)境空氣質(zhì)量快速交通便利性空氣質(zhì)量快速交通便利性周邊的教育設施安靜程度空氣質(zhì)量小區(qū)安全性戶型朝向必備指標增值指久標必備指標增值指標土地屬矮性產(chǎn)品屬性小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性物業(yè)管理戶型小區(qū)安全性戶型朝向小區(qū)安全性物業(yè)管理朝向物業(yè)管理鄰居層次和素質(zhì)戶型朝向物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費物業(yè)收費小區(qū)內(nèi)景觀or綠化鄰居的層次和素質(zhì)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費電梯數(shù)量和速度停車位小區(qū)規(guī)模小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)健身娛樂小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套總體自享族財富族居家族工作族炫耀族小戶型項蜂目生存環(huán)擾境KPI客戶屬性31分類小戶燦型客戶K庸PI體給系32如何在棗市場中滑判斷消挖費者類羊型及其名偏好？實證案尊例——雜工作族33工作族離以一代柄家庭為漢主，相贈對年輕佛，中等崖收入，糞中等學敬歷占一育定比例妖，首置具為主，苦一次付攜款比例監(jiān)高于其陳他族類置，一房贏的消費占量高于且其他族狠類，上娛班時選儀擇步行蹈上班的食比例高唇于其他桃族類人口特征34工作族周邊配套小區(qū)環(huán)界境產(chǎn)品購房關還注度排真序?qū)χ苓吪溲厶滋貏e是核交通和生憶活購物配芹套要求較爹高，對小踐區(qū)環(huán)境以嬸及產(chǎn)品關槳注度較低35工作族必備指標公共交通便利性周邊的生活設施增值指標土地屬性必備指標小區(qū)安全性物業(yè)管理戶型朝向鄰居的層次和素質(zhì)增值指標電梯的質(zhì)量和數(shù)量停車位小區(qū)規(guī)模產(chǎn)品屬性工作族對蛇于土地屬茅性和產(chǎn)品扁屬性的關項注點36產(chǎn)品要款求關注周禁邊配套休的便利伯性，重悶點關注滋24小說時便利緊店和快貪餐店喜歡菜單悶式裝修和笑空間的可老變性，希堅望增加房直間的儲藏累空間對對視伙和朝向校不敏感關注電梯講的數(shù)量和符質(zhì)量接受中菊型規(guī)模繪的社區(qū)扭，單體料樓，對羨大社區(qū)槐不敏感強調(diào)周硬邊環(huán)境蛙的便利毅性，對枯戶型本籮身強調(diào)親可變，潮好用,澆衡量所龜有因素驅(qū)的標準藏都是以濁時間長饒短來計謹算偏好公唐建式外性立面工作族“”工作是警生活中化最重要宅的部分關注資孫訊，信所息的及局時更新消費注嗽重方便炸實在日常生活瘡隨意37工作族菜單式裝蔽修；增加油房間儲藏厘空間利用壁櫥衫，吊柜，猶嵌入式洗蹲衣機位合麻理利用空竄間整體浴暑衛(wèi)，節(jié)碌約空間慣，方便摘清理38工作族樓架盤代表—肢—五洲星哨苑項目基淹本情況占地面積并：806恩3.16磨㎡建筑面積赤：695掏06.7歲3㎡住宅面積您：200顏50㎡容積率：棍6.8總戶數(shù)：飾728棟數(shù)：2鉗棟33層板（1棟1問2層酒店景）建筑布籃局：單南體樓車位：3貨03個單價：7捷800元鞋/平方米管理費：蘆3元/平輸方米項目要劃點說明膠：1—3架層為商望鋪，商篩鋪特點通：小、項便利、展品質(zhì)高川（樓下穿星巴克蒜、71恨1便利雜店）；鋒芒內(nèi)斂附的銀灰色蛇立面，簡莫潔明快的宜挺拔形象原符合工作系族干練、芒自我、品渾味的審美賣觀；戶型緊湊月實用，公范共走道外迫廊式的設你計降低內(nèi)皂部空間的物壓迫感；樓體底部六小園林，當設計感強霧，參與性田強離地鐵站鳴公交站近下，臨近中志心區(qū)工作族便利的祥生活配唯套滿足享緊張的忘上班生爐活小型而精憂巧，實用娃性強的社嶼區(qū)空間39戶型優(yōu)舍點：戶型方正豬，實用率克高對功能空鵲間無特殊妨需求，但著要齊全菜單式裝姨修空間利亡用多元悉化，弱護化各功典能空間攪的分界——客換廳與臥爸室可以慨選擇連行通——次臥斬可以較小昏，可作為盆書房使用工作族太戶型代駕表工作族落地凸窗客廳餐廳廚房玄關衛(wèi)生間臥室景觀陽介臺臥室臥室WC廚房餐廳玄關客廳景觀陽臺景觀陽臺臥室客廳廚房WCWC廚房玄關餐廳客廳臥室WC廚房臥室餐廳玄關臥室WC客廳餐廳廚房生活陽臺玄關生活陽臺生活陽喝臺生活陽荒臺40業(yè)主寫沿真：五疏洲星苑粒（一房技）曹小梅姐融二次置矮業(yè)購房原因昂：（剛性吳需求）由異地框到工作稻需要住射房，首鉤次置業(yè)結(jié)在前工旗作地購房考姿慮因素（按重要扇性排序）蛾：首要考丙慮：總帝價能夠承受慈的首付是票12萬左楚右，地繪鐵可以到灣的地方，總價可以雙接受就可酒以，單價繡不怎么考米慮其次考慮袋是交通我上班的限上限是3狂0分鐘，渠不太累，貨現(xiàn)在搭地忘鐵大概2押0分鐘左船右，地鐵是首尖選交通工扛具，走路還也可以，對于撐公交車不愿是很喜歡炕，不準點瓶。再次考撓慮配套對我比較初重要的配想套是24小廳時超市，銀行（母銀聯(lián)）軟，美容院碌，可以寸鍛煉的浴小公園袖（步行喪5分鐘需之內(nèi)）刮，我家如樓下有舌一個2窯4小時螞開放的辛711飛，我覺牛得也很虜重要，棗晚上加劣班回去內(nèi)可以吃左宵夜還塞可以買托早點。捎樓下還欺有St類arb傅uck體s，經(jīng)獄常去那侄里上網(wǎng)妨工作。附近也貝有大超瘋市，不破常去，屢沒時間銳。關注因理素：物業(yè)管燥理安全是煌我對物塵管的定憲義，及時修腿理很重要拆，雖然收悄費，但是熱我也樂意州給。每天春回去可以勞看到保安附微笑接待描，幫我按邀電梯，拿嚼東西這些遭都讓人覺布得很不錯猾。不用蓋名牌只要柱是做得好枝就可以，乒我家的就借很好，也很不是什么吐名牌；猶希望能夠扁有代辦干困洗服務，耀保潔服務外，價格十替五塊以內(nèi)愛就可以接做受對比樓盤：當時孕有看過李凱旋國夾際，但雞是那里攔沒有地雪鐵，交召通不好呼，周邊圈環(huán)境太驢差，沒塵有買產(chǎn)品滿詞意度現(xiàn)在的戶沿型挺滿意丸的，方正炎實用，房柄間內(nèi)部利寇用率高，扣大小也合練適，裝修疑是套餐，行省事省時匹間。外立面敘沒什么守要求，劉內(nèi)部結(jié)擇構(gòu)最重島要。舉狹例說：糊城市主推場也還塑可以，敲總體來狐說：外偏立面為階冷色調(diào)旨，簡單找明了的晌就可以寸，不喜面歡暖色葵調(diào)景觀園犁林：家樓下有凱草地散步達，不用作游什么景觀，覺得子沒有什拍么實際續(xù)的作用樂，還花狠很多錢會所好像艱對我沒什呈么作用，屋不需要工作族工作族客倚戶語錄一窮：生活很多多事情都彎是以工作概為中心的在，能否方收便和節(jié)約邀時間是很待重要的因島素41業(yè)主寫邁真：翠河苑大廈田（三房述）黃小巷姐潤租用購房考謠慮因素（按重要沾性排序）暮：首要考慮勁是交通從出門銷到公司及不要超綿過30種分鐘，嬸坐車的依時間不裳超過2音0分鐘，如果有雨錢也不會溉去太遠的絹地方買房肺，寧愿租安房住其次考唐慮配套如吉之姿島、歲乘寶這樣橋的超市酸，能購買閘日常生次活用品捉、水果奏、食品累，偶爾回會買菜暴做飯等毀等，不用有亭什么精品維店，3~牽5家飯館杏，如果有形KFC色等快餐擁店就更央好了，架樓下有音1家2馳4小時窯營業(yè)的脫便利店，藥店不馳用了，可規(guī)以在工作拋的地方買爽，銀行一映定要有，而且要是素銀聯(lián)的銀保行，醫(yī)院親不用了陣，一般靈都去人裹民醫(yī)院證和北大票醫(yī)院，散小醫(yī)院餓不去關注因素話：小區(qū)配套回來也遺就是睡供個覺，縮慧房子也瓜就是個責恢復精蔥力的地黨方，對小區(qū)禁內(nèi)部配拔套沒什釀么要求物業(yè)管理真心誠見意為業(yè)格主服務兄，物管營費不能刷太貴了精（3元還以下）產(chǎn)品滿頌意度外立面仰只要顏這色別太肺花哨就轟行，覺得千花好園端（或者忽韻動領脊域）讓腦人惡心景觀園林心：一般不暫看景觀，婚只要別密茄密麻麻的免都是房子勻就行，喜蜂歡那種樹疤多且濃密音，可以給捐人更多交框流空間的額園林，不供用有太大辣的水體會所好阻像對我躬沒什么榴作用，乘不需要懶得自忘己費心傘裝修，誤但裝修堂標準不迅用太高噸，反正翠都是過柔渡，但球水龍頭殊、燈、敬抽風扇簡等經(jīng)常勻用的部市件一定待質(zhì)量要沖過關。拌基本家系具最好胸有，過扎渡用，完也不會惹太在意偉，家電虛還是自緩己買。工作族工作族客霉戶語錄二送：我認為卵房子就是吼睡覺恢復雪精力的地繪方42關鍵指標定量分析——關鍵因素實證案例——細化要素土地屬性必備指標公共交通便利性周邊的生活設施地鐵>公交，通勤時間<30分鐘，步行15分鐘；打車20元左右24小時便利店>24小時快餐店（麥當勞，KFC等）銀行（銀聯(lián)）超市（歲寶、吉之島等類型超市）增值指標產(chǎn)品屬性必備指標小區(qū)安全性戶型朝向物業(yè)管理鄰居層次和素質(zhì)物業(yè)管理：安全保障，微笑服務，及時維修服務，社區(qū)服務功能（如洗衣、送餐）；不關注品牌，不關注會所。戶型：戶型方正，實用率>80%菜單式裝修；增加房間儲藏空間（見下頁）（壁櫥，吊柜，嵌入式洗衣機位，合理利用轉(zhuǎn)角空間）整體浴衛(wèi)，節(jié)約空間，方便清理附送面積排序：夾層>入戶花園>倒凸窗>陽臺噪音：不臨路最好對視和朝向：不敏感。鄰居層次和素質(zhì)：沒有要求增值指標電梯的數(shù)量和質(zhì)量停車位小區(qū)規(guī)模電梯的數(shù)量和質(zhì)量：等待電梯時間<2分鐘，對梯戶比要求不高停車位：沒有要求小區(qū)規(guī)模：接受中型規(guī)模的社區(qū)，單體樓建筑外立面：簡單明快，現(xiàn)代感強；喜歡—城市主場，五洲星苑這樣公建外立面形式；討厭—韻動領地，花好園這樣的外立面園林：成片小樹林+小尺度水系+陶磚鋪地=親切感強，舒適，參與工作族工作族億KPI桐體系43項目基本勒情況占地面積翁：852幼0.90杰平米建筑面黎積：8熟175欺5.6示5平米住宅面積律：620滔74.3撕2平米容積率率：8.濫16住宅套數(shù)初：132猜8套車位：遲313歪個(地亞下29舒1，地鉆上22埋)棟數(shù)：2害棟33層裝修程度惑：精裝修單價：8獄000元管理費辰：3.排3元/謙平方米土地屬性片區(qū)環(huán)而境電子、輕取工業(yè)廠區(qū)奧的轉(zhuǎn)型片倆區(qū)，近期記保留部分辯工業(yè)用地翼，遠期逐腫步改造為停綜合區(qū)于；毗鄰百勢花、園嶺傷成熟生活文片區(qū)環(huán)境景狼觀無外部景或觀交通條框件臨近上步咬路，公共蠢交通與私財家車交通今均很便利無軌道交稻通（非地谷鐵沿線物宇業(yè)）有一定民噪音影炸響周邊配套教育、剛生活、子運動等束設施齊竹備產(chǎn)品屬性1-2膀?qū)訛樯烫翗I(yè)(們面積：次278牙2.3剪4㎡)肥，3凱層為架蓮空層(弄3層分甩為動靜模兩個區(qū)私域，有貢會所、瞎游泳池揉、藝術賠廊等設藥施)數(shù)，4至液33層增為住宅伐(其中哀4-7嫌/30疲-33哭層有部顆分架空哥)各單元搬間統(tǒng)一故而獨立克，提供殊了多種開自由組耽合的可耍能。開揚的庫電梯廳送落地師凸窗面姑積走廊長而滿窄，部分瞞戶型存在兄對視主力戶弦型采光名和通風乳有所欠啄缺。菜單式裝粥修實證案膜例—城斬市主場項目主滋要受到感羅湖中兔心區(qū)以講及華強世北商圈仁的輻射含，臨近切傳統(tǒng)居昂住片區(qū)想，交通嗽便利、輪生活設煤施配套市完善44由于地理情位置的條劉件、周邊奏配套的完穴善及戶型鋸的多變組覽合，城市么主場主要納受到工作緞族、自享近族的青睞項目特點工作族自享族土地屬性周邊生活配套方便超市有好又多、沃爾瑪、新一佳等周邊健身設施齊備體育館足球場、藍球場、網(wǎng)球場等各種設施齊全完善周邊娛樂設施豐富八卦一路20余家酒店、八卦嶺圖書零批市場交通便利臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通產(chǎn)品屬性空間利用多元化衛(wèi)生間干濕分區(qū)菜單式裝修公建式的現(xiàn)代外立面社區(qū)泳池現(xiàn)代感強的參與式小社區(qū)招商品牌客戶屬性福田區(qū)、羅湖區(qū)白領階層，個體經(jīng)營者，企業(yè)管理者首次置業(yè)者，投資客，小工作坊經(jīng)營者以單身和兩口之家為主，相對年輕，中等收入，中等學歷，首置為主，主力戶型是單房和一房，一房的消費量高于其他類消費者來自外地，主要是兩口之家或者單身，在私營企業(yè)和外資企業(yè)就業(yè)人數(shù)較高，相對年輕，學歷水平較高；首置居多，主力消費戶型一房和兩房實證案例連—城市主冤場45衛(wèi)生間撇干濕分婆區(qū)

社快區(qū)泳池壟招商銳物管此周邊生膝活配套槽方便終周邊健拆身設施鋼齊備挪交通便溉利空間利暈用多元琴化

菜回單式裝雖修

公斜建式的畜現(xiàn)代外久立面采現(xiàn)代感螺強的參危與式小已社區(qū)水招商物壤管

周繪邊生活抵配套方漫便

周怨邊健身乎設施齊不備

交蘇通便利工作族工作的睡地方、有助于事扎業(yè)發(fā)展、學習、福充電的堆地方自享族獨立自宏由的空豎間釋放工午作壓力稿的空間我自己享吩受生活的剃地方兩房二雪廳64.露31平認米，贈瞇送面積捆9.8杏2平米1.9米慮超亮陽臺衛(wèi)生間干球濕分區(qū)一房一廳44.3頌8-45油.54平還米，贈送萬面積6.償94平米空間自們由組合落地凸清窗實證案例矩—城市主碑場46小結(jié)：我鏡們?yōu)榭蛻魣?zhí)解決了那包些疑問？47Q1:從起何種角度盜切入研究爭小戶型住輝宅物業(yè)？S1：小必戶型住宅臘物業(yè)客戶丹群分析從客戶戶屬性角激度切入份研究小尺戶型住嘉宅物業(yè)非的土地革屬性及遞產(chǎn)品屬核性以價值觀叛對小戶型廢客戶進行圾分類建立小戶罪型客戶特娃征及對應察土地和產(chǎn)唇品屬性的盲KPI體稈系Q2:以蜓何種分類考方式對客頃戶群進行嘆分類？S2：姥小戶型手客戶分在類研判Q3:分這類客戶群隊對應的產(chǎn)盟品屬性和飼土地屬性冰？S3：小任戶型客戶款研究對比收反入分類嬸方法及向家庭生惜命周期擋分類方姜法，按挑價值觀像對小戶款型消費責群進行淡分類更胳能得出侵有價值軌的結(jié)論以價值年觀為分川類方式校對小戶咬型客戶辮分類，團結(jié)合定詞量問卷館及定性牛訪談，宏建立各巾類小戶杠型客戶摸對應的肉土地屬決性和產(chǎn)架品屬性好關鍵指堪標48此次分享擱的主要內(nèi)灘容關于項目123項目成果工作方蚊法問卷設計胖，執(zhí)行與軌應用訪談問湯題設計葵與執(zhí)行案例的扯整理與瀉分析49問卷設計袖，執(zhí)行與碰應用50客戶分蕩類方法Factor5:工作族Factor3:炫耀族51小戶型宗的關鍵氣指標52當測評指標位于第一象限時，說明這類測評指標的重要性和顧客滿意度均處于較高的水平，是企業(yè)的競爭優(yōu)勢，需要繼續(xù)保持的測評指標位于第二象限時，說明這類測評指標的重要性高而顧客的滿意度低，是企業(yè)的競爭弱勢，是需要重點改進的關鍵指標測評指標處于第三、四象限時，說明這類測評指標的重要性低，不是測評的關鍵指標，也不是企業(yè)改進的重點目標必備指標增值指標ⅠⅡⅢⅣ重要度滿意度象限分析meanmean53土地屬妨性54產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性－總體－必備指標3.13.23.33.43.5小區(qū)安全性（例如保安、監(jiān)控系統(tǒng)等）戶型朝向產(chǎn)品屬性－總體－增值指標3.43.63.844.2物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀or綠化物業(yè)收費小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套（如超市、藥店等）55項目主策雞訪談跑盤訪談客戶訪撓談項目主伙策訪談萍主要就地市內(nèi)世值聯(lián)代理豬策劃的俗項目進昆行了深榴入的了奮解，包拒括項目趙開發(fā)前報的背景各，項目壤限制條尼件，項痰目定位私，以及械銷售以雅后的主辰流客戶殊群情況對關內(nèi)秀以及關