地產工程精細化管理教材

龍湖地產工程精細化管理2010年6月19-20日龍湖地產工程精細化管理第一部分、龍湖地產工程管理模式分析第二部分、龍湖地產工程質量保證體系與重點第三部分、龍湖地產工程計劃保證體系與重點第四部分、龍湖地產工程管理保障的合約配合第五部分、通過減法學習龍湖地產工程質量管理龍湖地產工程精細化管理What–是什么？Why–為什么做？When–什么時間做？Where–哪些公司做？Who–誰來做？How–如何做？先知其策，然后行；先共其策，然后知；龍湖地產工程管理模式分析一、龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理二、龍湖地產工程管理組織架構分析三、龍湖地產工程管理模式分析龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理重慶地區(qū)公司1995年成都地區(qū)公司2004年11月西安地區(qū)公司2007年9月上海地區(qū)公司2007年11月北京總部2002年12月

龍湖地產：創(chuàng)建于1995年，成長于重慶,發(fā)展于區(qū)域性全國擴張。龍湖集團總部位于北京，下轄重慶、成都、北京、上海、西安五個地區(qū)公司。并陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州、沈陽大連等全國11個城市的項目。業(yè)務領域涉及地產開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)服務三大板塊。龍湖地產的產品線包括普通住宅、高級公寓、寫字樓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)和大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)。從2004年起，龍湖地產在全國重點區(qū)域實施“區(qū)域聚焦”戰(zhàn)略，正式進入異地擴張的發(fā)展階段。自2007年起其，其年均銷售業(yè)績均在百億以上龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理別墅項目花園洋房高層豪宅電梯公寓大型綜合體

龍湖地產：產品線的復雜性和多樣性，不利于產品的快速復制和工程成熟經驗的總結。造成工程管理難度加大龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理產品類型上下疊拼HOUSE左右疊拼HOUSE多層花園洋房高層公寓SOHO商務公寓購物中心底層商鋪廉租房龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理101821.210036118183.6爆發(fā)點一成都公司成立爆發(fā)點二多業(yè)態(tài)開發(fā)爆發(fā)點三上海、西安公司成立爆發(fā)點四房地產宏觀形勢龍湖地產企業(yè)高速發(fā)展造成人力資源能力水平的稀釋，導致工程管理難度加大龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理■龍湖地產多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：自然環(huán)境的不同，導致工程管理難度加大重慶、成都：西南標；北京：華北標；上海：華東標；西安：西北標社會環(huán)境的不同，導致工程管理難度加大地方標準、地域習慣做法：北京、上海、重慶的門窗安裝要求多業(yè)態(tài)開發(fā)導致專業(yè)與全面產生矛盾住宅與商業(yè)的差異、別墅與普通住宅的差異龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理■龍湖地產多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：管理跨度增加，總部與項目之間的管理權責不清總部工程管理要求與項目一線實際脫節(jié)，總部既當裁判員，又當運動員決策信息增加，溝通效率降低電子化辦公不見得一定提高管理效率：一封郵件的旅游歷程依靠產品和服務質量創(chuàng)造品牌，導致管理成本上升成都龍湖晶藍半島595套房屋，項目工程部總計參與1.86萬次檢查龍湖地產企業(yè)經營模式與工程管理■龍湖地產多項目、跨地域發(fā)展對工程管理的影響：外部資源專業(yè)能力下降，導致工程管理難度增加龍湖地產的工序檢驗批管理與傳統(tǒng)的隱蔽工程、分部分項工程驗收內部分工細化，項目綜合運營管理體系不健全各負其責往往導致責任無法落實：工程管理要求在合約中沒有體現(xiàn)企業(yè)快速擴張，導致員工經驗、執(zhí)行力下降工程技術質量標準與執(zhí)行力監(jiān)管標準不統(tǒng)一，缺乏有效的監(jiān)管手段龍湖地產工程管理組織架構分析職能管理型矩陣式管理型項目管理型開發(fā)設計工程銷售項目部或工程部只是負責施工現(xiàn)場的管理部門對項目環(huán)境的反應較慢；需要高層協(xié)調工作多，容易形成決策堆積項目數量少，特定區(qū)域經營客戶定位專一，項目實施環(huán)境不確定性低公司高層介入項目協(xié)調工作職能部門內部各司其責，實現(xiàn)業(yè)務流程環(huán)節(jié)的流轉開發(fā)設計工程銷售項目部項目部成為項目執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓項目數量較多，專業(yè)化能力要求較高，需要人才共享客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的項目環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求項目部對項目環(huán)境反應迅速，便于實現(xiàn)項目產品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升項目公司開發(fā)設計工程銷售項目公司或項目部開發(fā)設計工程銷售項目公司成為開發(fā)工作的全權負責主體項目執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化發(fā)展跨多個地域經營或客戶需求變化多項目管理前期的客戶定位非常準確更強調項目產品對客戶需求滿足程度對項目環(huán)境反應靈敏，清晰的產品責任，容易達到客戶的滿意類型職責分工優(yōu)點實施條件缺點總經理運營及投資發(fā)展部戰(zhàn)略及運營中心信息管理中心產品中心工程技術質量中心商務運營管理中心投資發(fā)展中心副總營銷中心客戶中心物業(yè)中心公共及行政中心客戶及公司品牌部副總投融資中心成本控制中心資金管理中心風險及審計中心財務部人力資源部各區(qū)域公司投資發(fā)展研發(fā)設計工程管理客戶管理營銷管理商運管理物業(yè)管理成本管理計財管理人資行政地區(qū)PMO各區(qū)域公司總經理副總副總各項目部（龍湖地產組織結構示意圖）龍湖地產工程管理組織架構分析龍湖地產的項目運營管理架構，屬于在平衡矩陣的基礎上進行改進的強矩陣項目管理管理模式。避免了傳統(tǒng)強矩陣項目管理模式中項目經理授權過大帶來的風險。也避免了在平衡矩陣項目管理模式下，容易出現(xiàn)職能部門之間的技術或管理矛盾影響項目整體運營，對項目進程、關鍵節(jié)點及階段性成果標準進行管控。同時也強化了總部對地區(qū)公司風險控制的管理龍湖地產工程管理模式分析■總部、地區(qū)公司、項目工程管理職責的劃分：集團工程技術質量中心地區(qū)公司工程管理部項目工程部技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理技術管理質量管理進度管理成本管理采購管理龍湖地產工程管理模式分析地區(qū)總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目經理部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師項目一（萬科地區(qū)公司組織結構示意圖）龍湖地產工程管理模式分析地區(qū)總經理設計管理部副總經理副總經理副總經理成本管理部財務管理部市場營銷部行政人力部項目拓展部工程管理部項目工程部水電工程師土建工程師設計工程師成本工程師項目一（龍湖地區(qū)公司組織結構示意圖）質量工程師采購工程師PMO經理龍湖地產工程管理模式分析■總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設計：總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：總部定期或不定期對項目工程部所管理的實體工程質量進行檢查，根據檢查分項要求進行評分缺點：受建造過程影響，檢查對關鍵的質量過程無法得到有效控制。工程質量管理的基礎是施工單位、監(jiān)理單位的質保體系管理水平，單純的實體檢查無法檢驗項目工程部的質量管理能力。工程質量缺陷分類檢查重點不明確，挑“毛病”很容易龍湖地產工程管理模式分析■總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設計：總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：總部參與項目工程部組織的關鍵驗收（如結構驗收、門窗驗收等）或分戶驗收，根據驗收結果進行評分缺點：工程質量管理是依靠質量預防、過程控制、結果檢驗等方式實現(xiàn)的，單純的結果檢驗，一旦出現(xiàn)問題，不是造成工程返工，就是造成默認質量缺陷總部受人員配備、管理半徑等諸多限制，不可能參與每個項目的關鍵驗收龍湖地產工程管理模式分析■總部對地區(qū)公司工程管理的考核體系設計：總部對地區(qū)公司工程管理檢查的常見形式：缺點：總部缺乏對項目工程部管理施工單位、監(jiān)理單位質保體系管理能力評價的管理考評工具。單純依靠技術方案、施工交底、傳統(tǒng)檢驗批記錄表格等內業(yè)檢查無法解決執(zhí)行力落實情況總部面臨多項目檢查容易受人情評價因素影響公正性總部定期或不定期檢查項目工程部對施工單位、監(jiān)理單位工程質保體系的管理質量，通過實體質量檢查進行對照，按檢查分項要求進行評分龍湖地吹產工程棕管理模巷式分析■總部對地墊區(qū)公司工維程管理的筍考核體系喊設計：總部對地館區(qū)公司工評程管理檢渾查的常見親形式：缺點：需要總注部對工釋程質保著體系管移理工具替、工程價質量過鴨程的責累任控制管理述工具等進授行全面的丑設計方可昌進行第三崖方檢驗費躁用總部設章定項目匹工程部旅管理施沒工單位病、監(jiān)理順單位質架保體系赤管理能占力評價蛇的考核質工具，憶設計關桿鍵工序瓦質量控要制的質價量責任們記錄，雞委托第友三方檢塘查項目泡工程管冠理質量虹，并通支過實體柔質量檢滲查進行綁對照，貍安考核蘇工具進械行評分龍湖地產估工程管理劇模式分析■總部對新地區(qū)公四司工程臨管理的訊考核體等系設計緩：工程管理陶質保體系惕考核檢查捷的重點：基礎管串理檢查邁：通過柿對內業(yè)喊資料的帖審查，釀檢查項腳目工程記部工程盼質保體腎系管理府要求，衰檢查項柿目工程脖部對施踢工單位枝、監(jiān)理約單位工寸程質保慨體系管白理的能揉力。實體工程傅檢查：通然過對現(xiàn)場獨實體工程僻的審查，遲通過實體過質量檢測嗎對照，檢頃查項目工駛程部關鍵存質量控制暴和質保體箱系實際管素理效果龍湖地產鄉(xiāng)豐工程管理喇模式分析■總部對地宴區(qū)公司工弟程管理的晃考核體系飯設計：工程管坡理質保餓體系基忌礎管理吊部分的斧檢查重長點：設計交底施工節(jié)點難及細部交準底技術標準錯交底施工工藝車交底施工組織巷與配合交漆底龍湖地較產工程蠻管理模冬式分析■總部對地梳區(qū)公司工乖程管理的自考核體系沈設計：工程管竿理質保舌體系基魂礎管理傍部分的額檢查重厚點：工序質量全控制點、宇停止點交假底施工樣保板交底施工單位育、監(jiān)理單嚼位關鍵工包序檢驗批俊過程責任濃記錄表（翻非標））項目工程牌部關鍵工滾序檢驗批法復檢責任宋記錄表（依非標）工序交接御檢、關鍵恢驗收責任追記錄表（牲非標）龍湖地怪產工程揀管理模存式分析■總部對誘地區(qū)公情司工程艦管理的簡考核體目系設計清：工程管雕理質保醒體系實臉體對照活部分的六檢查重勵點：工程防掃滲漏質蹈量控制工程防開越裂質量控杯制精裝修脈觀感質附量控制園林景觀蛋工程細部稻質量控制空間尺肆寸偏差捎質量控貌制門窗、告設備成栽品保護擱質量控牢制龍湖地產偏運營管理解與工程管他理投資論備證及收陜益跟蹤投資成果設計成果成本成果工程成果營銷成果專業(yè)評審決策評審集團例會運營例會總結評估目標成本漫、動態(tài)成特本跟蹤投資決濁策及川收益跟騙蹤體系階段性成律果管理貫體系運營決策紡管屠理體系進度計剩劃豪管理洽體系目標成本欄管戴理體系降低投贏資風險注項目收渠益控制降低運營見風險男項目質顯量控制明確管理恨職責睬提高決匪策效率計劃編摧制質量籌提高決觸策效率成本控帳制與預蓬警成本父敏感性泛分析龍湖地產焦運營管理濫體系資金預算只管冬理體系預算制定弦滾動資金攀計劃控制防范經營習風險藝提高資金囑使用率實現(xiàn)集團周預定收益肆目標龍湖地產初運營管理復與工程管岡理龍湖地產控運營管理糖與工程管馬理龍湖地送產運營跪管理與及工程管身理■階段性成絕果標準示姑例—項目啟動荷階段：取得土擔地中標視通知書套～方案郵設計任煩務書發(fā)肅出階段起止鄉(xiāng)豐點：所含子成貿果：①.《概念設計敲方案》～研發(fā)②.《項目定汪位報告》～營銷③.《成本敏感資分析、價偏值分配及烏目標成本俊預設報告》～成本龍湖地番產運營紛管理與肚工程管蝴理■階段性夸成果標舊準示例—項目啟動趟階段：所含子溝成果：④.《售樓處境、樣板覽房選址孕、定位撲及開放銳計劃》～營銷⑤.《項目一、惹二級計劃》～項目墊負責人雜、地區(qū)儀公司PMO⑥.《投資分盈析模型到（啟動搞）》～投資煮分析專嘴員⑦.《方案設計拿任務書》～研發(fā)⑧.《景觀方龜案設計示任務書》～研發(fā)⑨.《精裝房蒙定位、骨限價及獅實施方吩案》～研發(fā)、頃造價及工卷程龍湖地損產運營干管理與填工程管賠理■階段性成滔果標準示闖例—項目定位季報告：1、市場椒目標客印戶群市裝調成果襲（自己辯調查＋籍第三方銀調查）刮；《市場調銳查表模涂板》2、目標客濾戶群敏感怨點中的賣四點敏感點凈（5項）、唯瑕疵敏糕感點（5項）、鼓價格敏唉感區(qū)間如等與項錢目土地斃預案中浮的假設依賣點、瑕疵控制辮點的吻合深度分析及右校正成果做，分析形裝成最終賣點；《客戶敏希感點分鉗析模板》3、市場尺目標客睡戶群集砍體的文翻化歷史腹敏感點卻、興趣隸愛好、找消費習慣、勸家庭構成蕉、交通習學慣、職業(yè)稅收入等分申析；《目標客戶沃信息分析飽（模板）》龍湖地詠產運營靈管理與周工程管榴理■階段性訓成果標畜準示例—項目定吉位報告：4、市場蘋目標客膨戶群的概信息接陸受習慣向和項目南傳播通芝道的選績擇：5、項目建采筑戶型、微立面、景陡觀、配套援、案名、抵推廣調性的方向性述確定（市增調時應用肥圖片、照施片、模型誘等來表述意向和紀對目標穿客戶群就進行測牲試，不鞭宜使用浴文字）保和銷售道具（客民戶來訪路予徑、標識匠指引及樓洞盤印象管可理；場地包裝、示喝范環(huán)境、泰樣板房售曾樓處）選所擇安排（涼應用圖片、照片告、模型＋必要氏的文字謠說明）；《項目銷腳售產品末建議書能（模板)》6、銷售的撤定位標桿贏和價格標野桿的預設交及借力策緣瑞略，與本型項目必須深區(qū)隔的陜項目假葛設及區(qū)眉隔、差湊異化借而力策略龍湖地產丑運營管理席與工程管積理■階段性如成果標費準示例—項目定貼位報告：龍湖地偏產運營腐管理與庫工程管鈴理■階段性成爺果標準示翻例—售樓處、編樣板房計枯劃：1、售樓蝕處定位鄰、位置刪（應附違圖）及拳面積；2、樣板誓區(qū)（銷寫售展示具區(qū)）范兩圍、位較置：含慘客戶停尚車區(qū)域俱選擇；3、樣板房螞位置（應口附圖）、神數量、裝煌修風格建蓮議（用圖仰片、照片或逆模型表傷達）；4、交通攪組織流龍線：客善戶到現(xiàn)父場交通哄線路分轟析、戶閱外導視燈方案及工程管配合意亡見、客肅戶參觀療樣板區(qū)效線路預枕案及銷地售導視逃；5、示范區(qū)尸與周邊環(huán)疾境的關系動、有利、擔不利因素迫及處理建繪議；龍湖地產臣運營管理嶺與工程管赤理■階段性乘成果標禿準示例—售樓處、儲樣板房計閣劃：6、本項目蝕預算及競鞏爭樓盤的勢裝飾裝修彈細節(jié)對比耍及參考價趙格；7、樣板慌區(qū)（銷區(qū)售展示虜區(qū)）市曠政、景夫觀先行府實施方各案分析秒；8、本方愈案與其民他方案渠的優(yōu)劣歇勢分析伸（方案保比較、帽應附圖臥）；9、修建濁、裝修復進場、涌家具布叢置、開朱放等計斥劃安排龍湖地產閃工程管理恰模式分析龍湖地予產工程豎管理模享式分析龍湖地產臘工程管理噴模式分析龍湖地眠產工程拖管理模圈式分析龍湖地資產工程鬼管理模季式分析龍湖地產伴工程管理騰模式分析龍湖地產稀工程管理遣模式分析龍湖地產殼工程管理買模式分析■龍湖地產效的項目運換營管理與眠項目工程如管理：開發(fā)流程應與工程管會理：投資決策規(guī)劃設計施工準備施工（含保修）物業(yè)服務后評估資金、策劃與銷售工程管理錦（常規(guī)嶺理解）龍湖地產珠工程管理招模式分析■龍湖地宿產的項庭目運營儉管理與摔項目工冤程管理狀：開發(fā)流程微與工程管把理：龍湖地則產工程膨管理模庭式分析■龍湖地辜產的項秀目運營撿管理與夕項目工勇程管理姜：開發(fā)流程刊與工程管打理：龍湖地產朽工程管理映模式分析■龍湖地獸產的項違目運營咽管理與什項目工扣程管理室：開發(fā)流桶程與工態(tài)程管理桐：施工準備廳階段和施童工階段是據建筑產品特的實現(xiàn)階施段，是項害目工程管慶理的主要浮內容，是站房地產開正發(fā)不可或衣缺的環(huán)節(jié)工程管理黨還涉及投罩資決策、芳規(guī)劃設計嘴、銷售、該物業(yè)服務逐、后評估醉等階段龍湖地品產工程料管理模午式分析■龍湖地潛產的項超目運營猶管理與煉項目工揉程管理梳：市場主革體（外藝部客戶旋）與工委程管理罵：房地產開勇發(fā)的市場熔主體包括根發(fā)展商、塌勘察設計兵院、施工票、監(jiān)理、處營銷策劃泥公司（房附地產銷售俊代理商）惰、造價咨方詢協(xié)作部門掏（內部客掃戶）與工斑程管理：房地產開伍發(fā)的工程孝管理涉及創(chuàng)企業(yè)內部邀的設計部哈、銷售部怪（銷售配牌合）、成倉本部、采賢購部、項壁目拓展部繪（報批報踐建）、財覽務部等多湯個管理部沙門龍湖地沉產工程冶管理模邊式分析■龍湖地產六的項目運牌營管理與盤項目工程撓管理：項目運營布管理提高爆了項目工環(huán)程管理的張效率：項目運營劇管理依據典項目整體泛業(yè)務運營難流程，對上項目進程依全過程進爬行目標控煩制、過程是控制，結領果控制等續(xù)方面的管乏理。避免嫁了傳統(tǒng)管主理模式下遠，項目工絲式程部與內鏡部客戶逐案一協(xié)調，折或單純依頁靠公司高碎層協(xié)調帶按來的管理裝效率下降注，由工程宴推動轉變拔為項目整宅體運營推邪動。項目止工程部得替以把工作貞重心放到敏一線施工擊現(xiàn)場的質葵量、進度評等方面的齒管理（減喇少了大量岡的內部協(xié)液調）龍湖地省產工程桶管理模壤式分析■龍湖地產診的項目運慕營管理與格項目工程鞠管理：項目運丘營管理臭提高了捕項目工屑程管理由的質量且：項目運營寶管理通過尸對業(yè)務流鉤程關鍵節(jié)淺點的階段局性成果標皆準的規(guī)范流和管理，霸保證了公妙司內部部損門與部門缺之間交接偵或較差平禮行作業(yè)所終需工作成精果的質量塌標準。解類決了傳統(tǒng)解部門職能抬管理模式帶下的跨專垮業(yè)平衡（斜設計工程甲質量保證旁、采購工凡程質量保閣證、合約悄工程質量傘保證等）慰和跨專業(yè)親翻譯（產庸品定位的竄營銷語言猛與規(guī)劃設擔計的設計德語言），跪降低項目數經營風險溝，保證了梨項目工程彎管理的整死體平衡（庸工程質量芳、進度管除理不只是表工程部門功的職責）龍湖地砍產工程尺管理模石式分析■龍湖地產酒的項目運喇營管理與解項目工程毛管理：項目運營渡管理提高維了項目風宵險控制能秒力：項目運蔥營管理許可以對劇項目運笛營進程果的關鍵突流程、尸關鍵節(jié)揭點等進呆行過程艘管理，倘及時發(fā)斬現(xiàn)項目超正常運牛營存在坑的風險綱，并進切行提前建的預警黑和預控廚。避免林了因為峰專業(yè)不搶平衡導渾致項目桶工程管小理風險籮加大龍湖地降產工程躬質量保圍證體系鏡與重點一、龍撲湖地產下的工程從質量管艇理理念二、龍怪湖地產露的工程盡管理策匆劃與研凈發(fā)三、龍湖染地產的工企序、檢驗調批質量管芽理四、龍歐湖地產杜的工程迷質量細強節(jié)管理五、龍許湖地產洪的設計溫工程質的量保障龍湖地歡產工程古質量保趨證體系課與重點六、龍最湖產品犧標準化巾、系列襲化對工悲程質量石的保障七、龍湖絞地產的工狀程管理規(guī)察劃八、龍湖謝地產供方米質保體系普的輸出與幣管理九、龍湖為地產的工細程分戶驗香收管理龍湖地洋產工程行質量保乎證體系橫與重點■龍湖地產應的工程質侍量管理理危念與質量潮文化：龍湖地產視的工程質山量管理理旨念相對完娃善：國內大鋼多數房網地產企老業(yè)的工少程質量居管理，話主要依減靠在施曬工階段靠的工程殼質量檢跪驗。沒桂有強調伶工程質敞量的系測統(tǒng)化預誕防，沒寸有形成寧項目開霞發(fā)全過悲程的工糧程質量妹控制保神障體系龍湖地產求的工程質榜量保證體戲系更多強小調工程質右量的系統(tǒng)蹲性預防，椒包括：設判計預防、輸招標采購住預防、合夕約預防、拿材料預防僵、施工工糠藝、施工么工序控制微預防、施嶼工單位、太監(jiān)理單位派質保體系學管理預防瘦等，形成津貫穿項目言開發(fā)全過捧程的工程瞎質保體系晨管理龍湖地產攔工程質量正保證體系澇與重點一級“檢驗”二級“質量保讀證”三級“預防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質量缺乏質量意識和專業(yè)知識方法：低效率／錯誤的使用質量保證方法特點:

改進工程質量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質量圈等工具特點:開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力與供應一體化方法：設計評估、質量問題模式分析評估特點:以最終客戶為服務目標和超一流產品質量文化方法：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估質量管理的提高龍湖地認產工程嘩質量保刺證體系少與重點■衡量房地奪產企業(yè)工見程質量管塑理水平的拌等級：第一級：廢施工質量弓檢驗企業(yè)主協(xié)要依靠唉施工現(xiàn)啄場工程溫質量檢衫驗來保刷障工程胖質量，汗通過臨雕時性的林隱蔽驗喇收、分位部分項注工程驗余收和最搞后階段稈的檢查廚，發(fā)現(xiàn)熔工程質高量問題河并予以卻解決設計質量裂、材料質肆量、施工鑄的工藝質其量、工序京質量等很檢少得到檢木驗，產品先的設計與儀施工幾乎年脫節(jié)，招語標文件及紛合約文件探缺乏質量噴細節(jié)控制燙約定。企余業(yè)質量管螺理知識需欠要完善龍湖地產潮工程質量格保證體系疑與重點第二級：檔工程質量執(zhí)保證企業(yè)工譜程質量繪目標仍紅然主要呀通過施菜工現(xiàn)場映的工程宿質量檢裝驗來實厲現(xiàn)。但杯企業(yè)開兇始規(guī)范透統(tǒng)一的倚施工工夸藝標準零、施工許質量檢此驗行為恩和施工帶質量檢欠驗標準鄰。施工階過程的產材料質界量、工慚藝質量卻、工序話質量等乞開始得音到控制周。一線站員工開貢始積極往參加質由量管理設計質蔑量的測孫定標準們、設計靠質量對牽工程質介量的保蘭障標準怖等還沒域有確定樣，企業(yè)非的招標饞采購、敵成本管溪理、招瞧標合約奏規(guī)劃等壯還未介卡入系統(tǒng)蜓的工程后質量保逆障體系龍湖地農產工程追質量保粥證體系難與重點第三級銀：工程礙質量預冶防設計與者工程開計始相互度影響與醒積極配木合，設甚計環(huán)節(jié)耀開始出獄現(xiàn)面向按客戶質賄量標準嚇的特征磁。設計譽、招標微采購、匹成本、邀合約等影各個業(yè)砍務環(huán)節(jié)醋均全面曬關注工衰程質量扔。產品皆生產實殃現(xiàn)的全院過程開訴始得到警有效控肉制，產踐品開始追逐步出縱現(xiàn)零次全品率，火企業(yè)通緩過輸出似技術標廈準和管娘理標準光與供應塔商密切陷協(xié)作，穿供應商遍也主動技配合企憤業(yè)提升吹產品質境量施工環(huán)厲節(jié)的手厭工化操爽作很難競避免出磨現(xiàn)操作晚偏差。模質量成嘩本的投照入與認潤識還有刃待提升搏。全員妄質量意言識尚未何完全形常成。住造宅產品將部品化耽、標準昏化、產懸業(yè)化體絨系尚未救形成龍湖地產根工程質量按保證體系顯與重點第四級改：零缺耀陷管理閘（相對積歸零）企業(yè)形成串一種內在父的質量文廈化氛圍，肝此種氛圍鐘下的方方飽面面都有混助于工程掩質量的提鑼高，每一壩位雇員都盈意識到工納程質量對繪企業(yè)的重炎要性，都淡在尋求提并高質量的雖途徑，實部現(xiàn)“零缺陷原球則”，與內爺部顧客駝和供應讀商保持回良好的俗關系，顛始終如辨一的面餅向外部毀顧客并炮最大限悶度的優(yōu)脂化從供襪應商到假客戶這檔一流程睬中所有泥重要的樂程序和紹產品標鮮準龍湖地濟產工程瞞質量保葛證體系驕與重點■龍湖地蹲產企業(yè)朝質量文雅化強調慶的原則齡：1.樹立正確臭的質量管局理理念：2.工程質真量標準類必須是“零缺陷”：3.以“品質不符授合標準的噴代價”衡量質量舍：4.以“防患于未肉然”為質量管皺理的制度嫂：5.以“全面質量蜓管理”為改進艷的基礎儉：龍湖地蹲產工程抬質量保晝證體系鬼與重點■龍湖地產留工程質量染管理理念躁體現(xiàn)的一藝些特點：工程質疲量≠施工質量工程質抓量不單純只上是工程管習理部門的起責任工程質教量預防的起喚點是規(guī)劃瓦設計管理敬部門，設堵計階段應笨對企業(yè)工惡程質量通崇病，工程柜管理薄弱萬環(huán)節(jié)等提浙前采取設懂計防控的旋有效措施成本控制假是在保證洲工程質量頌可靠性的尸前提下，族形成有效宇的價格競器爭機制招標文件島、合約文妙件是施工疏階段工程鉗質量控制縱管理保障呆的基礎龍湖地些產工程答質量保突證體系兼與重點■一個屬于“工程質撕量”的案例：某別墅項需目將層層谷退臺的露營臺設置為雕種植庭院帳，以增加擁銷售賣點書。圖紙設銷計審查未志發(fā)現(xiàn)問題頃，施工單法位按規(guī)范席要求施工成，監(jiān)理單關位按規(guī)范憶要求驗收態(tài)，甲方閉絕水試驗復妖檢合格，御項目交付帖后不足一搏個月，就做出現(xiàn)大量易的漏水投郊訴及索賠龍湖地產瀉工程質量畜保證體系霉與重點■一個屬于“工程質量”的案例：某項目外共墻設計有按外墻空調星板用于放柜置空調室粗外機：圖濃紙設計審蟻查沒有問辟題，施工招單位按規(guī)喊范要求施摟工監(jiān)理單揀位按圖紙險及規(guī)范驗三收合格，塔甲方工程輔部復檢合蚊格。項目效交付后只校要一下暴晝雨，80％以上喂空調板桐的根部遇就會出艱現(xiàn)外墻郵滲漏。浸開發(fā)商吊為此付暗出巨額宋索賠龍湖地產斤工程質量摘保證體系喚與重點■一個屬擱于“工程質頌量”的案例：某項目施爽工圖的屋衣面防水構造造設計：除錫構造做法冬要求外，棄其余均為簽細部節(jié)點劑圖集引注思考60秒：防水柔設計在構膀造做法上漁存在哪些膏問題或隱聲患？龍湖地產鳴工程質量暖保證體系埋與重點■一個屬于“工程質量”的案例：某項目你采用下遇沉式衛(wèi)孔生間設炕計。為共保證衛(wèi)號生間防丘水質量命，設計擺采用兩赤道柔性虧防水層贈。圖紙冒設計審睬查沒有鉗問題，胃施工單俯位按規(guī)董范要求炊施工，盒監(jiān)理單屑位按圖拳紙及規(guī)囑范驗收汗合格，輩甲方閉豬水試驗弟驗收合嶄格。項輸目交付像三個月是后，30%以上的衛(wèi)秒生間開始析出現(xiàn)滲漏龍湖地產治工程質量者保證體系箱與重點■一個屬挨于“工程質孩量”的案例：某項目屋超面采用倒室置式屋面桑設計：防賊水層選用床甲方指定烈分包SBS改性瀝紅青防水電卷材，參構造做祖法要求遠在擠塑繞聚苯板劃保溫層卵上直接勾鋪貼卷姜材防水涼層。施卻工單位休嚴格控倒制材料暫、工藝桌和節(jié)點害。監(jiān)理平按規(guī)范協(xié)要求檢播驗各個膚環(huán)節(jié)并悠驗收合尿格，甲使方工程黎部屋面撫閉水試姜驗復檢慨合格，聚工程交烏付半年育后屋面語出現(xiàn)大智量滲漏胳，頂層谷住戶頂般板出現(xiàn)電大量結席露，部乖分住戶增頂板出食現(xiàn)滲漏龍湖地置產工程蛋質量保俱證體系浮與重點■一個屬陶于“工程質蹦量”的案例頑：某項目編為外墻因外保溫跨，采購忽部采購竊了某品翁牌的外蛇墻彈性盆涂料。爹施工單跪位使用被外墻柔問性耐水孕膩子。溝施工單恰位嚴格軍按工藝使要求施賤工，監(jiān)獸理單位用按圖紙敘及工藝酒要求驗勞收合格瘦，甲方逃工程部業(yè)復檢合漆格。項植目交付誓不足三逆月，外借墻涂料禾大量出芹現(xiàn)龜裂銹、開裂請、剝離徐、泛堿圣等質量民問題，廁部分出正現(xiàn)外墻勒滲漏龍湖地沾產工程維質量保朝證體系加與重點■一個屬寫于“工程質博量”的案例：某地產項雕目地下車蜘庫防水，牢原設計選觀用SBSⅡ型改性挖瀝青聚狠酯胎卷項材防水防。開發(fā)虛商成本尤部門為偽了節(jié)約誼成本，繞要求設壘計改用針雙組分JS復合防截水涂料件，并因遼節(jié)約成改本50萬元受煌到公司炒嘉獎。下后期該都項目地走下室發(fā)辨生大面支積滲漏歐，維修票成本高確達280萬元。龍湖地店產工程患質量保爪證體系必與重點■企業(yè)工界程質量透管理缺散陷分析夢：房地產企綱業(yè)的成本渡部往往只憂關注材料權的合格性渾，關注采芹購成本的格控制性。獲很少關注墾材料在施石工現(xiàn)場工顧藝質量控否制、工序屠質量控制樣、施工質冶量檢測等河易建性、草易檢性要妹求，往往麻存在理論欲合格的錯尿誤判斷成本節(jié)約大的考核指坐標應采用繳價值綜合檢評定（不語合格的代元價），不砌能簡單的篇以節(jié)約成炎本作為唯烈一的考核漂指標龍湖地停產工程切質量保偶證體系鵲與重點■全面質量孤管理的必監(jiān)要性：上腹述案例的挎共性分析采購環(huán)節(jié)烏未考慮工傷程構造做親法對材料早的特殊要栽求，未考白慮工程施懷工現(xiàn)場管本理的可行右性和有效紐奉性，不清架楚一些材串料不僅要邪本身合格準，還要有依與其相關吩材料的兼每容性、匹敢配性等要礙求采購部棗門在材奪料、設捉備招標睡采購中消提出技緩術指標新參數要哀求，不欺僅要經鐘過設計橡部門確拔認，還蠶應經過譯工程管伙理部門飼確認上述案洞例均屬況于屬于呈以采購池質量責聾任為主艘的工程貼質量事豆故龍湖地產嚇工程質量坡保證體系洪與重點龍湖地陰產企業(yè)辟工程質車量保證務體系框用架的確蕩定，為舒何會采繞取后面己介紹的立一系列俱工程質蟻量管控膏手段，掘源于其朵全面工賊程質量嫂管理的卷策劃，晴分析其煎管理管畢理短板冤產生的納原因并塘有針對戲性的予蒙以改進栗。龍湖地產樣工程質量南保證體系克與重點■龍湖地畏產全面耍工程質拒量管理念的概念瞧：質量策劃坊：確定與項背目相關的臭質量標準睛，并決定佳如何滿足習這些標準質量保證避：定期評價碧總體項目趟績效，制剪定階段性宜質量管理視目標，以忠提供項目我滿足相關更質量標準俗的信心質量控制乖：監(jiān)控具迎體項目親結果以楚確定其扯是否符服合相關侄的質量蘆標準，壇并制定爛相應措彩施來消種除導致答績效不閱令人滿版意的原舉因龍湖地療產工程晝質量保凝證體系堆與重點■龍湖地產初工程質量瀉策劃問卷爬調研結果膛分析：影響工程統(tǒng)質量的主色要外部因貞素（前五據位）：1.監(jiān)理公溉司未實跌行有效畫監(jiān)管2.施工單者位質保錘體系不金健全3.設計施工減圖質量不尾完善4.總、分包臟單位不履預行管理、物配合職責5.勞務的工拘藝質量能評力不足龍湖地產為工程質量禿保證體系臺與重點■龍湖地寬產工程覆質量策套劃問卷賞調研結易果分析貫：影響工程叔質量的主許要內部因踏素（前五內位）：1.工程管理厲人員過程枕質量管控傍能力不足2.計劃工薄期過短旗，合理齊工序穿支插、技昌術間歇畏無法保畏障3.設計變惕更過多4.招標文辦件、合聲約文件缸中技術捐管理部錯分約定顧不清5.對新技術予、新材料友規(guī)范、標脾準及工藝速控制要求烏掌握有待跪提高龍湖地產糠工程質量銹保證體系眠與重點■工程質量看策劃對外唯部資源管格理能力的炸分析：設計單位播對工程質暮量的影響修：監(jiān)理單攏位對工沾程質量罵的影響鎮(zhèn)：施工單位喂對工程質蝦量的影響喘：國家現(xiàn)行貼規(guī)范法規(guī)史對工程質源量的影響綠：龍湖地產淡工程質量您保證體系耐與重點■設計單位藥對工程管比理的影響步：施工圖設瓣計深度普耗遍不夠、奶構造要求懼不明確，劉不配設計族節(jié)點圖或畏引用節(jié)點頓圖集錯誤調，無法滿跪足施工需草要設計施工床圖“錯、漏、導碰、缺”嚴重，柳違反強司制性設圈計規(guī)范瘋要求現(xiàn)程象普遍龍湖地師產工程卷質量保稅證體系認與重點■設計單撫位對工送程管理免的影響澤：建設部200陶7年對全國方設計單位橋做的強制混性設計規(guī)睡范執(zhí)行情蔑況進行的置普查：全醋中國沒有丸一家設計端單位的設票計施工圖竿，沒有出墳現(xiàn)違反的斬強制性設寧計規(guī)范的厚情況龍湖地最產工程圖質量保述證體系配與重點■設計單預位對工頓程管理危的影響半：龍湖地無產通過悄其對業(yè)肚主投訴槐分和工尤程質量寸后評估航、設計們質量后鴉評估所野做的分徑析，發(fā)經現(xiàn)近31.6％左右質主量問題是胃由于設計技不合理、暫設計錯漏基碰缺等設槳計缺陷引折起的。龍湖地產僚工程質量或保證體系炭與重點■龍湖地產渣設計審查擁發(fā)現(xiàn)的一摩些設計錯惜誤案例：思考60秒倒置式喇屋面最鄰大的設旁計隱患完是什么擋？設計上臭如何解止決倒置唐式屋面臭存在的長隱患？龍湖地夕產工程口質量保顏證體系企與重點■龍湖地索產設計阿審查發(fā)突現(xiàn)的一淋些設計騾錯誤案米例：思考60秒該設計邁圖紙殘什么斥部位存奶在嚴重客的設計豎隱患？考為什么喉？龍湖地產輕工程質量膠保證體系哨與重點■龍湖地閣產設計鴉審查發(fā)揮現(xiàn)的一半些設計梁錯誤案脅例：思考60秒該設計富圖紙縣什么馬部位存茶在嚴重蚊的設計谷隱患？釀為什么皂？龍湖地杯產工程究質量保饒證體系開與重點■龍湖地勢產工程榴質量事谷故后評宰估的案封例：設計施想工圖往梅往僅提咽供構造繡做法，示不提供蝕節(jié)點詳陷圖及構達造節(jié)點蝴要求龍湖地產點工程質量壞保證體系讀與重點■龍湖地產好設計審查摸發(fā)現(xiàn)的一鞠些設計錯騎誤案例：露臺女兒墻搶保溫節(jié)點做法示意圖強制節(jié)決能前強制節(jié)唯能后龍湖地骨產工程翅質量保針證體系謊與重點■龍湖地譽產工程右質量策晃劃設計校后評估霞的設計廁修改：露臺女擊兒墻壓灣頂處如誰安裝欄秤桿，需僑提前埋奇設扁鋼詢卡子。盈扁鋼出使保溫處屑周圈應碌用硅酮擴耐候密語封膏嵌場填。嚴宮禁直接蹈在保溫鈴上開孔業(yè)打膨脹而螺栓。唉避免保棍溫空腔李效應，泡導致外溝墻串水謹滲漏龍湖地敬產工程鮮質量保裕證體系筆與重點■龍湖地產獲設計審查染發(fā)現(xiàn)的一揀些設計錯燦誤案例：思考60秒該設計圖女紙什慘么部位存并在嚴重的犯設計隱患道？為什么峰？室外陽均光房與袖外墻交滔界處的死節(jié)點示娘意圖龍湖地寺產工程航質量保為證體系瞧與重點■監(jiān)理管理野能力不足沾對工程質麻量的影響概：以鋁合黃金門窗寨安裝為挺例哪些部肆位、哪旺些工序蒙需要監(jiān)鄙理旁站脅？如何劃界定監(jiān)理識旁站監(jiān)記督的控仇制區(qū)域以屋面防梅水施工為弊例龍湖地品產工程毀質量保揪證體系埋與重點■管理監(jiān)理乓能力不足織對工程質愿量的影響架：監(jiān)理檢勉驗批驗墾收和隱陣蔽工程梨驗收的撫管理區(qū)閃別?以衛(wèi)生間形防水工程念檢驗批驗勞收與衛(wèi)生屋間防水工牛程隱蔽驗幻玉收為例以10萬㎡的武高層住暖宅、2萬㎡的茂多層花搬園洋房釣為例如何判定怪監(jiān)理工程縫師的配備僅滿足監(jiān)理茄要求？集團內部倘大多數工捉程管理人欲員在抱怨傲監(jiān)理單位如工作不合辦格的同時毅，并不清辯楚合格監(jiān)東理工作標絡準是什么快，自然更岡不清楚如燃何管理監(jiān)撒理單位。龍湖地賴產工程咳質量保咱證體系軍與重點對策：由集團工堵程技術質添量中心研梳發(fā)，制定旦企業(yè)版的《監(jiān)理工作緣瑞要求細則》，明確辣監(jiān)理工泥作標準涼。制定熟監(jiān)理工廊序質量絹檢查表卷格。修命改監(jiān)理戴招標文桌件及合寄約文件■管理監(jiān)勤理能力戲不足對稅工程質俘量的影滔響：監(jiān)理單位圖不履行監(jiān)泊理職責，伏監(jiān)理檢驗御要求不明滲確監(jiān)理工錯程師責史任制不殃落實對策：由集團工墓程技術質臂量中心和抵成本控制興中心共同復研發(fā)，將括監(jiān)理投標臉報價改為漆成本＋利潤＋掘稅金＋現(xiàn)喉場監(jiān)理獎筍金的競價門模式。制匪定現(xiàn)場監(jiān)載理階段性稼獎懲考評隨管理工具龍湖地產看工程質量龍保證體系孫與重點■施工單位棍對工程質剝量的影響騾：建筑施工筍企業(yè)總體歪素質不是蜘太好，注炕冊資本低毒資信差，盒質量保證挽體系形同慣虛設。需釘要進行嚴握格的管理蘇。需要甲詞方重點考譜察，輸出幕技術、管丹理標準，縫協(xié)助其建自立質量保餡證體系勞務隊烏伍非職景業(yè)化，撫不穩(wěn)定方，技術輩能力有燙限，責芳任心不咳強。甲侄方到位缺的技術斑指導及煮嚴格的收過程控范制，是哥施工質驢量保證在的重要今前提龍湖地偉產工程笛質量保衛(wèi)證體系液與重點■施工單鹽位對工慮程質量夠的影響喉：建筑工喜程轉包諷、分包略、掛靠律現(xiàn)象嚴概重，在碎無形中初大量不芽必要的焦管理費投、承包億費等增網加甲方曬建設成壤本的同刮時，工息程質量蘋也無法梅得到有陶效保證在普遍采希用項目承少包模式的過形勢下，穴建筑施工談企業(yè)過多約考慮經濟麻效益，對騰其內部施腰工成本控薦制的關注容度遠大于泡對工程質掘量、進度及的重視龍湖地注產工程烘質量保負證體系渴與重點■施工單位與的選擇對攝工程成本拉控制的影唇響：龍湖地產黃工程質量垮保證體系考與重點■管理施工舞能力對工普程質量的股影響：施工單位嚇缺乏有效拐的工程質半量保證體誼系施工項目坊質保體系叔不健全，帖項目經理穩(wěn)質量意識科薄弱，質買量管理人邁員配備不威足，質量賴管理能力停、技術管悶理能力不眨足對策：由集團工程全技術質量披中心研發(fā)弄，制定企擱業(yè)版工程避質量標準涉、技術標滋準、施工粉工藝標準救。明確施報工單位工尸程質量保有證體系管懶理要求。伶完善施工苗單位招標貿文件、合馳約文件。龍湖地產落工程質量錫保證體系賭與重點■管理施工構能力對工膀程質量的世影響：施工單虎位過程市質量控柄制能力破不足關鍵性工煮序、細部熊工序、工蜜序技術間遵歇、總分煤包交接工披序等質量懼管理能力失不足。對策：由集團鏡工程技畏術質量壯中心研膛發(fā)，制欠定企業(yè)持版工程啊質量標擔準、技即術標準浮、施工業(yè)工藝標誼準。明勵確甲方格參與的隨工序檢辣驗管理展要求龍湖地產清工程質量念保證體系芝與重點■國家現(xiàn)彼行規(guī)范遣、法規(guī)收對工程石管理的疫影響：為什么里外墻滲被漏、開種裂會成成為愈演鑒愈烈、辨屢禁不刷止的工西程質量忽問題？為什么販工程驗愈收合格舞，項目衛(wèi)交付時淺還會出木現(xiàn)大量獄的工程介質量問求題和業(yè)亂主投訴隔？龍湖地產建工程質量午保證體系穩(wěn)與重點■原因分允析：國家工男藝規(guī)程蒸規(guī)定聚苯板池可以采雷用點粘刊和條粘師的施工債工藝，圾造成聚恩苯板與望墻體形蒙成空腔麗夾層。蘭保溫層距如有裂寨縫，雨隸水不能例及時排叨出，雨柱水會從講縫隙中陽滲入，唇沿空腔抓串水，咳在墻體熊薄弱環(huán)瓜節(jié)處，布并滲入赴內墻面過。龍湖地產鞏工程質量轎保證體系犯與重點■原因分析席：保溫空描腔導致捆高層建構筑保溫茫層的抗血風壓，滿尤其是駛抵抗負奇風壓的縱能力不荷足節(jié)能規(guī)型范的推鄉(xiāng)豐出，是奴在大量近規(guī)范、垮圖集不阿配套的黃情況下扭強制執(zhí)伙行的。用于外粘挑苯板的膠額和塑料錨噸栓屬于高匠分子材料召，隨著時擊間的推移塊將產生老宜化變脆，而其耐久年少限（國家續(xù)規(guī)定：不寨低于25年）與梅建筑壽西命年限泄矛盾龍湖地產飲工程質量斃保證體系旱與重點■原因分析首：采用滿話粘工藝近，不利袖于結構赴墻體和沙室內的餡潮氣向牢外擴散儉，極易碑產生結塊露。且主滿粘工很藝如不抵采用擠炊膠的粘賣貼工法孟，因施志工現(xiàn)場惕作業(yè)面登較大，寧單純依肝靠現(xiàn)場泥監(jiān)管，炊很難保境證工程總質量龍湖地刷產工程雀質量保則證體系封與重點■相當地扯區(qū)的外討墻外保年溫地方首標準都速存在缺鞋陷：包括北京壩市、上海數市在內的設一些外墻顏外保溫地碌方標準，床都認為現(xiàn)賤澆混凝土撤的外墻可陡以不用抹尖灰，直接嘩粘貼保溫剃板。忽視屬了外保溫翅空腔效應補易導致外榆墻滲漏的遷隱患外墻抹灰伯，相當于絞給外墻外極保溫增加盤了一道剛晴性防水。仰即使發(fā)生濾保溫層發(fā)劍生滲漏，急也較易查于清滲漏點松，且便于漠維修龍湖地明產工程鹽質量保節(jié)證體系蹦與重點■相當地區(qū)倡的外墻外才保溫地方籍標準都存騾在缺陷：包括山東宜省、河南楊省在內的畏一些外墻乳外保溫地介方標準，仰都包含機明械固定鋼繭絲網架聚恨苯板外墻脅外保溫體拳系。忽視叉了該體系既對外墻型宵式的要求崗（輕質砌顯體外墻很備難外保溫凳固定錨栓井均提前預果埋混凝土雁塊）外保溫固叛定錨栓對狐外墻輕質刑砌體的破煌壞，增加獨了外墻滲漸漏，內墻朋開裂的隱芽患。其為灘提高外墻幣面磚體系就脫落風險君的考慮，吧不完全符奮合外墻外近保溫體系鎖的特性要木求龍湖地渣產工程革質量保險證體系燦與重點■外墻外盤保溫設范計缺乏驕系統(tǒng)的攻體系化妻考慮：外墻外拿保溫體具系選擇排的隨意處性沒有系刊統(tǒng)化考小慮外墻痕防滲漏并的總體鑰設計缺少詳弱細節(jié)點剝處的防帽滲漏設臘計與外保溫拌體系配套猾的部分規(guī)互范、圖集勤缺失外墻外保膜溫體系貼醉面磚的安掉全性考慮遣不足龍湖地產鍵工程質量竟保證體系決與重點■國內目前糟常用的外輩墻外保溫剃體系：聚苯板掠薄抹灰偷外墻外燭保溫體胖系機械固定軟鋼絲網架殿聚苯板外參墻外保溫六體系現(xiàn)澆混凝爆士復合無疼網聚苯板茫外墻外保騾溫體系現(xiàn)澆混凝冬土鋼絲網拴架聚苯板躬外墻外保漆溫體系外墻硬發(fā)失泡聚氨酯朽保溫體系龍湖地景產工程購質量保供證體系析與重點■現(xiàn)澆混敘凝土鋼膜絲網架籮聚苯板泄外墻外預保溫體蔥系：與主體套結構粘劉接牢固效，無保矮溫層空它腔隱患抗負風壓禿能力強，起壽命期較怒長施工不舌受冬季梨環(huán)境溫剩度影響龍湖地捷產工程望質量保絹證體系兩與重點■外墻貼辜面磚相棗關規(guī)范嘴已經不銜適應節(jié)遲能現(xiàn)狀界：國家強染制性行夾業(yè)標準《外墻飾面蓬磚工程施擇工及驗收酸規(guī)程》JG裙J1離26-常200錘0的制定紋主要針思對混凝比土墻體獻和砌體顛，并未勇考慮在狼外保溫哈面層上滋粘貼面挪磚的特置殊情況國家強制倦性行業(yè)標翼準《建筑工悠程飾面媽磚粘接丸強度檢烏驗標準》JG腫J1拖10-烤97要求外刻墻面磚胖必須進杰行粘接朗強度檢幅驗，每腦組試樣壺平均粘慈接強度饞不應小劫于0.4M妙pa龍湖地載產工程奏質量保朱證體系算與重點■建研院層與中建睬技術研絞究中心掉所做的窯外保溫妹薄抹灰（錨栓玻扒纖網和增族強鋼絲網高）試驗數棒據：EPS板28d抗拉強度欄：0.1太Mpa～0.2M蓬paXPS板28d抗拉強度憤：0.2M趁pa～0.3駱Mpa硬發(fā)泡壓聚氨酯28d抗拉強度宴：0.25畢Mpa～0.35化Mpa聚合物抗浴裂砂漿與驕保溫層的28d拉伸粘接斃強度：0.1唉Mpa～0.2M郊pa僅靠外墻矮面磚抗拉夜強度檢驗蒸無法檢驗堡外墻面磚哀防脫落的趴可靠性龍湖地遙產工程電質量保秩證體系腥與重點■外墻外翅保溫需方要關注毫的一些鵲技術數剖據：XPS聚苯板柱的導熱宵系數：0.0傅29戶W（m.k）聚合物?？沽阉嗌碀{參的導熱臂系數：0.9敏32暗W（m.k）抗裂水拔泥砂漿棒強度增頌長期短詢與收縮鐵周期長訊形成矛兼盾外墻砼仙墻面（6m×娘6m）年最皆大溫差耳形變：4.8㎜龍湖地僵產工程掠質量保烈證體系新與重點■外墻外扛保溫貼簽面磚粘凡接強度巧試驗合材格：外保溫體厭系下外墻壇磚的掉落皂常常成片鈴發(fā)生，而第且極易發(fā)挽生在墻面岔的邊緣和共頂層建筑凳女兒墻沿攻屋面板的龜底部，以弟及墻面中碰間大面積損空鼓處外保溫體片系下外墻犁磚的掉落梳，基本上忍都是面磚疼和粘接層穗一同掉落礦，外飾面襖及保溫層夠多處于飽闖水狀態(tài)龍湖地下產工程眉質量保濟證體系姥與重點■外墻外糧保溫貼襪面磚粘始接強度蛛試驗合眠格：外墻外豬保溫體暢系下，從外墻面馬磚的脫盛落90%以上并啟不是因崇為粘接蕉不老造磁成的重氏力拉拔妥導致的佳。后期嫌的溫度抗變形和勵干濕變顆形，尤健其是面仙磚勾縫哪不嚴，茅造成潮球氣的進失入，引癢起晝夜孫間的反逼復膨脹蜂及凍融攏，極易摘導致外捐墻面磚盾脫落。凝外墻面登磚拉拔牛試驗合土格根本釋無法保存證外墻真磚使用拋期間的蔽粘接強剛度龍湖地產交工程質量錫保證體系醒與重點■中國建研大院外墻外監(jiān)保溫貼面朋磚長效耐輩候試驗：中國建筑研設計研究仔院對目前杰國內外保惕溫體系下興外墻粘貼預面磚曾經莊做過普遍鑼的耐候性無試驗檢查樣：通過150招0組的試驗情檢查，根振據試驗結材果數據分避析：目前戒國內沒有廚一個項目扶外墻面磚蘆能夠通過維長效的耐紡候性試驗鋼檢測龍湖地產項工程質量必保證體系騾與重點■國家分部歲分項工程根規(guī)范對工棕程質量的辨影響：國家相關徒分部分項茄工程驗收企是采取按瀉一定比例少抽樣檢查朝、其檢驗美內容包括另分為主控虛項目（保組證項目）牲檢查和一碗般項目（血允許偏差年項目）檢晚查。當檢嫁查合格率貞對于一定歪比例時，忙只需對比邁例抽檢發(fā)擔現(xiàn)的不合柔格項進行床整改，即喜可判定該唐分部分項溫工程整體喇驗收合格項目交付以業(yè)主驗收跪時，對于福業(yè)主而言民不存在抽差樣驗收比榆例問題，魚任何一個館點存在質絕量問題都腥認為該房殃屋工程質厘量不合格龍湖地產嚷工程質量勝保證體系茶與重點■國家分部篩分項工程鼻規(guī)范對工窯程質量的茄影響：國家相關悔分部分項運工程驗收據屬于事后開檢驗，對伐施工過程肆的質量控冊制無法控控制。強調道過程質量任控制的國羊家相關工渡程檢驗批慮驗收規(guī)定須，其檢查決重點、檢堡查要求不隔明確，對號部分關鍵原部位、關醋鍵工序的覽質量控制偵缺失。無德法滿足房御地產企業(yè)蓋工程質量折控制的基眠本需要龍湖地產封工程質量連保證體系糠與重點■國家分割部分項虛工程規(guī)椅范對工臭程質量鐮的影響旗：鋁合金門漂窗分項工掏程驗評表橋中，對房瓦地產企業(yè)爪重點關注但的門窗防謹滲漏沒有英任何針對倆性的檢驗乘項目和檢依驗要求對所需滲檢驗項隔目的檢徑驗方法亂沒有明極確要求龍湖地妄產工程懸質量保疑證體系陵與重點門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質量問題原因分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側未做防水處理土建施工埋設固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏龍湖地白產工程妨質量保若證體系遺與重點樁身混凝土質量差孔底虛土過多孔壁局部塌落鉆進時很困難樁孔傾斜擴孔底虛土多孔形不完整施工人劣員技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真孔壁坍落泥漿向孔外漏失樁孔偏斜孔徑小于設計孔徑梅花孔鋼筋籠放置與設計要求不符樁身中部無混凝土，夾有泥土干成孔灌注樁泥漿護壁成孔灌注樁影響混凝土和鋼筋混凝土灌注樁工程質量原因分析龍湖地產舅工程質量報保證體系們與重點■工程質采量范圍滿擴展至幅設計、舌招標及只合約的狐預防：通過設計柳預防解決依飄窗滲漏退：飄窗什么齒部位最容涌易發(fā)生滲踏漏？思考60秒：飄窗為信什么容比易發(fā)生時滲漏？針對飄乞窗滲漏馳，工程恥施工中鋸有什么墳好的質蘇量預防嶺措施和溝質量控谷制方法身？龍湖地產掏工程質量間保證體系蠢與重點■工程質量亂范圍擴展抓至設計、嫂招標及合烏約的預防裳：通過合器約預防箱解決穿位外墻套該管滲漏否：一般穿飄地下室首管線，球多在主轉體施工文階段已花完成穿趙墻套管譯，而到迅大小市窩政施工紀階段時典，市政飽穿管才鄰開始施旺工。按羽總包方絕的傳統(tǒng)內理解，無誰穿管罵誰封堵棍，當總宇包合約洽約定不冬清時，尋甲方往錦往交由赤市政施糧工單位養(yǎng)進行封助堵龍湖地罰產工程記質量保培證體系害與重點■加強施連工階段羞施工質吃量管理磚的手段標及方法蛇：國內大筒多數房隊地產企得業(yè)的施血工現(xiàn)場所質量管傾理，主夠要依靠墻隱蔽驗斤收、分座部分項字工程驗疼收等事帶后檢驗顯的管理復方法。熔即使工彎程管理徹人員在徹施工階丹段采取鄙過程巡誤視，在離其檢驗奮范圍、壺檢驗時隔間、檢伯驗要求汽均無法辦保證的托前提下惜，其檢撥驗效果響根本無叨法保障剖，工程掀質量也星無法得床到有效鴨控制龍湖地老產工程吸質量保截證體系艱與重點■加強施工化階段施工省質量管理垮的手段及避方法：工程項播目的施測工過程懇，是由遼一系列胡相互關誼聯(lián)、相駐互制約木的工序鐵所構成哀。工序馳質量是鏡基礎，摘直接影碼響到工潑程項目尾的整體佳質量。資施工中窗如甲方壺對很多榮工程質奧量控制仰不深入煎到工序范、檢驗禾批的控逃制深度嘩，根本宜無法保抬障工程陳質量國內房混地產企疤業(yè)之所談以工程她質量一捉直未得皇到有效攔改善，士其中相衛(wèi)當重要農的原因欺是甲方致工程師胳不參與活工序質荷量檢驗龍湖地產綁工程質量園保證體系魂與重點■加強施午工階段典施工質廊量管理義的手段冊及方法知：龍湖地產繞工程技術啊質量中心脂曾經對集摩團所屬的按工程管理認人員所做陪的問卷調捏研中，有捏近34.慎3%的人員旺認為工遇序質量柏檢驗、鞏檢驗批河驗收管毀理等工魯作，按宮國家相趴關工程做管理規(guī)東定，屬土于施工策單位和礦監(jiān)理單你位應做居的工作案。甲方繡只需要鹿對結果浸進行檢碗驗即可昨。傳統(tǒng)的工剪程管理方嗎法在外部國資源，尤話其是施工奴單位、監(jiān)丙理單位的州質量控制銹能力不足差時，應及搏時進行改停進以適應貞并滿足工鋒程質量控婦制的需要龍湖地儀產的工詠序管理殘，是其葉工程管誤理的主客要特點歉之一龍湖地產桑工程質量螞保證體系梯與重點■工序質怎量控制翠的四項千主要內盞容：嚴格遵守斷工藝規(guī)程僻：施工技夫術交底煮、施工稈工藝交事底、施縮慧工質量坡防治措斑施、施描工細部耽交底、知施工樣鎖板及樣彩板施工蓋工藝檢戀驗。主動控廈制工序觸活動條捎件的質拆量：明確工序練質量控制牲保障體系欄具體要求梳、實行工肯序責任管濕理龍湖地產紐奉工程質量疤保證體系磁與重點■工序質量河控制的四密項主要內膨容：及時檢驗何工序活動蜓效果的質走量：施工單位始三檢制、聯(lián)監(jiān)理旁站寧、平行巡攻視、甲方爬巡視抽檢秒等設置必要斯的工序質絨量控制點攀（工序停辟止點）進行必要燈的工序檢螞驗批驗收顧，防止不屢合格隱患筑帶入下道淡工序并影竿響關鍵的昂質量控制納目標龍湖地產賣工程質量剃保證體系烘與重點■工序質崖量控制捎點的概扣念及設字置目的尚：工序控賞制點是噴指為了化保證工迫序質量眉而需要濤進行過猛程質量?？刂频奶褐攸c。植一般設鼓置的原罷則或為麗關鍵部參位、或撒為薄弱象環(huán)節(jié)、極或施工宣單位容肺易出現(xiàn)粥問題的慕工序。竿以便在詞一定時焦期內、永一定條秋件下進