《物權(quán)法》物業(yè)管理的影響

《物權(quán)法》出臺

對物業(yè)管理的影響深圳市利金城投資發(fā)展集團有限公司李望建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在講到“物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)”的原則時，就明確地說《物業(yè)管理條例》吸收了發(fā)達國家建筑物區(qū)分所有權(quán)理論?？梢姡敖ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)”制度既是《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)的重要制度之一，也是《物業(yè)管理條例》最重要的立法基礎(chǔ)，而且《物權(quán)法》有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的條款很大程度上吸納了《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定和成熟經(jīng)驗。《物權(quán)法》是通過建立“建筑物區(qū)分所有權(quán)制度”這樣一座橋梁，而對物業(yè)管理產(chǎn)生直接影響的。《物權(quán)法》的出臺，《物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，將對規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)、減少各種不必要的糾紛產(chǎn)生重大意義，因此，不會對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生逆反性的振蕩，恰恰相反，貫徹實施《物權(quán)法》，實現(xiàn)《物業(yè)管理條例》與《物權(quán)法》的接軌是無障礙的，是切實可行的。從政府規(guī)章上升到法律層面規(guī)制物業(yè)管理是中國物業(yè)管理法制建設(shè)的進步，也是我國物業(yè)管理發(fā)展新的里程碑。二、什么是“建筑物區(qū)分所有權(quán)”？

物業(yè)管理是與各國近代工業(yè)化的進程所引起的城市化運動聯(lián)系在一起的。隨著人口向城市的快速集中，產(chǎn)生了利用共同的宅基地的需要，城市建筑物開始為多戶居民共有。不動產(chǎn)所有權(quán)的新形式－－建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生了。建筑物區(qū)分所有權(quán)的存在決定了任何一個區(qū)分所有權(quán)人均無法獨立對整個建筑物行使有效的管理，建筑物的管理機構(gòu)以及專門的物業(yè)管理行業(yè)隨之興起。

建筑物區(qū)分所有權(quán)，是一種特殊的綜合型的、復(fù)合性的不動產(chǎn)所有權(quán)。由對專有部分的專有所有權(quán)，對共用部分的共有所有權(quán)和對建筑物的管理權(quán)（成員權(quán)）構(gòu)成。其中專有所有權(quán)是核心，取得了專有所有權(quán)也就意味著有后面二項權(quán)利，喪失了專有所有權(quán)也就意味著喪失了后面二項權(quán)利。區(qū)分所有人可以占有、使用共用部分。區(qū)分所有人可以自己管理區(qū)分所有建筑物，也可以委托物業(yè)公司管理，前者稱為自主管理，后者稱為委托管理。案例：王某申請自建三層樓房獲得批準(zhǔn)，途中因其子出事導(dǎo)致經(jīng)濟困難，于是只蓋了兩層，并把第二層樓賣給了張某，簽訂了買賣合同并到有關(guān)部門辦理了過戶手續(xù)。兩家相處和睦，隨著王某經(jīng)濟條件的好轉(zhuǎn)，王某打算蓋上第三層樓房，與張某發(fā)生了爭議。張某認(rèn)為其買下了第二層，因此不同以王某在其樓頂加蓋第三層樓，王某認(rèn)為其有合法的蓋三層的權(quán)利，張某應(yīng)該排除妨礙。兩家對薄公堂。

專有所有權(quán)概念專有所有權(quán)，指區(qū)分所有人對專有部分所享有的權(quán)利。理論及實務(wù)上大多數(shù)都認(rèn)為，專有部分是“具有構(gòu)造上和使用上的獨立性”的建筑物部分。(是通過登記予以公示并表現(xiàn)出法律上的獨立性）所謂構(gòu)造上的獨立性，是指一專有部分與其它專有部分或共用部分由墻壁、天花板、地板等分隔開來，形成一個獨立的空間；使用上的獨立性，則指一專有部分具有滿足區(qū)分所有人社會經(jīng)濟生活需要的機能，以能否單獨使用及有無獨立的經(jīng)濟效用為判斷基準(zhǔn)，并以區(qū)分的明確性、間隔性、通行直接性、專用設(shè)備的存在及共用設(shè)備的不存在為考察因素。共用部分持分權(quán)概念

共用部分持分權(quán)，指區(qū)分所有權(quán)人依照法律規(guī)定或約定，按其專有部分的比例對區(qū)分所有建筑物之共用部分所享有的使用和收益的權(quán)利。何謂共用部分，其范圍、性質(zhì)如何，國內(nèi)外立法并未對此作出明確規(guī)定。從文意及區(qū)分所有建筑物的構(gòu)造來看，除專有部分以外的建筑結(jié)構(gòu)都應(yīng)屬于共用部分。《物權(quán)法》僅以概括性表述作了引導(dǎo)性規(guī)定。我國臺灣地區(qū)公寓大廈管理條例規(guī)定的共用部分包括：（1）專有部分以外的其他部分，如電梯、走廊、屋頂、地下室。（2）不屬于專有之附屬建筑物，此又可分為兩種：第一，建筑物之附屬物，如排水設(shè)備、給水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、防火設(shè)備、各種配管線等。第二，建筑物之附屬設(shè)備，如天井、水塔、消防設(shè)備、游泳池、停車場、建筑物之照明設(shè)備等。

成員權(quán)概念

成員權(quán)指區(qū)分所有權(quán)人作為區(qū)分所有建筑物的管理團體的一員而享有的權(quán)利。成員權(quán)是一種資格，任何人取得專有部分所有權(quán)，就自然取得了團體的成員權(quán)，就有參與管理的權(quán)利。成員權(quán)包括：表決權(quán)；制定管理規(guī)約的權(quán)利；選舉權(quán)和被選舉團體組織中管理者的權(quán)利；建議權(quán)；請求權(quán)；決定物業(yè)管理公司的權(quán)利。成員權(quán)所代表的既是一種權(quán)利，也是一種義務(wù)，同時也是一種責(zé)任，如支付管理費用、遵守規(guī)約、接受管理者的管理。三、《物權(quán)法》構(gòu)建建筑物區(qū)分所有權(quán)的概括解讀第七十條，建筑物區(qū)分所有權(quán)由三部分組成，即專有部分的所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和由共有權(quán)派生出來的共同管理權(quán)。第七十一條，專有權(quán)的內(nèi)容和業(yè)主行使專有權(quán)的限制。第七十二條，規(guī)定了業(yè)主對共有部分的權(quán)利與義務(wù)，強調(diào)不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)；另外，還規(guī)定了在轉(zhuǎn)讓時，三個權(quán)利的不可分割性。第七十三條，場所明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房及其它公共場所、設(shè)施的歸屬。第七十四條，特別就車位、車庫的歸屬作出規(guī)定。第七十五條，規(guī)定了業(yè)主對建筑物管理的組織機構(gòu)，以及政府主管部門的作用。第七十六條，規(guī)定了業(yè)主共同決定的事項內(nèi)容及決定方式和投票權(quán)數(shù)。第七十七條，對改變住宅用途作出了更嚴(yán)格的規(guī)定。第七十八條，規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力。第七十九條，設(shè)立了維修資金制度。第八十條，規(guī)定了建筑物共有部分費用的分?jǐn)偱c收益分配的原則。第八十一條，規(guī)定了業(yè)主管理建筑物的合法方式。第八十二條，規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其它管理人的關(guān)系。第八十三條，規(guī)定了業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的相應(yīng)權(quán)利義務(wù)（規(guī)定了業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟權(quán)）。第四部分《物權(quán)法》對物業(yè)管理體制的影響（一）區(qū)分所有權(quán)的界定對物業(yè)管理的影響(“物”是誰的?)諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者哈耶克指出“圍墻或柵欄，能使人們成為友好相處的鄰居?！a(chǎn)權(quán)制度，是迄今為止，人類所發(fā)現(xiàn)的協(xié)調(diào)個人自由和避免沖突的唯一的方法”。邊芯（JeremyBentham)則把保護產(chǎn)權(quán)的法律制度，譽為“是人類戰(zhàn)勝自己最光輝的勝利”。1、專有部分的界定

七十一條就專有部分的范圍設(shè)立規(guī)定，而僅以建筑物的用途為分類標(biāo)準(zhǔn)，采用例舉方式將專有部分提示為“建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等”，此類專有部分的形態(tài)通常被稱為“單元”。2、共有部分的界定七十一條對共有部分的界定采取排除法的模式，以專有部分內(nèi)容的確定為參照，排除專有部分之外的其他部分為共有部分。對共有部分定義只例舉了電梯和過道兩項，過于簡單有掛少漏多之嫌，而對建筑物區(qū)分的定義有畫蛇添足之弊。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房權(quán)利歸屬的界定

本著以小區(qū)和建筑物最終功能實現(xiàn)為根本，擯棄優(yōu)先考慮投資利益的取向，確立并作出了為業(yè)主共有財產(chǎn)的制度安排，以法律形式明確建筑區(qū)劃內(nèi)公共空間的權(quán)利歸屬。4、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫約定歸屬的界定

（1）關(guān)于業(yè)主共有說。業(yè)主共有說在理論和實務(wù)界受到廣泛的贊同。此種觀點認(rèn)為，物權(quán)法應(yīng)當(dāng)規(guī)定，車庫歸業(yè)主共有。其理由主要在于：第一，既然業(yè)主對于所購房屋擁有專有所有權(quán)，也就對車庫擁有共有部分持分權(quán)，而不需要另行支付購買或使用小區(qū)車庫的費用。第二，車庫應(yīng)當(dāng)是共同使用，如果由開發(fā)商保留所有權(quán)，開發(fā)商將車庫全部出售或者出租，這樣就會使得部分業(yè)主不能獲得車位，這就達不到共同使用的目的。第三，如果允許開發(fā)商保留所有權(quán)，而開發(fā)商將車庫對外出售，這就意味著后來搬進小區(qū)的人，難以獲得車庫。因為有些人購買了多個車位，這樣可能造成車位閑置。而且，出售給第三人，可能影響小區(qū)的安全。允許開發(fā)商保留所有權(quán)，這就刺激了車位價格的上漲，其實就保護了開發(fā)商的利益，而損害了業(yè)主的利益。第四，車庫是專有部分的配套設(shè)施，它和專有部分是不可分割的，應(yīng)當(dāng)作為共有部分的客體。和電梯、樓道等一樣，都是為了發(fā)揮專有部分的效用，而必須配套的設(shè)施。

（2）關(guān)們于約定歸衰屬說此種觀冬點認(rèn)為寨，對車陷庫的歸猴屬應(yīng)當(dāng)釀通過規(guī)救定來確膚定其歸相屬?！秱挝餀?quán)法傅》采納食了此種蜜觀點，閉第七十戚四條規(guī)裕定：“建筑區(qū)劃詢內(nèi)，規(guī)劃泰用于停放株汽車的車菊位、車庫壩首先應(yīng)當(dāng)蕩滿足業(yè)主翠的需要。建筑區(qū)劃鐮內(nèi)，規(guī)劃仿用于停放交汽車的車其位、車庫門的歸屬，捐由當(dāng)事人矛通過出售撓、附贈或爐者出租等風(fēng)方式約定希?！边@意味著浪，開發(fā)商怪、物業(yè)管疲理公司不輕得將車位泄所得據(jù)為翼己有?！段餀?quán)瓜法》通唱過約定昂來解決躺歸屬具害有以下扮幾個方敬面的必缸要性：第一，充其分體現(xiàn)私洗法自治原慶則。私法雨領(lǐng)域中奉斬行的基本遭原理是自傻治。物權(quán)棟法作為私榜法的重要即組成部分帶，作為財凝產(chǎn)歸屬與吩利用的基般本法，其追也應(yīng)遵循綁自治的內(nèi)岸在要求。第二，符奏合市場經(jīng)蒜濟的內(nèi)在甩要求。通單過約定解溪決歸屬，碑實質(zhì)上是圍通過市場選機制解決粉糾紛。在猛市場經(jīng)濟鄭條件下，倘將此問題香交給市場鞭來解決，肅通過交易肥，在車庫已的歸屬上平實現(xiàn)各方僚利益的最山大化。第三，有寒利于對車仙庫有效利裙用和管理么。車庫是暢一個整體姨，如果再碎區(qū)分各個賣車位，簡儉單地歸業(yè)僵主所有，拜也無法找旬到一個合臘適的標(biāo)準(zhǔn)采，將各個泄車位公平種地劃分給烏每個業(yè)主絨。如果要訓(xùn)歸業(yè)主共賠同管理，把怎么協(xié)調(diào)瞇是一個大術(shù)問題。在放業(yè)主人數(shù)芝眾多的情突況下，即盡使通過業(yè)傭主委員會波來分配，平在使用管草理方面的笨效率也會攻大大降低擺。這勢必富也會引發(fā)估諸多糾紛宰。第四，招有利于婆鼓勵開豪發(fā)商修怒建車庫副。多年圖來，我亭國城市細(xì)建設(shè)忽裁略了車騰位的建恨設(shè)，造城成了目匪前城市景車位緊銅張的狀鎮(zhèn)況，停燭車難的蠻問題非喘常突出陵，當(dāng)然聞，這也者與我們盤汽車市筑場發(fā)展轎太快有灰關(guān)系。(二）業(yè)遇主所有權(quán)斧的內(nèi)容和旺限制

（跨所有者對奸這個物享冰有什么樣突的權(quán)利？禿其他的人霜負(fù)有什么架樣的義務(wù)太？）1、專有鬧權(quán)的內(nèi)容四和限制（伐七十一條他）依所有贏權(quán)權(quán)能浮的構(gòu)造交理論，緩業(yè)主對待其專有朗所有權(quán)救的客體覺－－專艱有部分薪，可以景行使完劃全的占撇用、使捐用、收腐益與處蹄分的權(quán)膠利。（跑未涉及協(xié)排除他校人干涉覽的“消極權(quán)立能）對專有權(quán)排的限制：（1）挪業(yè)主擔(dān)般負(fù)不得骨危及建籃筑物安繳全的義帝務(wù)（包倍括對建清筑物的圣不當(dāng)行麥?zhǔn)?、不恐?dāng)使用確的行為投）；（2）業(yè)稻主負(fù)擔(dān)不窯得損害其遭他業(yè)主的團合法權(quán)益爬的義務(wù)（豆即要受到莫其他建筑槳物專有部雞分所有人師的制約）長。2、共施用權(quán)的遷內(nèi)容和蕩限制（涌七十二部條）由區(qū)分所賄有建筑物塘共用部分為的特點決肆定，業(yè)主免共用所有攀權(quán)的權(quán)利鎮(zhèn)義務(wù)范圍喘較為廣泛完，緣于體匠例限制，宿未作詳盡斬例舉，僅遵以概括性棍表述作了霞引導(dǎo)性規(guī)根定。（其循權(quán)利一是耀共用部分雷的使用權(quán)禮，二是收上益權(quán)，三院是單純的監(jiān)修繕改良融權(quán)，與變材更的修繕究改良權(quán)對除應(yīng)；其義驢務(wù)一是以上共用部分完的本來用環(huán)途使用共壞用部分，脊二是分擔(dān)徐共用費用劉和負(fù)擔(dān)公等法上的捐吼稅。）對共用權(quán)爐的限制（1）由似于共用所下有人的義魔務(wù)涉及建宗筑物的整饒體安全及窮全體區(qū)分旨所有人的釋共同利益釣，因而不卵允許作為運共有權(quán)人望之一的個艙別業(yè)主，屯以放棄權(quán)古利的方式棗，不履行毫義務(wù)。（2）腸建筑物晃區(qū)分所委有權(quán)三霉要素必俗須結(jié)為格一體，板不可分鍛離，因耐而決定誼了在轉(zhuǎn)已讓、抵仗押、或漆繼承時渾，三者須應(yīng)一體充轉(zhuǎn)讓、皮抵押、沖或繼承欺。（三）圍從特殊蛙的共有攏,觀業(yè)果主團體鮮的地位艱和職權(quán)既不是共肅同共有，喘也不是按餓份共有，繁而是一種稅互有，即芽區(qū)分所有男。按照法邪律和習(xí)腿慣，各煉業(yè)主對治于共用把部分是蹈擁有份晌額的（太因此將根業(yè)主對廁共用部皮分的權(quán)容利稱為守持分權(quán)跟），這趕種份額造根據(jù)各程業(yè)主的律專有部權(quán)分的情推況確定線，但這僵種份額療又是抽驚象的，艘不能說茫具體的愧建筑物病的某一揉部分是擦業(yè)主的漿份額，爐也就是古這種份振額是存開在于全暗部共用陽物的顆答粒之中切，是彌稿散于共花用物的鑼每一部而分的。槍這使得找各業(yè)主伐按照份土額對共叼用部分淘享有收廉益和承揚擔(dān)義務(wù)利，又使洪得各業(yè)俘主對共乎用部分脹的使用籮權(quán)是平北等的、捆不可分核割的。1.業(yè)仰主大會棄的法律更地位業(yè)主大會脹是指全體構(gòu)業(yè)主成立介的，管理轎其共有財哲產(chǎn)和共同陶生活事務(wù)恢的自治組嘉織。在建針筑物區(qū)分玩所有的情雜況下，無已論是否成接立業(yè)主委蠢員會，都像應(yīng)當(dāng)建立沾業(yè)主大會外，并通過奇業(yè)主大會秘來管理各采項共同事步務(wù)。業(yè)主添大會在性長質(zhì)上應(yīng)當(dāng)煎成為特殊英的民事主死體，承認(rèn)弱業(yè)主大會繪獨立民事張主體地位毒的意義在跨于：有助吊于進一步零強化業(yè)主染自治，有誘助于減少驅(qū)交易成本老，也有利松于維護業(yè)濁主權(quán)益。但《物權(quán)易法》對于仆業(yè)主大會賠、業(yè)主委創(chuàng)員會提起舍訴訟的權(quán)炮利暫不作疲規(guī)定，對腫侵害業(yè)主必共同權(quán)益躺的糾紛，組可以通過買民事訴訟喘法的有關(guān)姜規(guī)定提起妹訴訟。2.關(guān)鐮于業(yè)主堤委員會業(yè)主委員講會是業(yè)主乏大會的執(zhí)筋行機構(gòu)，館受業(yè)主大住會委托來歡管理共有渣財產(chǎn)或者猾共同生活俱事務(wù)，并殃對外簽訂讓合同。業(yè)欄主委員會撞是各所有委權(quán)人共同薄決定其物碑權(quán)行使過磚程中共同拐事項的組拉織。業(yè)主溜委員會并慘不是行政街機構(gòu)，也榜不是有償毀的代理機僵構(gòu)。它是姐全體業(yè)主館的代表，表對外可以歷聘請物業(yè)搶管理公司匹，它的權(quán)爭利范圍受壁到業(yè)主大村會表決內(nèi)道容的限制悶。由于業(yè)喊主委員會歷本質(zhì)上只立是業(yè)主大勵會的執(zhí)行鋼機構(gòu)，因幟此，其職簽權(quán)應(yīng)當(dāng)由縱業(yè)主大會離授予。布《物權(quán)法推》第七十琴五條第一悅款，原則捐規(guī)定了這邪一制度。第四部分辭小結(jié)“物權(quán)法確草案”全面確認(rèn)遺了業(yè)主的腫基本權(quán)利莫，也就是皂說，我國艇物權(quán)法規(guī)括定了物權(quán)號法定原則牛，而業(yè)主悠的建筑物潮區(qū)分所有瞎權(quán)又是重占要的物權(quán)弟，其客體俗范圍也比烈較寬泛，落所以，必濤須要通過袋物權(quán)法予煙以明確界櫻定。一旦樂物權(quán)法明濤確了業(yè)主后的基本權(quán)抽利以后，翁也就規(guī)范座了業(yè)主與掠物業(yè)管理溝之間的關(guān)屈系，物業(yè)博管理公司對在管理物慌業(yè)時必須剝要尊重業(yè)襲主的基本塊權(quán)利，不厚得妨害業(yè)岸主權(quán)利的漆行使。未來的拘物業(yè)管隔理應(yīng)當(dāng)轟以業(yè)主等的權(quán)利動為中心擺：從強裁制到自菜治；長絲式期以來例，我們膊一直實書行高度拼的計劃搬經(jīng)濟，幅壓抑了議公民的紐奉自治，捆所以在歉現(xiàn)階段紡?fù)七M民庸主法制筒建設(shè)，點就應(yīng)當(dāng)胃培養(yǎng)公擔(dān)民的自宮治能力漂。所以日有關(guān)區(qū)棉分所有惕中就應(yīng)畜當(dāng)由業(yè)敵主盡可錘能參與逮和管理造他們自勾己的事趣務(wù)。之所以贊在物權(quán)潔法中規(guī)升定區(qū)分碑所有制內(nèi)度，一芹個重要鑄的意義慶就在于獻，將民網(wǎng)法的私享法自治歡的理念浪貫徹在專區(qū)分所偏有制度法之中，鐘在區(qū)分購所有制社度中，第私法自觀治就表殺現(xiàn)為業(yè)染主自治飽。區(qū)分雨所有事誼務(wù)的管晝理，應(yīng)串該盡可俯能的通總過業(yè)主餃大會、勺制定公乎約來調(diào)適整他們川的關(guān)系疼，而政胡府不應(yīng)撐做更多拳的干預(yù)折。這種乏公民自線治實際詞上類似墓于私法密自治，券屬于社營團自治冒的主要挪組成部闊分。例陸如，業(yè)農(nóng)主委員軋會是各設(shè)所有權(quán)恨人共同桐決定其守物權(quán)行乖使過程攏中共同逼事項的賊組織。畝物權(quán)、宰所有權(quán)魂本質(zhì)上巴是一種滾私法上尋的權(quán)利衛(wèi)，如何振行使建攪筑物區(qū)隱分所有腸權(quán)，本揀質(zhì)上是酬所有權(quán)詳人自治賣的范疇性。既然而是權(quán)利票，權(quán)利碰是否行志使還是您放棄、騾如何行參使，應(yīng)故當(dāng)由權(quán)頂利人自削行決定勉因此業(yè)陸主不愿唐成立業(yè)抵主委員襪會，而雨愿意以刮其他方娃式管理盡其財產(chǎn)侍，自然店也無不襪可。第五部坐分《物復(fù)權(quán)法》厘對物業(yè)擦管理利慕益格局馳的影響一、《物難權(quán)法》規(guī)糾定了建筑尼區(qū)劃內(nèi)道鄰路以及相蟻關(guān)場地、棄場地、場提所的權(quán)利哄歸屬以及蛙確定原則建筑區(qū)劃冤內(nèi)的道路育，屬于業(yè)悅主共有，俘但屬于城躬鎮(zhèn)公共道獨路的除外姿。建筑區(qū)劃扁內(nèi)的綠地澇，屬于業(yè)詞主共有，撇但屬于城斤鎮(zhèn)公共綠芹地或者明筐示屬于個預(yù)人的除外禍。建筑區(qū)劃聲內(nèi)的其他積公共場所湊、公用設(shè)熊施和物業(yè)錘服務(wù)用房擦，屬于業(yè)黎主共有。這樣，拒原則上捕確定了帽建筑區(qū)臣劃內(nèi)除截個人專緞有以及棟國家所買有的權(quán)喝利以外牲原則上練歸業(yè)主導(dǎo)共有。根據(jù)物權(quán)再法七十條報的規(guī)定，魂區(qū)分所有郊權(quán)的邊界松是獨棟的最建筑物。絞物權(quán)法使蒜用了“建筑區(qū)劃”這樣一躺個新概受念，盡謝管沒有偶對這個枕概念進株行詳細(xì)淚解釋，認(rèn)但是這擊種表述琴完全不差同于《胞物業(yè)管登理條例培》所使銹用的“物業(yè)管洽理區(qū)域”概念，眉更沒有蘭使用“規(guī)劃區(qū)腫區(qū)分所任有”等概念績。如此孕理解，鋸將來的芹業(yè)主大醒會制度有可能趴是按照欣獨棟的耳建筑物嶼來設(shè)立；如果按箱照物權(quán)法像文意理解孔，建筑物碼按照區(qū)分蜂所有制度童行使權(quán)利緣瑞、履行義掙務(wù)；對于括建筑區(qū)劃扶內(nèi)建筑物胖以外的共下有場地、恥場所、設(shè)涂施按照共脾有的制度鉛形式權(quán)利訓(xùn)和履行義扣務(wù)。當(dāng)然深，如何具墻體實施，私還需要具竟體的法律全解釋來規(guī)夜范。建筑區(qū)劃鍋=幾個物察業(yè)管理區(qū)另域？全國人監(jiān)大代表脆陳舒日障前提議嘉：《物社權(quán)法》屆實施后白，《物食業(yè)管理殖條例》出就應(yīng)當(dāng)潮明確“物業(yè)管暖理區(qū)域”與《物權(quán)副法》規(guī)定廁的“建筑區(qū)劃”是什么取關(guān)系？貍在“建筑區(qū)津劃”內(nèi)只能有偶一個物業(yè)昏管理區(qū)域悶，還是可聾以有幾個貿(mào)物業(yè)管理將區(qū)域？這棕個問題又絮直接涉及亮到業(yè)主大蜻會成立的帳規(guī)模要求具和難易程賠度?！敖ㄖ^(qū)強劃”劃分的基凡礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是的以產(chǎn)權(quán)共逼有關(guān)系為仙基礎(chǔ)。但仰是產(chǎn)權(quán)共霧有關(guān)系在砌實踐中也晶是多層次冶的。如電喇梯只能是咳一棟樓的趨公共設(shè)施擾，各種供絕暖、供水衣、供氣管丑線、道路籮、綠地可撒能又是多伴棟樓共用緩的。如此軋錯綜復(fù)雜渾的產(chǎn)權(quán)共后有關(guān)系如量何劃分？饑這也需要耳物業(yè)管理當(dāng)條例詳細(xì)輛闡釋。二、《朽物權(quán)法買》確定牧了業(yè)主脖共同決捷定權(quán)的乘標(biāo)準(zhǔn)和浴比例《物權(quán)法蛾》第七十彩六條規(guī)定勢：涉及建綱筑物以及偷附屬設(shè)施叼的管理與索使用的重族大事項由受由業(yè)主共撥同決定。光籌集和使電用建筑物鄙及其附屬啦設(shè)施的維掘修資金以膏及改建、短重建建筑蘋物及其附揮屬設(shè)施的胞決定應(yīng)當(dāng)膚經(jīng)專有部葉分占建筑平物總面積捕三分之二吩以上的業(yè)龜主且占總焰人數(shù)三分美之二以上捧的業(yè)主同址意，其它愁事項應(yīng)當(dāng)出經(jīng)專有部針分占建筑躍物總面積閣過半數(shù)的的業(yè)主且占純總?cè)藬?shù)過助半數(shù)的業(yè)詞主同意。共同決亭定是一春種共同沉行為，輸該行為僅區(qū)別于遠(yuǎn)單方行師為（如余遺囑）兇和協(xié)議炊行為（婆如合同抽）。共輪同決定壇指兩個納以上行尋為主體咱平行做諸出意思犧表示，示而做出惱一致的隆意思表師示達到販一定比禁例時產(chǎn)耗生法律施效力的映行為。底共同決飾定可以紅通過協(xié)素商、征賊詢意見高、會議李表決等帥形式形炊成。業(yè)柏主如何您行使共扶同決定性權(quán)《物誼權(quán)法》妄沒有做伯出限制冤性規(guī)定巾，《物摟權(quán)法》中只是用細(xì)選擇性暈規(guī)范規(guī)邪定了“業(yè)主可兩以設(shè)立文業(yè)主大菊會，選辣舉業(yè)主盛委員會偷?！蓖瑫r規(guī)定烏了“地方人牌民政府霞有關(guān)部朝門應(yīng)當(dāng)連對設(shè)立齊業(yè)主大每會和選墨舉業(yè)主設(shè)委員會帖給予指嘩導(dǎo)和協(xié)感助”的義務(wù)卷。關(guān)于業(yè)主爺大會通過久有關(guān)決議民的表決程狂序，有兩座種方式，仇一是以業(yè)乎主人數(shù)投瘡票決定；水例如，由瓜全體業(yè)主慨半數(shù)以上同或者三分潔之二以上灰就可通過同。這種以覺業(yè)主人數(shù)被投票決定肆的方式，處其優(yōu)點在購于兼顧了目廣大業(yè)主魔特別是小增業(yè)主的利董益，并且獵在一定程遵度上充分嗎體現(xiàn)了決播策過程的檢民主性；廳而且便于產(chǎn)計算得票標(biāo)。二是根當(dāng)據(jù)專有部鴿分的面積繪決定。這關(guān)就是說，乞要根據(jù)專烏有部分在扁整個建筑可物區(qū)分所可有中的總工面積所占乓有的比例禿來決定。構(gòu)例如，根是據(jù)專有部螞分的面積廁在整個建彼筑物的一至半或者三荒分之二以障上才通過楚。這種方菜式的優(yōu)點祖在于，它狐充分尊重這了業(yè)主的劣財產(chǎn)權(quán)，圾強化了對職物權(quán)的保壟護尤其是扒對大業(yè)主喪物權(quán)的保晉護。《物增權(quán)法》第孕七十六條格第二款的頃規(guī)定體現(xiàn)芝了上述原印則。但同時乖這也使貌得業(yè)主何大會通謊過決議暑更加困愈難，決改策的成弦本提高翅。除了業(yè)祝主共同姓決定規(guī)揚則上的眾差異外梢，關(guān)于甜重大事?lián)P項的認(rèn)殲定上也軟有不同緩。七十嚼六條規(guī)栗定：下列事袖項由業(yè)渴主共同充決定（一）制雹定和修改概業(yè)主大會愁議事規(guī)則枝；（二）躍制定和暮修改建呀筑物及閃其附屬蛛設(shè)施的伴管理規(guī)頑約；（三）問選舉業(yè)河主委員壓會或者紅更換業(yè)攝主委員填會成員傻；（四）選擴聘和解聘嘴物業(yè)服務(wù)咽企業(yè)或者寇其他管理柄人；（五）籌倆集和使用穴建筑物及灑其附屬設(shè)裹施的維修華資金；（六）改億建、重建訪建筑物及靜其附屬設(shè)樂施；（七）有憲關(guān)共有和稍共同管理洪權(quán)的其他巖重大事項闖。其中第下五、第拖六兩項葉規(guī)定的伙事項，恒應(yīng)當(dāng)經(jīng)癢專有部權(quán)分占建機筑物總瓣面積三星分之二燥以上的乓業(yè)主且撫總?cè)藬?shù)撲三分之隱二以上泡的業(yè)主勉同意。罵決定前急款其他擊事項，考應(yīng)當(dāng)經(jīng)庭專有部仙分占建潤筑物總描面積過突半數(shù)的虧業(yè)主且?？?cè)藬?shù)瓦過半數(shù)擠的業(yè)主煌同意。而《物業(yè)鳴管理條例賽》除第五野項規(guī)定為電重大事項助外，第一道項和第三加項也規(guī)定響為重大事元項，而對溜于第六項禮卻沒有規(guī)譽定。三、《戰(zhàn)物權(quán)法儉》規(guī)定愉了業(yè)主護違反法去律以及亭管理規(guī)丟約的救定濟權(quán)物權(quán)法第滔八十三條公規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)痰當(dāng)遵守壁法律、包法規(guī)以才及管理努規(guī)約?！薄皹I(yè)主大打會和業(yè)和主委員已會，對什任意棄開置垃圾唱、排放泄污染物父或者噪昏聲、違影反規(guī)定年飼養(yǎng)動踏物、違浪章搭建搞、侵占桑通道、校拒付物渴業(yè)費等州損害他千人合法眠權(quán)益的舒行為，淋有權(quán)依撒照法律秘、法規(guī)垃以及管計理規(guī)約臟，要求穩(wěn)行為人惹停止侵掉害、消體除危險檢、排除首妨害、讓賠償損膨失。業(yè)紀(jì)主對侵爺害自己磚合法權(quán)浩益的行半為，可鐵以依法笨向人民泛法院提鐵起訴訟頓?！痹摋l規(guī)定臘，確認(rèn)了瓶如果業(yè)主般違反法律托、法規(guī)和侵管理規(guī)約逮，受侵害泳的業(yè)主有閑權(quán)通過訴傳訟期需求貨司法救濟檢，業(yè)主大應(yīng)會、業(yè)主隆委員會可攤以要求行抓為人停止跨侵害、消濃除影響等湖。物權(quán)法的獅規(guī)定，排舍除了物業(yè)棒管理企業(yè)何對于侵權(quán)歉業(yè)主的訴攤權(quán)。這樣浩規(guī)定，在變一定程度響上減輕了訓(xùn)物業(yè)管理腐企業(yè)的責(zé)估任，但與此杠同時物業(yè)餓管理企業(yè)水的大量管詞理工作必薪須依靠業(yè)羽主大會和雀業(yè)主委員袋會的支持謀，否則物比業(yè)管理企鐵業(yè)的工作辣難以進行姨。因此，術(shù)物業(yè)管理稅企業(yè)應(yīng)當(dāng)歌積極支持哀小區(qū)成立放業(yè)主大會因并與業(yè)主亭委員會建的立良好的扶關(guān)系，以和使經(jīng)營活忍動保持正麥常進行。四、《物姐權(quán)法》對“居改非”的限制《物權(quán)法禽》第七十傻七條規(guī)定孟；“業(yè)主不得暴違反法律永、法規(guī)以哀及管理規(guī)奏約，將住賤宅改變?yōu)槔?jīng)營性用但房。業(yè)主奶將住宅改頑變?yōu)榻?jīng)營蝦性用房的塑，除遵守枝法律、法抬規(guī)以及管命理規(guī)約外邊，應(yīng)當(dāng)經(jīng)夕有利害關(guān)唉系的業(yè)主考同意?！毙姓ㄏ壱?guī)對房厭屋用途京有嚴(yán)格伯的限制坑，居改副非需要槳相關(guān)部傭門進行觀審批，踏上述規(guī)寄定從民法的誕角度對此蘆作出第二赤層限制，有利遞于保護敗普通業(yè)鎖主的合菊法權(quán)益這。五、《物零權(quán)法》確竭定了相鄰賠關(guān)系權(quán)相鄰關(guān)杜系是一性種物權(quán)戰(zhàn)，但不癥是一種尾獨立的擦物權(quán)。李相鄰關(guān)遇系是相鐮鄰不動詳產(chǎn)的權(quán)刺利人行杜使權(quán)利木的一種甲延伸和濟限制。相鄰關(guān)住系是物嚷業(yè)管理惡公司在使實際管奧理過程先中遇到蝦的一個迎不可回役避的問繪題，雖綠然是業(yè)喂主之間眠的關(guān)系總，但如算果處理怖不好，檔往往是躲業(yè)主與成物業(yè)管桿理公司盼矛盾的助導(dǎo)火索飲，業(yè)主記也往往雖由于鄰半里之間潮的糾紛晃拒付物譜業(yè)費。代過去，各有關(guān)這但方面的狂規(guī)定，仔只有襯《民賢法通則嚇》尚第八十暫三條的顯原則性持規(guī)定和鍋最高人月民法院今的一些雞解釋。第七章“相鄰關(guān)躁系”，對不動蜘產(chǎn)相鄰關(guān)碌系用了踐九個法律難條文作出斑了具體的肆規(guī)定，這盤對于規(guī)范疼業(yè)主行為啊，保證物徹業(yè)管理公搏司管理的勻運行順暢肅無疑是一酒利好消息劇。與物業(yè)哲管理關(guān)系卸較為密切五的條款有京：第八十魄四條處石理相鄰撓關(guān)系的決基本原祖則，即呀不動產(chǎn)疼相鄰權(quán)旦利人應(yīng)現(xiàn)當(dāng)遵循介有利生欠產(chǎn)、方勁便生活撐、團結(jié)畝互助、禁公平合殿理的原拼則，正卡確處理炊相鄰關(guān)近系；第八十概六條應(yīng)蕉當(dāng)為相蜻鄰權(quán)利白人用水瞞、排水位提供必砌要的便辯利；第八十奏九條建霉造建筑飽物，不山得妨礙巨相鄰建見筑物的吃通風(fēng)、寧采光和肯日照；第九十條賣不得棄置快固體廢物棕，排放大鬼氣污染物陵、噪聲、環(huán)光、電磁必波等有害竄物質(zhì)；第九十一析條關(guān)于不瘋動產(chǎn)權(quán)利董人挖掘土置地、建造脫建筑物、頑鋪設(shè)管線鐵以及安裝泡設(shè)備等，棵不得危害田相鄰不動縣產(chǎn)的安全秩；第九十嫁二條對寄不動產(chǎn)鞠造成損毫害進行坑補償?shù)娜乱?guī)定。這一章的步規(guī)定結(jié)合曠第六章“業(yè)主的弦建筑物逝區(qū)分所塔有權(quán)”的規(guī)定，垃對約束業(yè)宋主違反業(yè)燈主公約的且行為，提挑高其作為辮業(yè)主的“義務(wù)”意識，西有著極葛大的進洪步意義點。第六部鏈分：《飽物權(quán)法鋒》對物抹業(yè)管理銷行業(yè)發(fā)澤展的影啄響一、物業(yè)酸管理法規(guī)邊制度、管匆理模式的偶變革《物權(quán)固法》第蠶八十一才條明確羨規(guī)定“業(yè)主可以矩自行管理簽建筑物及療其附屬設(shè)圈施，也可柴以委托物范業(yè)服務(wù)企真業(yè)或者其脊他管理人家管理?！边@樣，物權(quán)法就尿賦予了業(yè)眾主物業(yè)管細(xì)理方式的盛選擇權(quán)，確定了業(yè)仍主在物業(yè)香管理活動朋中的主導(dǎo)唯地位，即綱業(yè)主可以數(shù)選擇自己仿管理、選船擇物業(yè)管鉛理企業(yè)管宇理或者選忌擇其他方棍式的管理孟。相應(yīng)地磚,因為帳物業(yè)管理駝方式選擇罰權(quán)的確定氧，以往司康法實踐中日的“事實服務(wù)”“無因管拍理”等法律拴關(guān)系的感認(rèn)定將三不再有帖合理性躍，在物草業(yè)管理邪企業(yè)與狼業(yè)主的銷糾紛中柔解決中雜，物業(yè)靜管理企貢業(yè)會處是于不利臟的地位?！段餀?quán)怖法》第咬八十二勤條規(guī)定陸：“物業(yè)服告務(wù)企業(yè)伯或者其秀他管理蕩人根據(jù)奪業(yè)主的晌委托管儀理建筑壺區(qū)劃內(nèi)忠的建筑鵝物及其探附屬設(shè)科施，并毫接受業(yè)永主的監(jiān)忠督。”“對建設(shè)傳單位聘憲請的物受業(yè)服務(wù)睜企業(yè)或內(nèi)者其他磁管理人嗽，業(yè)主貪有權(quán)依移法更換潔?！边@樣，物權(quán)法明樂確規(guī)定了進業(yè)主對物勻業(yè)管理人艇的選擇權(quán)通以及相關(guān)嚼的更換權(quán)計即解聘權(quán)既。根據(jù)《物哪權(quán)法》第瓜二條規(guī)定都：“本法所彩稱物權(quán)紋，是指傾權(quán)利人測依法對杜特定的亞物享有買直接支并配和排處他的權(quán)咽利”，業(yè)主歐選擇物鮮業(yè)管理鴿方式以答及選聘麻物業(yè)管客理企業(yè)苗和解聘海物業(yè)管戀理企業(yè)惱不再受彎他人干朵預(yù)。而《物棚業(yè)管理腔條例》霜第二十蛇四條規(guī)稻定，國隨家提倡辱建設(shè)單妨位按照蘋房地產(chǎn)效開發(fā)與切物業(yè)管零理相分郊離的原治則，通追過招投清標(biāo)的方著式選聘管具有相預(yù)應(yīng)資質(zhì)顆的物業(yè)境管理企僻業(yè)。住彎宅物業(yè)匙的建設(shè)昆單位，圖應(yīng)當(dāng)通謝過招投所標(biāo)的方齒式選聘鐵具有相奮應(yīng)資質(zhì)傲的物業(yè)脹管理企姓業(yè)；投嶄標(biāo)人少演于3個卸或者住白宅規(guī)模寧較小的寸，經(jīng)物級業(yè)所在役地的區(qū)蓄、縣人精民政府樓房地產(chǎn)扁行政主拜管部門柏批準(zhǔn)，蛙可以采貪用協(xié)議晨方式選卷聘具有懷相應(yīng)資聞質(zhì)的物上業(yè)管理號企業(yè)。第三十二流條規(guī)定，床從事物業(yè)填管理活動辣的企業(yè)應(yīng)窄當(dāng)具有獨打立的法人桃資格。國析家對從事即物業(yè)管理護活動的企彼業(yè)實行資羽質(zhì)管理制盜度。具體戶辦法由國培務(wù)院建設(shè)獻行政主管芽部門制定奇。第三十牢三條從事柳物業(yè)管理蹦的人員應(yīng)偏當(dāng)按照國維家有關(guān)規(guī)駝定，取得光職業(yè)資格奏證書。彈第三十態(tài)四條一個渴物業(yè)管理家區(qū)域由一模個物業(yè)管抱理企業(yè)實團施物業(yè)管凳理。同時憐，為規(guī)范恭物業(yè)管理皆行為，各毛地方紛紛孫出臺住宅放物業(yè)物業(yè)親管理服務(wù)腿指導(dǎo)價，畏甚至有些麗地方以行卷政管理的四方式嚴(yán)格幅要求該類傾物業(yè)強制貧執(zhí)行。綜合比較盈分析《物添權(quán)法》和窄現(xiàn)行物業(yè)劫管理相關(guān)很法規(guī)，《藝物權(quán)法》膏賦予了業(yè)霜主充分的至物業(yè)管理足選擇權(quán)，毒即完全由攀業(yè)主自主忠選擇物業(yè)飼管理服務(wù)族單位，可殼以是物業(yè)煎管理企業(yè)毫，也可以俊是其它專獅業(yè)公司，城物業(yè)管理抬的服務(wù)標(biāo)慶準(zhǔn)、服務(wù)抱內(nèi)容以及攀物業(yè)管理乖服務(wù)的考膠核，均由童業(yè)主與物緊業(yè)管理服由務(wù)實施單尿位根據(jù)物罪業(yè)的基本嘉情況和業(yè)悲主需求協(xié)慚商確定。糕應(yīng)當(dāng)說，腎《物權(quán)法北》倡導(dǎo)物螺業(yè)管理多鉤元模式，塘集中體現(xiàn)項了民法的“私法自剛治”原則，即“指個人眾得依其崗意思形貢成其私夏法上的碼權(quán)利義戀務(wù)關(guān)系泊?！保ㄒ娏合ɑ坌恰肚访穹偪裾摗返跐?3頁己）彰顯熟了“財產(chǎn)即自哄由”的現(xiàn)代布立法精定神，適固應(yīng)了社棋會主義摩市場經(jīng)撐濟的發(fā)足展趨勢銹，強調(diào)惠的是市味場的作莫用。而物業(yè)管繞理現(xiàn)行法域規(guī)主導(dǎo)思躲想基本是“政府主導(dǎo)椅，企業(yè)執(zhí)庸行，業(yè)主念參與”，強化駱政府干度預(yù)，具炊有濃烈范的行政塔管理色關(guān)彩。因喉此，兩蔽者的立督法主旨猶、具體質(zhì)規(guī)定以巖及由此工形成的撥物業(yè)管爛理政策丸體系、標(biāo)運作管厭理模式黑均存在習(xí)一定差地異。無住疑，《蚊物權(quán)法鹿》的出本臺和實允施，對攏于私法鐵自治空特間進行姿了歷史仗性的拓遞展，同因樣，對剖于物業(yè)金管理的炎模式、債方法進疼行了歷落史性的島拓展，伶必然導(dǎo)席致物業(yè)距管理法魯規(guī)制度杰、管理銀模式發(fā)歪生革命堆性的變終革。其中新志增的兩飯種模式議還需要單配套的胸法規(guī)進齒一步明魄確。二、物日業(yè)管理他市場環(huán)狡境的變恰革物權(quán)法的苦意義不僅故在于使物名有所屬、滑物有所歸害、物盡其鳥用，更在偶于賦予所藏有市場主峽體以平等疼的法律地黑位與參與禁市場競爭千的機遇。住市場經(jīng)濟坑就是通過碑市場機制巧，而不是混運用政府逮直接統(tǒng)一滅配置資源駁的經(jīng)濟制刑度，從《程物權(quán)法》店關(guān)于保護輪市場主體邁的平等法巡壽律地位和逐發(fā)展權(quán)利輔，深刻反亂映了社會秤主義市場府經(jīng)濟的本說質(zhì)要求。在物業(yè)管甲理市場中透，市場主洋體由核心叮主體和其嚇?biāo)黧w構(gòu)旺成。核心哨主體是指微物業(yè)管理進產(chǎn)品交換漏雙方，即北物業(yè)管理寇服務(wù)的提租供者和購送買者。隨富著《物權(quán)寸法》時代裙的到來，縱我國物業(yè)茂管理市場憂各要素均粱發(fā)生了一惑定的變化斗。從物業(yè)里管理服務(wù)權(quán)產(chǎn)品供給鍬看，《物蛙權(quán)法》降在低了物業(yè)受管理準(zhǔn)入登門檻，包魯括業(yè)主、烤專業(yè)公司求等在內(nèi)的愿均可從事禮物業(yè)管理填服務(wù)。過稻去的物業(yè)域管理企業(yè)太單一供應(yīng)莊模式被打安破了，代姜之而起的詞是多元供析應(yīng)模式。思物業(yè)管理烘服務(wù)交換蟲的主體從供數(shù)量上的食增加，結(jié)買構(gòu)上的變粒化，使得召物業(yè)管理緞市場的競們爭更加充暫分。三、國借家行政甚機關(guān)監(jiān)輔管、執(zhí)嬌法環(huán)境拜的變革國家的行帆政強制依第然是不可飄或缺的。私法自棋治原則鼻雖被稱勉為民法居的基本室理念在洽民法中輕處于龍渾頭地位菠，但私灶法自治烈并非不增受限制龜，在現(xiàn)爐代市場尋經(jīng)濟條示件下，艙國家為垂了對市乘場宏觀合調(diào)控和合維持市眉場秩序內(nèi)，為了迫保護消杠費者、遞勞動者之利益及窩社會公啟共利益牢，有必掛要制定產(chǎn)一些特搜別法規(guī)驕對私法虹自治予始以適度槍的限制火。一般攜消費者挽，零散誰孤立，社欠缺必愿要資訊敘，如何遣對抗在環(huán)市場上隆，居于沿優(yōu)勢地止位之企喪業(yè)廠商夢？在此盤情形，伍國家法樹律必須貼介入、河以維護救社會正勤義。政府的迷行政監(jiān)捏管體現(xiàn)客了物權(quán)灑法定原固則，是翁與私法座自治是畏相輔相籍成的，臭缺一不留可的。貝《物權(quán)趁法》七叢十一條病的“業(yè)主行雄使權(quán)利針不得危鐵及建筑梳物的安植全，不挽得損害炒其他業(yè)膀主的合催法權(quán)益”、七十二贈條的“不得以揮放棄權(quán)古利不履派行義務(wù)”、七十五附條的“地方人民手政府有關(guān)倚部門應(yīng)當(dāng)燭對設(shè)立業(yè)暫主大會和頸選舉業(yè)主臘委員會給讓予指導(dǎo)和率協(xié)助”、七十七染條有關(guān)改羽變住宅用汽途的限制另條件、七土十八條有率關(guān)業(yè)主大封會或者業(yè)矩主委員會成決定的效沫力范圍和機效力限制協(xié)、八十三侍條“業(yè)主應(yīng)當(dāng)盜遵守法律土、法規(guī)以淋及管理規(guī)訓(xùn)約”，甚至可坡以說所有墨的規(guī)定都遵是一種限約制。四、業(yè)主徑維權(quán)意識動的強化與清物業(yè)管理惠糾紛的增勸加深層次符而言，診中國物辱業(yè)管理茅是超越瞞時代的心產(chǎn)物，季而非完滾全是市腸場需求膊的自然是衍生物虜。物業(yè)里管理在聯(lián)缺乏堅彩實市場斬基礎(chǔ)的墓條件下湖，市場合形態(tài)必凍然出現(xiàn)或發(fā)育不咬均衡，辭需求疲符軟，信鏟息不對層稱、專松業(yè)知識茅和交換的主體法涉律地位硬不對等今的問題迫。物業(yè)緣瑞管理市凝場機制但的匱乏店和不健毀全使得秤中國物蜓業(yè)管理永在高速宇發(fā)展的狂同時，春始終伴堡隨著誤婦解、責(zé)錘難和排慈斥，以銳致形成“政府主塞導(dǎo)，企護業(yè)推動后，業(yè)主越被動”的尷尬局委面。應(yīng)當(dāng)說，米《物權(quán)法坡》為業(yè)主卵依法維權(quán)武提供了制榴度和法律壞的保障，皇有利于規(guī)鼠范物業(yè)管頑理各主體愿的關(guān)系以盟及相應(yīng)的守權(quán)利義務(wù)紫，有利于跑化解物業(yè)柳管理目前局的矛盾和彼糾紛。但民問題是：戒第一、《沸物權(quán)法》頂是以法律金的形式總嘗結(jié)、深化旱和升華物談業(yè)管理相糧關(guān)法規(guī)，平規(guī)制物業(yè)果管理各方佩關(guān)系，但發(fā)并不能解雙決物業(yè)管堂理市場機課制的問題與，舊有的駐問題依然獲存在。第二、上晨已述及，問《物權(quán)法斜》必將帶軟來物業(yè)管計理模式和棗市場環(huán)境罷的變革，臣這種變革砌不可避免懂地引發(fā)物窮業(yè)管理行幫業(yè)的震蕩鼠，形成新糧的業(yè)務(wù)調(diào)購整和資源淚整合，物店業(yè)管理交鴨換各方也跟必然需要斑在法律框至架重新調(diào)腳整各自的容關(guān)系。第三、栗《物權(quán)姨法》本妥次對建寺筑物區(qū)豈分所有乎權(quán)制度頁的建立縱還是初召步的、枯原則的盜，例如沈?qū)Ｓ兴{部分范隔圍的規(guī)造定，僅辟以建筑知物的用陽途為分科類標(biāo)準(zhǔn)所，采用比例舉方租式，共近有部分半的界定戶采取排箱除法的遙模式，孕以專有未部分內(nèi)腦容的確鄉(xiāng)豐定為參脹照；正訴式頒布武的《物捐權(quán)法》炭刪除了薯有關(guān)業(yè)速主大會享和業(yè)主壞委員會根享有訴宗訟主體完資格的滅規(guī)定等機等。界替限的模鳳糊，必莊將引起盲爭端。第四、從額歷史的經(jīng)磁驗看，一悲個新的法珍規(guī)出臺需倒要一個較粒長學(xué)習(xí)認(rèn)誓識過程。賴《物權(quán)法氧》有關(guān)立景法原義的娘準(zhǔn)確理解貍和實際運到用，也將賄是今后一按個時期的寺突出問題慢。更為重砍要的是法倍律的實施更和執(zhí)行，惜馬克思有御句名言“種下的莖是龍種版，長出宅來的是闖跳蚤”，這樣的蝕歷史會不煉會重演，贏我們不得親而知。綜摘合而言，稻從今后一掀個相當(dāng)時冬期看，我窄國物業(yè)管枯理投訴糾負(fù)紛高居不驢下的局面匠不僅得不估到緩解，澆還將進一巖步加劇。第七部蝴分：如蘇何應(yīng)對訊《物權(quán)始法》的妙出臺《物權(quán)法訊》雖然對菌建筑物區(qū)里分所有權(quán)格作了比較爐完備的規(guī)悄定，但是良仍然沒有挎明確物業(yè)芒專有部分延與共有部陵分的界限怪，由此帶眠來的物業(yè)干管理服務(wù)耗內(nèi)容、經(jīng)躁營范圍的些困惑需要歡我們厘清鞭；物業(yè)管幸理涉及各惑主體間的勒關(guān)系有待榴進一步明醫(yī)確；對業(yè)莊主團體的搞成立、運甜作、決策剪機制及政之府主管部評門在其中布的職責(zé)和歲作用的影皂響我們要耀積極應(yīng)對粥；物業(yè)管理固模式的變壇化、小區(qū)姥控制權(quán)的孟移交以及慨物權(quán)法時明代所面臨師的物業(yè)管另理糾紛新狗類型等等咱問題，都威亟待我們未前瞻和未腿雨綢繆。1、行業(yè)控需要一顆乒平常心（沖《物權(quán)法拔》對物業(yè)辰管理的影賭響肯定是站深刻的，卻這種影響遙一時難以律完全預(yù)料導(dǎo)、長期性讓、漸進的鴨，對物業(yè)娃管理行業(yè)撲、業(yè)主、敗政府是機粘遇也是挑循戰(zhàn)）《物權(quán)海法》給休物業(yè)管服理公司歐帶來的義機遇主蹦要表現(xiàn)條在：物竊業(yè)管理責(zé)行業(yè)將曉進入一腐個前所激未有的第、有法臘可依的繪時代，春以前只吩有在行漠政法規(guī)諷、地方竄規(guī)章中保才看得辣到的概熟念，比跑如說“業(yè)主”、“物業(yè)管浸理”、“區(qū)分所監(jiān)有”等等開敬始被引貼入到國排家的基肺本法中捎去?！栋挝餀?quán)法病》確定羽了物業(yè)燭管理的樓民事法貍律基礎(chǔ)訴，澄清礦了物業(yè)臭管理行排業(yè)中存保在的一欺系列法瘦律問題武，將為袋物業(yè)管妥理行業(yè)漏的發(fā)展舊帶來新傾的契機瞎。2、加華快《物炮業(yè)管理膛條例》興和地方閘性法規(guī)活修改，槽出臺補芝充性文柱件（廣稈州、南街京）首先，箱《物業(yè)林管理條冶例》應(yīng)盈當(dāng)回到狠自己的飼定位上茄去，把蛇規(guī)范業(yè)站主與物喜業(yè)管理廚企業(yè)之論間的關(guān)逆系作為獵自己規(guī)草制的對冤象，刪犁除規(guī)范敲業(yè)主之腔間關(guān)系霧、業(yè)主陵與開發(fā)圍商之間著關(guān)系的終條款，友這樣就場使得《守物業(yè)管音理條例秀》回歸西到自己趴的本來綱面目，便成為一貝部專門恰規(guī)定物抓業(yè)管理壓過程中毒，相關(guān)咳當(dāng)事人樸權(quán)利與圖義務(wù)的腐行政法刮規(guī)。其次，止作為業(yè)悅主行使筆自身權(quán)禁利的重機要手段否，業(yè)主直委員會畝的組成蘭與運作狀是《物蕉業(yè)管理煮條例》捎內(nèi)容的孟重中之飯重，也拾是其可旋以大力售創(chuàng)新之專處，目縱前對業(yè)喬主委員蛙會的規(guī)穗定過于豈籠統(tǒng)，納無法應(yīng)無對實踐龜中錯綜研復(fù)雜的柳情況。梨筆者認(rèn)慎為，適萄當(dāng)借鑒派《公司杜法》中籌關(guān)于股社東會、絹董事會筆和監(jiān)事宿會的組懷成架構(gòu)茅，將已扔經(jīng)相當(dāng)猜成熟的扶有限責(zé)善任公司街的運作辟模式引聞入進來覆，結(jié)合宵建筑物魯區(qū)分所普有權(quán)的嚇法律特罵征，進殿行適度錘創(chuàng)新，齒將會給逐新的《破物業(yè)管袖理條例敬》增色倚不少，版比如業(yè)瀉主投票獸權(quán)的設(shè)悠定，完簽全可以系采用類液似于有悅限責(zé)任勒公司股巷權(quán)的方股式加以暴規(guī)定；荷還有對縮慧于業(yè)主劈燕委員會會的機構(gòu)縣設(shè)置，棕也應(yīng)該牙借鑒《缺公司法高》