天津葛沽旅游開發(fā)定位報告

天津-葛沽鎮(zhèn)戰(zhàn)略開發(fā)總體定位及開發(fā)思路以城市運營的開發(fā)理念，將津南名鎮(zhèn)葛沽建設(shè)成為具有示范作用的“濱海新區(qū)津南分區(qū)”

最具生態(tài)的“濱海南區(qū)的后花園”

作為津南區(qū)經(jīng)濟龍頭的“泛葛沽半小時經(jīng)濟圈的中央商務(wù)區(qū)”我們的愿景：葛沽鎮(zhèn)特色資源梳理——

現(xiàn)狀及開發(fā)利用價值區(qū)域特色資源政策資源產(chǎn)業(yè)資源城市功能資源生態(tài)資源歷史文化資源800年葛沽歷史遺存有待復(fù)興濱海新區(qū)綜合配套改革試驗鎮(zhèn)，示范小城鎮(zhèn)建設(shè)試點北依海河，南臨官港森林公園天津第一經(jīng)濟強鎮(zhèn)，民營企業(yè)榮程鋼鐵撐起冶金支柱產(chǎn)業(yè)城市功能為內(nèi)向型，處于初級發(fā)展階段我們發(fā)現(xiàn)新城鎮(zhèn)發(fā)展的四大引擎……產(chǎn)業(yè)引擎政策引擎

生態(tài)引擎人文引擎產(chǎn)業(yè)引擎現(xiàn)有鋼鐵、機械制造等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級；新型產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入；聚集產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，發(fā)展文化創(chuàng)意、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)生態(tài)引擎海河岸邊河岸景觀線；官港湖生態(tài)景觀區(qū)；生態(tài)宜居環(huán)境的打造人文引擎媽祖商貿(mào)街區(qū)、鹽運/漕運碼頭文化區(qū)、九橋十八廟的復(fù)興政策引擎濱海新區(qū)綜合配套改革試驗鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)建設(shè)試點葛沽地處津南區(qū)、濱海北區(qū)、濱海南區(qū)未來三大“同核新城”的核心位置，有望成為泛葛沽半小時經(jīng)濟圈的核心，協(xié)助津南區(qū)積極融入濱海新區(qū)濱海北區(qū)同核新城濱海南區(qū)同核新城津南區(qū)同核新城泛葛沽半小時經(jīng)濟圈葛沽“泛葛沽半小時經(jīng)濟圈”——“半小時經(jīng)濟圈”是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展最緊密的區(qū)域，以其為依據(jù)確定泛葛沽的范圍，具有開發(fā)指導(dǎo)意義半小時經(jīng)濟圈的范圍：津南區(qū)區(qū)域（咸水沽鎮(zhèn)、雙橋河鎮(zhèn)、小站鎮(zhèn)、北閘口鎮(zhèn)、八里臺鎮(zhèn)），東麗區(qū)區(qū)域（無暇街、軍糧城），塘沽區(qū)（新城鎮(zhèn)、胡家園部分），大港區(qū)（官港）半小時經(jīng)濟圈葛沽打造以葛沽為中心的“半小時經(jīng)濟圈”，成為濱海新區(qū)的重要延伸帶；積極吸引周邊產(chǎn)業(yè)的商務(wù)服務(wù)向葛沽轉(zhuǎn)移，將葛沽建設(shè)成泛葛沽的“人流、信息流、資金流、物流的中心”。半小時經(jīng)濟圈是“人流、物流、信息流、資金流”交換最密集的區(qū)域。

濱海南區(qū)的兩個產(chǎn)業(yè)板塊為葛沽發(fā)展提供經(jīng)濟動力，一個生態(tài)屏障保護葛沽有優(yōu)于產(chǎn)業(yè)區(qū)的生態(tài)環(huán)境大港石油石化園區(qū)南疆港散貨物流中心葛沽臨港工業(yè)區(qū)渤海石油大港開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊生態(tài)屏障官港森林公園大港城區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)板塊大港產(chǎn)業(yè)板塊商務(wù)配套需求商務(wù)宴請需求臨港產(chǎn)業(yè)板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，對產(chǎn)業(yè)配套和生活配套需求十分強烈休閑娛樂需求居住配套需求酒店住宿需求展覽展示需求康體健身需求文化娛樂需求休閑養(yǎng)生需求生態(tài)居住需求產(chǎn)業(yè)居住需求第二居所需求臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析/

大港和官港板塊分析環(huán)境太差，難于尋求內(nèi)部解決——

臨港產(chǎn)業(yè)板塊內(nèi)部不適合發(fā)展相應(yīng)的綜合配套設(shè)施，只能向外尋求綜合配套葛沽具備成為臨港產(chǎn)業(yè)板塊的綜合配套區(qū)的競爭優(yōu)勢商務(wù)人士最關(guān)心的時間和環(huán)境方面的優(yōu)勢，加上價格優(yōu)勢，將使葛沽在競爭中勝出希望更大。臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析/

大港和官港板塊分析大港不如塘沽，葛沽的競爭優(yōu)勢不言而喻。大港各項城市功能比較健全，產(chǎn)業(yè)污染比較重，缺乏生態(tài)化高檔居住，葛沽和官港是其尋求解決方案的兩個方向官港大港區(qū)作為一個獨立的城區(qū)，各項城市功能配套都比較健全，但由于地處石化產(chǎn)業(yè)區(qū)，不能支撐生態(tài)化高檔居住的發(fā)展。葛沽和官港是當(dāng)?shù)鼐用駥ふ腋邫n生態(tài)化居住的兩個方向。臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析

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大港和官港板塊分析未來的葛沽各項城市功能和產(chǎn)業(yè)功能都很健全，相對于官港只具備單純的生態(tài)環(huán)境，顯然更具競爭力官港未來的葛沽各項城市功能和產(chǎn)業(yè)功能都很健全，又具備良好的生態(tài)環(huán)境，對大港區(qū)的高端居住人口而言，更具吸引力。有望形成大港的生態(tài)居住區(qū)。官港森林公園——只有單純的生態(tài)化環(huán)境，各項配套設(shè)施不完備；出于保護原生態(tài)自然環(huán)境的考慮，其周圍高檔居住的開發(fā)受到限制。臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析

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大港和官港板塊分析官港森林公園與葛沽是“競合關(guān)系”，葛沽需要與其進行差異化，充分利用其資源為葛沽綜合開發(fā)提供支持官港將是濱海南區(qū)居民第二居所的選擇地之一，分流部分客戶。官港規(guī)劃的商務(wù)休閑和商業(yè)等職能，將與葛沽的綜合職能開發(fā)形成競爭。葛沽的生態(tài)屏障，將有污染的石油、石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和運輸、物流產(chǎn)業(yè)區(qū)隔離開。官港的休閑娛樂設(shè)施可以為葛沽所用，提升葛沽的綜合服務(wù)功能。競爭合作＞臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析

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大港和官港板塊分析葛沽鎮(zhèn)要和官港的發(fā)展主動對接，優(yōu)勢互補，功能互動，實現(xiàn)其持續(xù)的核心競爭力葛沽與官港森林公園的互動前提是改造它們之間的直達交通，及官港湖北部的環(huán)境改造和開發(fā)主要交通鄉(xiāng)間小道九道溝村高爾夫跑馬場臨港產(chǎn)業(yè)板塊分析

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大港和官港板塊分析葛沽鎮(zhèn)和官港實現(xiàn):人流互動信息互動功能互動按照與葛沽的關(guān)聯(lián)度將“濱海北區(qū)”分為三部分：與葛沽鎮(zhèn)的關(guān)聯(lián)關(guān)系

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)區(qū)——

主要指與葛沽鎮(zhèn)的冶金支柱產(chǎn)業(yè)有密切關(guān)聯(lián)的東麗無暇街區(qū)域

非產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)區(qū)——

主要指與葛沽鎮(zhèn)雖無直接產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，但位于泛葛沽半小時經(jīng)濟圈以內(nèi)的濱海北區(qū)城鎮(zhèn)，如軍糧城、空港物流加工區(qū)、空港保稅區(qū)、塘沽的邊緣地帶

東麗湖區(qū)域——

濱海北區(qū)生態(tài)居住樣板區(qū)對于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)區(qū)域，葛沽鎮(zhèn)具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和靈活的民營經(jīng)濟體制，最有機會成為現(xiàn)代冶金產(chǎn)業(yè)服務(wù)核對于非產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)區(qū)，葛沽在泛葛沽30分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)可以承接產(chǎn)業(yè)居?。痪途幼」δ芏裕凉良伴_發(fā)區(qū)的住宅價格相對較高，而東麗區(qū)的成本也在急劇上升，葛沽鎮(zhèn)具有明顯的價格優(yōu)勢津南同核新城范圍以“半小時經(jīng)濟圈”為標(biāo)準(zhǔn)，確定為：津南區(qū)的中心鎮(zhèn)咸水沽，葛沽周邊鎮(zhèn)和塘沽區(qū)的新城鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)泛葛沽“半小時經(jīng)濟圈”中心鎮(zhèn)周邊鎮(zhèn)行政隸屬塘沽未來葛沽鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)將形成互動與吸引，存在一定的競合關(guān)系未來可以承載商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂等相關(guān)配套功能。未來葛沽鎮(zhèn)將規(guī)劃大面積的住宅項目。隨著葛沽鎮(zhèn)的建設(shè)發(fā)展，將可能吸引咸水沽的居民、產(chǎn)業(yè)等向葛沽轉(zhuǎn)移。葛沽鎮(zhèn)咸水沽作為鎮(zhèn)政府的所在地，行政、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施配套完備。咸水沽近年來城市居住功能水平提升較快，住宅項目發(fā)展良好。咸水沽鎮(zhèn)已經(jīng)形成電子、服裝、金屬制品、造紙、化工、機器制造行業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)發(fā)展格局。咸水沽鎮(zhèn)互補、合互動互補合作存在競爭吸引咸水沽“競合關(guān)系”分析/“與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系”分析/與新城鎮(zhèn)關(guān)系分析津南區(qū)有融入濱海新區(qū)，構(gòu)建“濱?！蚰辖?jīng)濟共同體”的沖動，政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢將有力促進葛沽的城市地位升級，有望成為與“政務(wù)核”咸水沽同一級別的商務(wù)核津南區(qū)領(lǐng)導(dǎo)意志——“濱海新區(qū)津南分區(qū)”，借助葛沽融入濱海新區(qū)，加速發(fā)展津南區(qū)。區(qū)域優(yōu)勢——

津南區(qū)唯一劃入濱海新區(qū)的地區(qū)。津南區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略“東進”“西連”“南生態(tài)”“北提升”津南區(qū)葛沽葛沽是“東進”戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)津南區(qū)有融入濱海新區(qū)的沖動咸水沽“競合關(guān)系”分析/“與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系”分析/與新城鎮(zhèn)關(guān)系分析葛沽鎮(zhèn)與咸水沽鎮(zhèn)互補聯(lián)動發(fā)展，形成津南版“雙城記”，共同推動津南區(qū)的發(fā)展，類似北京東部的中央商務(wù)核和北京西部的中央行政核北京西部：中央行政核互動與吸引津南區(qū)咸水沽：行政核葛沽：產(chǎn)業(yè)商務(wù)核互動與吸引東部：中央商務(wù)核競爭與合作咸水沽“競合關(guān)系”分析/“與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系”分析/與新城鎮(zhèn)關(guān)系分析未來葛沽鎮(zhèn)與津南區(qū)周邊城鎮(zhèn)存在的“產(chǎn)業(yè)配套補給關(guān)系”未來葛沽的產(chǎn)業(yè)配套較為齊全未來葛沽商業(yè)、休閑娛樂等相關(guān)服務(wù)配套完善未來葛沽鎮(zhèn)將規(guī)劃大面積的住宅項目葛沽鎮(zhèn)周邊城鎮(zhèn)的共同點就是產(chǎn)業(yè)配套、商務(wù)配套非常缺乏缺乏商業(yè)、休閑娛樂配套未來周邊城鎮(zhèn)也將有新的住宅土地規(guī)劃，且地價相對葛沽便宜津南區(qū)周邊城鎮(zhèn)互補、合作存在競爭吸引咸水沽“競合關(guān)系”分析

/“與周邊城鎮(zhèn)關(guān)系”分析

/與新城鎮(zhèn)關(guān)系分析吸引葛沽鎮(zhèn)未謀來將完善遺產(chǎn)業(yè)及配野套服務(wù)設(shè)括施，承載浴周邊區(qū)域嗚內(nèi)的產(chǎn)業(yè)苗居住、生離態(tài)居住、囑商務(wù)配套貪、休閑娛議樂等城市終功能葛沽鎮(zhèn)南疼側(cè)的官港茅森林公園厭和農(nóng)業(yè)產(chǎn)噴業(yè)帶的規(guī)務(wù)劃，提高休了葛沽的您生態(tài)宜居益指數(shù)葛沽是塞濱海新碧區(qū)的組訂成部分亮，具有館廣闊的慰發(fā)展空紡間是津南區(qū)趴的產(chǎn)業(yè)重賴鎮(zhèn)，具有肝雄厚的產(chǎn)番業(yè)基礎(chǔ)由產(chǎn)業(yè)六引發(fā)的跡大量商披務(wù)配套余需求將天促進城卵市功能瓶的發(fā)展咸水沽廟“競合椒關(guān)系”四分析/“與周邊螺城鎮(zhèn)關(guān)帽系”分予析/與新城鎮(zhèn)援關(guān)系分析葛沽鎮(zhèn)裳將成為津南區(qū)篇和濱?？ㄐ聟^(qū)連斯接的“臍帶”“津南－濱柿?！苯?jīng)濟戚共同體的嶼“橋頭堡或”津南區(qū)伐的經(jīng)濟保特區(qū)基于葛宣沽的特誓色資源旬和優(yōu)勢著分析及婆其在續(xù)三大同純核新城慣特色功介能核的碗疊加得籍出葛沽柱總體定暴位濱海南區(qū)大港板塊葛沽鎮(zhèn)利霉用其時空島距離優(yōu)勢閱和地價優(yōu)栗勢，打造鉛具有差異準(zhǔn)化的“宜居功有能核”生活配襲套樣板即區(qū)東麗湖東麗湖渴建設(shè)用數(shù)地有限詳，價格姥高，無徹產(chǎn)業(yè)居趴住條件留；對比餓東麗湖側(cè)高端生孔態(tài)居住踐區(qū)，葛貴沽是“產(chǎn)業(yè)居住兩核”葛沽鎮(zhèn)的斥功能定位懂將是津南具區(qū)、濱海恭北區(qū)、濱搬海南區(qū)三飄個“同核荒新城”中互特色功能播核的疊加津南區(qū)葛沽鎮(zhèn)葛沽作胸為津南仰區(qū)的”產(chǎn)業(yè)商睜務(wù)核“，與拐”行政頭核”咸鋸水沽互徹補聯(lián)動娘發(fā)展，劈燕譜寫津邀南“雙減城記”中心鎮(zhèn)咸水沽周邊鎮(zhèn)葛沽作溉為津南傍唯一劃面入濱海料新區(qū)的事城鎮(zhèn)，廳是津南屑區(qū)與濱犁海新區(qū)踏連接的孕”臍帶”，作為瘋一個”特區(qū)示范亡核”，葛鴉沽將帶軋動周邊肉各鎮(zhèn)，貪共同構(gòu)姐建”津南－濱后海經(jīng)濟共貸同體“產(chǎn)業(yè)關(guān)掘聯(lián)鎮(zhèn)無暇街非產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)區(qū)域葛沽作移為濱海副北區(qū)產(chǎn)求業(yè)關(guān)聯(lián)聽鎮(zhèn)的”冶金產(chǎn)秧業(yè)服務(wù)像核”（產(chǎn)碌業(yè)居住鍵，產(chǎn)業(yè)醋商務(wù)配丑套）、訓(xùn)”生態(tài)配套晚核”濱海北嘩區(qū)臨港板塊官港葛沽與蹈官港是臣”競合關(guān)漆系”，聯(lián)動徐開發(fā)共同氧打造“生態(tài)屏探障”未來葛沽織鎮(zhèn)的”生態(tài)配穴套“對大崖港區(qū)域喝具有吸越引力對臨港炒產(chǎn)業(yè)區(qū)尋而言，課葛沽鎮(zhèn)妨是”產(chǎn)業(yè)配宋套核“（產(chǎn)業(yè)賄居住、產(chǎn)育業(yè)商務(wù)配釣套）、”生活配哪套核“、”生態(tài)配濫套核“葛沽繳鎮(zhèn)總漏體功夏能定憲位濱海新謝區(qū)津南躍分區(qū)葛沽斷的形析象定岔位泛葛沽抱半小時束經(jīng)濟圈彼的中央充商務(wù)區(qū)榮濱海淋南區(qū)的愛后花園中央服柄務(wù)功能抖區(qū)中央生態(tài)利功能區(qū)官港森林公園官港湖產(chǎn)業(yè)帶泛葛沽毀半小時怪經(jīng)濟圈摸的中央陪商務(wù)區(qū)濱海南區(qū)驗的后花園葛沽鎮(zhèn)確的“中缸央功能處區(qū)”由昏“中央喝服務(wù)功唱能區(qū)”慘和“中暑央生態(tài)玻功能區(qū)飄”兩大位板塊組勝成沿海河片形成有踢機的四猶大產(chǎn)業(yè)文帶現(xiàn)代生顏態(tài)農(nóng)業(yè)憐帶冶金制悟造產(chǎn)業(yè)震帶新興產(chǎn)涌業(yè)帶商務(wù)商販業(yè)帶四大產(chǎn)業(yè)算帶商務(wù)商去業(yè)帶：發(fā)展文化歉旅游業(yè)，圈借助海河舟悠久的歷餓史文化基鍛礎(chǔ)和景觀風(fēng)特色，形濤成具有本漠地特色的取文化商務(wù)奔產(chǎn)業(yè)區(qū)。新興產(chǎn)業(yè)測帶：吸引現(xiàn)玻代物流兇業(yè)、現(xiàn)鏟代制造蛛業(yè)以及評與產(chǎn)業(yè)著配套的呀研發(fā)設(shè)趨計等更放新產(chǎn)業(yè)得，實現(xiàn)淹產(chǎn)業(yè)升果級。冶金制造罷產(chǎn)業(yè)帶：現(xiàn)有鋼鐵鑄、加工制蹄造、微電姑子產(chǎn)業(yè)等耍為主的傳喝統(tǒng)工業(yè)。現(xiàn)代生視態(tài)農(nóng)業(yè)偶帶：現(xiàn)代農(nóng)莊黃農(nóng)業(yè)、生浮態(tài)農(nóng)業(yè)、蓬農(nóng)業(yè)旅游會業(yè)。中央服禁務(wù)功能劉區(qū)中央生爽態(tài)功能騎區(qū)現(xiàn)代冶病金業(yè)、引多元化漲新型產(chǎn)濃業(yè)帶弱化地塊懼間生硬的搞關(guān)系通過地塊濃間的有機摸融和構(gòu)建沿和諧的─謊─泛葛沽匠經(jīng)濟圈漆的中央物商務(wù)區(qū),濱海南艱區(qū)的后選花園生態(tài)化慚、多元巷化的住鵲宅：提供包矩括獨棟炒、聯(lián)排宗和公寓訓(xùn)在內(nèi)的以多種類貫型居住府物業(yè),能夠滿足化各個階層綢居民的居雖住需求“中央服務(wù)誤功能區(qū)”的城市功陳能解析——居住功毅能城市居住區(qū)文化居住區(qū)生態(tài)居住及配套區(qū)商務(wù)居住及配套區(qū)文化居住生態(tài)居測住還遷房商品房城市公寓城市別田墅“中央服務(wù)捏功能區(qū)”的城市功獨能解析——生活配摘套功能中央服務(wù)翻區(qū)應(yīng)具備董完善的生穩(wěn)活配套設(shè)盤施，以滿族足人們多撕樣化和不每斷提升的撤生活需求歲。生活基坑礎(chǔ)配套侍設(shè)施應(yīng)國包括八妻大類型混：教育設(shè)施冤、醫(yī)療衛(wèi)旨生設(shè)施、性文化體育登設(shè)施、商橫業(yè)服務(wù)設(shè)帖施、金融破郵電設(shè)施碰、社區(qū)服遠務(wù)設(shè)施、峰行政管理因設(shè)施、市軍政公用設(shè)周施“中央服務(wù)么功能區(qū)”的城市功收能解析——商務(wù)辦套公功能商務(wù)休閑減區(qū)綜合商務(wù)早區(qū)海河創(chuàng)意梅社區(qū)海河創(chuàng)各意社區(qū)——以特色化省的創(chuàng)意辦靈公空間吸枝引眾多企釋業(yè)總部、忌研發(fā)機構(gòu)銳、SOHO辦公的膨聚集，祖形成“企業(yè)商匹務(wù)碼頭”商務(wù)休糾閑區(qū)——提供完濃備的商反務(wù)、休野閑娛樂欄功能，煌滿足各捆種類型露的企業(yè)跨總部辦臣公需求綜合商務(wù)突區(qū)——集中式商訪務(wù)辦公商務(wù)配套文化品位娛樂休閑康體健算身突出主題功緩能企業(yè)商務(wù)蘿會館海河文化辨藝術(shù)博物艙館商務(wù)服務(wù)商務(wù)會潮議中心海河藝術(shù)面工坊多功能背康體中張心“中央服務(wù)魯功能區(qū)”的城市功琴能解析——文化商貿(mào)充區(qū)文化商春貿(mào)區(qū)：利用海仁河自然嚴(yán)資源和煤葛沽鎮(zhèn)醫(yī)的歷史咸文化資危源，打早造特色魯商業(yè)區(qū)肥、特色喇旅游區(qū)律。文化笛商貿(mào)區(qū)塑造海絡(luò)河藝術(shù)租工坊、輝媽祖文弱化藝術(shù)叼館、漕穴運博物振館，重蠶現(xiàn)昔日縮慧民俗文株化的輝扣煌漕運博物屬館媽祖文化衡藝術(shù)館海河藝術(shù)旬工坊圍繞“文爸化重塑、濃文化生根肚”開發(fā)一甚系列的特元色文化旅偽游項目景觀以刮文化為主內(nèi)涵，壯文化以騰景點為未載體，遺塑造令奶人心往虛神弛的呢朝圣、逼休閑、處旅游勝寨地。利用海雅河資源術(shù)打造“水鄉(xiāng)古凍鎮(zhèn)”及“商業(yè)碼頭”——集休閑、駱住宿、觀掠光、餐飲柏、娛樂、止藝術(shù)鑒賞腥和展示于楚一體的游遍客一站式徐消費區(qū)商業(yè)碼葉頭包括魂：酒店添、美食昆長廊、滲娛樂天陳地、藝消術(shù)工坊循、旅游達集散服坡務(wù)中心增等體驗壟式旅游旋