國外物業(yè)管理知識

17國外物業(yè)管理物業(yè)管理17國外物業(yè)管理本章要點

國外物業(yè)管理起步早、發(fā)展到現在已經比較成熟，有許多先進經驗值得學習和借鑒。本章介紹新加坡、英國、法國、德國、美國、日本的物業(yè)管理，以及國外物業(yè)管理的特點。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1新加坡的物業(yè)管理

17.1.1物業(yè)管理體制新加坡的小區(qū)管理統(tǒng)歸建屋發(fā)展局負責。該局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌管理的職能部門，下設36個區(qū)辦事處，每個區(qū)辦事處一般管理2至3個住宅小區(qū)。每個小區(qū)擁有4000～6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000～15000套（戶）。住宅區(qū)內成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.2物業(yè)管理法制化新加坡政府強調對居住小區(qū)進行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有權法案”，之后又經過多次修訂。物業(yè)公司在管理時依照的是“土地所有權法案”和各個住宅區(qū)管理委員會制定的規(guī)章制度。物業(yè)管理部門也編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.3物業(yè)管理服務新加坡政府對住宅小區(qū)公共設施（設備）保養(yǎng)維修也十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質服務。政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5分鐘內電梯維修工必須到場維修。國家建設發(fā)展局設有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯系，為居民提供24小時服務。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.4物業(yè)管理合同物業(yè)公司與管理委員會簽訂合同，合同一年一簽。物業(yè)經理對管理委員會負責，接受管理委員會的指令。物業(yè)公司每年收取由業(yè)主分攤的管理費。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2英國的物業(yè)管理

17.2.1物業(yè)管理模式英國是采取由業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理的模式。物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養(yǎng)護可由內部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉給別的專業(yè)公司完成。物業(yè)管理公司（機構）人員精干，效率高。英國的物業(yè)管理目前已成為社會化的服務行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領取營業(yè)執(zhí)照即可。物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.2物業(yè)管理內容英國的物業(yè)管理服務項目多，內容廣泛。包括物業(yè)建設前后、物業(yè)使用全過程的管理。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調研和預測、物業(yè)租售推廣代理、目標客戶群認定、工程咨詢和監(jiān)理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務、專門性社會保障服務等全方位服務。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.3物業(yè)管理收費物業(yè)管理服務收費由委托方與物業(yè)管理公司（或機構）商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數量與質量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務費，甚至有政府補貼。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.4物業(yè)管理法規(guī)英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點尤其令人關注。據了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產開發(fā)管理的法律、法規(guī)有5O多種。英國還加強對物業(yè)管理的研究，成立了皇家物業(yè)管理學會，會員遍布世界各地。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3法國的物業(yè)管理

17.3.1業(yè)主大會制度法國業(yè)主大會制度比較健全，業(yè)主們通過業(yè)主大會將物業(yè)管理權掌握在自己手中。法國大部分業(yè)主按規(guī)定期限入住后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會。由于業(yè)主大會關乎自己的切身利益，住戶們往往寧可錯過“約會”，也要親往參加。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3.2物業(yè)管理內容物業(yè)公司通常須執(zhí)行“業(yè)主委員會”的決定，但日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務包括物業(yè)主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業(yè)主向保險公司索取賠償等，其范圍幾乎包括與住房有關的各個方面。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3.3物業(yè)管理收費物業(yè)公司根據業(yè)主大會通過的物業(yè)預算，每季度向業(yè)主收一次物業(yè)費，年度內的頭三個季度收該年度預算的四分之一，最后一個季度則視全年物業(yè)支出情況多退少補。在收費方面，物業(yè)公司收費的標準只有一個：本年內干了多少活以及隨之消耗的人工費。當然，物業(yè)公司大部分的收費項目都須在物業(yè)預算里列出，并經業(yè)主大會批準。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4德國的管理模式

17.4.1物業(yè)管理體制德國的房產物業(yè)管理主要是通過專門的物業(yè)管理公司來進行，也有的房地產開發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)公司每年組織一次所管轄的房產區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關房產財務情況，并向業(yè)主們提交一份當年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限為5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4.2物業(yè)管理內容德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東（業(yè)主），是業(yè)主利益的維護者和代理人。德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責業(yè)主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替業(yè)主履行德國相關房產法中所規(guī)定的責任和義務。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4.3物業(yè)管理收費物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標準，根據其工作質量以及房產規(guī)模等多種因素綜合考慮。為保證管理任務的順利執(zhí)行，物業(yè)公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現意外情況，都能及時找到維修人員。德國人對樓道和小區(qū)內的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負責清潔衛(wèi)生。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5美國的物業(yè)管理

17.5.1物業(yè)管理專業(yè)化專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。社會化分工十分明確，開發(fā)商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，因為他們認為房產開發(fā)與管理不同，前者是生產領域，后者是聘請的專業(yè)物業(yè)管理公司，這樣比自行管理費用更少。物業(yè)管理公司一般也只負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務則聘請專業(yè)的服務公司承擔。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.2物業(yè)管理服務周到物業(yè)管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。他們的主要特點就是以人為本、服務周到，具體體現在以下幾點：（1）服務體系嚴密。（2）除日常管理工作之外，物業(yè)管理公司同時還在努力為居民創(chuàng)造一種既舒適又有人情味的居住環(huán)境。（3）管理資料齊備。（4）為了使業(yè)主和租戶放心，物業(yè)管理公司往往還在物業(yè)保險上作較多投入。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.3物業(yè)管理人員職業(yè)化美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經理人制度。美國物業(yè)管理職業(yè)經理人有三類：第一類是樓宇經理，他們負責樓宇日常的管理工作；第二類是物業(yè)經理，其職責主要負責聯系相關代理商、擬訂物業(yè)財務報表、物業(yè)招租等；第三類是資產經理，負責地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調研，確定管理物業(yè)的整合和取舍。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.4物業(yè)管理收費美國是一個典型的契約社會，物業(yè)管理自然也離不開合同（契約）。美國各地物業(yè)管理合同對收費的規(guī)定往往要受所在地區(qū)、環(huán)境、設施和管理方式等的影響，收費標準和收費項目也是十分復雜的，但各地物業(yè)管理收費在原則上都必須以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間達成的年度預算為基礎，在年度預算的基礎上可以給物業(yè)管理公司一定的收費機動權。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.6沒日本的物瘡業(yè)管理奔17.6禮.1物業(yè)蕉管理模式日本采濃取的是偷“地域悟中心”撿的管理蹦模式，結“地域察”相當馳于中國勤的“街事道”一永級行政范區(qū)域。涂“地域燭中心”躬隸屬于貫區(qū)政府臟地域中衛(wèi)心部，洗作為行之政管理蓮機構其疑職責是飯地區(qū)事誕務管理掩和為本引地居民潛服務。揉同時居刊民建立扔了自己縱的管理見組織—夏居民管別理委員吃會，居仿民管理隱委員會彈由業(yè)主仁自主組狗成，負臉責了解熱業(yè)主的邪意見，員監(jiān)督和特檢查物淘業(yè)管理醋公司的爐工作，賣同時制但定專人說管理賬帆目。物業(yè)管理托1寫7經國外物業(yè)男管理17.弦6.2古物業(yè)管龍理人員日本對從符事物業(yè)管廊理的企業(yè)敗、人員有昂很高的要巨求，并重聯視對從業(yè)支人員的培鐘訓教育。缺物業(yè)管理趟企業(yè)需領漠取特別的棄經營許可冬證才能夠濃從事物業(yè)芝管理。物意業(yè)管理從竄業(yè)人員必內須經過一閱定的考試燭并取得資往格后才能睛擔任管理碧職務，不嗚合格者不榴能從事物暖業(yè)管理工略作。并且運接受物業(yè)往管理協(xié)會鋤的管理、集指導和監(jiān)耽督。物業(yè)管理驅1航7述國外物業(yè)扶管理17.6呈.3物業(yè)己管理收費日本的涼居民普例遍接受種花錢買慕服務的廟管理形考式，居猶民管理盞委員會構負責了禾解業(yè)主代的意見齒，監(jiān)督膽和檢查巷物業(yè)管禾理公司帖的工作所，同時幻玉制定專乓人管理估賬目。始由于激瓜烈的市浮場競爭展，各種陽物業(yè)公鬧司的服見務收費貢水平平代均化，籃所以業(yè)臘主的費悉用標準序相對明坐確，業(yè)械主支付梳物業(yè)管游理費是陡天經地眼義的事教情，如玩果拒付付物業(yè)管稠理費是頭違背社倚會道德饞規(guī)范和遙國家法胞律的。物業(yè)管理返1棄7襯國外物業(yè)射管理17.俱7國外吃物業(yè)管仙理的特畜點17.喊7.1辮物業(yè)管叨理已成閥為大廈剛和小區(qū)辰管理的嶄主要模厲式17.惠7.2礙業(yè)主自掙治作用綿較強17.懶7.3羽物業(yè)管挑理企業(yè)己的市場逝競爭意揚識強17.緞7.4榮物業(yè)管晶理及收匙費標準朱由市場觀形成17.確7.5位物業(yè)管蠶理收費劍有保證17.7怖.6物業(yè)襖管理的法漢律、法規(guī)掘比較健全17.7竟.7政府響在小區(qū)管肯理中發(fā)揮焰了重要作脖用物業(yè)管理誤1杰7彼國外物業(yè)滿管理復習思完考題簡述新該加坡的茄物業(yè)管眨理。簡述英凡國的物刷業(yè)管理困。簡述法國回的物業(yè)管宰理。簡述德國圓的物業(yè)管申理。簡述美耐國的物艦業(yè)管理習。簡述日鑄本的物券業(yè)管理運。簡述國外病物業(yè)管理腫的特點。物業(yè)管啦理題17炭國冠外物業(yè)項管理謝謝觀看/歡迎下做載BY殲