第16講房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務

（二）城市房屋拆遷的管理體制

國家一級的城市房屋拆遷管理部門是指國務院建設行政主管部門。

地方一級的城市房屋拆遷管理機構(gòu)是指縣級以上地方政府(工商、公安、規(guī)劃、司法、文化、環(huán)境等，都是協(xié)管部門)。三、房地產(chǎn)征收的補償與安置（一）集體土地征收補償與安置1.征地補償費用的含義和構(gòu)成2.征地補償標準:（二）房屋拆遷補償與安置1.房屋拆遷補償?shù)姆绞?1)貨幣補償(2)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換2.幾種特殊情況的房屋拆遷補償(1)產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補償

拆遷人應當就被拆遷房屋向公證機關提交證據(jù)保全申請，并辦理公證。(2)出租房屋的拆遷補償(3)設有抵押權(quán)房屋的拆遷補償【例題】我國征收耕地的補償標準為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的（）。A.4～6倍

B.5～8倍

C.6～10倍

D.8～12倍

【答案】C第三節(jié)

建設用地使用制度一、建設用地的概念和分類

建設用地的取得方式主要為：(1)征收集體土地(2)集體建設用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移(3)劃撥國有建設用地使用權(quán)(4)出讓國有建設用地使用權(quán)(5)國有土地租賃(6)國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(7)國有建設用地使用權(quán)作價出資(入股)或授權(quán)經(jīng)營二、國有建設用地使用權(quán)劃撥和有償使用（一）國有建設用地使用權(quán)劃撥1.國有建設用地使用權(quán)劃撥的范圍

土地使用權(quán)的劃撥是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，在土地使用者依法繳納了土地補償費、安置補助費及其他費用后，國家將土地交付給土地使用者使用或者將土地無償交付給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權(quán)是國家的一種特殊政策。劃撥的方式可得：(1)國家機關用地和軍事用地(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地(4)法律、行政法規(guī)的其他用地2.劃撥國有建設用地使用權(quán)的特點(1)劃撥土地使用權(quán)沒有期限的規(guī)定(2)劃撥土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，即不能在土地市場中流轉(zhuǎn)

(3)劃撥土地的用途不得改變，要改變用途須經(jīng)批準(4)劃撥土地使用權(quán)支付的費用較低（二）國有建設用地使用權(quán)出讓1.國有建設用地使用權(quán)出讓的方式(1)招標(2)拍賣(3)掛牌（最常用）(4)協(xié)議：協(xié)議出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。協(xié)議出讓的特點是自由度大，不利于公平競爭。

協(xié)議出讓方式適用于市政公益事業(yè)項目、非盈利項目以及需要政府給予扶持和優(yōu)惠的項目。《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中對于有關協(xié)議出讓的價格提出了如下要求：①協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和；對于有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。②市、縣人民政府國土資源行政主管部門根據(jù)相關規(guī)定和土地評估價格，集體決策合理確定協(xié)議出讓底價，協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。③協(xié)議出讓底價經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不得低于出讓底價。(5)協(xié)議出讓與招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別2.國有建設用地使用權(quán)出讓的最高年限

按照土地的不同用途對土地使用權(quán)

出讓的最高年限做了如下規(guī)定：(1)居住用地70年(2)工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或者其他用地50年(3)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年3.國有建設用地租賃

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式。

租賃是在土地使用者和政府之間進行的一種交易行為，隸屬于土地一級市場。

經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地和國有企業(yè)破產(chǎn)設計劃撥建設用地使用權(quán)處置，必須實行出讓；其他建設用地使用和原劃撥土地處置，既可以采取出讓、也可以采取租賃方式。

國有建設用地租賃方式：招標、拍賣、掛牌或協(xié)議方式。有兩個以上的單位和個人有租賃意向的，必須采用招標、拍賣或者掛牌的方式，并依法發(fā)布公告?！纠}】關于國有建設用地使用權(quán)出讓的說法，錯誤的是（）。（真題）

A.國有建設用地使用權(quán)出讓市場是土地一級