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宣項(xiàng)目論證程野序蜓編制衫蘇驍驍宮日期榮2002-攏08-2姨1船審核鈔唐激楊立日期呢2002-傾08-21孟批準(zhǔn)走劉榮先妖日期濁2002-剖08-2災(zāi)2珍流程要僻素射流程目標(biāo):盾流程時(shí)間要詢(xún)求命流程監(jiān)控點(diǎn)眾數(shù)目簡(jiǎn)流程主要責(zé)格任崗位震流程涉及職反位數(shù)目按修訂記錄舉日期每修訂狀態(tài)慘修改內(nèi)容弓修改人撫審核人挖批準(zhǔn)人搭2002-家10-9向A/1墻教、6、7士蘇驍驍陪唐激揚(yáng)欺劉榮先翠2003-通3-清3掀A/2由艦、4.3、更奉、5.2.渠3、5.2多.4、5.班4.4扣蘇驍驍診唐激揚(yáng)吵劉榮先目的為保持公司可持續(xù)性發(fā)展,尋找房地產(chǎn)新項(xiàng)目并在確定項(xiàng)目前對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證。適用范圍適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目論證工作,以及為之展開(kāi)的相應(yīng)研究工作。術(shù)語(yǔ)和定義新項(xiàng)目論證:包含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)程,即對(duì)影響新項(xiàng)目的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè),最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備:為保證房地產(chǎn)公司未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地需求,而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開(kāi)發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為。可行性研究:就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析,并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè),為投資決策提供依據(jù)。職責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部:負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究,每年末制定《土地儲(chǔ)備控制性計(jì)劃表》,并對(duì)研究成果進(jìn)行歸檔。牽頭組織獲得新項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)權(quán)及此前各階段的新項(xiàng)目論證工作。法律室:參與新項(xiàng)目談判,提供法律意見(jiàn)。根據(jù)新項(xiàng)目背景情況進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)分析,撰寫(xiě)合同。喜銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部泡、萬(wàn)創(chuàng)公司細(xì)、成本管理潮部、財(cái)務(wù)管延理部:鳴在項(xiàng)目論證給過(guò)程中提供升參考意見(jiàn)。泳公司總經(jīng)理氧:類(lèi)在發(fā)展項(xiàng)目療確定階段決知定是否進(jìn)入跨可行性研究留階段,指導(dǎo)藍(lán)項(xiàng)目發(fā)展方大向。夫在新項(xiàng)目可花行性研究階匙段提出綜合董調(diào)整意見(jiàn),蟻決定項(xiàng)目合戲作條件的實(shí)競(jìng)施,批準(zhǔn)項(xiàng)野目交由集團(tuán)妹項(xiàng)目發(fā)展小臉組直至決策漁委員會(huì)評(píng)審倍。工作程序基礎(chǔ)研究洞基礎(chǔ)研究包巧含土地信息命研究、宏觀(guān)走市場(chǎng)研究、漿城市規(guī)劃動(dòng)杜態(tài)研究、經(jīng)皇濟(jì)動(dòng)態(tài)研究帳、政策法規(guī)異研究、項(xiàng)目賊風(fēng)險(xiǎn)研究、潑公司戰(zhàn)略研歲究和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)付手研究等分敲項(xiàng)研究工作芒。振各分項(xiàng)研究佩工作由項(xiàng)目研發(fā)展部牽頭外完成,做到影專(zhuān)項(xiàng)有專(zhuān)人趣負(fù)責(zé),然后碌再充分利用宮內(nèi)外資源,啄予以功能完捧善和健全。虹各分項(xiàng)工作響需及時(shí)把握杰動(dòng)態(tài)信息,茅做到及時(shí)收柜集、及時(shí)分鞭析,其研究鮮成果可在即克時(shí)報(bào)告中和幸以年度為節(jié)故點(diǎn)的總結(jié)報(bào)艇告中體現(xiàn)。麗基礎(chǔ)研究的搜成果經(jīng)向公帝司總經(jīng)理匯永報(bào)后,最終效提煉作為三父年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃貿(mào)外部環(huán)境分司析的主要部周分,并在此木基礎(chǔ)上制定支公司房地產(chǎn)創(chuàng)三年土地儲(chǔ)肝備滾動(dòng)計(jì)劃坑,以指導(dǎo)土略地儲(chǔ)備工作慕的進(jìn)行。僅基礎(chǔ)研究需錯(cuò)指定一人為即總負(fù)責(zé)人,連專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)整起個(gè)基礎(chǔ)研究無(wú)計(jì)劃的制定雹、監(jiān)督和基則礎(chǔ)研究庫(kù)的唇整理,基礎(chǔ)獲資料和研究甜成果需由該覽項(xiàng)負(fù)責(zé)人整歷理,經(jīng)編號(hào)正后放入各基序礎(chǔ)研究庫(kù)歸灣檔。斗土地信息收桐集、甑別:筒項(xiàng)目發(fā)展部聯(lián)全體成員均認(rèn)是土地信息徹收集的責(zé)任右人,但需指右定一人為土膊地信息負(fù)責(zé)斯人,專(zhuān)項(xiàng)負(fù)緊責(zé)土地信息拖的匯總、整魔理和總結(jié)等替。禍土地信息的伏收集可通過(guò)躍如下幾種渠攻道進(jìn)行:屠通過(guò)政府公憶告收集:從戶(hù)相關(guān)網(wǎng)站或士工作人員處狼提前獲得政程府出讓土地嶼信息公告、南土地交易中才心進(jìn)行的企局業(yè)轉(zhuǎn)讓土地幼信息掛牌公臟告和法院拍芝賣(mài)土地信息媽公告、產(chǎn)權(quán)千交易中心對(duì)榮擁有土地儲(chǔ)狂備的企業(yè)進(jìn)方行轉(zhuǎn)讓的掛信牌公告。峽通過(guò)主動(dòng)詢(xún)潑問(wèn)收集:主青動(dòng)了解各片浩區(qū)歷史用地槍、行政劃撥篩用地、農(nóng)村差工商發(fā)展用揮地和舊城改底造的信息,影關(guān)注并跟蹤達(dá)了解國(guó)土部敘門(mén)在報(bào)紙上麗公布的企業(yè)蔑用地確權(quán)公擱告等。兇其他渠道:過(guò)土地信息人搜來(lái)電、蠻、約訪(fǎng)、推跌介等。宿了解到有效造土地信息后修填寫(xiě)《土地匠信息采集表誘》,并交由身土地信息負(fù)割責(zé)人匯總。肺項(xiàng)目發(fā)展部櫻不價(jià)定期對(duì)各土隆地信息進(jìn)行握合議,根據(jù)弦公司土地儲(chǔ)胡備要求對(duì)土蠅地信息進(jìn)行傾初步判斷,籮會(huì)議由土地啞信息負(fù)責(zé)人品記錄并存檔黃,會(huì)議結(jié)果督知會(huì)項(xiàng)目發(fā)耕展部領(lǐng)導(dǎo)。剩通過(guò)初步判奏斷的土地信狼息進(jìn)入發(fā)展席項(xiàng)目確定階療段,原則上洽指定負(fù)責(zé)土瓶地所在片區(qū)五的項(xiàng)目發(fā)展幟人員為項(xiàng)目選負(fù)責(zé)人接管恭后續(xù)工作,仁并通過(guò)《土務(wù)地信息采集警表》的形式哄將土地情況槍及時(shí)向扶公司領(lǐng)導(dǎo)知比會(huì);未通過(guò)敢的信息由土報(bào)地信息負(fù)責(zé)濱人填寫(xiě)判斷設(shè)意見(jiàn),存入乞土地信息庫(kù)算,并統(tǒng)一答克復(fù)信息提供鋪人,此后由么土地信息負(fù)朗責(zé)人對(duì)該項(xiàng)仍土地的后續(xù)掘成交情況或烤條件變化情朝況加以跟蹤傅。發(fā)展項(xiàng)目啊確定咬進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)蛋目確定階段年后的項(xiàng)目,焰由項(xiàng)目負(fù)責(zé)冠人按俱集團(tuán)規(guī)范要赴求但填制《新項(xiàng)逝目發(fā)展信息還通報(bào)》,交然土地信息負(fù)襲責(zé)人以郵件暖形式上報(bào)集余團(tuán)企劃部。叛項(xiàng)目負(fù)責(zé)人界根據(jù)項(xiàng)目情習(xí)況,可通過(guò)衛(wèi)談判等了解抱該項(xiàng)目的背喬景資料,初媽步判斷項(xiàng)目聯(lián)用地購(gòu)買(mǎi)操律作方式,資婚料匯總后提成請(qǐng)法律室提件供意見(jiàn),最鍛終做出項(xiàng)目將用地購(gòu)買(mǎi)操盆作方式的判秘?cái)?。孩?xiàng)目負(fù)責(zé)人扯進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)維地勘察和周薪邊市場(chǎng)的簡(jiǎn)馳易調(diào)查,根戶(hù)據(jù)市場(chǎng)情況齒和項(xiàng)目特點(diǎn)高做出初步項(xiàng)爸目定位,初捉步項(xiàng)目定位啟至少需包含殊以下內(nèi)容:深項(xiàng)目的檔次段、主要客戶(hù)雖群。牙項(xiàng)目在公司憲項(xiàng)目組合中圓的地位和開(kāi)枕發(fā)周期。詞項(xiàng)目中不同嘗建筑產(chǎn)品的嶄種類(lèi)和各自綠面積份額、太售價(jià)。誼項(xiàng)目負(fù)責(zé)人促可根據(jù)項(xiàng)目?jī)?cè)的特殊性與維否,進(jìn)行后烏續(xù)處理:蜘常規(guī)項(xiàng)目,廢易于規(guī)劃的震:可與萬(wàn)創(chuàng)綱公司口頭溝草通后確定各位種形式產(chǎn)品絮的面積組合佩,并由成本莫管理部提交津各種形式產(chǎn)蔬品(含基本叢配套)的成僻本數(shù)據(jù),作步為初步經(jīng)濟(jì)柔測(cè)算的依據(jù)聚。蘋(píng)特殊地形或飯包含特殊配釋套的項(xiàng)目:鍵可將項(xiàng)目資騎料和初步產(chǎn)巷品定位交由穗萬(wàn)創(chuàng)公司做映出規(guī)劃設(shè)計(jì)償草案,交成牌本做出建安故成本的粗略這測(cè)算,作為云初步經(jīng)濟(jì)測(cè)麥算的依據(jù)。趨項(xiàng)目負(fù)責(zé)人夢(mèng)根據(jù)項(xiàng)目情勞況,做出初隱步經(jīng)濟(jì)測(cè)算違結(jié)果,綜合襖項(xiàng)目談判后肢確定的操作哥方式,形成醒簡(jiǎn)易的初步纖匯報(bào),經(jīng)部尺門(mén)內(nèi)部評(píng)審濟(jì)后,申請(qǐng)召怠開(kāi)公司內(nèi)部針的項(xiàng)目匯報(bào)鄙會(huì)。史項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)盡是由公司領(lǐng)填導(dǎo)和參與論反證工作的各傅部門(mén)人員參旋加的、判斷謠項(xiàng)目能否確偵定并進(jìn)入可布行性研究程隨序的評(píng)審會(huì)故議,會(huì)議內(nèi)挽容如下:病項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)俱初步報(bào)告包蔬括項(xiàng)目簡(jiǎn)介訪(fǎng)、周邊環(huán)境數(shù)和市場(chǎng)介紹攪、未來(lái)發(fā)展痰趨勢(shì)和市場(chǎng)個(gè)定位、法律蹄及獲得方式反分析、設(shè)計(jì)附要點(diǎn)和相應(yīng)笨成本分析、扒公司策略和英開(kāi)發(fā)周期、饒經(jīng)濟(jì)效益測(cè)崗算等。地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人雞需提前將項(xiàng)盟目初步報(bào)告投發(fā)給與會(huì)人落員,為保密卸起見(jiàn),土地丑方情況和重園要談判條件康不能涉及。掉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人怨根據(jù)項(xiàng)目情玻況,可確定頁(yè)參加會(huì)議各鈔專(zhuān)業(yè)部門(mén)的溪人員,須提情前通知。州會(huì)議首先由故項(xiàng)目負(fù)責(zé)人科做介紹,并蝦確定主題由火各專(zhuān)業(yè)部門(mén)龍進(jìn)行討論和停論證,最后吉綜合各部門(mén)禁意見(jiàn)。聲公司總經(jīng)理屈最終決定項(xiàng)罩目是否進(jìn)入獻(xiàn)可行性研究捧階段,并根排據(jù)各部門(mén)意隆見(jiàn)指導(dǎo)項(xiàng)目偷發(fā)展方向。效項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審切確定后,進(jìn)陸入可行性研野究階段,未最通過(guò)則根據(jù)蛙會(huì)議意見(jiàn)進(jìn)電行調(diào)整或放包棄。譜項(xiàng)目可行性扎研究蘆項(xiàng)目可行性右研究是對(duì)前少期項(xiàng)目初步儀預(yù)測(cè)的論證所,其最終形埋成的報(bào)告參割照《集團(tuán)房勇地產(chǎn)項(xiàng)目可炕行性報(bào)告內(nèi)摩容指引》。偉項(xiàng)目負(fù)責(zé)人催首先將公司鏟項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)味上的意見(jiàn)匯中總,根據(jù)項(xiàng)你目情況,制貴訂《可行性雷研究計(jì)劃》伴,該計(jì)劃需愛(ài)包含各相應(yīng)許工作的責(zé)任歪部門(mén)(責(zé)任辦人)、達(dá)到阿效果和時(shí)間啊要求,并根惕據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)秀列出橫道圖橋,發(fā)相關(guān)部襖門(mén)。首項(xiàng)目負(fù)責(zé)人洋根據(jù)項(xiàng)目情尤況,向集團(tuán)經(jīng)企劃部申請(qǐng)掘成立項(xiàng)目發(fā)堡展小組。迅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人銹根據(jù)可行性痛研究計(jì)劃,栗組織其它部改門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)汗行現(xiàn)場(chǎng)勘察罪,并組織完頌成如下工作風(fēng):籮項(xiàng)目負(fù)責(zé)人犯進(jìn)一步完善繼項(xiàng)目背景調(diào)劑研,包括:揮項(xiàng)目獲得方鹽式的流程、助土地方資信單情況、項(xiàng)目講所在區(qū)域的氏環(huán)境和配套猾、區(qū)域規(guī)劃將和未來(lái)發(fā)展球趨勢(shì)等。亂法律室負(fù)責(zé)遣參加項(xiàng)目后買(mǎi)續(xù)談判,做課出法律風(fēng)險(xiǎn)折分析,并編鋪寫(xiě)相應(yīng)的合評(píng)同。請(qǐng)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部剃根據(jù)可行性瘡研究計(jì)劃對(duì)檔項(xiàng)目周邊市冶場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)予調(diào)研,反饋春給項(xiàng)目負(fù)責(zé)氣人,制訂產(chǎn)愈品定位建議飲,并由項(xiàng)目衣發(fā)展部和銷(xiāo)通售經(jīng)營(yíng)部進(jìn)姥行討論后通殼過(guò),形成《售新項(xiàng)目市場(chǎng)嬌定位建議設(shè)尼計(jì)草案任務(wù)宣書(shū)》。涂萬(wàn)創(chuàng)公司先孩期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)勘蔬察地塊的地膚形、地貌進(jìn)戀行項(xiàng)目規(guī)劃潛的分析,并滅根據(jù)《新項(xiàng)茄目市場(chǎng)定位鞏建議設(shè)計(jì)草艱案任務(wù)書(shū)》攤,完成規(guī)劃貍設(shè)計(jì)草案,霞形成《新項(xiàng)糾目可行性論損證規(guī)劃草案窯指標(biāo)說(shuō)明》桶。典同時(shí),萬(wàn)創(chuàng)壘需對(duì)地塊的補(bǔ)地形、地貌玉進(jìn)行工程建脖造的分析,座并根據(jù)前述饞規(guī)劃草案完頭成工程技術(shù)稻分析和建造栽標(biāo)準(zhǔn)建議。刷成本管理部掩根據(jù)萬(wàn)創(chuàng)公擴(kuò)司提供的規(guī)逃劃草案、《下新項(xiàng)目可行控性論證規(guī)劃沙草案指標(biāo)說(shuō)崇明》和工程畜技術(shù)分析,見(jiàn)提供建安成助本測(cè)算。棗銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)部線(xiàn)在萬(wàn)創(chuàng)公司敞完成規(guī)劃設(shè)槐計(jì)草案后,蠅制訂銷(xiāo)售初擴(kuò)步計(jì)劃。獅財(cái)務(wù)管理部廳根據(jù)各專(zhuān)業(yè)以部門(mén)提供的慌規(guī)劃、成本陜、銷(xiāo)售計(jì)劃壘等材料,完之成經(jīng)濟(jì)效益翁預(yù)測(cè)分析,脈形成《新項(xiàng)罰目可行性研浩究測(cè)算表亂_勁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部寧分》。嗓項(xiàng)目發(fā)展部臟最終組織各棄方面材料,確形成固定格倦式的項(xiàng)目可蟻行性報(bào)告,飼經(jīng)部門(mén)內(nèi)部秩審議后,申刪請(qǐng)召開(kāi)公司姐新項(xiàng)目評(píng)審番會(huì)。決策評(píng)審?fù)肮拘马?xiàng)目已評(píng)審會(huì)由公首司領(lǐng)導(dǎo)和參隨與項(xiàng)目論證眼的各部門(mén)參際加,聽(tīng)取項(xiàng)穗目負(fù)責(zé)人對(duì)蝶項(xiàng)目可行性貧研究的匯報(bào)巡,最終由公止司總經(jīng)理決堅(jiān)定項(xiàng)目是否見(jiàn)報(bào)集團(tuán)項(xiàng)目拾發(fā)展小組審克核直至集團(tuán)輸決策委員會(huì)然評(píng)審。梳項(xiàng)目發(fā)展部暈負(fù)責(zé)參加集肌團(tuán)項(xiàng)目論證犯會(huì)的相關(guān)準(zhǔn)擠備工作,呈后報(bào)資料報(bào)分伶管領(lǐng)導(dǎo)、總臉經(jīng)理審閱。艙集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)木展小組對(duì)評(píng)規(guī)審會(huì)結(jié)果進(jìn)售行審核,向櫻集團(tuán)決策委刻員會(huì)申請(qǐng)召聽(tīng)開(kāi)項(xiàng)目論證遞會(huì)。站若項(xiàng)目在上塌述兩個(gè)環(huán)節(jié)黑中未獲通過(guò)燈,項(xiàng)目負(fù)責(zé)音人則需要根趕據(jù)會(huì)議意見(jiàn)凈對(duì)可行性研疼究進(jìn)行綜合害調(diào)整或放棄握該項(xiàng)目。像項(xiàng)目經(jīng)集團(tuán)外項(xiàng)目論證會(huì)饅通過(guò)后,若絹無(wú)需進(jìn)一步箭解決的問(wèn)題涼,項(xiàng)目發(fā)展諸部可根據(jù)實(shí)告際情況向公戀司申請(qǐng)?zhí)崆耙韱?dòng)該項(xiàng)目腫開(kāi)發(fā)的前期梁準(zhǔn)備工作(脆包含銷(xiāo)售經(jīng)爽營(yíng)部提前介象入終)砍。項(xiàng)目發(fā)展王部負(fù)責(zé)按照允集團(tuán)新項(xiàng)目鍬決策委員會(huì)厘通過(guò)的項(xiàng)目感合作條件,搖簽訂合作合撈同,并負(fù)責(zé)揚(yáng)合作條件的渴實(shí)施和跟蹤除。利無(wú)論通過(guò)何晶種方式,公鑰司合法地獲洗得項(xiàng)目土地飼的開(kāi)發(fā)權(quán)力號(hào)后,項(xiàng)目發(fā)起展部可提請(qǐng)?jiān)焦靖鶕?jù)開(kāi)倒發(fā)計(jì)劃成立枯項(xiàng)目經(jīng)理部原,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目岸相關(guān)資料的東順利移交和馳存檔,并做共出相應(yīng)總結(jié)值。釋招標(biāo)、拍賣(mài)博及掛牌項(xiàng)目漏參照《集團(tuán)饅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)刺用地投標(biāo)、任競(jìng)拍管理辦丈法》。支持性文件嘉VKSZ/籃TD/VR曬001傘《集團(tuán)房地訪(fǎng)產(chǎn)新項(xiàng)目管匠理制度》景VKSZ/屢TD/VR籃002蛋《集團(tuán)房地座產(chǎn)項(xiàng)目可行按性報(bào)告內(nèi)容睛指引》獻(xiàn)VKSZ/甲TD/V

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