哈爾濱市普通住宅電梯收費指導(dǎo)價格

哈爾濱市普通住宅電梯收費指導(dǎo)價格備注：1.基本物業(yè)服務(wù)收費標準 ＝基本物業(yè)定價成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級差服務(wù)成本） ＋利潤（政府指導(dǎo)價標準幅度 6%—12%）＋法定稅金法定稅金＝基本物業(yè)服務(wù)收費標準×稅率二、哈爾濱最新物業(yè)費收取標準政策和法律依據(jù)哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為， 維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益， 根據(jù)《中華人民共和國價格法》 、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展和改革委員會《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《哈爾濱市物業(yè)管理條例》、《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<關(guān)于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導(dǎo)意見 >的通知》等規(guī)定，制定本辦法。精品文檔交流第二條 本市市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取費用的行為適用本辦法。第三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)標準和收費標準通過市場競爭形成。第四條 物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅（不含別墅、公寓，下同）、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用公共空間設(shè)置的停車泊位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的，住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè)（不含臨街門市），物業(yè)服務(wù)收費標準可按住宅物業(yè)服務(wù)收費標準適當上浮，上浮幅度原則上不高于 30％。別墅、公寓以及商場、酒店、寫字樓等其它物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。為業(yè)主個別需要提供的代辦服務(wù)和其它特約服務(wù)等收費，除政府部門有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。第五條 市物業(yè)行政主管部門負責制定物業(yè)服務(wù)標準及管理政策，負責物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。精品文檔交流市價格行政主管部門負責制定物業(yè)服務(wù)收費標準及管理政策，負責物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價格行政主管部門按照各自職責，負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)標準和收費標準的日常監(jiān)管工作。街道辦事處、社區(qū)居委會在其職權(quán)范圍內(nèi)協(xié)助各級物業(yè)行政主管部門和價格行政主管部門做好物業(yè)服務(wù)標準和收費標準的管理工作。第六條 住宅物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)是最基本的物業(yè)服務(wù)項目，是物業(yè)服務(wù)必須達到的服務(wù)標準。包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護 5個服務(wù)項目。級差物業(yè)服務(wù)是滿足基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，根據(jù)服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量提供分等級的物業(yè)服務(wù)標準。包括綜合管理、公共秩序維護、共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修、保潔服務(wù)、清冰雪、綠化養(yǎng)護 6個服務(wù)項目。每個服務(wù)項目按照服務(wù)等級標準，由低到高分為一至四級?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)和級差物業(yè)服務(wù)構(gòu)成了基本物業(yè)服務(wù)。特有物業(yè)服務(wù)是根據(jù)建設(shè)配套及物業(yè)服務(wù)需求，為業(yè)主提供的單項物業(yè)服務(wù)。包括電梯管理、裝修管理、車輛管理、公共責任險4個服務(wù)項目。精品文檔交流第七條 物業(yè)服務(wù)項目、標準及服務(wù)等級由市物業(yè)行政主管部門負責制定并公布。 （詳見《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準》附件1）基本物業(yè)服務(wù)定價成本，由市價格行政主管部門測算并公布（詳見《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準》附件 2），并根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，適時調(diào)整。第八條 基本物業(yè)服務(wù)收費，由基本物業(yè)定價成本、利潤和法定稅金 3部分構(gòu)成?；疚飿I(yè)服務(wù)收費標準 ＝基本物業(yè)定價成本（包括基礎(chǔ)服務(wù)成本和級差服務(wù)成本）＋利潤（政府指導(dǎo)價標準幅度 6%—12%）＋法定稅金。未提供的物業(yè)服務(wù)項目不得計入定價成本。公有住房的租金包含了基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)中的綜合管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修費用，不應(yīng)重復(fù)計入公有住房物業(yè)服務(wù)定價成本。第九條 物業(yè)服務(wù)收費以元 /月·平方米（建筑面積）為計費單位，按月、季、年計收，預(yù)收期限不得超過 12個月。第十條 實行政府指導(dǎo)價的住宅基本物業(yè)服務(wù)收費標準，需按照下列規(guī)定確定：一、經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。精品文檔交流根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點和要求，依據(jù)《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準》，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準。其中，所選綜合管理等級指導(dǎo)標準應(yīng)與所選公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域保潔服務(wù)等級標準相一致。物業(yè)服務(wù)標準確定后，依據(jù)《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準》和本辦法第八條規(guī)定，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準?！豆枮I市住宅物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準》未予規(guī)定的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及收費標準由雙方協(xié)商確定。二、未成立業(yè)主大會的，由所在地街道辦事處、社區(qū)居委會組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總套數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準（下同）。三、通過協(xié)商無法確定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準的，由區(qū)物業(yè)行政主管部門牽頭組織區(qū)價格行政主管部門、所在地街道辦事處、業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確定。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會應(yīng)按照確定的物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)收費標準，簽定物業(yè)服務(wù)合同。第十一條 新建住宅的物業(yè)服務(wù)收費標準，需按照下列規(guī)定確定：一、房屋預(yù)（銷）售前，由建設(shè)單位結(jié)合物業(yè)的特點，將設(shè)計提供的物業(yè)服務(wù)標準報請區(qū)物業(yè)行政主管部門認定，并將認定結(jié)果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，核定物業(yè)服務(wù)收費標準。二、建設(shè)單位應(yīng)當在房屋銷售現(xiàn)場的醒目位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)標準和收費標準等事項。精品文檔交流建設(shè)單位與住宅買受人簽定房屋買賣合同時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋買賣合同的附件。三、辦理住宅進戶前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報請區(qū)物業(yè)行政主管部門對其實際物業(yè)服務(wù)標準進行確認，并將確認結(jié)果報請市物業(yè)行政主管部門備案；市價格行政主管部門依據(jù)市物業(yè)行政主管部門出具的備案文件，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費、室內(nèi)停車場泊位物業(yè)服務(wù)費、電梯服務(wù)費等予以核定。四、辦理住宅進戶時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依據(jù)經(jīng)區(qū)物業(yè)行政主管部門確認并報請市物業(yè)行政主管部門備案的服務(wù)等級和市價格行政主管部門核定的收費標準與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于收費標準執(zhí)行期限的內(nèi)容應(yīng)當以市價格行政主管部門的核定文件為準。第十二條 住宅辦理進戶手續(xù)的建筑面積或套數(shù)其中一項超過 50%或入住滿2年且辦理進戶手續(xù)的比例超過 25%的，應(yīng)當召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，按照本辦法第十條規(guī)定，重新協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費標準。第十三條 房屋買賣合同約定交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用， 由建設(shè)單位承擔； 已竣工但尚未售出的或因建設(shè)單位原因未按房屋買賣合同約定辦理交付手續(xù)的，其間所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔；買受人未按房屋買賣合同約定辦理房屋交接手續(xù)的，發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由買受人承擔。第十四條 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時， 業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當負責結(jié)清物業(yè)費、 電梯費等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服精品文檔交流務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。第十五條物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實行日常考評制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務(wù)收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費標準。第十六條與住宅配套使用的電梯服務(wù)費用包括基礎(chǔ)費用和運行電費，具體收費標準依據(jù)《哈爾濱市住宅電梯收費指導(dǎo)標準》（附件3）確定。第十七條與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準減半收取。第十八條與住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場停車泊位物業(yè)服務(wù)費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修，具體收費標準依據(jù)《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準》（附件2特有服務(wù)中車輛管理：室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準）確定。第十九條經(jīng)業(yè)主大會同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費的，所得收入扣除管理服務(wù)費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。具體收費標準依據(jù)《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準》（附件2特有服務(wù)中車輛管理：公共空間停車泊位服務(wù)費政府指導(dǎo)價標準）確定。第二十條對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽定裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)精品文檔交流可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出，具體收費標準按照《哈爾濱市住宅物業(yè)服務(wù)定價成本標準》（附件 2特有服務(wù)中裝修管理政府指導(dǎo)價標準）執(zhí)行。物業(yè)企業(yè)在收取裝修管理費之后，不得以任何形式收取其它與裝修有關(guān)的費用。本辦法實施前，簽訂并履行裝修合同的，可按合同規(guī)定執(zhí)行。第二十一條 經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責任險。所需費用按照物業(yè)服務(wù)面積分攤。第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照《住宅物業(yè)服務(wù)與收費標準備案程序》（附件 4）的規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)項目及收費標準報區(qū)物業(yè)行政主管部門和區(qū)價格行政主管部門備案。第二十三條 物業(yè)服務(wù)費用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修費、 電梯費中的基礎(chǔ)費用應(yīng)當作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費用，獨立核算、?？顚Ｓ?、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。第二十四條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，雙方應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托方收取代辦費用，但不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取額外費用。精品文檔交流第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)醒目位置公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、 服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、以及 96365 物業(yè)服務(wù)監(jiān)督舉報電話和 12358價格舉報電話，接受業(yè)主的監(jiān)督。第二十七條 市價格行政主管部門對住宅物業(yè)服務(wù)成本實行定期監(jiān)審制度。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合并如實提供相關(guān)材料， 不得弄虛作假。第二十八條 本辦法實施前，已簽訂物業(yè)服務(wù)合同或已交納當期物業(yè)服務(wù)費用的， 在本辦法實施后尚未到期的， 可以按照本辦法的有關(guān)規(guī)定，選擇相應(yīng)物業(yè)服務(wù)等級標準并確定收費標準。第二十九條 違反本辦法規(guī)定，涉及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面的事宜，由物業(yè)行政主管部門負責處理；涉及收費標準方面的事宜，由價格行政主管部門處理。第三十條 其它性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)，可參照本辦法相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 各縣（市）政府價格行政主管部門會同同級住房（物業(yè)）行政主管部門，可參照本辦法結(jié)合當?shù)貙嶋H制定物業(yè)服務(wù)收費辦法。第三十二條 本辦法自 2014年1月1日起執(zhí)行?！豆枮I市物價局關(guān)于加強居民進戶收費和物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》 （哈價經(jīng)發(fā)[1999]14 號）、《哈爾濱市物價局 <關(guān)于加強居民進戶收費和物業(yè)服務(wù)收費管理的通知 >的補充通知》（哈價經(jīng)發(fā)[2001]1 號）、精品文檔交流哈爾濱市物價監(jiān)督管理局 哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費工作的通知》（哈價聯(lián)發(fā) [2011]17 號）同時廢止。第三十三條 本辦法涉及物業(yè)服務(wù)方面的事宜由市物業(yè)行政主管部門負責解釋； 涉及收費標準方面的事宜由市價格行政主管部門負責解釋。三、哈爾濱物業(yè)費收取標準 2014 版解讀物業(yè)費包含什么與過去不同，《辦法》將物業(yè)服務(wù)等級倒置，由原來的一級為最高等級變成最低等級，逐級上升，開放了服務(wù)等級設(shè)置，為今后更高等級服務(wù)標準的設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價格封頂導(dǎo)致的高端物業(yè)服務(wù)收費困境。新的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)和特有物業(yè)服務(wù)三個部分。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)管理、屋面日常精品文檔交流保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護等 5項服務(wù)內(nèi)容?；A(chǔ)服務(wù)不分等級，實行無差別化定價成本，不論其他等級服務(wù)高低，這部分統(tǒng)一定價為每月每平方米 0.13元。這是所有物業(yè)企業(yè)必須達到的服務(wù)標準。級差物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、清冰雪、公共區(qū)域秩序維護、公共區(qū)域維修養(yǎng)護、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護等四級服務(wù)內(nèi)容，其中一級、二級、三級、四級 (不含綠化)分別對應(yīng)的定價成本為每月每平方米 (多層)0.38元、(高層)0.39元；(多層)0.54元、(高層)0.56元；(多層)0.86元、(高層)0.89元；(多層)1.19元、(高層)1.23元。其中，清冰雪服務(wù)，一、二級每平方米 0.01元，三、四級每平方米 0.02元；公共秩序維護，一級和四級之間定價成本相差較大，四級是一級的 4倍，主要是小區(qū)的封閉和智能化管理程度影響成本差異較大。此外，一級服務(wù)標準有所提高，定價成本 (不含綠化)與原成本標準相比提高了 0.14元，對提升老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保證基本運營起到保障作用。特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責任險等 4項服務(wù)內(nèi)容。其中，電梯管理服務(wù)費保留了原標準規(guī)定的每月每戶 11元至120元的標準，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費用管理作出相應(yīng)的補充修訂。室內(nèi)停車泊位物業(yè)服務(wù)費按照政府指導(dǎo)價標準，實行平面和立體車位兩檔價格，平面車位物業(yè)費 80元/月，有塑膠地膜 90元/月；立體車位物業(yè)費 110元/月，有塑膠地膜精品文檔交流元/月。立體車位要求有專業(yè)的維保公司定期維修保養(yǎng)，若不能通過相關(guān)部門質(zhì)檢，則不允許使用。同時，室內(nèi)停車場泊位物業(yè)費與熱費分別收取。近年來，哈市多次發(fā)生小區(qū)意外責任事故，由于物業(yè)企業(yè)無法支付賠償常常引發(fā)矛盾?！掇k法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責任險，費用按照物業(yè)服務(wù)面積分攤。服務(wù)項目側(cè)重清掃保潔維修養(yǎng)護綠化養(yǎng)護《辦法》除了新增加多項服務(wù)內(nèi)容與價格標準外，還強化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的比重，“清掃保潔”、“維修養(yǎng)護”兩個項目成本在各級服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所提升。屋面維修、二次加壓供水、化糞池清掏、單元電子門維護這 4個服務(wù)項目，是從原物業(yè)服務(wù)標準中“共用部位維修養(yǎng)護”部分單設(shè)出來的， 此標準已高于原四級標準“共用部位維修養(yǎng)護”8 項服務(wù)成本標準的總和。 并將“綜精品文檔交流合管理”項目成本，在各級服務(wù)成本構(gòu)成比例中均有所降低。此外，“綠化養(yǎng)護”項目成本也有所改變。以前按建筑面積計算綠化收費，客觀上易形成“不夠用”或者“用不了”的情況，很難有收支對應(yīng)的實際問題?！掇k法》由原來按照建筑面積測算改為按綠化面積測算后，將綠化面積年總成本再按月按建筑面積分攤。依據(jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護定價成本，一、二、三、四級分別為每年每平方米 2.36元、2.86元、4.40元、4.94元，杜絕收支不合理的問題。公共空間經(jīng)營收益歸全體業(yè)主《辦法》第二十條規(guī)定，對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出?！掇k法》規(guī)定裝修管理費按照不超過5元/平方米(建筑面積)標準收取，并明確規(guī)定物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)的費用。精品文檔交流基于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)項目在單體車庫物業(yè)服務(wù)中基本不體現(xiàn)，級差物業(yè)服務(wù)項目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質(zhì)價相符的原則做降價調(diào)整?！掇k法》第十七條規(guī)定與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準減半收取。未解決小區(qū)內(nèi)停車難問題，《辦法》第十九條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，在符合消防安全等規(guī)定前提下，可利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間設(shè)置停車泊位，根據(jù)《關(guān)于印發(fā)機動車停放服務(wù)收費管理辦法的通知》規(guī)定，每月每臺 60元至90元，所得收入扣除管理服務(wù)費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。養(yǎng)護費和電梯基礎(chǔ)費?？顚Ｓ谩掇k法》第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維護費、電梯費中的基礎(chǔ)費用，應(yīng)當作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費用，獨立核算、專款專用、結(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護和電梯基礎(chǔ)收費實行專戶儲存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結(jié)轉(zhuǎn)待用，防止將未發(fā)生的定向使用經(jīng)精品文檔交流費轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤，保證共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護和電梯養(yǎng)護能夠得到應(yīng)有的經(jīng)費保障。物業(yè)服務(wù)與信用掛鉤服務(wù)不合格將被清退《辦法》第六條規(guī)定，暫時未達到《辦法》規(guī)定的一級物業(yè)服務(wù)標準的，通過改造硬件和提升服務(wù)，達到一級標準后，可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級級差服務(wù)的成本標準 (不含綠化費)，例如，高層每平方米 0.52元(0.13元＋高層 0.39元)。對于不能按照一級級差物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供全項服務(wù)的，可以根據(jù)所提供的服務(wù)項目執(zhí)行相應(yīng)的成本標準，如在提供基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還提供了一級綜合管理和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)的，可以執(zhí)行 0.27元(0.13元＋0.10元＋0.04元)的定價成本?！掇k法》第十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考核不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按級差物業(yè)服務(wù)收費標準下浮10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費標準。一般設(shè)定為半年或一年評定一次。對認真整改精品文檔交流達到要求的物業(yè)企業(yè)，可回到原標準；對于不認真整改的，經(jīng)考核確認后可以降低服務(wù)等級和收費標準，直至辭退。新規(guī)更注重服務(wù)結(jié)果“《辦法》對物業(yè)服務(wù)的概念和內(nèi)容進行了分類，更對價格進行了細化，今后的物業(yè)服務(wù)就是花多少錢享受什么樣的服務(wù)?！睔W洲新城業(yè)主委員會主任張澤仁告訴記者，《辦法》新增了諸如車位費用、清雪費用等價格標準，這些細化分類的實施，降低了業(yè)主和物業(yè)的糾紛。哈爾濱物業(yè)供熱集團物業(yè)房產(chǎn)部部長戴英波表示，《辦法》彌補了以往一些服務(wù)項目定價缺失的問題。同時，一些單體樓房或一些不具備級差服務(wù)的老舊小區(qū)也有具體的服務(wù)內(nèi)容和價格標準，方便日后的服務(wù)。哈市物業(yè)辦副主任張曉輝介紹，過去的物業(yè)服務(wù)標準只規(guī)定了服務(wù)頻次，沒有規(guī)定服務(wù)效果，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以監(jiān)督和衡量，缺乏可操作性行。新標準著重對每項服務(wù)應(yīng)達到的效果進行了明確規(guī)定，對每項內(nèi)容都設(shè)立了考核分值，并對總體服務(wù)精品文檔交流情況設(shè)立了達標分數(shù)，增強了政策的可操作性，便于業(yè)主及行政主管部門對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督考核。為下一步全民開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評提供了有利依據(jù)。哈市住房保障與房產(chǎn)管理局局長孔慶勛強調(diào)，物業(yè)企業(yè)若要依照《辦法》調(diào)整物業(yè)價格，必須先行做好服務(wù)，試運行 3個月，獲得業(yè)主的滿意及認可的才能調(diào)整，業(yè)主不滿意的一律不能調(diào)整，擅自調(diào)價的要嚴厲查處。□記者梁庚張博相關(guān)鏈接《哈爾濱市物價局關(guān)于加強居民進戶費和物業(yè)服務(wù)費管理的通知》、《哈爾濱市物價局 <關(guān)于加強居民進戶費和物業(yè)服務(wù)費管理的通知>的補充通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)服收費工作的通知》同時廢止。大關(guān)鍵詞解析《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》精品文檔交流《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》出臺，物企“先服務(wù)后收費”試行仨月業(yè)主不滿意一律不調(diào)價13日，經(jīng)過近一年的蘊釀和對 200個物業(yè)項目樣本的調(diào)研摸底， 市物價局、市住房局聯(lián)合出臺 《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。該辦法的出臺為哈爾濱市提供了全新的住宅物業(yè)服務(wù)標準和與之相配套的收費政策。今后，破解物業(yè)難題和化解物業(yè)矛盾，哈爾濱市物業(yè)行業(yè)有了可操作性的“抓手”。業(yè)主交多少費用，物企該提供什么樣的服務(wù)，雙方都將有可約束性的依據(jù)?！掇k法》從定價結(jié)構(gòu)和物業(yè)服務(wù)標準方面有了本質(zhì)性改變。強化了服務(wù)項目與服務(wù)成本的對應(yīng)性，制定出了比較完備的物業(yè)服務(wù)項目和考核標準，實現(xiàn)了服務(wù)項目的細化與要素成本的量化相對應(yīng)，增強了服務(wù)收費標準的支撐力。在物業(yè)服務(wù)要素成本的構(gòu)成上，突出保障業(yè)主最關(guān)心的清掃保潔、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護部分，在收費標準上增加了這部分比重，相應(yīng)減少了綜合管理方面的比重，使物業(yè)新政更趨于完備成熟。精品文檔交流《辦法》按照“質(zhì)價相符”的基本管理要求，規(guī)定“物業(yè)服務(wù)監(jiān)管實行日?？荚u制度，對于連續(xù)兩次考評不合格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給予按級差物業(yè)服務(wù)收費標準下浮 10%的處理，對于連續(xù)考評不合格的，應(yīng)降低級差物業(yè)服務(wù)等級和收費標準”。對認真整改達到要求的，可上浮 10%，回到原標準；對于不認真整改的，經(jīng)考核確認后可以降低服務(wù)等級，直至辭退。市住房局負責人表示，物業(yè)企業(yè)凡涉及需要按照新標準調(diào)整的，必須先行搞好服務(wù)，試運行 3個月，業(yè)主滿意同意的，方可調(diào)整；業(yè)主不滿意的，一律不能調(diào)整，擅自調(diào)價的，要堅決予以嚴厲查處，并通過新聞媒體曝光。市區(qū)相關(guān)物業(yè)管理部門，對有爭議、有糾紛的物業(yè)收費確定，要堅持雙方自愿委托的原則，充分發(fā)揮政府調(diào)節(jié)價格矛盾的職能作用，制定詳細具體的操作規(guī)則，讓廣大業(yè)主、物企滿意。長期以來，物業(yè)管理難成為人們的心頭痛?！豆枮I物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》有哪些新變化？出臺后能為業(yè)主、物企破解哪些實際生活難題？昨天，本報請市物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)小組權(quán)威專家直擊 10大關(guān)鍵詞，給出市民清晰界定。1精品文檔交流關(guān)鍵詞質(zhì)價相符《辦法》將此前的由“5 項服務(wù)內(nèi)容、4個服務(wù)等級”構(gòu)成的“級差性”標準，改為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、級差物業(yè)服務(wù)、特有物業(yè)服務(wù)三部分?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)包括基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護五項服務(wù)內(nèi)容，定價成本為每月每平方米 0.13元。級差物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護五項服務(wù)內(nèi)容，其一級、二級、三級、四級 (不含綠化)分別對應(yīng)的定價成本為每月每平方米多層 0.38元高層0.39元、多層 0.54精品文檔交流元高層0.56元、多層 0.86元高層0.89元、多層 1.19元高層1.23元?；A(chǔ)服務(wù)必須有級差服務(wù)應(yīng)該有特有服務(wù)可以有專家分析這些服務(wù)可以疊加。也就是說，對業(yè)主而言，基礎(chǔ)服務(wù)必須有，級差服務(wù)應(yīng)該有，特有服務(wù)可以有。根據(jù)小區(qū)實際情況選擇物業(yè)項目和交納的物業(yè)費用。2關(guān)鍵詞精品文檔交流誰享受誰交費不享受不服務(wù)特有物業(yè)服務(wù)包括電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責任險四項服務(wù)內(nèi)容。其中電梯管理服務(wù)費，《辦法》保留了此前每月每戶11元至120元的標準，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費用管理作出相應(yīng)的補充修訂。同時，《辦法》對電梯的日常運營費用也作出增加。特有服務(wù)專家分析此次推出特有服務(wù)，就是要實行物業(yè)市場化的理念，推行誰享受誰交費的政策。特有服務(wù)不是每個人都有這種服務(wù)，只對有需求的用戶提供服務(wù)。精品文檔交流3關(guān)鍵詞裝修管理費裝修保證金、垃圾清運費“消失”《辦法》規(guī)定，物業(yè)企業(yè)可收取裝修管理費，用于裝修期間清運建筑垃圾、電梯垂直升降及裝修管理支出。裝修管理費按照不超過5元/平方米(建筑面積)標準收取。物業(yè)企業(yè)收取裝修管理費以后不得以任何形式收取其他與裝修有關(guān)費用。對于有房屋裝修需求的業(yè)主或物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與之簽訂裝修管理協(xié)議，督促其遵守有關(guān)規(guī)定。專家分析精品文檔交流我市物業(yè)管理興起于上世紀 90年代中期，當時每家每戶裝修時，進駐的物企一般都要求業(yè)主交納一筆房屋裝修保證金， 1000元至2000元不等。征收裝修管理費，意味著過去行業(yè)內(nèi)潛規(guī)則存在的“裝修保證金”和“垃圾清運費”正式消失。4關(guān)鍵詞公共責任險物企為業(yè)主投保費用按服務(wù)面積均攤《辦法》規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以為住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域投保公共責任險。所需費用按照物業(yè)服務(wù)面積分攤。精品文檔交流專家分析《辦法》新增這一條款是基于解決近年來物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年都有多起意外責任事故發(fā)生，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)無力支付賠償引發(fā)社會矛盾問題。5關(guān)鍵詞小區(qū)停車收費公共空間停車，收費部分歸全體業(yè)主精品文檔交流《辦法》規(guī)定，住宅配套建設(shè)使用的室內(nèi)停車場、停車泊位物業(yè)服務(wù)費，包括停車場綜合管理、保潔、保安、共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修，具體定價標準實行平面和立體車位 2檔價格，每檔 2個等級的價格模式。平面車位 80元/月，有塑膠地膜 90元/月；立體車位 110元/月，有塑膠地膜 120元/月。同時，啟動對室內(nèi)停車泊位供熱收費價格的成本監(jiān)審，地下停車場熱費收費與物業(yè)服務(wù)收費分離。公共空間的停車泊位管理，經(jīng)業(yè)主大會同意，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共空間設(shè)置的停車泊位并收費的，所得收入扣除管理服務(wù)費用后歸全體業(yè)主所有，并按照業(yè)主大會的決定使用。住宅區(qū)道路公共空間停車泊位為 60元/月至90元/月。專家分析《辦法》對社會爭議已久的小區(qū)地下停車場和公共空間停車泊位收費給出了明確收費標準，各小區(qū)業(yè)主和物企有了“操作”的把手，將告別小區(qū)停車亂收費。精品文檔交流6關(guān)鍵詞非用不支新建小區(qū)預(yù)留維修“養(yǎng)老金”《辦法》保留了此前《關(guān)于進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費工作的通知》規(guī)定的每月每戶按照樓層、戶數(shù)進行核算的11元至120元的標準，但對電梯管理中的基礎(chǔ)費用管理與公共部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)費一樣，實行“非用不支，滾存待支”。即：物業(yè)服務(wù)費用中的共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修費、電梯費中的基礎(chǔ)費用應(yīng)當作為業(yè)主預(yù)購物業(yè)服務(wù)的費用，獨立核算、?？顚Ｓ谩⒔Y(jié)轉(zhuǎn)滾存?zhèn)溆?。同時，共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護和電梯基礎(chǔ)收費實行專戶儲存，不發(fā)生不使用，逐年滾存，結(jié)轉(zhuǎn)待用，由此精品文檔交流可制止將未發(fā)生定向使用的收費轉(zhuǎn)化為企業(yè)利潤，保證共用部位設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護和電梯養(yǎng)護能夠得到應(yīng)有的經(jīng)費保障。專家分析杜絕物企吃新建小區(qū)的“青春飯”，只收費不支出，合同到期就走人，由此造成的大面積小區(qū)老齡化后物企發(fā)生的棄管。7關(guān)鍵詞市場調(diào)節(jié)價住宅區(qū)內(nèi)“三產(chǎn)”，上浮幅度不高于 30%精品文檔交流《辦法》第四條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點， 分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。 住宅(不含別墅、公寓)、與住宅配套使用的電梯、單體車庫、室內(nèi)停車泊位及利用道路停車泊位的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。由建設(shè)單位專門規(guī)劃建設(shè)的、住宅區(qū)院內(nèi)為居民提供三產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營用物業(yè) (不含臨街門市 )，物業(yè)服務(wù)收費標準可按住宅物業(yè)服務(wù)收費標準適當上浮， 上浮幅度原則上不高于 30%。同時，物業(yè)服務(wù)收費以元 /月·平方米(建筑面積)為計費單位，按月、季、年計收，預(yù)收期限不得超過 12個月。專家分析住宅物業(yè)費＝基本物業(yè)定價成本 (包括基礎(chǔ)服務(wù)和級差服務(wù)成本 )+利潤(政府指導(dǎo)價標準幅度 6%—12%)+法定稅金。各物業(yè)項目執(zhí)行什么樣的標準，要由業(yè)主委員會和物企共同協(xié)商。單體車庫物業(yè)費減半收取精品文檔交流為體現(xiàn)收費的公正性，《辦法》規(guī)定，與住宅配套建設(shè)使用的單體車庫的物業(yè)服務(wù)費，按照同住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標準減半收取。專家分析《辦法》對單體車庫收費實行了降價的標準。主要基于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)項目所包含的基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護 5個服務(wù)項目的定價成本在單體車庫物業(yè)服務(wù)中基本不體現(xiàn)。 級差物業(yè)服務(wù)項目也只是部分體現(xiàn)，根據(jù)質(zhì)價相符的原則作降價處理。8關(guān)鍵詞精品文檔交流降價處理按小區(qū)綠化面積收費“綠化養(yǎng)護”項目成本，由原來按照建筑面積測算改為按照綠化面積測算，將綠化面積年總成本按月按建筑面積分攤。依據(jù)綠化成本監(jiān)審，物業(yè)服務(wù)綠化養(yǎng)護定價成本，一、二、三、四級分別為每年每平方米 2.36元、2.86元、4.40元、4.94元。三級服務(wù)綠化養(yǎng)護定價成本 4.40元，略高于三類街道綠地養(yǎng)護標準 4.12元，四級服務(wù)定價成本 4.94元，略低于二類街道綠地養(yǎng)護標準5.24元。9關(guān)鍵詞精品文檔交流綠化養(yǎng)護專家分析按照綠化面積測算，主要基于綠化養(yǎng)護的實際成本由小區(qū)綠化面積和容積率決定的。若按建筑面積收取綠化費，理論上容積率越低，綠化面積相對越多，收費少，支出多；容積率越高，綠化面積相對越少，收費多，支出少，客觀上形成“不夠用”或者“用不了”，很難有收支對應(yīng)的實際問題。物業(yè)服務(wù)標準上不“封頂”《辦法》規(guī)定，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須達到服務(wù)標準，執(zhí)行 0.13元的收費標準。暫時未達到《辦法》規(guī)定的一級物業(yè)服務(wù)標準的， 通過改造硬件和提升服務(wù)， 達到一級標準后， 可執(zhí)行基礎(chǔ)服務(wù)和一級級差服務(wù)的成本標準 (不含綠化費)；對于不精品文檔交流能按照一級級差物業(yè)服務(wù)內(nèi)容提供全項服務(wù)的，可以依據(jù)所能提供的服務(wù)項目執(zhí)行相應(yīng)的成本標準，如：在提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加提供了綜合管理和共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)的，可以執(zhí)行 0.27元(0.13元+0.10 元+0.04 元)的定價成本。10關(guān)鍵詞服務(wù)標準專家分析強化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的比重，是從保障業(yè)主基本生活角度出發(fā)，一旦中斷或降低服務(wù)標準，就將嚴重影響業(yè)主日常生活。同時物業(yè)服務(wù)標準上不封頂，又開放了服務(wù)等級設(shè)置，為今后更高等級服務(wù)標準的設(shè)定預(yù)留了空間，避免目前指導(dǎo)價格封頂導(dǎo)致的高端物精品文檔交流業(yè)服務(wù)收費困境。四、新版哈爾濱物業(yè)費收取標準政策問答日前，哈市出臺了新的《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，新《辦法》從定價結(jié)構(gòu)到物業(yè)服務(wù)標準方面有了本質(zhì)性的改變。然而不少市民仍就對新規(guī)存在些許疑問：調(diào)整后電梯費會不會升高？公共停車場收益怎么用？綠化養(yǎng)護到底怎么收費日，記18者就此采訪了哈市住房局相關(guān)負責人和相關(guān)物業(yè)專家對新物管辦法進行了二次解讀。問題1、新標準物業(yè)費如何定價？回答：必須有 +應(yīng)該有+可以有據(jù)哈市物業(yè)辦相關(guān)負責人表示，新《辦法》將物業(yè)費的定價分成了三個方面。即必須有的基礎(chǔ)服務(wù) +應(yīng)該有的級差服務(wù) +可以有精品文檔交流的特有服務(wù)的模式。基礎(chǔ)服務(wù)包括：“基礎(chǔ)管理、屋面日常保養(yǎng)維護、二次加壓供水、化糞池清淘、單元電子門維護”5 項服務(wù)內(nèi)容，定價成本為每月每平方米 0.13元。級差服務(wù)包括綜合管理、公共區(qū)域保潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護、公共部位設(shè)施設(shè)備日常運行保養(yǎng)維修、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護五項服務(wù)內(nèi)容，其一級、二級、三級、四級 (不含綠化)分別對應(yīng)的定價成本為每月每平方米多層 0.38元高層0.39元、多層0.54元高層0.56元、多層0.86元高層0.89元、多層1.19元高層1.23元。特有服務(wù)包括：“電梯管理、車輛管理、裝修管理、公共責任