房地產(chǎn)住宅面積設(shè)計(jì)方法剖析

偷面積的幾種實(shí)用方法第一頁(yè)，共五十三頁(yè)。

(一)低臺(tái)凸窗和落地凸窗

其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái)放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會(huì)凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計(jì)入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。

在設(shè)計(jì)中，為了層高不超過2.2米，通常開發(fā)商會(huì)做一個(gè)較低的平臺(tái)，這稱為低臺(tái)凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進(jìn)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)圖紙中和毛坯房交付時(shí)可能會(huì)有“低臺(tái)”，但客戶裝修時(shí)，這個(gè)“低臺(tái)”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加上打掉的那部分“低臺(tái)”，凸窗部分的層高可以達(dá)到2.3米甚至更高。這樣通過低臺(tái)凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來(lái)。

缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。詳見附圖

第二頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三頁(yè)，共五十三頁(yè)。第四頁(yè)，共五十三頁(yè)。第五頁(yè)，共五十三頁(yè)。（二）可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁

開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計(jì)出一道橫梁，使得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉”設(shè)計(jì)的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。

將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層空間0.6米左右用于儲(chǔ)藏室。在裝修的時(shí)候，購(gòu)房者可以將故意設(shè)計(jì)的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。

缺點(diǎn)：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫

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詳見附圖

第六頁(yè)，共五十三頁(yè)。第七頁(yè)，共五十三頁(yè)。第八頁(yè)，共五十三頁(yè)。第九頁(yè)，共五十三頁(yè)。實(shí)例虛線為可打掉的假梁第十頁(yè)，共五十三頁(yè)。（三）超大入戶花園和大陽(yáng)臺(tái)

由于入戶花園和陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽(yáng)臺(tái)也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。缺點(diǎn)：作為購(gòu)房者，由于入戶花園要計(jì)一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽(yáng)臺(tái)適合多大的戶型。詳見附圖

第十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。第十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。第十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。入戶花園可以隔成一個(gè)小書房，非常實(shí)用第十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)面積12㎡第十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。（四）隱藏式衣櫥

隱藏式衣櫥的設(shè)計(jì)方法有點(diǎn)類似于低臺(tái)凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在2.2米以下，不用計(jì)入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。缺點(diǎn)：外墻的保溫和整個(gè)小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。

第十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。第十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。（五）送半地下室（一般是多層的一、二層）2.2米以下的半地下室由于不計(jì)入建筑面積，不少開發(fā)商通過贈(zèng)送半地下室來(lái)增大使用空間也屬于“偷”面積之列。而對(duì)一樓住戶贈(zèng)送半地下室，有開發(fā)商的做法是通過一個(gè)樓梯將半地下室和一樓客廳相連，使得樓上樓下有機(jī)結(jié)合起來(lái)。

缺點(diǎn)：按照相關(guān)規(guī)定半地下室應(yīng)該屬于業(yè)主共有空間，如果送給只送給一樓住戶則有可能侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益。第十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。第十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十頁(yè)，共五十三頁(yè)。半地下室有獨(dú)立的采光口第二十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。有的通過獨(dú)立的天井采光第二十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。有的通過一樓的院子到達(dá)地下室的天井第二十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。（六）送夾層夾層的層高低于2.2米，可以不計(jì)算建筑面積?？蛷d設(shè)計(jì)成3.9-4米，標(biāo)準(zhǔn)層高2.8-3米，夾層一般為2.15-2.19米。標(biāo)準(zhǔn)層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間，一般來(lái)說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標(biāo)準(zhǔn)層下面，另兩層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的上面，偶數(shù)層的夾層在標(biāo)準(zhǔn)層的下面，同時(shí)夾層在標(biāo)準(zhǔn)層下面的一般客廳、夾層、標(biāo)準(zhǔn)層不在同一水平面上，形成三錯(cuò)層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場(chǎng)圖片資料很難說清楚。缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長(zhǎng)，減少可售面積，從而單價(jià)較高。附平面圖第二十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。第二十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三十頁(yè)，共五十三頁(yè)。該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高度低于2.2米，形成三錯(cuò)層。第三十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。（七）層高做大，變成挑高房源

這是很多小戶型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實(shí)際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計(jì)到4.8米、4.9米甚至更高后，購(gòu)房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。

一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。缺點(diǎn)：在限高的情況下，減少建筑面積，單價(jià)較高，同時(shí)在消防要求上很難達(dá)標(biāo)，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計(jì)。第三十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三十四頁(yè)，共五十三頁(yè)?？蛷d挑高4.6米第三十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三十六頁(yè)，共五十三頁(yè)。（八）贈(zèng)送錯(cuò)層雙層高露臺(tái)或雙層高入戶花園

雙層高露臺(tái)首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對(duì)居住的舒適性肯定有所幫助。對(duì)于錯(cuò)層大露臺(tái)（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對(duì)偷面積提高實(shí)用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對(duì)視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。

第三十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。第三十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。奇數(shù)層露臺(tái)可能有對(duì)視問題第三十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。第四十頁(yè)，共五十三頁(yè)。

6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%的“偷面積”。

左右錯(cuò)層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主得到了實(shí)惠?！?米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓（見下頁(yè)圖片）。

第四十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。第四十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。露臺(tái)內(nèi)封，避免對(duì)視

內(nèi)封露臺(tái)改復(fù)式，又多一層面積

第四十三頁(yè)，共五十三頁(yè)。（九）空中院館在兩個(gè)單元之間做一個(gè)連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部分空間。業(yè)主既可以分別隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館，供業(yè)主共用，多出一個(gè)休閑空間。電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近30—40平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個(gè)。

第四十四頁(yè)，共五十三頁(yè)。電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積

第四十五頁(yè)，共五十三頁(yè)。電梯廳露臺(tái)是兩層高度，可以不計(jì)算建筑面積第四十六頁(yè)，共五十三頁(yè)?？罩谢▓@有的是幾層共享，有的只能一層獨(dú)享第四十七頁(yè)，共五十三頁(yè)。空中庭院第四十八頁(yè)，共五十三頁(yè)。其他的一些方法

贈(zèng)送層高限度以下的空間還有一些其他名堂，如贈(zèng)送陽(yáng)光書吧、贈(zèng)送雪茄室、贈(zèng)送自由空間、等等，名目層出不窮半送房間，設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來(lái)當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)的做法?？照{(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái)

開發(fā)商往往會(huì)多設(shè)計(jì)出一個(gè)或者兩個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃?.2米以內(nèi)，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè)空調(diào)機(jī)安放處可以裝修成為一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。雖只能“偷”得1——2㎡左右的面積，但多出的每一平米，對(duì)購(gòu)房者而言均是實(shí)惠。

第四十九頁(yè)，共五十三頁(yè)。下圖是104平方的三房戶型，在售樓推廣時(shí)被稱作“自由空間”。其主臥北面的落地凸窗進(jìn)深達(dá)1.5米，配合中間的衣柜位置，足以做成一間集書房、衣帽間兩項(xiàng)功能的房間或空間。

第五十頁(yè)，共五十三頁(yè)。半送房間

設(shè)計(jì)時(shí)選個(gè)房間不裝上窗戶來(lái)當(dāng)做陽(yáng)臺(tái)的做法，因?yàn)檫@也許對(duì)開發(fā)商來(lái)說，是變相增加容積率的最直接最經(jīng)濟(jì)最有效的方法。下圖是47平方的一房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個(gè)窗戶，堪稱一絕。第五十一頁(yè)，共五十三頁(yè)。

中山“萬(wàn)科.城市風(fēng)景”美式“風(fēng)情洋房”陽(yáng)光房（紅色部分）的層高為2.2米，可以算“偷面積”的新做法

第五十二頁(yè)，共五十三頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)偷面積的幾種實(shí)用方法。缺點(diǎn)：大凸窗設(shè)計(jì)也會(huì)帶來(lái)諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計(jì)上下功夫。2.2米以下的半地下室由于不計(jì)入建筑面積，不少開發(fā)商通過贈(zèng)送半地下室來(lái)增大使用空間也屬