《紹興唯美品格市場》

紹興唯美品格市場動態(tài)2011年2月整理課件壹全國宏觀政策整理課件1、房產(chǎn)稅城市重慶上海試點(diǎn)范圍渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南

上海市行政區(qū)域稅率0.5%、1%和1.2%暫定為0.6%

應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本地居民個人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房。計稅依據(jù)應(yīng)稅住房的計稅價值為房產(chǎn)交易價。條件成熟時，以房產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期，暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。稅收減免

(一)對農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房，暫免征收

(二)在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人擁有的普通應(yīng)稅住房如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業(yè)、有工作任一條件的，從當(dāng)年起免征稅，如已繳納稅款的，退還當(dāng)年已繳稅款。

(三)因自然災(zāi)害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申請減免稅和緩繳稅款。家庭全部住房面積人均不超過60平方米；

本市居民家庭在新購一套住房后的一年內(nèi)出售該居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的；符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才；持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人,其在本市新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對比（1月28日實(shí)施）全國整理課件智威分析：總體而言，此次房產(chǎn)稅重慶相對兇悍，而上海略顯溫柔從短期來看，房產(chǎn)稅能對高漲的房地產(chǎn)價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地產(chǎn)價格的主要因素在于供求關(guān)系和后市預(yù)期，遏制高房價不能寄希望于房產(chǎn)稅“一劍封喉”。房產(chǎn)稅對房價的影響取決于最終稅率。但從目前來看，上海和重慶出臺的方案并不是十分嚴(yán)格，因此在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房產(chǎn)稅對房價影響幅度很有限。房產(chǎn)稅將影響剛需購房，其中上海按照人均60平方米的征收起點(diǎn)，這對首套自住家庭影響甚微，但會給改善型置業(yè)需求帶來諸多影響。二套房首付升至六成對改善型需求打擊也比較嚴(yán)重。人們對政策需要一個適應(yīng)期，未來購房人肯定會更加謹(jǐn)慎。重慶比上海的方案更加嚴(yán)厲。首先，重慶對獨(dú)棟住房存量增量都增收；此外，重慶的稅率也比上海高，是超額累進(jìn)稅，最低的一檔是0.5%，最高檔1.2%，而上海最高也只有0.6%。但重慶的征收面積比不上上海，重慶只對超出均價兩倍的住房的房屋征收。而重慶目前的均價為5000左右，三倍才開始征即15000元，統(tǒng)計顯示，目前重慶超過15000元的房屋不超過15%，因此85%的房子不會受到影響。全國整理課件宏觀政策2、新國八條再度讓樓市迅速降溫

“國八條”政策核心內(nèi)容(出臺時間：2011.1.26)①二套房首付比例首付款比例不低于60%。②非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。③三限購對已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。④稅費(fèi)對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。分析：2010年12月的全國樓市集體爆發(fā)，招致了1月份國家出臺更為嚴(yán)厲的第三次調(diào)控政策“國八條”，該政策重點(diǎn)從銀行信貸、戶籍、限購和稅收等方面，利用行政化的強(qiáng)硬手段限制投資炒房及投機(jī)行為，打擊面之廣已經(jīng)在很大程度上限制了改善型需求，特別是高端改善型物業(yè)，對目前已經(jīng)擁有2套以上的本地購房者和在本地?fù)碛?套的外地戶口購房者而言，在限購期限內(nèi)購房權(quán)利受到了限制，而二手交易營業(yè)稅的全額征收又將使得二手房市場呈現(xiàn)出觀望氛圍。整理課件智威分析：“新國八條”對市場的影響，將進(jìn)一步擠出投資投機(jī)性需求，當(dāng)然也同時會誤傷到改善性需求。對個人房貸的約束史上最嚴(yán)厲，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。房地產(chǎn)投資金融杠桿幾乎消失，依靠銀行信貸炒房幾乎不可能，相信將來對于民間的房地產(chǎn)融資、對于房地產(chǎn)信托將有嚴(yán)格管控。如此一來，自有資金不足的投資者將被排擠出房地產(chǎn)市場。鑒于民間資金充裕，仍有能力提高房價，相信未來房產(chǎn)稅還會陸續(xù)出臺，擴(kuò)大到全國范圍，使自有資金充足者知難而退。與限制房貸相配套的是限購成為常態(tài)，本地居民不可能購買兩套以上的住房，沒有繳稅或者社會保險證明的，失去在異地投資的資格。這是嚴(yán)厲的行政手段，也許最被人詬病，在中國房地產(chǎn)市場逐步穩(wěn)定、健康之后有必要排除出政策工具的行列。2011年房地產(chǎn)市場仍可能在市場內(nèi)生動力的無形之手和政府的有形之手共同作用下平衡前行，隨著國家不斷的動用金融手段，再加息2-3次之后，2011年的房地產(chǎn)市場前景將不容樂觀。整理課件宏觀政策3、北京等10城市目前已經(jīng)出臺限購令目前，全國已有北京、上海、廣州、南京、青島、濟(jì)南、成都、南寧、貴陽、太原和長春等10余個城市出臺了貫徹“新國八條”的實(shí)施意見，推出各種版本的限購令或者升級版限購令。按照相關(guān)要求，未來幾天還會有20幾個城市密集推出限購政策。從目前已出臺限購令的10余個城市看，可分為三種類型：第一種是嚴(yán)厲型，以北京為代表，對外地人購房的5年大限，比新國八條要求更高，與原來的限購政策相比嚴(yán)上加嚴(yán)；第二種是溫和型，對限購的時間、范圍等有所調(diào)整，如貴陽，3套房限購范圍圈定在市區(qū)人口密集、房價過高的一環(huán)內(nèi)住房，濟(jì)南對二手房是否限購沒有明確規(guī)定；第三種是原汁原味型，如長春、南寧等，本地人限購2套房，外地人限購1套，基本拷貝了“新國八條”限購要求。分析：由于目前各限購城市“賣出一套再買進(jìn)一套”不算作第三套，因此，限購的口子尚未完全掐死，但擁有多套住房的居民再買房（賣掉多套再買一套）將變得很被動，高端改善型需求將形成明顯抑制。杭州的限購細(xì)則近日即將出臺，預(yù)計將與北京、上海等一線城市的細(xì)則相類似。整理課件宏觀政策4、央行年內(nèi)首次加息（2月9日）中國人民銀行8日晚間宣布，自9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3%，一年期貸款利率達(dá)到6.06%。這是央行今年以來首次上調(diào)利率，也是2010年以來第三次上調(diào)利率。央行曾于去年10月份和12月份兩次上調(diào)利率。國內(nèi)外兩方面因素使得央行加息：一是國內(nèi)通脹水平日益高漲，央行抗通脹壓力增大；此外，央行今年回收流動性的任務(wù)也較重。二是英國央行和歐洲央行未來或迫于通脹壓力提前退出寬松貨幣政策，這也為中國央行加息提供支撐。分析：加息疊加效應(yīng)逐漸明顯，過去一年來已經(jīng)加息多次，雖然前幾次加息的直接影響都不明顯，但是逐漸將出現(xiàn)疊加效應(yīng)，特別是貸款優(yōu)惠利率的取消，給市場的影響將逐漸由量變到質(zhì)變。相比嚴(yán)格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應(yīng)多，無更好的投資渠道。第三輪調(diào)控更加嚴(yán)厲打擊投資需求。而對于投資者來說，相比限購，加息將使得投資成本非常明顯地上漲,而且貸款的難度也將加大。這將使得后市的供應(yīng)量和需求量受到雙重限制。整理課件宏觀經(jīng)濟(jì)5、1月份全國CPI漲4.9％，消費(fèi)價格持續(xù)高位運(yùn)行分析：2010年第4季度樓市的回暖與居民對通脹的預(yù)期密不可分，而目前消費(fèi)價格依然持續(xù)高位運(yùn)行，通脹壓力依然較大，但隨著加息等緊縮政策的影響，多數(shù)專家預(yù)測今年年中通脹壓力將得到緩解。整理課件貳全國宏觀市場整理課件全國市場1、宏觀新政出臺后，主要城市成交量普遍回落對照春節(jié)前后2周的主要城市商品房成交情況，成交量普遍出現(xiàn)了回落態(tài)勢，該形勢其中與春節(jié)后的傳統(tǒng)淡季有關(guān)，但1月底出臺的“國八條”和各地細(xì)則的紛紛出臺也是成交量回落的重要原因，由于政策的嚴(yán)厲程度和兩會的預(yù)期召開，各地樓市的觀望氛圍日漸濃厚。整理課件全國市場主要城市春節(jié)前后兩周成交量對照情況主要城市1月第4周成交量2月第2周成交量環(huán)比增幅北京21501384-35.6%上海47771720-64.0%廣州2532993-60.8%深圳614611-0.5%南京2081572-72.5%天津20141528-24.1%杭州1660689-58.5%蘇州1271399-68.6%寧波1330928-30.2%整理課件叁紹興市場動態(tài)整理課件○新政后市場陷入低迷2010年4月份新政過后，投資型、改善型需求受到嚴(yán)重抑制，觀望情緒逐漸加重，房地產(chǎn)銷售形勢持續(xù)低迷，但是，5月份一部分中小戶型樓盤的集中放量，使得結(jié)婚類剛性需求的大量釋放，部分開發(fā)商得到解渴。進(jìn)入7月份成交量回落明顯，8月份由于開發(fā)商折扣較多，并部分調(diào)低了開盤價格，市場逐漸回暖。在2010年12月成交量、成交均價到達(dá)頂點(diǎn)。繼2010房地產(chǎn)政策調(diào)控年之后，進(jìn)入2011年，1月份的商品房市場交易并沒有延續(xù)去年后幾個月逐月走高的態(tài)勢，國家宏觀調(diào)控以及紹興市政府對紹興市區(qū)商品房市場的調(diào)控措施效果開始逐漸顯現(xiàn)。2011年1月份，紹興市區(qū)商品房市場總體成交557套，較2010年12月份成交量下滑38.8%。2月份截止到20日僅成交101套，日均成交6套，十分低迷。1、紹興市商品房成交情況紹興市場整理課件2、紹興市商品房供求情況○新政后成交量供應(yīng)量齊跌2010年12月成交量達(dá)到了最高的925套，供需比僅為0.14，隨著限購、二套房貸款提高等宏觀調(diào)控的出臺，2011年1月成交量開始明顯下滑，1月28日新國八條的出臺更是雪上加霜，2截止到20日，只成交了101套，而無新增供應(yīng)量，市場觀望情緒濃厚。紹興市場整理課件○新政后總體呈現(xiàn)量跌價滯的局面最近30天紹興新房共成交了238套，成交均價：13951元/㎡。春節(jié)期間無成交，受“新國八條”影響，節(jié)后表現(xiàn)依然低迷，每日成交量基本10套左右徘徊。3、紹興近一個月樓盤走勢情況（1.22-2.20）紹興市場整理課件肆競爭項(xiàng)目市場整理課件樓盤物業(yè)類型主力戶型（平米）目前均價（元/平米）主力總價（萬元）嘉華·馥園小高層、排屋400-600未定預(yù)計400-1000瓜渚景園別墅410-50020000800-1000潤澤大院高層、排屋88、140-180公寓7500排屋未推60-140，排屋未定恒源·清和園排屋230-28010000240-260圍爐別墅別墅360-60017000-18000350-800Q1、Q2地塊排屋290-350//金地自在城高層、平層等/未售未定湖畔春秋排屋430-5006500280-300藍(lán)天玫瑰園別墅一期五六月開盤未開未定區(qū)域內(nèi)排屋市場競爭研究整理課件樓盤物業(yè)類型總套數(shù)（排屋）已售套數(shù)總存量目前可售2011年新推2011年供給瓜渚景園別墅1151051010010圍爐別墅別墅384603244095135潤澤大院高層、排屋3403403434馥園小高層、排屋278027805252清和園排屋1681608808金地自在城高層、排屋總112萬方0/0未定未定湖畔春秋排屋1851523333033藍(lán)天玫瑰園別墅約220022008080Q1、Q2地塊排屋2330233000小計/1617477114061291352據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年唯美品格主要競爭項(xiàng)目（排屋、別墅）2-12月份供應(yīng)總量為352套左右.整個排屋、別墅市場供應(yīng)量相對充足，因此對唯美品格來說具有一定的競爭。而與唯美品格相鄰的馥園和圍爐項(xiàng)目供應(yīng)量在187套左右，會對唯美品格造成一定的沖擊。自在城、藍(lán)天玫瑰園、Q1、Q2地塊作為新項(xiàng)目，在2011年-2012年將形成供應(yīng)量。瓜渚景園、清和園尾房銷售，威脅不大。而湖畔春秋最后一期未開，總價相對較低?！鹞榔犯裰饕偁庬?xiàng)目2011年2-12月份供應(yīng)量區(qū)域內(nèi)排屋市場競爭研究整理課件瓜渚景園○項(xiàng)目總共115套房源，面積410-500方，目前湖景房已售罄，剩余10套左右房源在售，均價2萬/平米，約800-1000萬/套。整理課件潤澤大院○項(xiàng)目二期9#、10#余房在售，主要位于2樓和頂樓，面積有88㎡、141㎡，最低價7600元/平米，最高價10000元/平米?！鹉壳耙淮涡愿犊羁上?.6折，按揭9.8折。下批房源將與三月份推出?！?4套排屋要在公寓全部推出以后推出。在售排屋組團(tuán)組后推出整理課件嘉華·馥園馥園占地約230畝，總用地面積約為15萬平方米，項(xiàng)目建筑面積約為19萬平方米。排屋別墅建筑面積約9萬平方米，排屋別墅223套、雙拼和獨(dú)幢別墅55套.一期白鷺郡共推出約52套房源，面積400-600方，價格預(yù)計380-1000萬，現(xiàn)已開始登記選房，預(yù)計3、4月份開盤。整理課件效果圖整理課件效果圖整理課件清和園○位于鑒湖——柯巖旅游核心區(qū)塊，距紹興市區(qū)8公里，占地31902平方米，總建筑面積5萬余平方米，容積率1.30，戶型面積在181-303平方米?！鹉壳绊?xiàng)目還剩幾套房源在售，主力面積在230-280㎡之間，總價240萬-260萬左右，一房一價。疊排樓下戶送車庫跟花園，樓上戶送車庫跟兩露臺。123456789101112131415161718整理課件圍爐別墅○南北用地總長約700米，東西用地總長約700米。占地20萬平