上海閘北大寧國際廣場項目分析

大寧國際商業(yè)廣場研究第一頁，共六十五頁。一、項目基本概況第二頁，共六十五頁。項目簡介項目位置：上海閘北區(qū)共和新路1918號

項目總占地：約55000平方米項目總建面積：250000平方米項目核心定位：

滬上首個匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”第三頁，共六十五頁。項目區(qū)位分析本案免費班車點第四頁，共六十五頁。項目位于上海浦西南北中軸線-共和新路（南北高架）-與大寧路交界。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。本案北第五頁，共六十五頁。商業(yè)廣場具有8大功能：商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等。第六頁，共六十五頁。項目基本規(guī)劃25萬平方米的總建筑面積由地面20萬平方米和地下5萬平方米組成。共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位.地面20萬平方米建筑面積主要為：商務酒店

--30,000平方米辦公樓

--39,000平方米商業(yè)零售

--50,000平方米餐飲/娛樂/生活/文化

--60,000平方米停車場和公共區(qū)域

--21,000平方米

地下5萬平方米建筑面積主要為停車場和設備機房。第七頁，共六十五頁。目標客群分析輻射范圍：以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領及專業(yè)人士。此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總人口達450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費的需求?？腿禾攸c：大寧國際商業(yè)廣場的目標消費群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費群體第八頁，共六十五頁。二、項目規(guī)劃及業(yè)態(tài)分析第九頁，共六十五頁。酒店及裙樓商業(yè)區(qū)停車場及休閑娛樂區(qū)辦公及裙樓商業(yè)區(qū)特色餐飲及購物區(qū)第十頁，共六十五頁。整個大寧商業(yè)廣場項目按建筑形態(tài)及功能可分為四大區(qū)域，由九幢獨立建筑組合而成。規(guī)劃布局上采取了開放式商業(yè)步行內(nèi)街的形式。建筑設計外圍高，內(nèi)部低，在商業(yè)內(nèi)街中形成了明顯的層次感。業(yè)態(tài)規(guī)劃各個區(qū)域主題明確，吸引目標客戶均勻的分布到項目內(nèi)的各個區(qū)域。項目規(guī)劃簡介第十一頁，共六十五頁。酒店及裙樓商業(yè)區(qū):

本區(qū)域位于項目的西北角，由四星級酒店及6層裙樓商業(yè)組成。除一樓由交通通道自然隔斷外，本區(qū)兩幢建筑2-6層均連結在一起。第十二頁，共六十五頁。第12座業(yè)態(tài)規(guī)劃第12座由南北兩幢建筑組成，業(yè)態(tài)定位各有不同。北樓：1F：零散商鋪2-3F：大潤發(fā)超市4F：親子廣場5F：特色美食城6F：雍豐大酒店南樓：1F：酒店大堂2F：藝術廊3F：展示中心4F：親子廣場、主題樂園5F：美食世界6F：大寧創(chuàng)意基地7-20F：四星級酒店第十三頁，共六十五頁。北樓標識南樓標識對比南北兩幢樓之間的業(yè)態(tài)我們發(fā)現(xiàn)，第12座在建筑上采用了聯(lián)通的設計，在4、5兩個樓層設置主題消費區(qū)，主動的引導人流均勻分散到兩幢建筑中。第十四頁，共六十五頁。第十五頁，共六十五頁。第十六頁，共六十五頁。第十七頁，共六十五頁。第十八頁，共六十五頁。第十九頁，共六十五頁。綜述本座位于西北角，在此處設置大潤發(fā)超市，形成了人流聚集的熱點。同時，結合南北兩幢樓連結之后進深大的特點，在4樓和5樓分別設置了消費目的性較強的親子廣場及特色美食街，充分的分享了此處聚集的人流，也拉動了原本4、5樓商業(yè)價值不高的商鋪的價值的提升。可借鑒之處：聚集人流，并主動引導人流，從而提升整體的商業(yè)價值。第二十頁，共六十五頁。停車及休閑娛樂區(qū):

本區(qū)域位于項目的西南角，由8層立體停車場及3層裙樓商業(yè)組成。

第二十一頁，共六十五頁。8層塔樓均為立體停車場裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)為：1-2F：運動100專賣3F：上影CGV影城。第2座業(yè)態(tài)規(guī)劃第二十二頁，共六十五頁。第二十三頁，共六十五頁。第二十四頁，共六十五頁。綜述本座位于西南角，是整個商業(yè)項目中最為背街的部分，商業(yè)價值很難得到創(chuàng)造。在本案具體的操作中，在此處設置了一個規(guī)模巨大的立體停車場，結合地下停車場的主出入口，這里也成為了另外一個人流與車流匯聚集中的熱點區(qū)域。同時在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，也引入了影城及大型運動品牌專賣，將商業(yè)價值不是很高的區(qū)域持有自營，也帶動了人氣，實現(xiàn)人流在整個區(qū)域中縱橫穿梭，提高了其他區(qū)域的商業(yè)價值?？山梃b之處：商業(yè)價值不高的區(qū)域通過業(yè)態(tài)規(guī)劃，實現(xiàn)持有自營，同時創(chuàng)造人流匯集熱點，促進周邊區(qū)域商業(yè)價值的提升。第二十五頁，共六十五頁。辦公及裙樓商業(yè)區(qū):

本區(qū)域位于項目的東面，通過5幢高層建筑將中心商業(yè)內(nèi)街圍合起來，避免了因靠近城市核心干道所帶來的噪音干擾。主要產(chǎn)品形態(tài)均為4-18F高層商住辦公樓+1-3F裙房商業(yè)。第二十六頁，共六十五頁。第11座與第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F聯(lián)通的設計，自然的拉長了人流動線。其業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：屈臣氏、時尚女裝、男裝2F：屈臣氏、時尚內(nèi)衣、珠寶、眼鏡、配飾3F：個人護理、美容美發(fā)第二十七頁，共六十五頁。第二十八頁，共六十五頁。第二十九頁，共六十五頁。第三十頁，共六十五頁。第8座及第5座基本為對稱的兩幢建筑，在建筑單體上也采用了設置對外通道的方式來引導人流的穿梭。第8座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F：特色快餐、其它品牌商業(yè)2F：家紡、特色家居用品3F：電腦城（宏圖三胞）4F：游歌量販KTV第5座業(yè)態(tài)規(guī)劃：1F:數(shù)碼產(chǎn)品、特色餐飲2F：影音器材、家電產(chǎn)品3F：影音器材、家電數(shù)碼第三十一頁，共六十五頁。第三十二頁，共六十五頁。第三十三頁，共六十五頁。第三十四頁，共六十五頁。第三十五頁，共六十五頁。小結第8和第5樓座有著比較明顯的對稱性，從產(chǎn)品形態(tài)到業(yè)態(tài)規(guī)劃上均比較類似。其中1F均設置有特色餐飲（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主題賣場（一個是國美電器，一個是宏圖三胞），4F則規(guī)劃為KTV。各個區(qū)域業(yè)態(tài)的明確定位對充分的吸引人氣起到了比較強的作用。另外，在1F的規(guī)劃中，對外設置有許多開口供游人進出，同時商鋪均采取了雙面開門設計，延展了商鋪的臨街面，提高了商業(yè)價值?？山梃b之處：1F多設置出入口，同時商鋪雙面開門設計，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價值。2-3F大面積的商鋪可考慮引入大型主力店持有自營，也起到了聚集人氣的重要作用。第三十六頁，共六十五頁。第一座規(guī)劃為3-13F小戶型商住兩用樓+1-2F裙樓商業(yè)。第三十七頁，共六十五頁。第三十八頁，共六十五頁。核心餐飲及購物區(qū):

本區(qū)域位于項目的中心位置，被外圍建筑所圍合，但內(nèi)部穿梭的街道展現(xiàn)出了完全開放的氛圍。建筑均為4層左右。其中1F大多規(guī)劃為品牌服飾店、小型特色餐飲店（如甜品屋）；2-4F則主要規(guī)劃為中型特色餐飲店。第三十九頁，共六十五頁。第9座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：餐飲、服裝、精品眼鏡、飾品等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：休閑中心第四十頁，共六十五頁。第四十一頁，共六十五頁。第四十二頁，共六十五頁。第6座業(yè)態(tài)規(guī)劃有：1F：品牌服飾、特色餐飲等2F：中型特色餐飲3F：中型特色餐飲4F：男子SPA會所第四十三頁，共六十五頁。第四十四頁，共六十五頁。第四十五頁，共六十五頁。綜述第9和第6樓座位于整個商業(yè)廣場的核心中央地帶，是人群與人流最為密集的地區(qū)。建筑設計上采用開放式商業(yè)內(nèi)接的形式，方便人群自由穿梭于中心區(qū)域內(nèi)。1F均為分割小面積商鋪，便于引入商家經(jīng)營。2-4樓則均有空中連廊相連接，使得食客能更方便的在不同商家之間進行選擇，也為經(jīng)營業(yè)主帶來了均衡穩(wěn)定的人流?？山梃b之處：中心區(qū)域為人流集中區(qū)域，設置開放式步行內(nèi)街，使得人流能均衡的導入到項目的其他各個部分。中心區(qū)商業(yè)采用小面積分隔，方便日后經(jīng)營；樓上則引入中型餐飲主力店，并利用聯(lián)通的立體交通，使高樓層商鋪的區(qū)位性不再突出。第四十六頁，共六十五頁。48家37家11家11家4家第四十七頁，共六十五頁?？偨Y本項目在建筑形態(tài)上采用了外圍高、中間低的形式，一方面通過大的閉合形成了商業(yè)內(nèi)街濃厚的氣氛，另一方面也將項目與城市主干道分隔開來；中心商業(yè)街采用全開放的設置，并利用立體交通網(wǎng)絡，使得人流在此集散并能均衡的分布到項目的其他區(qū)域中去；招商及經(jīng)營上基本采用了1樓分割為零散商鋪，2-3樓引入特色主力店的形式。小商鋪便于實現(xiàn)價值，而主力店則有利于吸引人氣。第四十八頁，共六十五頁。三、交通與停車分析第四十九頁，共六十五頁。第五十頁，共六十五頁。第五十一頁，共六十五頁。交通動線分析從本項目交通動線組織上看，采用了人車分流的設計。對于人群活動比較集中的區(qū)域，則完全設置為人行區(qū)，車流的流線則順應業(yè)態(tài)規(guī)劃的需要，沿各個相對獨立的功能板塊邊緣布置。一方面保證了人的安全，另外也為人提供了方便。在車行的流線設計上，設置了很多彎道，起到減緩車型速度的作用；同時在與人行路線有比較明顯交叉的地方，還設置有減速器、限速牌等設施。以上設計實際上是為了彌補規(guī)劃上存在的不足。車行道從商業(yè)街中穿越，畢竟給駕車者和行人帶來不便，存在一定的安全隱患，是不合理的規(guī)劃。雖然目前有一系列措施進行防護，如物管人員現(xiàn)場指揮，減速裝置等，但這樣一來降低了項目的對外形象。所以從規(guī)劃上應該規(guī)避這些問題。可借鑒之處：規(guī)劃上應該考慮人車分流，車道盡量不要從商業(yè)街內(nèi)部穿越第五十二頁，共六十五頁。停車分析整個大寧商業(yè)廣場一共設置有約1300個停車位：包括5.5萬㎡的地下車庫（約800個車位）和8層的立體車庫（約500個車位）目前停車場開放時間為：7：00-24：00收費標準：10月前免費停車目前停車場使用情況：平日白天泊車率4成左右，高峰時段6成左右，周末基本泊滿。到晚上18：00左右停車場的使用率也有明顯提升?？山梃b之處：停車是商業(yè)綜合體吸引力的重要表現(xiàn)，海量停車是必需條件第五十三頁，共六十五頁。第五十四頁，共六十五頁。地下車庫平面圖第五十五頁，共六十五頁。通過對地下停車場的觀察可以發(fā)現(xiàn)，對應地面每幢樓均有電梯可由地庫直達地面。這為消費目標指向性強的客戶提供了非常大的方便。從這些細節(jié)中也可以看到本商業(yè)項目在經(jīng)營上的良苦用心及人性化所在。第五十六頁，共六十五頁。四、其他細節(jié)展示第五十七頁，共六十五頁。主題景觀小品第五十八頁，共六十五頁。第五十九頁，共六十五頁。業(yè)態(tài)標識牌第六十頁，共六十五頁。其他人性化設置第六十一頁，共六十五頁。五、匯總分析第六十二頁，共六十五頁。大寧商業(yè)項目匯總分析：1、本案為總體量達到250000平方米大型商業(yè)項目，商業(yè)廣場具有8大功能：商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等；2、建筑形態(tài)外高內(nèi)低，外圈層沿街商鋪均兩面開門，并加設通道；核心商業(yè)街區(qū)采取開放式設計，并采用連廊分別聯(lián)接2-4層；3、本案商業(yè)的主力業(yè)態(tài)為特色餐飲、品牌服飾折扣、特色裝飾品等，目標消費客群為月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費群體；4、目前的開業(yè)及經(jīng)營狀況良好；5、辦公樓產(chǎn)品、電器賣場經(jīng)營狀況較差。第六十三頁，共六十五頁。通過對大寧商業(yè)項目的詳細調(diào)查研究，我們認為其成功之處主要在于：1、明確的業(yè)態(tài)定位與規(guī)劃，以業(yè)態(tài)分區(qū)指導建筑設計；2、大膽采用立體的、開放的人流動線組織，使人流能充分均勻的分散到各處；3、強大的招商與經(jīng)營能力，在較短的時間內(nèi)即形成了比較旺盛的人氣；4、在產(chǎn)品細節(jié)設計上，充分關注細節(jié)，充分考慮到消費者的需要?？山梃b之處：1、業(yè)態(tài)規(guī)劃明確，功能分區(qū)明顯；2、組團產(chǎn)品設計，合理引導人流；3、招商工作到位，迅速積聚人氣；4、細節(jié)體現(xiàn)關懷，充分考慮需求。不足之處：1、交通動線規(guī)劃不合理2、產(chǎn)品及業(yè)態(tài)還需調(diào)整（如寫字樓、電器賣場經(jīng)營狀況比較糟糕）第六十四頁，共六十五頁。內(nèi)容總結大寧國際商業(yè)廣場研究。滬上首個匯集現(xiàn)代城市生活多元環(huán)節(jié)的“LIFEHUB生活中心”。25萬平