中信-物業(yè)管理條例解讀

物業(yè)管理條例解讀主講：王春

第一頁，共四十八頁?！段飿I(yè)管理條例》指導思想和立法原則《物業(yè)管理條例》對業(yè)主的影響《物業(yè)管理條例》對開發(fā)商的影響《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響《物業(yè)管理條例》未明朗問題的探討大綱第二頁，共四十八頁。1、保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利；2、協(xié)調(diào)好單個業(yè)主的利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系；3、明確物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是平等的民事主體；4、妥善處理好政府與市場的關(guān)系（民事、行政）；5、處理好條例跟其他法律法規(guī)的關(guān)系；6、授權(quán)地方政府制訂補充法規(guī)?！稐l例》指導思想第三頁，共四十八頁?！稐l例》遵循的立法原則宗旨：維護業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，維護人民群眾日常生活和工作的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。原則：在堅持立法原則和民法基本原則的前提下，《條例》主要遵循了以下基本原則：第四頁，共四十八頁。（一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則《條例》吸收了<物權(quán)法>中的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)，對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定，是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額，將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。第五頁，共四十八頁。（二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

為維護全體業(yè)主的合法利益，《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔民事責任關(guān)系方面，《條例》設(shè)定的法律責任也充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。第六頁，共四十八頁。（三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對被實踐證明是行之有效的制度，如管理規(guī)約、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度，予以保留；對主管部門加強對業(yè)主大會的指導和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等，確立為法律規(guī)范。在考慮立法現(xiàn)實性的同時，《條例》貫穿發(fā)展的指導思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。第七頁，共四十八頁。（四）從實際出發(fā)，實事求是的原則

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。第八頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)業(yè)主大會的職責業(yè)主委員會的職責對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的約束第九頁，共四十八頁。《條例》對業(yè)主的影響

業(yè)主房屋的所有權(quán)人。業(yè)主大會物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。第十頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響

管理規(guī)約管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十一頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十二頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響

業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。第十三頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響

業(yè)主大會的職責：1、制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。第十四頁，共四十八頁。《條例》對業(yè)主的影響

業(yè)主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

對于11條5、6的決定必須經(jīng)專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上通過。決定11條其他事項的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑面積過1/2且業(yè)主總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意。第十五頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響

業(yè)主委員會的職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。第十六頁，共四十八頁?！稐l例》對業(yè)主的影響對業(yè)主大會與業(yè)主委員會的約束：1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門的指導與監(jiān)督。

2、業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

3、業(yè)主委員會決定的事項，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

5、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。第十七頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷售前的兩項必要工作：銷售合同、管理規(guī)約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)5、移交物業(yè)資料6、參與業(yè)主大會的成立7、工程遺留問題處理8、物業(yè)管理費第十八頁，共四十八頁。《條例》對開發(fā)商的影響選聘物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)議和招投標（公開、邀請）方式進行。新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成；預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成。第十九頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

案例討論深圳南山某小區(qū)的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的全資子公司，理所當然的承接了開發(fā)商物業(yè)進行管理。業(yè)主入住之后，對物業(yè)公司的物業(yè)管理費收費標準和服務(wù)標準多次提出質(zhì)疑，而該物業(yè)公司也多次向業(yè)主大會提出該項目嚴重虧損，意圖提高物業(yè)管理費，雙方僵持不下。業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾愈演愈烈，業(yè)主終于解聘原物業(yè)公司。第二十頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

比較前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同簽訂時間銷售前//業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)前業(yè)主委員會成立后簽訂主體開發(fā)商與物業(yè)管理公司業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司失效時間合同約定或物業(yè)服務(wù)合同生效時合同約定第二十一頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響售前兩項必須工作（銷售合同/管理規(guī)約）

1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并將主要內(nèi)容放于銷售合同中。2、制訂臨時管理規(guī)約并明示。第二十二頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

物業(yè)管理用房建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。第二十三頁，共四十八頁。不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)《條例》對開發(fā)商的影響業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十四頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

移交物業(yè)資料在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。第二十五頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

參與業(yè)主大會的成立

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。第二十六頁，共四十八頁?！稐l例》對開發(fā)商的影響

工程遺留問題處理建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。參考《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。最低保修期限：基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)為規(guī)定的合理使用年限；屋面防水、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個周期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。第二十七頁，共四十八頁。物業(yè)管理費《條例》對開發(fā)商的影響

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

第二十八頁，共四十八頁。《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

資質(zhì)與資格物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)管理事項業(yè)主連帶責任公共部位的使用管理專項維修資金第二十九頁，共四十八頁?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

資質(zhì)與資格資質(zhì)：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。

國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。資格：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。第三十頁，共四十八頁?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。第三十一頁，共四十八頁。案例討論

2004年4月8日，西安市某封閉式管理的小區(qū)內(nèi)發(fā)生一起交通事故：一老人在小區(qū)內(nèi)散步。當其行至道路拐角處時，被一輛突然出現(xiàn)的轉(zhuǎn)彎車輛撞翻。當時車輛時速明顯超過小區(qū)明文規(guī)定的限速要求（現(xiàn)場有限速15公里/小時的標識牌），后來老人因搶救無效死亡。事發(fā)后物業(yè)管理單位迅速展開了救助、報警、保護現(xiàn)場、拍照并記錄、協(xié)助調(diào)查等措施，肇事業(yè)主也很配合，表示愿意承擔責任?？墒牵虑椴]有就此結(jié)束。被撞老人的女兒（業(yè)主）在處理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物業(yè)管理公司，要求物業(yè)管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故發(fā)生，使業(yè)主在公共場所受到人身傷害的事實承擔責任，賠償人民幣1萬元。并聲稱其私人律師已掌握了小區(qū)交通標識設(shè)置不合理、不規(guī)范且年久失修，已不能起到警示作用的證據(jù)?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

第三十二頁，共四十八頁。《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

物業(yè)服務(wù)收費

A、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

B、業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

C、物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。D、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第三十三頁，共四十八頁?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

案例討論某小區(qū)業(yè)主分別于2004年2月6日和2004年2月12日兩次加貼投訴發(fā)展商，主要內(nèi)容是想知道2003年該小區(qū)物業(yè)管理費的收支情況，1.5元/平方米的物業(yè)管理費用是如何支出的，并希望能在網(wǎng)上查閱相關(guān)數(shù)據(jù)資料。針對投訴物業(yè)公司回復(fù)如下：

物業(yè)管理中心每季度首月都會將《季度管理服務(wù)報告》在會所宣傳欄內(nèi)張貼公示，其中包括項目的重大事件、社區(qū)文化活動、設(shè)施設(shè)備運行狀況以及物業(yè)管理費的收支匯報等，如您有時間也可隨時到物業(yè)管理中心查閱。關(guān)于物業(yè)公司的收支情況屬于公司管理資料，不適合在網(wǎng)上公布。

第三十四頁，共四十八頁。有關(guān)管理事項

對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

第三十五頁，共四十八頁。《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

業(yè)主連帶責任

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。第三十六頁，共四十八頁?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響

公共部位的使用管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。第三十七頁，共四十八頁?！稐l例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響專項維修資金專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。

第三十八頁，共四十八頁。兩房：管理用房：面積為指標X套數(shù)X戶均人數(shù)商業(yè)用房：多層0.3%高層0.2%兩金：公用設(shè)施專用基金：用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目住宅本體維修基金:多層0.15高層0.25一費：管理服務(wù)費《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的影響第三十九頁，共四十八頁。1、業(yè)主委員會的訴訟主體資格2、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題《條例》尚未明確處探討第四十頁，共四十八頁。一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格

（一）相關(guān)法規(guī)：

條例：

第19條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第四十一頁，共四十八頁。一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格

（二）問題及解決：1、業(yè)主委員會的權(quán)利限制2、訴訟主體資格與物業(yè)公司之關(guān)系第四十二頁，共四十八頁。二、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題

（一）相關(guān)法規(guī)：第27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第四十三頁，共四十八頁。（二）問題：產(chǎn)權(quán)不清、收益不明（三）對策：1、充分利用合同，明確相關(guān)產(chǎn)權(quán)2、理清歷史賬目，補齊相關(guān)手續(xù)二、部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)劃分問題

第四十四頁，共四十八頁。THANKYOU!王春-mail:wangchun0951@126.com第四十五頁，共四十八頁。建筑物區(qū)分所有權(quán)：是指多個