標(biāo)桿房企公寓住宅項(xiàng)目定位與物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告含案例

XX“XXX”項(xiàng)目

定位與物業(yè)發(fā)展建議2014年5月本項(xiàng)目在策劃定位階段工作分兩部分，目前處于第一階段：整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

第一階段(中期）項(xiàng)目整體定位與規(guī)劃建議項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議市場(chǎng)調(diào)研與訪談2014/03為確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)順利進(jìn)行，提供設(shè)計(jì)顧問工作規(guī)劃跟進(jìn)市場(chǎng)調(diào)研與訪談項(xiàng)目周邊及重點(diǎn)商業(yè)在售住宅項(xiàng)目政府訪談專業(yè)人士訪談消費(fèi)者訪談針對(duì)項(xiàng)目基本情況，界定核心問題，并提出項(xiàng)目的主要發(fā)展戰(zhàn)略與定位，同時(shí)提出項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議內(nèi)容包括：項(xiàng)目本體分析區(qū)域宏觀研究物業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議財(cái)務(wù)測(cè)算第一階段第二階段2014/05備注：應(yīng)甲方要求，項(xiàng)目名稱改為XXX，特此說明。3報(bào)告目錄

PART2

核心問題界定

PART1

項(xiàng)目本體分析

PART4

市場(chǎng)分析

PART3

宏觀區(qū)域研究

PART6

物業(yè)發(fā)展建議

PART5

項(xiàng)目定位

PART7

經(jīng)濟(jì)測(cè)算P1.項(xiàng)目本體分析通過對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行解讀，總結(jié)出項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)2、優(yōu)劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目基本情況3、項(xiàng)目屬性【區(qū)域概況】XX地處廣東省中西部，東部與珠三角接壤，距廣州僅兩小時(shí)車程XX城市區(qū)位XX市位于廣東省中西部東連珠江三角洲，西靠廣西東部，北臨西江距廣州140公里，距香港260公里XX市行政區(qū)劃XX市轄XX區(qū)、新興縣、云安縣、郁南縣，代管羅定市5郁南縣羅定市云安縣XX區(qū)新興縣【項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目地塊處在市區(qū)的老城區(qū)，距離市政府僅一公里距離，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目位于XX區(qū)的東南部距離市中心僅0.8公里，交通便利距離XX市政府僅1公里，位置極佳交通情況：區(qū)域交通主要有三茂鐵路、324國(guó)道、廣昆高速新世紀(jì)大道距離項(xiàng)目位置僅百米1公里城市核心區(qū)0.8公里XX市政府廣昆高速三茂鐵路324國(guó)道6【地塊狀況】總用地約為32畝，容積率初定為6.8，住宅只能做高層形式，地塊內(nèi)部現(xiàn)有大量待拆遷建筑，主要為住宅地塊指標(biāo)總規(guī)劃用地：32畝（不包括沿河18米寬的道路）用地性質(zhì)：商住容積率初定為6.8總建筑面積約145,000平方米拆遷指標(biāo)總拆遷面積約為42,445平方米其中住宅面積約為39,733平方米，其余為商業(yè)和幼兒園7【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1】地塊周邊800米范圍內(nèi)擁有三所醫(yī)院，還有幼兒園小學(xué)，購物生活配套均較完善三所醫(yī)院婦幼保健院紅十字婦產(chǎn)醫(yī)院XX皮膚病防治院教育配套市第二、第三小學(xué)華僑幼兒園購物生活等配套XX菜市場(chǎng)郵局、同福超市等同福超市皮膚病防治院華僑幼兒園市第二小學(xué)市第三小學(xué)婦幼保健院紅十字婦產(chǎn)醫(yī)院郵政馬坪支局XX菜市場(chǎng)以地塊為中心800米范圍內(nèi)配套分布8【項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2】地塊西側(cè)為XX河，約有1000米河岸可視景觀帶，私享250米的濱河景觀休憩長(zhǎng)廊項(xiàng)目可利用的景觀資源項(xiàng)目緊臨XX河，其中可視范圍達(dá)1000米250米濱河休憩長(zhǎng)廊1000米河岸可視景觀帶250米濱河休憩長(zhǎng)廊9【項(xiàng)目劣勢(shì)1】項(xiàng)目容積率約6.8，預(yù)期舒適度較低，建議在符合經(jīng)濟(jì)條件下，盡可能降低項(xiàng)目容積率XX項(xiàng)目總建筑面積為14.5萬平方米，占地僅32畝，容積率預(yù)計(jì)高達(dá)6以上XX區(qū)在售樓盤除XX是單體樓容積率高以外，其它樓盤的容積率大部分在2.5左右，且均不超過4.0“住宅容積率在3.0以上算是相對(duì)較高的，容積率高達(dá)6的話物業(yè)排布將是挑戰(zhàn)，樓間距和居住舒適度將是項(xiàng)目劣勢(shì)”——地產(chǎn)專業(yè)人士，陳先生XX區(qū)在售主要樓盤容積率情況106.8【項(xiàng)目劣勢(shì)2】中專橋狹窄，影響XX河兩岸的居民通勤，同時(shí)影響項(xiàng)目商業(yè)氛圍中專橋僅9米寬，作為XX河?xùn)|岸的居民通往市區(qū)的重要橋梁之一，在上下班高峰期存在較為嚴(yán)重的擁堵現(xiàn)象，影響市民出行對(duì)河?xùn)|岸的商業(yè)也有一定影響中專橋城市核心區(qū)中專橋窄，交通擁堵11【項(xiàng)目劣勢(shì)3】受征詢意見的業(yè)主，90%同意拆遷，但仍有20戶暫未同意拆遷約20戶業(yè)主因各種原因暫未同意拆遷，需要盡快解決，這是項(xiàng)目拆遷及前期操作的難點(diǎn)之一但考慮到政府是拆遷以后交付地塊給發(fā)展商，拆遷問題不是項(xiàng)目的核心問題；地塊暫未同意拆遷的業(yè)主分布圖總戶數(shù)共240戶222戶已征詢意見202戶同意20戶不同意18戶暫無法聯(lián)系數(shù)據(jù)來源：XX舊城改造調(diào)查匯報(bào)稿12【屬性界定】四線城市·老城區(qū)·河景資源中等規(guī)?！じ呷莘e率·舊改項(xiàng)目困難：高容積率如何進(jìn)行物業(yè)排布，如何保證舒適度機(jī)會(huì)：項(xiàng)目綜合素質(zhì)好，位處老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，具備河景資源13P2.核心問題界定理解目標(biāo)，提煉核心問題1、項(xiàng)目目標(biāo)3、核心問題2、目標(biāo)理解【項(xiàng)目目標(biāo)】1、獲得較高的利潤(rùn)空間2、打造XX區(qū)中高端產(chǎn)品，樹立“舊城改造標(biāo)桿”，促使后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)開發(fā)商目標(biāo)世聯(lián)解讀開發(fā)商對(duì)本項(xiàng)目的期望是：打造區(qū)域中高端樓盤保證項(xiàng)目大于15％的行業(yè)利潤(rùn)率通過XX項(xiàng)目改造，打通河南東路與河南中路相連接，提升城市形象政府目標(biāo)15【目標(biāo)理解】初步測(cè)算后發(fā)現(xiàn)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)需要容積率達(dá)到6.0以上目標(biāo)收益率下容積率低值初算面積（平方米）容積率住宅（含公寓）商業(yè)其它車位合計(jì)6.01113221500014001000個(gè)127722（不含車位）成本（萬元）土地補(bǔ)償金拆遷補(bǔ)償建安其它合計(jì)60005000324001060054000銷售收益（萬元）住宅（含公寓）商業(yè)車位合計(jì)42000113001280066000利潤(rùn)（萬元）稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)成本利潤(rùn)率11900890015%計(jì)算假設(shè)條件：售價(jià)：住宅6000元/平方米，公寓6400元/平方米，商業(yè)按出售一二層，價(jià)格15000元/平方米，車位按16萬/個(gè)建安成本：住宅1800元/平方米，商業(yè)2300元/平方米1617開發(fā)商目標(biāo)：打造區(qū)域中高端的樓盤,同時(shí)保證項(xiàng)目大于15％的行業(yè)基準(zhǔn)利潤(rùn)率，促進(jìn)后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)政府目標(biāo)：打通河?xùn)|路，提升城市形象，并為后續(xù)三舊改造項(xiàng)目提供模式借鑒R2-客戶目標(biāo)：S-項(xiàng)目現(xiàn)狀：C-矛盾：1、項(xiàng)目占地小，容積率高；目標(biāo)要打造本地高端樓盤2、地塊拆遷和回遷量大，意味著高成本；目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)15%以上利潤(rùn)率【目標(biāo)理解】結(jié)合客戶目標(biāo)和項(xiàng)目現(xiàn)狀，本項(xiàng)目存在兩方面的矛盾容積率高：通過成本計(jì)算，容積率必須在6.0以上，容積率高，項(xiàng)目占地僅32畝，物業(yè)排布存在一定困難拆遷量大：XX地塊內(nèi)有大量的房屋要搬遷，拆遷量較大【核心問題提煉】如何實(shí)施高容積率方案，使項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，成為項(xiàng)目的核心問題181、如何化解地塊高容積率，進(jìn)行合理物業(yè)排布？核心問題2、項(xiàng)目的溢價(jià)點(diǎn)在哪，通過哪些價(jià)值點(diǎn)和其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？1、項(xiàng)目占地小，容積率高；目標(biāo)要打造本地高端樓盤2、地塊拆遷和回遷量大，意味著高成本；目標(biāo)要實(shí)現(xiàn)15%以上利潤(rùn)率核心問題一：如何實(shí)施高容積率方案，化解高容積率的方法有哪些，項(xiàng)目適合哪些方式和策略？化解高容積率的方法有哪些？市場(chǎng)環(huán)境是否適合？項(xiàng)目設(shè)計(jì)條件是否可行？規(guī)劃排布，合理布置各類型物業(yè)？核心問題二：項(xiàng)目的溢價(jià)點(diǎn)在哪，通過哪些價(jià)值點(diǎn)和其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)？項(xiàng)目有什么核心價(jià)值？針對(duì)其他項(xiàng)目如何競(jìng)爭(zhēng)？項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的打造亮點(diǎn)在哪，怎樣體現(xiàn)？項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)？和其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略？具體實(shí)施方案？【核心問題分解】19——高容積率案例分析擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)層面積？拔高樓宇高度？功能轉(zhuǎn)換？圍合排布？如何挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值,解決競(jìng)爭(zhēng)？P3.宏觀區(qū)域研究從城市的角度挖掘項(xiàng)目的價(jià)值1、經(jīng)濟(jì)3、人口2、產(chǎn)業(yè)4、規(guī)劃【發(fā)展概闖況】XX市廁經(jīng)濟(jì)發(fā)妥展起步充較晚，樓經(jīng)濟(jì)水嗚平居全盾省下游XX發(fā)棕展起步束較晚，縱地級(jí)X鼓X市于1994年經(jīng)國(guó)愿務(wù)院批國(guó)準(zhǔn)設(shè)立蕉，是廣慣東省成立時(shí)茫間最短訴最年輕的地級(jí)市201炭0年XX市野實(shí)現(xiàn)地區(qū)右生產(chǎn)總值400傷.97億元，比散上年增長(zhǎng)13.8億%201坡0年XX市罵生產(chǎn)總值全省排行盆倒數(shù)第一，增長(zhǎng)蔑速度與悅?cè)∷倏喽然沮A一致XX市與粒廣東省GDP增速對(duì)照序號(hào)城市GDP（億元）增長(zhǎng)（%）1廣州10748.2813.22深圳9581.5112.23佛山5651.5214.34東莞4246.4510.35中山1850.6513.96惠州1729.9518.0…20汕尾465.0818.121XX400.9713.8201封0年廣東省妻各地生產(chǎn)名總值排行21【產(chǎn)業(yè)羨支撐】打造石廈材產(chǎn)業(yè)枕集群等五個(gè)百億恒產(chǎn)業(yè)集群，以產(chǎn)嚴(yán)業(yè)發(fā)展翻帶動(dòng)城縣市發(fā)展沒和人口滾聚集XX市循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園XX市循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園XX市循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園羅定至陽春高速公路XX石材博覽中心XX青洲水泥擴(kuò)建工程XX新港擴(kuò)建項(xiàng)目XX第車二產(chǎn)業(yè)紋以資源互整合為響著力點(diǎn)幕，著力帳打造石樓材產(chǎn)業(yè)地集群、雅水泥產(chǎn)掃業(yè)集群受、硫化扇工產(chǎn)業(yè)席集群、高不銹鋼借制品產(chǎn)剩業(yè)集群征、電力怒產(chǎn)業(yè)集弓群等五個(gè)百惕億產(chǎn)業(yè)集和群粵北地?zé)焻^(qū)“十塞二五”限規(guī)劃重愧點(diǎn)項(xiàng)目副XX占19項(xiàng)，其中閑重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)碧提升項(xiàng)目6個(gè)，總投曉資90億元，新麗建、續(xù)建爐產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)禁目4個(gè)，總阻投資86億元產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡和重點(diǎn)項(xiàng)擾目建設(shè)將有力糠帶動(dòng)城罰市發(fā)展繳與區(qū)域勿人口聚格集XX市部臨分重點(diǎn)項(xiàng)房誠(chéng)目示意圖佛山（X決X）產(chǎn)業(yè)扯轉(zhuǎn)移工業(yè)疲園石材產(chǎn)物業(yè)集群水泥產(chǎn)西業(yè)集群硫化工產(chǎn)屢業(yè)集群22【人口與邊城市化】XX市蘭整體常乳住人口職增長(zhǎng)較唉為緩慢喜，但隨罰著城市偽化進(jìn)程劈燕推進(jìn)，特城市人鑄口增加同，XX朋區(qū)人口胳增長(zhǎng)趨繪勢(shì)明顯XX市承常住人飛口增長(zhǎng)狗較為緩購慢，2010年常住人晶口236隆.29萬，較2005年增長(zhǎng)2.3萬XX市2010年城市化亂率為52％，按相評(píng)關(guān)預(yù)測(cè)，2020年城市化較率將達(dá)到65％，市域人浙口進(jìn)一振步向中扛心城鎮(zhèn)盾轉(zhuǎn)移XX區(qū)植人口增擦長(zhǎng)趨勢(shì)捕明顯，201另0年XX區(qū)縱總?cè)丝跒?0.2萬人，臨按XX碰總規(guī)預(yù)眾測(cè)，2020年人口枕規(guī)模將動(dòng)達(dá)70萬201刑0年XX極區(qū)總?cè)丝?0.絮2萬202儀0年XX避區(qū)總?cè)丝?0萬23【發(fā)展方咽向】XX發(fā)綢展方向煉為“北拓、泳東進(jìn)、西皮聯(lián)”，未餐來將以“尾一江三組替圖”結(jié)構(gòu)桶拉開XX坡城市發(fā)展失新框架東進(jìn)西江云安縣北拓西聯(lián)北拓：推巖進(jìn)城市向擔(dān)濱江延伸東進(jìn)：經(jīng)推動(dòng)X恰X向東考承接珠允三角的鍛輻射吸亦引，促居進(jìn)區(qū)域批融合西聯(lián)：泳加速X葬X、云興安同城嘆化發(fā)展西箭江都楊組飄團(tuán)XX組偷團(tuán)云安組團(tuán)“一江原”：西衫江黃金國(guó)水道“三大組賀團(tuán)”：X絹X組團(tuán)、佛都楊組團(tuán)瓣、云安組伴團(tuán)XX組團(tuán)臨發(fā)展定位際：以居住、泄行政辦假公、商釘業(yè)服務(wù)為主，改緞善城市居帖住環(huán)境，偷增強(qiáng)中心憲城區(qū)對(duì)周怪邊地區(qū)人武口的吸引茶能力24【發(fā)展定府位】根據(jù)X端X“廣過東大西扛關(guān)”的豎定位，驚以中心坡城區(qū)為退核心發(fā)債展第三參產(chǎn)業(yè)，草增強(qiáng)中撇心城區(qū)寨吸引力XX第賽三產(chǎn)業(yè)膊發(fā)展核惠心在中額心城區(qū)——重點(diǎn)發(fā)展躲現(xiàn)代服務(wù)訂業(yè)、物流膽業(yè)、商貿(mào)葵展覽業(yè)和稀旅游業(yè)，群實(shí)現(xiàn)“廣遞東大西關(guān)馳”的區(qū)域聚功能定位重要居住聚集區(qū)次要居住聚集區(qū)一般居住聚集區(qū)西關(guān)是繁咬華的商業(yè)與喬聚居區(qū)的同義詞屆，更是城市商業(yè)虎文化兼容松性格的代名詞騾，以大西趟關(guān)定位X窗X，中心脆城區(qū)為核殺心發(fā)展第礦三產(chǎn)業(yè)，尤更能突顯城市核濟(jì)心區(qū)價(jià)展值XX廣場(chǎng)石材博覽中心體育公園實(shí)驗(yàn)學(xué)校綜合大劇院會(huì)展中心市二中中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校中學(xué)福利院人民醫(yī)院小學(xué)綜合商貿(mào)城25【區(qū)域催優(yōu)勢(shì)】一河兩岸宅是城區(qū)重搏要景觀軸針線，代言許未來XX堆的濱江生膛活，本項(xiàng)漁目在區(qū)域熄擁有稀缺虛河景資源26XX河扯生態(tài)廊烈道親水景監(jiān)觀軸線——XX河：作為城澆市最重豎要的濱繩水景觀縫帶，通費(fèi)過設(shè)計(jì)惠特色的挨橋梁景禍觀和創(chuàng)苦造豐富銹的親水捧空間，瘡豐富其瞧自然景撲觀和人臘文景觀XX市景獲觀規(guī)劃：閥城市景觀銜以自然山求脈為背景柱，以江河巴、城市主鹿要道路為鏡基本骨架形，以重點(diǎn)僑地段為節(jié)蝴點(diǎn)，展現(xiàn)堆和突出“最適宜于居住的濱筆江山水X祝X城市”的景觀特梳色本案P4.市場(chǎng)分治析從市場(chǎng)角載度分析項(xiàng)茂目?jī)r(jià)值3、競(jìng)爭(zhēng)分于析1、物業(yè)市玻場(chǎng)1、物業(yè)睬市場(chǎng)2、客戶需吐求【政策顏趨勢(shì)】XX商裙品住宅研以剛需廊為主，柳投資比趟例小，諸價(jià)格漲援幅處在全正常范于圍內(nèi)，闊未來兩押年限購句的可能笨性小28珠海、中狐山兩市為敲限購區(qū)域命中心城市母周邊，外彎地人購房劑比例較高XX市房釘價(jià)漲幅雖集然呈現(xiàn)起耳伏，但是水整體與GDP增長(zhǎng)保鑼持協(xié)調(diào)XX房炸地產(chǎn)特仇點(diǎn)：房地產(chǎn)涼市場(chǎng)處膜在初期壟，絕大豪部分為趨自住客臂戶，投玩資客戶撓比例小市場(chǎng)供承求相對(duì)仁穩(wěn)定受成本壓上升和虜經(jīng)濟(jì)發(fā)震展影響欣，房?jī)r(jià)冒呈現(xiàn)水場(chǎng)漲船高現(xiàn)的態(tài)勢(shì)201頂2年兩會(huì)咳文件中帽指出“押嚴(yán)格執(zhí)良行并逐耳步完善眼抑制投藏機(jī)、投國(guó)資性需壩求的政遠(yuǎn)策措施互，進(jìn)一扔步鞏固貓調(diào)控成蕉果，促盤進(jìn)房?jī)r(jià)晃合理回棒歸?！盭X市GDP增幅與爐房?jī)r(jià)漲抵幅對(duì)比【政策趨使勢(shì)】2012鏟年全國(guó)房員產(chǎn)政策開壘始定向放暖松，市場(chǎng)引出現(xiàn)“小余陽春”，供未來以鞏各固調(diào)控成鬧果為主，貝出臺(tái)更嚴(yán)崇厲新政可貴能性小201舟2年房地頑產(chǎn)政策似的總基慎調(diào)仍然拔進(jìn)一步放調(diào)控，舌促進(jìn)房珠價(jià)合理篩回歸政策開始變有定向松書動(dòng)，表現(xiàn)踢出來就是絡(luò)各地針對(duì)列首套房貸鈔款的利率旋開始放松廣州市1月份開俱始成交與量開始仔回升，鈴但是價(jià)針格表現(xiàn)翠平穩(wěn)廣州市201矛1年12月-201貍2年2月份商次品房銷代售和價(jià)新格溫家寶劈燕總理2012年3月5日在向胸十一屆忌全國(guó)人府大五次忽會(huì)議作液政府工皂作報(bào)告枕時(shí)表示桶，要繼衡續(xù)搞好槍房地產(chǎn)秋市場(chǎng)調(diào)乎控，嚴(yán)角格執(zhí)行壤并逐步育完善抑世制投資錦、投機(jī)污性需求懸的政策抵措施，進(jìn)一步孟鞏固調(diào)命控成果厘，促進(jìn)倡房?jī)r(jià)合友理回歸房地產(chǎn)政答策總基調(diào)止：成都多叛家銀行孟首套房科房貸利鈔率回歸壯基準(zhǔn)滬9成銀行劈燕首套房叮貸利率蛛回歸基君準(zhǔn)最表高9.5折優(yōu)惠杭州多家難銀行松綁命首套房貸南京首套割房貸“悄畏然”回歸句基準(zhǔn)利率……201復(fù)2年首套寺房貸利另率松動(dòng)輛的城市29【供求】近年來仆XX全刃市和X緣瑞X區(qū)的咳商品房屢供應(yīng)與撒成交平亂穩(wěn)增長(zhǎng)攻，需求機(jī)旺盛，鳥XX區(qū)毀成交量惱相對(duì)穩(wěn)性定在2畏0-2富5萬平膨方米/燒年XX市從2008溪-201咳1年的商品們房成交量爬和成交價(jià)諸整體呈現(xiàn)撞平穩(wěn)上升截趨勢(shì)XX區(qū)壞商品房問供求基貢本持平俯，成交伴量穩(wěn)定腎在20-2脈5萬平方批米/年一線城市稼的嚴(yán)控樓吼市，促使猶資金選擇歷性進(jìn)入三傅四線城市為加快X敘X城市化域進(jìn)程，X陪X市政府濃加大了房挎地產(chǎn)招商執(zhí)的力度，害增加房地拼產(chǎn)市場(chǎng)供禮給，抑制館房?jī)r(jià)過快捏增長(zhǎng)單位：拆萬平方夏米單位：略元/平方米XX市200篇8年-20雪11年成交霧面積和聞成交均熟價(jià)單位：萬那平方米單位：元/平方米XX區(qū)2008年-201隱1年供應(yīng)成膊交面積和用成交均價(jià)數(shù)據(jù)來蔑源：X館X市住努建局30【XX區(qū)蛛住宅市場(chǎng)賄格局】XX區(qū)在妄售樓盤為姐九個(gè)，其太中核心區(qū)英六個(gè)，多狠為尾盤，攪外圍區(qū)以劈燕外來品牌停樓盤為主恒大城均價(jià)：5,20否0元/平方米XX均價(jià)：5,9宗00元/平方米城市花六園均價(jià)：600貝0元/平方米XX均價(jià)：5,5恒00元/平方米蟠龍山撓水豪庭均價(jià)：5,80雞0元/平方米沃斯國(guó)農(nóng)際公寓均價(jià)：6,00愧0元/平方米XX公寓均價(jià)：9,00該0元/平方米注：早外忘圍區(qū)禍核心刊區(qū)XX園均價(jià)：5,2款00元/平方米美好華庭均價(jià)：6,0俊00元/平方米31【市場(chǎng)溝主要樓稿盤基本餓信息】板塊類型樓盤名建筑類型總建（萬平方米）容積率主力產(chǎn)品均價(jià)（元/平方米）存量（萬平方米）年銷售量（萬平方米/年）核心區(qū)

住宅

城市花園高層16.52.07120-140平米的三四房6,0001.33美好華庭小高層1.862.5110-140平米的三四房6,0000.061.14XX高層1.567.5145-165平米的四房5,5000.71蟠龍山水豪庭高層202.17130-160平米的三四房5,8001.582XX（三期）高層8.261.92（總）100-130平米的三房5,9000.534.5公寓XX公寓小高層4.55.8440-60平米的一二房9,0000.290.6外圍區(qū)住宅XX園高層303.86100-150平米的三房5,2001.714.38恒大城高層262.282-132平米的二三房5,2004.295公寓沃斯國(guó)際公寓高層42.190-120平米二三房6,0003.85－32【市場(chǎng)存娃量和消化癥情況】XX區(qū)樓風(fēng)盤可售貨躬量可達(dá)到密14.4估萬平方米弄，市場(chǎng)存疑量較小，叔市場(chǎng)單盤鬧消化速度犧為3～5糠萬平方米杜/年左右33樓盤開盤時(shí)間推貨量（萬平方米）銷售面積（萬平方米）消化速度（萬平方米/年）XX園2011年07月4.713.14.38蟠龍山水豪庭2011年10月2.5812城市花園2011年08月4.63.33.00XX2010年08月8.267.734.50美好華庭2011年03月1.21.141.14恒大城2011年09月6.82.515市場(chǎng)可售矛貨量達(dá)到14.4萬平方愛米（其鋸中城市孤核心區(qū)濃為4.4萬平方米累，外圍區(qū)誦為10萬平方片米），參考目侮前消化險(xiǎn)速度，深約需要1年。部分主要顛在售樓盤餃單盤消化垂速度XX園（1.71萬平方悉米）三河洲跪（0.5迫3萬平方米艷）山水豪庭傍（1.5畏8萬平方米距）城市花賽園（1.3萬平方兵米）美好華庭電（0.0兵6萬平方米蕩）沃斯國(guó)逝際公寓柏（4萬平方米剖）恒大城（4.2寬9萬平方米惱）XX（0.2蝦9萬平方康米）城市核心喪區(qū)城市外圍遷區(qū)備注：核穿心區(qū)樓盤痰體量較小粒，單盤年違消化量小XX（0.7萬平方食米）【供應(yīng)成紙交－戶型康】市場(chǎng)暢慢銷戶型覺為三房當(dāng)和四房灰，其中遵三房更方暢銷，屑占整體籌比例5病0-6替0%主流戶型最主要被的戶型罰為三房咬，其次兔為四房戶型供應(yīng)套數(shù)占比一房773.4％二房25010.9％三房126855.3％四房58025.3％其它1205.2％XX區(qū)商機(jī)品房供應(yīng)拍成交戶型紡分布34【供應(yīng)成庸交－面積施】市場(chǎng)暢銷行面積段為撞120-瓶140平睛方米，其蕉次為80岡-100霸平方米主流面劇積段為120妖-16薦0平方米覺，尤其濁以120尤-14老0平方米餐最高80-專100平方米賺的主要毅為“X賭X”、蘇“恒大踩城”、擔(dān)“XX承園”分懷別占38％、42％、19％主流面積享段為120-禾140平方米38％42％19％80～100平方米的逢戶型分布XX區(qū)商宰品房供應(yīng)錄成交面積滲段分布35【戶型蜘與面積佩交叉分丟析】市場(chǎng)最暢恨銷三房在公120-砍130平盯方米，最和暢銷四房涉在140諷-160恥平方米三房主流心面積段為120炭-14把0平方米，減尤其以120-類130平方米最拾為暢銷四房主流辟面積段為140-昨180平方米乳，尤其快以140-收160平方米最捎為暢銷四房主鵲要面積斤段供應(yīng)脆成交情拳況三房主薪要面積巨段供應(yīng)旬成交情刷況主流面積慌段為140-緣瑞160平方米的換四房主流面蘇積段為120-敲130平方米的三茅房36【供應(yīng)仁成交－陷總價(jià)】市場(chǎng)最頌暢銷總劃價(jià)區(qū)間奪主要在佩50-狂90萬炎元，總攪價(jià)超過龍90萬次元銷售巷速度放全緩樓盤名稱總價(jià)（萬元）戶型銷售率XX園30-45兩房80％總價(jià)90萬以上銷伯售速度較銜慢主流總價(jià)葬為50-待90萬元，尤敗其是50-寶80萬元銷售舒情況較好低總價(jià)的登兩房銷售什情況較好XX區(qū)商幼品房成交例總價(jià)段分桶布37【供應(yīng)隱成交－濟(jì)單價(jià)】核心區(qū)在泊5800織-600怕0元/平螺方米之間良，外圍區(qū)井在500翅0-52提00平方齊米之間，替城市核心務(wù)地段能溢琴價(jià)約80左0元/平均價(jià)受融到地段悄影響，榜地段處輪在市區(qū)虧核心區(qū)拐位的成包交均價(jià)眾較高，找而外圍及區(qū)的區(qū)看位不占據(jù)優(yōu)勢(shì)，誘成交均糠價(jià)較低核心區(qū)王均價(jià)整鴉體比外顏圍區(qū)高500志-10慮00元/平方米整體上釣看配套濫較為完礎(chǔ)善的產(chǎn)擱品均價(jià)籍較高區(qū)位樓盤名稱均價(jià)（元/平方米）配套核心區(qū)城市花園6,000較好美好華庭6,000較好XX（三期）5,900較好蟠龍山水豪庭5,800一般XX5,500較好

外圍區(qū)XX園（碧湖新城）5,200較差恒大城5,200較差XX區(qū)商刊品房成交袍單價(jià)情況38【產(chǎn)品資特點(diǎn)】桐戶型：戶型方正亦實(shí)用，得娘房率較高甚，仍有改曲進(jìn)空間臥室小飄歷窗設(shè)計(jì)，雖增加了贈(zèng)送爹面積大陽臺(tái)敗設(shè)計(jì)入戶花園呈設(shè)計(jì)“XX這嘆里的戶退型設(shè)計(jì)謊還是比走較方正騙，但是約有個(gè)問磁題就是權(quán)比較雷貿(mào)同，沒轉(zhuǎn)多大的簡(jiǎn)創(chuàng)新”——美好華庭所，銷售人圖員“我們散的戶型攔還是比失較多的壞，方正社實(shí)用，平實(shí)用率撇都在80%以上”——XX園，掘銷售人員雙陽臺(tái)設(shè)申計(jì)XXXX園戶型方正疤，得房率干達(dá)84.撫6%戶型方正39美好華庭城市花園三河洲三期【產(chǎn)品特深點(diǎn)】外立巷面：市場(chǎng)主流昆是現(xiàn)代的介風(fēng)格，但婚品質(zhì)感不昏強(qiáng)XX大桐多數(shù)樓吹盤存在犁外立面使風(fēng)格不晌突出或歇缺乏搭上配等缺捕點(diǎn)：外立面色肉彩搭配混敬亂，影響形項(xiàng)目整體虛美感外立面風(fēng)坦格不突出呆，沒有突刑出主題外立面趨單調(diào)外立面總風(fēng)格不厭突出，懶色彩沉救悶現(xiàn)代風(fēng)格媽，品質(zhì)感浪較差“XX外慨立面人家縮慧要控制成肺本的嘛，鳴很多看上貌去樓盤就裙不高檔了務(wù)，小地方薯的人其實(shí)褲很想要點(diǎn)謠外國(guó)的風(fēng)高情或者有戰(zhàn)大城市感關(guān)覺的”?！蛻粼L齡談，潘遲先生40【產(chǎn)品特舍點(diǎn)】XX充：打造粗糙匙，缺乏細(xì)第節(jié)體現(xiàn)，烏水景綠植降等缺少維舒護(hù)，整體獨(dú)檔次感較橋低，部分償樓盤毫無邀XX可言XX打造避初級(jí)缺乏精滿細(xì)化處蒼理扁平化嚴(yán)筍重，無層跌次錯(cuò)落美鞠感XX缺乏迅持續(xù)的維宴護(hù)，客戶尖入住后滿踐意度下降單一水景逃，花草缺敢乏維護(hù)前為道路會(huì)，后為山坦體，毫無鄙XX可言XX層次感缺杯乏京都花園XXXX（三期）41【規(guī)劃分捧析】樓盤多“抄點(diǎn)式”排攻布，以1怒梯4戶為趟主，采用男圍合排布微售價(jià)低2吹00元/病平方米左違右樓盤名稱點(diǎn)式排布圍合排布梯戶比均價(jià)城市花園1梯46000XX1梯99000恒大城1梯45200美好華庭1梯46000蟠龍山水豪庭1梯45800XX園（碧湖新城）1梯45200XX1梯45900沃斯國(guó)際公寓1梯216000XX園（碧湖新城）城市花園恒大城蟠龍山水豪庭“XX這奪里的房沖子主要教還是一邀梯四的賠樣子，砍像我們?nèi)哼@里占眨地小，貨梯戶比啊為一梯券六戶，珠其實(shí)這哲里的客投戶不是蛛很喜歡摩梯戶比按高的房爪子，畢儉竟住起蔥來沒那端么舒服汽嘛。”——XX，銷絨售人員【朝向分犬析】客戶對(duì)各西向產(chǎn)姜品抗性授相對(duì)較汗大，與已其它產(chǎn)槽品相比蛇西向產(chǎn)臘品售價(jià)銳相對(duì)低性300妄～50披0元/走平方米D11棟產(chǎn)品主扛要為東西摟向，其中伯西向產(chǎn)品探均價(jià)為500性0元/平方米D9棟南產(chǎn)程品主要吩為南北卵向，均辦價(jià)為5300元/平方米“客戶肯定賤是不喜歡篩西向這誰墊都知道，慈但是客戶惰覺得便宜廳個(gè)三五百憂一平米還斑是有人考鞭慮的”——潘龍山容水豪庭蔽，銷售教人員蟠龍山水豪庭西東西向戶嗎型均價(jià)樓：500僻0元/平方米南向戶型雁均價(jià)：550玻0元/平方米D11棟D9棟【車位分訂析】大部分樓憂盤車位配管比在1:犬0.8~太1:1.勾0，車位蒼的價(jià)格較霜高，約在炸15～2跑0萬/個(gè)茄，銷售狀波況較好樓盤名稱車位配比車位數(shù)(推出)面積（平方米）售價(jià)（萬元）銷售率城市花園1：1.1674015-2071%恒大城1：1.0未推出33未定未售美好華庭1：0.81083613-1740%蟠龍山水豪庭1：0.61394016.860%XX（三期）1：0.8未推出3620未售XX園（碧湖新城）1：0.93203313-1570%“我們?nèi)迂氈奕诘幕囄徊坏?：1，售價(jià)腎在20萬元左右?guī)饨鹪?50元左右，呈XX的車編位還說賣覆的價(jià)格蠻屠高的”——XX，搏銷售人多員半地下車庫地下車庫44【公寓價(jià)鳥格】城市核心伸區(qū)公寓銷犬售較好，殿總價(jià)主力提區(qū)間在4型0~60耀萬元，平牌層公寓能朱實(shí)現(xiàn)比住賭宅高約8唱00元部/平方米敗的溢價(jià)樓盤名稱開盤時(shí)間總套數(shù)成交套數(shù)成交均價(jià)（萬元/平方米）總價(jià)（萬元）銷售率備注XX公寓2012年4月06日1661189,00040-6072％蓄客較多沃斯國(guó)際公寓2011年12月07日315506,00030-4516％“我們的酒牙店式公寓毒在XX是錄首家，低恩總價(jià)促使磚很多有頭渠有錢的客冒戶青睞，邊有好的投觀資回報(bào)也畫是我們項(xiàng)戶目的賣點(diǎn)餐，很多產(chǎn)韻品我們還菊不想出手沈”“市場(chǎng)帳上的公多寓因?yàn)榭缮炭呻H住兩用憂的功能濕大大提泛升了其筑溢價(jià)能兵力”——XX公究寓，銷兵售總監(jiān)總供應(yīng)約柜為480套，成交忌約168套，銷售劇速度平均50套/月XX公寓（帶裝邪修），均價(jià)：9,00段0元/平方米屢；沃斯國(guó)蹄際公寓凈（毛坯耐），均王價(jià)：6,0款00元/平方米度，比同窄為外圍怪區(qū)域恒摘大城和臥XX園逆高800元/平方米45【公寓面桂積】市場(chǎng)主內(nèi)流戶型允為45組-70浸平方米割的一房尋單位沃斯國(guó)集際公寓捐為平層皆，客戶罵可以根鞏據(jù)自己的的需求蝴進(jìn)行自脖由間隔XX公寓川采用“復(fù)察式”結(jié)構(gòu)晴，層高4.5米，首層2.4米層高存，夾層2.1米層高頸（贈(zèng)送根），但宣舒適度弊一般樓盤名稱類型主流面積段（平方米）總套數(shù)戶型XX公寓LOFT45-65166一至三房沃斯國(guó)際公寓平層60-75315一房XX帶老裝修示記意圖XX三房戶型圖XX一唉房46【公寓需哲求估算】根據(jù)X椅X區(qū)從畜業(yè)人員轎規(guī)模、姑經(jīng)濟(jì)發(fā)慌展情況賊、所占狼市場(chǎng)份辜額等因逗素估算維，本項(xiàng)慨目公寓州需求約瘡180怒～27弦0套數(shù)據(jù)來孤源：《20畝11年XX朽統(tǒng)計(jì)年殿鑒》47201斧0年XX終區(qū)約30萬人單位從慨業(yè)人員約5萬人其他人員叫約25萬人按近年GDP增長(zhǎng)高值15%計(jì)，共7500人按照近苦年GDP增長(zhǎng)低館值10%計(jì)，共2500攻0人總需求刃人數(shù)3250識(shí)0人每戶家棵庭3人本項(xiàng)目惠供應(yīng)市膚場(chǎng)占有坊份額約1/6公寓比亮例占項(xiàng)內(nèi)目總套截?cái)?shù)比約10～15%本項(xiàng)目吐公寓需拜求約180～270套本項(xiàng)目捐公寓需凝求規(guī)模棋按世聯(lián)拐模型進(jìn)輕行測(cè)算物：【住宅尾市場(chǎng)機(jī)捕會(huì)】48項(xiàng)目機(jī)會(huì)市場(chǎng)特點(diǎn)主力戶賄型總價(jià)控制在90萬元以下戶型實(shí)用謙，得房率高主力戶型孟多做三房四房適當(dāng)多做扁車位，可做公遵寓要保證戶雨型的舒適度車位好賣唉，公寓有溢絲式價(jià)三房四房最好賣總價(jià)有90萬元的天們花板【商業(yè)蜂格局】商業(yè)整體抓發(fā)展階段給較為初級(jí)搶，主要商皺業(yè)以臨街羊商鋪形式粱存在，已味運(yùn)營(yíng)大型油集中商業(yè)覆僅興業(yè)廣慢場(chǎng)一家XX區(qū)宰核心商體業(yè)主要衣以臨街互商鋪形水式出現(xiàn)灑，主要軋分布在吐興云路查和城中報(bào)路一帶大型集檢中商業(yè)庭僅興業(yè)盡廣場(chǎng)一池家已經(jīng)轟運(yùn)營(yíng)新開發(fā)想住宅樓桂盤大部醉分有底燈商，首紛層均價(jià)較在2萬以上集中商丙業(yè)僅有賽XX廣星場(chǎng)在售財(cái)，目前沖推出首獸層和二茅層少量鋸商鋪49XX（羨街鋪）均價(jià)：1.5～2.5萬元/平方米XX廣汗場(chǎng)（在柜售集中然商業(yè)）首層均燥價(jià)：2.8萬元/平方米二層均價(jià)鉆：1.8萬元/平方米XX（哪街鋪）價(jià)格：未希定XX公寓富（街鋪）首層均價(jià)茄：3萬元/平方米XX園晌（街鋪孫）首層均價(jià)葡：21,盡000元/平方米首二均價(jià)近：8,00估0元/平方米注：永臨魔街商鋪寸集中商業(yè)興云西鐵路興云中路城中路星巖三亞路【臨街鼠商鋪】供應(yīng)總量達(dá)僅為1萬艘平方米，妻單位面積主微要集中厘在50刪-10贊0平方液米，總印價(jià)分布型主要在豆150糖萬元以泡上市場(chǎng)上主誕要樓盤供汽應(yīng)的社區(qū)埋商鋪總約哄為:10,0果00平方米底商的勵(lì)商鋪面療積在50-1法00平方米為京主總價(jià)主恥要為150萬元以王上單位：平蠟方米底商商鋪艱面積分布底商商鋪守總價(jià)分布單位：攀萬元50【臨街惜商鋪】層數(shù)以一梢層為主，很不超過兩稅層，層高病約5米左拘右，二層板售價(jià)下降憑迅速樓盤名稱層數(shù)層高（米）均價(jià)（萬元/平方米）XX園首層6.52.1二層4.50.8XX一層4.52（預(yù)估）XX一層5.42.3（預(yù)估）XX公寓一層4.53.5XX一層4.53.8街鋪特點(diǎn)層數(shù)一般忌不超過兩鉛層層高4.5~吩6.5米之間二層售價(jià)頌相對(duì)首層普下降迅速悉，僅為首估層價(jià)格的40%左右XX底商XX園底商51【臨街商暈鋪】市場(chǎng)上社區(qū)商衛(wèi)鋪推貨時(shí)間閘較短，銷害售速度約背為10套揪/月，但宋客戶購買糞商鋪意向匪較強(qiáng)烈樓盤名稱預(yù)售時(shí)間推貨量（平方米）商鋪個(gè)數(shù)均價(jià)（萬元/平方米）銷售率備注XX園（碧湖新城）2012年3月27日583074210%推出時(shí)間短XX（三期）未推出//2（預(yù)估）/XX未推出//2.3（預(yù)估）/XX公寓2012年4月6日3800143.570%蓄客時(shí)間長(zhǎng)XX2012年1月31日41963.80%推出時(shí)間短“商鋪的追話，XX囑這里的老披板還是蠻材感興趣的拿，現(xiàn)在房吉子限購嘛軟，大家都予炒商鋪了增”——石材老板“XX這里培的商業(yè)算根是很一般譽(yù)的了，像等樣的商業(yè)能都沒有，贈(zèng)有錢的都蔥去肇慶或堡者廣州買輸東西，但禁是對(duì)于我腰們社區(qū)這社樣的商鋪品還是很受捏歡迎的，唇石材老板該買來投資勢(shì)的很多啊棋，我們?cè)绲∑诘纳啼伣尘褪滋讛嚵恕！薄又掬N視售人員【臨街商影鋪】項(xiàng)目周保邊社區(qū)碑街鋪多支為一至勢(shì)二層，億主要業(yè)練態(tài)為生廢活服務(wù)緊類零售姜和餐飲當(dāng)休閑娛成樂類，偵租賃價(jià)元格偏低層數(shù)業(yè)態(tài)租賃價(jià)格（元/平方米/月）一層便利零散商店、面包、銀行、通訊、藥店、美發(fā)等40－50二層餐飲、超市、美容、休閑娛樂20－3053【集中位商業(yè)】遭興業(yè)廣剪場(chǎng)：位于城市芽核心區(qū)，駐規(guī)模較大籌，總體經(jīng)到營(yíng)狀況較扎差，低樓其層出租率艷和客流量我相對(duì)高，負(fù)高樓層空販置量大項(xiàng)目基本圣情況：位置：蘋XX區(qū)肯興云西聰路70號(hào)總層數(shù)禮：5層總面積：26,0膚00平方米單層面煉積：約4,30農(nóng)0平方米項(xiàng)目商業(yè)尸業(yè)態(tài)：以超市、叫電器為主局要業(yè)態(tài)高樓層有槽電影電玩枝，但人流剛量較差餐飲有零妹散分布，勉但運(yùn)營(yíng)狀能況一般樓層業(yè)態(tài)分布出租率5F電影、電玩50%4F瑜伽10%3F超市100%2F蘇寧電器、餐飲80%1F服裝飾品、餐飲70%樓層業(yè)偉態(tài)分布54【集中商街業(yè)】興業(yè)參廣場(chǎng)：項(xiàng)目分散偏出售導(dǎo)致飯經(jīng)營(yíng)不統(tǒng)薄一，短期萄內(nèi)較難有圍改變整體狀仆況產(chǎn)生刪原因分南析：XX商業(yè)接發(fā)展階段稼決定分散出售份導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)在業(yè)態(tài)難統(tǒng)趣一客戶消費(fèi)母習(xí)慣于臨掛街商鋪，鋼還沒有轉(zhuǎn)揪變?yōu)榈绞也矁?nèi)高樓層上消費(fèi)沒有實(shí)力殖強(qiáng)能持有癥整體商業(yè)催的開發(fā)商借和運(yùn)營(yíng)商興出現(xiàn)首層鋪位荷空檔“我們這跌里都是黨散賣的竹鋪位，剪管理麻浪煩，首華層的生父意也算弟是一般纖，轉(zhuǎn)讓郊的鋪位攪蠻多的按，同福概和蘇寧拼還是好蹤蝶點(diǎn)了，喚其它做唇得很一建般”“樓層嫌高點(diǎn)話糊連電梯代都沒開評(píng)，開了蛇也是浪圾費(fèi)嘛”——興業(yè)廣欣場(chǎng)店主快餐店外立面55【XX廣僅場(chǎng)1/4押】總規(guī)模剩較大，耽為XX吃少有的本大型商良業(yè)綜合席體，但昂所處位索置非商龍業(yè)核心剖區(qū)，商降業(yè)氛圍療不濃項(xiàng)目基本練情況：位置：X夜X區(qū)牧羊疑路2號(hào)總建筑面剩積：12萬平方線米層數(shù)：9層開盤時(shí)間可：2012年01月開業(yè)時(shí)間:2泉012年10月項(xiàng)目特征鎖：項(xiàng)目處檔城市中盲心北側(cè)固，并非冊(cè)傳統(tǒng)的拳商業(yè)核隊(duì)心區(qū)，校周邊石吊材工廠心尚未全飯部搬遷慶，環(huán)境城較差，時(shí)商業(yè)氛社圍不濃牧羊路邊的石材加工廠XX廣場(chǎng)興云西路興云中路城中路星巖三路XX廣場(chǎng)【XX引廣場(chǎng)2糊/4】業(yè)態(tài)豐掩富，綜引合性強(qiáng)存，并有吳主力店挺喜伴超意市進(jìn)駐樓層業(yè)態(tài)一層化妝品、鞋、黃金珠寶、百貨、超市二層女裝、男裝、百貨、美容美發(fā)、咖啡三層KTV、兒童樂園、童裝、電玩四層電子數(shù)碼、美食廣場(chǎng)五層影院、書城、健身俱樂部、大型酒樓六層休閑會(huì)所、商務(wù)酒店七層至九層商務(wù)酒店57項(xiàng)目業(yè)磚態(tài)特征采：是XX咬出現(xiàn)的蒸少有的夜城市商業(yè)業(yè)綜合災(zāi)體項(xiàng)目給，集多姜種商業(yè)闊功能與儲(chǔ)一體具有商業(yè)兇綜合體的低一站式特惰點(diǎn)，綜合想性強(qiáng)，業(yè)奴態(tài)互補(bǔ)主力店喜縫伴XXXX成立于1932年，總捕部位于希荷蘭，昂目前在盒全球35個(gè)國(guó)家經(jīng)映營(yíng)1.5萬家超市峽，年?duì)I業(yè)躍額超過340億美元段，是世倍界最大窯的自愿連巷鎖組織和蓋最大的潮食品分擦銷企業(yè)目前喜霧伴超市界僅僅進(jìn)菜入山西峰部分縣乘市、東邀莞等地短，處在牽起步階扁段，影境響力相黎對(duì)有限【XX藏廣場(chǎng)3么/4】首二層膀以分隔律劃鋪并城帶返租細(xì)的形式秘出售部脾分商鋪暑，首層理銷售速久度較快法，二層耕速度較謎慢一二層面驚積分布情輔況首層總面姨積為580避0平方米二層總面垂積為470留0平方米銷售情況一層均盟價(jià)約為2.8萬元/平方米，銷售率洗約為45%二層均價(jià)塞約為1.8萬元/平方米，銷售率約勸為30%一層商鋪調(diào)面積分布二層商艦鋪面積松分布“這里的調(diào)銷售情況稈還是可以江的，一層鵝沿街的最而佳位置商格鋪是要進(jìn)態(tài)行拍賣的矩，銷售率零大概在四絹層多了”“二層鋪位者選擇多點(diǎn)反，銷售情乳況差點(diǎn)”——XX廣場(chǎng)，粱銷售人思員主流面甘積段為20-份40平方米主流總價(jià)詞段為50-都120萬元15-4鎖0平方米雁各面積音段分布均衡主流總價(jià)速段：30-繭70萬元58【XX廣喚場(chǎng)4/4較】商鋪采飼用散賣呼的形式犁保證了素開發(fā)商俘的資金唯快速回哄籠，但亂統(tǒng)一經(jīng)吉營(yíng)受到見影響，急未來經(jīng)壘營(yíng)能否拴成功風(fēng)規(guī)險(xiǎn)較大“商場(chǎng)蛾會(huì)按照8%的年收背益返租構(gòu)，期限設(shè)在10～12年，由商櫻場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)鐮營(yíng)，以后路可自行經(jīng)斑營(yíng)”——XX廣場(chǎng)，某銷售人養(yǎng)員分散出共售，帶送來業(yè)權(quán)津不統(tǒng)一婚，雖然10年內(nèi)有返支租的收益婆保障，但者對(duì)大的品紀(jì)牌商家來付講仍是不魄愿意接受裕小業(yè)主的拾租賃59散賣消費(fèi)實(shí)力123在消費(fèi)家者消費(fèi)膛習(xí)慣還停沒有完茶全從街哥鋪向集駝中商業(yè)欣轉(zhuǎn)移的桶情況下悼，客流嚇尚需大遲量的宣炊傳和推宅廣吸引發(fā)展商散看售說明資繁金存在壓摸力，如果脅不能持續(xù)勸進(jìn)行整體績(jī)推廣和宣云傳，將使芝項(xiàng)目面臨薪較大經(jīng)營(yíng)肚風(fēng)險(xiǎn)【片區(qū)商怖業(yè)未來】本項(xiàng)目周然邊以居住制功能為主怨，南側(cè)是叉酒吧街、拒西側(cè)是商班業(yè)街鋪項(xiàng)目地處嗚XX老區(qū)舒、XX河敵畔，1公里范圍餅內(nèi)覆蓋市步中心和市單政府，區(qū)銹位優(yōu)勢(shì)明油顯按《XX市旅中心城夠區(qū)近期臭建設(shè)規(guī)灘劃》，本案屬重點(diǎn)改居善地區(qū)，且周邊罵用地以居歇住用地為爸主，適宜齒發(fā)展住宅XX區(qū)快商業(yè)以累沿街商哨業(yè)為主寇，城南迅路、浩濫林路、端興云路嘗、XX索河兩岸政等為市她區(qū)商業(yè)籠集中區(qū)禮域，結(jié)驚合項(xiàng)目晴具體情藥況，適劍宜發(fā)展誼臨街商陰業(yè)本項(xiàng)目蔽周邊以咱居住功齒能為主60酒吧街戴，可以貧設(shè)置部聲分休閑苦娛樂業(yè)筐態(tài)臨街旺鋪蠢，有機(jī)會(huì)派分流部分能客戶【商業(yè)仙市場(chǎng)機(jī)惠會(huì)】體量適據(jù)中的社叔區(qū)街鋪畝有較大寨市場(chǎng)機(jī)躍會(huì)，適償宜項(xiàng)目課打造社區(qū)街洞鋪為項(xiàng)目發(fā)愉展方向市場(chǎng)集中洪商業(yè)運(yùn)營(yíng)籌較差，市夾場(chǎng)支撐不術(shù)足消費(fèi)者傾貍向首層，腳高樓層商奪業(yè)價(jià)值降稿低集中商鋪金散賣后統(tǒng)畜一運(yùn)營(yíng)困涌難，風(fēng)險(xiǎn)霜較大整體商柏業(yè)市場(chǎng)斗以街鋪庸等形式輛最為旺叼盛街鋪受鍵到客戶佛青睞，以能實(shí)現(xiàn)痕較高的處單價(jià)集中商業(yè)社區(qū)街鋪61P4.市場(chǎng)分析從市場(chǎng)肢角度分騰析項(xiàng)目缺價(jià)值3、競(jìng)爭(zhēng)分井析1、物業(yè)余市場(chǎng)2、客戶需液求【客戶調(diào)鬧查思路和畜方法】針對(duì)XX贈(zèng)市區(qū)具有同較高消費(fèi)癢能力的目文標(biāo)置業(yè)人滅群，采用罩定性和定雪量的方法影，挖掘客腰戶的需求鐮點(diǎn)深度訪叉談面對(duì)面的材深度訪談柏約15組，主欺要包括椅地產(chǎn)專悔業(yè)人士吼（如三冰舊改造列辦、規(guī)蘿劃編制持辦、房譽(yù)地產(chǎn)協(xié)齡會(huì)負(fù)責(zé)乒人、政尚府相關(guān)坦人員等鍛）重點(diǎn)隆客戶群狼（如石網(wǎng)材老板貞、電廠嚴(yán)職工等崖）電話訪談約68組，主要雹以目標(biāo)消撤費(fèi)群為對(duì)萌象，有公勤務(wù)員、泛前公務(wù)員（殘教師、醫(yī)禮生）、電紗廠、個(gè)體際戶等1、泛公務(wù)員（包括學(xué)校、醫(yī)院等）2、公務(wù)員和壟斷行業(yè)（電廠、電信、電力、銀行）3、石材老板、石材中高層管理4、個(gè)體戶、周邊市民問卷設(shè)定人群（76份有效問卷）“我們剩XX這成里的主攻要產(chǎn)業(yè)襖就是石邊材了，績(jī)而且石喊材的企屢業(yè)是非桐常多的休，有錢啞的老板雷多啊，婚還有就運(yùn)是那些僚搞些管倘理的中播高層都賓是蠻有惹錢的，職他們買身房的可姐能性大停，很多市都是好陳幾套的值啦”“像X斜X這樣司的小地兇方，公論務(wù)員、姜事業(yè)單研位、什壩么電廠境之類的敢都是收濁入和福幣利較好抖的，另膏外現(xiàn)在堵XX這澆里環(huán)境羞改善了翠很多，枕周邊的失縣市的坊人也是疾漸漸過魔來想住護(hù)到城里平”——魏先生士，消費(fèi)虧者訪談繞整理63【消費(fèi)獨(dú)者總體誰特點(diǎn)】客戶來源鼓主要來自波于XX區(qū)攏，其次為刷XX所屬僅周邊縣市83%的客戶來敗自XX區(qū)碎，其次是鈴周邊縣市警的客戶“我們盟就是從說云安過奔來這里傘做石材疤生意的勒，我爸終媽過來靠都有十怨幾年了只，很多挑人當(dāng)然世喜歡說掛在XX亡這邊買宋房子，真畢竟這曬里是市巴區(qū)，做色生意還影有外出拖廣州也急方便”——消費(fèi)者訪母談，石材宗行業(yè)張老裹板“XX嚷這里的蔥都是些泛做石材江的來買翠，我的激一個(gè)客允戶就是額買了四距五套，伏哥哥、鍵姐姐、暮妹妹每占人一套系，他們?cè)L喜歡把幅房子買馬在一起食，這樣腔平時(shí)也組好聊天駕之類的圍”——專業(yè)人士蘿訪談，X包X銷售客戶來裕源地【購房目急的】購房需堆求以自擱住為主曬，其次罰為自住殃兼投資窄，單純酒投資的墨主要還腐是公寓堆產(chǎn)品客戶以自咳住為主，探占77%,其次為像投資兼衛(wèi)自住公寓產(chǎn)品巖成為投資貓的客戶首侄選“XX瀉房地產(chǎn)尚發(fā)展是效起步較姜晚，04，05年以前都據(jù)是不成樣皂的，市場(chǎng)合以剛性需承求為主，敢XX區(qū)求袖大于供，脆可以說基誼本還是自包住為主，頂有錢點(diǎn)的負(fù)就自住兼妨投資，投慌資的話主蜂要還是公權(quán)寓產(chǎn)品——XX房濤地產(chǎn)協(xié)塑會(huì)，程咸秘書長(zhǎng)“XX千外來人壞口慢慢紀(jì)增多了謊，石材確行業(yè)很屠多外貿(mào)妙企業(yè)，補(bǔ)兼具投遠(yuǎn)資和自笨住的公吸寓產(chǎn)品油十分受賣那些外奇來客戶路的喜歡字，總價(jià)或又不高邁。另外廢這里很股多手頭幟有點(diǎn)錢沉的也對(duì)柔公寓產(chǎn)頑品感興臺(tái)趣”——專業(yè)人無士訪談賠，李先恥生客戶購蜜房目的【需求特堂征】戶型伐面積：大部分去客戶可蓄以接受寺80～咽140紐奉平方米盛以上的仁戶型，捷小于8凍0平方葡米的戶蔽型接受級(jí)程度低因，戶型蜜選擇主額要傾向宋于三、緒其次為給四房面積段蔥需求特怒征80～100平方米的懷占15％，100～120平方米的房誠(chéng)占29％需求浸最大，120～140平方米的嘗占21％，低于80平方米的森需求主要鬧為公寓客胞戶和一些宰年輕剛需擔(dān)客戶戶型需灰求主要漏為三房羅，其次隆為四房客戶戶型州需求客戶面積該需求“我就住糞在你們X沖X那旁邊衰的電廠小監(jiān)區(qū)，那里者位置好啊晉，我想要騰大概100～120平方米的衫三房，我柔們這里同我事很多打林算買房子錢，你們做龜好了要通楚知一下”——電廠工作沃人員，王姐小姐66【需求特毀征】總價(jià)禿：客戶對(duì)總玻價(jià)要求主毫要選擇在戶60～8碑0萬元，虹50萬元差以下主要改是公寓和嶺首次置業(yè)兇客戶客戶對(duì)購匪房總價(jià)需啟求以60-8兄0萬元接始受度較歸高選擇公智寓的客礙戶主要回還是關(guān)歉注低總籌價(jià)，首毫次購房古客戶選市購婚房展主要是焦總價(jià)在50萬元左右草的兩房67“我前速幾天看赤的那個(gè)哲盤，價(jià)籃格在600珍0左右吧絞，面積碎在120左右的話益，總價(jià)在80萬咯，太資貴了也買者不起——客戶訪嘴談，李竿先生“我剛在走電廠做了套沒幾年，汗我們剛出噴來的工資襯沒多少的黎，結(jié)婚還正是要房子定的嘛，可艦以考慮兩張房，這樣觸也可以負(fù)玩擔(dān)得起，穩(wěn)總價(jià)應(yīng)該厲在50萬吧”——電廠客戶殺訪談，電眼廠葉先生客戶可接坦受總價(jià)【需求特誼征】風(fēng)格械：消費(fèi)者眠偏好歐改式的建膊筑風(fēng)格材，對(duì)X系X主要商偏好植吹被、有移層次感脫、水體蓄細(xì)節(jié)的溫打造消費(fèi)者銷對(duì)于建夫筑風(fēng)格狡和XX養(yǎng)風(fēng)格敏衛(wèi)感性相灰對(duì)較低靜，沒有牧相對(duì)明跳確的偏棍好建筑外立芳面以歐式替為偏好客戶對(duì)X掀X風(fēng)格不斬具有敏感術(shù)性，但是反對(duì)于樹木耗、層次感斯、親水等贊細(xì)節(jié)比較覽關(guān)注“建筑喬外邊看習(xí)上去好虜看就行苦，如果賣是要選榴擇的話落就選歐色式的吧攪”“XX的殖話，還是球想有那種顏高低錯(cuò)落貝的感覺，擇有水的那賄種看上去械會(huì)活一些注”——消費(fèi)者訪獅談?wù)斫ㄖ饬暶骘L(fēng)格客都戶偏好XX細(xì)節(jié)貨客戶偏好【需求齊特征】腳配套：消費(fèi)者下要求有枯較齊全圾的配套核設(shè)施，作商業(yè)、奴運(yùn)動(dòng)、拳教育需溜求較大斯，商業(yè)淋配套則適主要要妄求超市呀和餐飲小區(qū)配套酸需求，消額費(fèi)者普遍師需求較大蹲，其中商婆業(yè)、運(yùn)動(dòng)鹿、教育需鏡求較大商業(yè)配套林中，消費(fèi)藏者對(duì)于與聯(lián)日常生活姐較為緊密爆的超市零懂售、餐飲膝需求較大小區(qū)配被套需求商業(yè)配套鎖需求【需求特垂征】車位令：客戶對(duì)室于車位弓的需求旅較為強(qiáng)司烈，絕顛大部分民客戶需抓要一個(gè)燭車位需求一個(gè)禾車位的客裂戶占絕大幸部分，客怖戶主要是疫上班一族建，如公務(wù)督員、泛公紐奉務(wù)員兩個(gè)以上為車位需求織的客戶主節(jié)要還是個(gè)敗體戶和石妨材老板客戶對(duì)停太車位需求燈個(gè)數(shù)“我自袋己家是3輛車，屋車多了型也是麻飲煩，車腹位要得垂多”——石材行瞞業(yè)，王犬老板“車位有粱一個(gè)就可情以了，沒巖有也是預(yù)榜留一個(gè)的劃嘛，有個(gè)涉車方便，劃在XX養(yǎng)愈車成本不羞會(huì)太高很父多人還是篩有車的，腐小區(qū)車位盈配套一定棟要好，要跳有管理”——XX工門商局，毀柯先生70【需求曾特征】衫公寓：客戶對(duì)面短積段偏好愛為40-易50平方統(tǒng)米，可接扇受價(jià)格比謹(jǐn)住宅貴4矮00元/瞞平方米，層不帶裝修面積段隊(duì)偏好：40-恰50平方米味的戶型由最為客英戶認(rèn)可公寓價(jià)格宇比住宅貴怨約400元是客忙戶所接瞇受的主凈要范圍大多數(shù)客病戶接受毛剩坯交房，養(yǎng)不帶裝修公寓面積廳需求裝修需叮求與住宅價(jià)壓格可接受值情況單位：槍元單位：平阻方米“公寓的屠話面積在50平方米監(jiān)會(huì)比較翼合適，邁價(jià)格肯棚定要比息住宅貴芽的啦，院貴個(gè)400汪-50月0元/平方米相都是很拾正常的宅，裝修鍋的話還謠是可以菊自己搞內(nèi)定”——網(wǎng)絡(luò)公串司，龐繞老板71【需求小憲結(jié)】改善型旱客戶將驕成為本帆項(xiàng)目的椒主力客逢戶72改善型巖比例高周邊客堤戶購買背意向強(qiáng)屯烈公務(wù)員、冤泛公務(wù)員稿比例高123周邊客戶由對(duì)項(xiàng)目認(rèn)浩知度高，炎意愿強(qiáng)烈從數(shù)量票上看，積公務(wù)員悼和泛公攀務(wù)員比澇例較高P4.市場(chǎng)分桂析從市場(chǎng)角峽度分析項(xiàng)讓目?jī)r(jià)值3、競(jìng)爭(zhēng)涼分析1、物業(yè)市榆場(chǎng)2、客戶壯需求【未來土地供鳳應(yīng)】XX區(qū)蔥未來土姻地供應(yīng)勁以舊改運(yùn)為主，州舊城改悼造地塊脾主要有丙十塊地塊開發(fā)商占地面積（畝）容積率1十棟樓片區(qū)及大塱深商投（香港）32.532高峰村委高八村蓮花小區(qū)改造明達(dá)實(shí)業(yè)43.74.13XX街道辦城西村委區(qū)屋大圍村改造睿灝投資28.84.14翠石路原東方飲料廠改造項(xiàng)目新云房地產(chǎn)公司10.44.55高峰東方村委舊村莊改造項(xiàng)目星耀投資141.34.26原鋼鐵廠改造項(xiàng)目安美達(dá)地產(chǎn)16047市發(fā)改局及物資大院改造項(xiàng)目不詳12.66.38高峰水浸塘原恒昌陶瓷廠改造市恒利房地產(chǎn)1202.89區(qū)府大院改造項(xiàng)目市盛世置業(yè)406.3210羅斗崗村改造項(xiàng)目富地房地產(chǎn)32.44.1合計(jì)621.774【未來競(jìng)賓爭(zhēng)】舊城改建造地塊元有六塊惕已完成竟拆遷，鉛即將投慮入市場(chǎng)XX街道駛辦城西村蚊委區(qū)屋大慮圍村改造XX改造呈項(xiàng)目區(qū)府大耕院改造養(yǎng)項(xiàng)目XX星倍巖社區(qū)絲式羅斗崗舅村改造概項(xiàng)目高峰東方比村委舊村破莊改造項(xiàng)迅目高峰村壞委高八倆村蓮花型小區(qū)改跪造高峰水浸減塘原恒昌導(dǎo)陶瓷廠改昏造原鋼鐵廠拐改造項(xiàng)目翠石路原賠東方飲料誰廠改造項(xiàng)碼目市發(fā)改議局及物刑資大院奧改造項(xiàng)弟目十幢樓鞭片區(qū)及食大塱地何塊已完成拆袖遷項(xiàng)目計(jì)劃拆句遷項(xiàng)目XX市“掘三舊”改掩造重點(diǎn)項(xiàng)雞目示意圖752012201320142015201620172018及以后土地蟠龍山水豪庭恒暉苑恒大城XX園大圍村舊改土地估算未售7.8萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售2.5年核心區(qū)外圍區(qū)翠石村舊改估算未售3.1萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售1.5年羅斗崗舊改估算未售8.8萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售2.9年原鋼鐵廠舊改估算未售42.6萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售9年蓮花小區(qū)舊改估算未售11.9萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售3.5年水浸塘舊改估算未售22.4萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售5年三塊未拆遷舊改估算體量61萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售4年大塱舊改體量約6.5萬方，預(yù)計(jì)銷售2年未售3.5萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售1.5年未售8.2萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售2年XX（洋房）未售15萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售3年未售25萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售5年未售11.76萬平方米，預(yù)計(jì)可銷售2.5年【未來競(jìng)法爭(zhēng)】項(xiàng)目入名市期城腦市核心香區(qū)供應(yīng)糾約在1主5萬平冒方米，剪以舊城治改造為里主，外鼻圍區(qū)以猶在售大溪型樓盤咽持續(xù)供酸應(yīng)為主項(xiàng)目入市逗期本項(xiàng)目陶入市期泡核心區(qū)絞供應(yīng)量陽約為15萬平方米，年均7.5萬平方米，以三舊添改造項(xiàng)目樸為主，外耽圍區(qū)為44萬平方米跨，年均22萬平方米區(qū)域2013年2014年2015年總計(jì)（萬平方米）核心區(qū)13.111.23.828.1外圍區(qū)21.42716.664.8項(xiàng)目入市唱的2014年市場(chǎng)供呢應(yīng)較大，核心區(qū)為11.麥2萬平方騎米，外景圍區(qū)27萬平方米76外圍大姥盤和核蜓心區(qū)舊緣瑞改大中叫型盤有說可能是密競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比手【未來競(jìng)長(zhǎng)爭(zhēng)】項(xiàng)目暫無孔直接競(jìng)爭(zhēng)豪對(duì)手，預(yù)高計(jì)面臨X均X小高層擊和XX園擺高層為主休的分流競(jìng)柄爭(zhēng)篩選條件桶：大中型焰地塊/品牌開嬌發(fā)商/同期供娘應(yīng)量大/產(chǎn)品品詠質(zhì)較好未來分饑流競(jìng)爭(zhēng)悔項(xiàng)目：XX：閘小高層XX園：皇高層兩個(gè)主窩要競(jìng)爭(zhēng)昂項(xiàng)目為悔知名品獅牌開發(fā)贏商，區(qū)胸域與本吩項(xiàng)目不勵(lì)同，只詢是產(chǎn)品首品質(zhì)上霉有競(jìng)爭(zhēng)綢性，產(chǎn)極品分流窯競(jìng)爭(zhēng)為皆主；核婆心區(qū)兩離舊改項(xiàng)啊目可能搬存在供錯(cuò)應(yīng)性競(jìng)敵爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目擋地塊：羅斗崗村權(quán)改造項(xiàng)目區(qū)屋大訂圍村改謀造篩選條危件：已經(jīng)拆遷潑地塊城市核心荒區(qū)占地面積夜大于20畝【XX葡園】概械況：XX園為濕低密度大革盤，規(guī)劃軌擁有齊全鉤的教育配謊套和商業(yè)投配套78項(xiàng)目位拜置：XX區(qū)帖金山大詳?shù)?68號(hào)項(xiàng)目規(guī)渡模：占地面積886畝，總建彈筑面積120萬平方米狂，碧湖新礦城組團(tuán)總纏建面30萬平方米容積率盤：3.86（一期）總戶數(shù)豬：1812戶（一青期）資源條隔件：無交通條爆件：臨近金山醉大道，進(jìn)斧入性好物業(yè)類型嫌：高層和別耽墅配套：小學(xué)、執(zhí)幼兒園昨、商業(yè)弦街、酒胃店、娛繪樂場(chǎng)“碧湖魚新城”集社區(qū)樓娃房項(xiàng)目舌一期容堤積率為3.86，建筑飄密度為22.7隙5%，XXX梨X園有著1:1車位的超溝大型地下箭停車場(chǎng)，波實(shí)現(xiàn)真正懷的人車分挪流；物業(yè)辣管理具有偉國(guó)家一級(jí)跑資質(zhì)，采嚴(yán)用封閉式置管理，每掏幢樓設(shè)IC卡安全霞門系統(tǒng)崗，800平方米怨大型游耍泳池。79【XX園】規(guī)劃配圓套：規(guī)劃排布你不盡合理靈，部分戶節(jié)型通風(fēng)受姓到影響，脆存在一定竿的壓抑感是，配套尚視不成熟有門待提升碧湖新城末組團(tuán)效果父圖碧湖新花城周邊虜環(huán)境80【XX園】戶型設(shè)別計(jì)：戶型及面醒積覆蓋面仿廣，滿足鑄不同層次扛的客戶需諷求，但在巧戶型舒適嘩度和贈(zèng)送劈燕面積上仍狡具有改善險(xiǎn)空間戶型覆賴蓋面較拐廣，從80平方米的崖兩房到220平方米漫以上的澡四房戶奔型，首個(gè)次和多宵次置業(yè)遺的客戶昌均得到環(huán)照顧戶型設(shè)計(jì)怪特點(diǎn)：1、大陽臺(tái)含設(shè)計(jì)2、書房歉可變空造間3、小飄窗扯設(shè)計(jì)三房變四房小雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)公共空間較小XX園（碧湖新城）戶型面積供應(yīng)套數(shù)套數(shù)配比銷售套數(shù)銷售率一房

二房79-11710729%7772.0%三房97-15619754%14674.1%四房170257%1560.0%其它168-2263710%1027.0%合計(jì)36617146.7%81【XX園】營(yíng)銷展示會(huì)：通過營(yíng)心銷、大頑堂、大隨型沙盤版展示，逐形成氣珠派的氛帝圍，對(duì)撞客戶具禾有一定四的沖擊第力營(yíng)銷洽談縫區(qū)營(yíng)銷展示超外圍疊水豪氣的營(yíng)逆銷中心大型沙紋盤展示鍋區(qū)82項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)策略郊區(qū)大盤，產(chǎn)品線豐富

自身配套豐富

戶型覆蓋面廣，戶型具有一定創(chuàng)新營(yíng)銷展示較為氣派屬于城市郊區(qū)，成熟度不足

缺乏城市感，自身配套尚不完善無景觀資源

城市核心地段，城市意向強(qiáng)

充分利用河景資源，打造濱河生活休憩走廊產(chǎn)品戶型進(jìn)行適度創(chuàng)新營(yíng)銷展示不落后【PKXX園孝競(jìng)爭(zhēng)策拴略】【XX】最概況：為國(guó)內(nèi)知債名品牌開膛發(fā)商，項(xiàng)抬目為中等侄規(guī)模近郊喉低密度樓劈燕盤83項(xiàng)目位置者：XX區(qū)路環(huán)市中捆路側(cè)總建筑面缸積：11.傭76萬平方型米容積率：1.5層數(shù)：11層總戶數(shù)：輩約880戶資源條腹件：小山體交通條件潛：位于環(huán)葬市中路閣，便利歉性相對(duì)亭較差，考有噪聲寶影響物業(yè)類型競(jìng)：小高層配套：五星級(jí)絡(luò)標(biāo)準(zhǔn)酒裕店，有先網(wǎng)球場(chǎng)皮、美容錦等各種尿休閑、弄娛樂設(shè)舉施XXXX屑將西班牙芽風(fēng)情與建揭筑完美結(jié)踏合，為X馳X人打造指出尊貴異朵國(guó)風(fēng)情生繞活。首期井