廣東東莞某商業(yè)地產(chǎn)項目招商推廣策略

****廣場二期整體招商推廣策略香港**國際廣告商業(yè)策劃中心

**項目專案小組2007-6-18尊敬的南銘企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，通過前幾次同貴司的面對面的溝通和我們對項目所在地**的實地調(diào)研分析，我司對貴司****項目——****廣場二期整體招商推廣工作充滿信心。在該項目的整體招商推廣工作中，**擬將多年的商業(yè)地產(chǎn)整合推廣經(jīng)驗與****的實地環(huán)境相結(jié)合力求在順利地向市場推售項目的同時，通過各種手段的綜合運用，以達到和實現(xiàn)項目的高價位、高效率與高效益租售目標。大夢誰先覺?平生我自知

——預(yù)測是戰(zhàn)略決策的前提

正確的戰(zhàn)略決策，必須遵循科學(xué)的決策程序。決策程序的第一步，就是通過調(diào)查研究和綜合分析而認識現(xiàn)在和預(yù)測未來。中國有句古語：“處事識為先，斷次之”第一部分：項目推廣策略思路及建議

**鎮(zhèn)位于東莞市最南端，南臨珠江口，東與深圳市接壤，總面積83平方公里，戶籍人口3.5萬多人，外來人口60多萬人，旅港同胞3萬多人。2002年全鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值23.8億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值63.5億元，出口總額24億美元。**鎮(zhèn)先后被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”、“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資環(huán)境100強”、“國家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“全國小城鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)”等榮譽，1998年被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯五強鎮(zhèn)”第一名。**概況解讀****是典型的外資高密度外向型工業(yè)經(jīng)濟。其工業(yè)園區(qū)吸引了來自日本、美國、韓國、馬來西亞、港澳、臺灣等國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)1666家，其中有30多家是大型國際上市公司和跨國集團。位居中國紡織業(yè)十強之列的“東莞福安紡織印染公司”,產(chǎn)品出口20多個國家，年出口創(chuàng)匯額達2.56億美元，在“全國出口創(chuàng)匯20強鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”中名列第二創(chuàng)造了“步步高”、“金正”等全國知名品牌。

**經(jīng)濟勢頭良好，民基雄厚，消費力強大。**概況：

隨著**發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，**在保持原有的**第二工業(yè)區(qū)不變的基礎(chǔ)上，市政規(guī)劃上現(xiàn)正從原有的工業(yè)園區(qū)向新城市行政中心、生活中心轉(zhuǎn)變——**正在成為**新的居民生活區(qū)和市政行政中心區(qū)。在市政規(guī)劃的指引和調(diào)整下，隨著中惠新城、**農(nóng)民公寓等大型居住組團的入駐，以及G107兩側(cè)眾多公寓住宅項目的開發(fā)，整個**正在發(fā)生脫胎換骨的演變。解讀****現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)狀況：**現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)分布：東抵G107國道，西達蓮峰路；北起一環(huán)路，南向廣深高速擴展——集中分布在以上、下洋路與**大街的交叉點為中心的兩公里半徑范圍內(nèi)。業(yè)態(tài)組合以家居裝飾、大型百貨超市購物、電子電器、餐飲休閑為主體，現(xiàn)已形成配套完善的生活區(qū)域。隨著規(guī)劃中的東莞輕軌R2、R3線穿越本區(qū)域，**的行政、生活中心地位將無可取代，繼而形成**的新城市商業(yè)中心。解讀**趨利避害，揚長制勝趨利避害，是決策者優(yōu)選方案時必須遵守的一條基本原則。趨利避害的最佳結(jié)構(gòu)是充分發(fā)揮了自己的優(yōu)勢，利用競爭對手的劣勢，“以己之長、擊人之短”，擊中市場的空隙。正所謂:"兩利相權(quán)從其重，兩害相衡趨其輕"海逸百貨好又多永得利商場新東方**大型超市百貨購物數(shù)碼電子正東通訊中域電信大地通訊未來數(shù)碼錦一方電子城中國郵政興業(yè)銀行中國電信金融電信市場環(huán)境現(xiàn)狀分析其它購物休閑、大小餐飲娛樂一應(yīng)俱全市場環(huán)境市場環(huán)境市場環(huán)境從我們對**區(qū)域市場實地調(diào)查分析來看**的商業(yè)組合特點是：1、業(yè)態(tài)組合分布較為雜亂，現(xiàn)階段還沒有清晰的層次感2、購物還僅僅停留在購物上，購物僅為滿足生活之需，與消費休閑掛不上鉤；3、雖然分布較為集中，但總體缺乏一個能夠整體提高霄邊**新中心形象的商業(yè)休閑購物核心，尚未把購物與休閑娛樂有機整合的市場觀念和項目。市場環(huán)境認知本案本案地理：東與**比肩而立西傍**公安局南靠鎮(zhèn)政府北臨一環(huán)路鎮(zhèn)政府一環(huán)路G107下洋路上洋路廣深高速**大街長福街空地好又多**廣場公安局農(nóng)民公寓居民區(qū)沿街商鋪沿街商鋪沿街商鋪永得利商場電信郵政**車站公寓公寓公寓立交沿街商鋪沿街商鋪醫(yī)院居民區(qū)居民區(qū)本案**職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校**門**第二工業(yè)區(qū)本案地理優(yōu)勢（S）：1、來自長期品牌積淀的力量——香港**與廣東南銘的強強攜手2、本區(qū)域唯一的大規(guī)模抱團組合數(shù)碼廣場3、占位區(qū)域核心商圈的地理優(yōu)勢4、旁邊的農(nóng)民公寓開發(fā)后，能直接給項目帶來穩(wěn)定的客戶群項目診斷劣勢（W）：1、“20年產(chǎn)權(quán)”將直接影響投資者的進駐信心2、晚入市的市場跟風(fēng)者形象左右人們的習(xí)慣認知3、項目規(guī)模一般，影響投資者熱情SWOT分析機會（O）：1、新城市中心——占盡先機2、區(qū)域內(nèi)尚無成規(guī)模之大型數(shù)碼廣場，填補市場盲點3、消費群體多元化，商機無限4、短時期內(nèi)區(qū)域市場沒有同類項目推出威脅（T）：1、未來數(shù)碼、國際陽光商城及好又多的直接沖擊2、周邊零散同質(zhì)商業(yè)瓜分主力消費群項目診斷SWOT分析審時度勢，以變制勝項目核泉心消費伯群從本案礎(chǔ)區(qū)位來電看，本跡項目的壓地理位僻置及開睬發(fā)時機援決定了本項目慣的核心搖目標群奔體組成捎，結(jié)合胞我們的靠實地調(diào)園查分析沒**認御為本項堅目的最澇終消費軟群體是懼：項目周迎邊本地候居民、張政府公近務(wù)員項目浮租售：設(shè)各大數(shù)退碼、電骨子連鎖悉及零售遼餐飲企休業(yè)工業(yè)園尿區(qū)流動膚人口，漲及10準7國道槐兩旁公異寓的外嫂來白領(lǐng)呢將構(gòu)成處項目的恭核心消垂費群體逗。目標分析目標分驢析因為：本項目的糖開發(fā)時機柳選擇了*屈*自身的覺功能屬性約定位轉(zhuǎn)型期（從豪舊有的異工業(yè)期挑到性城久市行政拋、生活宏中心區(qū)忘的轉(zhuǎn)變甜）這就決定嘆了：1、**渾新生活中挪心區(qū)的本約地居民與聽**第二顆工業(yè)區(qū)的禾外來六流動人穗口，將憐直接成有為本項決目的核池心消費圓；2、同時匆伴隨**哥沿107拋國道兩側(cè)針眾多公寓注項目的開吧發(fā)，外來白領(lǐng)和企暖業(yè)高管也打?qū)⒊蔀楸竞珥椖康南藤M群體之凡一；3、隨著圣**行政魄中心想*陸*轉(zhuǎn)移，稱政府機構(gòu)螞和政府公播務(wù)員也將本項益目不可暴忽略的析客戶組岔成部分沖；4、生意該人，本項芒目的核心罵落腳點。***背*，一餐環(huán)路旁毅，**態(tài)**廣陸場與公鑰安局中叉間地尤點項目定位商業(yè)地呼產(chǎn)、百嫁貨超市目標對熊象投資客止：**頑本地居痕民工業(yè)園區(qū)限流動人口潮（**第懇二工業(yè)區(qū)綁）政府公概務(wù)員、培外來白煌領(lǐng)項目形象需要我謙們的廣洗告活動命來延續(xù)長和塑造競爭對手好又多未來數(shù)碼周邊零散絞同質(zhì)商業(yè)其他元素**招牌輕軌R珍2、R屑3給人相帶來的筆無限遐突想市政規(guī)劃蹲中的新城窯市中心綜合小結(jié)推廣思賢考——**叔的思量和羊主張——對梨**區(qū)免域市場健環(huán)境的罩理性認齒知1、就缺目前而型言，由把于市政脾規(guī)劃中鬼的新城鮮市中心臂上未形石成，*祥*現(xiàn)有的商業(yè)蘭形態(tài)已鏈基本滿井足市場吵需求2、市行場環(huán)境毀存在一憲定空間粘，但應(yīng)窗該把陽隸光放在拜更廣的革高度前礎(chǔ)瞻未來3、隨著柜**的居是住區(qū)向*則*轉(zhuǎn)移以浴及由此帶卸來的**望農(nóng)民公寓悲等地產(chǎn)項目推的開發(fā)，嘗未來市場箱容量樂觀爐，但必須忽搶盡先機括，失不再族來**的鑼思考所以,皆在準確關(guān)判斷市類場趨勢杯的前提券下，*瘦*提出盜以下策略思甲路,并憂在此基窄礎(chǔ)上整今合好周豪邊物業(yè)薯、商業(yè)閘，分階段有秩嫌序地遞進獨推進項目足的出租出鵝售最后達到填本項目運烘作的高效虜率和高收換益之目的**的密主張**的建湖議中惠新柴城、海快逸百貨累、陽光晉國際、偵好又多慚、**秩一期等渾項目現(xiàn)碗已填補心了市場帥超市百香貨購物擦的空白旺，**對二期以姻電子、巾電器、支數(shù)碼消孟費為主西打目標泉正好能正填補區(qū)檢域空白谷，迎合狂市場需漿求。所以**押建議，*抗***廣屬場二期可理以考慮以術(shù)電子電器市消費為主焰打，吸引學(xué)蘇寧電器袋等大型電頭器超市入粗駐，聯(lián)合聯(lián)****郵廣場，打?qū)釉?**楊*的一站四式休閑購香物中心。推廣定位新中心足新**嘉，財富院新焦點**超大伏型一站式惠購物休閑池廣場**的閉建議資源整接合及推乖廣策略君子生它非智，快善假于勸物也一套簡誰單而又射不簡單貍的組合斬拳——內(nèi)引外聯(lián)哄，推波助起瀾**認家為：1、通過輛前面的市炊場環(huán)境分賄析，**巖的商業(yè)正蘿處于有序發(fā)展階段仗，把握時世機是本項抬目制勝的撲關(guān)鍵2、在目媽前還存在椅一定市場惜空間的情均況下，周診邊眾多已開發(fā)和偵待開發(fā)槍項目使團得本項她目的開丙發(fā)和推至廣節(jié)奏樓把握顯得委尤為重抹要3、在憶推廣過桐程中，繡巧妙的且市場周織旋技巧峽是運籌紫帷幄決勝于未來拜的重中之掃重，所以閣，本項目潮的資源整便合戰(zhàn)略是本案魔廣告推廣爪的核心出格發(fā)點**的宅策略廣告推榴廣策略下上整合殖進周邊耗物業(yè)，但以大圈擺子核心湯商圈的添前瞻眼聯(lián)光炒熱慨地塊在地塊夏升值的掏基礎(chǔ)上差，選擇恨恰當(dāng)時樹機推開相競爭者屈，引暴堵推售本育案商鋪葡，以達絲式到在本卵區(qū)域市窮場內(nèi)以追較高的藍市場價弟格發(fā)售稅之目的掠。我們要搞達到的鑒目的，葬決定了驕我們推丈廣形式要上所要款花出去裕的成本旬。在**的嗽現(xiàn)有市場葵條件下，惡高投入決監(jiān)定高產(chǎn)出鋪。恰當(dāng)?shù)牟日喜邞{略決定辨效益與坦效率。**的策唇略**認為饅，**的葬使命不只齡在于把本過項目順利武地推向市窯場**的陰目標在江于如何扎把本項涌目順利徒的推向有市場的紫同時，暈使南銘干與**明在本案翼的整體冰運作上貢達到價許值的最氣大化！經(jīng)過實倦地考察竹和反復(fù)豆的市場蜜分析論讓證，*椅*從腳結(jié)踏實地處的工作可態(tài)度中炒找到了校自信—致—在整串合推廣扒時代，吳所站角創(chuàng)度不同即將直接哥影響我違們的明邀天。**正是美站在巨人春的肩上，大看到了我疼們共同的重未來。通過外引根內(nèi)聯(lián)的資縣源整合借警勢，打造礦**廣場句的一站式慶購物天堂在整個全貫案推廣上境，**認塌為，戰(zhàn)術(shù)危上以四波慶漸次升溫夏，高密度挪高強度高昏潮迭起，鑒以達高效圖率高效益殺之回報。**的策顆略四步走均戰(zhàn)術(shù)輪爸廓板塊炒作甩開對手強勢入市板塊商業(yè)喂價值的深臺度發(fā)掘甩開對手最強化自我強勢入竊市掀起陷財富沖懸擊波內(nèi)引外聯(lián)區(qū)域投漫資者的喊強心針財富攻略攻第一波——板送塊炒作堆，匯聚選市場焦隆點目的：珠營造*煩*新核黎心商圈駐印象時機：凳項目破素土中前饒期方式：教軟文營站造趨勢詳氛圍+圍墻形釋象+戶外這導(dǎo)示系統(tǒng)皆傳達項目線氣質(zhì)節(jié)奏：踩為期一歌月，一較到兩篇廉軟文主題：抓“輕話軌助*跡*騰飛獅，**兵與**帥共舞”“**掌廣場2外0年（叔產(chǎn)權(quán)）觸，為什輕么？”“輕軌的寒未來”未來：寺R2、紗R3過去：G帳107目前：激行政規(guī)匹劃行政中盲心新城市留新中心廣區(qū)財富焦渡點財富中央鍬可以預(yù)見板塊易熱拴，聚焦市竄場——主咐打一個郊“新”著字，將市政塔規(guī)劃與充本案的乘開發(fā)時蒸機緊密食聯(lián)系為夾一體。通過項目柄與市政規(guī)駐劃中的新法城市中心蒜的市政規(guī)臭劃藍圖從、輕軌R偵2、R3蛋、G10郊7線合理坊嫁接，以曾充滿無限媽商機的未史來新城為悉核心，制施造熱點，餃引導(dǎo)市場信投資方向踐。結(jié)合本地庫投資者、祝外來消費績?nèi)杭绊椖棵舯旧硪?guī)模銅這三大特刊點，項目膊破土動工離前期主要翠考慮以傳獅統(tǒng)而又時舊尚的圍墻吊形象凸顯挖項目氣質(zhì)讀。直接點奴明20光年產(chǎn)權(quán)芬，暗示意項目信書心的同債時絕版設(shè)區(qū)位昭求然若揭形象以區(qū)畢域商圈渲瓶染為主，營突出自身秤為輔。財富攻旬略第二墾波——內(nèi)引合外聯(lián)，樹族立市場風(fēng)家向標目的：舞塑造強替強聯(lián)合妥，構(gòu)建稱**財磨富廣場全的核心揪印象時機：吐作為銜六接和易職熱手段壘，項目仗破土后粗1~2鹽月為宜方式：乘形象包課裝的時膊尚貴氣弓+活動加造勢+返軟文輔拉助節(jié)奏：院為期一濾月，不稀少于兩雹次活動閣，一到感兩篇軟劃文主題：市“XX菠月，南灶銘、*銀*與商塔業(yè)巨頭寶齊匯*悔*”“城市新異地標，財立富新起點有”陽光國乘際好又多中惠海逸百粒貨南銘**生活區(qū)公寓鎮(zhèn)政府公安分棄局**廣如場內(nèi)聯(lián)借力糖：品牌力外引借蒜勢：大桐趨勢財富矩陣板塊固勢縣，穩(wěn)住陣算局——主打科一個“心畏”字承接第果一階段繞整體推研廣路線蹤蝶，以新貴城中心樹商圈物逼業(yè)形象析啟動第事二階段蘆推廣主辨題。收縮戰(zhàn)撇線，向外借撤勢，顆以中惠量新城、縣陽光國丟際商城郵、好又安多等商葉業(yè)物業(yè)荷為陪練它，借*緞*公安潮分局、置**鎮(zhèn)鋪鎮(zhèn)政府爺?shù)葹閹拖ひr，聯(lián)依手周邊應(yīng)物業(yè)，當(dāng)打造*鞏*行政消區(qū)核心乎商圈—車—以周仗邊物業(yè)閉和行政舊配套佐激證新城去市中心珍核心商級圈的名辦副其實雹；內(nèi)聯(lián)借餐力：來自莞械港深的憲強勢品幸牌號召侄力：*錄***德廣場與罷南銘企殖業(yè)的強驚強聯(lián)姻本集結(jié)喜林馬拉雅糊書城、員蒙自源謙等餐飲塞連鎖機犬構(gòu)以各惡種活動姑豐富推療廣手段碌，全方聽位強勢蚊出擊。形象塑造使上著重突婆出”核心瓜“二字。財富攻略面第三波——甩開魄對手，搶濾盡先機目的：自靜我本位，吧占位得天攝下時機：第蘆二階段1路5~20旅天后方式：碰戶外T壯型牌+拴3~4黎期硬廣鄭告+D抖M+電態(tài)視電臺節(jié)奏：保盆證廣告宣遮傳每周不蟻斷主題：夸“新中眾心，新鍵**，掙**一全站式購光物天堂硬”陽光國際好又多中惠海逸百避貨南銘**生活區(qū)公寓鎮(zhèn)政府公安分跟局財富模施型**廣場板塊升但溫，蓄誕勢而發(fā)——主撒打一個緩“先”塔字以硬廣告旁及DM單除張、DM熄雜志廣告愚等形式，謝宣導(dǎo)市場同獨我僅有請的優(yōu)越地匯利和品牌仔條件以“毛數(shù)碼”組洋團駐場區(qū)嶺隔市場對秒手，彰顯地南銘企業(yè)肺一貫的品晌牌優(yōu)勢。顧“數(shù)碼”窩在宵邊不性是獨有的單，但數(shù)碼虹廣場缺是島唯一的。大型超市津百貨購物坑不是獨有和的，但與明**抱團搜組合的數(shù)溜碼經(jīng)營的究一站式購恭物模式在眨整個**惕是唯一的廟，在整個姥東莞也是嶄少有的。媽借助**叨在東莞市住場的優(yōu)良盤口碑和*設(shè)*南銘強參強攜手的把聯(lián)姻關(guān)系稱，將一個寺“先”字獵進行到底緊。——對喜手不是嫁永遠的罩伙伴，背關(guān)鍵時揭刻突出酒自我財富攻坦略第四亂波——強偏勢入市劑，引爆謀焦點目的：左笛右開弓，粒強勢出擊，高價租季售時機：開第二階蛛段15佳~20碼天后方式：戶堂外T型牌冬換畫+4滴期硬廣告肝+電視電清臺節(jié)奏：保佳證廣告宣返傳每周不目斷主題：“怎XX企業(yè)腸集團落戶役****葬廣場”“****赤廣場，新**需的光速時占代”**廣越場財富風(fēng)暴左右開弓臭，強勢出半擊新城市核蜘心區(qū)，一關(guān)站式休閑杠購物天堂新生活中敲心，至上財富闖領(lǐng)地市政中員央R2捐、R3濟，財富富加速度G10亞7、廣荷深、*庭*站，眾財富新片地標——主打揚一個“快黑”字“快”，犁**經(jīng)濟儲搭輕軌騰臂飛；“快爸”，“徐快”，預(yù)繳示商機的戒失不再來償。左線：利耽用區(qū)位優(yōu)循勢吸引金層融機構(gòu)、山數(shù)碼耗材蓄、辦公用品等銷哭代商入駐何（緊靠公夸安局）；右路：從影響和華帶動品疊牌連鎖崇、吸引林其他數(shù)冰碼銷代民商等主力店揉進駐；租售策略閃上可考慮戀先低后高盆的路子，穗梯級遞進較。對于商盒鋪，價撓格是最晌好的廣護告，漸存漲漸揚餃的價格閉帶給市清場的信濤號不言鹿而喻…帖…第二部分色：招商推寒廣執(zhí)行霧方略及爛預(yù)算對***勿*廣場二杜期招商推因廣項目進舊行包裝的亮目的，是留使***文*廣場二額期招商項湯目形成品故質(zhì)形象感安，并營造嫌客戶對未地來的想象集空間，以司支撐并提擴升***將*廣場二并期招商推奴廣項目的魔價格定位概。鑒于**倍**廣場搜二期招商簡項目體量慨較小，均不為商鋪。奸在項目的亂包裝延展沃、形象樹傻立上，要首緊密配合悲項目定位攜，以**脖**廣場偶二期招商頑項目**核首家一站侵式集購物垂、休閑、僚吃、喝、煎玩、樂為扛一體的超泛大型中心扯廣場，強撫化***德*廣場二球期招商項總目的稀缺糠、罕有、六品位、和笛值得珍藏酸，強大的屯升值空間桃，值得投但資。考慮目富標客戶址的習(xí)慣磁、品位未、心理添訴求特涂性，表濫現(xiàn)手法勁上要不立落俗套貓通過商醋業(yè)氣息慶濃郁的葬表現(xiàn)形究式，吸隨引目標群客戶對舊項目產(chǎn)紡生強烈啦的認同歇感，促渴成銷售琴。****頁廣場二期拾招商推廣占營銷氛圍雕形成1.橫***賞*廣場二膚期招商推冊廣項目包突裝總綱2.唐****罰廣場二期鋤招商推廣購項目應(yīng)用呢系統(tǒng)應(yīng)用系破統(tǒng)包括冒招商通傅路包裝裁、賣場菜形象包示裝、宣孝傳形象惰包裝三宏部分2.1吳*壟***獄廣場二么期招商演推廣項是目招商敗通路包壟裝：招商通涼路主要劫指引導(dǎo)晌客戶進哈入營銷惕現(xiàn)場的憤路徑，殼主要包雞括通路組織、地折盤包裝。本項目維現(xiàn)場最想大的賣肢點之一藏，就是拜**首鍋家吃、群喝、玩會、樂、購物、休誰閑與一體極的集散地淋。因此要腳精心設(shè)計示通路，展嬌示**超級廣粘場二期份招商推枯廣項目勞的未來息火暴的午經(jīng)營局晌面及專棉業(yè)的物業(yè)管理域。地盤作為沈目標客戶促關(guān)注的地挎方，是項跡目宣傳最溫經(jīng)濟和直宅接的媒體，可以拋吸引注意喊力，營造察現(xiàn)場場氛欄圍。2.2.須通路組織脂：現(xiàn)場施工蹲通路與招很商通路截雙然分開，安互不影響古，便于客聾戶參觀賣順場。施工孔機械、物懸料單獨夢路口進出局，弱化傭工地凌聚亂的施綿工形象其。在示續(xù)**超級廣場二據(jù)期招商推月廣項目主扎入口嚴格泛的安防措哨施。2.3雙地盤未包裝：2.3親.1欺工地圍積墻作為現(xiàn)享場的展俘示十分志必要，茅并有利透于烘托適現(xiàn)場氣清氛。其痛主要目蒸的是對冤項目信豪息的有謹效傳播抱。議與喚相關(guān)部叢門協(xié)調(diào)歸將項目陣周邊綠賣化進行她修剪2.3.蛋2戶外釋導(dǎo)示牌導(dǎo)視牌起槳到引導(dǎo)客黨戶的作用絕，在本項揮目應(yīng)本著傾少而精的看原則，在頓引導(dǎo)客戶毀的同時起羽到烘托氣擺氛、從細壟微處體現(xiàn)臘項目品質(zhì)循的作用。導(dǎo)視牌次主要分肺布各主陳要大道蜘車行入皆口，和默進入項彎目大門勇附近的遵主要通側(cè)道。2.3.新3霓虹暗燈項目位賢于連接旨**與鋒東莞主濾干道“登莞長路賣”——剖107來國道與呼“一環(huán)扶路”交薦匯處，楊車流量猛非常大滔，昭示季性非常計強。3.伙賣場（濟招商、襪銷售咨耗詢中心匪）成立尾及其形輩象包裝面積：位置：建筑風(fēng)格迫：工程造縫價：報建、施打工、裝修案時間：要求交島付使用氏時間：拐春節(jié)前厭。銷售的風(fēng)睛格與項目財建筑形體郵保持一致瓣，并利用占現(xiàn)場展板蛛、易拉寶、模型劍充分展示奏項目定位峽和推廣主開題。在氣柄氛營造上隊?wèi)?yīng)該充分表現(xiàn)宿示**聚**廣妹場二期岡未來經(jīng)坑營及項材目的巨駛大升值真空間。充分運用英“感官刺追激強化賣撥場氣氛”龜。在談?wù)撊虡I(yè)地爬產(chǎn)營銷推領(lǐng)域如爐何利用秘“感官盾刺激強屢化賣場房誠氣氛”及之前，熱我們先逃看一個嗚案例：早在19推12年，安茅臺酒第授一次參加攀在巴拿馬象舉辦的“笛世界博覽霸會”在和罵西方的洋填酒同臺競常技中，由爽于當(dāng)時西墳方人對于克中國的酒助知之甚少攻，加上包誰裝上和洋綱酒的差異叼，茅臺酒妻并沒有引鳥起參展商肝和評委的鞏注意，茅攔臺酒的展矮位上門可碗羅雀。當(dāng)印時中國參啟展的酒商催們看在眼誦里急在心圈里，一籌扎莫展。突許然間，有原人靈機一選動，裝作導(dǎo)一不小心妻將擺放在全展臺上的密茅臺酒打負翻在地，旬頓時酒香豬四溢，大躬凡來參觀柏的人們順霸著香氣都暑紛紛圍了斃上來看個目究竟，對歸于中國的育茅臺酒嘖脂嘖稱奇。店一時間，溜茅臺酒在長博覽會上篩名聲大造拜，最終捧絡(luò)得金獎而概歸，成為蛙中國的“共國酒”。嗅覺，是陪人類感官汗最奇妙的囑體驗。茅暫臺酒在當(dāng)蝦時默默無西聞的情況沙下，巧妙英的運用了優(yōu)酒香四溢盜的嗅覺，慢最終名聲浴大振，奠揉定了中國顆第一國酒竊的美譽。耀這出奇制難勝的一招科，實在是繩功不可沒膊，成為體刑驗營銷中峰的經(jīng)典案債例。在***古*廣場二捕期項目招傅商推廣過遺程中，適耕當(dāng)?shù)膶?dǎo)入狡“感官營裕銷體系”衰,定能刺龜激更多的興消費者,淚為促進鋪渠位的銷售劫，創(chuàng)造意辯想不到的聞銷售成果莖。這種整合錦了視覺、勁嗅覺、聽拜覺、味覺片、觸覺的章“感官營蜘銷體系”點是一種投典入成本較詳?shù)?效果禽卻很大的瞇營銷策略群,我們認夕為在**格**廣場化二期項目胸的包裝和掃氣氛的營完造上，起跑碼可以用畫上其中的棄四種感官萄刺激:3.1換嗅覺縮慧：淡淡講的香味羞在客戶耀必經(jīng)的蜘看樓通巨道上和未樣板房巖，樓吧沒現(xiàn)場燒煮的飲咖啡香味吵等等，吸斑引客戶駐濫留。3.2涉聽覺：來滿自女性銷烤售人員的墻甜言蜜語狡，賣場播剖放的優(yōu)美崗音樂。3.3菌視覺：視賣覺是“感呀官營銷體腳系”中最粒重要的因揉素，也是江賣場氣氛營造最重忍要的一環(huán)鎮(zhèn)。設(shè)計制染作精美的狗售樓資料暫、裝修精美的樣板啄房、氣氛趙熱烈、色愁彩鮮艷的競POP掛帖旗、拱門抽、路燈旗灶、甚至傳是售樓蔥員的親帆切笑，捆秀色可軋餐，無晃不讓到訪客戶俗心情愉糾悅，信差心倍增只。3.4批觸覺：在臘實施樣板淋房裝修布濤置上，采遷用質(zhì)感優(yōu)文良的裝飾顯，會讓人忍不穿住地觸摸戚一下。在這里要副特別說明絲式的是：這奮個賣場不擊單單是指丹“售樓處”。而奮是指“消大賣場”戲，只要是櫻項目紅線份范圍以內(nèi)囑的統(tǒng)統(tǒng)都是縫你的賣場帖。在你的謠賣場內(nèi)運始用一下“緩感官營銷體系兩”，讓郵每一位艘到訪的錢客戶可術(shù)以進入倦事先設(shè)悄定的“HIG皮H狀態(tài)”崇，就能收役到事半功與倍的效果4.吼形象宣傳暈包裝主要包括緣瑞辦公事務(wù)廉系統(tǒng)、交黑通工具包筍裝、宣傳滲物料、禮達品等，在制禁作過程中尼應(yīng)充分考凈慮與咨詢蘭中心相結(jié)遭合。4.1袋辦蛾公事務(wù)船系統(tǒng)：主要指現(xiàn)辮場招商人椒員所使用油的各類銷餃售用具，善包括信封鼠、信紙、邪便箋紙閱、飲用偽水杯、慶檔案袋禾、手提密資料袋窯；（名撕片、工作牌答、著裝令采用統(tǒng)櫻一標準撤）4.2派宣傳物臣料：宣傳物響料主要春指招商榜中所需勾要的基角本資料家，包括喂：■榆招商粱手冊：顏主要喊展示項腎目基本漠情況和眉營銷主己題。包響括項目護簡介、區(qū)域忽介紹、交惹通、智能捕化設(shè)施、咐營銷主題昆、未來經(jīng)憶營場景卷描述、右等等。■白光盤挑廣告：仿由于億本項目到推廣期角可展示達性較差血，建議犧采用袖駱珍光盤廣禮告的形婚式，招籮商手冊舉、DM進直郵配筍合使用在光盤中慮利用電腦伸動畫充分細展示未來樣項目的經(jīng)內(nèi)營場景和項念目的獨特料之處?！鲎M拒直郵廣勉告：針皇對目標倆客戶有醋針對性危的進行褲EMS橋投遞，巡壽增強目標改客戶的送重視程餓度，同核時給目爽標客戶烘被重視的感覺。5.悶招商現(xiàn)場捧資料及物輸料準備5.1津項目規(guī)戶劃設(shè)計部殼分資料5.2章視覺形承象延展設(shè)激計項目設(shè)計單位制作單位執(zhí)行單位完成時間備注VI設(shè)計廣告公司廣告公司南銘企業(yè)工地外墻包裝設(shè)計廣告公司廣告公司指示路牌廣告公司廣告公司現(xiàn)場大型廣告牌設(shè)計廣告公司廣告公司電腦噴繪現(xiàn)場展示系統(tǒng)A大幅展板設(shè)計制作B效果圖展板設(shè)計制作C頂掛彩旗設(shè)計制作廣告公司廣告公司工程進度表工程部廣告公司模型制作設(shè)計與制作（區(qū)域模型、項目模型）模型公司模型公司霓虹燈廣告公司廣告公司5.3幕工損程及其粱它配合貢：項目設(shè)計單位制作單位執(zhí)行單位完成時間備注租售中心裝修設(shè)計院裝修公司工地圍墻廣告公司廣告公司5.4偽招吃商銷售暑物料及零宣傳用柄品項目數(shù)量備注招商手冊500DM（海報傳單）10000宣傳光碟100項目說明書500坐招+書直招相袖結(jié)合，吐做到有蔥效招商6.張招商實施飄及推案方沫式招商總體唇戰(zhàn)略總體戰(zhàn)舉略：6.1錘總策略打造**醬首家“飲獸食娛樂旗梨艦、提供括一站式服俗務(wù)”利用項脆目的稀鉤缺、尊模貴、私撈密性的偽優(yōu)勢，靜突出本頸項目屬**稱“吃、迅喝、玩炸、樂，還購物、銳休閑巨雜無霸”外的核心特質(zhì)。工作重罷點：招侄商及銷陸售方式偵確定6.2匠招啊商策略以較低傭租賃價坐格吸引網(wǎng)東莞、睛深圳等羅眾多知再名品牌陶商家樹立項描目價值每標桿。閥然后以痰較高價凡格吸收殺中小業(yè)掌態(tài)實現(xiàn)項目整浪體租賃價嶄格。7.愧推廣豆階段及宰包裝策餓略7.1住招稻商準備嘴期工作內(nèi)容催：確定招棗商咨詢中蘿心、確定理廣告公司零、確定項刃目管理公司順、確定招漏商銷售方融式、制作文招商手冊現(xiàn)場包丟裝、團滔隊組建會、物料抱準備目狗的鬧：樹立袋產(chǎn)品市愛場形象己，做足舒充分準廚備，廣跑泛傳播****吉廣場二期季賣點，建盞立客戶關(guān)休系網(wǎng)，奠定招商墾基礎(chǔ)行動要點坊：主力店招渾商對主力店墓的招商步冤驟和技巧第一步：罪重視主力荷店市場定盛位和業(yè)態(tài)撿定位等設(shè)媽計前的商摩業(yè)策劃，并棋將其作為即招商工作元的指導(dǎo)性于文件；掌劃握正確的招尤商程序，殘并在規(guī)劃柏設(shè)計前完芬成主力店靈租賃工作。書具體的程黎序如下：商圈分析知→市場定備位→業(yè)態(tài)修定位→主怪力店租賃拌→

規(guī)劃左設(shè)計→盒建造主力店仿部分可頸在項目誓的條件搭下按主圓力店的眾要求進最行設(shè)計和建造臟。本項目第駱一步中規(guī)忠劃設(shè)計已吐完成故只樣能從第二違步開始第二步：慌按擬定的霸市場定位殲和業(yè)態(tài)定急位確定初閑步主力店悔條件。通過蒜相關(guān)網(wǎng)站攔、展覽會炎、研討會鏡等各種渠影道接觸、了陳解符合條腔件的零售歇商或其他王服務(wù)商，學(xué)并掌握其拓幸新店的計怒劃，最后葛再確定主奴力店目標咬名單，并將贏其設(shè)立成謝三層目標雷群。騾第一層亡：5X家首；

第筋二層：3顏X家

；弄第三層：做2X家貞（X表禮示擬招主占力店的個缸數(shù)，不同純業(yè)態(tài)要分洋開）第三步：剛召開主力將店招商懇傲談會，邀罵請前期已酒掌握的相皺關(guān)目標群挨所有的客譜戶參加，厚懇談會的假內(nèi)容主要塵是征求他蔬們對項目夏主力店合卷作的條件識、可能性員及其他方炕面的建議神，而這些缺建議均可船用于制訂舉合理的招軋商條件和老政策。召促開懇談會糖時，可邀永請當(dāng)?shù)卣案嚓P(guān)領(lǐng)旁導(dǎo)或職能笑局的領(lǐng)導(dǎo)旦參加，并緒請他們在隱會上介紹樸當(dāng)?shù)氐耐而澷Y情況和慘表示支持亦的態(tài)度。董當(dāng)然，最鞠好能邀請淡當(dāng)?shù)赜杏敖翼懙拿襟w芽派記者參莖加懇談會艱。第四步牢：視招小商懇談從會的情卷況，在檢會后逐脹個向分宣層次的押目標群細進一步餐介紹項衰目情況徹及合作拔條件，羅采用每酸隔2~組3天溝戀通一次慈的跟蹤夠辦法專愧人跟進守。而且慨，要重竹點對第忠一層目身標群的葛各個管架理層進坐行充分融的溝通枝，加快川其投資膏決策的轎步伐。7.2提銷售預(yù)亦熱期項目進事度：主謎力店簽軟約完成目的：樹蹤蝶立產(chǎn)品市怪場形象，鄙廣泛傳播脅樓盤賣點沸，累積目據(jù)標客戶，愁建立客戶戶關(guān)系網(wǎng)乖，奠定雄后期營硬銷基礎(chǔ)廣告形式標：媒體推咬廣+活動榮推廣媒體推廣根：報紙（倆雜志）+牌電視（展鄉(xiāng)豐板）+電俱臺+直郵活動推廣類：外展場模+租賃主榨聯(lián)誼會廣告重點爪：廣而告箏之樹立物種業(yè)形象，手積蓄客戶吸，檢驗市站場的反應(yīng)返，檢驗價格陪定位，確互認推廣賣買點的接受青度，尋求撞以最佳方式表現(xiàn)疾產(chǎn)品的熟特質(zhì)行動要佩點：使斤項目品堡牌形象萬與企業(yè)騾實力形擇象有一拔個具體臺衡量的召標準,項目的實塘體展示，跑使項目品治質(zhì)形象具借化。7.3狀銷售期項目進度歐：招商完醫(yī)成50%犧。目的：針浩對目標客澤戶進行強邪有效的推村廣措施，針塑造整體暢營銷氣勢律，迅速推動暈銷售廣告形式雞：營銷活狠動為主，堪媒體宣傳精為輔媒體推香廣：報踏紙（雜赤志）+乞直郵+嘴樓體條眨幅活動推廣麻：新老客脹戶以及相甚關(guān)目標客足戶聯(lián)誼會廣告重點茅：廣告以仁直接、強克勢方式突池出樓盤鮮碌明特質(zhì)為盜主體述求份點喚起目標引客戶的購壓買欲望，抽促成成交盆依據(jù)不同扔的時段，間隔性個立體廣穩(wěn)告攻勢場，促使險成交，狼擴大業(yè)連績。以的獨立的賣點進跌行針對窩性宣傳鋒，吸引梁特定客靈戶。行動要點究：針對性販銷售、優(yōu)撇惠促銷、詢以老帶新蠶、快速消溉化7.4去內(nèi)購部認購假入市時攔機和時閣間建議7.4宮.1韻內(nèi)垃部認購恥條件7.4字.1用.1斤項趙目進度主力店簽洲約完成招商整體蠢工作完成州50%左硬右7.4復(fù).1.發(fā)2因工程溜形象項目內(nèi)陪部裝修偏完成售樓處總裝修完悼畢，并宵投入使充用局部展刪示。7.4奏.1.組3健現(xiàn)場煤包裝售樓處施沙工、裝修宋及內(nèi)部布短置完畢看樓通營道施工薯、裝修富完畢現(xiàn)場氣氛羞營造（導(dǎo)虛示系統(tǒng)、挨彩旗、條腐幅、綠化咱、標識、戲背景音樂佳）7.4泛.1.榨4膚銷售則資料及庭道具模型制昏作完畢展板完畢招商書瞞到位物業(yè)管理犧提前介入仿（保安、維