深圳房地產(chǎn)調(diào)控投融資及稅收政策

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控投融資及稅收政策上海市建緯律師事務所深圳分所主任、執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建設工程法律業(yè)務委員會主任

賀倩明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控國務院層面政策土地近期政策銀行近期政策財稅近期政策深圳近期政策政策07/27國務院常務會議主要內(nèi)容（一）提高征地成本，征地補償安置必須確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。規(guī)范土地出讓收支管理，國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。調(diào)整新增建設用地土地有償使用費繳納標準、城鎮(zhèn)土地使用稅征收標準和耕地占用稅征收標準。建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度。（二）完善責任制度。地方各級人民政府主要負責人要對本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理和耕地保護負總責。堅決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。（三）健全法律機制。充分發(fā)揮國家土地督察機構的作用，強化對地方政府及土地管理部門執(zhí)法行為的監(jiān)督檢查。嚴肅懲處土地違法行為，對重大土地違法違規(guī)案件要公開處理，構成犯罪的，要依法追究刑事責任。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策建住房〔2006〕171號六部委關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見

06/07/11主要內(nèi)容境外機構和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，申請設立外商投資企業(yè)；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外匯借款結匯規(guī)定（35%資本金，注冊資本到位，土地使用證）；境外機構人士購買商品房規(guī)定（自用自住、對港澳臺僑人士網(wǎng)開一面，經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管部門嚴格審批。境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購中方股權的，以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。強化對跨境資本流動的監(jiān)測國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策（國十五條）國辦發(fā)〔2006〕37號國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知06/05/24主要內(nèi)容房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，把調(diào)整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入目標責任制。建筑面積90平方米以下住房占70%以上。5年/營業(yè)稅。項目資本金比例35%/商業(yè)銀行貸款，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，從高征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策2006年5月17日開國務院常務會議新六條主要內(nèi)容（一）重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。（二）進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。引導和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。（四）進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。（五）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。國家近期房地產(chǎn)宏觀政策解析政策關于切實穩(wěn)定住房價格的通知（又稱國老八條）國辦發(fā)明電[2005]8號05/03/26主要內(nèi)容著力增加普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房供給；穩(wěn)定住房價格；嚴格控制被動性住房需求；政策國辦發(fā)〔2005〕26號國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（又稱新八條）05/05/09主要內(nèi)容對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。

禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓，實行實名制購房。普通住房標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。2年/營業(yè)稅。國家近期土地政策解析政策《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》將于2006年8月1日起施行

主要內(nèi)容

提出：2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地

政策國辦發(fā)〔2006〕50號國務院辦公廳關于建立國家土地督察制度有關問題的通知06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國家近期土地政策解析政策《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》將于2006年8月1日起施行

主要內(nèi)容

提出：2002年至2005年，全國出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓土地分別為1.81萬、5.19萬、5.24萬、5.72萬公頃，招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。

規(guī)定了拍賣掛牌出讓及協(xié)議出讓的使用范圍。以下六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地

政策國辦發(fā)〔2006〕50號國務院辦公廳關于建立國家土地督察制度有關問題的通知06/07/13主要內(nèi)容廣州局督察深圳國家近期土地政策解析政策建住房〔2006〕165號關于落實新建住房結構比例要求的若干意見07/06主要內(nèi)容新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上。政策國土資源部令第33號耕地占補平衡考核辦法06/16主要內(nèi)容有權責令建設用地項目補充耕地合格率較低的地區(qū)限期整改。對整改不合格的，暫緩受理該地區(qū)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批

國家近期土地政策解析政策國土資電發(fā)〔2006〕22號關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知06/06/14主要內(nèi)容認真組織開展對“以租代征”違法用地、閑置土地和別墅用地的清理，重點是對《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）下發(fā)后發(fā)生的各類違法違規(guī)用地的清理。政策國土資發(fā)〔2006〕52號關于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約集約用地支持社會主義新農(nóng)村建設的通知06/06/14主要內(nèi)容推進城鎮(zhèn)建設用地增加和農(nóng)村建設用地減少相掛鉤試點、集體非農(nóng)建設用地使用權流轉(zhuǎn)試點，堅決制止用“以租代征”等形式擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地；嚴格落實耕地占補平衡制度；土地出讓金要向糧食主產(chǎn)區(qū)、基本農(nóng)田保護區(qū)和土地整理重大項目工程傾斜。國家近期土地政策解析政策國土資電發(fā)〔2006〕17號關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知06/02主要內(nèi)容不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地;從嚴審批各類非農(nóng)建設用地，“先補后占”；確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實處；對因征地補償安置不到位等引發(fā)重大群體性事件的地區(qū)，要限期整改，整改期間，暫緩受理所在地區(qū)建設項目用地預審和報批申請；停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應。政策關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知國土資發(fā)[2004]71號主要內(nèi)容商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地供應必須嚴格按規(guī)定采用招標拍賣掛牌方式，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權。（又稱8.31大限）政策國土資發(fā)〔2005〕166號關于堅決制止“以租代征”違法違規(guī)用地行為的緊急通知05/08/22主要內(nèi)容以轉(zhuǎn)讓、出租、作價入股等方式進行農(nóng)民集體建設用地流轉(zhuǎn)試點的，必須是已經(jīng)依法批準為建設用地的農(nóng)民集體所有土地

國家近期銀行政策解析政策人民銀行08/18上調(diào)利率主要內(nèi)容一年期存款基準利率由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)至2.52%；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.85%上調(diào)至6.12%。其他各檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整，長期利率上調(diào)幅度大于短期利率上調(diào)幅度。進一步推進商業(yè)性個人住房貸款利率市場化，將其利率下限由貸款基準利率的0.9倍擴大到0.85倍。其他商業(yè)性貸款利率下限繼續(xù)保持0.9倍。個人住房公積金貸款利率保持不變。上述政策自2006年8月19日起實施。政策

2006年8月中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知06/07/22（銀監(jiān)會54號）主要內(nèi)容健全房地產(chǎn)貸款風險評估和預警指標體系；嚴禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款；嚴禁向項目資本金比例達不到35%（不含經(jīng)濟適用房）、“四證”不齊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款；信托投資公司（包括投資附加回購承諾）執(zhí)行212號文（四證齊全、二級資質(zhì)、35%資本金）；土地收儲費專門帳戶管理。

國家近期銀行政策解析政策06/07/21央行宣布從8月15日開始上調(diào)金融機構存款準備金率0.5個百分點到8.5%。06/06/16中國人民銀行宣布決定從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點政策中國人民銀行有關負責人就調(diào)整住房信貸政策答記者問06/05/31主要內(nèi)容此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從2006年6月1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款（不包括住房公積金貸款）首付款比例不得低于30%；二是對購買套型建筑面積90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定。政策人民銀行04/28上調(diào)貸款利率主要內(nèi)容一年期貸款利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行5.58%上調(diào)到5.85%國家近期銀行政策解析政策銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號關于加強信托投資公司部分業(yè)務風險提示的通知05/08/28主要內(nèi)容信托投資公司新開辦房地產(chǎn)業(yè)務應符合國家宏觀調(diào)控政策，并進行嚴格的盡職調(diào)查，對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（“四證”）的項目不得發(fā)放貸款；申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不低于國家建設行政主管部門核發(fā)的二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)項目資本金比例不低于35%。

政策2004年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引主要內(nèi)容商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％

國家近期銀行政策解析政策中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知銀發(fā)[2003]121號主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發(fā)項目總投資的30％；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用；對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年；

商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。國家近期銀行政策解析政策銀發(fā)(1999)73號關于開展個人消費信貸的指導意見99/2/23銀發(fā)[1998]169號中國人民銀行關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知

98/04/07政策中國人民銀行的數(shù)據(jù)主要內(nèi)容05年底，全國房地產(chǎn)貸款余額3.07萬億元，占全部金融機構RMB貸款的14.84%，其中個人住房按揭貸款1.84萬億，占占全部金融機構RMB貸款的8.9%國家近期財稅政策解析政策國稅發(fā)[2006]108號深地稅發(fā)【2006】455國家稅務總局關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知2006/07/18主要內(nèi)容核定征收：深地稅發(fā)【2006】45轉(zhuǎn)發(fā)普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5%核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3%核定強調(diào)轉(zhuǎn)讓差額所得征稅、保留免稅規(guī)定（1年、5年、拆遷補償、征用補償）注意事項：產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓抬高原價？陰陽合同。政策財稅[2006]75號關于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知06/06/16國稅發(fā)[2006]74號關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知06/05/30主要內(nèi)容5年普通房免營業(yè)稅，5年非普差額，非5年全額國家近期財稅政策解析政策國稅發(fā)〔2006〕31號關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知06/03/06政策財稅〔2006〕21號關于土地增值稅若干問題的通知工作06/03/02政策國稅發(fā)[2005]156號國家稅務總局關于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知工作05/10/07主要內(nèi)容加強存量房交易的稅收管理政策國稅發(fā)〔2005〕173號關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關問題的通知05/10/21主要內(nèi)容排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，計征房產(chǎn)稅。

國家近期嘗財稅政策略解析政策國稅發(fā)[2005]111號國家稅務總局財政部國土資源部關于加強土地稅收管理的通知05/07/01主要內(nèi)容進一步強化土地稅收（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅）的管理政策國稅發(fā)[2005]89號國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知

05/05/27主要內(nèi)容2年規(guī)定（已被75號文取代）政策國稅發(fā)[2005]82號國家稅務總局關于進一步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知

05/05/18主要內(nèi)容先稅后證，以契稅為把手深圳近期輸房地產(chǎn)調(diào)膨控政策政策深府【2006】106號深圳市人民政府關于進一步加強土地管理推進節(jié)約集約用地的意見06/06/19主要內(nèi)容實行最嚴格的土地管理制度，保證特區(qū)內(nèi)外“一個標準管理、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。土地主管部門對寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國有的土地、政府原有儲備土地及通過收回、收購方式取得的土地實行集中統(tǒng)一管理。因城市建設需要須對已出讓用地的規(guī)劃指標進行調(diào)整時，涉及調(diào)整容積率需要補償?shù)?，以?jīng)濟方式予以補償，一律不再補償土地。改變以地價減免政策鼓勵產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除《關于印發(fā)〈深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定〉的通知》（深府［2004］177號）相關規(guī)定以外的各類地價優(yōu)惠政策。地使用者依法取得土地使用權后，超過土地出讓合同約定開工期限不開工的，每年按土地出讓金的20％收取閑置費；閑置2年以上未按土地出讓合同約定開發(fā)建設的，政府依法收回土地。非經(jīng)營性用地因規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營性用途的，原則上由政府采取收回、收購或置換土地使用權的方式納入土地儲備。除重點引進項目、重大投資項目、政府財政投資的公共配套和市政基礎設施項目等用地可以協(xié)議方式出讓外，其它用地在3年內(nèi)逐步實現(xiàn)全部按招標拍賣掛牌方式進行出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非農(nóng)建設用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓，工商建設用地需合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權的，報市主管部門依法審批。深圳近期芹房地產(chǎn)調(diào)敗控政策政策深府[2006]98號關于貫徹落實國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知06/12主要內(nèi)容新項目要求：套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。

**建設部07/06165文號政策深府〔2006〕75號關于穩(wěn)定房價促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見06/04/28主要內(nèi)容確保年度普通商品住宅供應量不低于全部商品住宅供應總量的90%；對已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開發(fā)建設的，從確認閑置之日起，第一年按地價款10%依法征收土地閑置費；自土地出讓合同生效之日起滿2年未開發(fā)利用的，依法收回土地使用權。經(jīng)濟適用房自合同簽訂之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。著重建設包括經(jīng)濟適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類公共租賃住房。深圳近期霧房地產(chǎn)調(diào)擇控政策深府〔2必006〕遵105號深圳市原宴村民非商鍵品住宅建結設暫行辦抖法深府〔島200宏6〕1兄03號關于印發(fā)緞深圳市集泳約利用的服工業(yè)用地報地價計算鑄暫行辦法晝的通知深府〔叮200診6〕9倉4號關于印發(fā)壇深圳市工號業(yè)項目建凡設用地審合批實施辦駐法的通知深府〔2頑006〕嶺93號關于印慶發(fā)深圳伙市工業(yè)閥項目建由設用地理控制標芹準（試抱行）的牛通知深圳市單人民政疑府令第凈153循號深圳時市土地憶儲備管斥理辦法深府辦竄〔20址06〕拼86號般關于印載發(fā)深圳季市清繳滲地價欠臘款工作介方案的撓通知深府〔2映006〕膨95號印發(fā)關賤于處理訊寶安龍瞎崗兩區(qū)妨城市化就土地遺荒留問題種的若干杠規(guī)定的倉通知深府〔眼200樓6〕4島3號關藍于印發(fā)抽《深圳召市寶安溫龍崗兩累區(qū)城市浙化轉(zhuǎn)為拆國有土贏地交接犯與管理綿實施方復案》的什通知房地產(chǎn)釣投資政擱策WTO房旱地產(chǎn)承諾服務提供題方式：淚（威1）跨境協(xié)交付置（2）影境外消費毫（棚3）商業(yè)貴存在約（4）敵自然人流丸動部門或分部門市場準入限制D．房地產(chǎn)服務a．涉及自有或租賃資產(chǎn)的房地產(chǎn)服務（CPC821）（1）沒有限制（2）沒有限制（3）除下列內(nèi)容外，沒有限制：對于高標準房地產(chǎn)項目②，如公寓和寫字樓，不允許設立外商獨資企業(yè)，但不包括豪華飯店。（4）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。b．以收費或合同為基礎的房地產(chǎn)服務（CPC822）（1）沒有限制（2）沒有限制（3）僅限于合資企業(yè)形式，允許外資擁有多數(shù)股權。（4）除水平承諾中內(nèi)容外，不作承諾。房地產(chǎn)觸投資政避策發(fā)改委殿商務部注令第2片4號外肅商投資恢產(chǎn)業(yè)指冒導目錄飽(20顫04年酷修訂)鼓勵外商投樂資產(chǎn)業(yè)雀目錄八、房定地產(chǎn)業(yè)1．普想通住宅倘的開發(fā)益建設限制類外商財投資產(chǎn)負業(yè)目錄八、房遙地產(chǎn)業(yè)1．土地辛成片開發(fā)參（限于合載資、合作?。?．高檔彎賓館、別皺墅、高檔橋?qū)懽謽呛图m國際會展術中心的建納設、經(jīng)營3．大距型主題桌公園的絮建設、型經(jīng)營發(fā)改委什第40悲號令產(chǎn)張業(yè)結構窯調(diào)整指濫導目錄兵(20援05年菌本)鼓勵類十九、細城市基誤礎設施者及房地烏產(chǎn)11.付城鎮(zhèn)園辰林綠化投及生態(tài)潑小區(qū)建匆設拍20決.國家疏住宅示斜范工程酸建設鎮(zhèn)10兵.房地營產(chǎn)中介姥服務、茶物業(yè)管傷理服務限制類2.用野地面積途超過下呢列標準敞的城市筋游憩集拖會廣場族項目：猜小城市疤和重點像鎮(zhèn)1公樓頃，中趟等城市孔2公頃位，大城凡市3公絮頃，2行00萬寫人口以扇上特大邊城市5獲公頃乓3.厚別墅類鉤房地產(chǎn)慕開發(fā)項仁目征地補償長三角隸家農(nóng)地征潑用價格37-4偶5萬/公頃；農(nóng)地出辦讓210政-52鄰5萬/公頃；農(nóng)花地市場價格1125做-225關0萬/公頃抓（1公頃=10K平方米）土地補償蓄費和安置大補助費的軋總和不得鴨超過土地千被征收前具三年平均娘年產(chǎn)值的逃三十倍（硬土地管理襖法）。境內(nèi)公溝司、企毛業(yè)或自齊然人以膨其在境手外合法酬設立或恥控制的院公司名億義并購蝦與其有阻關聯(lián)關尺系的境四內(nèi)公司所，所設喊立的外惡商投資坡企業(yè)不恨享受外這商投資忠企業(yè)待綁遇，但該境稍外公司認釋購境內(nèi)公遭司增資，跌或者該境盜外公司向爹并購后所瘦設企業(yè)增抵資，增資智額占所設柔企業(yè)注冊徹資本比例握達到25短%以上的火除外。根耳據(jù)該款所榮述方式設朽立的外商閘投資企業(yè)洋，其實際謝控制人以交外的外國鞏投資者在愛企業(yè)注冊伴資本中的興出資比例紗高于25%的，享受老外商投資湊企業(yè)待遇尺。本規(guī)定廟所稱外頑國投資烈者并購娛境內(nèi)企弓業(yè)，系撫指外國臘投資者舅購買境餃內(nèi)非外商投資災企業(yè)（以陸下稱“境購內(nèi)公司”皺）股東的芹股權或認姿購境內(nèi)公棒司增資，帖使該境內(nèi)摟公司變更之設立為外決商投資企拼業(yè)（以下惑稱“股權并咸購”）；恭或者，券外國投堅資者設劃立外商惱投資企診業(yè)，并釘通過該目企業(yè)協(xié)堆議購買侄境內(nèi)企此業(yè)資產(chǎn)讀且運營準該資產(chǎn)廈，或，詢外國投縮慧資者協(xié)爭議購買蝦境內(nèi)企繪業(yè)資產(chǎn)阿，并以簡該資產(chǎn)酒投資設僑立外商博投資企狡業(yè)運營旅該資產(chǎn)為（以下偶稱“資產(chǎn)并購洗”）?！瓣P于哨外國投煤資者并攔購境內(nèi)剛企業(yè)的錘規(guī)定”新會計準業(yè)則準則規(guī)定#3到投資性房地產(chǎn)適用于已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物；不適用于：自用房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)準則）、做為存貨的房地產(chǎn)（存貨準則）企業(yè)代建的房地產(chǎn)適用建筑合同準則，投資性房地產(chǎn)的租金收入適用租賃準則。有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價值計量。#1存貨準則存貨與可變現(xiàn)凈值孰低原則#17借款費用借款費用資本化條件：資產(chǎn)支出已發(fā)生、借款費用已發(fā)生、購建已開始?？紤]土地儲備的借款應資本化或費用化？#8減值準備不允許沖回房地產(chǎn)繩業(yè)涉及的摘稅種征稅環(huán)節(jié)稅種難點分析房地產(chǎn)交易營業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅（買方繳納）印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)所得稅預收款的處理內(nèi)外資有差異房地產(chǎn)占用房產(chǎn)稅投資/收購/股權轉(zhuǎn)讓見后文房地產(chǎn)陸業(yè)涉及的腳稅種稅種計稅依據(jù)稅率營業(yè)稅(建筑業(yè))印花稅耕地占用稅銷售收入交易合同價耕地面積3%0.03%工程承包1-10元/平方米營業(yè)稅(房地產(chǎn)銷售租賃)土地增值稅契稅印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅(深圳免)銷售收入增值額交易合同價交易合同價土地面積5%30%-60%的累進稅率3%-5%(各地稅率不一)0.05%(產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓)0.05%（購銷）0.5-10元/平方米房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值或租賃收入1.2%或12%企業(yè)所得稅個人所得稅企業(yè)利潤(預征)個人收入33%或15%5%-45%的累進稅率房地產(chǎn)主循要稅種征滔免規(guī)定行為營業(yè)稅契稅土地增值稅所得稅其他土地出讓免征不N/A土房轉(zhuǎn)讓差額征以過戶為原則4征征土房投資免免3視同銷售合作建房免1免出地視同銷售5房贈送征2免6視同銷售土房抵債征339未規(guī)定視同銷售房分配征387未規(guī)定視同銷售房自用不N/A征房產(chǎn)稅免3年1、需屢要符合唯規(guī)定渣2、利單位贈灶送不動緒產(chǎn)視同摟銷售席（漏洞贈送臭土地使用過權不征營嶼業(yè)稅）3、非房地本產(chǎn)企業(yè)4、房屋舒交換按把差額繳惡納契稅5、見31號文第五燙款6、直系閃或福利逝公益單停位建筑安甚裝行業(yè)信適用稅保率及核亂定征收赤率一覽龜表（深圳）抄--深地稅加發(fā)【200翠6】141納稅人類型營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加（不含外資企業(yè)）企業(yè)所得稅個人所得稅合計賬冊健全納稅人市內(nèi)3％0.03％0.09％回注冊地查賬征收回注冊地查賬征收3.12％市外3％0.03％0.09％在工程所在地按照查賬征收方式申報繳納賬冊不健全納稅人市內(nèi)應繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％1.2％1.4％5.72％個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位3％0.03％0.09％

2.6％5.72％市外有外管證的不繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％

1.4％4.52％無外管證的應繳納企業(yè)所得稅的納稅人3％0.03％0.09％1.2％1.4％5.72％個人獨資、個人合伙企業(yè)，個人承包、個體施工單位3％0.03％0.09％

2.6％5.72％四、關流于合作塵建造開窄發(fā)產(chǎn)品知的稅務名處理問怒題開發(fā)企業(yè)伶以本企業(yè)獄為主體聯(lián)自合其他企蚊業(yè)、單位退、個人合嚷作或合資脾開發(fā)房地銹產(chǎn)項目，沖且該項目未成立獨立法人償公司的，腹按下列規(guī)顏定進行處競理：（一）奮凡開發(fā)畝合同或被協(xié)議中夠約定向地投資各螺方分配摟開發(fā)產(chǎn)議品的，帖開發(fā)企怎業(yè)在首電次分配滑開發(fā)產(chǎn)舌品時，岔如該項協(xié)目已經(jīng)襲結算計付稅成本灶，其應框分配給爺投資方謠（即合億作、合糟資方，霸下同）掀開發(fā)產(chǎn)葛品的計逃稅成本倉與其投矮資額之襖間的差額計入當里期應納冬稅所得亭額；如哭未結算改計稅成紙本，則崖將投資儉方的投劣資額視勇同預售價收入進課行相關日的稅務液處理。北--分配產(chǎn)佳品為目陽的，投懲資額視祝同購買駝款（二）來凡開發(fā)藥合同或年協(xié)議中甩約定分寧配項目伐利潤的于，應按桿以下規(guī)腳定進行嫩處理:瞞1.開港發(fā)企業(yè)應蓋將該項目奴形成的營宮業(yè)利潤額宣并入當期至應納稅所喜得額統(tǒng)一更申報繳納挎企業(yè)所得均稅，不得蘭在稅前分籠配該項目股的利潤。駐同時不能變因接受投勸資方投資真額而在成洞本中攤銷歐或在稅前燭扣除相關壓的利息支徐出。2.投荒資方取描得該項鍛目的營腥業(yè)利潤岡應視同坦取得股運息、紅睜利，憑青開發(fā)企刊業(yè)的主府管稅務效機關出門具的證脈明按規(guī)串定補交養(yǎng)企業(yè)所曠得稅。訴--分配利棍潤為目尾的，先枕稅后分女，投資隊方有稅彼率差的傅，要補似稅。考箭慮如果彎約定的舟借款形騙式。開發(fā)企謎業(yè)向金庫融機構璃統(tǒng)一借溝款后轉(zhuǎn)勁借集團絲式內(nèi)部其吊他企業(yè)竄、單位主使用的根，，其跪支付的蹈利息準今予按稅校收有關閣規(guī)定在嫂稅前扣綢除–轉(zhuǎn)借款31號文臉部分規(guī)暑定關于酒想店產(chǎn)權蔽式經(jīng)營杰業(yè)主稅法收國稅函釘[20雙06]野478叔號關于酒店波產(chǎn)權式經(jīng)驗營業(yè)主稅槽收問題的先批復200諷6-0殘5-2唉2國家筋稅務總美局深圳市柳地方稅競務局：帖你局《禁關于大陵梅沙海助景酒店泳產(chǎn)權式押經(jīng)營業(yè)當主稅收嚴問題的陪請示》概（深地鋪稅發(fā)〔卸200沫6〕1尤92號棚）收悉戶。經(jīng)研抵究，現(xiàn)雷就有關問稅收處具理問題斥批復如臂下：酒店產(chǎn)昆權式經(jīng)康營業(yè)主致（以下冬簡稱業(yè)限主）在沈約定的瞞時間內(nèi)島提供房扭產(chǎn)使用廈權與酒原店進行違合作經(jīng)熄營，如停房產(chǎn)產(chǎn)塑權并未作歸屬新離的經(jīng)濟撞實體，迷業(yè)主按衰照約定趨取得的來固定收朵入和分宇紅收入章均應視與為租金源收入，作根據(jù)有披關稅收右法律、慨行政法描規(guī)的規(guī)箭定，應公按照“撲服務業(yè)較-租賃集業(yè)”征芒收營業(yè)駛稅，按陶照財產(chǎn)策租賃所霞得項目垃征收個句人所得憲稅。土地增扛值稅新仁規(guī)深圳預箭征率：治房地產(chǎn)莫開發(fā)企翅業(yè)轉(zhuǎn)讓葵別墅、植度假村羽、酒店缸式公寓緒取得的誦收入按1%預征；二是除毫別墅、度自假村、酒烘店式公寓挨外，對轉(zhuǎn)爽讓其他房婆地產(chǎn)取得憲的收入按0.5%預征。銷售安治居房取得來的收入，臣免征土地預增值稅--深地測稅發(fā)[2肉005]侵522深櫻府辦函[欲2005捉]93號繳關于土地丑增值稅征奮收管理有趴關問題的償通知規(guī)定購買溪使用5年豪（含5年咬）以上的村房屋為舊憐房；深圳普通扔標準住宅繩定義：普通標風準住宅是指除蜂別墅、援度假村通、酒店號式公寓揚以外的蒙居住用園住宅；深地稅發(fā)橫【20洽06】2劇59財稅閉〔200添6〕21罪號關于土布地增值稅券若干問題簽的通知震06/0員4/19全國普位通標準覆住宅的定義字：根據(jù)《國務院鳴辦公廳奏轉(zhuǎn)發(fā)建眾設部等盯部門關桿于做好趴穩(wěn)定住眨房價格測工作意毯見的通注知》(國辦發(fā)[20襖05]稼26號)制定并妥對社會馳公布的銅“中小冤套型、冬中低價嫁位普通捆住房”股的標準斥執(zhí)行；：住宅協(xié)小區(qū)建滿筑容積疑率在1.0以上、問單套建停筑面積凳在120平方米鉛以下、惑實際成每交價格設低于同含級別土三地上住鼠房平均費交易價辰格1.2倍以下拔。各省隊、自治瓶區(qū)、直崖轄市要介根據(jù)實尺際情況擋，制定花本地區(qū)掙享受優(yōu)下惠政策場普通住問房的具港體標準。--忽財稅〔狹200魄6〕2李1號對未按仍預征規(guī)蒼定期限礙預繳稅蠶款的,從限定的尾繳納稅款勾期限屆滿捉的次日起,加收滯駝納金--財檢稅〔2盡006豎〕21徒號土地增屠值稅新紗規(guī)納稅人道轉(zhuǎn)讓舊竹房及建序筑物,凡不能起取得評方估價格,但能提供謎購房發(fā)票馬的,可享受5%加計扣念除。舊房購哥買契稅處準予抵數(shù)扣。對于以土孕地(房地產(chǎn))作價入商股進行長投資或流聯(lián)營的,凡所投資建、聯(lián)營的縣企業(yè)從事千房地產(chǎn)開羊發(fā)的,或者房顧地產(chǎn)開柿發(fā)企業(yè)澡以其建蘭造的商北品房進煙行投資妄和聯(lián)營胞的，均不免咱征土地增犬值稅--財稅〔典200士6〕2攔1號對企業(yè)重雄組、分立遣或聯(lián)營中姓，房地產(chǎn)臺按評估價錢重新入帳奴后再轉(zhuǎn)讓細，如購買周使用年限死不足5年前，應以房冶地產(chǎn)原值見作為扣除露項目；如凳購買使用群超過5年您（含5年暢），可重病置成本價臺乘以成新斤度折扣率五后的價格朗作為扣除折額。對轉(zhuǎn)讓負土地使概用權，威不能以晌評估價芒作為扣窄除項目；尾盤蔑銷售征晉收土地蓮增值稅戴；--深地稅帝發(fā)【產(chǎn)200這6】4滔54深宰圳市地它方稅務材局關于冤土地增報值稅扣敗除項目鏈等有關念問題的緩通知充06/載08/麥01使用5弓年以下榨的房產(chǎn)映，以購慣買價格約和稅費竊確定其勺扣除額遍。使用冬5年以欲上的房奪產(chǎn)，可城購買價辯格和稅銳費確定籠其扣除良額；也植可重置返成本價承乘以成乎新度折抬扣率后估的價格壺作為扣脹除額。以房抵債執(zhí)的，轉(zhuǎn)讓價虧格為其抵奧付的債務愉價款--深地稅銅發(fā)【搶200喉5】6沸09關港于土地課增值稅猛有關問種題的通累知土地增秀值稅稅罷額的計規(guī)算:(一)增值額未鋪超過扣除亮項目金額50%：化土地投增值稅稅殺額=增值額×30%(二)增值額超擋過扣除項授目金額50%，未超過100魯%的：紙土講地增值稅見稅額=增值額×40莊%-扣除項目次金額×5%(三)增值額輪超過扣絨除項目毀金額100杯%，未超過200%的：聚土社地增值稅棒稅額=增值額×50念%-扣除項盲目金額×15%徒(四)增值額錦超過扣錢除項目元金額200類%：幼土地金增值稅稅槽額=增值額×60%燙-扣除項目搶金額×35%土地增值鈴稅征稅規(guī)適定土地使收用權開發(fā)成釣本開發(fā)費播用：是指與房煉地產(chǎn)開發(fā)盯項目有關推的銷售費擴用、管理弄費用、財座務費用。佩財申務費用中旱的利息支勇出，凡能作夠按轉(zhuǎn)讓畏房地產(chǎn)項般目計算分節(jié)攤并提供弄金融機構山證明的，僑允許據(jù)實碎扣除，但采最高不能怎超過按商娃業(yè)銀行同憲類同期貸狐款利率計尸算的金額(銀行罰息初及超過國占家規(guī)定利眨率不能扣兄除)。其他跡房地產(chǎn)需開發(fā)費曉用，按恨土地使凍用權支障付金額退及開發(fā)雖成本之境和的5%以內(nèi)計算浴扣除。由凡不姑能按轉(zhuǎn)讓統(tǒng)房地產(chǎn)項域目計算分頁攤利息支臨出或不能鼻提供金融古機構證明謊的，房地遺產(chǎn)開發(fā)費艷用按土地濟使用權支棒付金額及古開發(fā)成本究之和的10%以內(nèi)計格算扣除書。稅金其他扣病除項目免：對從事債房地產(chǎn)饒開發(fā)的斷納稅人踩可按土還地使用惠權支付都金額及競開發(fā)成潮本之和盆加計20%的扣除。土地增舟值稅征它稅規(guī)定詞動作-扣除額房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅穗種注意事蠟項稅種規(guī)定條文契稅個人購買自用普通住房1.5%，其他3%；單套住房建筑面積144平方米以下等規(guī)定。不得因減免土地出讓金，而減免契稅

深府辦〔2005〕176號關于加強契稅征收管理的通知

國稅函[2005]436號關于免征土地出讓金出讓國有土地使用權征收契稅的批復房產(chǎn)稅全國內(nèi)資執(zhí)行<房產(chǎn)稅暫行條例>，外資執(zhí)行<城市房地產(chǎn)稅暫行條例>。但深圳企業(yè)執(zhí)行<深圳經(jīng)濟特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法>其他全國內(nèi)資要征城建稅7%5%1%(深圳征1%)全國外資免征城建稅(但深圳外資征1%)；深圳免征城鎮(zhèn)土地使用稅。深圳從2005年11月1日起，恢復征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費附加，耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè)。外資免教育費附加。房產(chǎn)稅特投殊規(guī)定凡以房立屋為載漫體，不宅可隨意嬌移動的貓附屬設寬備和配辜套設施市，如給雜排水、低采暖、高消防、中央空調(diào)、電氣及智蹄能化樓宇盈設備等，計征號房產(chǎn)稅--深地稅發(fā)【200棚5】611國稅發(fā)〔2005〕173號轉(zhuǎn)發(fā)丑關于進蛾一步明蘋確房屋賀附屬設妹備和配貨套設施容計征房倘產(chǎn)稅有摩關問題汁的通知具備房產(chǎn)屋功能柿的地下建筑偉征收房產(chǎn)企稅--深地稅摘發(fā)【200雷6】94財稅〔200著5〕181號關于具責備房屋功請能的地下裂建筑征收市房產(chǎn)稅的褲通知納稅單位新建或購君置的新建吊房屋(不包括磚違章建矩造的房查屋)，自建不成或購川置之月企起免納感房產(chǎn)稅拍三年--深府〔1987〕164號深圳經(jīng)濟倍特區(qū)房產(chǎn)松稅實施辦袖法,深地稅永發(fā)【200停5】459深圳市屬地方稅焦務局關倒于新建今房屋房腫產(chǎn)稅征瓦收有關蠶問題的部通知對葛新建的價定義為嘆“在一級市場（如房地計產(chǎn)開發(fā)商親）購買的默新建房屋”。深地稅居發(fā)［１他９９７屯］374號“計征房旅產(chǎn)稅的遠固定資俘產(chǎn)原值耽應包括為納稅人酬為取得狠相應土快地使用餓權而支駕付的土地出釋讓金”，該文適用償于內(nèi)外資雅企業(yè)--忘深地稅發(fā)【1997】428關于房席地產(chǎn)開聚發(fā)企業(yè)鍛自建自早用房產(chǎn)藥的土地代使用權志是否并纏入固定賣資產(chǎn)核燈算繳納江房產(chǎn)稅階問題的績補充通舉知房產(chǎn)原四值是指毒納稅人宮按照財澤務會計易制度規(guī)跟定，在攻帳簿“固定資供產(chǎn)”科目中記鐘載的房屋問原價；以租金收撿入為房產(chǎn)烘稅的計稅觀依據(jù)，只坑適用于個件人--深府〔1987〕164號深圳經(jīng)悠濟特區(qū)豬房產(chǎn)稅尖實施辦撒法房地產(chǎn)晚開發(fā)建贏造的商們品房在碼出售前蹦不征收苗房產(chǎn)稅園，但出配售前已就使用或纖出租的件商品房挪應征收側房產(chǎn)稅杏。對房屋掉對外投特資收取捆固定收處入，由敢出租方領按租金放收入征塑收房產(chǎn)明稅（如何執(zhí)著行？）印花稅新特殊規(guī)釘定房地產(chǎn)長開發(fā)公伍司出售綠房產(chǎn)是筑否按“但產(chǎn)權轉(zhuǎn)樂移書據(jù)宮”稅目繼繳納印湖花稅？答：根據(jù)紹深稅發(fā)（近1990帖）07號輸文規(guī)定，狠考慮到房旬地產(chǎn)開發(fā)查公司和房釘管部門出塵售房產(chǎn)是魚經(jīng)國家批憤準作為商娘品經(jīng)營的勝，因此凡肯與房地產(chǎn)裝開發(fā)公司駕或房管部裙門訂立的狗商品房買丸賣合同，廈按“購銷臥合同”稅哨目貼印花釋（萬分之三）；其他訊房屋買鐮賣合同阻，按“仰產(chǎn)權轉(zhuǎn)聚移書據(jù)夏”稅目誦貼印花叉（萬分之五）。房地產(chǎn)蘆資本運館作稅收弱政策形式規(guī)定文件外國投資者收購境內(nèi)企業(yè)股權(股權重組)原外資現(xiàn)仍是外資，按國稅發(fā)[1997]71號進行稅務處理，原內(nèi)資現(xiàn)外資按國稅發(fā)〔2003〕60號進行稅務稅務處理。股權轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進行帳面價值進行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補。國稅發(fā)[1997]71號《關于外商投資企業(yè)合并、分立、股權重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定》的通知外國企業(yè)或者外商投資企業(yè)持有的中國境內(nèi)的股權，轉(zhuǎn)讓給100%股權關系的公司，可按股權成本價轉(zhuǎn)讓，不計征企業(yè)所得稅

國稅函發(fā)[1997]207號關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權所得稅處理問題的通知25%外商投資企業(yè)；虧損延續(xù)彌補國稅發(fā)〔2003〕60號《關于外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)股權有關稅收問題的通知》轉(zhuǎn)讓全資子公司以及持股95%企業(yè)時，投資方應分享的被投資企業(yè)留存收益可認定為投資收益，不確認為轉(zhuǎn)讓所得。國稅函[2004]390號關于企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓有關所得稅問題的補充通知股權轉(zhuǎn)讓所得納稅國稅發(fā)[2000]118號關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知房地產(chǎn)謀資本運嗎作稅收續(xù)政策形式規(guī)定文件收購境內(nèi)企業(yè)全部股權（合并、兼并）收購境內(nèi)內(nèi)資，執(zhí)行119號、45號；收購境內(nèi)外資，執(zhí)行71號。理解正確嗎？？應稅重組：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得納稅；合并企業(yè)以重估價入帳，被合并企業(yè)虧損不能在合并企業(yè)彌補。免稅重組(非股權支付額<20%)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得免稅，以帳面價入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補。凈資產(chǎn)為0的兼并不確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。國稅發(fā)[2000]119號國家稅務總局關于企業(yè)合并分立業(yè)務有關所得稅問題的通知企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務中，取得補價或非股權支付額的企業(yè)，應將對應的增值，確認為當期應納稅所得

國稅發(fā)[2003]45號關于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》需要明確的有關所得稅問題的通知

視為免稅重組，帳面價入帳。國稅發(fā)[1997]71號《關于外商投資企業(yè)合并、分立、股權重組、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等重組業(yè)務所得稅處理的暫行規(guī)定》的通知企業(yè)資凈產(chǎn)置換形式營業(yè)稅所得稅（內(nèi)資）其他換出土地或不動產(chǎn)產(chǎn)差額納稅（但涉及整體產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓或股權轉(zhuǎn)讓的，不納稅）稅法未明確轉(zhuǎn)讓分公司是不是轉(zhuǎn)讓整體產(chǎn)權？非貨幣性資產(chǎn)對外投資，就財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。（整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營活動的全部(包括所有資產(chǎn)和負債)或其獨立核算的分支機構轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè)，以換取股份。非股權支付<20%，免稅轉(zhuǎn)讓，接受企業(yè)可按公允價入帳[國稅發(fā)[2003]45號]。取得非股權支付額納所得稅。（整體資產(chǎn)置換）一家企業(yè)以其經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構與另一家企業(yè)的經(jīng)營活動的全部或其獨立核算的分支機構進行整體交換。補價<25%，免稅置換，換入資產(chǎn)以換出資產(chǎn)帳面價入帳。取得補價納所得稅。國稅發(fā)[2003]45號國稅發(fā)[2000]118號

契稅未明確土地增值稅未明確（如做為投資，要征）印花稅（產(chǎn)權轉(zhuǎn)移抑或改制？）外商投資企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，就財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅。財稅字(９４)第０８３號關于外商投資企業(yè)從事投資業(yè)務若干稅收問題的通知分子公梅司設立透及合并獲納稅公司形式合并納稅內(nèi)資分公司非獨立核算分支機構按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則的有關規(guī)定，由核算地統(tǒng)一納稅--國稅函〔2006〕48號關于規(guī)范匯總合并繳納企業(yè)所得稅范圍的通知內(nèi)資子公司獨立納稅外資分公司自行合并，稅率按當?shù)?國稅發(fā)[1997]49號關于外商投資企業(yè)分支機構適用所得稅稅率問題的通知外資子公司獨立納稅（推斷賣為內(nèi)資譯）成員每企業(yè)納窄入?yún)R總憑納稅范伙圍的，醋總機構商若在高柴稅率地翼區(qū)，其闖在低稅熟率地區(qū)升的成員釣企業(yè)，休統(tǒng)一按仰總機構枝的稅率竹匯總納漸稅；總猜機構在賢低稅率夢地區(qū)的控，區(qū)內(nèi)燦、區(qū)外鐘成員企赴業(yè)必須造分別核軋算，分磁別按法現(xiàn)規(guī)稅率帽計算繳黨納企業(yè)故所得稅以，不能繞分開核問算的，短統(tǒng)一按33％的稅蕩率征收慚所得稅--國稅壞發(fā)[20蹤蝶00]1笑85號國艘家稅務總宋局關于進非一步加強貌匯總納稅達企業(yè)所得統(tǒng)稅管理的顛通知分支機構痛公司成立型初期，往爸往虧損，潤可并入總狐公司利潤腹表。房地產(chǎn)新板項目，以蓬項目公司搶出現(xiàn)。甲方以席土地使塊用權乙慶方以貨連幣資金糧合股，魚成立合磚營企業(yè)摧，合作建房。房屋建悅成后如果離雙方采取貓風險共擔賣、利潤共任享的分配晨方式，按俊照營業(yè)稅究“以無形遣資產(chǎn)投資策入股，參倦與接受投手資方的利銜潤分配、攻共同承擔委投資風險鼠的行為，良不征營業(yè)護稅”的規(guī)偽定，對甲落方向合營理企業(yè)提供漢的土地使稼用權，視研為投資入喬股，對其密不征營業(yè)狐稅；只對救合營企業(yè)茶銷售房屋言取得的收速入按銷售思不動產(chǎn)征命稅；對雙夜方分得的獵利潤不征御營業(yè)稅；甲方不晝能收取慌固定利驅(qū)潤或銷盜售分成紛。對股權轉(zhuǎn)讓中涉及轎的無形援資產(chǎn)、打不動產(chǎn)凝轉(zhuǎn)讓不怨征收營愉業(yè)稅；財稅[200法2]19掌1號財政部國秘家稅務總桿局關于股宴權轉(zhuǎn)讓有漢關營業(yè)稅練問題的通污知轉(zhuǎn)讓企腸業(yè)產(chǎn)權璃的行為類不應征尿收營業(yè)括稅--國稅狐函[20用02]1裳65單位和植個人銷慎售或轉(zhuǎn)村讓其購占置或抵庫債所得出的不動細產(chǎn)或受豆讓的土奮地使用拐權，以灰全部收賭入減去蹈不動產(chǎn)猴或土地員使用權崗的購置泡或受讓征原價后息的余額為營業(yè)額肝。土地出讓兄金可不可西以扣減？納稅人轉(zhuǎn)犧讓從政府偷（國土部怖門）取得醬的土地繳加納的契稅久、土地出穩(wěn)讓金、統(tǒng)修征規(guī)費，膊勞動力安鐘置費、拆糧遷費），燃在征收營徐業(yè)稅時不順得扣除。愉--川地勾稅[20駛05]4調(diào)8號稅收優(yōu)惠樣政策-營業(yè)稅在中華人煮民共和國“境外侮”提供的勞諸務、轉(zhuǎn)讓跟無形資產(chǎn)至或者銷售謹不動產(chǎn)，雞不發(fā)生營仁業(yè)稅納稅召義務。境粒外機構除拳設計開始元前派員來慕我國進行蟻現(xiàn)場勘察曉、搜集資聲科、了解廉情況外，胡設計方案癢、繪圖等架業(yè)務全部著在中國境污外進行，矮設計完成燙后，將圖菌紙交給中丹國境內(nèi)企滾業(yè)。在這斯種情況下建，對外商科從我國取雪得的全部螺營業(yè)收入苦不征收營爆業(yè)稅；單位所腸屬的獨立核算踢的內(nèi)部施廉工隊伍承擔其乏所隸屬武單位的卷建筑安盯裝工程億，凡不持同本單倒位結算登工程價近款的，習免征營捐業(yè)稅；從事物符業(yè)管理妨的單位莫，以與勇物業(yè)管象理有關艷的全部節(jié)收入減粉去代業(yè)賊主支付局的水、蒼電、燃陰氣以及道代承租芒者支付互的水、段電、燃由氣、房該屋租金禁等的價蔽款后的余額為營業(yè)順額。納稅人自建自用建筑物授，免征報營業(yè)稅鉤。個人無輕償贈送囑不動產(chǎn),不征營筋業(yè)稅優(yōu)惠政寧策-營業(yè)稅刑（續(xù)度）納稅單位顫新建或購宜置的新建牛房屋(不包括怨違章建辱造的房忘屋)，自建成畜或購置次雪月起免納司房產(chǎn)稅三訴年。（深葡圳）房地產(chǎn)偉開發(fā)企撓業(yè)建造跪的商品憐房，在儲出售前棗，不征飲收房產(chǎn)說稅，但常出售前棍已使用嬌或出租近、出借粒的商品僚房應征娛收房產(chǎn)壟稅。優(yōu)惠政策-房產(chǎn)稅建造普通遣標準住宅歌出售，增桑值額未超灘過扣除項牲目20%的，免征漲土地增值模稅；對于一三方出地腰，一方風出資金躬，雙方桐合作建掛房，建棵成后按逗比例分鞏房自用陰的，暫低免征收璃土地增捐值稅；巡壽建成后受轉(zhuǎn)讓的賞，應征渴收土地在增值稅藏；房地產(chǎn)企逼業(yè)代客戶法進行房地抖產(chǎn)開發(fā)，只向客戶收崖取代建收棚入的行為刷，免征土久地增值稅努。在企業(yè)陵兼并中緞，對被仇兼并企溝業(yè)將房罰地產(chǎn)轉(zhuǎn)舅讓到兼槍并企業(yè)米中的，閃暫免征滋收土地便增值稅徒。對外投斷資免土隱地增值甜稅，新規(guī)定見財稅〔2搬006〕怨21號繼承贈吊與（直鍛系或福緩利公益哭）等無屑償轉(zhuǎn)讓,不征土聯(lián)地增值礙稅深圳安居饑房免土地懇增值稅--深地稅區(qū)發(fā)[2銹005揮]52暖2關援于土地哈增值稅卸征收管畜理有關罷問題的糟通知個人減繞免條件藏深圳更牽優(yōu)惠國家騎：>5矮免,指>3過半深圳：陵普通免摧,非粉普通>幟5免,儀>3革半優(yōu)惠政塌策-土地增值界稅內(nèi)資33%灘27盲%1滲8%深圳15%咨詢當劇地外資房地產(chǎn)縣屬于非炮生產(chǎn)性再投資退考稅西部大開裙發(fā)15%鼓勵類稅收優(yōu)零惠政策-所得稅優(yōu)惠政策-個人所得深稅環(huán)節(jié)規(guī)定文號二手轉(zhuǎn)讓對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。財稅字〔1999〕278號征地按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取得賠償費，屬補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物(房屋)，均免予征收個人所得稅國稅函〔1998〕428號征地對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。財稅〔2005〕45號對拆遷居獄民因拆遷潔重新購置鍛住房的，贏對購房成時交價格中夫相當于拆暈遷補償款世的部分免新征契稅，北成交價格堵超過拆遷監(jiān)補償款的未，對超過盆部分征收鉗契稅--深國算稅辦轉(zhuǎn)字調(diào)[200皇5]80肉號財稅[此200葵5]4飽5號轉(zhuǎn)發(fā)關于守城鎮(zhèn)房屋狹拆遷有關呆稅收政策梳的通知公司制軋改造、笛企業(yè)合超并、企摩業(yè)分立匪、企業(yè)渡出售、搶股權重辱組、企游業(yè)關閉國破產(chǎn)中座承受原庫產(chǎn)權的勝，免征陶契稅-上-深地機稅發(fā)晃【20篇06】怒263蠅財稅〔欄200椒6〕4固1號關朵于延長秒企業(yè)改坡制重組痛若干契咸稅政策償執(zhí)行期妻限的通碑知資產(chǎn)置換拐未明確是緒否免稅離婚產(chǎn)娘權分割浪不征收惠契稅--國稅函[19英99]波391號關于離虎婚后房額屋權屬叫變化是唇否征收籃契稅的窗批復法定繼圍承人(包括配偶筑、子女、玩父母、兄層弟姐妹、則祖父母、液外祖父母)繼承土地碑、房屋權護屬，不征讓契稅--國稅沃函[20圍04]1只036號因關于繼承慎土地、房苦屋權屬有艘關契稅問督題的批復優(yōu)惠政策-契稅企業(yè)因改鈔制簽訂的塞產(chǎn)權轉(zhuǎn)移斥書據(jù)免予驅(qū)貼花。--財稅[200桶3]18叨3號關于企業(yè)芽改制過程挑中有關印悉花稅政策扒的通知土地使臘用權出測讓、轉(zhuǎn)列讓書據(jù)勢（合同肆），不宵屬于印肯花稅列店舉征稅護的憑證般，不貼別印花。--國稅發(fā)礦（19沿91）隙155梁號關于誕印花稅幣若干具筑體問題爐的解釋安和規(guī)定則的通知優(yōu)惠政策-印花稅稅務征獲收管理挪案例第二稽悔查局房盒地產(chǎn)專座業(yè)管理端顯成效自成立談管理房標地產(chǎn)行課業(yè)專業(yè)尼科以來震,地稅模第二稽槍查局采慌取多項勵措施狠允抓房地鄭產(chǎn)業(yè)稅緊收，取馳得了顯由著成效貸，僅今濃年1-歉4月，亞該局房繳地產(chǎn)行競業(yè)就征障收稅款拜6.5啟4億元狐，比去堤年同期鏡增長近薦700拖0萬元蘿。告一是加妙強樓盤名跟蹤管秋理。通躬過媒體曲廣泛收愛集有關跳房地產(chǎn)項信息，決及時掌伏握樓盤暫銷售信捐息，建隸立樓盤朗跟蹤管醫(yī)理檔案述，并與協(xié)企業(yè)的塔納稅情礦況進行刷比較分魚析，以子便發(fā)現(xiàn)吊問題，竟及時督欺促企業(yè)充依法納份稅。畝二是刺嚴格執(zhí)衡行預繳背企業(yè)所衛(wèi)得稅政吃策。對避于有新謊樓盤銷芬售的企穴業(yè)，及框時向企精業(yè)宣傳雷有關預寬繳企業(yè)促所得稅撒的政策魯，督促騙企業(yè)按枝規(guī)定預去繳企業(yè)胸所得稅竹。執(zhí)行駛這一政屬策，同掩時也有衡助于督鄰促企業(yè)槐及時結沈轉(zhuǎn)收入太，匯算禍繳納企屢業(yè)所得德稅。1殃-4月眠，該局處共征收歡企業(yè)所黃得稅2攪.23限億元，封極大地疊促進了億收入的李增長。說三羨是適時顯開展稅繩務約談腰和稅務術檢查。頂對于納簽稅異常挺的企業(yè)加，該局澆及時進圾行質(zhì)疑縫約談，在將存在棉的問題長告知企跟業(yè)，督扛促企業(yè)皆自查自好繳。對非于通過庸約談仍顛未改正炊的企業(yè)允，則轉(zhuǎn)鬧入稅務淋檢查，夸用稅法業(yè)的威懾嫁力促進胸企業(yè)依售法納稅稅務征赤收管理梯案例第三稽查刑局查處一波違規(guī)房地裝產(chǎn)公司近日，籮地稅第螺三稽查猶局在對哲一房地浩產(chǎn)項目涌公司進無行檢查感時，發(fā)坐現(xiàn)其在啄開發(fā)前向期稅前帆列支費麗用比例桌畸高，祝經(jīng)查原頃來該企善業(yè)在未鴿取得銷父售收入笛時即在貌稅前大傳額列支帳交際應艱酬費。劍根黑據(jù)《經(jīng)腿濟特區(qū)課企業(yè)所點得稅計間稅標準波暫行規(guī)刻定》及許《中華寨人民共勇和國企果業(yè)所得澤稅暫行營條例實蘆施細則帽》的規(guī)句定，對扁于房地驕產(chǎn)項目丑公司，狐由于在哨基建及覆前期工訂程未有士經(jīng)營收錯入，不批得在稅肆前列支速交際應洋酬費。悼針對該插公司的康這一情窩況，稅古務人員隙調(diào)增應琴納稅年味度的應廢納稅所繳得額，訴并追補替該企業(yè)踩稅款、評滯納金什及罰款農(nóng)共計1辣5萬多灰元稅務征奴收管理六案例一條舉報團線索牽見出130權0萬稅款市地稅第釀七稽查局洋接到群眾怎舉報，舉絕報深圳某庫公司出售畜房屋不開復發(fā)票，只鴨收取現(xiàn)金烏，涉嫌偷喜逃稅。該仗局稽查科猾立刻著手源對該企業(yè)國的售樓、注納稅情況添進行調(diào)查慕。通過對施該公司電書腦申報資倒料和發(fā)票以購領核銷姑進行仔細箱分析比對擔，稽查人常員確認其檢存在申報蕩不實嫌疑懂。隨后采貨取突擊調(diào)眉賬手段，降調(diào)取該公千司的預售坑和現(xiàn)售房會地產(chǎn)買賣清合同及發(fā)鑰票存根。衣在稽查過蔥程中，該現(xiàn)公司的財臺務負責人獸以會計變辯動頻繁，彎不清楚稅覽法的規(guī)定認等種種理技由敷衍應嚴付?；橹肴藛T耐心爽地對其進粉行了稅收覆法律法規(guī)郊的宣傳和幣教育，并址通過深入永細致的檢種查，終于損從其賬簿旨記錄中查鵲閱到該公真司取得售農(nóng)房主營收姜入申報不報實的證據(jù)俘，并順藤態(tài)摸瓜從該叮公司20圓02年至毫2003租年應收賬愿款中發(fā)現(xiàn)耗其收取的灰售樓訂金麥、銀行保撕證金未繳照納過營業(yè)葉稅，預售撇和現(xiàn)售房種地產(chǎn)買賣低合同未交香納過印花戰(zhàn)稅，該公澇司向其董肚事會成員夠發(fā)放的安絨家費、獎尤金、董事膛費也未履口行代扣代引繳義務，嗚偷逃了個摘人所得稅口。需在證毫據(jù)面前，蠅該公司不搶得不承認禍其違法事弓實?；榈厝藛T依法默作出了追峰繳該公司竿營業(yè)稅及守其附加5葛10萬元由、個人所搬得稅28講0萬元、句印花稅1杰1萬、滯匹納金14晉0萬元，叮并對其違墻法行為處制以400邊多萬元罰舉款的處理亂決定。稅務征鑄收管理燃案例“投資收雖益”中查怎出稅款4碑0多萬元最近，禮第五檢鈔查分局臂在對某跨房地產(chǎn)需公司的脅查處中雅，成功小地從其竭“投資愿收益”談帳戶中鳥挖出營務業(yè)稅及乎附加4豪0多萬閱元。索該分央局稽查售人員經(jīng)汁過詳細辭審查該厚公司帳刺務和有熟關資料幸，未發(fā)兵現(xiàn)該公益司有隱冤瞞收入夸的行為叮，營業(yè)壺收入已戴全部申絹報繳納提營業(yè)