房地產(chǎn)融資策略與風(fēng)險研究論文

哈爾濱廣廈學(xué)院畢業(yè)論文PAGE3 哈爾濱廣廈學(xué)院畢業(yè)論文19摘要房地產(chǎn)融資是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資等一系列金融活動的總稱。為了從源頭控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，國家采取了諸如嚴(yán)格控制信貸規(guī)模等一系列調(diào)控措施，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到了影響，如何以最有效的方式獲得資金支持對房地產(chǎn)企業(yè)變得至關(guān)重要。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司(以下簡稱世聯(lián)地產(chǎn))是一家專門為房地產(chǎn)公司提供綜合服務(wù)的上市公司。由于當(dāng)前外部環(huán)境惡化和自身的特點導(dǎo)致公司在融資的過程中遇到了一些問題。本文從融資的一般理論入手，以世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司相關(guān)問題調(diào)研結(jié)果為背景，運用定性與定量相結(jié)合的方法，針對世聯(lián)地產(chǎn)為例的企業(yè)融資現(xiàn)狀,融資的方案確定以及公司在融資過程中的風(fēng)險防范等方面進(jìn)行深入的分析研究,進(jìn)一步系統(tǒng)的規(guī)劃融資策略及作出決策,以此規(guī)避融資過程中的財務(wù)風(fēng)險，提高融資能力，降低融資成本，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：融資；房地產(chǎn)融資；融資策略；融資風(fēng)險

AbstractListedcompaniesinbothcountriestheeconomicdevelopmentofadominantpositioninactivemarkets,expandemployment,promoteeconomicdevelopment,increasenationalincome,etc.allplayamainroleinbaking.ShenzhenWorldUnionPropertiesConsultancyCo.,Ltd.isaspecializedrealestatecompanytoprovideintegratedservicestolistedcompanies.Thedeteriorationoftheexternalenvironmentthisyearandledthecompany'sowncharacteristicsencounteredintheprocessoffinancinganumberofproblems.Financingstrategyistoensuretherealizationofbusinessstrategythinkingofthepurposeoffinancing,istheenterprisestrategyofsustainabledevelopmentanimportantpartofthefinancing,corporatefinancingistheapproachtakeninthemeansandspecificcountermeasures.Inthispaper,thegeneraltheoryoffinance,combiningsmallsectionsofthegeneralsituationoflistedcompaniestosharetheWorldUnionPropertiesConsultancyLimited,representedbythecombinationofqualitativeandquantitativemethods,adetailedanalysisofthesystem'sfinancingproblemsfacedbythecompany,andforproblemsimprovecorporatefinancingstrategies.Keywords:WorldUnion；Financing；Financingproblem；Financingstrategies

目錄摘要 IAbstract II一、緒論 1（一）研究背景 1（二）研究的目的和意義 11.研究的目的 12.研究的意義 1（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 21.國外研究現(xiàn)狀 22.國內(nèi)研究現(xiàn)狀 2（四）研究方法及思路 31.研究的方法 32.研究的思路 3二、融資相關(guān)理論概述 4（一）融資的定義 4（二）融資渠道 4（三）融資的結(jié)構(gòu) 5（四）融資的必要性 5三、世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司融資現(xiàn)狀 7（一）公司簡介 7（二）融資能力分析 7（三）融資存在的問題及成因 101.公司缺少長期清晰的融資策略 102.融資結(jié)構(gòu)不合理 103.融資風(fēng)險體系不健全 10四、解決世聯(lián)地產(chǎn)融資的措施 11（一）科學(xué)的制定融資決策 111.明確融資決策的總思路 112.制定融資決策要考慮的因素 11(二)融資決策的確定 132.充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用 133.利用應(yīng)收賬款融資 134.合理利用民間資本 145.重視培育關(guān)系型融資 14五、公司融資過程中的風(fēng)險防范 16（一）確定合理的融資結(jié)構(gòu) 16（二）科學(xué)選擇融資的時機(jī)和方式 16（三）防范銀行貸款融資風(fēng)險 16（四）強(qiáng)化資本市場融資風(fēng)險性分析 17結(jié)論 18致謝 19參考文獻(xiàn) 20附錄 21PAGE1一、緒論（一）研究背景近年來，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好，但經(jīng)濟(jì)運行中的結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步顯現(xiàn)，固定資產(chǎn)投資增長過快。其中作為提供生活必需品的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在高速發(fā)展的同時，出現(xiàn)了新開項目過多、在建項目規(guī)模過大、各項指標(biāo)增速過快、所占全社會固定資產(chǎn)投資比例逐年增高、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展增速遠(yuǎn)大于其他行業(yè)、開發(fā)資金過度依賴銀行貸款等一系列問題。2008年在美國爆發(fā)了次貸危機(jī)。由于全球經(jīng)濟(jì)一體化的形成導(dǎo)致了這場危機(jī)的迅速漫延，從而影響了全球的金融市場。在這場危急中，由于很多的企業(yè)經(jīng)營者融資方式選擇不正確或者融資不足，導(dǎo)致了企業(yè)流動資金不足等，造成企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)或者停產(chǎn)。據(jù)有關(guān)資料顯示，在次貸危機(jī)影響我國初期，沿海企業(yè)便有8000多家面臨停產(chǎn)或者處于破產(chǎn)狀態(tài)。經(jīng)歷了2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的掃蕩后，理應(yīng)平穩(wěn)復(fù)蘇謹(jǐn)慎投資的2009年，中國房地產(chǎn)市場逆市而上，房價瘋漲，舉世矚目。為了控制房地產(chǎn)業(yè)過熱，防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融危機(jī)，各金融部門連續(xù)采取措施,提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理，調(diào)整信貸投向。2010年，中央還實施了以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)業(yè)的兩大命脈———土地和資金均被納入此次宏觀調(diào)控范圍。面對新金融政策對供給和需求兩方面貸款的收緊，更新房地產(chǎn)企業(yè)運作理念，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合，多渠道融資成為了房地產(chǎn)企業(yè)生存、發(fā)展的必經(jīng)之路。作者在深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司實習(xí)期間，運用所學(xué)相關(guān)專業(yè)理論知識，就融資策略及結(jié)構(gòu)問題進(jìn)行了較為深入的研究。在借鑒國內(nèi)外相關(guān)問題研究成果的基礎(chǔ)上，針對世聯(lián)地產(chǎn)融資中存在的主要問題提疑問，希望對公司的長期發(fā)展能起到一定的推動作用。（二）研究的目的和意義1.研究的目的房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用，加之房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此有效地解決該行業(yè)的融資問題是促進(jìn)其健康發(fā)展的重要條件。近年來隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，致使企業(yè)面臨著前所未有的資金困難。而國內(nèi)較完整，較系統(tǒng)地研究上市房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的著作較少，本文嘗試從融資的一般理論入手，介紹深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的融資現(xiàn)狀，分析公司在融資過程中遇到的問題，提出完善公司融資行為的對策，希望對公司進(jìn)行融資有所幫助。通過合理的融資方式，使得企業(yè)能夠獲得充足的資金進(jìn)行項目的開發(fā)和建設(shè)，一方面降低融資的風(fēng)險，另一方面提高項目的獲利能力，最終贏得企業(yè)發(fā)展。2.研究的意義作為國民經(jīng)濟(jì)支柱企業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。中央的房產(chǎn)政策由08年上半年的緊縮急轉(zhuǎn)直下，連續(xù)出臺寬松政策試圖挽救房產(chǎn)市場的下滑。調(diào)整不可避免，但是中國的房地產(chǎn)融資還處于起步階段，大體上講，以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，多元化的融資渠道日趨活躍，房地產(chǎn)融資市場體系不健全是當(dāng)前的現(xiàn)狀。如何走出困局，實現(xiàn)突破，這不僅需要政府政策支持，更需要大膽的市場嘗試。與房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展速度不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻相對較為緩慢。作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有高度的依賴性，而發(fā)展緩慢滯后的金融市場必然制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重點，因此解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重要的現(xiàn)實意義。作者針對世聯(lián)地產(chǎn)公司的遇到的關(guān)于融資的問題，提出更為科學(xué)的對策和合理的建議,對公司的長期發(fā)展起到推動作用。（三）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.國外研究現(xiàn)狀最初的ＭＭ理論，由美國的Modigliani和Miller兩教授發(fā)表于《美國經(jīng)濟(jì)評論》的“資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)與資本”一文中所闡述的基本思想。ＭＭ理論認(rèn)為：“在考慮公司所得稅的情況下，由于負(fù)債所產(chǎn)生的利息是免稅支出,能夠增加企業(yè)的價值,降低綜合資本成本。因此，企業(yè)只要不斷增加財務(wù)杠桿利益,不斷降低其資本成本，企業(yè)負(fù)債越多，杠桿作用越明顯，企業(yè)價值越大”[1]。梅耶斯在信息不對稱的情況下提出了新優(yōu)序融資理論，其基本思想為：“一是公司將以各種方式避免通過發(fā)行風(fēng)險證券或普通股來取得對項目的融資；二是為使內(nèi)部融資能滿足達(dá)到正常權(quán)益投資收益率的投資需要，公司必然要確定一個目標(biāo)股利比率；三是公司在確認(rèn)不存在較大風(fēng)險的情況下，才會通過向外融資，而且一般會發(fā)行風(fēng)險比較低的債券。新優(yōu)序融資理論考察了不對稱信息對融資成本的影響，發(fā)現(xiàn)不對稱的信息會使公司盡可能少用股權(quán)融資”[2]。因此，該理論的中心思想為:偏好內(nèi)源融資，如果需要外源融資，則偏好債務(wù)融資。美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·法布齊和弗蘭克·莫迪格利亞尼同時指出：“資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新浪潮，其真正意義并不在于發(fā)行證券本身，而在于這種金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式，在借款人與貸款人之間，架起了更有效的融資渠道”[3]。它將傳統(tǒng)的由借款人——金融中介機(jī)構(gòu)——儲蓄者的信用鏈條，延長為一個由儲蓄者、借款人、中介機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)和眾多中小投資者組成的更長的信用鏈。REITs產(chǎn)品最先誕生于美國，從1960年正式創(chuàng)立后幾經(jīng)演變，這其中經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和隨之產(chǎn)生的法律制度安排變化是最主要的因素，具有最為明顯的示范效應(yīng)。2009年1月，美國房地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會（AmericanRealEstateandUrbanEconomicAssociation，AREUEA）在波士頓召開年會。密歇根大學(xué)工商管理與房地產(chǎn)金融學(xué)教授Capozza在會上向大家介紹了美國REITs產(chǎn)業(yè)所呈現(xiàn)出的新規(guī)律：“REITs是房地產(chǎn)信托發(fā)展的歸宿。REITs實際上是一種采取公司或者商業(yè)信托組織形式，集聚多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)，這種購買相應(yīng)地為開發(fā)商提供了融資渠道。這是將信托制度帶入房地產(chǎn)金融的一種操作”[4]。2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀國家計委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院將《中國直接融資方式的發(fā)展》作為經(jīng)濟(jì)研究的重點課題，并由國家計委投資研究所接標(biāo)并組織實施完成。本課題運用定性與定量相結(jié)合、國際比較與實證分析相結(jié)合的方法，以企業(yè)外部融資為重點，分析了我國直接融資方式及其具體融資形式（股票、企業(yè)債券、國債）的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題，按照三種不同的方案對我國目前直接融資方式的發(fā)展趨勢進(jìn)行了預(yù)測，并就其健康發(fā)展提出了政策建議，主要有：“消除融資中存在的所有制歧視；調(diào)整上市公司的品質(zhì)結(jié)構(gòu)；逐步放棄國有股、法人股不允許上市的做法；實行新股全部可以上市流通；還企業(yè)債券本來面目，大力發(fā)展企業(yè)債券融資；積極穩(wěn)妥地發(fā)展國債融資，加強(qiáng)國債融資規(guī)模的合理界限研究等”[5]。王宣喻在《民間金融制度創(chuàng)新》中認(rèn)為：“資本市場在地理意義上呈現(xiàn)一種倒金字塔式的層級結(jié)構(gòu)，不同層級的資本市場，分別對應(yīng)于不同的融資規(guī)模和允許使用的資金交易方式，層級越高，融資規(guī)模越大，貸款人需要借款人提供的信息量越多，融資風(fēng)險也就越大”[6]。中小企業(yè)，尤其是私營企業(yè)不愿按銀行要求提供所需信息，因而在較高層級資本市場融資難，而主要依靠自有資金經(jīng)營。儲小平在《信息披露制度創(chuàng)新》一文中認(rèn)為即使在同一地區(qū)、同一產(chǎn)業(yè)具有同等規(guī)模和相同所有權(quán)性質(zhì)的中小企業(yè)之間也存在融資力差異性，這種差異性表明：“要徹底解決企業(yè)融資難問題，首先必須從內(nèi)因上尋找中小企業(yè)融資制度創(chuàng)新的最優(yōu)路路徑”[7]。（四）研究方法及思路1.研究的方法①文獻(xiàn)歸納法在閱讀大量的國內(nèi)外相關(guān)的文獻(xiàn)后，進(jìn)行分類整理，科學(xué)的選取了相關(guān)的文獻(xiàn)資料，將各文獻(xiàn)中的資料有機(jī)的結(jié)合在一起，從而使上市企業(yè)融資制度研究更加深入。②案例研究法與定性分析根據(jù)搜索到的文獻(xiàn)，結(jié)合其中的案例對上市企業(yè)融資的問題，問題產(chǎn)生的原因和如何改善等方面進(jìn)行研究分析，并針對原因提出優(yōu)上市企業(yè)融資制度的具體建議。2.研究的思路通過分析深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司在經(jīng)營中所面臨的實際融資問題，借鑒國內(nèi)外企業(yè)融資的先進(jìn)經(jīng)驗，探索企業(yè)融資模式，采用定性分析的方法，從企業(yè)產(chǎn)生這些問題的原因以及企業(yè)解決融資問題的方法等方面對企業(yè)融資進(jìn)行分析，針對原因提出具體有效的解決對策，從而提高企業(yè)融資決策效率，優(yōu)化資源配置，加快企業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)自身盈利能力，提高經(jīng)營效益。

二、融資相關(guān)理論概述（一）融資的定義從狹義上講，融資是一個企業(yè)的資金籌集的過程與行為。企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營的狀況和資金額，以及企業(yè)未來生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，通過各種融資渠道向企業(yè)的債權(quán)人和投資者去籌集資金，滿足企業(yè)資金的需要，以保證企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的行為。從廣義上講，融資也叫金融，即貨幣資金的融通，企業(yè)到金融市場上貸放或籌措資金的行為。從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況看，作為企業(yè)需要比以往任何時候都更加深刻，全面地了解金融機(jī)構(gòu)、了解金融知識、了解金融市場，因為企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營離不開金融的支持，企業(yè)必須與之打交道。（二）融資渠道融資渠道是指經(jīng)濟(jì)主體獲得資金的手段、方式和途徑。根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可對融資方式進(jìn)行不同分類。按照融資過程中資金來源的方向不同可以把融資方式分為外源融資和內(nèi)源融資兩個渠道。內(nèi)源融資是指企業(yè)依靠自身的積累獲得資本并轉(zhuǎn)化為投資的過程，包括留存收益、自有資金、閑置資產(chǎn)變現(xiàn)、折舊計提等。內(nèi)源融資來自企業(yè)內(nèi)部，其融資成本是融資方式中最低的，同時它還具有抗風(fēng)險性、自主性等特點，因此內(nèi)源融資是企業(yè)融資時優(yōu)先考慮的方式。但是受贏利大小和企業(yè)規(guī)模限制。外源融資是指除內(nèi)源融資外以各種方式向企業(yè)外部其他經(jīng)濟(jì)主體籌集的資金，使之轉(zhuǎn)化為自己投資的過程。主要包括商業(yè)信用、銀行貸款、發(fā)行債券、發(fā)行股票等。它對企業(yè)資本的形成具有靈活性、高效性、集中性和大量性的特點。外源融資是企業(yè)獲取資金最主要的方式。外源融資可分為間接融資和直接融資。直接融資是指通過資本市場以債券和股票的形式向社會募集資金的渠道。間接融資是通過金融中介機(jī)構(gòu)來籌措資金，主要是指以信貸方式向銀行籌措各種短期和中長期的貸款來實現(xiàn)融資。債券發(fā)行、股票和銀行信貸發(fā)行這三種方式在凈收益、稅收、發(fā)行成本及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響有很大的不同，采取何種融資方式，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模、企業(yè)的發(fā)展前景和行業(yè)特點來決定企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，以使企業(yè)的市場價值最大化。雖然內(nèi)源融資是企業(yè)融資時最先考慮的方式，但是受贏利大小和企業(yè)規(guī)模限制，外源融資便成為現(xiàn)代企業(yè)籌措資金普遍使用的手段。融資渠道示意圖如下圖2-1融資渠道融資渠道資金來源不同內(nèi)源資金外源資金留存收益，自有資產(chǎn)，閑置資產(chǎn)變現(xiàn)，折舊計提等商業(yè)信用，銀行貸款，發(fā)行債券，發(fā)行股票優(yōu)點：融資成本低，抗風(fēng)險性，自主性缺點：受盈利大小以及企業(yè)規(guī)模限制優(yōu)點：靈活性，高效行性，集中性，大量性缺點：融資成本高，風(fēng)險大融資渠道示意圖2-1（三）融資的結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)根據(jù)融資理論的認(rèn)識的視角而不同，那么較為一致的認(rèn)識是：莫迪利安尼和米勒著名的MM定理認(rèn)為的金融結(jié)構(gòu)同市場價值無關(guān)的結(jié)論是建立在理想的約束條件智商，與現(xiàn)實有一定的差距，融資結(jié)構(gòu)的變化顯然會導(dǎo)致市場價值的變動?！坝捎跈?quán)益資本與債務(wù)資本在企業(yè)中起著不同的作用，合適的融資結(jié)構(gòu)對于提高權(quán)益回報率和改善公司治理都是有益的”[8]。合理負(fù)債可以達(dá)到融資結(jié)構(gòu)最佳，實現(xiàn)市場價值最大。理論上，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)可以通過一下四個途徑影響企業(yè)行為和績效乃至企業(yè)市場價值：第一，通過改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，降低資本成本，直接增加企業(yè)投入，從而增加收益。如免稅收益。第二，通過企業(yè)融資結(jié)構(gòu)選擇所傳遞的信號，影響市場對企業(yè)的判斷從而影響企業(yè)的市場價值。第三，通過債務(wù)資本的存在給管理者帶來經(jīng)營的壓力與積極性，從而影響企業(yè)市場價值。第四，由于融資結(jié)構(gòu)的不同，影響到企業(yè)剩余索取權(quán)和剩余控制權(quán)的配置，進(jìn)而影響企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)效率，從而影響企業(yè)價值。（四）融資的必要性（1）融資是企業(yè)發(fā)展的需求企業(yè)的發(fā)展必須具備一定的生產(chǎn)經(jīng)營要素，即物力、人力、財力等。企業(yè)從創(chuàng)立、成長到成熟，企業(yè)的資金需求伴隨著企業(yè)的成長從小到大并逐漸穩(wěn)定。資金作為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營的血液，在企業(yè)的每個環(huán)節(jié)都起著重要的作用。在企業(yè)創(chuàng)立期，企業(yè)經(jīng)營水平低、規(guī)模小、融資能力弱、融資風(fēng)險高，企業(yè)閑置資金非常少，企業(yè)這時往往需要大量資金投入到生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中去，創(chuàng)立階段的資金需求對企業(yè)能否快速成長起著關(guān)鍵的作用；在企業(yè)成長期，隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，對資金需求逐漸攀升，以滿足其調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略、拓展市場的需要。（2）融資是創(chuàng)新的需要促進(jìn)上市企業(yè)發(fā)展，是關(guān)系社會穩(wěn)定和民生的重大戰(zhàn)略任務(wù)，是保持國民經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展的重要基礎(chǔ)[9]。中小板塊企業(yè)在創(chuàng)新方面很活躍，但是由于中小板上市企業(yè)資本社會化程度相對低且總量小，難以應(yīng)付創(chuàng)新的高成本、資金回收期長的風(fēng)險，急需大量的資金。特別是高風(fēng)險、高收益為特征的企業(yè)，創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂，企業(yè)需要不斷的新產(chǎn)品開發(fā)以引領(lǐng)新的市場來贏得機(jī)會，因此創(chuàng)新所需要的資金量大而且迫切。（3）融資是提高國際競爭力的需要隨著全球化經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展趨勢，國家與國家之間的競爭越來越激烈，合作越來越緊密。企業(yè)要發(fā)展，就必須吸收國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗和科學(xué)技術(shù)，也是提高競爭力應(yīng)對全球化挑戰(zhàn)的要求。國內(nèi)中小企業(yè)產(chǎn)值是全國工業(yè)總產(chǎn)值61%，占全國企業(yè)總數(shù)98%，就業(yè)人數(shù)占全國就業(yè)人數(shù)的70%，這些數(shù)據(jù)說明中小企業(yè)參與國際競爭是不可避免。努力開拓市場，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，提升國際競爭力歸根結(jié)底都需要雄厚的資金作為基礎(chǔ)。

三、世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司融資現(xiàn)狀（一）公司簡介世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。2009年8月28日，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過17年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)市場服務(wù)提供商。至今，世聯(lián)地產(chǎn)擁有23家分支機(jī)構(gòu)，已為全國90多個城市的客戶、超過1000個房地產(chǎn)項目提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，逐步建立起珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實施”獨特的業(yè)務(wù)模式，并將顧問策劃、代理銷、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)相結(jié)合，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。世聯(lián)地產(chǎn)以“為客戶挖掘物業(yè)價值，降低交易成本，解決房地產(chǎn)問題”[10]作為經(jīng)營之本，不斷強(qiáng)化持續(xù)推動中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的服務(wù)力量，致力于成為中國房地產(chǎn)市場服務(wù)的第一選擇。（二）融資能力分析世聯(lián)地產(chǎn)為了進(jìn)行融資，就必須對公司融資能力進(jìn)行分析?？梢酝ㄟ^財務(wù)因素分析和非財務(wù)因素分析兩個方面分析企業(yè)的融資能力。（1）根據(jù)財務(wù)因素分析公司融資能力影響公司融資能力的財務(wù)因素主要包括:財務(wù)結(jié)構(gòu)、營運能力，盈利能力及管理水平評價分析。①財務(wù)結(jié)構(gòu)。它主要包括速動比率、流動比率、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)見表3-4所示。表3-4財務(wù)結(jié)構(gòu)主要指標(biāo)年份/項目2008年2009年2010年速動比率流動比率資產(chǎn)負(fù)債率605652從表3-4可知公司的資產(chǎn)負(fù)債率近三年逐年呈下降趨勢，表明公司的負(fù)債程度逐年降低，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就隨之降低。流動比率呈現(xiàn)逐年上升趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)流動比率一般為1.4,公司高于同行業(yè)比率，說明公司流動資產(chǎn)較充足，流動資產(chǎn)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，可以滿足公司突發(fā)性資金需求和偶然性資金需求。房地產(chǎn)行業(yè)的速動比率為1，說明公司的速動比率較為合理。從以上幾個指標(biāo)可以說明公司的短期償債能力比較好。也就是說公司的支付能力較強(qiáng)，但是短期的償債能力不能承擔(dān)長期的財務(wù)風(fēng)險，也不能直接預(yù)測企業(yè)的融資前景。②盈利能力。它主要包括主營業(yè)務(wù)利潤率、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率、凈利潤率等指標(biāo)見表3-6所示。表3-6盈利能力指標(biāo)表（單位：萬元）項目/年份2008年2009年2010年銷售收入154615332000478643利潤總額201004150067010凈利潤141003200050230銷售利潤率1312.514凈資產(chǎn)收益率353132由表3-6可以看出，公司2009年銷售收入較2008年增加177383萬元，2010年銷售收入較2009年增加146643萬元。銷售收入逐年大幅度上升。2010年公司利潤總額較2008年增加369130萬元。公司銷售利潤率在市場環(huán)境逐漸惡化的情況下仍然能保持保持10%以上，并且連續(xù)三年凈資產(chǎn)收益率在30%以上，凈資產(chǎn)收益保持了較高的收益水平，表明公司具有較強(qiáng)的盈利能力。主要原因是：一是公司積極開拓市場，完善營銷網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，積極應(yīng)對政策調(diào)控，加快布局二三線城市，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，土地轉(zhuǎn)讓金保持同比增長；二是市場需求旺盛，房地產(chǎn)市場在嚴(yán)厲的調(diào)控政策中繼續(xù)保持增長態(tài)勢。因此，從公司內(nèi)部和外部的發(fā)展形勢下，較強(qiáng)的盈利能力會給企業(yè)的融資創(chuàng)造良好的條件。公司可以利用債券和股票進(jìn)行融資。③營運能力。它主要包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)見表3-5所示。表3-5營運能力指標(biāo)表（單位：萬元）項目/日期2008年2009年2010年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額2306560-13640投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-11720-113104920籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額226901138014050現(xiàn)金流量凈額112006630-4510應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率5.07.09.5從表3-5可看出公司應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率保持穩(wěn)定，表明應(yīng)收賬款管理水平較好。存貨逐年下降，但是下降幅度不明顯，總體來說公司的營運能力也比較好。公司2010現(xiàn)金凈額因經(jīng)營活動導(dǎo)致現(xiàn)金流量流出較大，影響了該年度凈現(xiàn)金流出，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值的原因是:一是2010年土地價格大幅度上漲，公司加大了土地的儲備量，多占用了部分現(xiàn)金；二是由于在預(yù)付賬款中，本項目預(yù)付的工程建設(shè)款也被核算在內(nèi)，這筆資金的使用反映出支出流動資產(chǎn)項，致使經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量減少了900萬元；三是因為公司近年來經(jīng)營規(guī)模逐漸擴(kuò)大，帶動了應(yīng)收賬款的增加，同時主營業(yè)務(wù)的應(yīng)收賬款周期較長，導(dǎo)致大部分資金流動性較慢。從以上情況可以看出，盡管公司近幾年銷售收入和經(jīng)營規(guī)模的不斷擴(kuò)大，但經(jīng)營活動所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量并沒有與銷售收入同步增長，尤其是2010年經(jīng)營活動的凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，而公司固定資產(chǎn)的增加，加重了現(xiàn)金支出的負(fù)擔(dān)，主要依靠外部籌資來解決。也就是說,公司的外源融資占大部分。如果在突發(fā)事件下，依靠外援融資獲得的資金會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，從而引發(fā)融資財務(wù)風(fēng)險。（2）根據(jù)非財務(wù)因素分析公司融資能力非財務(wù)因素分析是評估企業(yè)的市場風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、信用風(fēng)險、法律風(fēng)險和政策，實際是通過對不確定性因素分析公司未來償債能力。非財務(wù)分析的指標(biāo)有行業(yè)分析、市場競爭能力分析、經(jīng)營者素質(zhì)評價等。①行業(yè)分析國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中居于重要地位，為房地產(chǎn)業(yè)提供綜合服務(wù)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供重要的力量，是房地產(chǎn)業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，國內(nèi)主要房地產(chǎn)公司2010年銷售額均突破1000億，對比近年來的數(shù)據(jù)現(xiàn)實，國內(nèi)每年的銷售收入均在增加。2010年地產(chǎn)行業(yè)雖然一線城市銷售額總體大幅度下降，但二、三線城市銷售額卻猛增，總體來看按依然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。②市場競爭力分析2009年8月世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所掛牌上市。作為首家在國內(nèi)A股上市的房地產(chǎn)綜合服務(wù)企業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)率先建立“咨詢+實施”[11]的服務(wù)員模式，形成了顧問策劃、代理銷、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)三大業(yè)務(wù)相結(jié)合，珠三角、長三角和環(huán)渤海三大業(yè)務(wù)中心共同支撐的發(fā)展道路。目前，公司顧問策劃業(yè)務(wù)位居同行業(yè)全列，代理銷售業(yè)務(wù)占據(jù)珠三角區(qū)域市場的領(lǐng)先地位。2008年在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整的情況下，顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)收入增長均在10%以上。在房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)外包趨勢加強(qiáng)，各城市交易規(guī)則趨同及交易成本下降三大因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)發(fā)展前景廣闊。③經(jīng)營者素質(zhì)評價世聯(lián)地產(chǎn)公司高級管理人員主要有12人，均為碩士學(xué)歷，具有豐富的管理經(jīng)驗。董事長陳勁松先生，碩士學(xué)歷，1988-1993年在北京、香港等地從事房地產(chǎn)項目管理工作；1993年創(chuàng)立世聯(lián)地產(chǎn)，歷任世聯(lián)地產(chǎn)董事長；現(xiàn)為中國注冊房地產(chǎn)評估師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長等；2007年至今任深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司董事長。在本行業(yè)20多年，具有較強(qiáng)的決策能力、經(jīng)營管理水平較高。周曉華，公司總經(jīng)理，擁有注冊房地產(chǎn)估價師，注冊造價工程師，注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)。1996年加入世聯(lián)地產(chǎn)，歷任估價部經(jīng)理，顧問部經(jīng)理等。公司中高層管理者均為大學(xué)以上學(xué)歷，公司為上市公司，公司內(nèi)部已經(jīng)建立規(guī)范化、系統(tǒng)化的現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)明確，組織結(jié)構(gòu)健全，工作流程合理清晰，職責(zé)明確。公司已經(jīng)建立現(xiàn)代化的人力資源管理體系與經(jīng)營管理體系。世聯(lián)地產(chǎn)員工效率較高，人才健全，市場競爭能力強(qiáng)，連續(xù)數(shù)年同行業(yè)排名前三名。（三）融資存在的問題及成因1.公司缺少長期清晰的融資策略世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司的融資行為常處于一種消極、被動融資狀態(tài)，整個融資行為具有偶然性和隨機(jī)性。由于公司自身發(fā)展的原因，導(dǎo)致公司在融資方面缺少中長期的戰(zhàn)略規(guī)劃，融資策略不明確。從世聯(lián)地產(chǎn)的融資歷程來看，公司融資缺少規(guī)劃或規(guī)劃不足，銀行貸款一直是公司最常用的融資方式，這顯然沒有發(fā)揮出上市公司巨大的融資潛力。伴隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，公司在銀行的可貸資金會越來越少，利率越來越高，給公司帶來嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，形成惡性循環(huán)，所以這樣的消極、被動的融資行為不利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。2.融資結(jié)構(gòu)不合理公司現(xiàn)融資總額為120000萬元，主要為資本市場股權(quán)融資、內(nèi)源融資和負(fù)債融資。其中股權(quán)融資60000萬元，內(nèi)源融資4000萬元來源于公司的留存收益和折舊，外援融資為銀行承兌和銀行貸款，共20000萬元。從公司的融資結(jié)構(gòu)可以看出公司的間接融資基本為銀行貸款，而且全部為短期借款，這不僅加大了融資成本同時也增加了公司的財務(wù)風(fēng)險。因此，公司以后要在銀行融資方面要逐步由單一借款向商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)，銀行承兌匯票等多種形式過度，長期借款與單一借款形成合理比例，避免企業(yè)面臨極大的短期還貸壓力。3.融資風(fēng)險體系不健全世聯(lián)地產(chǎn)在融資過程中有一定的融資風(fēng)險意識，但公司的融資風(fēng)險體系并不健全，缺少合理的決策融資程序，缺少風(fēng)險評估，融資具有隨意性和偶然性，并且籌集的資金多為短期借款，因此要頻繁舉債，增加了公司的融資成本，使公司面臨著較高的風(fēng)險。如果此時公司資金周轉(zhuǎn)不靈或者遇到突發(fā)事件，依靠外援融資獲得的資金會使企業(yè)承擔(dān)嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，減少公司的盈利。

四、解決世聯(lián)地產(chǎn)融資的措施（一）科學(xué)的制定融資決策由于公司相對于其他上市公司的抗風(fēng)險能力相對較弱，更應(yīng)該對每筆資金善加權(quán)衡，綜合考慮經(jīng)營需要與資金成本，融資風(fēng)險及投資收益等因素，避免決策失誤。在進(jìn)行融資管理決策時應(yīng)該按以下步驟進(jìn)行循環(huán)決策：是否需要融資-融資時間-融資金額-融資地點-融資方式-融資期限-誰負(fù)責(zé)融資-是否需要放棄控制權(quán)-融資進(jìn)程怎樣管理-是否能獲取所需資金-融資評價。這樣的循環(huán)決策方式入手進(jìn)行全盤考慮。減少公司盲目性融資，提高公司融資效率。企業(yè)融資是一個循環(huán)的決策過程，這樣便可以減少不必要的財務(wù)費用，確保企業(yè)價值最大化和投資收益最大化。如圖4-1是否需要融資融資時間是否需要融資融資時間融資金額融資評價融資地點是否獲取所需資金融資方式融資進(jìn)程怎樣管理融資期限是否放棄控股權(quán)誰負(fù)責(zé)融資融資決策步驟循環(huán)圖4-11.明確融資決策的總思路現(xiàn)代融資管理理論認(rèn)為，企業(yè)融資管理的目標(biāo)是實現(xiàn)企業(yè)價值最大化，當(dāng)企業(yè)資金成本達(dá)到最低的時候，企業(yè)價值就達(dá)到最大，在此以前，公司的管理者們認(rèn)為只有投資項目能夠賺取利潤時，企業(yè)總體價值才能增加。因此本文認(rèn)為公司的融資總體思路應(yīng)是：投資與融資相結(jié)合，以投資帶動融資，融資必須直接為投資服務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)的財務(wù)管理目標(biāo)是確保公司價值最大化和投資收益收益最大化相結(jié)合的目標(biāo)，融資策略必需把資金的來源和投資相結(jié)合起來，綜合考慮融資風(fēng)險、融資成本和投資收益等因素，分析資金成本與投資收益率的關(guān)系，合理確定融資規(guī)模，減少不必要的財務(wù)費用。2.制定融資決策要考慮的因素(1)資金數(shù)量上追求合理性對以上市股份公司為代表的大企業(yè)來講，融資的目的在于追求企業(yè)價值最大和資金成本最低，即實現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)。對于世聯(lián)地產(chǎn)這樣剛在中小板上市的公司來講，融資的目的是確保經(jīng)營所需的資金，資金不足會影響企業(yè)日常經(jīng)營及未來發(fā)展，而資金過剩則會導(dǎo)致資金使用效率低，形成不必要的財務(wù)費用。由于在目前的宏觀調(diào)控政策下，世聯(lián)地產(chǎn)融資不易，所以企業(yè)經(jīng)營者要對每筆資金善加利用，在未來遇到比較寬松的政策環(huán)境時，也不要犯“韓信點兵，多多益善”[12]的錯誤。如果企業(yè)籌集的資金得不到合理的使用，那么企業(yè)籌集到的資金反倒可能使企業(yè)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而影響企業(yè)利潤和融資能力。綜上所訴企業(yè)在融資規(guī)模數(shù)量上，要根據(jù)企業(yè)的實際情況，綜合決策。融資過多，則增大融資成本，增加風(fēng)險，加重債務(wù)負(fù)擔(dān)、償債風(fēng)險等。融資不足，影響企業(yè)業(yè)績，造成產(chǎn)品競爭力下降，相對增加了成本。(2)資金的使用上追求效益性公司處于房地產(chǎn)服務(wù)的行業(yè)上，所以在融資方式和融資渠道并不像其它行業(yè)那樣有更多的選擇，但是這并不表示公司對何種融資方式和融資渠道都接受。相反，由于公司所處行業(yè)相對其他行業(yè)融資困難，所以企業(yè)的經(jīng)營者就更應(yīng)該對每筆資金權(quán)衡利用，充分考慮資金成本、經(jīng)營需要、投資收益和融資風(fēng)險等因素，分析投資收益與資金成本的關(guān)系，綜合決策，避免失誤。公司融資時注重時機(jī)的選擇，從公司內(nèi)部環(huán)境看，要在公司經(jīng)營發(fā)展關(guān)鍵的時機(jī)，及時和適度的融入恰當(dāng)?shù)馁Y金；從公司外部環(huán)境看，要根據(jù)金融機(jī)構(gòu)的融資產(chǎn)品選擇合適的時機(jī)，選擇性價比最高的融資產(chǎn)品，改善公司融資環(huán)境。(3)資金結(jié)構(gòu)上追求配比性公司資產(chǎn)由流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩部分構(gòu)成。流動資產(chǎn)又分為兩種:一是長期保持穩(wěn)定的流動資產(chǎn)，即永久性流動資產(chǎn)；二是數(shù)量隨著生產(chǎn)經(jīng)營變化而變化的流動資產(chǎn)，即暫時性流動資產(chǎn)。資金的運用方式?jīng)Q定籌集資金的數(shù)量和類型。根據(jù)結(jié)構(gòu)配比原則，公司用于永久性流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的資金主要應(yīng)以中長期融資方式籌集。因周期性、季節(jié)性等其他因素所引起的公司經(jīng)營活動變動所需要的資金應(yīng)該主要用短期融資方式籌集。根據(jù)有關(guān)資料顯示，公司的財務(wù)失敗案例中有很多是由于企業(yè)經(jīng)營者不了解各種資金的特性將不恰當(dāng)?shù)刭Y金用在了不恰當(dāng)?shù)捻椖客顿Y上。因此強(qiáng)調(diào)投資和融資在資金結(jié)構(gòu)上的配比性就顯得對公司特別重要。(4)注意融資風(fēng)險的控制權(quán)益融資是一把雙刃劍，一方面權(quán)益融資量大，能幫助公司在短時間內(nèi)獲得大量資金，加快公司發(fā)展，提升公司形象等，世聯(lián)地產(chǎn)2009年上市，公司依靠上市權(quán)益融資所取得的資金在短短兩年時間便基本建立了全國的銷售網(wǎng)絡(luò)布局；另一方面，權(quán)益融資容易導(dǎo)致公司喪失控制權(quán)、所有權(quán)，進(jìn)而造成利潤分流等不利因素，影響公司的發(fā)展和穩(wěn)定，這將是以后世聯(lián)地產(chǎn)要重點防范的地方。同樣負(fù)債融資也是一把雙刃劍，一方面負(fù)債經(jīng)營能產(chǎn)生抵免稅作用；另一方面過多的負(fù)債將使企業(yè)背負(fù)嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，造成企業(yè)財務(wù)狀況惡化，資金周轉(zhuǎn)不靈，進(jìn)而影響到公司整體的經(jīng)營。因此，公司以后的融資過程中，負(fù)債融資要把握“度”的研究，權(quán)益融資要保證對公司的控制力。(二)融資決策的確定1.確定資本結(jié)構(gòu)從公司的發(fā)展歷程來看，公司成立17年，2009年上市，已經(jīng)處于高速成長期，此時企業(yè)的經(jīng)營策略是擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，根據(jù)公司投資計劃，在保證公司正常經(jīng)營運轉(zhuǎn)的情況下，加快公司發(fā)展，公司投資計劃所需要的資金，要結(jié)合公司的實際情況，合理籌措，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。投資計劃所需的資金主要以內(nèi)源融資、政府基金、銀行借款等方面籌措。依據(jù)融資新優(yōu)序理論，公司融資渠道的順序為內(nèi)源融資、商業(yè)信用、銀行借款、債券融資、股票融資。內(nèi)源融資包括收益和折舊，是企業(yè)最可靠的融資來源，同時也是企業(yè)最先考慮的融資渠道。目前公司固定資產(chǎn)較多，可以用來進(jìn)行抵押貸款，公司的信用級別也較高為AA+級，從銀行獲得貸款相對容易。但是公司在選擇負(fù)債融資時，需要防范由于負(fù)債導(dǎo)致的經(jīng)營成本和經(jīng)營風(fēng)險過高，需要公司選擇合理的負(fù)債比例。企業(yè)既要滿足經(jīng)營資金的需要，還要滿足公司擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模的需要，所以公司目前需要更多的融資渠道來解決資金問題。上市公司能夠從資本市場融資，那么再融資也需要上市公司自上市日起三年后進(jìn)行再融資，公司符合條件，所以這也是融資的一種方式。2.充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的實際情況，公司目前應(yīng)該保持適當(dāng)比例的銀行貸款。銀行貸款一直是公司最常用的融資渠道之一，主要是商業(yè)銀行的商業(yè)貸款。在目前房地產(chǎn)行業(yè)，部分業(yè)務(wù)外包的情況下，處在房地產(chǎn)下游的服務(wù)行業(yè)前景相對較好，取得資金也相對較容易，因此銀行貸款也是公司目前最主要的融資渠道。銀行貸款與其他融資方式比較，它的優(yōu)勢在于能夠有效的解決代理人、企業(yè)監(jiān)管和處理信息等問題，資金的運用較靈活，可以充分發(fā)揮財務(wù)杠桿作用，而且融資時間短，成本低于股權(quán)融資，程序也簡單。它的劣勢在于，容易增加公司財務(wù)風(fēng)險，取得貸款一般需要擔(dān)保或抵押，還款付息壓力大，限制條款多等不利因素。截止2011年底，公司國內(nèi)銀行貸款20000萬元，大部分為短期貸款。資產(chǎn)負(fù)債比重不合理，沒有很好利用財務(wù)杠桿的作用，因此，該公司應(yīng)當(dāng)適當(dāng)調(diào)整銀行貸款，保持長期負(fù)債和短期負(fù)債合理結(jié)構(gòu)。3.利用應(yīng)收賬款融資應(yīng)收賬款對于公司來說，是經(jīng)濟(jì)資源的浪費和占用。當(dāng)公司發(fā)生應(yīng)收賬款后，以應(yīng)收賬款讓售和以應(yīng)收賬款抵押借款方式進(jìn)行融資，這種融資渠道的好處是：不僅可以迅速低成本的籌集資金并且還能規(guī)避應(yīng)收賬款到期不能收回的財務(wù)風(fēng)險。應(yīng)收賬款抵押借款是指存在應(yīng)收賬款的公司與代理商或信貸機(jī)構(gòu)簽訂合約，以應(yīng)收賬款為抵押或擔(dān)保，在規(guī)定期限內(nèi)以一定額度為限借用資金的一種融資方式。合約必須明確規(guī)定，代理商或信貸機(jī)構(gòu)借給企業(yè)資金所占應(yīng)收賬款比率。借款企業(yè)在借款時，除以應(yīng)收賬款為擔(dān)?；蛘叩盅和?，還需按實際借款數(shù)據(jù)出具標(biāo)據(jù)。如果作為擔(dān)?；虻盅旱膽?yīng)收賬款期收不能收回，銀行有向借款公司追索的權(quán)利。應(yīng)收賬款讓售是指公司將應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給信貸機(jī)構(gòu)，從而取得資金的一種方式。企業(yè)籌措的資金根據(jù)銷售發(fā)票金額減去允許客戶在付款時扣除的現(xiàn)金折扣、信貸機(jī)構(gòu)收取的傭金以及在應(yīng)收賬款上可能發(fā)生的銷售折讓或退回后的余額來確定?？鄢婵钫嫉谋壤呻p方協(xié)商確定。應(yīng)收賬款讓售后，假若出現(xiàn)應(yīng)收賬款拖欠或客戶無力清償，則企業(yè)無需承擔(dān)任何責(zé)任，信貸機(jī)構(gòu)不能向企業(yè)追索，只能自己追索或承擔(dān)損失[13]。世聯(lián)地產(chǎn)2009年營收賬款為1200萬元，2010年為3200萬元，2011年為4700萬元，企業(yè)可以通過以上兩種方式籌集到部分資金。4.合理利用民間資本由于我國資本市場進(jìn)行融資條件非?？量蹋悦耖g融資也是企業(yè)融資的一種重要方式。民間融資是指個人與公司，個人與個人之間的融資。民間融資一般分為四種類型：低利率互助式借貸、利率水平較高的信用接待、不規(guī)范中介接待、變相的企業(yè)內(nèi)部籌資。近年來國內(nèi)民間資本越來越活躍，一些地區(qū)出現(xiàn)了類似“調(diào)劑銀行”這種民間資本機(jī)構(gòu)，他們利用房產(chǎn)的抵押、流通物資和存款等進(jìn)行資金調(diào)劑。與其他融資方式相比，民間借貸融資具有時效性強(qiáng)和手續(xù)簡便優(yōu)勢，非常適合在中小板上市的公司面臨臨時資金短缺時使用，所以世聯(lián)地產(chǎn)也可以用此種方式獲取資金。5.重視培育關(guān)系型融資（1）關(guān)系型融資的優(yōu)勢關(guān)系型融資是對MM理論的具體實踐應(yīng)用，主要是將銀企結(jié)為利益共同體。與傳統(tǒng)的銀企之間的間接融資相比，關(guān)系型融資有以下優(yōu)勢：關(guān)系型融資能夠改善銀企之間的信息交流，降低融資成本，提高融資效率。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)投資計劃，今后公司與銀行在長期內(nèi)將重復(fù)多次借債。關(guān)系型融資活動中，銀行每次給公司提供融資后，都可以獲得公司內(nèi)部一些重要信息，這些信息將有利于銀行向企業(yè)提供再融資。隨著銀企之間的信息交流越來越多，這種關(guān)系也就越來越密切，企業(yè)獲得融資的機(jī)會也就越多。世聯(lián)地產(chǎn)正處于公司的高速成長期，因此有些重要的信息不方便透明化，就公司行業(yè)類型，不發(fā)展關(guān)系型融資將很難獲得外源融資。事實證明了關(guān)系型融資在企業(yè)融資上的優(yōu)勢，這是一個兩期模型。在第一期，優(yōu)質(zhì)企業(yè)和劣質(zhì)企業(yè)都尋求外部融資，由于信息不對稱，銀行不能區(qū)分。這樣，保持距離型銀行不給與貸款，而關(guān)系銀行給與貸款。在第二期，保持距離型銀行由于第一期沒有參與貸款，因而仍然不能區(qū)分企業(yè)優(yōu)劣，仍然不給與貸款。相反關(guān)系銀行就能夠準(zhǔn)確了解企業(yè)質(zhì)量，從而決定是否繼續(xù)給與貸款，從而避免了信貸市場崩潰。綜上所述，世聯(lián)地產(chǎn)在發(fā)展中與國內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)展關(guān)系信貸也有一定的合作基礎(chǔ)。公司與一些金融機(jī)構(gòu)有過交往，業(yè)務(wù)上的來往也較多，已經(jīng)建立起不錯的信用基礎(chǔ)。（2）公司取得關(guān)系型融資要注意的問題eq\o\ac(○,1)強(qiáng)化自身素質(zhì)培育來提升公司形象公司應(yīng)繼續(xù)完善內(nèi)部制度建設(shè)，保證公司各方面經(jīng)營活動規(guī)范化、合理化、合法化和透明化；增強(qiáng)企業(yè)三大業(yè)務(wù)在全國市場的核心競爭力，提升企業(yè)創(chuàng)新能力；提高員工整體素質(zhì)，提高員工業(yè)務(wù)水平，提高中高層管理人員的道德水平，加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)，；改進(jìn)公司管理決策方式等。eq\o\ac(○,2)加強(qiáng)公司信用建設(shè)公司信用是指公司因守法和守約等行為而取得他人對其行為方式相對穩(wěn)定的預(yù)期。公司信用包括企業(yè)的質(zhì)量信用經(jīng)營信用、資金信用、質(zhì)量信用等。世聯(lián)地產(chǎn)在與其他企業(yè)或者銀行等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)往來中，一定要堅持誠信經(jīng)營，誠信經(jīng)營是企業(yè)生存和發(fā)展的命脈，更是形成關(guān)系型融資的關(guān)鍵，公司應(yīng)提高財務(wù)管理水平，制定更嚴(yán)格更規(guī)范的財務(wù)審計體系，提高信用等級等。eq\o\ac(○,3)商業(yè)銀行的信息溝通關(guān)系型融資的優(yōu)勢在于能有效的解決銀企信息不對稱問題，公司除按證券交易所和證監(jiān)會等相關(guān)部門的規(guī)定通報信息內(nèi)容只外，還應(yīng)主動與銀行等金融機(jī)構(gòu)披露一些私有信息，如合作伙伴、投資規(guī)劃等商業(yè)信息，提升公司軟信息實力，使金融機(jī)構(gòu)能更好的理解公司各個方面的信息。

五、公司融資過程中的風(fēng)險防范（一）確定合理的融資結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)是指公司在籌集資金時，由各種渠道取得的資金之間的構(gòu)成及其比重關(guān)系。公司的融資方式不同就會產(chǎn)生不同的融資結(jié)構(gòu)，因此不同來源的資金其成本和風(fēng)險也就不同。合理配比債務(wù)融資與股權(quán)融資的搭配，對公司尤為重要，確定債務(wù)融資在融資結(jié)構(gòu)的比例中既要關(guān)注數(shù)量規(guī)模，同時還要注意負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)。如果長期負(fù)債與短期負(fù)債搭配結(jié)構(gòu)不合理就會給公司帶來各種風(fēng)險。短期負(fù)債與長期負(fù)債相比，短期負(fù)債利率隨市場資金供需變動而變動，適于用流動資產(chǎn)，短期負(fù)債公司要在較短的時間內(nèi)還款付息，會給企業(yè)造成一定的財務(wù)壓力。長期負(fù)債與短期負(fù)債相比，利率穩(wěn)定，借款期限內(nèi)利率基本不變，更適宜投資到固定資產(chǎn)方面，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的情況，長期借款期限以5到8年最優(yōu)。所以企業(yè)的經(jīng)營者一定要了解各種資金的特性，避免例如像短期資金用于長期投資等這樣的情況，給公司增大融資風(fēng)險。公司目前的融資方案中，商業(yè)銀行負(fù)債融資占比例25%，這個比例基本不會給企業(yè)造成風(fēng)險。（二）科學(xué)選擇融資的時機(jī)和方式最佳融資時機(jī)是指有利于公司融資的各種因素所構(gòu)成的融資環(huán)境和時機(jī)。公司選擇最佳融資時機(jī)的過程就是公司尋求與公司內(nèi)部環(huán)境相適應(yīng)的外部環(huán)境條件的過程，這就需要綜合考慮，具體分析。第一，由于公司融資的最佳時機(jī)是在某一特定時間的客觀環(huán)境，因此企業(yè)就必須發(fā)揮積極主動性，尋求各種有利時機(jī)，抓準(zhǔn)融資機(jī)會。第二，外部融資環(huán)境復(fù)雜多變，公司融資決策就要有預(yù)見性，要做到預(yù)見性，就需要公司了解國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、財政及貨幣政策等外部環(huán)境因素，合理分析和預(yù)測，及早應(yīng)對變化趨勢。公司在選擇融資時機(jī)時，也要充分考慮融資方式所具有的特點，更要結(jié)合企業(yè)自身的情況，制定合理的融資決策。例如，公司在某一特定的環(huán)境下，不適合發(fā)行債券融資，但是卻適合發(fā)行股權(quán)融資；公司可能在某一時間不適合貸款融資，但是卻可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券等。由此可以看出，融資的時機(jī)和方式選擇是公司能否成功融資的重要因素，公司在融資決策時一定要考慮到各種風(fēng)險，慎重決策。在短期方案中負(fù)債融資是公司的主要的融資方式，在公司中遠(yuǎn)期融資方案中可以采取股權(quán)融資等方式，逐步降低負(fù)債，進(jìn)而降低風(fēng)險。（三）防范銀行貸款融資風(fēng)險貸款風(fēng)險是指公司利用銀行貸款資金的過程中無法還本付息的風(fēng)險。因為貸款的利息基本是固定的，公司負(fù)債經(jīng)營時，因杠桿作用，當(dāng)稅前利潤上升時，稅后利潤就會大大提升；當(dāng)稅前利潤下降是，稅后利潤也會大大下降，因此會給公司帶來財務(wù)風(fēng)險。另外，銀行貸款還存在一定的宏觀風(fēng)險，這些風(fēng)險可能由于政策和產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，金融環(huán)境的惡化等因素對銀行貸款造成較大的影響。例如，2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形式的惡化，使很多公司融資困難，融資目標(biāo)無法完成，進(jìn)而導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的惡化，貸款風(fēng)險也相應(yīng)增大。因此，公司在融資過程中，要充分考慮市場環(huán)境因素，降低突發(fā)性和偶然性的市場變化給公司帶來的貸款風(fēng)險。自2010年開始央行開始實施加息政策，并逐步提高銀行存款準(zhǔn)備金率，縮減銀根，減少貸款，世聯(lián)地產(chǎn)在西南地區(qū)的并購計劃實力與降低房地產(chǎn)交易成本，符合國家宏觀調(diào)控政策，但銀行也在房貸的一般條件下附加了一些條件，所以公司在取得貸款也是存在一定的風(fēng)險，但風(fēng)險都不高，所以銀行融資方式風(fēng)險較低。（四）強(qiáng)化資本市場融資風(fēng)險性分析公司2009年成功上市，但也不是一勞永逸的事情，上市后仍存在一些風(fēng)險因素。例如上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)必須多元化，公司作為公眾公司必須接受公眾、監(jiān)管部門和媒體的監(jiān)督，公司運作必須符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范要求，公司信息必須保持高度透明等。假如“公司上市滿三年后成功再融資，再融資后募集的資金運用不當(dāng)?shù)纫蛩囟加锌赡苡绊懙焦疚磥淼陌l(fā)展和經(jīng)營”[14]。在上市過程中公司還可能會面臨著被收購以及摘牌的風(fēng)險。債券融資風(fēng)險相對來說較小，但是由于債券到期需要償還本息，公司未來收益決定著公司能否到期還款付息，也就是公司債券融資的風(fēng)險。債券融資風(fēng)險包括系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。系統(tǒng)風(fēng)險包括市場利率的變化，市場利率的變化會影響債券的價格、收益率和買力下降及通貨膨脹對固定收入債券的影響。非系統(tǒng)風(fēng)險是指“由于債券發(fā)行公司變化導(dǎo)致債券收益的不穩(wěn)定，非系統(tǒng)風(fēng)險通常只影響與之相關(guān)的債券發(fā)行公司，因此稱為非系統(tǒng)性風(fēng)險，也叫個別風(fēng)險”[15]。債券風(fēng)險包括利率風(fēng)險、價格變動風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、公司的經(jīng)營風(fēng)險以及違約風(fēng)險。

結(jié)論本文從融資的一般理論入手，以世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司相關(guān)問題調(diào)研結(jié)果為背景，運用定性與定量相結(jié)合的方法，針對世聯(lián)地產(chǎn)為例的企業(yè)融資現(xiàn)狀,融資的方案確定以及公司在融資過程中的風(fēng)險防范等方面進(jìn)行深入的分析研究,進(jìn)一步系統(tǒng)的規(guī)劃融資策略及作出決策,以此規(guī)避融資過程中的財務(wù)風(fēng)險，提高融資能力，降低融資成本，促進(jìn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。那么就必須處理好一下幾個方面的工作：第一靈活運用企業(yè)優(yōu)勢，通過各種手段，拓展融資渠道和方式。對內(nèi)要挖掘企業(yè)內(nèi)部資金潛力，努力降低資金成本，增加利潤，加快資金的周轉(zhuǎn)，短期內(nèi)對外積極實施外源融資，中長期融資策略要以內(nèi)源融資為主，輔以外源融資，積極改善企業(yè)內(nèi)外融資環(huán)境，為企業(yè)跨越式發(fā)展創(chuàng)造新條件，加強(qiáng)銀行與企業(yè)，政府與企業(yè)的聯(lián)系。第二合理安排長、短期資金，盡可能選擇和堅持正常的籌資組合策略。第三結(jié)合定性和定量方法，選擇最佳融資時機(jī)和方式，及時判斷最佳資本結(jié)構(gòu)。論文在寫作過程中，有些問題的研究仍然不夠透徹，希望在以后的工作中能做更詳細(xì)的探討研究。為房地產(chǎn)融資做更好的借鑒。

致謝本文從選題到文章的框架確定，都得到了朱繼明老師同時，本文的寫作得到了世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司員工的指導(dǎo)。在進(jìn)行項目調(diào)查期間，得到了公司李博、紀(jì)蕓紅、金燕紅和盧公德等同志的大力支持。在此，對他們的勞動表示感謝！在會計系學(xué)習(xí)的四年時間里，學(xué)院全體老師的辛勤工作給了我很大的幫助。在此，我對會計系的全體老師及輔導(dǎo)員表示衷心的感謝。

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