房地產(chǎn)市場(chǎng)教材

2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成都銳理數(shù)據(jù)2016年12月31日2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2016年房地產(chǎn)政策回顧123目錄2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期2017年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期2017年房地產(chǎn)政策預(yù)期2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議12016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1.2.3.2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧2016年房地產(chǎn)政策回顧2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧【國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】全球負(fù)利率時(shí)代，歐盟繼續(xù)實(shí)行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激2017年12月歐洲央行會(huì)議決定把歐元區(qū)三大基準(zhǔn)利率維持在今年3月降息以來(lái)的史上最低利率水平宣布延長(zhǎng)量化寬松期限，從2017年3月延長(zhǎng)到12月從2017年4月起將資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃(APP)每月購(gòu)買資產(chǎn)的規(guī)模從目前的800億歐元減少到600億歐元。歐洲繼續(xù)實(shí)行量化寬松2017年11月日本央行宣布維持現(xiàn)有貨幣政策不變，日本央行繼續(xù)維持負(fù)利率。日本延續(xù)負(fù)利率2016年12月各國(guó)央行最新利率及CPI圖2016年12月美聯(lián)儲(chǔ)如期加息25個(gè)基點(diǎn)。這是美國(guó)一年來(lái)首次加息、十年來(lái)第二次加息。2017年加息兩次是合理預(yù)期，如果經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)更加強(qiáng)勁，則加息三次也“并非難以置信”。美元宣布加息備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于南方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。【國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】美國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，美元進(jìn)入升值和加息周期2015年12月-2016年11月美國(guó)失業(yè)率走勢(shì)圖5%自然失業(yè)率線2014-2016年前三季度美國(guó)GDP增速走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于TradingEconomics，銳理整理。2015年12月-2016年11月美國(guó)通貨膨脹率走勢(shì)圖2%目標(biāo)線美元進(jìn)入加息周期先決條件已達(dá)成就業(yè)改善：低于美國(guó)5%的自然失業(yè)率經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)于預(yù)期通脹預(yù)期：未超過(guò)美聯(lián)儲(chǔ)2%的目標(biāo)數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局【國(guó)際黑天鵝事件回顧】國(guó)際黑天鵝事件頻發(fā)2016.06.23英國(guó)公投脫歐英國(guó)市場(chǎng)不確定性增強(qiáng)，英國(guó)不動(dòng)產(chǎn)和投資收益率降低。人民幣相對(duì)英鎊被動(dòng)升值，但是因?yàn)橹袊?guó)對(duì)英國(guó)投資有限影響較小。美元成為避險(xiǎn)港灣，加大中期人民幣兌美元的貶值壓力2016.11.08特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)特朗普被市場(chǎng)作為不確定因素，其主張加大國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，積極財(cái)政政策，適當(dāng)收緊貨幣政策預(yù)期加息頻率和力度加強(qiáng)，新興市場(chǎng)資本流出成潮，美元指數(shù)短期走強(qiáng)中國(guó)資本繼續(xù)外流，對(duì)樓市存在降溫的效應(yīng)；中國(guó)企業(yè)美元債務(wù)成本增加2016.09美國(guó)司法部向德意志銀行開出140億美元罰單2016.12.04意大利憲法改革被公投否決2016.12美國(guó)美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)。。。。。。【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】2016年整體經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增速中速長(zhǎng)期化1997—2016年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP增速季度走勢(shì)備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理?！緡?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】CPI受豬肉下跌和房?jī)r(jià)上漲影響，整體溫和可控；PPI受供給側(cè)改革去產(chǎn)能和大宗商品價(jià)格增速提升推動(dòng)，但缺乏長(zhǎng)期走高的需求支撐備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。2008—2016年11月全國(guó)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI、工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)PPI月度走勢(shì)【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)表面下暗流涌動(dòng)，GDP實(shí)際增速平穩(wěn)但現(xiàn)價(jià)增速逐季提升2016年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增速走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理?！緡?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】2016年貨幣供應(yīng)量持續(xù)寬松，增速保持10%左右2003—2016年9月M2供應(yīng)量同比增長(zhǎng)(%)情況月度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理。10%增長(zhǎng)速度線【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】M2與CPI未呈現(xiàn)理論正相關(guān)關(guān)系，因新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)1997-2016年M2貨幣供應(yīng)量和CPI值走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛，金融行業(yè)虛胖2010-2016年第三季度金融、房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中占比季度走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，銳理整理。英美國(guó)家金融一般占比線7%【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然存在，市場(chǎng)預(yù)期支持利率下行1997-2016年一年期存貸款利率走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】M2快速增長(zhǎng)導(dǎo)致貨幣供給大于需求，進(jìn)一步使存款利率保持低位1997-2016年貨幣供應(yīng)量M2和一年期存款利率走勢(shì)圖【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大中國(guó)歷史的三次利差倒掛時(shí)期資本是凈流入，因?yàn)槿嗣駧刨Y產(chǎn)的高收益消除了利差影響。過(guò)去三次利差倒掛都是處于周期性經(jīng)濟(jì)下行，但是因?yàn)樨泿耪叱掷m(xù)寬松和利率下降，經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期會(huì)回暖。歷史利差倒掛——仍然資本凈流入近兩年來(lái)中美利差開始明顯下降，未來(lái)存在利差倒掛背的可能。但是因?yàn)槲覀兲幱诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性下行，缺少高收益人民幣資產(chǎn)，未來(lái)匯率貶值和資本外流風(fēng)險(xiǎn)是上升的。未來(lái)利差倒掛——存在資本外流風(fēng)險(xiǎn)2002-2015年中國(guó)美國(guó)10年期國(guó)債到期收益率走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于Wind，銳理整理。沒有中國(guó)利率數(shù)據(jù)【國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧】人民幣將進(jìn)入貶值周期2000—2016年人民幣對(duì)美元匯率走勢(shì)圖備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于東方財(cái)富網(wǎng)，銳理整理?！究偨Y(jié)】2016年宏觀經(jīng)濟(jì)回顧國(guó)際宏觀經(jīng)濟(jì)回顧全球負(fù)利率時(shí)代：歐盟繼續(xù)實(shí)行QE政策、日本延續(xù)負(fù)利率刺激美元加息周期：美國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，美元進(jìn)入升值和加息周期黑天鵝事件頻發(fā)：英國(guó)脫歐、特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)、美元加息都在改變市場(chǎng)預(yù)期，轉(zhuǎn)變國(guó)際資本的流向國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧經(jīng)濟(jì)增速：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定，但經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)下暗流涌動(dòng)貨幣供應(yīng)：貨幣供應(yīng)量持續(xù)寬松，但新增M2主要流向金融和房地產(chǎn)業(yè)，資金嚴(yán)重脫實(shí)趨虛利率水平：經(jīng)濟(jì)下行壓力和貨幣供應(yīng)使得利率處于低位人民幣匯率：中美利差縮小，存在利差倒掛可能，人民幣貶值、加息壓力增大，進(jìn)入貶值周期2016年房地產(chǎn)政策回顧【2016房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧】40個(gè)限購(gòu)城市取消限購(gòu)“930”新政出臺(tái)“五次降息、三次降準(zhǔn)”“330政策”“新930新政”“一次降息、兩次降準(zhǔn)”減免房地產(chǎn)契稅、營(yíng)業(yè)稅（不含一線）重點(diǎn)城市集中出臺(tái)調(diào)控政策2014-2016年房地產(chǎn)政策走勢(shì)政策收緊政策寬松【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策回三顧】房三地產(chǎn)行三業(yè)“刺三激與抑三制”兩三條主線三貫穿始三終“去庫(kù)存”為主基調(diào)Q1中央出臺(tái)多項(xiàng)刺激性政策下調(diào)不限購(gòu)城市首付比例，首套房首付最低至20%，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營(yíng)業(yè)稅，以及5月全面實(shí)行“營(yíng)改增”，交易稅負(fù)較之前再降4.8央行維持穩(wěn)健偏寬松貨幣政策前三季度全國(guó)人民幣貸款增加10.16萬(wàn)億元，其中大部分流向房地產(chǎn)市場(chǎng)30多個(gè)省市先后出臺(tái)刺激方案鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)多數(shù)城市給予購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼熱點(diǎn)一、二線城市相繼調(diào)控，政策力度相較溫和，收效甚微3月上海、深圳率先調(diào)整限購(gòu)、限貸，蘇州、南京依次落地“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”新政8月份，蘇州、南京、杭州、廈門、武漢、鄭州等熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)。Q2Q3“因城施策”為主旋律Q4去杠桿、抑制資產(chǎn)泡沫，控一線、穩(wěn)二線、搞活三四線7月，中央政治局會(huì)議首次提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)仍為去庫(kù)存問(wèn)題，但要區(qū)別對(duì)待一城一策930開啟22城密集調(diào)控，城市政策廣度和力度不斷加碼“以限為綱”，主要涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限錢，限購(gòu)、限貸出現(xiàn)頻率最高購(gòu)政策注重有的放矢，分是否本地戶籍、城區(qū)方位、面積段限購(gòu)，個(gè)別城市還直接干預(yù)預(yù)售證審批環(huán)節(jié)、嚴(yán)控房企拿地資金來(lái)源強(qiáng)力整三頓市場(chǎng)三秩序成三為亮點(diǎn)及時(shí)澄三清不實(shí)三新聞報(bào)三道，打三擊房地三產(chǎn)虛假三廣告，三正確引三導(dǎo)輿論三；嚴(yán)查違三法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企三業(yè)和中三介企業(yè)三，促使三市場(chǎng)健三康發(fā)展三；嚴(yán)禁首三付貸，三規(guī)范互三聯(lián)網(wǎng)眾三籌買房三行為；加強(qiáng)土三地拍賣三資金監(jiān)三管，防三范違規(guī)三資金流三入。上半年三刺激為三主，下三半年轉(zhuǎn)三向抑制三“資產(chǎn)三泡沫“，整體三先揚(yáng)后三抑、寬三嚴(yán)相濟(jì)【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策解三讀】以“時(shí)間換三空間”策略推三動(dòng)經(jīng)濟(jì)三轉(zhuǎn)型中國(guó)經(jīng)三濟(jì)“三元悖三論”示意圖中國(guó)政三府試圖三擺脫“三三元悖三論”的三束縛，以“穩(wěn)三中前進(jìn)三”為總?cè)ぷ骰{(diào)，利用“三時(shí)間換三空間”三的策略三來(lái)實(shí)現(xiàn)三經(jīng)濟(jì)增三長(zhǎng)轉(zhuǎn)型三元悖三論控制地三方債規(guī)三模保持經(jīng)三濟(jì)增長(zhǎng)控制房三地產(chǎn)市三場(chǎng)16年上半三年房地三產(chǎn)政策三寬松原三因房地產(chǎn)“去庫(kù)存”化挽救對(duì)三經(jīng)濟(jì)的三信心防止經(jīng)三濟(jì)“硬著陸”風(fēng)險(xiǎn)16年下半三年房地三產(chǎn)政策三收緊原三因防止房三地產(chǎn)綁三架實(shí)體三經(jīng)濟(jì)防止系三統(tǒng)性金三融風(fēng)險(xiǎn)防止外三部潛在三經(jīng)濟(jì)危三機(jī)沖擊防止房三地產(chǎn)投三機(jī)過(guò)熱【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】房三地產(chǎn)強(qiáng)三刺激下三的經(jīng)濟(jì)三勉強(qiáng)企三穩(wěn)不足三為喜發(fā)展任務(wù)政策效果去庫(kù)存化全國(guó)庫(kù)存有所減少。城市間的供求錯(cuò)配導(dǎo)致核心城市房?jī)r(jià)暴漲，廣大三、四線城市庫(kù)存壓力大。拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)僅拉動(dòng)核心城市房?jī)r(jià)和大宗商品價(jià)格房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)屬性過(guò)強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎作用銳減。人民幣匯率剛性貶值壓力，人民幣無(wú)視中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、人民銀行推高貨幣市場(chǎng)加權(quán)平均利率，對(duì)美元連續(xù)大幅貶值，表明市場(chǎng)并不看好國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期性企穩(wěn)復(fù)蘇的可持續(xù)性。金融風(fēng)險(xiǎn)2016年非金融部門債務(wù)率暴增19個(gè)百分點(diǎn)、房地產(chǎn)和地方政府（包括融資平臺(tái)）在新增信貸中的占比飆升至2/3以上、銀行對(duì)非銀金融機(jī)構(gòu)債權(quán)翻倍等金融風(fēng)險(xiǎn)隱患下半年央行及早啟動(dòng)金融體系去杠桿，避免了金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積累。企業(yè)債務(wù)部分幫助企業(yè)部門修復(fù)了資產(chǎn)負(fù)債表非典型三房地產(chǎn)三周期未找到三相關(guān)數(shù)三據(jù)備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于中國(guó)三人民銀三行，銳三理整理三。2016年1-1三1月新增人三民幣貸三款和住三房部門三中長(zhǎng)期三貸款余三額月度走勢(shì)圖【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】新三增中長(zhǎng)三期居民三房貸占三比連續(xù)三超70三%，金三融高杠三桿風(fēng)險(xiǎn)三顯著70%占比線201三6年1-1三1月份，三居民新三增中長(zhǎng)三期貸款三已經(jīng)達(dá)三到了史三無(wú)前例三的5.2三6萬(wàn)億，三幾乎等三同于201三4和201三5兩年之三和，超三過(guò)了當(dāng)三初“四三萬(wàn)億”三時(shí)期企三業(yè)新增三長(zhǎng)期貸三款的峰三值。直到今三天很多三企業(yè)還三在苦苦三消化當(dāng)三初四萬(wàn)三億的后三遺癥，三而如今三居民的三瘋狂加三杠桿助三推房?jī)r(jià)三大漲，三目前的三瘋狂局三面又能三夠持續(xù)三多久？【個(gè)人房三貸爆發(fā)三式增長(zhǎng)三暗藏的三風(fēng)險(xiǎn)】201三6年，居三民新增三中長(zhǎng)期三貸款已三經(jīng)達(dá)到三了史無(wú)三前例的5.6三6萬(wàn)億，三超過(guò)201三4和201三5兩年之三和，超三過(guò)了當(dāng)三初“四三萬(wàn)億”三時(shí)期企三業(yè)新增三長(zhǎng)期貸三款的峰三值。直到今三天很多三企業(yè)還三在苦苦三消化當(dāng)三初四萬(wàn)三億的后三遺癥，三而如今三居民的三瘋狂加三杠桿助三推房?jī)r(jià)三大漲，三目前的三瘋狂局三面又能三夠持續(xù)三多久？【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】房三地產(chǎn)仍三為經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)引三擎200三6年至2三016年1-1三1月房地產(chǎn)三開發(fā)投三資額及三固定資三產(chǎn)投資三額年度走三勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】土三地財(cái)政三依賴度三未減少200三1年至2三016年1-1三1月土地出三讓金及三地方政三府財(cái)政三收入年度走三勢(shì)圖40%占比線201三6年預(yù)計(jì)三占比40%備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于東方三財(cái)富網(wǎng)三，銳理三整理。2015-三201三6年11月M1和M2同比增三幅月度走勢(shì)圖【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】貨三幣政策三刺激效三果越來(lái)三越弱歷史上M1的高速三增長(zhǎng)都三伴隨著三經(jīng)濟(jì)上三行，但三是現(xiàn)在三無(wú)論貨三幣供應(yīng)三增長(zhǎng)多三快，企三業(yè)投資三卻增長(zhǎng)三放慢，三這是我三國(guó)20年來(lái)的三首次。M1和M2剪刀差三逐漸凸三顯貨幣供三給增加三未能帶三動(dòng)實(shí)業(yè)三投資201三6年1-1三1月各項(xiàng)投三資同比三增速對(duì)比圖199三7-2三016年CPI值和一三年期存三款利率走勢(shì)圖【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】近三兩年僅三出現(xiàn)小三幅度的三通貨膨三脹，雖三然房地三產(chǎn)市場(chǎng)三創(chuàng)歷史三新高201三0-2三016年全國(guó)百三城房?jī)r(jià)三指數(shù)和三貨幣供三應(yīng)量M2走勢(shì)圖【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】房三價(jià)和貨三幣供應(yīng)三呈現(xiàn)正三相關(guān)，三但近兩三年前者三增速超三后者【201三6年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策效三果】5次樓市三低潮反三思，調(diào)三控政策三需要改三進(jìn)201三0-2三012年調(diào)控46個(gè)三大中城三市出臺(tái)三“限購(gòu)三令”10個(gè)三城市出三臺(tái)強(qiáng)制三“限價(jià)三令”央行3三次加息三，6次三上調(diào)存三款準(zhǔn)備三金率傳統(tǒng)渠三道的融三資均受三到嚴(yán)格三限制調(diào)控效三果明顯三，投資投三機(jī)消失“上海生病三，全國(guó)三吃藥”成交量三大降，三價(jià)格下三跌較少豪宅大三受打擊三，四年三未漲商業(yè)地三產(chǎn)供求三兩旺，三為未來(lái)三供大于三求窘境三埋下伏三筆200三5年調(diào)控出臺(tái)國(guó)三八條取消貸三款優(yōu)惠征收營(yíng)三業(yè)稅200三8年樓市三調(diào)整金融危三機(jī)的影三響逐步三顯現(xiàn)傳統(tǒng)高三收入行三業(yè)大量三裁員201三4年樓市三調(diào)整三四線三城市庫(kù)三存高企三，表現(xiàn)三持續(xù)低三迷，銀三行主動(dòng)三收緊房三地產(chǎn)融三資購(gòu)房需三求大幅三減少中介行三業(yè)也出三現(xiàn)了關(guān)三店潮二三線三城市表三現(xiàn)穩(wěn)定三，房企三加大投三資力度三，為高庫(kù)三存埋下三隱患重點(diǎn)城三市成交三量大幅三下降，三但價(jià)格三跌的不三多高庫(kù)存的問(wèn)題三越來(lái)越三嚴(yán)重，三施工建三設(shè)也出三現(xiàn)負(fù)增三長(zhǎng)201三6年樓市三調(diào)控22個(gè)城市三密集調(diào)三控以限為三綱，限購(gòu)、三限貸為三主，輔三之限價(jià)三、限錢銷量大三幅回調(diào)三，房?jī)r(jià)三漲幅放三緩調(diào)控未三改變房三價(jià)上漲UI預(yù)期高杠桿三風(fēng)險(xiǎn)仍需緩三解城市間三分化，三開始因三城施策建立長(zhǎng)三效機(jī)制三非常重三要房地產(chǎn)三因?yàn)閺娜┕さ饺ǔ捎腥辽?三、2年三的間隔三存在小三周期。三決策不三能只看三眼前，三否則很三容易和三行業(yè)小三周期疊三加，加三劇負(fù)面三效果政策推三出要注三重時(shí)機(jī)注重行三業(yè)發(fā)展三情況，三在適當(dāng)三時(shí)機(jī)推三出政策三，避免三造成房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的大三起大落三。不能迷三信行政三壓力短期強(qiáng)三壓雖然三見效快三，但基三本面不三改的情三況下，三要么“三按下葫三蘆浮起三瓢”，三導(dǎo)致其三他領(lǐng)域三出問(wèn)題三；要么三后期出三現(xiàn)報(bào)復(fù)三性反彈三。201三6年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三回顧【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】房地產(chǎn)三銷售面三積創(chuàng)歷三史新高備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家統(tǒng)三計(jì)局，銳理三整理。2000-20三16年11月全國(guó)三商品房銷售面三積及增三速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】銷售額三首破100萬(wàn)億元三大關(guān)備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家統(tǒng)三計(jì)局，銳理三整理。2000-20三16年11月全國(guó)三商品房銷售額三及增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】房地產(chǎn)三銷售面三積創(chuàng)歷三史新高三，房地三產(chǎn)銷售三額首破100萬(wàn)億元三大關(guān)備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家統(tǒng)三計(jì)局，銳理三整理。2000-20三16年11月全國(guó)三商品房銷售面三積及增三速年度走勢(shì)圖2000-20三16年11月全國(guó)三商品房銷售額三及增速年度走勢(shì)圖2000-20三16年11月全國(guó)房地產(chǎn)三投資額三及其增三速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】房地產(chǎn)三投資增三速回落三，總投三資額趨三于穩(wěn)定備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。2000-20三16年11月全國(guó)商品住三宅新開三工施工三面積及三增速年度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】商品住三宅新開三工施工三面積近三幾年持三續(xù)下降備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。2005-20三16年1-1三1月全國(guó)房地產(chǎn)三土地置三地面積三及增速年度走勢(shì)圖2005-20三16年1-1三1月全國(guó)房地產(chǎn)三土地成三交價(jià)款三及均價(jià)年度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】土地置三地面積三逐年下三降，成三交價(jià)款三總體有三所回落三，但土三地均價(jià)三快速上三升備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。房地產(chǎn)三需求銷售面三積：房地產(chǎn)三銷售面三積創(chuàng)歷三史新高銷售額三：房地產(chǎn)三銷售額三首破1三00萬(wàn)三億元大三關(guān)房地產(chǎn)三供給投資：房地產(chǎn)三投資增三速回落三，總投三資額趨三于穩(wěn)定新開工三：商品住三宅新開三工施工三面積近三幾年持三續(xù)下降土地成三交：土地置三地面積三逐年下三降【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】全國(guó)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)庫(kù)存三有所減三少2010年6月-20三16年11月全國(guó)百城價(jià)三格指數(shù)月度走勢(shì)圖【全國(guó)房三地產(chǎn)現(xiàn)三狀】16年房地三產(chǎn)價(jià)格三增長(zhǎng)迅三速，下半三年政策三收緊增三長(zhǎng)趨緩三但依然三強(qiáng)勁備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于房天三下網(wǎng)，三銳理整三理?！救珖?guó)三房地產(chǎn)三現(xiàn)狀】16年1-1三1月居民三新增中三長(zhǎng)期貸三款達(dá)到5.2三6萬(wàn)億，三個(gè)人房三貸爆發(fā)三式增長(zhǎng)2008-20三16年11月新增人三民幣貸三款和居三民中長(zhǎng)三期貸款三余額年度走勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理?！救珖?guó)三房地產(chǎn)三現(xiàn)狀】三房地產(chǎn)三企業(yè)市三場(chǎng)占有三率不斷三提升，300三0億以上三超級(jí)陣三營(yíng)脫穎三而出2015年201三6年百億房三企各陣三營(yíng)數(shù)量分布圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。2016年百億房三企各陣三營(yíng)銷售三額及增三長(zhǎng)率平三均值分布圖【各線城三市現(xiàn)狀】總體房三價(jià)上升三，但一線城市復(fù)蘇強(qiáng)勁，二三三線城市三表現(xiàn)較弱，形成城三市分化2010年6月-20三16年11月百城房三地產(chǎn)價(jià)三格月度走勢(shì)備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于中國(guó)三產(chǎn)業(yè)信三息網(wǎng)、三中國(guó)指三數(shù)研究三院，銳三理整理三。201三5年及2三016年1-1三1月住宅價(jià)三格累計(jì)三上漲圖201三5年及201三6年典型城三市銷售三套數(shù)標(biāo)三桿樓盤三價(jià)格檔三次分布圖【各線三城市現(xiàn)三狀】對(duì)三比201三5年，201三6年半數(shù)三城市高三價(jià)位、三中高價(jià)三位樓盤三數(shù)量有三所減少備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于房天三下，銳三理整理三。201三5年及201三6年典型城三市銷售三金額標(biāo)三桿樓盤三價(jià)格檔三次分布圖【各線三城市現(xiàn)三狀】部三分熱點(diǎn)三城市改三善和投三資性需三求明顯三釋放，三高端樓三盤集中三入市且三去化較三好，成三交結(jié)構(gòu)三上移備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于房天三下，銳三理整理三?！靖骶€三城市現(xiàn)三狀】深三圳上海三均價(jià)較三高、戶三型緊湊三，北京三、廈門三等剛需三外溢，三改善型三客戶為三主導(dǎo)201三6年熱點(diǎn)城三市成交三均價(jià)和三套均面三積分布圖201三5年熱點(diǎn)城三市成交三均價(jià)和三套均面三積分布圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于中國(guó)三指數(shù)研三究院，三銳理整三理。北京深圳深圳上海杭州廈門北京上海廈門杭州三亞南京【各線三城市現(xiàn)三狀】成三交規(guī)模三一線城三市穩(wěn)定三而二三三線城市三增長(zhǎng)明三顯，一三線城市三二手房三市場(chǎng)火三爆201三5年及201三6年一二三三線城住三宅月平三局銷售三面積分布圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于中國(guó)三指數(shù)研三究院，三銳理整三理。201三6年部分城三市二手三房、商三品房銷三售套數(shù)月度分三布圖數(shù)據(jù)源三：國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局【房地三產(chǎn)黑天三鵝事件三回顧】三房地產(chǎn)三持續(xù)巨三量增長(zhǎng)三，下半三年調(diào)控三力度超三出預(yù)期201三4年市場(chǎng)三普遍預(yù)三期房地三產(chǎn)已到三了階段三性高點(diǎn)三，但201三5年突破三了14年的記三錄。2三016三年三1-1三1月三商品房三銷售面三積1三3.6三億方，三同比三增長(zhǎng)三24.三3%，三將繼續(xù)打三破記錄。房地產(chǎn)三持續(xù)巨三量增長(zhǎng)今年上三半年房三地產(chǎn)還三一路高三歌猛進(jìn)三，結(jié)果三9月份三“93三0”黑三天鵝事三件突然三出現(xiàn)，21城三密集出三臺(tái)調(diào)控三政策。全行三業(yè)可能三對(duì)本輪三調(diào)控的三力度以三及結(jié)果三的估計(jì)三不足。調(diào)控力三度超出三預(yù)期2201三7年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)期1.2.3.2017年宏觀三經(jīng)濟(jì)預(yù)三期201三7年房地三產(chǎn)政策三預(yù)期2017年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)期201三7年宏觀三經(jīng)濟(jì)預(yù)三期【20三17年三中央工三作經(jīng)濟(jì)三會(huì)議】三堅(jiān)持穩(wěn)三中求進(jìn)三工作總?cè){(diào)，三把防控三金融風(fēng)三險(xiǎn)放到三更加重三要的位三置穩(wěn)中求三進(jìn)工作三總基調(diào)中央經(jīng)三濟(jì)工作三會(huì)議強(qiáng)三調(diào)，穩(wěn)三中求進(jìn)三工作總?cè){(diào)是三治國(guó)理三政的重三要原則三，也是三做好經(jīng)三濟(jì)工作三的方法三論。明三年貫徹三化這個(gè)三總基調(diào)三具有特三別重要三的意義穩(wěn)是主三基調(diào)，三穩(wěn)是大三局，在三穩(wěn)的前三提下要三在關(guān)鍵三領(lǐng)域有三所進(jìn)取三，在把三握好度三的前提三下奮力三有為。政策施行方針財(cái)政政策要更加積極有效，預(yù)算安排要適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要。貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。匯率政策要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。金融監(jiān)管政策要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。201三2—2三017年一二線三城市新三增貸款三占比走勢(shì)圖【20三17年三宏觀經(jīng)三濟(jì)預(yù)期三】貨幣三政策將三保持中三立，信三貸政策三向?qū)嶓w三經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)三移、向三三四線三城市傾三斜備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于央行三，銳理三整理。201三7年貨幣三政策將三在經(jīng)濟(jì)三運(yùn)行中三保持中三立的角三色，既不通三過(guò)寬松三刺激經(jīng)三濟(jì)，也三不通過(guò)三緊縮干三預(yù)經(jīng)濟(jì)三。不寬三松不代三表緊縮三，201三7年貨幣三供應(yīng)規(guī)三模將保三持適中增速，三貨幣貸三款投向三更趨均三衡。貨幣政三策201三6年住房三部門貸三款占比三不斷增三加，201三7年人民三幣貸款三將向企三業(yè)部門三轉(zhuǎn)移不同城三市信貸三資源需三要平衡三，201三6年一二三線熱點(diǎn)三城市新三增貸款三比重較三高，201三7年三四三線城市三將通過(guò)三補(bǔ)位一三二線城三市來(lái)平三衡房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的穩(wěn)定三發(fā)展。信貸政三策201三7年房地三產(chǎn)政策三預(yù)期1要堅(jiān)持三“房子三是用來(lái)三住的、三不是用三來(lái)炒的三”的定三位，綜三合運(yùn)用三金融、三土地、三財(cái)稅、三投資、三立法等三手段，三加快研三究建立三符合國(guó)三情、適三應(yīng)市場(chǎng)三規(guī)律的三基礎(chǔ)性三制度和三長(zhǎng)效機(jī)三制，既三抑制房三地產(chǎn)泡三沫，又三防止出三現(xiàn)大起三大落。2要在宏三觀上管三住貨幣三，微觀三信貸政三策要支三持合理三自住購(gòu)三房，嚴(yán)三格限制三信貸流三向投資三投機(jī)性三購(gòu)房。3、要三落實(shí)人三地掛鉤三政策，三根據(jù)人三口流動(dòng)三情況分三配建設(shè)三用地指三標(biāo)。3要落實(shí)三人地掛三鉤政策三，根據(jù)三人口流三動(dòng)情況三分配建三設(shè)用地三指標(biāo)。4要落實(shí)三地方政三府主體三責(zé)任，三房?jī)r(jià)上三漲壓力三大的城三市要合三理增加三土地供三應(yīng)，提三高住宅三用地比三例，盤三活城市三閑置和三低效用三地。特三大城市三要加快三疏解部三分城市三功能，三帶動(dòng)周三邊中小三城市發(fā)三展。5要加快三住房租三賃市場(chǎng)三立法，三加快機(jī)三構(gòu)化、三規(guī)?；赓U企三業(yè)發(fā)展三。加強(qiáng)三住房市三場(chǎng)監(jiān)管三和整頓三，規(guī)范三開發(fā)、三銷售、三中介等三行為?！?0三17年三中央經(jīng)三濟(jì)工作三會(huì)議】三五項(xiàng)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)調(diào)控三措施五項(xiàng)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)調(diào)控三措施【201三7年中央三工作經(jīng)三濟(jì)會(huì)議三房地產(chǎn)三政策總?cè)Y(jié)】著三重促進(jìn)三房地產(chǎn)三市場(chǎng)平三穩(wěn)健康三發(fā)展當(dāng)前房三地產(chǎn)主三要的問(wèn)三題就是三金融風(fēng)三險(xiǎn)找準(zhǔn)問(wèn)三題房地產(chǎn)三定位在三我們國(guó)三家應(yīng)該三是居住三，房地三產(chǎn)的調(diào)三控，應(yīng)三該服務(wù)三于防控三資產(chǎn)性三泡沫，三而不是三穩(wěn)增長(zhǎng)三或者保三增長(zhǎng)明確定三位既要遏三制房地三產(chǎn)泡沫三，又要三防止大三起大落三；既要降三低大城三市的房三地產(chǎn)的三杠桿，三又要關(guān)三注三四三線城市三的去庫(kù)三存提出原三則落實(shí)責(zé)三任落實(shí)了三地方政三府的主三體責(zé)任三。1、目前三房地產(chǎn)三市場(chǎng)分三化非常三嚴(yán)重。2、房三地產(chǎn)和三地方政三府的收三入利益三密切相三關(guān)。3、房三地產(chǎn)起三落成因三非常復(fù)三雜，必三須由地三方政府三落實(shí)主三體責(zé)任三。交代辦三法中央層三面出臺(tái)三一個(gè)符三合國(guó)情三的，促三進(jìn)房地三產(chǎn)平穩(wěn)三健康發(fā)三展的長(zhǎng)三效機(jī)制三。嚴(yán)格限三制信貸三流向投三資投機(jī)三性的購(gòu)三房。區(qū)別對(duì)三待，房三價(jià)上漲三壓力大三的地方三，要增三加土地三供給。特大城三市要加三快疏解三部分的三城市功三能，帶三動(dòng)周邊三中小城三市的發(fā)三展。多渠道三解決三三四線城三市的庫(kù)三存問(wèn)題三。本輪調(diào)三控政策三將跨越三較長(zhǎng)的三時(shí)間周三期，短三期內(nèi)“三四限”三政策（三限購(gòu)、三限貸、三限價(jià)和三限錢）三不會(huì)快三速退出限購(gòu)、三限貸城三市數(shù)量三進(jìn)一步三擴(kuò)容熱點(diǎn)城三市調(diào)控三力度加三碼【房地三產(chǎn)政策三預(yù)判】三預(yù)期未三來(lái)調(diào)控三將加碼三、信貸三更嚴(yán)苛信貸資三金監(jiān)管三更嚴(yán)苛信貸定三向調(diào)控三仍將延三續(xù)，嚴(yán)三格限制三信貸流三向投資三投機(jī)性三購(gòu)房，三抑制房三地產(chǎn)泡三沫，防三止出現(xiàn)三大起大三落。加強(qiáng)土三地競(jìng)買三資金監(jiān)三管加強(qiáng)居三民購(gòu)房三資金監(jiān)三管，嚴(yán)三厲打擊三首付貸三、互聯(lián)三網(wǎng)眾籌三買房等三違規(guī)交三易行為三。調(diào)控力三度加碼中央政三策延續(xù)三“空窗三期”201三7年中三央層面三政策“三空窗期三”仍將三延續(xù)，三地方政三府將因三城施策三、分類三調(diào)控，三或繼續(xù)三加碼緊三縮政策三，或繼三續(xù)保持三刺激政三策。房產(chǎn)稅三短期內(nèi)三出臺(tái)的三可能性三微乎其三微。熱點(diǎn)城三市通過(guò)三調(diào)整規(guī)三劃或者三盤活存三量低效三建設(shè)用三地，增三加住宅三土地供三應(yīng)；庫(kù)存過(guò)三高的三三、四線三城市“三有供有三限”政三策仍需三從緊執(zhí)三行，逐三步調(diào)降三乃至?xí)喝Ｍ恋厝?yīng)；深入推三進(jìn)新型三城鎮(zhèn)化三建設(shè)，三加快中三小城鎮(zhèn)三交通、三醫(yī)療、三教育等三市政工三程建設(shè)三，實(shí)現(xiàn)三樓市庫(kù)三存去化三與新型三城鎮(zhèn)化三建設(shè)現(xiàn)三結(jié)合。貨幣政三策轉(zhuǎn)向三穩(wěn)健中三性鑒于宏三觀經(jīng)濟(jì)三依舊面三臨較大三下行壓三力，央三行現(xiàn)有三貨幣政三策較難三發(fā)生根三本性逆三轉(zhuǎn)，但三是像2三016三年這樣三寬松的三貨幣政三策肯定三不復(fù)存三在。201三7年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)期調(diào)整周三期判斷近幾輪三房?jī)r(jià)周三期上漲三時(shí)間長(zhǎng)三、調(diào)整三時(shí)間短三，平均36個(gè)月為三一輪房三價(jià)周期三，上漲24個(gè)月，三調(diào)整12個(gè)月。故預(yù)計(jì)三本輪房三價(jià)調(diào)整三將到201三7年底-20三18年上半三年?！痉康厝a(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三任澤平三表示本三輪房?jī)r(jià)三調(diào)整可三能持續(xù)三到20三17年三底-2三018三年上半三年周期時(shí)期月數(shù)上行周期上行月數(shù)第一輪2005.06-2009.02452005.06-2008.0738第二輪2009.03-2012.06402009.03-2011.0729第三輪2012.06-2015.04342012.06-2014.0422第四輪2015.05-先行指三標(biāo)判斷量在價(jià)三先，銷三售面積三是判斷三房?jī)r(jià)變?nèi)南热兄笜?biāo)三。10月調(diào)控三以來(lái)，三房地產(chǎn)三銷量大三幅回落三，預(yù)計(jì)三價(jià)格調(diào)三整也將三隨后展三開。以房?jī)r(jià)三劃分的三房地產(chǎn)三周期表房?jī)r(jià)調(diào)三整走向三判斷當(dāng)前調(diào)三控主要三是通過(guò)三限購(gòu)限三貸控制三需求，三如果土三地供給三跟不上三和長(zhǎng)效三機(jī)制建三立不理三想，201三7年底-20三18年上半三年房?jī)r(jià)三面臨新三一輪上三漲壓力三。如果三長(zhǎng)效機(jī)三制能夠三建立，三尚有轉(zhuǎn)三機(jī)。10個(gè)月2個(gè)月20個(gè)月3個(gè)月15個(gè)月2個(gè)月已7個(gè)月銷售面三積指標(biāo)三領(lǐng)先銷三售價(jià)格三谷峰【房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三房地產(chǎn)三銷售增三速預(yù)期三下滑，三新開工三面積、三房地產(chǎn)三投資增三速都將三降緩房地產(chǎn)三銷售增三速預(yù)期三下滑新開工三面積、三房地產(chǎn)三投資增三速降緩201三6年銷三售“大爆發(fā)”透支未三來(lái)購(gòu)房三需求201三6年前三11個(gè)三月，我三國(guó)商品三房銷售三面積增三速高達(dá)三24.三3%，三全年銷三售面積三將達(dá)1三5.6三億平方三米，近三10年三來(lái)罕見三。中國(guó)適三齡購(gòu)房三人群數(shù)三量下降三，房地三產(chǎn)市場(chǎng)三已告別三“黃金三增長(zhǎng)”三時(shí)代。201三6年至三201三7年房三地產(chǎn)調(diào)三控仍將三加碼中央經(jīng)三濟(jì)工作三會(huì)議反三復(fù)強(qiáng)調(diào)三抑制房三價(jià)上漲十一期三間多城三市密集三出臺(tái)調(diào)三控政策三，之后三各熱點(diǎn)三城市調(diào)三控不斷三加碼200三6—2三016年11月全國(guó)商品房三銷售、三新開工三面積增三長(zhǎng)月度走三勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于前瞻三網(wǎng)、中三原地產(chǎn)三中心，三銳理整三理。開發(fā)商三對(duì)市場(chǎng)三反應(yīng)日三益靈敏三，新開三工和房三地產(chǎn)銷三售逐漸三同步，三房地產(chǎn)三銷售下三滑將給三新開工三面積下三降壓力三。雖然熱三點(diǎn)城市三土地供三應(yīng)會(huì)增三加，但三是信貸三政策的三收緊將三影響房三地產(chǎn)投三資的增三速?！痉康厝a(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三政策收三緊、需三求減少三使房?jī)r(jià)三有所回三調(diào)，但三不會(huì)出三現(xiàn)斷崖三式下降201三5—2三016年11月房地產(chǎn)三投資額走勢(shì)圖房地產(chǎn)三投資額三增長(zhǎng)回三穩(wěn)土地成三交面積三減少價(jià)三格上升“既要三抑制房三地產(chǎn)泡三沫，又三要防止三出現(xiàn)大三起大落三”可以看三出，雖三然國(guó)家三對(duì)樓市三的態(tài)度三是“收三緊”，三但節(jié)奏三上應(yīng)該三堅(jiān)持“三把握好三度”，三對(duì)樓市三的調(diào)控三目的是三為了“三抑制房三地產(chǎn)泡三沫”，三但要防三止樓市三“大起三大落”三可能對(duì)三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展和金三融系統(tǒng)三帶來(lái)的三風(fēng)險(xiǎn)。201三5—2三016年11月房地產(chǎn)三土地購(gòu)三置面積三及成交三額走勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于國(guó)家三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理?！痉康厝a(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三各線城三市情況一二線三城市三四線三城市銷售面三積下降三，二線三城市降三幅更明三顯201三7年房地三產(chǎn)調(diào)控三政策針三對(duì)熱點(diǎn)三城市將三進(jìn)一步三收緊，三一二線三城市銷三售面積三會(huì)下降二線城三市潛在三購(gòu)買力三沒有一三線城市三充足，201三6年透支三需求，201三7年嚴(yán)格三調(diào)控，三銷售回三落更加三明顯新開工三面積回三調(diào)一二線三城市銷三售面積三回落土地成三交連續(xù)三下降房地產(chǎn)三投資增三速不如三201三6年土地供三應(yīng)增加三帶動(dòng)房三地產(chǎn)投三資新開工三面積回三調(diào)給投三資帶來(lái)三下降壓三力價(jià)格面三臨結(jié)構(gòu)三性調(diào)整調(diào)控政三策抑制三各類需三求供應(yīng)結(jié)三構(gòu)轉(zhuǎn)向三自住型銷售面三積、新三開工面三積、房三地產(chǎn)投三資保持三平穩(wěn)201三7年三四三線城市三去庫(kù)存三政策繼三續(xù)發(fā)力信貸資三源有望三向三四三線城市三傾斜新開工三面積帶三動(dòng)投資三回溫價(jià)格上三漲缺乏三動(dòng)力201三7年三四三線城市三庫(kù)存壓三力仍存三，無(wú)法三支撐房三地產(chǎn)價(jià)三格上漲【房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三未來(lái)總?cè)w看多三，前途三光明但三道路曲三折，呈波浪上三升、短周期三波動(dòng)特三點(diǎn)。200三7年至今全國(guó)1三6個(gè)被三嚴(yán)控的三城市商品房三成交均三價(jià)走勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)均為三銳理統(tǒng)三計(jì)、計(jì)三算理論三值，數(shù)三據(jù)最終三解釋權(quán)三歸銳理三所有。3未來(lái)房地產(chǎn)三市場(chǎng)展三望1.2.房地產(chǎn)三市場(chǎng)發(fā)三展展望房地產(chǎn)三企業(yè)發(fā)三展建議房地產(chǎn)三市場(chǎng)發(fā)三展展望【房企三發(fā)展趨三勢(shì)】大三企業(yè)尚三未面臨三規(guī)模的三邊界對(duì)三效率的三影響，三大象也三能跳舞三，存在三馬太效三應(yīng)。備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于清科三數(shù)據(jù)網(wǎng)三，銳理三整理。201三5年部分三發(fā)債房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)三業(yè)數(shù)據(jù)圖【房企三發(fā)展趨三勢(shì)】品三牌房地三產(chǎn)企業(yè)規(guī)模增三長(zhǎng)期，市場(chǎng)三集中度三將不斷三提高，三迎來(lái)兼三并收購(gòu)三浪潮200三6年至今全國(guó)房地產(chǎn)三行業(yè)并購(gòu)事三件數(shù)量走勢(shì)圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于清科三數(shù)據(jù)網(wǎng)三、同策三咨詢，三銳理整三理。201三6年1-1三1月十大房企商三品住宅三銷售額圖千億房三企線【房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三城市進(jìn)三一步分三化產(chǎn)業(yè)機(jī)三構(gòu)調(diào)整三決定房三地產(chǎn)市三場(chǎng)分化產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)的布三局決定三了人口三和資金三的流向貨幣是三流動(dòng)的三，人口三是流動(dòng)三的，兩三個(gè)河流三在哪里三匯合，三哪里的三房?jī)r(jià)就三會(huì)暴漲各線城三市人口三流向一二線三城市為三人口流三入型，三常住人三口明顯三高于戶三籍人口三四線三城市為三人口流三出型，三常住人三口顯著三少于戶三籍人口201三5年北上三廣深常三住人口三變動(dòng)圖201三5年北上三廣深戶三籍人口三比重圖備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于中商三產(chǎn)業(yè)研三究院，三銳理整三理?！痉康厝a(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三核心都三市圈發(fā)三展動(dòng)力三足，一三線城市香港化以一線城三市為中三心的核心都三市圈城三市發(fā)展三動(dòng)力巨大核心都三市圈發(fā)三展動(dòng)力三足貨幣未三來(lái)長(zhǎng)期三處在相三對(duì)寬松三的狀態(tài)三，大趨三勢(shì)來(lái)看三利息呈三現(xiàn)下降三趨勢(shì)，三一線城三市資產(chǎn)三高位，三按揭利三息低。一線城三市香港三化城市群核心都三市高端服三務(wù)中心三金融屬三性強(qiáng)創(chuàng)新發(fā)三動(dòng)機(jī)三容器與三分化離散三由點(diǎn)到三塊軌道/三信息聯(lián)三接產(chǎn)業(yè)與三功能互三補(bǔ)居住存三在時(shí)間三規(guī)律兩個(gè)市三場(chǎng)需要區(qū)三分京津翼長(zhǎng)三角珠三角優(yōu)勢(shì)核三心都市三圈強(qiáng)勢(shì)核三心都市三圈長(zhǎng)江中游【房地三產(chǎn)市場(chǎng)三預(yù)判】三熱點(diǎn)城三市聚焦城市人三口聚集三盤點(diǎn)城市經(jīng)三濟(jì)占比三盤點(diǎn)備注：三以上數(shù)三據(jù)來(lái)源三于同策三咨詢研三究部、三各城市三統(tǒng)計(jì)局三，銳理三整理。201三5年重要經(jīng)