思源成都大悅城產(chǎn)品定位END

光榮與夢(mèng)想——“成都大悅城”住宅產(chǎn)品定位報(bào)告致謝中糧有幸與中糧地產(chǎn)合作，我們倍感責(zé)任。

14年思源成長(zhǎng)歷程，與中國(guó)地產(chǎn)的歷史是難以相提并論的。但正是因?yàn)槟鷤兊膶I(yè)的精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，正是因?yàn)槟鷤儗?duì)思源的信賴，思源得以不斷成長(zhǎng)。

在工作過(guò)程中，經(jīng)過(guò)貴我雙方多次溝通，不斷調(diào)整工作方向和工作內(nèi)容，最終形成以下報(bào)告體系：+工作流程+現(xiàn)場(chǎng)勘察制定方式、方法撰寫報(bào)告執(zhí)行階段討論&修改

在隨后的60分鐘中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域領(lǐng)先的整合增值服務(wù)商2008經(jīng)濟(jì)下滑…2008股市下挫…2008汶川地震…2008房地產(chǎn)在回歸周期…如此路在何方？？？？？？？？？？？？？？？？回歸策劃08年房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題定位問(wèn)題解決問(wèn)題之過(guò)程分析問(wèn)題解決問(wèn)題常用的營(yíng)銷工具綜合體的六個(gè)定位緯度定位的競(jìng)爭(zhēng)策略

三個(gè)定位緯度組合提升競(jìng)爭(zhēng)力動(dòng)態(tài)SWOT分析時(shí)序開(kāi)發(fā)策略與節(jié)奏工程進(jìn)度與成本投入定位總體定位與分物業(yè)定位銷售銷售目標(biāo)、銷售收入資金資金計(jì)劃與現(xiàn)金流客戶整合客戶資源實(shí)現(xiàn)互動(dòng)與整合營(yíng)銷總體品牌形象與分主題形象主緯度輔助緯度主緯度間的主導(dǎo)作用輔助緯度對(duì)主緯度的調(diào)節(jié)作用輔助緯度間的影響作用綜合體六個(gè)思考緯度波特理論成本領(lǐng)先差異化集中化項(xiàng)目組合附加值時(shí)間壟斷競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成定位的競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件——定位價(jià)值更高的產(chǎn)品符合客戶的需求，提升項(xiàng)目的整體價(jià)值；——通過(guò)產(chǎn)品組合的創(chuàng)新與合適的競(jìng)爭(zhēng)策略運(yùn)用，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保障實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值提升；——通過(guò)定位的優(yōu)化與競(jìng)爭(zhēng)策略的運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的SWOT動(dòng)態(tài)優(yōu)化三個(gè)定位緯度4321

234市場(chǎng)細(xì)分集中化組合產(chǎn)品組合策略市場(chǎng)細(xì)分動(dòng)態(tài)ＳＷＯＴ主和次？PARTⅠ發(fā)現(xiàn)本案面臨的問(wèn)題如何確定項(xiàng)目的城市角色？各個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品在項(xiàng)目?jī)?nèi)扮演的角色？產(chǎn)品組合？項(xiàng)目的商業(yè)是主要矛盾？商業(yè)持有？住宅部分的客群？鐵路問(wèn)題？地塊被市政道路的問(wèn)題？住宅在項(xiàng)目里扮演的什么角色？其他都成功，商業(yè)失敗就是失?。繝I(yíng)銷形象？主和次？現(xiàn)金流問(wèn)題？住宅銷售支持商業(yè)的開(kāi)發(fā)住宅部分的產(chǎn)品如何組合？包括業(yè)態(tài)？戶型組合？如何解決住宅產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題？高成本?如何規(guī)避航空限高和鐵路帶來(lái)的影響？現(xiàn)金流？本案面臨的問(wèn)題必須的認(rèn)知住宅是建面50萬(wàn)㎡綜合體內(nèi)的住宅PARTⅡ定位(關(guān)鍵&難點(diǎn)的)問(wèn)題問(wèn)題一：如何研判市場(chǎng)走勢(shì)？問(wèn)題二：如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？問(wèn)題三：如何理解大盤的產(chǎn)品組合、物業(yè)配比、開(kāi)發(fā)時(shí)序、開(kāi)發(fā)難點(diǎn)？問(wèn)題四：如何在大盤整體下，定位住宅？……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………PARTⅢ

解決問(wèn)題問(wèn)題一：如何研判市場(chǎng)走勢(shì)？如何研判市場(chǎng)走勢(shì)？市場(chǎng)觀望心重：07年是成都房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的一年，其上漲的速度已經(jīng)把之后幾年的潛力都用完了，特別是政府相關(guān)政策出臺(tái)之后，加上地震影響，成都市場(chǎng)成交量一直較低，市場(chǎng)觀望心重；三環(huán)外供應(yīng)量加大：隨著成都向外發(fā)展的繼續(xù)，三環(huán)外大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目將投入市場(chǎng)，使該區(qū)域的供應(yīng)加大；品牌開(kāi)發(fā)商越來(lái)越吃香：市場(chǎng)遇冷，不少開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，甚至破產(chǎn)。行業(yè)面臨洗牌，有實(shí)力的品牌開(kāi)發(fā)商受到更多關(guān)注。產(chǎn)品質(zhì)量越來(lái)越受關(guān)注：地震使人們更看重產(chǎn)品質(zhì)量，諸如：抗震級(jí)別等因素，這要求開(kāi)發(fā)商更加嚴(yán)格的產(chǎn)品打造。中小戶型將進(jìn)一步熱銷：由于面對(duì)剛需市場(chǎng)，總價(jià)控制的因素，讓中小戶型已成趨勢(shì)。剛需未來(lái)一至兩年，絕對(duì)占比產(chǎn)品價(jià)值重新被審視營(yíng)銷已不僅僅是簡(jiǎn)單的推廣與銷售

而是傳遞與提升價(jià)值的過(guò)程利潤(rùn)暴利已成往事

現(xiàn)金為王問(wèn)題二：如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？三環(huán)二環(huán)一環(huán)武侯大道北新大道機(jī)場(chǎng)高速蜀都大道及延線愛(ài)這城城東副中心二十四城城東南副中心天府廣場(chǎng)珠江花博會(huì)城西新中心南延線中海國(guó)際城西北新中心世紀(jì)城之城南副中心光華大道天府時(shí)代與東大街本案？如何研判本案在城市的價(jià)值屬性？城市綜合體

從來(lái)就是區(qū)域標(biāo)桿城市生茄長(zhǎng)產(chǎn)物新興區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮筇卣鳎撼鞘型庠敂U(kuò)發(fā)展級(jí)的熱點(diǎn)擔(dān)區(qū)域城市西怒貴南富袋的中間處板塊交通與竟城市任細(xì)何區(qū)域寺的無(wú)縫搬對(duì)接產(chǎn)業(yè)升級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)傭向高端零右售業(yè)升級(jí)住宅地隊(duì)產(chǎn)向商嫁業(yè)商務(wù)墨地產(chǎn)升蜓級(jí)項(xiàng)目所挨在區(qū)域本案在城侵市價(jià)值屬儀性：推動(dòng)區(qū)域爬進(jìn)入新歷疼程發(fā)展的軌標(biāo)桿項(xiàng)目是區(qū)域輸成熟進(jìn)崖程的重劉要載體任何項(xiàng)干目，都卵應(yīng)契合差城市生綿長(zhǎng)的過(guò)怠程成為城田市生長(zhǎng)按過(guò)程中瞇最具活緩力的細(xì)叢胞最終，堡實(shí)現(xiàn)項(xiàng)遠(yuǎn)目?jī)r(jià)值庸，提升認(rèn)區(qū)域形供象的目死標(biāo)問(wèn)題三：如何理解趴大盤的產(chǎn)盼品組合、名物業(yè)配比讀、分物業(yè)鞭角色、開(kāi)牙發(fā)時(shí)序，狗住宅對(duì)項(xiàng)舞目的價(jià)值封？時(shí)序開(kāi)發(fā)策略與節(jié)奏工程進(jìn)度與成本投入定位總體定位與分物業(yè)定位銷售銷售目標(biāo)、銷售收入資金資金計(jì)劃與現(xiàn)金流客戶整合客戶資源實(shí)現(xiàn)互動(dòng)與整合營(yíng)銷總體品牌形象與分主題形象主緯度輔助緯度主緯度間的主導(dǎo)作用輔助緯度對(duì)主緯度的調(diào)節(jié)作用輔助緯度間的影響作用綜合體六個(gè)定位緯度如何理解燒大盤的產(chǎn)攔品組合、敞物業(yè)配比塞、分物業(yè)界角色、開(kāi)架發(fā)時(shí)序，劣住宅對(duì)項(xiàng)嘗目的價(jià)值籃？定位緯度---總體定喉位與分瓣物業(yè)定已位酒店：朵項(xiàng)扶目檔次象征與品牌商提升住宅：項(xiàng)枯目品位活碰力與資金綢支持公寓：項(xiàng)吳目品質(zhì)代啊表與功能補(bǔ)岡充商業(yè)：尺項(xiàng)目?jī)r(jià)值靈魂與功能主廣體辦公：擴(kuò)項(xiàng)目高度標(biāo)桿與形象地液標(biāo)近者悅惜，遠(yuǎn)者初來(lái)……成都大悅聾城----國(guó)際外奮向型城焰市多元隱特區(qū)封頂12月開(kāi)工6月竣工6月入住12月住宅開(kāi)工6月201路0年2009年201巴1年寫字樓商業(yè)營(yíng)業(yè)9月竣工4月竣工10月平整9月正負(fù)零9月封頂6月封頂6月200擊8年土地11月開(kāi)工12月封頂3月入住12月開(kāi)工12月公寓竣工8月入住6月2012年時(shí)序緯度大悅城住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店持有招商，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益快速銷售，現(xiàn)金流支持高價(jià)銷售，實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)委托經(jīng)營(yíng)，獲取穩(wěn)定回報(bào)穩(wěn)健租售，穩(wěn)定投資回報(bào)銷售緯腦度201過(guò)0年2009年201眨1年2008年201線2年年總計(jì)7.2億4.3億5.1億0.2億10.9億3.1億0.4億6.5億投入銷售財(cái)務(wù)緯禁度住宅寫字樓商業(yè)公寓0.7億5.3億0.7億1.7億5.1億6.8億2.7億3.4億0.7億0.6億0.6億0.8億0.4億0.1億1億0.1億1.7億1.1億0.5億0.6億4億0.7億2007年8億11.顯3億5.9億3.9億5.3億2.5億18.塑3億11.8億10億17億13.判4億1.7億2.4億34.籍5億20.7億17.名1億2億2.8億42.亭6億業(yè)態(tài)總計(jì)整盤成都大偽悅城——國(guó)際外向稼型城市多戚元特區(qū)住宅國(guó)際時(shí)尚冬生活特區(qū)寫字樓悅城大廈公寓悅城酒鞏店式公章寓商業(yè)大悅城糧商業(yè)中屆心營(yíng)銷緯桌度形象基點(diǎn)工：首發(fā)面液市，確失定大盤汽的形象隆檔次基席點(diǎn)客戶源點(diǎn)迷：首先入住省，引進(jìn)中兼高端客群拐與其他業(yè)謝態(tài)互動(dòng)支借撐品牌原點(diǎn)督：首先開(kāi)發(fā)梳，是大悅筋城品牌與中糧品拴牌在成都祝的引爆輝原點(diǎn)提、提升弟點(diǎn)資金支信點(diǎn)：首先銷售歷，回籠資落金支持后頁(yè)續(xù)開(kāi)發(fā)住宅對(duì)項(xiàng)誕目的作用問(wèn)題四桌：如何在大樣盤整體下絞，定位住滔宅？細(xì)分住宅么面臨的問(wèn)衰題市場(chǎng)低迷區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)地塊分散規(guī)劃限打制條件住宅面臨金的問(wèn)題住宅面代臨的問(wèn)腸題:市場(chǎng)低允迷現(xiàn)階段受改大環(huán)境影蝕響，整體詢銷售欠佳懲。買漲不買敢跌，市場(chǎng)淺觀望重。區(qū)域在殊售項(xiàng)目聲售價(jià)有景較大調(diào)求整，均望價(jià)5800體-620店0元/㎡。價(jià)格體是保證魯?shù)匿N售慮。中華名闊園，均桐價(jià)下調(diào)800元/㎡，能實(shí)斥現(xiàn)月均20套的銷偷售。新界，頌雖屬稀挑缺多層爐，但因塞價(jià)格不郊降，月惰銷售不償足5套。?計(jì)劃開(kāi)娃工的項(xiàng)刪目延遲烘開(kāi)工，歷調(diào)整方腥案。增宿加未來(lái)嗎市場(chǎng)競(jìng)鞋爭(zhēng)。住宅面臨壯的問(wèn)題:區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱總量（萬(wàn)㎡）存量（萬(wàn)㎡）年均消化量（萬(wàn)㎡）銷售周期產(chǎn)品形態(tài)戶型面積預(yù)計(jì)售完時(shí)間中華名園4022約6.5約3年16F小高層控制總價(jià)原則控制建面未來(lái)產(chǎn)品以中小戶型為主2010年5月置信巴厘島3017.5約12約2.5年4F疊拼別墅18F高層2010年4月新界3023約9.5約3年9F花園洋房2010年1月區(qū)域內(nèi)鞠的三個(gè)景直接競(jìng)型品項(xiàng)目阻，未來(lái)3年供應(yīng)量犯將達(dá)62.朗5萬(wàn)㎡，蠅區(qū)域供坡應(yīng)量大友。競(jìng)品項(xiàng)竿目因區(qū)受域內(nèi)規(guī)麗控指標(biāo)適相近，憐區(qū)域產(chǎn)情品同質(zhì)雖化重。競(jìng)品項(xiàng)目魚(yú)具有土地弟成本的優(yōu)理勢(shì)，有很菠大的價(jià)格啟優(yōu)勢(shì)，加睛大了本案磁的競(jìng)爭(zhēng)難芹度。住宅面憲臨的問(wèn)陰題:地塊分散地塊間糖因市政退道路被許分割，頑不利于豆大盤整犁體形象爐的樹(shù)立斗。1234大悅城商業(yè)住宅面抄臨的問(wèn)用題:規(guī)劃限吧制條件限高：1、2號(hào)地塊垃限高56米3、4號(hào)地塊溝限高27米容積率：1、2號(hào)地塊容梅積率33、4號(hào)地塊容缺積2.290/7磁0：?jiǎn)巫谕帘牭鼐t(yī)滿足，些不能指姿標(biāo)共用市政道支路：地塊間蕩的規(guī)劃直道路地塊南側(cè)扛的市政道糖路鐵路：4宗地塊邀北側(cè)均開(kāi)臨鐵路產(chǎn)品易不同質(zhì)化辛，不利胡出彩；樓面地閑價(jià)高；地塊分惰散，不流利于大王盤整體災(zāi)統(tǒng)一。噪音污染語(yǔ)降低居住限品質(zhì)。銷售抗性閣大基于這些廟問(wèn)題,如何進(jìn)甜行住宅個(gè)的定位膛？讓我們來(lái)印分享一個(gè)修故事可樂(lè)的故巡壽事超市里散裝可樂(lè)1.25闊L4影.92.5L丟6.9商店中瓶裝可樂(lè)500冒ML3元一杯可樂(lè)加冰、買背景音招樂(lè)２５元分裝體逝現(xiàn)價(jià)值環(huán)境提土升價(jià)值增加附兆加值散裝可導(dǎo)樂(lè)聽(tīng)裝可樂(lè)瓶裝可由樂(lè)酒吧“催可樂(lè)”劑，小眾抱環(huán)境，螞中高價(jià)龍格；超市“可黑樂(lè)”，陪大眾化環(huán)燃境，低價(jià)懶格；會(huì)所“間可樂(lè)”衛(wèi)，一站懸式環(huán)境錯(cuò)，高價(jià)喊格；music加冰可樂(lè)可樂(lè)的故事給予項(xiàng)目的啟示：A、切分產(chǎn)品可提升項(xiàng)目的總體價(jià)值；B、環(huán)境可提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值；C、給產(chǎn)品植入敏感元素可提升附加值;價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件三個(gè)定址位緯度受啟發(fā)缺于可樂(lè)傭的故事,運(yùn)用三暮個(gè)緯度爛工具進(jìn)蠟行項(xiàng)目照定位……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………緯度一靜：提升另本案的鐮價(jià)值運(yùn)用三個(gè)啦緯度工具替進(jìn)行項(xiàng)目守定位價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件提升價(jià)屑值策略刺之一:將住宅融晴入綜合體念進(jìn)行定位傷與營(yíng)銷本體整體規(guī)峽劃景觀規(guī)劃建筑立票面住宅客群凈為商業(yè)提抓供消費(fèi)人石群服務(wù)營(yíng)銷商業(yè)附加誰(shuí)值應(yīng)用在戒住宅綜合體體肆驗(yàn)式營(yíng)銷面模式緣由：1、避免客脅群?jiǎn)我换瘬堋⒆陨硎袊崍?chǎng)單一化挑而缺乏競(jìng)叛爭(zhēng)力；2、利用肝部分優(yōu)亮勢(shì)產(chǎn)品弦提升整恩體項(xiàng)目云品質(zhì)；3、豐富項(xiàng)五目的產(chǎn)品志線，滿足寇不同層次凈的需求。過(guò)渡型剛性需求；改善型剛性需求；享受型剛性需求；一居緊湊兩居舒適三居舒適四居緊湊三居舒適三居投資性需求；一居提升價(jià)羅值策略蜜之二:切分市場(chǎng),豐富產(chǎn)誼品線,形成組合客戶類別重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)需求產(chǎn)品購(gòu)買行為特征需求類型區(qū)域客戶原項(xiàng)目周邊住戶(拆遷戶)區(qū)域情節(jié)原有生活習(xí)慣緊湊兩居緊湊三居地緣性情節(jié)購(gòu)買力一般被迫型剛性需求周邊換房升級(jí)客戶區(qū)域情節(jié)原有生活習(xí)慣產(chǎn)品品質(zhì)舒適三居舒適四居地緣性具備一定的購(gòu)買力改善居住條件改善型剛性需求享受型剛性需求項(xiàng)目周邊就業(yè)人群（檢察院、法院、科技園區(qū)客群,周邊其他企業(yè)等）工作與生活便利生活成本低一居舒適兩居舒適三居地緣性具備一定的購(gòu)買力過(guò)度型剛性需求改善型剛性需求享受型剛性需求成都客戶成都一次置業(yè)群體（過(guò)度）區(qū)域發(fā)展?jié)摿幼”憷涮淄晟埔痪泳o湊兩居購(gòu)買力一般

過(guò)度性需求過(guò)度型剛性需求改善型剛性需求成都二次以上置業(yè)群體區(qū)域便利配套完善產(chǎn)品品質(zhì)舒適三居舒適四居較強(qiáng)購(gòu)買力改善型剛性需求享受型剛性需求其他客戶外地來(lái)蓉置業(yè)(不包含周邊就業(yè)客群)城市價(jià)值

區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品品質(zhì)配套資源舒適三居舒適四居較強(qiáng)購(gòu)買力改善型剛性需求享受型剛性需求投資客群區(qū)域升值潛力物業(yè)增值保值一居購(gòu)買以投資投資需求本案目標(biāo)務(wù)客戶需求拆分容積宣率通過(guò)拆分棉容積率，爬實(shí)現(xiàn)高價(jià)暖值產(chǎn)品——疊墅。提升項(xiàng)耐目整體峰品質(zhì)與碰競(jìng)爭(zhēng)力蹈。6F疊拼別墅9F多層電梯洋房18F電梯公寓5+1F18F8+1F產(chǎn)品分布圖疊墅產(chǎn)品約32000㎡高層電梯約163000㎡綠地帶8+1F約23757㎡結(jié)論：18Ｆ電梯愚公寓＋6F疊墅產(chǎn)摔品總體利潤(rùn)疑比要高出商約5％。地塊容積率建筑面積預(yù)計(jì)均價(jià)總售價(jià)(萬(wàn)元）總投入(萬(wàn)元）利潤(rùn)值（萬(wàn)元）靜態(tài)利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率2號(hào)2.952111732860096,09076,25419,83521.2%43.2%2號(hào)準(zhǔn)3.0113557820093,28180,01013,27116.4%33.5%產(chǎn)值-0.05-1824.9400.02808.6-3755.76564.34.8%9.7%提升價(jià)括值策略司之三:拆分容耀積率立面融合商業(yè)課立面風(fēng)格寇，引入國(guó)掃際、現(xiàn)代呀、時(shí)尚的排元素，突租顯項(xiàng)目昭鳳示性，提射升項(xiàng)目整饅體競(jìng)爭(zhēng)力裕。提升價(jià)值夸策略之四:增加附加均值之改善貓立面精裝修除疊墅產(chǎn)步品外，其彈他普通產(chǎn)賞品實(shí)施精喬裝修；打造產(chǎn)品遼在區(qū)域的解唯一性；背提升項(xiàng)目恐整體品質(zhì)值；精裝修毅作用于計(jì)建立競(jìng)嘴爭(zhēng)，與品競(jìng)品實(shí)納現(xiàn)差異百化營(yíng)銷漸。建議精更裝修標(biāo)期準(zhǔn)600-騎800元/平方米墨。本案選鄉(xiāng)豐擇精裝焰修市場(chǎng)側(cè)背景市場(chǎng)大勢(shì)屈所趨利于強(qiáng)銅占市場(chǎng)晶提午升品牌區(qū)域缺精鐵裝修產(chǎn)品完善自身宵條件賊增加產(chǎn)品肥附加值提升價(jià)值捐策略之五:精裝修景觀園哭林融合建淡筑與商每業(yè)的時(shí)徹尚、國(guó)嫂際元素腹，同時(shí)穩(wěn)結(jié)合人延文。讓以景觀不束僅是一餓種視覺(jué)陪的享受旱，也同鋪樣成為貌本案國(guó)島際生活第城市大甜盤的重川要載體例。整體風(fēng)格烤與建筑的姓現(xiàn)代、時(shí)捉尚相融景觀動(dòng)線逢聯(lián)接各地順塊住宅與商全業(yè)間通過(guò)否景觀軸、清景觀橋、積景觀路相控融打造鐵商路特色跑景觀帶打造特捐色規(guī)劃貪道路現(xiàn)代元邪素的景呢觀小品提升價(jià)醒值策略拿之六:景觀園曲林智能、環(huán)努保、節(jié)能通過(guò)引競(jìng)?cè)胫悄茇?zé)系統(tǒng)等虹，實(shí)現(xiàn)果未來(lái)生到活方式睜國(guó)際化脊、現(xiàn)代恭化、品蘇質(zhì)化，測(cè)提升項(xiàng)悄目居住邀品質(zhì)。LOW口E玻璃斷橋鋁埋合金地暖新風(fēng)系統(tǒng)直飲水居系統(tǒng)戶式中膝央空調(diào)……LOW袋-E玻璃具有夢(mèng)良好的隔沿?zé)岜刈黝w用；為業(yè)主節(jié)盈省制冷費(fèi)齊用另外LOW木-E玻璃的可見(jiàn)通光反射砍率一般銷在30%以下，可煮避免造成骨反射光污博染；考慮到本宰項(xiàng)目周邊吉臨鐵路、注臨道路及酬商業(yè)區(qū)，LOW-細(xì)E玻璃的績(jī)出色隔鈴音性能鉆將會(huì)有廳效阻隔記噪音，篩保證業(yè)時(shí)主生活告在一個(gè)贈(zèng)安靜的奸環(huán)境中輕。提升價(jià)值含策略之七:智能、環(huán)占保、節(jié)能優(yōu)化戶悅型戶型空陸間優(yōu)化注、戶型傍創(chuàng)新、休增加抗示震功能藏間戶型空間乏優(yōu)化：讓居住深價(jià)值不濃是面積暑尺度，朽而是人殺性化的安設(shè)計(jì)。贈(zèng)送面積膏：提升產(chǎn)蛇品價(jià)值洪，以低嗽總價(jià)得翠到更多坦面積。（專題寧研報(bào)告殖見(jiàn)附件卸）增加抗逮震功能偉間：降低客戶獄因地震對(duì)嘉電梯產(chǎn)品磚的銷售抗嗚性，增加乏產(chǎn)品附加梳值。提升價(jià)值對(duì)策略之八:優(yōu)化戶婦型商業(yè)是殿住宅的付泛會(huì)所商業(yè)經(jīng)邀營(yíng)中能勺對(duì)住宅書業(yè)主實(shí)其施優(yōu)惠赤，體現(xiàn)商業(yè)主置袖業(yè)的尊常貴感。商業(yè)規(guī)劃喬中，考慮熔增加住宅扛功能外延研的布局。裝如酒店內(nèi)憲的泳池、要商務(wù)接待小區(qū)。一方面貝，商業(yè)媽為業(yè)主己提供了呼便利，士提升了榆在本案陵置業(yè)的容價(jià)值。另一方躺面，業(yè)孕主為商賀業(yè)經(jīng)營(yíng)沈帶來(lái)了埋人流量春上的保什證。提升價(jià)窮值策略并之九:商業(yè)是長(zhǎng)住宅的裁泛會(huì)所A區(qū)——B區(qū)——C區(qū)——D區(qū)A、B區(qū)作為功一期組預(yù)合開(kāi)發(fā)C、D區(qū)作為逝二期組趁合開(kāi)發(fā)先啟動(dòng)疊探墅的推廣引爆市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目掏市場(chǎng)高認(rèn)感知提升整體卡調(diào)性一期啟動(dòng)葉區(qū)：A區(qū)疊墅推售產(chǎn)品叢：疊墅+電梯貨量2.8萬(wàn)方、5萬(wàn)方形態(tài)疊墅（6F)、高層（18F)戶型140-180㎡、80-90㎡價(jià)格1-1.2萬(wàn)、7400-8200元裝修精裝修ABCD提升價(jià)值繁策略之十:合理的開(kāi)革發(fā)時(shí)序提箏升整體價(jià)牢值產(chǎn)品的價(jià)值提升策略：價(jià)值高于價(jià)格別墅品質(zhì)宅的洋房產(chǎn)趟品洋房品史質(zhì)的高禽層產(chǎn)品運(yùn)用三個(gè)慕緯度工具帥進(jìn)行項(xiàng)目蔥定位價(jià)值最梢大化塑造競(jìng)糕爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限濤制條件緯度二載：樹(shù)立棒本案的償競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)訊勢(shì)成本領(lǐng)先差異化集中化項(xiàng)目組合附加值時(shí)間壟贏斷競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)光的形成項(xiàng)目的競(jìng)礦爭(zhēng)策略:差異化、姐組合、附嘗加值綜合體瘋內(nèi)住宅疊墅＋古電梯+洋房建筑立著面精裝修景觀園填林智能環(huán)保競(jìng)品物業(yè)反：住宅＋蹄商業(yè)（商勁住樓）本案物業(yè)橋：住宅＋趁商業(yè)＋寫蛛字樓＋公備寓（城市害綜合體）一個(gè)綜合數(shù)體內(nèi)住宅犧，即將成尚為城市的邪未來(lái)發(fā)展質(zhì)中心，生填活的更便白利、舒適屋和現(xiàn)代，唉是人們心趴中的一種右生活愿景毫！商住樓vs城市綜哀合體塑造競(jìng)翅爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)求之一:住宅依附小體的差異短化同一地塊蓬容積率的撞拆分，使要得物業(yè)形授態(tài)變得多泄樣化，既廟有低密產(chǎn)震品，也有脈現(xiàn)代高層菌。這區(qū)分澡于單一產(chǎn)脖品項(xiàng)目，前具有產(chǎn)品某類型上的傳競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已。在小區(qū)里始，疊墅奢假享城市土郵地和環(huán)境艷的稀缺與完尊貴，電繞梯洋房盡弟享繁華中順的寂靜與絲式理解。疊墅＋電牌梯+洋房vs電梯塑造競(jìng)爭(zhēng)婦優(yōu)勢(shì)之二:住宅拆莖分容積鋤率建筑立面蠅精裝氣修猴景昂觀園林礎(chǔ)智能箭環(huán)保塑造競(jìng)盆爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)婦之三:產(chǎn)品附跳加值精確打巡壽擊：直面不判同的競(jìng)蠟爭(zhēng)項(xiàng)目胃的動(dòng)態(tài)SWO翠T捕捉空白欣：合理的尊產(chǎn)品推困售時(shí)序亭安排直接競(jìng)爭(zhēng)密：價(jià)格趨近癥形勢(shì)下的場(chǎng)品質(zhì)優(yōu)勢(shì)動(dòng)態(tài)SWOT：營(yíng)銷過(guò)程花中形成動(dòng)守態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)衡優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目因子2008年2009年2010年2011年本案貨量2.8萬(wàn)方、5萬(wàn)方3萬(wàn)方、9萬(wàn)方2.2萬(wàn)方、2.4萬(wàn)方形態(tài)

疊墅（6F)、高層（18F)電梯洋房（9F)、高層（18F)電梯洋房（9F)、高層（18F)戶型

140-180㎡、80-90㎡50-60㎡、80-90㎡、100-120㎡50-60㎡、80-90㎡、110-120㎡價(jià)格1-1.2萬(wàn)、7400-8200元8600-9500元、7800-8600萬(wàn)8800-9700元、8000-8800萬(wàn)裝修精裝修精裝修精裝修中華名園貨量3萬(wàn)方8萬(wàn)方9萬(wàn)方2萬(wàn)方形態(tài)高層（16F)高層（16F)高層（16F)高層（16F)戶型80-90㎡、110-120㎡、140-170㎡80-90㎡、110-120㎡80-90㎡、110-120㎡80-90㎡、110-120㎡價(jià)格5500-6200元6000-6800元6300-7000元6700-7500元裝修毛坯毛坯毛坯毛坯置信巴厘島貨量3萬(wàn)方、5萬(wàn)方2萬(wàn)方、10萬(wàn)方3萬(wàn)方

形態(tài)疊墅（4F)、高層（18F)疊墅（4F)、高層（18F)高層（18F)

戶型220-250㎡、80-90㎡220-250㎡、80-90㎡80-90㎡、110-120㎡

價(jià)格1.2-1.5萬(wàn)、6300-7000元1.3-1.7萬(wàn)、6600-7200元7000-7500元

裝修毛坯毛坯毛坯

新界貨量3萬(wàn)方8萬(wàn)方9萬(wàn)方3萬(wàn)方形態(tài)電梯洋房（7-9F)電梯洋房（7-9F)電梯洋房（7-9F)電梯洋房（7-9F)戶型100-160㎡100-160㎡100-160㎡100-160㎡價(jià)格7200-7800元7400-8300元7700-8600元8000-8800元裝修毛坯毛坯毛坯毛坯動(dòng)態(tài)SWOT印證推搶售時(shí)序運(yùn)用三個(gè)西緯度工具駝進(jìn)行項(xiàng)目鄰定位價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件緯度三：偽優(yōu)化本案混面臨的限謹(jǐn)制條件地塊分散通過(guò)景憲觀軸線蓬、建筑珠風(fēng)格，歷實(shí)現(xiàn)組恰團(tuán)與組衛(wèi)團(tuán)、住摧宅與商瓶業(yè)的和蓄諧統(tǒng)一1234大悅城商業(yè)優(yōu)化限制是條件之一:地塊分收散鐵路鐵路沿逝線區(qū)域罵，打造配主題景洪觀帶，離從而提組升項(xiàng)目馳附加值景觀帶尼打造；使用LOWE玻璃降必噪；臨鐵路乎部分，財(cái)產(chǎn)品戶丙型面積酸為小戶任型；優(yōu)化限夾制條件偽之二:鐵路1234大悅城商業(yè)規(guī)劃道繡路地塊間的批規(guī)劃路，雹采用景觀蹤蝶路方式，穴弱化因此承帶來(lái)的地放塊分散的澤劣勢(shì)。優(yōu)化限制許條件之三:規(guī)劃道路1234大悅城商業(yè)LOWE玻璃使蠅用；沿路種植術(shù)灌木，讓昆路成為風(fēng)懼景。?錄1、2地塊的宿小區(qū)車窗流通道盼沿地塊襯南側(cè)修陡建。使揮建筑物秘后退，具降低噪眉音污染袖。優(yōu)化限制講條件之四:南側(cè)市菜政道路市政道陳路地塊南側(cè)施臨通往商改業(yè)中心的歷市政道路瓣，存在噪摟音污染，絕影響居住社品質(zhì)。1234大悅城商業(yè)優(yōu)化限車制條件伏之五:90/7組090/7貓0四宗土地懶，每宗均月受此限1234大悅城商業(yè)通過(guò)拆齡分容積壺率，豐報(bào)富產(chǎn)品姿線規(guī)避90/舌70產(chǎn)品同年質(zhì)化的此風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化限制租條件之五:商業(yè)影至響商業(yè)影響1234大悅城商業(yè)受影響最奴大的為3號(hào)、4號(hào)地塊退距；京綠化隔笑離；臨近商吹業(yè)，降淹低居住閱品質(zhì)臨近住穴宅的商漿業(yè)業(yè)態(tài)以規(guī)劃敵為污染領(lǐng)小的業(yè)椅態(tài)為佳蛋。價(jià)值最大化塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化限制條件三個(gè)定位慶緯度基于三淘個(gè)緯度資分析而繭出的項(xiàng)止目定位……………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….……………………………………….………………PAR呀TⅣ大悅城費(fèi)住宅定瘋位結(jié)論（秘暫建議洽）區(qū)域與悉地塊價(jià)將值項(xiàng)目戰(zhàn)略紛發(fā)展方向城市功能產(chǎn)業(yè)功能項(xiàng)目自徑身區(qū)域?qū)傩约邫n叉購(gòu)物、盾品位休辛閑、特絨色餐飲陵娛樂(lè)、姻商務(wù)、盒居住等驗(yàn)多元功滴能于一陸體，以爸綜合大餡盤規(guī)模敬影響力凳，對(duì)武電侯國(guó)際胖新區(qū)起就到推動(dòng)端作用，召結(jié)合區(qū)諒域整體躺開(kāi)發(fā)帶能動(dòng)，打蝕造城市凱新區(qū)的趣核心增榴長(zhǎng)極。國(guó)際外向蘿型城市多拴元特區(qū)項(xiàng)目整體吃定位住宅定臉位武侯國(guó)婦際新區(qū)吃的核心差區(qū)、依捕托中糧產(chǎn)品牌實(shí)避力保障最、大悅膊城大盤旱支持的國(guó)際時(shí)尚由生活特區(qū)是城西乃薯至成都市也的榮譽(yù)夢(mèng)配想生活典趟范目標(biāo)客待戶：向往高慈品質(zhì)、善國(guó)際化代生活氛痕圍，追陡求享受瞞高端商趴業(yè)配套樓的社會(huì)新貴她、城市中卸產(chǎn)及城市練投資型人轟群客戶定弦位住宅客群種分類及來(lái)宮源客戶分類客戶占比客戶來(lái)源區(qū)域客戶30%項(xiàng)目周邊原住民（還遷戶）項(xiàng)目周邊工作群體項(xiàng)目周邊換房升級(jí)客戶成都客戶50%成都一次置業(yè)群體（過(guò)度）成都二次以上置業(yè)群體其他客戶20%外地來(lái)蓉置業(yè)群體投資者找到目多標(biāo)客戶糾的需求悔產(chǎn)品確定本傳案的產(chǎn)劇品定位障方向客戶來(lái)源需求產(chǎn)品項(xiàng)目周邊原住民（還遷戶）緊湊兩居緊湊三居項(xiàng)目周邊工作群體緊湊兩居緊湊三居項(xiàng)目周邊換房升級(jí)客戶舒適三居成都一次置業(yè)群體（過(guò)度）一居緊湊兩居成都二次以上置業(yè)群體舒適三居投資者一居+1、小戶型耕住宅，神面向首鉤次置業(yè)能者及外柔來(lái)投資煌者區(qū)位潛力完善配套品牌歸屬物業(yè)服率務(wù)社會(huì)認(rèn)同保值增值4、舒適一雷居、緊湊殿兩居、緊桶湊三居、鼓舒適三居和的組合，高面向更廣圍泛的客戶漲群3、大戶型換，面向彰誰(shuí)顯地位的禿知富階層2、受政喚策影響疼、緊湊僻兩居、糞緊湊三缺居為主祥，面向割追求生椅活便捷膊及工作灣便利人竿群產(chǎn)品定再位——產(chǎn)品形熟態(tài)產(chǎn)品形態(tài)裂：6F疊拼別墅+弓9F多層電共梯洋房+1瓜8F電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)體量（㎡）6F疊拼別墅320009F多層電梯洋房2375718F電梯公寓1630005+1F18F8+1F產(chǎn)品分布圖疊墅產(chǎn)品約32000㎡高層電梯約163000㎡綠地帶8+1F約23757㎡房貸新政影響優(yōu)化限制條件提升競(jìng)爭(zhēng)力緯度價(jià)值最大化緯度產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間戶型配比6F疊拼別墅140-180㎡140-160㎡奢享套三：80%；160-180㎡奢享套四

：20%；9F多層電梯洋房70-115㎡70-80㎡舒適套二：20%；85-90㎡

緊湊套三：30%；

105-115㎡舒適套三：30%；40-45㎡小套一：20%；18F電梯公寓50-120㎡50-55㎡套一

：15%；65-75㎡緊湊套二

：25%；85-90㎡

緊湊套三：50%；110-120㎡舒適套三：10%

產(chǎn)品定位——戶型配什比疊墅產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)相對(duì)的高單價(jià)緊湊二居、緊湊三居產(chǎn)品在實(shí)現(xiàn)相對(duì)高單價(jià)的基礎(chǔ)上同時(shí)可確保資金快速回?cái)n。一居產(chǎn)品，臨鐵路。以低單價(jià)、低總價(jià)降低鐵路對(duì)銷售的抗性。產(chǎn)品定位——戶型設(shè)隙計(jì)建議總價(jià)控制羨原則設(shè)計(jì)原則胡建議：0.5功能間戶型可拼編原則緊湊布難局及適復(fù)宜尺度控制建筑幼面積錦控制總價(jià)戶型優(yōu)熟化原則儲(chǔ)物空壓間設(shè)計(jì)局部功能趙集成設(shè)計(jì)大小戶獸型相鄰瞞設(shè)計(jì)帽組合怖銷售優(yōu)化戶型饑空間利用豎向激和邊角空綁間作儲(chǔ)藏威，增加吊拴柜、壁柜淚等，使得麗儲(chǔ)物空間購(gòu)和建筑建趁造一體。減少戶蹲內(nèi)交通革借用嘩餐廳、謙客廳空棵間，每衰一寸空研間分分棗必爭(zhēng)。采用落踐地凸窗順，產(chǎn)生基良好的泛視覺(jué)效筋果，增腳大采光揚(yáng)面，使掌用房間叨更寬敞盡。液晶電視三的普及，惕可適當(dāng)縮榴減客廳面升寬；優(yōu)化戶型?？臻g緊湊的布班局及適宜膝的尺度居室部分幣考慮與層秒高的結(jié)合,突出對(duì)空活間的靈活雨使用，儲(chǔ)岸物柜內(nèi)壁膨預(yù)留高度淺不同的插醋槽，使用碧者可根據(jù)捏用途將隔筆板、橫桿彼靈活調(diào)整聰位置；亦?？刹捎密壸嗟朗嚼T棚節(jié)省空間香，減少占港用面積。優(yōu)化戶型慰空間儲(chǔ)物空間飄設(shè)計(jì)靈活空災(zāi)間與可胸變?cè)O(shè)計(jì)設(shè)置多功福能房間（0.5居），憑根據(jù)不除同時(shí)期丙的需求示局部改倉(cāng)變分隔勵(lì)。優(yōu)化戶型妹空間實(shí)現(xiàn)整召套房屋暢的集成況化設(shè)計(jì)陪和生產(chǎn)狗，是長(zhǎng)腸期的目革標(biāo)?？上葟闹覐N房、嗎衛(wèi)生間絮模塊開(kāi)獎(jiǎng)始：廚絡(luò)房、衛(wèi)咱生間設(shè)像備及管錫道最多這，又是顛人活動(dòng)蝴最密集笨的區(qū)域錢。因此，將貢這兩個(gè)功蛛能模塊集糖成設(shè)計(jì)，陳可使有限竟的空間內(nèi)艘功能更加勝齊備。局部功封能的集交成設(shè)計(jì)優(yōu)化戶型普空間把部分皇功能移鋪至餐廳媽，形成謀廚房、克餐廳一懂體化設(shè)侄計(jì)。服蘇務(wù)陽(yáng)臺(tái)央與廚房呀平行式拋布置最戚佳，這事樣可以符保證灶咬臺(tái)成L型布置或運(yùn)一字型、圈雙邊布置兆。廚房集刑成模塊優(yōu)化戶箭型空間衛(wèi)生間集加成模塊當(dāng)套內(nèi)企只設(shè)1個(gè)洗手獲間時(shí)，摧宜用分刪離式布穩(wěn)置。當(dāng)套內(nèi)設(shè)2個(gè)洗手矛間時(shí)，槍其中的烤公衛(wèi)宜準(zhǔn)布置淋生浴間，級(jí)以節(jié)省慮空間優(yōu)化戶厘型空間智能環(huán)望保節(jié)能LOW-提E玻璃具有若良好的隔護(hù)熱保溫作飽用；為業(yè)主節(jié)挖省制冷費(fèi)標(biāo)用另外LOW百-E玻璃的可見(jiàn)敲光反射院率一般喇在30%以下，永可避免穩(wěn)造成反其射光污幣染；考慮到本作項(xiàng)目周邊半臨路及商校業(yè)區(qū)，LOW騎-E玻璃的及出色隔臣音性能應(yīng)將會(huì)有襲效阻隔頂噪音，著保證業(yè)書主生活乎在一個(gè)查安靜的禾環(huán)境中嘩。遮陽(yáng)百碰葉、LOE緞-E玻璃達(dá)求到降低孝能耗效打果室內(nèi)室外LOW-E玻璃智能環(huán)般保節(jié)能斷橋鋁押合金采柳用隔熱墻鋁合金劫型材，添具有節(jié)它能、隔高音、防跨噪、防搞塵、防撓水功能恨。斷橋今鋁合金乖窗比普食通窗熱君量散失下減少一磁半，隔序聲量達(dá)29分貝以戰(zhàn)上，水廟密性、動(dòng)氣密性柿良好。與LOW閥-E組合使用呀將為業(yè)主踩節(jié)省更多疑的制冷費(fèi)廁用并保證術(shù)良好的隔礎(chǔ)音效果。斷橋鋁合臟金達(dá)到降朽低能耗效犧果智能環(huán)掀保節(jié)能地板采暖雅熱流示意的圖室溫由下跟而上逐漸趙遞減給人述以腳暖頭欲涼的良好未感覺(jué)，較作散熱器供莊暖方式熱身效率更高止，符合人族體要求的甚熱環(huán)境。目前成胖都高端非項(xiàng)目有行開(kāi)始采妻用地暖栗的趨勢(shì)陡。地暖提升塌居住品質(zhì)智能貌環(huán)保醉節(jié)能采用一臺(tái)埋主機(jī)與多蘭個(gè)末端安拐裝的方式摔，主機(jī)安爹裝在室外鄙陽(yáng)臺(tái)的“除隱蔽”處逗，同時(shí)供胡多個(gè)房技間的供鏟熱或供哀冷，任意調(diào)旋節(jié)房間閑溫度。由于風(fēng)齊機(jī)盤管塘隱蔽在仙屋頂風(fēng)管暗藏崗式設(shè)計(jì)與調(diào)裝飾渾然烘一體和諧記統(tǒng)一，不會(huì)早破壞室租內(nèi)風(fēng)格，適合本項(xiàng)落目精裝修伙交房；并伶且室外機(jī)煉組安裝在李預(yù)定位置場(chǎng)不會(huì)破壞析建筑外立丙面，保證鈔外檐美觀戶式中央勇空調(diào)保證民外檐美觀智能環(huán)黨保節(jié)能通過(guò)濾料炊、活性炭圣、沸石，柄產(chǎn)生吸附卻、過(guò)濾、賠微電化學(xué)稼電場(chǎng)作用集，去除水奏中余氯、飾重金屬離由子、細(xì)菌根和雜質(zhì)。本項(xiàng)目面喊向的中高線端人群對(duì)瞧與健康息策息相關(guān)的戶方面非常拍挑剔，采嶄用凈水系庭統(tǒng)將保證謊業(yè)主可以奔喝到最清奴澈的水，殿提高生活慣品質(zhì)中央凈水樹(shù)直飲水系陪統(tǒng)智能環(huán)練保節(jié)能普通排覽水方式誤容易產(chǎn)蒸生衛(wèi)生途死角和從噪音。而同層排揮水的支管帥不穿越樓摘板，沿墻乘而走，在砍同一樓層莖內(nèi)與立管鋼相連；從瓜而避免噪周音、異味縮慧與維修干木擾。同層排謝水降低嶼噪音同層排水普通排某水智能環(huán)鼻保節(jié)能指紋門禁鑒系統(tǒng)彩色可視魚(yú)對(duì)講門磁窗磁小區(qū)監(jiān)蓄控系統(tǒng)現(xiàn)階段普木遍以采用熟一卡通的踩門禁系統(tǒng)配。建議采用躁更加先進(jìn)房誠(chéng)的指紋門男禁系統(tǒng)等悼設(shè)備即“龜一指通”序，進(jìn)一步鐮提升安防事級(jí)別和安旁防效果。智能安防弦系統(tǒng)確保姐安全智能滅環(huán)保敞節(jié)能建議采柳用國(guó)際遮一線品確牌瑞士迅辜達(dá)德國(guó)蒂森最克虜伯芬蘭通力日本三萌菱美國(guó)奧的畝斯成都中倍高端項(xiàng)設(shè)目基本災(zāi)都采用德國(guó)蒂森肯克虜伯、章美國(guó)奧的深斯部分項(xiàng)觀目：優(yōu)品道——美國(guó)奧盯的斯西城公館——美國(guó)奧拒的斯首座——德國(guó)蒂森尋克虜伯鷺島國(guó)剩際社區(qū)——德國(guó)蒂森裳克虜伯智能環(huán)悼保節(jié)能PAR父TⅤ入市價(jià)顫格估算地段價(jià)值44％樓體素質(zhì)27％環(huán)境設(shè)已計(jì)6％開(kāi)發(fā)品奏牌8％物業(yè)品牌8％工程風(fēng)險(xiǎn)7％100量%六大影響抖因素權(quán)重遞構(gòu)成細(xì)分環(huán)境23%交通11%配套10%規(guī)模10%設(shè)計(jì)5%會(huì)所3%綠化率2%設(shè)計(jì)方案2%開(kāi)發(fā)商5%物業(yè)公除司品牌5%現(xiàn)有形象3%入住時(shí)慘間4%評(píng)分構(gòu)樓成細(xì)項(xiàng)螺的構(gòu)成掃比例，友參考多映個(gè)成熟棕案例綜絲式合制定本評(píng)分標(biāo)塊準(zhǔn)基礎(chǔ)分化值分布區(qū)棄間：-10分~+1技0分當(dāng)本項(xiàng)盆目與競(jìng)偏品項(xiàng)目牌對(duì)比時(shí)番，與本懸項(xiàng)目情輪況一致宗時(shí)視為0分；本權(quán)項(xiàng)目?jī)?yōu)忍于對(duì)方納，為正純分，反袋之，為質(zhì)負(fù)分評(píng)分體礙系為專跡業(yè)人員趨依據(jù)多遍年經(jīng)驗(yàn)膨綜合評(píng)援定按系數(shù)比蹦例綜合，恐計(jì)算得出化本項(xiàng)目最寫終評(píng)分承建商3%物業(yè)公洋司收費(fèi)3%形象5%設(shè)備4％設(shè)計(jì)公司2%入市價(jià)此格估算入市價(jià)格香估算產(chǎn)品形態(tài)均值售價(jià)區(qū)間18F電梯公寓（精裝）8200元/平方米7800-8600元/平方米9F多層洋房（精裝）9300元/平方米8800-9700元/平方米6F疊墅（清水）12500元/平方米11500-13000元/平方米項(xiàng)目市醫(yī)場(chǎng)比較講權(quán)重的齒確定(權(quán)重確授定原則權(quán)：影響誓度越大榴，權(quán)重腰越大)入市價(jià)咐格估算18F電梯公倚寓項(xiàng)目名稱權(quán)重售價(jià)絕對(duì)值中華名園32%58001856置信巴厘島53%65003250金楠國(guó)際10%6000600武侯國(guó)際花園13%5700740總計(jì)6400精裝修價(jià)岔格100齒0-1農(nóng)500元/平方米個(gè)，暫定早為120你0元/平方米時(shí)間溢花價(jià)：項(xiàng)目銷展售周期夏約在3年，綜贊合項(xiàng)目思呈現(xiàn)能花力、區(qū)譽(yù)域成熟僑度、市泉場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)劃因素，副保守估慰算3%市場(chǎng)價(jià)港格+精裝修基價(jià)格+時(shí)間溢價(jià)=8紫200元/平方米考慮市什場(chǎng)不確闊定值±5%18F電梯公規(guī)寓最終遺價(jià)格：780戴0-8財(cái)600元/平方米裝修溢價(jià)津：1200元/平方米品牌溢價(jià)灣：3%營(yíng)銷溢勇價(jià)：3%時(shí)間成充本溢價(jià)雞：3%銷售價(jià)在格：930慘0元/平方米市場(chǎng)不占確定因蜻素：±5%9F多層電梯交產(chǎn)品最終襖價(jià)格：880癥0-9羅700元/平方米9F多層電梯冊(cè)洋房入市價(jià)綠格估算項(xiàng)目名稱權(quán)重售價(jià)絕對(duì)值新界70%75005250雙楠融城28%75002100合計(jì)7350疊墅產(chǎn)品入市價(jià)我格估算項(xiàng)目名稱權(quán)重售價(jià)絕對(duì)值產(chǎn)品形態(tài)面積區(qū)間修正值置信巴厘島75%1300097501躍23躍4220-3008700御苑風(fēng)景(雙流)5%68003506F電梯疊墅140-220350時(shí)代尊城(疊墅二手房)20%1300026001躍23躍4或(3躍4躍5)180-3002400合計(jì)1238011500品牌溢價(jià)斜：3%營(yíng)銷溢價(jià)圖：3%時(shí)間成哭本溢價(jià)菜：3%銷售價(jià)連格：1250料0元/平方米市場(chǎng)不禿確定因鴿素：±5%9F多層電梯稼產(chǎn)品最終網(wǎng)價(jià)格：1150哥0-13快000元/平方米PAR蟲(chóng)TⅥ經(jīng)濟(jì)測(cè)算1號(hào)地塊監(jiān)（高層弓＋疊墅迷）：

預(yù)計(jì)銷售收入直接成本總成本

土地面積(畝)40.00建筑覆蓋率21.1%土地費(fèi)200,000,000地價(jià)(元/畝)5,000,000

容積率2.952啟動(dòng)資金273,227,802建安費(fèi)220,935,234地上建筑面積78,759

地下建筑面積17,299靜態(tài)利潤(rùn)率21.0%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)5,002,940公建面積500動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率42.8%園林環(huán)境施工費(fèi)4,210,866住宅面積78,259

報(bào)建稅費(fèi)12,991,054住宅售價(jià)（元/平米）8,600住宅部分673,030,496維修基金2,582,559商業(yè)面積

合計(jì)445,722,653商業(yè)售價(jià)（元／平米）

商業(yè)部分0間接成本總成本住宅套數(shù)824

套均面積（平米）95

管理費(fèi)2,347,781樓層14

銷售代理費(fèi)26,921,220地下車庫(kù)（個(gè)）577

財(cái)務(wù)成本19,125,946地下車庫(kù)（元/個(gè)）80,000車庫(kù)資產(chǎn)46,131,833營(yíng)業(yè)稅48,458,196地下車庫(kù)（平米/個(gè)）30

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用13,460,610可銷售面積78,259銷售總收入673,030,496合計(jì)110,313,752

總資產(chǎn)719,162,329總投入556,036,4052號(hào)地塊張（高層蛋＋疊墅胖）：

預(yù)計(jì)銷售收入直接成本總成本

土地面積(畝)57.00建筑覆蓋率21.1%土地費(fèi)285,000,000地價(jià)(元/畝)5,000,000

容積率2.952啟動(dòng)資金389,414,252建安費(fèi)314,940,748地上建筑面積112,232

地下建筑面積24,699靜態(tài)利潤(rùn)率21.2%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)7,131,538公建面積500動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率43.2%園林環(huán)境施工費(fèi)6,000,484住宅面積111,732

報(bào)建稅費(fèi)18,547,527住宅售價(jià)（元/平米）8,600住宅部分960,895,957維修基金3,687,159商業(yè)面積

合計(jì)635,307,456商業(yè)售價(jià)（元／平米）

商業(yè)部分0間接成本總成本住宅套數(shù)1,176

套均面積（平米）95

管理費(fèi)3,351,963樓層14

銷售代理費(fèi)38,435,838地下車庫(kù)（個(gè)）823

財(cái)務(wù)成本27,258,998地下車庫(kù)（元/個(gè)）80,000車庫(kù)資產(chǎn)65,863,126營(yíng)業(yè)稅69,184,509地下車庫(kù)（平米/個(gè)）30

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用19,217,919可銷售面積111,732銷售總收入960,895,957合計(jì)157,449,227

總資產(chǎn)1,026,759,082總投入792,756,6833號(hào)地塊（9F多層電朵梯洋房圣）：

預(yù)計(jì)銷售收入直接成本總成本

土地面積(畝)25.00建筑覆蓋率24.4%土地費(fèi)125,000,000地價(jià)(元/畝)5,000,000

容積率2.2啟動(dòng)資金160,460,410建安費(fèi)107,807,440地上建筑面積36,685

地下建筑面積10,188靜態(tài)利潤(rùn)率12.0%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2,468,640公建面積300動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率22.7%園林環(huán)境施工費(fèi)2,519,778住宅面積36,385

報(bào)建稅費(fèi)6,039,910住宅售價(jià)（元/平米）9,300住宅部分338,380,500維修基金1,200,705商業(yè)面積

合計(jì)245,036,473商業(yè)售價(jià)（元／平米）

商業(yè)部分0間接成本總成本住宅套數(shù)485

套均面積（平米）75

管理費(fèi)1,091,550樓層9

銷售代理費(fèi)13,535,220地下車庫(kù)（個(gè)）340

財(cái)務(wù)成本11,232,229地下車庫(kù)（元/個(gè)）80,000車庫(kù)資產(chǎn)27,167,467營(yíng)業(yè)稅24,363,396地下車庫(kù)（平米/個(gè)）30

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用6,767,610可銷售面積36,385銷售總收入338,380,500合計(jì)56,990,005

總資產(chǎn)365,547,967總投入302,026,4774號(hào)地塊（9F多層電梯翼洋房）：

預(yù)計(jì)銷售收入直接成本總成本

土地面積(畝)10.00建筑覆蓋率24.4%土地費(fèi)50,000,000地價(jià)(元/畝)5,000,000

容積率2.2啟動(dòng)資金64,122,784建安費(fèi)43,007,056地上建筑面積14,674

地下建筑面積4,025靜態(tài)利潤(rùn)率11.0%勘察設(shè)計(jì)費(fèi)984,936公建面積300動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率20.7%園林環(huán)境施工費(fèi)1,007,911住宅面積14,374

報(bào)建稅費(fèi)2,386,084住宅售價(jià)（元/平米）9,300住宅部分133,678,200維修基金474,342商業(yè)面積

合計(jì)97,860,329商業(yè)售價(jià)（元／平米）

商業(yè)部分0間接成本總成本住宅套數(shù)192

套均面積（平米）75

管理費(fèi)431,220樓層9

銷售代理費(fèi)5,347,128地下車庫(kù)（個(gè)）134

財(cái)務(wù)成本4,488,595地下車庫(kù)（元/個(gè)）80,000車庫(kù)資產(chǎn)10,732,587營(yíng)業(yè)稅9,624,830地下車庫(kù)（平米/個(gè)）30

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2,673,564可銷售面積14,374銷售總收入133,678,200合計(jì)22,565,337

總資產(chǎn)144,410,787總投入120,425,666各地塊財(cái)翠務(wù)對(duì)比：地塊容積率建筑面積預(yù)計(jì)均價(jià)總售價(jià)(萬(wàn)元）總投入(萬(wàn)元）利潤(rùn)值（萬(wàn)元）靜態(tài)利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)利潤(rùn)率1號(hào)2.95278259860067,30353,48413,81821.0%42.8%2號(hào)2.952111732860096,09076,25419,83521.2%43.2%3號(hào)2.236385930033,83829,2164,62212.0%22.7%4號(hào)2.215088930014,03211,6492,38311.0%20.7%總計(jì)2.718241464.098749211,262170,60440,658————PART系Ⅶ土地價(jià)夢(mèng)格競(jìng)拍石建議以上綜合月測(cè)算4塊土地的冬價(jià)值，該闊售價(jià)為4塊地塊的裕整體平均艇售價(jià)，但據(jù)隨著地價(jià)魂的提高，軌項(xiàng)目成本瓦也在提高害。不考慮中萍糧一級(jí)整掉理的因素右：當(dāng)土地價(jià)器格達(dá)到700萬(wàn)/畝時(shí)，稻是項(xiàng)目且的零界做點(diǎn)。建議軌土濟(jì)地價(jià)格吊在550-木600萬(wàn)/畝。面積（畝）地價(jià)（萬(wàn)/畝）預(yù)計(jì)單位售價(jià)預(yù)計(jì)單位成本靜態(tài)利潤(rùn)動(dòng)態(tài)利潤(rùn)133.245008,7507,40018.2%36.2%133.245508,7507,70013.6%26.2%133.246008,7508,0009.4%17.6%133.246508,7508,3005.5%10.0%133.247008,7508,6001.8%3.3%133.247508,7508,900-1.6%-2.7%133.248008,7509,200-4.7%-8.1%133.248508,7509,500-7.7%-12.9%133.249008,7509,780-10.5%-17.3%本案研究暮工作報(bào)告段請(qǐng)參見(jiàn)附黑件：《項(xiàng)目發(fā)展桌環(huán)境與競(jìng)宅爭(zhēng)環(huán)境市粘場(chǎng)研究報(bào)酒告》《成都精裝頂房市場(chǎng)研溪究報(bào)告》《成都中死高端物炮業(yè)價(jià)值踏體系研茶究報(bào)告》《成都贈(zèng)送跑面積專題弄研究報(bào)告》前期項(xiàng)熊目定位蠅固然重懲要后期營(yíng)銷恰則異曲同硬工之妙正如天生麗質(zhì)也需要計(jì)后天的替不斷完量善Tha睜nksAUG疤.20銹08.9、靜夜倒四無(wú)鄰喇，荒居糠舊業(yè)貧騰。。4月-2獸34月-撞23Frid串a(chǎn)y,廟Apri靈l28槐,20芳2310、雨中黃癢葉樹(shù)，燈兩下白頭人須。。18:4菌4:3818:4揪4:3818:4喝44/2莫8/2腳023獲6:煌44:馬38往PM11、以我渾獨(dú)沈久址，愧君便相見(jiàn)頻虎。。4月-推2318:餐44:題3818:4殼4Apr參-2328-記Apr枝-2312、故人江愉海別，幾繡度隔山川仆。。18:視44:柿3818:旅44:潛3818:4歌4Fri伴day去,A爛pri恐l2哲8,墾202察313、乍見(jiàn)賢