房地產(chǎn)投資成本

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析第五章房地產(chǎn)投資的成本分析第一節(jié)概述房地產(chǎn)投資成本的涵義房地產(chǎn)投資成本的概念房地產(chǎn)籌資成本的概念投資成本的概念

房地產(chǎn)投資成本是指房地產(chǎn)投資者為取得和使用房地產(chǎn)投資而付出的代價。包括支付給資本金所有者的紅利以及籌資過程中所支付的有關(guān)費用等。在籌措資金過程中所支付的有關(guān)費用成為籌資成本，分為直接費用和間接費用。

籌資成本的直接費用：

籌資成本的直接費用指以某種方式從某一籌資渠道中獲取一定的資金所直接付出的費用，包括：1、借款利息及有關(guān)的手續(xù)費、管理費、承諾費等各種附加費；2、股票、債券的發(fā)行費用；3、其他直接費用，如必要的印刷費、廣告費、人工費、差旅費、代辦費、郵費和其它雜費

籌資成本的間接費用

籌資成本的間接費用：指以某種方式籌資時非直接付出的費用，包括：

1、籌資風險調(diào)整和風險保護費2、由資金使用的某種限制條件引起的費用3、籌資后企業(yè)負債上升，資信下降，以致下一次再度籌資時籌資成本上升4、籌資的風險損失

房地產(chǎn)投資成本分析的目的

通過投資成本分析，來得到判斷和計算籌資成本的指標和方法，選擇低成本的籌資方案房地產(chǎn)投資成本分析的內(nèi)容

1、房地產(chǎn)投資資金來源分析2、房地產(chǎn)投資資金籌措方案分析3、房地產(chǎn)投資籌資成本分析第二節(jié)房地產(chǎn)投資資金來源分析自有資金分析企業(yè)自有資金：生產(chǎn)發(fā)展基金、后備基金和職工福利基金等主管部門撥入資金：上年地方財政預算的結(jié)余、當年地方財政超收分成、地方預算預備費用、地方財政掌握的預算外資金等

聯(lián)營單位資金：設(shè)立獨立企業(yè)，可作自有資金規(guī)定：開發(fā)公司自有資金不得低于年度投資工作量的30%銀行貸款分析1、房地產(chǎn)投資的銀行貸款：不容任何抵押或擔保條件：借款企業(yè)在貸款銀行開立帳戶、自由流動資金占生產(chǎn)流動資金得30%、健全的管理機構(gòu)和財務管理機構(gòu)、具備有權(quán)部門下達的年度開發(fā)計劃和經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準的開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計、開工前預收購房款不低于開發(fā)項目總造價的30%、有償還貸款本息的能力、提供相應的開發(fā)方案或可行性研究報告期限：≤2年，按流動資金貸款利率或浮動計息銀行貸款分析2、房地產(chǎn)抵押貸款：借款人以抵押房地產(chǎn)為條件，來獲取銀行貸款的貸款方式，包括：土地開發(fā)抵押、房屋開發(fā)抵押、住房抵押貸款。抵押條件：貸款額不超過現(xiàn)行房地產(chǎn)作價70%利率：建筑業(yè)流動資金貸款利率，根據(jù)貸款期限浮動；國外可分固定、浮動兩種結(jié)算：按季從帳戶中扣除強行拍賣的條件：到期未還本付息、未按要求完成建設(shè)項目、重大事件可能影響貸款人的利益集資分析

房地產(chǎn)投資的集資：指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資信和房地產(chǎn)項目的高附加值為吸引力，運用各種籌資手段或方式籌集社會閑散資金，主要有發(fā)行房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券兩種。1、發(fā)行房地產(chǎn)股票分析發(fā)行股票的目的：房地產(chǎn)股票發(fā)行的程序：申報準備工作、申報、股票發(fā)行3個階段股票籌資的好處：集資分析2、發(fā)行房地產(chǎn)債券的分析債券的分類：記名式和無記名式發(fā)行債券的種類：短期債券：1年

中期債券：1—10年長期債券：10年以上發(fā)行債券的好處：靈活、不存在中途停貸的危險、對公司進行了宣傳、信譽好利用外資分析利用政府貸款：利率低、期限長國際金融組織貸款：利率低于商業(yè)銀行、期限也較長（25年），審查嚴格外國商業(yè)銀行：利率根據(jù)國際金融市場行情來決定的，利率較高，期限較短與外資合營：中方投地、外方投錢發(fā)行國際債券：通過國內(nèi)大銀行和國際信托投資公司等金融機構(gòu)，在國際金融市場上發(fā)行房地產(chǎn)債券吸收外資的方式。利率略低于銀行貸款財政撥款分析

房地產(chǎn)的財政撥款是指國家各級政府無償投入房地產(chǎn)項目的土地和資金。政府撥出一定資金或地塊給國有房地產(chǎn)公司（微利房）政府撥出一定資金給企事業(yè)單位為其職工建房（本企業(yè)職工居?。╊A售款分析

房地產(chǎn)投資的預售款是指房地產(chǎn)投資者在商品房交付使用前，預先向購房者收取的房款。好處：買主賣主條件：投資25%以上或基礎(chǔ)工程完工后比例：不得超過房價70%，開工時40%，建一半時30%承包商帶資承包建設(shè)工程

房地產(chǎn)投資的預售款是指由承包商墊資進行建設(shè)工程施工的籌資方式好處：合作：第三節(jié)房地產(chǎn)投資資金籌措

方案分析資金籌措方案的涵義籌措方案：是指房地產(chǎn)投資者在籌措資金之前所制定的計劃方案。方案：幣種、數(shù)量、期限、成本方案的內(nèi)容：資金籌措的幣種和數(shù)額資金籌措的流量資金來源結(jié)構(gòu)

資金籌措的風險評價資金籌措成本資金籌措方式

資金籌措的步驟投資籌措方案的制定過程確定籌資的最終目標調(diào)查資金需要調(diào)查資金的來源渠道設(shè)定所籌資金的幣種、數(shù)量、期限、成本研究籌資風險確定籌資方式提出籌資資金的分階段工作計劃準備籌措資金方案文件形成正式的資金籌措方案投資籌措方案中的資金流通模型：

指房地產(chǎn)投資項目在何時用多少資金的表格或圖形1、資金投入表資金投入表的依據(jù)：項目的建設(shè)進度計劃、設(shè)備材料和勞動力的投入時間要求、工程承包合同中確定的工程付款計劃投入表的資金分類：投資籌措方案中的資金流通模型2、資金回收表資金回收表的依據(jù)：房地產(chǎn)租售量計劃、房地產(chǎn)租售價格估算和初定結(jié)果、房地產(chǎn)租金或售價的受款計劃回收表的資金分類：投資籌措方案中的資金流通模型3、資金流通表資金流通表的依據(jù)：資金投入表和資金回收表流通表的資金分類：兩種，如圖投資籌三措方案三中的評三價選擇兩種不三同的觀三點：利三用籌資三來解決三所需資三金；房三地產(chǎn)投三資成功三要利用三自有資三金籌資的三目的：三房地產(chǎn)三項目的三開發(fā)經(jīng)三營能順三利完成三并做到三成本低三廉分級評三估方法三：安全性三：籌資三風險盡三可能低經(jīng)濟性三：籌資三成本盡三可能小可行性三：籌資三渠道和三籌資方三式盡可三能穩(wěn)妥不同籌三資方案三比較安全性風險消三除措施三金三融機構(gòu)三資信三代理資三信三意三外事故A級三基本三消除等級高三等級三高三可能性三小B級三未完全三消除三較高三較好三可能性三較小C級三未消除三風險大三不高三沒三有代理三可三能D級三沒三有措施三較三低三沒有三代理三可能性三很大經(jīng)濟性綜合籌三資成本三利用率三：銀行同三期貸款三利率：A級：三成本三低B級：三成本三較低C級：三成三本較高D級：三成三本高可行性A級：完三全落實三10三0%資三金得到三承諾B級：三基本落三實三9三0%資三金已得三到承諾C級：不三太落實三8三0-9三0%資三金已得三到承諾D級：沒三有落實三8三0%資三金得到三承諾分析：①若有三一個D級，三淘汰②都三是A級——三最優(yōu)③A——三C級組合三，具體三分析，三按安全三、三可行三性、經(jīng)三濟性優(yōu)三先順序三評價可行性安全三經(jīng)濟三可行甲方案三：A三B三A乙方案三：A三A三B“甲”優(yōu)三于“乙三”不同籌三資方案三的投資三收益率三比較融資杠三桿：指三項目貸三款對投三資收益三率的影三響，即三使用貸三款或不三是貸款三在投資三收益率三上的差三異。收益率三是投資三收益（三稅前收三益）與三投資額三之比；即：其中，R為投資三收益率三；F為稅前三收益；P為投資三總額不同籌三資方案三的投資三收益率三比較若項目三投資為三自有資三金，則當項目三為若干三可能狀三態(tài)時，三判定每三種狀態(tài)三的發(fā)生三概率及三其相應三投資收三益率：其中，E--三--投資收三益率期三望值R--三--狀態(tài)i的投資三收益率Pi-三---狀態(tài)i的發(fā)生三概率Fi-三---狀態(tài)i的稅前三凈收益P--三--項目投三資額例：某物業(yè)三投資2三500三萬元，A方案全三部由公三司自有三資金投三資；B方案總?cè)顿Y7三0%（三175三0萬元三）靠抵三押貸款三解決。三貸款利三率6%三。貸款三期限2三0年。三要求在三20年三內(nèi)按年三等額償三還。假三設(shè)該項三目經(jīng)營三將面臨三三種效三益狀態(tài)三。各狀三態(tài)的發(fā)三生概率三及每年三的經(jīng)營三收益如三表。試三據(jù)此進三行該項三目的投三資收益三率分析三及融資三方案決三策。狀態(tài)方案A方案B概率經(jīng)營收益概率經(jīng)營收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250第四節(jié)三房地三產(chǎn)投資三的籌資三成本分三析籌資成三本的構(gòu)三成及估三算貸款成三本股息（三或債券三利息）自有資三金存款三利息籌資的三直接費三和間接三費籌資成三本率的三另一種三涵義基本定三義：籌資凈三現(xiàn)值n—期數(shù)三—第t年投資三者付款—籌資三成本率籌資成三本率的三另一種三涵義①令K=三，記為F（三）②若F（三）＞0三，減小三，三令三，代入三求三。③若三＜三0，三＞0，三則幾種資三金來源三籌資成三本率的三計算1、長三期債券f—僅考慮三費用（三）第t年本金三—第t年利息種資金三來源籌三資成本三率的計三算1、長三期債券成本率期末一三次還本幾種資三金來源三籌資成三本率的三計算1、長三期債券期末一三次還本三付息：幾種資三金來源三籌資成三本率的三計算2、優(yōu)先股三籌資成三本率稅息凈三利支付三優(yōu)先股三股息，三不減少三所得稅股息利三率：高三于債券三的利息三率，因三此風險三大幾種資三金來源三籌資成三本率的三計算3、普通股三投資成三本率：（1）三固定股三息（2）三固定比三例增長三股息幾種資三金來源三籌資成三本率的三計算4、利潤（三自有資三金）成三本率綜合籌三資成本三率的計三算綜合籌三資成本三率=三某種資三金來源