某地區(qū)項(xiàng)目管理定位及物業(yè)發(fā)展管理知識(shí)

大標(biāo)題－40號(hào)微軟雅黑，加粗日期地點(diǎn)，微軟雅黑16號(hào)天潤集團(tuán)平谷1號(hào)地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告中國房產(chǎn)信息集團(tuán)華北區(qū)域咨詢中心2010.02.02PART

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對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解PART

1對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解我們對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)的解讀：品牌塑造＞利潤追求。品牌塑造：本項(xiàng)目將是天潤集團(tuán)在平谷第一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目承擔(dān)著樹立企業(yè)良好形象、形成市場(chǎng)口碑和品牌影響力、提升品牌美譽(yù)度的作用。本項(xiàng)目面臨著對(duì)品牌塑造、利潤速度，持續(xù)影響的要求，都將決定本項(xiàng)目的最終目標(biāo)。利潤速度：本項(xiàng)目對(duì)利潤要求有較為合理、客觀的預(yù)期。銷售速度在滿足資金回籠的前提下，通過對(duì)“量?jī)r(jià)”控制，實(shí)現(xiàn)適當(dāng)利潤。持續(xù)影響：通過對(duì)本項(xiàng)目的成功開發(fā)，將本項(xiàng)目打造成為平谷市場(chǎng)上的精品大盤項(xiàng)目，進(jìn)而樹立天潤在平谷市場(chǎng)的品牌形象，獲得政府信任，為后續(xù)取地打好基礎(chǔ)。

通過項(xiàng)目的產(chǎn)品打造，全面塑造品牌形象，進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，形成良性循環(huán)。品牌塑造路徑項(xiàng)目打造品牌塑造項(xiàng)目受主客觀因素影響，項(xiàng)目必須向”名至實(shí)歸“的方向發(fā)展主觀因素：天潤品牌在平谷長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?？陀^因素：地塊基礎(chǔ)條件好、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于初級(jí)階段、地價(jià)成本較高等。為成功通過項(xiàng)目的成功進(jìn)而奠定天潤的品牌，本項(xiàng)目在平谷市場(chǎng)必須做到“名至實(shí)歸”PART

1對(duì)開發(fā)目標(biāo)的理解√品牌市場(chǎng)占有率×名至實(shí)歸××PART

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本體條件分析項(xiàng)目屬平谷邊緣區(qū)大盤住宅開發(fā)項(xiàng)目，拿地過程競(jìng)爭(zhēng)激烈，樓面地價(jià)被迫推到高位。地塊位置地塊本身存在的“雙刃劍”隱患：遠(yuǎn)離北京、平谷城區(qū)，可開啟遠(yuǎn)郊市場(chǎng)化運(yùn)作先河；體量較大，可形成氣勢(shì)磅礴的郊區(qū)大盤；

拿地成本價(jià)高，成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營銷推廣要求價(jià)高；行業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注，是塑造品牌美譽(yù)度的良好契機(jī)。70公里90公里PART

2本體條件分析PART

2本體條件分析PART

2本體條件分析本體條件分析總結(jié)，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART

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市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐PART

3市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐宏觀市場(chǎng)回顧PART

3市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧PART

3市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐客戶分析回顧PART

3市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐通過市場(chǎng)環(huán)境的分析，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART

3市場(chǎng)基礎(chǔ)是否支撐通過市場(chǎng)環(huán)境的分析，看看哪些因素可以促成我們“追名”PART

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項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)PART

4項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)項(xiàng)目核心問題的梳理客戶認(rèn)為區(qū)域較為偏遠(yuǎn)怎么辦？客戶不愿意花80萬元以上的價(jià)格買房子怎么辦？以事實(shí)說話，以類似項(xiàng)目作為啟示。案例選取的原則：房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)背景相似開發(fā)初期區(qū)域成熟度相近，同屬城市陌生區(qū)域外界認(rèn)知相對(duì)較差均處于政府規(guī)劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域案例研究的切入點(diǎn)：在未被定義區(qū)域價(jià)值的背景下，如何通過占位和采取何種方式來提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值？萬科東海岸——打造城市另一極的成功典范星河丹堤——扭轉(zhuǎn)區(qū)域價(jià)值困境、重新定義提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值萬科十七英里——打造極至產(chǎn)品力突破區(qū)域認(rèn)知陌生困境PART

4項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)案例1：萬科東海岸位于深圳東部偏遠(yuǎn)的旅游度假區(qū)，資源條件一般區(qū)域：深圳鹽田區(qū)的東部，距鹽田區(qū)政府約10多公里，距離羅湖30公里；交通：與市內(nèi)的聯(lián)系相對(duì)不便，但交通狀況處在改善之中，鹽壩高速于2002年通車，深鹽快速線等三條線路未來3年內(nèi)通車；位置：鹽壩高速路旁資源：二線海景，鄰菠蘿山；地塊資源：坡地，高差60余米，內(nèi)有少量山泉溪流；占地面積：34萬平米建筑面積：27萬平米容積率：0.8目前銷售價(jià)格：45000元/平米大梅沙海濱公園鹽壩高速80米休閑、旅游、度假區(qū)北PART

4項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)大梅沙片區(qū)—市級(jí)旅游度假區(qū)提出強(qiáng)勢(shì)概念，整合周邊資源，明確區(qū)域價(jià)值，弱化區(qū)域陌生感全國首家提出海岸生活概念，通過國外濱海生活的對(duì)比，樹立項(xiàng)目的濱海高檔社區(qū)形象；倡導(dǎo)與世界接軌的海岸生活方式，完全刷新濱海社區(qū)形象，將濱海生活上升到一定高度；以海岸生活理念整合大梅沙旅游配套等資源，形成文化的稀缺性，提升自身價(jià)值，支撐高端定位；區(qū)域價(jià)值大于個(gè)盤價(jià)值策略成功，片區(qū)價(jià)值得到客戶的廣泛認(rèn)同，海岸生活概念深入人心；PART

4項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)通過各種元素建立與海的聯(lián)系，拉近與海的距離以沙灘游泳池及藝術(shù)小品為社區(qū)營造海濱生活的感覺蚌殼式對(duì)講海魚式對(duì)講海上小島海灘游泳池沙灘排球場(chǎng)海洋意象PART

4項(xiàng)目核心問題推導(dǎo)注重展三示效果三，通過三各種細(xì)三節(jié)和元三素，使三潛在客三戶為之三吸引，三產(chǎn)生震三撼和共三鳴，促三成購買核心展三示區(qū)以三沙灘游三泳池及三藝術(shù)小三品為社三區(qū)營造三海濱生三活的感三覺通3D三技術(shù)宣三傳片來三展示未三來生活三場(chǎng)景意象展三示區(qū)顯三示項(xiàng)目三規(guī)模優(yōu)三勢(shì)和健三全配套露天游泳池水中婚禮堂樓體形態(tài)沙灘排球場(chǎng)泳池和熱帶植物PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)多渠道三、立體三式、高三密度的三廣告投三放，將三項(xiàng)目信三息多觸三角的與三目標(biāo)客三戶接觸三，使項(xiàng)三目成為三不可不三看/去三的焦點(diǎn)PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)案例2三：星河三丹堤面三對(duì)區(qū)域三價(jià)值的三困境，三成功扭三轉(zhuǎn)和突三破占地面三積：36萬平米三；建筑面三積：20萬平米三；容積率三：0.5三5目前銷三售價(jià)格三：420三00元/平米區(qū)域關(guān)三鍵詞：三城中村三、爛尾三樓、塞三車在客戶三或者業(yè)三內(nèi)人士三心中，三該片區(qū)三為價(jià)值三比較低三的區(qū)域地塊旁三的豐澤三湖山莊三檔次較三低，定三義為“三平民住三宅”南坪快三速噪音三；梅林三關(guān)口交三通雜亂三；沒有三生活配三套；區(qū)域背三景：關(guān)三口片區(qū)項(xiàng)目技三術(shù)指標(biāo)“星河丹三堤最早三面臨的三不得不三突破的三問題是三：梅林三關(guān)口極三低的片三區(qū)美譽(yù)三度和豐三澤湖山三莊600三0元的單三價(jià)。”“項(xiàng)目三面臨的三最大問三題就是三如何扭三轉(zhuǎn)區(qū)域三價(jià)值的三困境，三如何最三大化利三用稀缺三性資源三，如何三使客戶三感知項(xiàng)三目品質(zhì)三與資源三相匹配三?！薄?xiàng)目經(jīng)三理三鄧震宇優(yōu)勢(shì)亮三點(diǎn)9萬平米三天然湖三、郊野三公園；專利產(chǎn)三品；城市距三離；PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)豐澤湖山莊南坪快速路A區(qū)：TH111套C區(qū)：TH86套獨(dú)棟7套主入口和會(huì)所銀湖山郊野公園借助各三種時(shí)機(jī)三對(duì)區(qū)域三價(jià)值進(jìn)三行重新三定位，三提升項(xiàng)三目?jī)r(jià)值豐澤湖三山莊共三同升級(jí)“HE三LLO中產(chǎn)”“向上三的力量”西銀湖三城市原三生別墅三群銀湖山三城市三別墅CEO官邸豐澤湖三山莊一三二期改三造，改三善公共三配套設(shè)三施、升三級(jí)入口三以及會(huì)三所；改造完三成后，三豐澤湖三山莊二三手樓單三價(jià)從6三000三元/三m2左三右提升三到1三萬元/三m2；間接提三升星河三丹堤在三新客戶三心中的三區(qū)域價(jià)三值。為獲得三市場(chǎng)認(rèn)三知度、三扭轉(zhuǎn)地三理位置三帶來的三負(fù)面形三象以及三提升區(qū)三域的人三文品質(zhì)三，星河三丹堤通三過泛定三位對(duì)中三產(chǎn)階層三進(jìn)行圈三層營銷三，擴(kuò)充三項(xiàng)目文三化內(nèi)涵三，逐步三樹立高三端形象三；邀請(qǐng)王三受之先三生撰寫三出版《HE三LLO中產(chǎn)》一書，三引起社三會(huì)轟動(dòng)三。200三5年初，三星河丹三堤利用三深圳市三政府為三入選“三全國十三大宜居三城市”三評(píng)選展三開城市三形象推三廣之際三推出公三益廣告三，努力三體現(xiàn)城三市中產(chǎn)三階層“三向上的三力量”三的特性三；對(duì)客戶三從泛定三位發(fā)展三到精準(zhǔn)三定位，三從中產(chǎn)三階層成三功轉(zhuǎn)化三為企業(yè)三家。200三5年10月，星三河丹堤三再次亮三相秋交三會(huì)時(shí)，三重新定三位“西三銀湖城三市原生三別墅群三”；“西銀三湖”借三助深圳三銀湖傳三統(tǒng)別墅三區(qū)的知三名度在三客戶心三中明確三自身位三置，“三城市原三生態(tài)”三展現(xiàn)星三河丹堤三稀缺的三自然資三源，“三別墅群三”則突三出項(xiàng)目三的產(chǎn)品三形式。星河向三深圳市三城管局三捐贈(zèng)600萬元用三于銀湖三山郊野三公園的三建設(shè)；申請(qǐng)5三類建三筑產(chǎn)品三的國家三級(jí)專利，滿足了三客戶占三有稀缺三資源的三心理；星河丹三堤對(duì)客三戶進(jìn)行三了更清三晰的定三位——三CEO三。PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)規(guī)劃上三體現(xiàn)對(duì)三稀缺資三源的最三大化利三用，支三撐項(xiàng)目三溢價(jià)借20三萬平方三米湖坡三地形，三讓建筑三布局大三地。官三邸，隨三山勢(shì)起三伏，營三造出“三半島”三、“腹三地”、三“長(zhǎng)堤三”、“三峽谷”三等別墅三組團(tuán)，三較完整三地保持三了項(xiàng)目三的原有三自然地三貌。實(shí)現(xiàn)了三從親湖三、近湖三、悅湖三到親山三、近山三、遠(yuǎn)山三的層次三布局。6.2三米的挑三高陽臺(tái)三和入戶三花園，三星河丹三堤最大三限度地三將原生三活水湖三與室外三的園林三景觀納三入室內(nèi)三，借景三擴(kuò)大空三間視覺三邊界PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)關(guān)注產(chǎn)三品細(xì)節(jié)三，細(xì)節(jié)三造就品三質(zhì)，品三質(zhì)造就豪宅星河對(duì)三細(xì)節(jié)的三把握體三現(xiàn)在產(chǎn)三品和營三銷兩個(gè)三層面：產(chǎn)品—三—材料三和做工三，帶來三產(chǎn)品附三加值；營銷—三—場(chǎng)面三的大氣三，隱私三的關(guān)懷三，細(xì)致三入微的三選房細(xì)三節(jié)；營銷事三件——三星河用三600三萬“贊三助”修三建郊野三公園；管道木三柵欄外墻磚三精心搭三配以色列三無敵門三鎖久違的三露臺(tái)花三池下水管三道精心三布置PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)實(shí)景展三示＋系三統(tǒng)化的三營銷手三段造就三項(xiàng)目熱三銷局面豪宅餐三會(huì)低成三本營銷為挖掘三圈層客三戶，形三成口碑三效應(yīng)，三先后舉三辦6次豪宅三客戶聚三餐會(huì)；通過低三成本準(zhǔn)三確客戶三營銷，三共累積400余名目三標(biāo)客戶三。實(shí)景展三示生活三形態(tài)耗時(shí)2個(gè)多月三對(duì)小區(qū)三園林、三展示區(qū)三通道、三樣板房三等進(jìn)行三細(xì)節(jié)整三改，力三求讓客三戶真實(shí)三體驗(yàn)入三住后的三原生態(tài)三生活；在深圳CBD打造高三品質(zhì)分三展場(chǎng)，三有效實(shí)三現(xiàn)星河三丹堤前三期的客三戶積累三。體現(xiàn)尊三貴感的三“一對(duì)三一”全三程服務(wù)安排經(jīng)三驗(yàn)豐富三的銷售三人員提三供“一三站式流三程”接三待服務(wù)三，給客三戶提供三最便利三的購買三途徑;專業(yè)培三訓(xùn)所有三物業(yè)管三理服務(wù)三人員體三現(xiàn)項(xiàng)目三品質(zhì)感三，提升三項(xiàng)目?jī)r(jià)三值。三大舉三措之一三大舉三措之二三大舉三措之三PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)兩年多三驗(yàn)證，三前期確三定的“三別墅氣三勢(shì)，高三層承接三”的分三期開發(fā)三節(jié)奏做三到項(xiàng)目三價(jià)值最三大化案例3三：萬科三十七英三里——三景觀資三源優(yōu)越三，但位三置偏遠(yuǎn)三，缺乏三配套位置偏三僻：位三于深圳三東部龍三崗區(qū)溪三涌海岸三，從市三區(qū)到1三7英里三，在不三塞車的三情況下三，歷時(shí)三50分三鐘左右三。景觀資三源優(yōu)越三：北面三為綿延三500三余米的三的山丘三，東西三南三面三臨海，三項(xiàng)目地三內(nèi)海岸三線長(zhǎng)6三00余三米，南三面的大三鵬灣是三其主要三的景觀三資源。缺乏配三套：配三套嚴(yán)重三缺乏完三全依賴三自身建三設(shè)。占地面三積：7三.55三萬平米建筑面三積：7三.46三萬平米容積率三：1目前銷三售價(jià)格三：54三000三元/平三米大鵬灣三浩瀚海三景億年礁三石青山綿三延PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)在諸多三不利因三素條件三下通過三極至產(chǎn)三品的打三造成功三實(shí)現(xiàn)項(xiàng)三目高價(jià)三值極致產(chǎn)三品打造規(guī)劃充三分挖掘資三源價(jià)值高品質(zhì)創(chuàng)新產(chǎn)三品體系體驗(yàn)式三營銷整體規(guī)三劃園林景三觀建筑風(fēng)三格創(chuàng)新路牌導(dǎo)三示戶型創(chuàng)三新及運(yùn)三用現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)三示及包三裝注重產(chǎn)三品細(xì)節(jié)賣場(chǎng)氛三圍樣板房三實(shí)景展三示PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)整體規(guī)三劃充分三挖掘地三塊價(jià)值三分布，三做到資三源價(jià)值三最大化規(guī)劃中三充分分三析價(jià)值三分布對(duì)三營銷定三價(jià)極為三重要海景資三源成為三影響價(jià)三值分布三的關(guān)鍵三因素銷售價(jià)三格與規(guī)三劃中的三價(jià)值分三布力求三一致，三同時(shí)結(jié)三合客戶三對(duì)不同三戶型的三需求價(jià)值標(biāo)三桿臨近海三、景觀三好、面三積大、三獨(dú)立性第一價(jià)三值層次雙拼別三墅臨近海三、戶型三優(yōu)面積大三、贈(zèng)送三多下層上層中層疊拼別三墅第二價(jià)三值層次SEA三HOU三SE217平方米臨近海三、風(fēng)景三優(yōu)、親三地第四價(jià)三值層次SEL三FHO三USE187三/18三8/2三56面積小三、無天三地第三價(jià)三值層次SUN三HOU三SE276三/28三5位置高三、視野三闊送天臺(tái)PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)主觀景三軸貫穿三全區(qū)，三次景觀三軸線網(wǎng)三絡(luò)化布三置，豐三富視覺三效果深入挖三掘核心三景觀亮三點(diǎn)，以三主景觀三軸線貫三穿全區(qū)三，主景三觀面吸三引客戶三目光，三次景觀三軸線呈三網(wǎng)絡(luò)化三布置，三豐富視三覺效果三。主景觀三軸線方三向主景觀三面沿海三岸線延三伸次景觀三軸線沿三登山石三徑層疊三縱向延三伸輔助景三觀軸線三以人工三園林為三主，沿三水平道三路延伸PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)園林塑三造突出三濱海風(fēng)三情，與三原地形三完美結(jié)三合打造三立體化三多重園三林借鑒理三念園林與三項(xiàng)目主三題相吻三合，突三出“濱三?！憋L(fēng)三情；與地形三結(jié)合緊三密，表三現(xiàn)手法三多樣，三如：疊三水、山三石、半三山休閑三廣場(chǎng)、三海島風(fēng)三情樹木三等。立體美三化、強(qiáng)三調(diào)整體三效果的三融洽感三與美感三。濱海休三閑小鎮(zhèn)三園林風(fēng)三情PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)原生地三貌與人三工景觀三小品的三完美組三合，塑三造觀賞三性與可三參與性三俱佳的三園林1億3千萬年三的礁石原生植三被與人三工園林三的組合沙灘風(fēng)三情PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)與周邊三資源環(huán)三境相融三合的產(chǎn)三品創(chuàng)新三形式是三項(xiàng)目取三得成功三的關(guān)鍵三因素產(chǎn)品創(chuàng)三新及差三異化是三提升項(xiàng)三目競(jìng)爭(zhēng)三力的必三要之舉三；BOX三形式的三產(chǎn)品創(chuàng)三新以及三與山體三環(huán)境高三度融合三是項(xiàng)目三取得成三功的關(guān)三鍵因素三之一；PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)創(chuàng)新：BOX三——1三7英里建三筑語言唯一獲三得全球三腦庫論三壇組委三會(huì)頒布三的創(chuàng)新建三筑獎(jiǎng)的別墅三項(xiàng)目萬科17英里在三建筑風(fēng)三格形態(tài)三上與傳三統(tǒng)別墅三有著明三顯的區(qū)三別，風(fēng)三格脫離三了曾紅三極一時(shí)三的西方三風(fēng)格，三沒有典三型的坡三屋頂、三羅馬柱三、浮雕三、壁爐三、拱門三等表現(xiàn)三中世紀(jì)三貴族的三傳統(tǒng)建三筑符號(hào)三，但與三山體坡三地的整體融三合度很高。風(fēng)格關(guān)三鍵詞：層疊、三方盒子三、直線三條、白三色+黑色、三透明、三坡地退三臺(tái)建筑與三地形地三勢(shì)、環(huán)三境景觀三整體上三的和諧三統(tǒng)一，三建筑規(guī)三劃大環(huán)三境的整三體美感三是打動(dòng)三客戶的三核心動(dòng)三力疊拼的三方盒子三，使外三立面錯(cuò)三落有致三，同時(shí)三增大了三室內(nèi)觀三景面。面海一三側(cè)全落三地玻璃三，增強(qiáng)三了觀賞三海景的三通透性三。側(cè)面為三墻體，三保障了三相鄰別三墅的私三密性。退臺(tái)式三設(shè)計(jì)在三保障每三套別墅三都有良三好的景三觀視線三的同時(shí)三，上層三僅能看三到下層三的屋頂三，上下三別墅的三私密性三也得到三了充分三保障。PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)戶型創(chuàng)三新結(jié)合三周邊資三源情況三，不拘三泥于常三規(guī)方式三，做到三觀景效三果最大三化高價(jià)值三戶型景三觀占優(yōu)三，視野三開闊；功能分三區(qū)明確三，互不三干擾；空間寬三敞，贈(zèng)三送面積三大，性三價(jià)比高三；主人房三、客廳三、次臥三的朝向三及景觀三優(yōu)勢(shì)；充分照三顧主人三及家人三生活起三居的私三密性。雙拼別墅泳池露臺(tái)露臺(tái)雙拼別三墅位于三臨海的三第一層三面，景三觀非常三優(yōu)越，三戶型有三天有地三，建筑三面積與三贈(zèng)送面三積均較三大，樓三梯間中三空，室三內(nèi)空間三感強(qiáng)，三價(jià)值感三較突出三。入戶層三全部為三主人房三，能夠三滿足主三人休息三的私密三性。但三入戶后三要下樓三梯才能三進(jìn)入客三廳，行三動(dòng)起居三較為不三便。入戶下三一層全三部為客三廳、餐三廳，起三居活動(dòng)三空間寬三敞。次臥全三部位于三入戶下三二層，三家人生三活不受三干擾，三同時(shí)與三泳池接三近，便三于享受三生活。PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)實(shí)景展三示營造三營銷氛三圍，目三的是引三起客戶三沖動(dòng)卵石鋪就的水渠休憩椅導(dǎo)示牌樣板房用擺飾品營造出的逼真的生活場(chǎng)景PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)展示注三重細(xì)節(jié)三，細(xì)節(jié)三決定品三質(zhì)精雕細(xì)三琢、注三重細(xì)節(jié)三處理，三是物業(yè)三彰顯高三檔次、三體現(xiàn)高三價(jià)值/三高品位三的必要三手段?？蛻魧?duì)三高端物三業(yè)細(xì)節(jié)三的關(guān)注三程度較三高遮陽窗防西曬照明/監(jiān)控系統(tǒng)PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)弱勢(shì)區(qū)三域認(rèn)知三下，項(xiàng)三目?jī)r(jià)值三提升的三啟示和三借鑒規(guī)劃上三充分挖三掘地塊三資源價(jià)三值高品質(zhì)三產(chǎn)品發(fā)三力支撐三項(xiàng)目高三價(jià)值拔高區(qū)三域形象三，高舉三高打解讀規(guī)三劃利好三，借勢(shì)三城市發(fā)三展，重三新定義三區(qū)域PAR三T4項(xiàng)目核三心問題三推導(dǎo)強(qiáng)勢(shì)營三銷，注三重展示三，關(guān)注三細(xì)節(jié)PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略基于對(duì)三目標(biāo)的三解讀、三核心問三題的梳三理、類三似項(xiàng)目三的啟示三，從而三確定項(xiàng)三目整體三發(fā)展戰(zhàn)三略。PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略對(duì)戰(zhàn)略三定位的三解析定義區(qū)三域：規(guī)三避客戶三認(rèn)為本三案距離三城區(qū)中三心較遠(yuǎn)三的負(fù)面三心理；塑造產(chǎn)三品：實(shí)三現(xiàn)預(yù)期三價(jià)格、三量?jī)r(jià)控三制的核三心驅(qū)動(dòng)三力。放大平三谷城市三價(jià)值，三重新定三義地塊三區(qū)域價(jià)三值項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略產(chǎn)品全三面超越三市場(chǎng)水三平，突三破現(xiàn)有三價(jià)格上三限區(qū)域價(jià)三值定義三的基礎(chǔ)三：城市三化、主三動(dòng)郊區(qū)三化、汽三車時(shí)代三到來城市化三水平達(dá)三到80%表現(xiàn)幾個(gè)數(shù)三據(jù)2009年，北京常住人口突破1800萬人；北京城市化率超過80%；2007.6.1，北京機(jī)動(dòng)車數(shù)量突破400萬輛?！T人的房?jī)r(jià)差——快速捷運(yùn)系統(tǒng)——汽車時(shí)代到來人們將大量流入人口稀疏的郊區(qū)，這種郊區(qū)居住生活帶有很大的自主性和自愿性，我們稱之為主動(dòng)郊區(qū)化。具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)的濱水區(qū)域、注重自然生態(tài)資源和人文資源的城市是此次人口大遷移的首選?！鞘芯幼》康禺a(chǎn)價(jià)值達(dá)到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，郊區(qū)化就將成為城市發(fā)展主流?！本┑陌最I(lǐng)們?cè)谫I六環(huán)外、衛(wèi)星城的房子；——上海人看好外環(huán)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)；——深圳人則把惠州當(dāng)成了地產(chǎn)樂土；……人口郊三區(qū)化的三兩個(gè)前三提主動(dòng)郊三區(qū)化的三特征PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略城市化城市發(fā)三展規(guī)律郊區(qū)化逆城市三化紐約、三倫敦、三東京、三德國魯三爾……二戰(zhàn)開三始、20世紀(jì)60年代時(shí)間城市特三征20世紀(jì)70年代20世紀(jì)80年代二戰(zhàn)開三始、20世紀(jì)60年代交通擁三擠、犯三罪增長(zhǎng)三、污染三嚴(yán)重等三城市問三題的壓三力增大城市建三設(shè)的發(fā)三展、公三共交通三的改善三、環(huán)境三治理水三平的提三高、服三務(wù)業(yè)整三體條件三的改善三、汽車三燃油成三本的增三加人口和三社會(huì)特三征向大三都市集三中，成三為主導(dǎo)三趨勢(shì)人口遷三移城市經(jīng)三濟(jì)高度三集中，三二次產(chǎn)三業(yè)比重三大，各三階層都三趨向城三市集中高收入三階層趨三向郊區(qū)中低收三入者趨三向城市二次產(chǎn)三業(yè)外遷高收入三階層部三分產(chǎn)生三回流，三占據(jù)城三市核心三資源中低收三入者趨三向城市三邊緣或三郊區(qū)GDP300三0-5三000美元GDP三:5三000三-10三000美元GDP三:1三000三0美元59%40%都市人口郊區(qū)人口41%60%北三京所三處階三段城市規(guī)三律：大三都市發(fā)三展經(jīng)過三三個(gè)階三段：城三市化—三郊區(qū)化三—逆城三市化200三9年北京三人均GDP突破1萬美元北京城三市發(fā)展三階段PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略北京城三市發(fā)展三階段城市化三→郊區(qū)三化1243城市邊三緣形成三多個(gè)新三城經(jīng)濟(jì)結(jié)三構(gòu)發(fā)生三變化城市病三的產(chǎn)生三，知富三階層趨三向郊區(qū)三居住和三度假產(chǎn)生大三量的知三富階層城市由三單中心三向多中三心都市三演變產(chǎn)業(yè)由三于成本三的壓力三，開始三外遷城市大三力發(fā)展三通往城三市郊區(qū)三的快捷三交通在城市三郊區(qū)依三據(jù)不同三的資源三和區(qū)位三形成多三個(gè)副中三心：機(jī)三場(chǎng)、科三學(xué)城三、港三口、產(chǎn)三業(yè)基地三等城市第三三產(chǎn)業(yè)三（金融三、保險(xiǎn)三、會(huì)計(jì)三、法律三等）的三發(fā)展和三聚集產(chǎn)三生了大三量的知三富階層受過良三好教育三、綜合三素質(zhì)高三、有生三活品位城市集三中的部三門并非三直接生三產(chǎn)經(jīng)營三有形產(chǎn)三品、而三是涉及三無形產(chǎn)三品——信息二次產(chǎn)三業(yè)轉(zhuǎn)向三郊區(qū)零售、三度假以三及由休三閑和居三住相關(guān)三的三次三服務(wù)成三為郊區(qū)三的經(jīng)濟(jì)三社會(huì)特三征城市環(huán)三境、交三通、治三安等惡三化、開三始使人三逃離城三市知富階三層依附三于城市三、又厭三煩城市三，因此三郊區(qū)度三假和休三閑成為三選擇大都市三從城市三化到郊三區(qū)化階三段演變?nèi)^程中三的關(guān)鍵三特征PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略完全主三動(dòng)式郊三區(qū)化主動(dòng)式三郊區(qū)化被動(dòng)式三郊區(qū)三化北京城三市發(fā)展三階段按照國三際標(biāo)準(zhǔn)三，城市三人口比三重達(dá)7三0％以三上，第三三產(chǎn)業(yè)三占50三％以上三，第二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)三定在3三0％左三右為城三市化進(jìn)三入高速三增長(zhǎng)期三；當(dāng)前，三北京的三城市化三水平達(dá)三到83三.62三％，遠(yuǎn)三遠(yuǎn)高于三全國平三均水平三；在進(jìn)三入城市三高速增三長(zhǎng)的同三時(shí)，也三吸引了三大量人三口的流三入；200三9年，三北京人三均GD三P突破三1萬美三元，按三照城市三發(fā)展理三論，北三京城市三發(fā)展正三處于“三大都市三化”的三發(fā)展階三段。郊區(qū)化發(fā)展階三段北京所三處階段主動(dòng)郊三區(qū)化已三成為北三京當(dāng)前三的主流三趨勢(shì)PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略在北京三處于主三動(dòng)郊區(qū)三化的歷三史階段三，我們?nèi)龖?yīng)抓住三契機(jī)，三主動(dòng)適三應(yīng)，做三好政府三的發(fā)言三人，協(xié)三助政府三實(shí)現(xiàn)平三谷整體三發(fā)展，三同時(shí)項(xiàng)三目實(shí)現(xiàn)三預(yù)定期三望。社會(huì)發(fā)三展目標(biāo)城市發(fā)三展目標(biāo)做政府三的發(fā)言三人，站三在城市三營銷的三角度，三將平谷三進(jìn)行強(qiáng)三勢(shì)推廣三。定義三區(qū)域建三設(shè)，帶三動(dòng)新城三土地升三值，形三成新城三發(fā)展的三新動(dòng)力三和新引三擎。經(jīng)濟(jì)發(fā)三展目標(biāo)塑造優(yōu)三質(zhì)產(chǎn)品三，實(shí)現(xiàn)三品牌價(jià)三值、“三量?jī)r(jià)控三制”，三滿足回三款要求三，并以三全面帶三動(dòng)平谷三房地產(chǎn)三地產(chǎn)發(fā)三展為己三任。打造高三品質(zhì)的三宜居環(huán)三境，在三提高原三住民居三住質(zhì)量三的同時(shí)三吸引外三來高素三質(zhì)人口三入駐，三形成和三諧活力三的人居三氛圍。PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略做政府三的發(fā)言三人：放三大平谷三價(jià)值，三喚起平三谷在京三地位?！锲焦缺本┨旖蛱粕江h(huán)渤海三：京津三唐經(jīng)濟(jì)三圈重要三的位置廊坊香河燕郊順義昌平密云房山門頭溝通州大興懷柔平谷R=7三0km大北京三：東部三地區(qū)三三級(jí)發(fā)展三圈具有三真正“三北京”三資質(zhì)的三衛(wèi)星城R=5三0kmR=3三0kmPAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略做政府三的發(fā)言三人：放三大平谷三價(jià)值，三喚起平三谷在京三地位。輻射區(qū)三：CBD、三元三橋東部三輻射區(qū)首都機(jī)三場(chǎng)有效三輻射范三圍區(qū)CBD三元橋首都機(jī)場(chǎng)★平谷發(fā)展帶三：北京三東部發(fā)三展帶重三要節(jié)點(diǎn)PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略做政府三的發(fā)言三人：放三大平谷三價(jià)值，三喚起平三谷在京三地位。平谷——京東發(fā)三展門戶三；生態(tài)休三閑基地三；果蔬產(chǎn)三業(yè)基地三；清潔制三造中心三；山水宜三居新城三！京東發(fā)三展帶上三的山水三宜居新三城！北京平谷PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略輕軌交三通，加三強(qiáng)平谷三與北京三城區(qū)的三聯(lián)系，三距離不三再是阻三隔。平谷根據(jù)北三京地區(qū)三市郊鐵三路線網(wǎng)三規(guī)劃方三案（202三0年），三北京將三在202三0年之前三建設(shè)5條市郊三鐵路總?cè)删€和1條市郊三鐵路主三支線，三干線網(wǎng)三絡(luò)總長(zhǎng)三度為360公里。三這些市三郊鐵路三將分別三通往北三京的西三部、西三北部、三東北部三、東部三、南部三和西南三部6個(gè)方向三，服務(wù)三范圍是三北京市三域衛(wèi)星三城地區(qū)三，及衛(wèi)三星城至三城市中三心地區(qū)三之間的三沿線地三區(qū)。其中，s3支線為三通往平三谷的市三郊鐵路三干線，三規(guī)劃線三位沿順三平路走三向。線三路西起三順義區(qū)三仁和鎮(zhèn)三，經(jīng)楊三鎮(zhèn)、張三鎮(zhèn)、平三谷，東三到平谷三區(qū)金海三湖，線路三長(zhǎng)度為60k三m。PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略重塑地三塊區(qū)域三價(jià)值，三規(guī)避客三戶認(rèn)知三度較弱三的特點(diǎn)三?？衫萌蛩兀鹤匀凰淡h(huán)繞；政府花費(fèi)15億元打造的綠化景觀大道；平谷門戶位置，堪比三元橋的“國門”地位；未來城發(fā)展方向：西、南。體育中心市政公園本案——上風(fēng)上三水、平三谷門戶三、未來三發(fā)展的三財(cái)貴專三屬區(qū)★城區(qū)中三心財(cái)貴新三區(qū)PAR三T5項(xiàng)目整三體發(fā)展三戰(zhàn)略PAR三T6項(xiàng)目定三位整體定三位客戶定三位產(chǎn)品定三位PAR三T6項(xiàng)目定三位京東·上品生三活示范三區(qū)對(duì)“京三東上品三生活示三范區(qū)”三的深層三解讀1234京東上品生活示范區(qū)四重標(biāo)三準(zhǔn)詮釋北京東三部重點(diǎn)三發(fā)展區(qū)三域平谷未三來發(fā)展三核心區(qū)三域整體規(guī)三劃利好多樣的三建筑風(fēng)三格精品特三色園林獨(dú)特的三自然資三源高貴的三身份感氣質(zhì)的三標(biāo)簽感配套完三善幼兒園三、小學(xué)會(huì)所功三能PAR三T6項(xiàng)目定三位生活liv三eli三hoo三d享受enj三oym三ent京東上三品?享受極三致生活三，開啟三完美生三活畫卷PAR三T6項(xiàng)目定三位氣質(zhì)tem三per三ame三nt階層sta三te京東上三品?階層烙三印著氣三質(zhì)的標(biāo)三符PAR三T6項(xiàng)目定三位京東上三品?與你的三鄰居締三造生活三典范鄰居nei三ghb三or和諧har三mon三iou三sPAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位PAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位客戶定三位整體定三位PAR三T6項(xiàng)目定三位目標(biāo)客三戶定位三：以平三谷城區(qū)三人為主三，以周三邊村鎮(zhèn)三、北京三市區(qū)客三戶為輔三。平谷城三區(qū)客戶改善型三客戶：三平谷區(qū)三企事業(yè)三單位中三高層、三公務(wù)員三、私營三業(yè)主等婚房客三戶：中三高端客三戶為子三女結(jié)婚三置業(yè)、三年輕時(shí)三尚追求三生活品三質(zhì)的年三輕客戶平谷周三邊村鎮(zhèn)三客戶改善型三客戶：三周邊村三鎮(zhèn)私營三業(yè)主、三公務(wù)員三等重要客三戶邊緣客三戶北京城三區(qū)客戶主動(dòng)郊三區(qū)化客三戶：追三求山水三、自然三的中高三端客戶被動(dòng)郊三區(qū)化客三戶：北三京高昂三房?jī)r(jià)限三制的年三輕客戶核心客三戶客戶演三變歷程本地客三戶需求三分析本地客三戶需求三隨著200三2年房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的爆發(fā)三而呈現(xiàn)三平穩(wěn)上三升態(tài)勢(shì)三；在需求三量達(dá)到三頂峰后三逐漸呈三下降態(tài)三勢(shì)；隨后需三求呈現(xiàn)三平穩(wěn)態(tài)三勢(shì)。時(shí)間需求量本地客三戶導(dǎo)入型三客戶本地、三導(dǎo)入型三客戶需三求量變?nèi)疽獗卷?xiàng)目三處于階三段導(dǎo)入型三客戶需三求分析隨著主三動(dòng)、被三動(dòng)郊區(qū)三化現(xiàn)象三出現(xiàn)，三大規(guī)劃三人口遷三移運(yùn)動(dòng)三開始；隨著人三口聚集三推動(dòng)生三活配套三成熟發(fā)三展，郊三區(qū)化成三熟完善三，需求三量平穩(wěn)三上升。PAR三T6項(xiàng)目定三位順義夾三在北京三-平谷三之間，三形成嚴(yán)三重阻流順義平谷北京東北部三地區(qū)R=7三0kmR=3三0km順義的三阻流與平谷三相比，三順義地三理位置三更具優(yōu)三勢(shì)：地理位三置較近臨空經(jīng)三濟(jì)優(yōu)勢(shì)順義別三墅區(qū)發(fā)三展良好大盤項(xiàng)三目良好三開發(fā)在地理三位置方三面，順義三憑借臨三空經(jīng)濟(jì)三、產(chǎn)業(yè)三特色、三別墅區(qū)三的發(fā)展三，已經(jīng)三成為東三部發(fā)展三帶重要三組成部三分；就目前三階段而三言，本案三的導(dǎo)入三型客戶三將有多三數(shù)將被三順義截三流。PAR三T6項(xiàng)目定三位順義項(xiàng)三目蓬勃三發(fā)展，三市場(chǎng)表三現(xiàn)活躍順義房三地產(chǎn)快三速發(fā)展目前順三義普通三住宅項(xiàng)三目售價(jià)三平均售三價(jià)已經(jīng)三突破1.5萬元/平米，三平均月三銷售套三數(shù)在100套左右三；整體順三義市場(chǎng)三呈現(xiàn)出三快速發(fā)三展的趨三勢(shì)。PAR三T6項(xiàng)目定三位導(dǎo)入型三客戶輻三射范圍平谷薊縣機(jī)場(chǎng)三元橋東直門導(dǎo)入型三客戶輻三射范圍輻射一三級(jí)區(qū)域三：順義三機(jī)場(chǎng)、三天津薊輻射二級(jí)區(qū)域：以三元橋、東直門等往返平谷公交通暢的工作聚集區(qū)。PAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位PAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位客戶定三位整體定三位既定容三積率下三產(chǎn)品組三合形式三的探討根據(jù)項(xiàng)三目地塊三規(guī)劃條三件以及三客戶目三標(biāo)，通三過項(xiàng)目三研究在三綜合容三積率2.1三1的情況三下，本三項(xiàng)目可三能的產(chǎn)三品組合三形式為三：PAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位聯(lián)排：項(xiàng)目三高端產(chǎn)三品，面三向市場(chǎng)三高端客三戶，成三為項(xiàng)目三價(jià)值標(biāo)三桿，標(biāo)三定項(xiàng)目三檔次，三促進(jìn)現(xiàn)三金流產(chǎn)三品的銷三售花園洋三房：產(chǎn)品三差異化三，擴(kuò)大三項(xiàng)目客三戶群體三，最大三化項(xiàng)目三利潤空三間（?。┤邔樱簭默F(xiàn)三有市場(chǎng)三表現(xiàn)看三，市場(chǎng)三反應(yīng)良三好，為三項(xiàng)目主三現(xiàn)金流三產(chǎn)品，三吸引市三場(chǎng)大多三數(shù)客戶三，降低三開發(fā)風(fēng)三險(xiǎn)價(jià)值標(biāo)三桿聯(lián)排盈利主三體花園洋三房盈利主三體（?。┤邔觾r(jià)值標(biāo)三桿提升項(xiàng)三目品質(zhì)盈利主三體產(chǎn)品差三異化豐富社三區(qū)產(chǎn)品三形態(tài)盈利主三體最大化三土地價(jià)三值利潤最三大化PAR三T6項(xiàng)目定三位平谷區(qū)三現(xiàn)有較三高端項(xiàng)三目以2三及3居三室為主三，戶型三尺度較三大PAR三T6項(xiàng)目定三位戶型配三比PAR三T6項(xiàng)目定三位項(xiàng)目定三位總體三回顧項(xiàng)目目三標(biāo)：名至實(shí)三歸客戶認(rèn)三為區(qū)域三較為偏三遠(yuǎn)怎么三辦？客戶不三愿意花80萬元以三上的價(jià)三格買房三子怎么三辦？解讀規(guī)三劃利好三，借勢(shì)三平谷城三市發(fā)展三，重新三定義區(qū)三域價(jià)值充分放三大項(xiàng)目三自然資三源優(yōu)勢(shì)三，產(chǎn)品三全面超三越市場(chǎng)三水平，三突破客三戶價(jià)格三上限財(cái)貴專三屬區(qū)區(qū)三域價(jià)值京東上三品生活三示范區(qū)三的概念放大資三源優(yōu)勢(shì)三，打造三精品項(xiàng)三目容積率三平衡，三產(chǎn)品分三級(jí)核心問題解決策略具體實(shí)施PAR三T6項(xiàng)目定三位產(chǎn)品定三位PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議“上品三生活示三范區(qū)”三物業(yè)發(fā)三展建議三體系本項(xiàng)目三物業(yè)三發(fā)展建三議戶型設(shè)三計(jì)園林景三觀產(chǎn)品形三象社區(qū)形三象標(biāo)簽社區(qū)規(guī)三劃精品社三區(qū)三物業(yè)價(jià)三值體系全新的生活體驗(yàn)富有沖擊力的視覺形象大尺度空間創(chuàng)意戶型立體的三生活空三間百分百三園林景三觀強(qiáng)烈的三項(xiàng)目符三號(hào)優(yōu)化戶三型多種增三值亮點(diǎn)“情”三“景”三“私”物業(yè)發(fā)三力點(diǎn)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議平谷區(qū)三規(guī)劃設(shè)三計(jì)現(xiàn)狀三——整三體水平三較差，三缺乏規(guī)三劃設(shè)計(jì)三理念、三無布局三方案、三無組團(tuán)三概念紫貴莊園騰龍?jiān)闯怯e花園PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)空三間營造三的物業(yè)三開發(fā)要三點(diǎn)建議高層界三定區(qū)域三，圍合三社區(qū)，三強(qiáng)化內(nèi)三部空間三的領(lǐng)域三感和私三密性，三對(duì)低密三度產(chǎn)品三提供環(huán)三境支持高低兩三種物業(yè)三形式的三產(chǎn)品相三對(duì)集中三布置，三形成各三自獨(dú)立三的組團(tuán)三空間集約利三用土地三，形成三集中、三規(guī)?；纳鐓^(qū)三開放空三間，作三為高低三物業(yè)的三分隔與三過渡，三柔化建三筑形式三差異，三提升社三區(qū)空間三質(zhì)量在以上三三條的三基礎(chǔ)上三，社區(qū)三規(guī)劃還三往往追三求較強(qiáng)三的“形三式感”三，形成三富有特三色的社三區(qū)形象三，產(chǎn)生三市場(chǎng)沖三擊力社區(qū)規(guī)三劃園林景觀產(chǎn)品形象社區(qū)形象標(biāo)簽戶型設(shè)計(jì)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議“形式三感”的三規(guī)劃給三人以強(qiáng)三烈的視三覺沖擊三和空間三體驗(yàn)深圳淘三金山天津江三勝天鵝三湖綠城·藍(lán)庭PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議高層界三定社區(qū)三，強(qiáng)化三內(nèi)部空三間的領(lǐng)三域感和三私密性深圳熙園深圳中三惠金士三柏山花三園高層成三為社區(qū)三的屏障三，并且三能夠形三成連續(xù)三的展示三面，形三成較高三城市意三象深圳公三園大地深圳公園大地花園PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議高低兩三種物業(yè)三形式的三產(chǎn)品相三對(duì)集中三布置，三形成各三自獨(dú)立三的組團(tuán)三空間天津江勝天鵝湖不同物三業(yè)形式三各自形三成完整三的組團(tuán)三，保證三了低密三度社區(qū)三居住氛三圍勻質(zhì)三化。北京上三元PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議600三0平米景三觀帶北京上三元深圳香三密湖1號(hào)集中、三規(guī)?；纳鐓^(qū)三開放空三間，作三為高低三物業(yè)的三分隔與三過渡，三柔化建三筑形式三差異景觀水三系自然三地將高三層與聯(lián)三排居住三區(qū)分開三，廊橋三設(shè)計(jì)既三豐富了三景觀，三又建立三了聯(lián)系PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)中三心廣場(chǎng)三，成為三聯(lián)結(jié)社三區(qū)的核三心深圳水三岸山城上海久三陽文化三府邸集中式三園林景三觀對(duì)社三區(qū)環(huán)境三的品質(zhì)三提升明三顯，形三成較大三規(guī)模的三集中社三區(qū)開放三空間，三豐富景三觀趣味三性PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議地塊價(jià)三值分析水系景三觀村鎮(zhèn)村鎮(zhèn)城市主三干道噪音較三大地塊北三側(cè)昭示三性較好三但噪音三較大建議排三布高層三建筑，三展示項(xiàng)三目城市三感，同三時(shí)隔擋三噪音4123價(jià)值較三好價(jià)值較三好的地三塊建議三排布密三度較低三的花園三洋房，三以提高三項(xiàng)目整三體價(jià)格景觀最三好近鄰洳三河水景三及市場(chǎng)三綠化的三地塊在三項(xiàng)目整三體地塊三中價(jià)值三最大，三因此排三布低密三度產(chǎn)品三，充分三利用景三觀資源三，拔高三項(xiàng)目整三體檔次三。45價(jià)值一三般價(jià)值較三為一般三，建議三排布密三度較高三的現(xiàn)金三流產(chǎn)品三以平衡三容積率商業(yè)價(jià)三值由于地三塊周邊三生活、三商業(yè)氛三圍均未三成熟，三配套商三業(yè)更為三合理該城市三道路通三往兩地三塊便捷三度較高三，商業(yè)三價(jià)值較三大，建三議在此三排布配三套商業(yè)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議整體規(guī)三劃原則三要點(diǎn)：延順平三路一側(cè)三排布高三層建筑三，分隔社三區(qū)與外三部空間，達(dá)到三形象展三示效果三；高層與三類低密三度產(chǎn)品各自集三中布置，基本以現(xiàn)狀三地形進(jìn)三行劃分東側(cè)地三塊在保三證低密度生活感三受的前三提下，三將體現(xiàn)品質(zhì)、提升價(jià)值的物業(yè)三排布在三景觀較三好的位三置西側(cè)地三塊利用景觀軸三線分割居三住組團(tuán)，形成較大規(guī)三模的集中三社區(qū)開放空三間，豐富景觀趣三味性充分考三慮主入三口位置三對(duì)社區(qū)內(nèi)部交三通的作用三：依據(jù)周邊交三通條件三布置主三入口位置，實(shí)現(xiàn)社三區(qū)內(nèi)部人三車分流三;采用外三環(huán)交通三組織，三保證社三區(qū)內(nèi)地三塊的的整體性和規(guī)模感合理解決三社區(qū)入三口同商業(yè)布三局關(guān)系，結(jié)合三會(huì)所、三入口處三景觀形三成公共空三間，提升商業(yè)價(jià)三值；PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議整體規(guī)三劃意向PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議整體規(guī)三劃意向PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議景觀設(shè)三計(jì)市場(chǎng)三現(xiàn)狀—三—整體三水平低三，僅進(jìn)三行硬質(zhì)三鋪裝，三目前市三場(chǎng)可見三項(xiàng)目沒三有內(nèi)部三水系、三集中景三觀缺乏平谷區(qū)三現(xiàn)有項(xiàng)三目的園三林景觀三水平普三遍較低未可見三有視覺三沖擊力三的景觀三展示空三間中央景三觀、集三中水面三、水系三、雕塑三、噴泉三等園林三景觀要三素都罕三見。迎賓花三園假山PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議市場(chǎng)要三素——三集中綠三地、水三系、雕三塑80%的項(xiàng)目三擁有集三中綠地三，但多三為硬著三鋪裝，三沒有整三體規(guī)劃三思路。都麗豪三廷中衛(wèi)世三紀(jì)城PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)空三間營造三的物業(yè)三開發(fā)要三點(diǎn)建議打造多三層次景三觀系統(tǒng)，形成三“低層擁三景、高三層瞰景”的社三區(qū)意向三，對(duì)景三觀資源三利用最三大化。將外部水三資源滲三透到社三區(qū)內(nèi)部。以北三側(cè)現(xiàn)有三植被為三景觀屏三障，營三造內(nèi)部三綠色景三觀空間三。東區(qū)：將水系三引入社三區(qū)內(nèi)部三，打造三戶戶臨三水的居三住感受三。提供觀三景、親三水的休三閑平臺(tái)三，增加三人與景三觀的互三動(dòng)西區(qū)：“南北三”向的三社區(qū)綠三色景觀三走廊與三“東西三”向活三動(dòng)休閑三公共空三間相互三交織社區(qū)規(guī)三劃園林景三觀產(chǎn)品形三象社區(qū)形三象標(biāo)簽戶型設(shè)三計(jì)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議項(xiàng)目整三體規(guī)劃三布局——以各核三心景觀三為中心三，兩條三景觀主三軸為延三伸綠化

景觀節(jié)點(diǎn)景觀主軸水系PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議多層主入口及會(huì)所商業(yè)次入口景觀節(jié)點(diǎn)綠化三錯(cuò)層?xùn)|區(qū)景三觀節(jié)點(diǎn)三圖PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議西區(qū)景三觀節(jié)點(diǎn)三圖PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)內(nèi)三部景觀三小品適三度加入三西班牙三風(fēng)情小三品，在三成本有三效控制三的前提三下，融三入西班三牙風(fēng)情三元素符三號(hào)，呼三應(yīng)主題PAR三T東區(qū)”三水“資三源的延三伸，在三達(dá)到社三區(qū)景觀三共享的三同時(shí)，三保證了三別墅的三私密性貫穿社三區(qū)的景三觀水系三，使整三個(gè)別墅三形成”三綠島“三的景觀三形象。親水平三臺(tái)及休三息廊架三的設(shè)置三，增加三了居民三交流空三間，觀三享空間三。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議西區(qū)極三具景觀三致化的三“綠色三大面積三休閑區(qū)三”成為三社區(qū)的三一大亮三點(diǎn)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議個(gè)性強(qiáng)三烈的雕三塑小品三不僅增三加了社三區(qū)空間三的趣味三性和休三閑氛圍三，同時(shí)三體現(xiàn)出三濃郁的三人文精三神，提三升了社三區(qū)的價(jià)三值.雕塑和三小品的三運(yùn)用對(duì)三社區(qū)景三觀起到三畫龍點(diǎn)三睛的作三用PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議平谷區(qū)三現(xiàn)有社三區(qū)產(chǎn)品三形象;均為常三見的普三通板樓三形象、三無風(fēng)情三感。外三立面裝三飾用材三多為乳三膠漆、三少數(shù)貼三外墻磚迎賓花園紫貴莊園怡馨家園都麗豪廷中衛(wèi)世紀(jì)城PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)空三間營造三的物業(yè)三開發(fā)要三點(diǎn)建議社區(qū)規(guī)三劃園林景三觀產(chǎn)品形三象社區(qū)形三象標(biāo)簽東區(qū)意三向——田園風(fēng)三光低密三度居住三區(qū)西區(qū)意三向——豪宅像三城市生三活東西兩三區(qū)在造三型上形三成高與低三、多與三少、豎三向與橫三向、組三團(tuán)與整三體的多重三對(duì)比，三互為映三襯，產(chǎn)三生強(qiáng)烈三的形式三感戶型設(shè)三計(jì)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議以臨街三板式高三層定義三社區(qū)邊三界、內(nèi)三部排布三類別墅三產(chǎn)品（三洋房、三聯(lián)排）三展示低三密度社三區(qū)舒適三感、將三水資源三最大化三的利用三，打造三田園風(fēng)三光的舒三適生活三休閑區(qū)三。東區(qū)意三象——三田園風(fēng)三光低密三度居住三區(qū)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議風(fēng)情化——建筑原三型為地三中海沿三海國家三意大利三、西班三牙、法三國、希三臘建筑三，通過三濃郁的三歐洲地三域風(fēng)情三建筑彰三顯歷史三底蘊(yùn)和三人文精三神。形態(tài)豐三富——運(yùn)用多三種建筑三結(jié)構(gòu)，三如：高三低拱門三、穹頂三、回廊三、塔樓三、柱式三，形成三錯(cuò)落優(yōu)三美的建三筑空間三。地中海三沿岸建三筑風(fēng)格三為原型三，展現(xiàn)三濃郁歐三洲人文三風(fēng)情，三與水系三綠地相三結(jié)合，三西為中三用打造三精致低三密度社三區(qū)。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議色彩豐三富——使用豐三富的暖三色調(diào)材三質(zhì)，如三：紅瓦三、黃灰三泥、斑三斕的石三料、馬三賽克鋪三裝等，三強(qiáng)調(diào)地三中海建三筑特色三。裝飾性三強(qiáng)——將歐洲三傳統(tǒng)符三號(hào)顯示三在建筑三細(xì)節(jié)上三，通過三門框、三凸窗、三陽臺(tái)、三坡屋頂三、鐵藝三等細(xì)節(jié)三的打造三，增添三親切感三。色彩與三材質(zhì)充三分尊重三歐洲風(fēng)三情建筑三原貌，三細(xì)節(jié)上三通過強(qiáng)三烈符號(hào)三化的建三筑語言三傳遞異三域風(fēng)情三。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議用古典三元素增三加文化三氣質(zhì)及三檔次感三，體現(xiàn)三項(xiàng)目貴三族氣息——建議“三西班牙三”經(jīng)典三風(fēng)格西區(qū)意三象——三"豪宅三像"城三市生活直線設(shè)三計(jì)、流三暢的線三性結(jié)構(gòu)三，線條三與空間三感的和三諧統(tǒng)一三，釋放三的視覺三效果體三現(xiàn)自在三高雅的三新派貴三族精神三內(nèi)蘊(yùn)。建筑的三高低排三布，使三空間形三式不在三呆板，三形成獨(dú)三特的韻三律感。豐富、三明快的三色彩打三破傳統(tǒng)三的視覺三感。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議沿順平三路的高三層建筑三充分體三現(xiàn)城市感，強(qiáng)烈三視覺沖三擊效果三展示社三區(qū)形象強(qiáng)調(diào)建三筑的整三體形式三感，完三整、流三暢的展三示面和三具有韻三律感的三天際線三都是吸三引眼球三的重要三因素。以尖屋三頂體現(xiàn)三豪宅的三韻味和三建筑的三歷史感三。北京三棕櫚泉北京三西釣魚三臺(tái)嘉園PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議著重打三造直觀三易感知三部分，三營造社三區(qū)的高三品質(zhì)形三象PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議裝飾性三強(qiáng)——建筑的三語言將古羅三馬、古三希臘的傳統(tǒng)符三號(hào)顯示在三建筑外三立面裝三飾上，三通過石三雕、線三條等細(xì)三節(jié)的打三造，豐三富建筑三感受，三增添建三筑的精三致感。三采用玻三璃、鑄三鐵、瓷三磚等建三材和凹三凸窗的三配置營三造出層三次感。三段式三的設(shè)計(jì)三手法與三精巧的三細(xì)部表三現(xiàn)力充三分體現(xiàn)三整體建三筑的端三莊大方三。三段式三設(shè)計(jì)——理性美三的代表。立面劃三分為縱三橫三段三，建筑左右對(duì)三稱、造型輪廓整三齊，體現(xiàn)三雄偉的三氣勢(shì)。在材料三使用上三主要以三豐富的三暖色調(diào)三為主。下部以花崗三巖鑄就三扎實(shí)根三基、中部以鵝黃三淡彩的三面磚凸三現(xiàn)明快三鮮亮、頂端以尖圓三和斜坡三營建輕三盈飛揚(yáng)三的感覺三。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議門窗及三其他構(gòu)三造裝飾三中適度三融入西三班牙設(shè)三計(jì)元素三，完善三風(fēng)情意三境西班牙三風(fēng)格元三素：拱三形門窗三、木窗三扇、木三花架、三煙囪、三石窗花三、鐵藝三、陶藝拱形門三窗PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)空三間營造三的物業(yè)三開發(fā)要三點(diǎn)建議儀式化三的入口星級(jí)會(huì)三所社區(qū)形三象標(biāo)志風(fēng)情商三業(yè)街人車分三流系統(tǒng)圍墻和三導(dǎo)示系三統(tǒng)社區(qū)形三象標(biāo)簽社區(qū)規(guī)三劃園林景三觀產(chǎn)品形三象戶型設(shè)三計(jì)PAR三T入口的三儀式化三，以三獨(dú)特的三氣質(zhì)和三精細(xì)的三細(xì)節(jié)處三理悉顯三尊貴入口可三以直接三與區(qū)域三的標(biāo)志三性公共空間—廣場(chǎng)或三集中水三面相聯(lián)三接，三體現(xiàn)出三大度的三氣勢(shì)。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議東區(qū)入口體現(xiàn)高三檔低密三度社區(qū)三意向PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議西區(qū)入口體現(xiàn)豪三宅社區(qū)三意向PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議星級(jí)會(huì)三所——三打造具三有城市三影響力三的特色三功能會(huì)所功三能健身活三動(dòng)休閑活三動(dòng)特色功三能養(yǎng)生活三動(dòng)健身設(shè)三施（200㎡）棋牌室三、麻將三室（200㎡）SPA（400㎡）商務(wù)活三動(dòng)商務(wù)會(huì)三議間、三客房（200㎡）會(huì)所功三能的設(shè)三置主要三參考本三地客戶三的生活三習(xí)慣和三本項(xiàng)目三客群的三高端屬三性，滿三足財(cái)富三人群休三閑，會(huì)三友、炫三耀等生三活需求三。精品特三色餐飲三、紅酒三酒窖（三地下）三、雪茄三吧（600㎡）根據(jù)以三上功能三設(shè)置，三建議會(huì)三所面積三在150三0—2三000㎡，紅三酒酒窖三功能可三在地下三空間實(shí)三現(xiàn)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議標(biāo)志性三建筑，三營造社三區(qū)視覺三焦點(diǎn)標(biāo)志性三建筑成三為社區(qū)三系統(tǒng)的三統(tǒng)領(lǐng)，三建立社三區(qū)的方三向感和三領(lǐng)屬感公共建三筑，更三好展示三西班牙三風(fēng)情、三標(biāo)示項(xiàng)三目形象PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)風(fēng)三情展示三區(qū)——彰顯西三班牙風(fēng)三情，營三造異域三的生活三氛圍體三驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)儀三式感和三品質(zhì)感商業(yè)街三除擔(dān)負(fù)三社區(qū)配三套的作三用之外三，還是三風(fēng)情主三題展示三的重要三元素。結(jié)合特三色入口三布置，三展示西三班牙風(fēng)三情城市三界面：商業(yè)街三空間模三糊化、三休閑化景觀細(xì)三節(jié)化增三加風(fēng)情三體驗(yàn)特色化三的統(tǒng)一三符號(hào)烘三托商業(yè)三氛圍PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議風(fēng)情商三業(yè)街和三建筑立三面形象三保證統(tǒng)三一，商三業(yè)空間三和建筑三空間形三成合理三過渡；盡量保三證商業(yè)三的連續(xù)三性，以三人行為三主，避三免車行三對(duì)商業(yè)三流線的三切斷；商業(yè)街三和社區(qū)三內(nèi)部通三過小型三花池區(qū)三隔，形三成空間三過渡；通過店三鋪建筑三設(shè)計(jì)與三外立面三的統(tǒng)一三裝修營三造西班三牙風(fēng)情PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議延展室三內(nèi)商業(yè)三空間，三形成街三區(qū)小廣三場(chǎng)，增三強(qiáng)體驗(yàn)三感，擴(kuò)三大交流三空間優(yōu)點(diǎn)：三室外的三商業(yè)空三間不僅三可以增三加營業(yè)三面積，三也能有三效的聚三集人氣三，有利三于把整三個(gè)街區(qū)三的商業(yè)三氛圍連三成一體建議：布置適三量的休三閑座椅三與店鋪三座椅，三方便人三流駐足商業(yè)街三內(nèi)街局三部放大三為若干三小廣場(chǎng)三，配合三戶外的三賣場(chǎng)、三座椅和三景觀小三品，形三成濃郁三的休閑三氛圍，三購物之三外亦是三交往、三放松場(chǎng)三所商業(yè)街三空間模三糊化、三休閑化PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議特色化三的統(tǒng)一三符號(hào)烘三托商業(yè)三氛圍PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議項(xiàng)目入三市初期三，商業(yè)三街各商三鋪難以三完全進(jìn)三駐經(jīng)營三，過多三空置店三鋪會(huì)影三響整體三商業(yè)氛三圍，建三議對(duì)這三些商鋪三進(jìn)行統(tǒng)三一包裝三，通過三內(nèi)襯廣三告招貼三、統(tǒng)一三招牌設(shè)三計(jì)等方三式對(duì)未三來預(yù)期三的商業(yè)三氛圍進(jìn)三行“提三前展示三”，從三而對(duì)商三業(yè)街的三整體商三業(yè)氛圍三進(jìn)行有三效維護(hù)三。商業(yè)配三套在銷三售時(shí)先三行包裝三，做好三展示，三聚集人三氣，打三造入住三后的居三住氛圍三和西班三牙風(fēng)情PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議人車分三流系統(tǒng)三——避三免車行三對(duì)人行三的干擾三，體現(xiàn)三高檔社三區(qū)形象

車庫入口社區(qū)主干道

社區(qū)入口組團(tuán)內(nèi)部人行路PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議圍墻臨主街三人行道三，運(yùn)三用綠化三巧妙抬三高圍墻三，既三美觀又三確保了三小區(qū)的三安全性三。圍墻基三座可運(yùn)三用天然三石材裝三飾，以三體現(xiàn)出三小區(qū)的三尊貴感三。注意三其色調(diào)三與區(qū)域三建筑風(fēng)三格和色三彩的一三致性。項(xiàng)目建三設(shè)期間三，鄰三主要交三通干道三的圍墻三要做包三裝，凸三現(xiàn)項(xiàng)目三特色。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議導(dǎo)示系三統(tǒng)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議景觀細(xì)三節(jié)體現(xiàn)三物業(yè)高三品質(zhì)品質(zhì)體三現(xiàn)于細(xì)三節(jié)，用三心的細(xì)三節(jié)設(shè)計(jì)三會(huì)給客三戶以深三刻的感三受，是三展示項(xiàng)三目實(shí)力三和整體三品質(zhì)的三有效途三徑。細(xì)節(jié)的三處理花三錢不多三，卻能三顯示出三社區(qū)的三高品質(zhì)三，提升三社區(qū)形三象。PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議平谷現(xiàn)三有市場(chǎng)三戶型水三平整體設(shè)三計(jì)水平三一般，三沒有設(shè)三計(jì)亮點(diǎn)無提高三性價(jià)比三的增值三點(diǎn)戶型創(chuàng)三新有限三，僅限三于錯(cuò)層三、入戶三花園、三飄窗的三設(shè)計(jì)；PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議社區(qū)空三間營造三的物業(yè)三開發(fā)要三點(diǎn)建議高層產(chǎn)三品優(yōu)化戶三型結(jié)構(gòu)\引進(jìn)創(chuàng)三新產(chǎn)品\增值亮三點(diǎn)類低密三度產(chǎn)品“情趣三化”空三間的營三造\居住空三間“景三觀化”\增強(qiáng)居三住私密三性社區(qū)規(guī)三劃園林景三觀產(chǎn)品形三象社區(qū)形三象標(biāo)簽戶型設(shè)三計(jì)PAR三T7物業(yè)發(fā)三展建議突出戶三型的“三精致”三、產(chǎn)品三高“性三價(jià)比”基本原三則優(yōu)化戶三型結(jié)構(gòu)：從整三體戶型三面寬進(jìn)三深合理三性，內(nèi)三部功能三空間布三置合理三性等方三面優(yōu)化三戶型布三局引進(jìn)創(chuàng)三新產(chǎn)品：從居三住者的三感受和三戶型的三實(shí)用性三出發(fā)，三借鑒市三場(chǎng)領(lǐng)先三產(chǎn)品戶三型設(shè)計(jì)提高贈(zèng)三送面積：贈(zèng)送三面積不三能是無三用多余三的面積三，而是三需要與三實(shí)際購三買空間三良好結(jié)三合，便三于居住三使用，三增強(qiáng)業(yè)三主購買三性價(jià)比三，并增三添空間三情趣核心理三念將面積三合理性三和居住三的舒適三度綜合三考慮，三張弛適三度的設(shè)三計(jì)、打三造“物三有所值三”的高三端產(chǎn)品關(guān)鍵動(dòng)三作高層戶三型設(shè)計(jì)A.高層產(chǎn)三品優(yōu)化戶三型結(jié)構(gòu)三：123金地梅三隴鎮(zhèn)進(jìn)深：三開間=1.三4：1戶型分三析更有效三的利用三了建筑三的進(jìn)深三：各功能三空間更三有效的三集中，三節(jié)省了三交通面三積；可以將三公共衛(wèi)三生間等三次要的三功能間三沿進(jìn)深三布置，三不必要三占用南三、北面三價(jià)值較三高的面三寬家庭人三口少，三可將餐三廳與客三廳結(jié)合三布置，三節(jié)省北三向空間A.高層產(chǎn)三品產(chǎn)品創(chuàng)三新迎賓花三園現(xiàn)有3層2躍大戶三型：A戶型150三㎡、B戶型187三㎡戶型設(shè)三計(jì)領(lǐng)先三市場(chǎng)水三平，但三沒有體三現(xiàn)錯(cuò)層三產(chǎn)品的三贈(zèng)送實(shí)三