房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二第八章

第八章房地產(chǎn)制度

第一節(jié)土地制度

土地制度是關(guān)于土地所有、土地使用等方面的制度規(guī)定，即以土地為核心，對(duì)由于占有、利用土地等行為而產(chǎn)生的人與人之間的關(guān)系的制度性規(guī)定。資本主義的土地制度，最顯著的特征是土地私有；而社會(huì)主義的土地制度，最典型的特點(diǎn)是土地公有。

一、土地所有制

土地所有制是有關(guān)土地所有權(quán)制度的法律規(guī)定，它反映的是在土地使用權(quán)形成、交易等過(guò)程中形成的人與人之間關(guān)系的制度性規(guī)定。城市土地所有制的建立與現(xiàn)狀農(nóng)村土地集體所有制的建立與現(xiàn)狀土地所有權(quán)虛設(shè)集體的受益邊界模糊三元地權(quán)結(jié)構(gòu)，國(guó)家、集體、農(nóng)戶對(duì)土地的權(quán)屬不清農(nóng)村土地國(guó)有制的建立

（一）土地所有制度的建立與現(xiàn)狀城市土地所有制度的完善目前土地集體所有制度改革的主要方針是：維護(hù)和加強(qiáng)農(nóng)村集體土地所有制，搞活土地使用制。城市土地國(guó)有化的優(yōu)越性：有利于維護(hù)社會(huì)主義生產(chǎn)資料公有制；是適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)、合理利用城市土地資源、進(jìn)行城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可缺少的前提條件；有利于城市土地的統(tǒng)一管理。

（二)土地所有制度改革與完善香港土地所有制澳門(mén)土地所有制臺(tái)灣土地所有制

（三）港澳臺(tái)的土地所有制

土地使用制度是關(guān)于土地使用權(quán)形成、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移等過(guò)程中所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)定。

二、土地使用制（一）土地使用制度的建立城市土地使用制度的建立農(nóng)村土地使用制度的建立土地利用年度計(jì)劃：是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃對(duì)年度各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排。耕地保護(hù)制度：包括耕地?cái)?shù)量（面積）和質(zhì)量的保護(hù)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度：指由政府依照法定程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征用等方式取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)和存儲(chǔ)后，以公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)出讓的方式供應(yīng)土地，調(diào)控各類(lèi)建設(shè)用地需求的制度。

（二）土地使用制度的現(xiàn)狀土地征收制度：指國(guó)家依據(jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。目前我國(guó)土地征收制度存在的弊端主要表現(xiàn)在：征收范圍亂，征地目的超出“公共利益”的范疇征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)亂征收補(bǔ)償金額確定的單方性，主要由征地方確定土地征收補(bǔ)償方式單一，一般以貨幣補(bǔ)償為主土地征收補(bǔ)償范圍偏窄安置方法簡(jiǎn)單，無(wú)法解決失地農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度

1.香港的土地使用制度回歸以前：香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式。回歸以后，香港特區(qū)政府以行政管理者和所有者的身份，采用拍賣(mài)、招標(biāo)、私人協(xié)議、無(wú)償劃撥、臨時(shí)出租等方式出讓土地。2.澳門(mén)土地使用制度對(duì)于私地，政府一般不強(qiáng)行征收；對(duì)于官地，通過(guò)批地的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用。

（三）港澳土地使用制度

土地管理制度是國(guó)家行政管理制度的一個(gè)組成部分，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)土地相關(guān)事宜的管理。土地管理制度的主要內(nèi)容是指土地管理機(jī)構(gòu)及其運(yùn)行模式和運(yùn)行規(guī)則。

三、土地管理制度（一）土地管理制度的現(xiàn)狀

按不同標(biāo)準(zhǔn)，可以將土地管理制度劃分為不同的模式。按照管理權(quán)限可以劃分為三種模式：統(tǒng)管分管統(tǒng)分結(jié)合土地管理制度按照中央與地方關(guān)系的不同處理方式，可以劃分為：中央和地方分權(quán)地方分權(quán)中央集權(quán)圖8—1土地管理制度的模式

原則與國(guó)家行政體系相協(xié)調(diào)與土地產(chǎn)權(quán)制度相適應(yīng)反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制的性質(zhì)圖8—2土地管理制度確定的原則（二）土地管理制度確定的原則改革省以下國(guó)土資源管理體制省以下垂直管理的國(guó)土資源體制改革的主要內(nèi)容：調(diào)整省以下國(guó)土資源主管部門(mén)干部管理體制理順國(guó)土資源行政管理體制完善和強(qiáng)化行政管理職能建立國(guó)家土地督察制度

（三）土地管理制度的改革與完善第二節(jié)住房制度

住房制度是關(guān)于住房建設(shè)、流通以及使用等過(guò)程中所發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的制度性規(guī)定。一、住房供給制度

我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系經(jīng)歷了四大階段：

21單一的行政供給制階段—改革開(kāi)放前住房市場(chǎng)化供應(yīng)的探索和試點(diǎn)階段—1978-1998年3以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的階段—1998-2003年以普通商品住房為主的階段-2003年以來(lái)4（一）我國(guó)住房供應(yīng)體系的發(fā)展歷程制度設(shè)三計(jì)不盡三完善，三操作上三還沒(méi)有三完全涵三蓋不同三收入人三群存量與三增量市三場(chǎng)發(fā)展三不平衡租賃與三買(mǎi)賣(mài)市三場(chǎng)發(fā)展三不平衡住房保三障制度三建設(shè)明三顯滯后三于住房三市場(chǎng)發(fā)三展商品住三房供應(yīng)三結(jié)構(gòu)不三合理住宅產(chǎn)三業(yè)化程三度低（二）三當(dāng)前住三房供應(yīng)三體系存三在的主三要問(wèn)題完善住三房制度三的基本三思路是三：堅(jiān)持市三場(chǎng)化的三基本方三向，大三力培育三房地產(chǎn)三市場(chǎng)，三進(jìn)一步三拓寬租三售并舉三的市場(chǎng)三供應(yīng)。三強(qiáng)化住三房保障三，建立三健全多三層次的三住房保三障渠道三，滿足三低收入三和最低三收入家三庭的基三本住房三需要。三以住宅三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)三代化為三載體，三制定技三術(shù)、經(jīng)三濟(jì)政策三，發(fā)展三節(jié)能省三地型住三宅。通三過(guò)完善三體制、三健全機(jī)三制，落三實(shí)責(zé)任三，逐步三豐富和三完善適三合我國(guó)三國(guó)情的三住房供三應(yīng)體系三。（三）三完善住三房供應(yīng)三制度的三建議二、住三房保障三制度廉租住三房制度三是政府三為解決三低收入三家庭的三住房問(wèn)三題而專(zhuān)三門(mén)設(shè)置三的一項(xiàng)三福利性三住房分三配制度三，它是三整個(gè)社三會(huì)保障三體系的三主要組三成部分三和必要三的補(bǔ)充三，是政三府關(guān)心三民生的三實(shí)事工三程、德三政工程三。（一）三廉租住三房制度當(dāng)前我三國(guó)廉租三住房制三度存在三的問(wèn)題缺乏明三確的目三標(biāo)和長(zhǎng)三遠(yuǎn)規(guī)劃廉租對(duì)三象覆蓋三面過(guò)于三狹窄迫切的三需求與三短缺的三房源供三給形成三鮮明的三反差供應(yīng)手三段匱乏住房法三律、法三規(guī)建設(shè)三滯后廉租住三房制度三現(xiàn)狀落實(shí)機(jī)三構(gòu)，嚴(yán)三格管理落實(shí)資三金，降三低成本完善進(jìn)三入和退三出機(jī)制關(guān)心“三夾心層三”住房強(qiáng)化監(jiān)三督機(jī)制完善我三國(guó)廉租三住房制三度的思三考經(jīng)濟(jì)適三用住房三是具有三保障性三質(zhì)的政三策性商三品住房三。經(jīng)濟(jì)適三用住房三制度現(xiàn)三狀經(jīng)濟(jì)適三用住房三管理辦三法概括三起來(lái)就三是：行三政劃撥三土地、三事業(yè)收三費(fèi)減半三、招標(biāo)三建設(shè)、三限制建三筑標(biāo)準(zhǔn)三、限定三價(jià)格、三限制交三易、限三定對(duì)象三。經(jīng)濟(jì)適三用住房三的供給三途徑和三渠道主三要包括三：房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三企業(yè)、三集資合三作建房三、單位三自建。（二）三經(jīng)濟(jì)適三用住房三制度經(jīng)濟(jì)適三用住房三供應(yīng)持三續(xù)減少經(jīng)濟(jì)適三用住房三管理不三到位經(jīng)濟(jì)適三用住房三制度的三實(shí)現(xiàn)方三式不完三善經(jīng)濟(jì)適三用住房三制度中三存在的三問(wèn)題完善經(jīng)三濟(jì)適用三住房制三度的思三考增加建三設(shè)數(shù)量制定合三理的建三設(shè)計(jì)劃三和標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格三規(guī)范銷(xiāo)三售管理租售并三舉，以三租為主第三節(jié)三國(guó)三外房地三產(chǎn)制度（一）三國(guó)外土三地所有三制各國(guó)土三地所有三制現(xiàn)狀美國(guó)的三土地所三有制主三要有三三種形式三：美國(guó)三聯(lián)邦政三府所有三、州政三府所有三以及私三人所有英國(guó)的三土地在三法律上三都?xì)w英三王或國(guó)三家所有加拿大三現(xiàn)行的三土地所三有制主三要有聯(lián)三邦政府三所有、三省政府三所有和三私有三三種形式日本的三土地所三有制主三要有公三有和私三有兩種三形式一、國(guó)三外土地三制度土地改三革是對(duì)三原有的三土地制三度直接三或間接三地進(jìn)行三根本的三改善或三者加上三很大的三限制，三以便盡三量消除三原土地三所有制三度所帶三來(lái)的或三造成的三弊端的三社會(huì)變?nèi)锘顒?dòng)三。國(guó)外土三地改革不同國(guó)三家，特三別是市三場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三發(fā)達(dá)的三國(guó)家的三土地使三用制度三是建立三在市場(chǎng)三機(jī)制條三件下的三對(duì)于土三地利用三、土地三利用中三權(quán)益關(guān)三系調(diào)節(jié)三等內(nèi)容三的制度三性規(guī)定三，市場(chǎng)三的供求三關(guān)系、三市場(chǎng)的三價(jià)格變?nèi)?、市三?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三狀況等三決定著三土地的三配置、三土地的三開(kāi)發(fā)與三利用以三及土地三權(quán)益的三分配等三，并形三成一種三相對(duì)穩(wěn)三定的、三成熟的三土地使三用制度三基本框三架。土地用三途管制農(nóng)用地三保護(hù)（二）三國(guó)外土三