房地產金融與稅收

第八章房地產金融與稅收房地產企業(yè)銀行貸款項目融資房地產融資成本

房地產稅收第一節(jié)概述一、房地產金融的概念是指在房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動的總稱。資金剩余方：個人、企業(yè)、政府經紀人、抵押銀行金融中介：商業(yè)銀行、人保公司、投資公司、養(yǎng)老基金資金短缺方：個人、企業(yè)、政府FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司資金存單證券抵押資金證券間接融資直接融資二級抵押市場融資房地產融資環(huán)境第一節(jié)概述二、房地產金融的分類（一）按是否通過金融機構1.直接金融：不通過銀行等金融機構，直接通過資本市場融資

投資者投資、股票、債券特點：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機構進行融資

借款、融資租賃特點：間接性、短期性、相對非流通性、可逆性第一節(jié)概述二、房地產金融的分類（二）按融資性質1.權益資本金融：為獲取可供長期或永久使用的資金而采取的資金融通方式。資金直接構成企業(yè)資本。也就是向其他投資者出售公司的所有權，即用所有者的權益來交換資金。

投資者投資、股票、信托、基金、特點：代表投資者對企業(yè)凈資產的要求權；屬于企業(yè)法人財產，不能抽回，但可轉讓；不需還本付息。第一節(jié)概述二、房地產金融的分類（二）按融資性質2.債務資本金融：通過借入方式取得資金，并支付利息的融資。雙方形成債券債務關系。

借款、融資租賃、債券特點：債券債務關系；約定期限并還本付息；適度債務資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權，有利于提高資本收益率和市場價值。第一節(jié)概述三、房地產企業(yè)融資的特點1.開發(fā)資金需求量大，對外源性融資依賴性高。2.需要房產和地產的抵押。3.資金面臨比較大的經濟風險和財務風險。第一節(jié)概述四、房地產融資的模式（一）公司融資模式——傳統(tǒng)模式依托現有公司進行融資特點：1.現有企業(yè)統(tǒng)一組織融資并承擔責任和風險。2.在現有企業(yè)資產和信用基礎上融資，并成為企業(yè)增量資產。3.融資后的投資收益和償債能力分析是根據現有企業(yè)的財務狀況進行的。第一節(jié)概述四、房地產融資的模式（二）項目融資模式——新型模式新組建公司進行融資特點：1.房地產項目所需資金來自新建房地產企業(yè)籌集的資本金和債務資金。2.新建房地產企業(yè)的投資者承擔全部風險。3.主要根據房地產項目預期開發(fā)運營情況評估其投資收益，分析其獲利能力和償債能力。第一節(jié)概述五、房地產融資的渠道融資渠道內源渠道資本公積金公益金未分配利潤折舊費其他外部融資資本金股票投資債券融資租賃銀行借款其他第八章房地產金融與稅收房地產企業(yè)銀行貸款項目融資房地產融資成本

房地產稅收第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式傳統(tǒng)融資模式一、房地產企業(yè)銀行貸款貸款方式：流動資金貸款、開發(fā)貸款貸款方向：房屋建造、土地開發(fā)（一）貸款的基本條件1.開立基本賬戶或一般存款賬戶，并通過其進行經營收入結算。2.提供擔保（抵押、質押、信用）。3.可行性研究結論可行。4.開發(fā)建設項目已納入住房開發(fā)建設計劃。5.已立項，取得土地使用權。6.自有資金達到35%。第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（二）貸款提供的資料1.基本材料：企業(yè)法人主體資格材料2.貸款項目材料：項目合法性及可行性材料用地材料：土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發(fā)票、國有土地使用證、建設用地批準書、建設用地規(guī)劃許可證等報建資料：立項批文、固定資產投資許可證、規(guī)劃設計方案批復、建筑工程規(guī)劃許可證、建設工程報建審核書、施工許可證等其他前期資料：項目可行性分析報告、現金流量分析預測及開發(fā)銷售進度計劃；商品房預售許可證、施工合同、監(jiān)理合同、施工進度月報、監(jiān)理月報等第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（二）貸款提供的資料其他前提資料：貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地政府的有關規(guī)定，項目預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應達到項目預算投資總額的30％以上，并能夠在銀行貸款之前投入項目建設。3.擔保材料4.客戶評價授信客戶只需提供2.3.和貸款證。房地產開發(fā)貸款期限一般不超過3年。第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式二、債券貸款的基本條件向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。（一）五個問題1.發(fā)行價格：與票面價格相比——平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行2.票面利率、利息支付、支付時間：票面利率=利息/票面價格票面利率等于市場利率，債券發(fā)行價格等于面值——平價發(fā)行；票面利率低于市場利率——折價發(fā)行；票面利率高于市場利率——溢價發(fā)行。3.償還期限和方式第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（一）五個問題4.是否記名和流通5.發(fā)行條件：《公司法》規(guī)定股份有限公司凈資產額不低于3000萬元，有限責任公式凈資產額不低于6000萬元；累計債券總額不超過公司凈資產總額的40%；最近三年平均可分配利潤足以支付債券1年的利息；籌集資金投向符合國家產業(yè)政策；利率不得超過國務院限定的利率水平；其他條件第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（二）債券特點1.償還性2.流通性3.安全性4.收益性第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券種類1.是否有財產擔保：抵押債券和信用債券2.是否轉換為公司股票：可轉換和不可轉換3.利率是否固定4.是否能提前償還5.償還方式：一次到期、分期到期第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券的收益計算債券收益率=（到期本息和-發(fā)行價格）/（發(fā)行價格*償還期限）*100%債券出售者的收益率=（賣出價格-發(fā)行價格+持有期間的利息）/（發(fā)行價格*持有年限）*100%債券購買者的收益率=（到期本息和-買入價格）/（買入價格*剩余期限）*100%債券持有期間的收益率=（賣出價格-買入價格+持有期間的利息）/（買入價格*持有年限）*100%

第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券的收益計算如某人于1995年1月1日以102元的價格購買了一張面值為100元、利率為10％、每年1月1日支付一次利息的1991年發(fā)行5年期國庫券，并持有到1996年1月1日到期，則債券購買者的收益率=(100+100*10%-102)/(102*1)*100%=7.8%債券出售者的收益率=(102-100+100*10%*4)/(100*4)*100%=10.5%第二節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)融資方式三、股票股票是股份有限公司在籌集資本時向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對股份公司的所有權。股票是對公司收益和資產的索取權。（一）股票的分類1.普通股在公司的經營管理和盈利及財產的分配上享有普通權利的股份，代表滿足所有債權償付要求及優(yōu)先股東的收益權與求償權要求后對企業(yè)盈利和剩余財產的索取權。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式1.普通股基本權三利：（1）公司三決策參三與權。（2）利潤三分配權三。（3）優(yōu)先三認股權三。（4）剩余三資產分三配權。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式2.優(yōu)先股相對于三普通股三，優(yōu)先三股在利三潤分紅三及剩余三財產分三配的權三利方面三，優(yōu)先三于普通三股?；緳嗳海?）優(yōu)先分三配權。（2）優(yōu)先求三償權。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式三、股三票（二）三股票的三特點1.不可償三還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價格波三動性和三風險性第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（三）三股票的三種類A股：人民幣三普通股三票。由三我國境三內的公三司發(fā)行三，供境三內機構三、組織三或個人三（不含三臺、港三、澳投三資者）三以人民三幣認購三和交易三的普通三股股票三。2.B股：人民幣三特種股三票。是三指那些三在中國三大陸注三冊、在三中國大三陸上市三的特種三股票。三以人民三幣標明三面值，三只能以三外幣認三購和交三易。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（三）三股票的三種類3.H股：國有企三業(yè)在香三港(Hon三gK三ong三)上市的三股票。雅居樂三、中國三地產集三團、沿三海綠色三家園、三碧桂園三、綠城三中國、三合生創(chuàng)三展、麗三豐控股三、中新三地產、三路勁基三建、上三海證大三房地產三、世茂三房地產三、上置三集團——標準普三爾非投三資級中?！獦藴势杖隣柾顿Y三級4.N股：在中國三大陸注三冊、在三紐約（New三Yo三rk）上市三的外資三股。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式項目融三資模式一、含三義“為一個三特定經三濟實體三所安排三的融資三，其貸三款人在三最初考三慮安排三貸款時三，滿足三于使用三該經濟三實體的三現金流三量和收三益作為三償還貸三款的資三金來源三，并且三滿足于三使用該三經濟實三體的資三產作為三貸款的三安全保三障。”---三--三fro三mP三ete三rK三.N三evi三tt,三Fr三ank三Fa三boz三zi三"Pr三oje三ct三Fin三anc三ing三”“融資不三是主要三依賴項三目發(fā)起三人的信三貸或所三涉及的三有形資三產，提三供債務三的參與三方的收三益在相三當大程三度上依三賴于項三目本身三效益。”---三-國際著三名法律三公司Cli三ffo三rd三Cha三nce編著的《項目融三資》第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式二、與三傳統(tǒng)融三資的區(qū)三別

項目融資傳統(tǒng)融資融資基礎項目的資產和現金流量(放貸者最關注項目效益)借貸人/發(fā)起人的資信追索程度有限追索(特定階段或范圍內)或無追索完全追索(用抵押資產以外的其它資產償還債務)風險分擔所有參與者集中于發(fā)起人/放貸者/擔保者股權比例(本貸比)發(fā)起人出資比例較低(通常<30%)，杠桿比率高發(fā)起人出資比例較高，通常>30~40%會計處理資產負債表外融資(通過投/融資結構，使債務不出現在發(fā)起人，僅出現在項目公司的資產負債表上)項目債務是發(fā)起人的債務的一部分，出現在其資產負債表上第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式三、適三用范圍三和（一）三適用范三圍資源開三發(fā)項目:石油、三天然氣三、煤炭三、鐵、三銅等項三目的開三采基礎設三施建設三：鐵路三、公路三、港口三、電信三和能源三等項目三的建設制造業(yè)三項目第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式三、適三用范圍三和框架三結構（二）三框架結三構項目投資結構信用保證結構項目資金結構項目融資結構項目投資者項目外部環(huán)境1-1項目融資的結構框架第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式四、項三目融資三的參與三方項目公司銀行及金融機構工程公司設備/能源/原材料供應商項目產品購買者項目投資者項目融資顧問項目所在國政府股本資金擔保各種認可融資安排基礎設施工程合同供應合同銷售合同1-2項目參與者之間的關系第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式五、項三目融資三的模式（一）三直接融三資模式投資者三直接安三排項目三的融資三，并直三接承擔三起融資三安排中三相應的三責任和三義務的三一種方三式，是三最簡單三的一種三項目融三資模式三。優(yōu)點：1.選擇融三資結構三及融資三方式比三較靈活2.債務和三稅務安三排比較三靈活3.可以靈三活運用三發(fā)起人三在商業(yè)三社會中三的信譽缺點：1.實現有三限追索三相對復三雜2.項目貸三款很難三安排成三非公司三負債型三的融資三。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式項目投資者融資協議合資協議管理協議銷售代理協議合資項目管理公司項目工程合同銷售合同合資項目工程公司產品購買者自有資金建設費用盈余資金產品貸款資金生產費用資本再投入銷售收入貸款銀團銀行監(jiān)控帳戶債務償還投資者面對同一貸款銀行的直接安排融資結構第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式貸款銀行貸款銀行項目投資者項目投資者項目管理公司合資項目工程公司融資協議融資協議現金流量管理協議現金流量管理協議合資協議工程合同建設/生產費用建設/生產費用產品產品銷售收入銷售收入建設費用產品購買協議產品購買協議債務償還投資者各自獨立直接安排融資結構債務償還第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式五、項三目融資三的模式（二）三項目公三司融資三模式投資者三通過建三立一個三單一目三的的項三目公司（SPV）來安排三融資的三一種模三式，具三體有單三一項目三子公司三和合資三項目公三司兩種三形式這種形三式的特三點是項目子三公司將三代表投三資者承三擔項目三中全部三的或主三要的經三濟責任,但是由三于該公三司是投三資者為三一個具三體項目三專門組三建的,缺乏必三要的信三用和經三營歷史(有時也三缺乏資三金),所以可三能需要三投資者三提供一三定的信三用支持三和保證三。這種三信用支三持一般三至少包括完三工擔保三和保證三項目子三公司具三備較好三經營管三理的意三向性擔三保。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式項目投資者項目公司股東協議股本資金紅利貸款資金融資安排工程合同市場安排建設費用

銷售收入產品債務償還工程公司

產品購買者完工擔保

在公司型合資結構中投資者通過項目公司安排融資結構貸款銀行第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式投資者三通過項三目公司三安排融三資結構三有以下三特點：1、在融三資結構三上較易三為貸款三銀行接三受，法三律結構三相對簡三單；2、項目三投資者三不直接三安排融三資，較三易實現三有限追三索和非三公司負三債型融三資的目三標要求三；3、通過三項目公三司安排三共同融三資，避三免了投三資者之三間在融三資上的三相互競三爭，又三可充分三利用大三股東在三管理、三技術、三市場等三方面的三優(yōu)勢獲三得優(yōu)惠三的貸款三條件；4、在稅三務結構三安排和三債務形三式選擇三上缺乏三靈活性三，缺乏三對現金三流的直三接控制三。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（三）三“設施三使用協三議”融三資模式（Tol三lin三gA三gre三eme三nt）在某種三工業(yè)設三施或服三務性設三施的提三供者和三使用者三之間達三成的一三種具有“無論使三用與否三均需付三款”性質的三協議。以“設施使三用協議”為基礎三安排的三項目融三資具有三以下幾三個特點三：1.投資結三構的選三擇比較三靈活。2.項目的三投資者三可以利三用與項三目利益三有關的三第三方三（即設三施使用三者）的三信用來三安排融三資，分三散風險三，節(jié)約三資金投三入。3.具有“無論提三貨與否三均需付三款”性質的三設施使三用協議三是項目三融資不三可缺少三的組成三部分。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式運煤港口公司工程公司建設費用工程合同抵押擔保擔保銀行完工運行擔保項目發(fā)起人初始股本資金紅利股本資金公司上市計劃書政府及公眾持股者港口使用協議港口用戶（買方）使用費貸款資金債務償還融資協議貸款銀行轉讓完工運行擔保轉讓港口使用協議運用“設施使用協議”組織項目融資的運煤港口項目第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（四）三“杠桿三租賃”三融資模三式承租人三可以獲三得固定三資產使三用權而三不必在三使用初三期支付三其全部三資本開三支的一三種融資三結構。一般形三式為：三當項目三公司需三要籌資三購買設三備時，三由租賃三公司向三銀行融三資并代三表企業(yè)三購買或三租入其三所需設三備，然三后租賃三給項目三公司。三項目公三司在項三目營運三期間以三營運收三入向租三賃公司三支付租三金，租三賃公司三以其收三到的租三金向貸三款銀行三還本付三息。貸三款銀行三還本付三息。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（四）三“杠桿三租賃”三融資模三式項目資產出租人合伙制結構項目資產承租人債務參加者提供項目成本60-80%的資金杠桿租賃經理人股本參加者提供項目成本20-40%的資金資產使用權支付租賃費對股本參加者無追索貸款合伙制中的股本資金利息本金償還利潤/虧損及剩余租賃費收入在杠桿租賃項目融資結構中各個組成部分之間的關系法律文件合同方1、租賃協議項目資產出租人/承租人2、貸款協議項目資產出租人/債務參加者3、信用保證協議項目資產出租人/債務參加者/承租人4、合伙制結構協議股本參加者5、管理協議1-合伙制代理人協議經理人/項目資產出租人6、管理協議2-債務管理協議經理人/債務參加者7、管理協議3-現金流量管理協議經理人/項目資產承租人第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（四）三“杠桿三租賃”三融資模三式項目投資者項目公司（承租人）產品承購協議完工擔?，F金流量管理合伙制結構產品生產費用租賃費資本性開支建設費用債務資金債務償還股本資金稅務好處股本收益管理費租賃協議工程合同貸款協議管理協議銷售收入項目工程公司杠桿租賃經理人股本參加者債務參加人以“杠桿租賃”為基礎的項目融資結構第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（五）三“生產三支付”三融資模三式（Pro三duc三tio三nP三aym三ent）建立在三由貸款三銀行購三買某一三特定礦三產資源三儲量的三全部或三部分未三來銷售三收入的三權益的三基礎上三的，即三提供融三資的貸三款銀行三從項目三中購買三到一個三特定份三額的生三產量，三這部分三生產量三的收益三成為項三目融資三主要償三債資金三的來源三。因此三，生產三支付是三通過直三接擁有三項目的三產品和三銷售收三入，而三不是通三過抵押三或權益三轉讓的三方式來三實現融三資的信三用保證三。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式項目投資者股本資金紅利資源性項目公司建設費用銷售收入生產收入工程公司工程合同市場安排產品產品購買者銷售代理協議項目資產抵押生產支付協議購買生產資金融資中介機構貸款銀行債務償還融資安排生產支付協議抵押貸款資金完工擔保以“生產支付”為基礎的項目融資結構第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（六）BOT融資模三式政府將三一個基三礎設施三項目的三特許權三授予承三包商(一般為三國際財三團)。承包三商在特三許期內三負責項三目設計三、融資三、建設三和運營三，并回三收成本三、償還三債務、三賺取利三潤，特三許期結三束后將三項目所三有權移三交政府三。1.基本思三路是，由三項目所三在國政三府或所三屬機構三為項目三的建設三和經營三提供一三種特許權三協議（Con三ces三sio三n三Agr三eem三ent）做為三項目融三資的基三礎，由三本國公三司或者三外國公三司作為三項目的三投資者三和經營三者安排三融資，三承擔風三險，開三發(fā)建設三項目并三在有限三的時間三內經營三項目獲三取商業(yè)三利潤，三最后根三據協議三將該項三目轉讓三給相應三的政府三機構。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（六）BOT融資模三式2.流程圖政府BOT財團確定目標項目包裝招標投標獲得專營權融資項目設計與建造項目運營獲取收入接收項目轉讓項目20-50年后第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式3.特點(1)三BOT融資方三式是無追索三的或有三限追索三的，舉債不計入三國家外三債，債務三償還只三能靠項三目的現三金流量三。(2)承包商三在特許三期內擁有項三目所有三權和經三營權。(3)名義上三，承包三商承擔三了項目三全部風三險，因三此融資成三本較高。(4)與傳統(tǒng)三方式相三比，BOT融資項三目設計三、建設三和運營三效率一三般較高三，因此三，用戶三可以得三到較高質量三的服務。(5)三BOT融資項三目的收三入一般三是當地三貨幣，三若承包三商來自三國外，三對宗主三國來說三，項目三建成后三將會有三大量外匯流三出。(6)三BOT融資項三目不計入三承包商三的資產三負債表，承包三商不必三暴露自三身財務三情況。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式4.具體形三式世界銀三行在《199三4年世界三發(fā)展報三告》中指出三，BOT有以下三幾種具三體形式三：BOT形式：Bui三ld（建設三）、Ope三rat三e（經營三）、Tra三nsf三er（轉讓三）BOO三T形式：Bui三ld（建設三）、Own三(擁有)、Ope三rat三e（經營三）、Tra三nsf三er（轉讓三）BOO形式：Bui三ld（建設三）、Own三(擁有)、Ope三rat三e（經營三）BLT形式：Bui三ld（建設三）、Lea三se（租賃三）、Tra三nsf三er（轉讓三）TOT形式：Tra三nsf三er（轉讓三）、Ope三rat三e（經營三）、Tra三nsf三er（轉讓三）BDO三T形式：“Bui三ld,三Dev三elo三pme三nt,三Ope三rat三e,T三ran三sfe三r”第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式5.融資結三構其他投資者投資財團項目公司股本資金金紅利股東協議承包費用經營協議工程承包合同工程承包集團經營公司貸款銀團融資安排貸款資金債務償還產品/服務銷售收入最終用戶項目所在國政府意向性擔保購買項目期權特許權協議固定價格/低價擔保從屬貸款/貸款擔保設備供應商融資安排政府出口信貸機構商業(yè)銀行世界銀行/地區(qū)性銀行工程分包公司BOT項目融資結構第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式6.例子背景：深圳市三軌道交三通4號線南三起皇崗三口岸,北至龍三華新城三中心,穿越深三圳中心三區(qū),全長約20.三5公里,其中二三期續(xù)建三工程長三約16公里,計劃總三投資58億元。三根據國三家相關三政策和三深圳市三公用事三業(yè)特許三經營的三有關規(guī)三定,深圳市三人民政三府通過三公開招三募投資三者以及三資質審三查和意三向談判,20三04年1月15日,深圳市三人民政三府和和三港鐵簽三署了《關于深三圳市軌三道交通4號線投三資建設三運營的三原則性三協議》,原則上三確定了三以授予三特許經三營權的三方式由三港鐵投三資、建三設、運三營深圳三軌道交三通4號線35年(建設期5年,運營期30年)。在此三協議的三基礎上,深港雙三方于200三4年初開三始就土三地開發(fā)三模式、三監(jiān)管、三風險防三范等重三要內容三進行了三近一年三的艱苦三談判,最終簽三署了《深圳軌三道交通4號線特三許經營三協議》。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式6.例子融資模三式：BDO三T(建設-開發(fā)-運營-移交)項目融三資模式三開發(fā),即整個三項目將三以資本三金投入三、銀行三貸款、三軌道交三通運營三收入及三沿線站三點部分三土地開三發(fā)的增三值收益三等作為三主要現三金流來三源,由港鐵三負責建三設、開三發(fā)、運三營4號線前30年。投三資主體三包括深三圳市政三府和以三港鐵為三代表的三社會投三資者。三這是我三國第一三個將BOT付諸實三施的軌三道交通三項目,并在公三共設施三用地與三周邊土三地開發(fā)三的結合三方面進三行了一三次有益三的嘗試三。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式6.創(chuàng)新之三處在于:第一,它是我三國首個三非贏利三性大型三基礎設三施融資三項目。BDO三T模式的三成功,不僅在三公共設三施的投三融資體三制改革三方面開三創(chuàng)了先三例,也將在三公共設三施用地三與周邊三土地開三發(fā)的結三合方面三成為一三種有益三的探索三。第二,軌道交三通建設三運營權三和沿線三土地開三發(fā)權捆三綁建設三的BDO三T模式。目前三國內的三軌道交三通投資三建設和三沿線土三地的升三值相割三裂,軌道交三通建設三的投資三者不能三分享因三軌道交三通建設三帶來的三外延效三益,城市軌三道交通三開通后,直接收三益的并三非軌道三交通公三司和政三府,而是沿三線的物三業(yè)開發(fā)三商和業(yè)三主。香三港軌道三交通建三設模式三是將軌三道交通三建設的三一部分三外延效三益返還三給投資三者用于三軌道交三通建設,另一部三分外延三收益作三為土地三開發(fā)收三益上繳三政府,政府只三需要將三一部分三沿線物三業(yè)開發(fā)三權交由三軌道交三通公司三。這樣,政府無三需動用三財政資三金用于三軌道交三通建設,同時投三資者也三獲得了三一定的三商業(yè)回三報,企業(yè)經三營進入三良性循三環(huán),軌道交三通建設三也走上三了可持三續(xù)發(fā)展三道路。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（七）ABS融資模三式1.運行機三制第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（七）ABS融資模三式2.可證券三化的理三想資產三是1.能在未三來產生三可預測三的穩(wěn)定三的現金三流2.持續(xù)一三定時期三的低違三約率、三低損失三率的歷三史記錄3.本息的三償還分三攤于整三個資產三的存活三期間4.金融資三產的債三務人有三廣泛的三地域和三人口統(tǒng)三計分布5.原所有三者已持三有該資三產一段三時間，三有良好三的信用三記錄6.金融資三產的抵三押物有三較高的三變現價三值7.金融資三產具有三標準化三、高質三量的合三同條款第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式3.目前可三進行ABS融資的三有：1.居民住三宅抵押三貸款2.私人資三產抵押三貸款、三汽車銷三售貸款三，其他三各種各三種個人三消費貸三款、學三生貸款3.商業(yè)房三地產抵三押貸款三、各類三工商企三業(yè)貸款4.信用卡三應收貸三款、轉三賬卡應三收款5.計算機三租賃、三辦公設三備租賃三、汽車三租賃、三飛機租三賃6.交易應三收款7.人壽、三健康保三險單8.機票收三入、門三票收入三、會費三收入、三公共事三業(yè)費收三入9.石油、三天然氣三儲備，三礦藏儲三備，林三地10.各種有三價證券三組合第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式4.ABS融資的三特點：1.高檔債三券融資三，利率三低，成三本低；三國際資三本市場三融資，三適合大三規(guī)模資三金需求三。——降低成三本2.證券形三式——提高資三產流動三性，改三善資金三來源3.風險隔三離，風三險分散——消除信三用風險4.表外融三資?！岣哔Y三本比率5.證券化三，較少三了交易三環(huán)節(jié)和三交易費三用。——能夠更三充分利三用現有三能力，三規(guī)模經三濟6.人才培三養(yǎng)和市三場完善第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式4.A三BS案例美國奧三林皮亞三公司辦三公樓的三項目融三資案例三分析第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（八）三房地產三信托投三資基金三融資模三式1.內容信托契三約（Tru三st三Dee三d)。與公三司的股三東協議三相似。三規(guī)定和三規(guī)范信三托單位三持有人三、信托三基金受三托管理三人和基三金經理三之間關三系的基三本協議三。信托單三位持有三人（Uni三th三old三ers）。類似三于公司三中的股三東，是三信托基三金資產三和其經三營活動三的所有三者，不三參與信三托基金三及信托三基金所三投資項三目的管三理。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（八）三房地產三信托投三資基金三融資模三式1.內容信托基三金受托三管理人三（Tru三ste三e）。代表三信托單三位持有三人持有三信托基三金結構三的一切三資產和三權益，三代表信三托基金三簽署任三何法律三合同。三受托管三理人由三信托單三位持有三人任命三，作用三是保護三信托單三位持有三人在信三托基金三中的資三產和權三益不受三損害，三并負責三控制和三管理信三托單位三的發(fā)放三和注冊三，以及三監(jiān)督信三托基金三經理的三工作，三一般不三介入日三常的基三金管理三。一般三由銀行三或受托三管理公三司擔任三。信托基三金經理三（Man三age三r）。由受三托管理三人任命三，負責三信托基三金及其三投資項三目的日三常經營三管理工三作。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（八）三房地產三信托投三資基金三融資模三式2.特點信托基三金是通三過信托契三約建立起三來的，三而有限三責任公三司是根三據國家三有關法三律組建三的；信托基三金與公三司法人三不同，不能作三為一個三獨立法三人而在三法律上三具有起三訴權和三被起訴三權。受托三管理人三承擔信三托基金三的起訴三和被起三訴的責三任；第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（八）三房地產三信托投三資基金三融資模三式2.特點公司的三債務責三任有可三能與其三股東及三董事的三債務責三任相分三離，信托基三金的受三托管理三人作為信三托基金三的法定三代表，三他所代表三的責任三與其個三人責任三是不能三夠分割三的；在公司三型結構三中，公三司的資三產是由三公司而三不是其三股東所三擁有；三但在信托基三金結構三中，受三托管理三人只是三受信托三單位持三有人的三委托持三有資產三，信托三單位持三有人對三信托基三金資產三按比例三擁有直三接的法三律和受三益人權三益，每一三信托單三位的價三值等于三信托基三金凈資三產的價三值除以三信托單三位總數三。第二節(jié)三房地三產開發(fā)三企業(yè)融三資方式（八）三房地產三信托投三資基金三融資模三式3.例子信托單位持有人協議2937個信托單位持有人第一國民資源信托基金波特蘭鋁廠融資安排信托契約管理協議永久受托管理公司第一國民管理公司銀行基金經理10%第一國民資源信托基金結構第八章三房地三產金融三與稅收房地產三企業(yè)三銀行貸三款項目融三資房地產三融資成三本房地產三稅收第三節(jié)三融資三成本——資金成三本一、含三義企業(yè)為三籌集和三使用資三金而付三出的代三價。資三金成本三一般包三括資金籌三集成本和資金使三用成本兩部分三。資金籌三集成本是指在三資金籌三集過程三中所支三付的各三項費用三，如發(fā)三行股票三或債券三支付的三印刷費三、發(fā)行三手續(xù)費三、律師三費、資三信評估三費、公三證費、三擔保費三、廣告三費等。三資金籌三集成本三一般屬三于一次三性費用三，籌資三次數越三多，資三金籌集三成本也三就越大三。資金使三用成本又稱為三資金占三用費，三是指占三用資金三而支付三的費用三，它主三要包括三支付給三股東的三各種股三息和紅三利、向三債權人三支付的三貸款利三息以及三支付給三其他債三權人的三各種利三息費用三等。資三金使用三成本一三般與所三籌集的三資金多三少以及三使用時三間的長三短有關三，具有三經常性三、定期三性的特三征，是三資金成三本的主三要內容三。第三節(jié)三融資三成本——資金成三本二、資三金成本三的計算（一）三一般公三式K=D三/(P三-F)三———三—K=三D/P三(1-三f)P——籌集資三金額D——使用費F——籌資費f——籌資費三費率（二）三各種資三金來源三資金成三本1.權益融三資資金三成本（1）優(yōu)先三股成本三：公司三發(fā)行優(yōu)三先股股三票籌資三，需支三付的籌三資費有三注冊費三、代銷三費等，三其股息三也要定三期支付三，但它三是公司三用稅后三利潤來三支付的三，不會三減少公三司應上三繳的所三得稅。第三節(jié)三融資三成本——資金成三本Kp=Dp/P0(1-三f)—三———三Kp=i/三(1三-f)Kp——優(yōu)先股三成本率P0——優(yōu)先股三票面值Dp——每年股三息f——股息率例1.某公司三發(fā)行優(yōu)三先股，三票面額三按正常三市價計三算為200萬元，三籌資費三費率4%，股息三年利率三為14%，則資三金成本三率為多三少Kp=20三0*1三4%2三00(三1-4三%)(2)普通股三成本兩種方三法股利增三長模型三法。普通三股的股三利往往三不是固三定的，三因此，三其資金三成本率三的計算三通常用三股利增三長模型三法計算三。一般三假定收三益以固三定的年三增長率三遞增，三則普通三股成本三的計算三公式為：第三節(jié)三融資三成本——資金成三本Ks=Dc/Pc(1-三f)+三g——三——Ks=i/三(1三-f)三+gg——普通股三利年增三長率例2：某公三司發(fā)行三普通股三正常市三價為56元，估三計年增三長率為12%，第一三年預計三發(fā)放股三利2元，籌三資費率三為市價三的10%，則發(fā)三行普通三股的成三本為Ks=2/三56*三(1-三10%三)+1三2%資本資三產定價三模型法三。根據三投資者三對股票三的期望三收益確三定資金三成本。Ks=Rs=RF+β(Rm-RF)RF——無風險三報酬率三；β——股票的β系數；Rm——平均風三險股票三必要報三酬率。第三節(jié)三融資三成本——資金成三本例3：某期三間市場三無風險三報酬率三為10%，平均三風險股三票必要三報酬率三為14%，某公三司普通三股β值為1.2。留存三收益的三成本為三：（3）保留三盈余成三本：留三存收益三，其所三有權屬三于股東三，是企三業(yè)資金三的一種三重要來三源。企三業(yè)保留三盈余，三等于股三東對企三業(yè)進行三追加投三資。股三東對這三部分投三資與以三前繳給三企業(yè)的三股本一三樣，也三要求有三一定的三報酬，三所以，三保留盈三余也有三資金成三本。它三