房地產(chǎn)項目合同控制概述

房地產(chǎn)項目合同控制主講：蔡心田北京師范大學(xué)珠海分校1.延期交房2.物業(yè)管理合同項目合同概述項目合同控制項目的索賠與反索賠

主要內(nèi)容：一、合同管理的重要性

1.工程項目中的合同已越來越復(fù)雜

2.嚴格的合同管理是國際慣例

3.合同管理居于核心地位第一節(jié)項目合同概述二、國際施工合同簡介1.FIDIC

土木工程施工合同條件(FédérationInternationaleDesIngénieurs-Conseils)

主要適用：1）無限制招標選擇承包商

2）單價合同

3）合同履行中建立以工程師為核心的管理模式《由承包商設(shè)計的電氣和機械設(shè)備安裝與房屋和工程合同條件》《EPC/交鑰匙項目合同條件》《顧客/咨詢服務(wù)模式的協(xié)議》《咨詢分包協(xié)議》2.ICE合同條件（InstitutionofCivilEngineering）單價合同咨詢工程師為主人，承包商為仆人。仆人必須接受工程實施中固有的風(fēng)險。在工程進展過程中，咨詢工程師隨時有權(quán)發(fā)出新的指令，承包商必須無條件服從承包商執(zhí)行咨詢工程師的新的指令所應(yīng)獲得的額外工期和額外費用由咨詢工程師來決定即使承包商與咨詢工程師發(fā)生爭端，該爭端也由咨詢工程師來作出判斷。

3.NEC合同(NewEngineeringContract,新工程合同)

項目經(jīng)理：合同管理的關(guān)鍵人物，認為項目經(jīng)理作出的任何決定均已得到業(yè)主的認可，他有權(quán)隨時與業(yè)主就工程實施中涉及的工期、成本、質(zhì)量等問題進行商量，作出最適合業(yè)主要求的決定，并將此決定通知承包商。監(jiān)理工程師：由業(yè)主聘用，其主要任務(wù)是進行質(zhì)量控制，檢查工程是否按合同技術(shù)說明中要求來實施，指出工程中存在的缺陷并檢查承包商對缺陷的整改。監(jiān)理工程師的行為可能產(chǎn)生工程成本方面的后果，但監(jiān)理工程師不直接介入項目成本問題。

裁決人：獨立于業(yè)主和承包商雙方的人，是由業(yè)主和承包商共同指定的，NEC裁決人合同是由業(yè)主和承包商共同與裁決人簽訂。裁決人的作用類似于FIDIC合同中的“咨詢工程師”，主要是處理爭端和糾紛。不管裁決決定如何，裁決人的費用由業(yè)主和承包商平均分攤?！霸O(shè)計師”在NEC合同中可以與業(yè)主或承包商簽訂專業(yè)服務(wù)合同4.AIA系列合同（TheAmericanInstituteofArchitects）主要用于：私營的房屋建筑工程與FIDIC的不同 業(yè)主所承擔(dān)義務(wù)的區(qū)別對業(yè)主支付能力的要求不同對提供項目地質(zhì)勘察資料的區(qū)別承包商在進度款申請方面的區(qū)別建筑師角色、權(quán)力、任務(wù)的區(qū)別建筑師的工程師角色：建筑師在AIA中起著類似FIDIC中“工程師”的作用。建筑師是業(yè)主與承包商的聯(lián)系紐帶,是工程期間業(yè)主的代表,在合同規(guī)定的范圍內(nèi)有權(quán)代表業(yè)主行事。建筑師權(quán)力：檢查權(quán)、支付確認權(quán)、文件審批權(quán)、編制變更令權(quán)建筑師權(quán)利與義務(wù)的行使，可以交由項目代理人行使。

二、合同的訂立（一）當事人主體資格

《合同法》規(guī)定：訂立合同的當事人，應(yīng)當具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。（二）合同的形式

1.口頭合同

2.書面合同：合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等三種。（三）合同的內(nèi)容當事人的名稱或者姓名和住所標的數(shù)量質(zhì)量價款履行期限、地點和方式違約責(zé)任爭議解決辦法（四）合同訂立的方式

合同訂立的方式是指合同當事人雙方依法就合同內(nèi)容達成一致的過程。

1.要約和要約邀請①要約：要約是希望和他人訂立合同的意思表示向特定的人發(fā)出內(nèi)容必須具體確定 提出合同主要條款以供對方考慮 要約發(fā)出后，受要約人接受要約，要約人即受此要約的約束②要約邀請：是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示要約邀請人一般都不承擔(dān)法律責(zé)任例：甲公司因建筑工程需要，急需水泥，遂向乙、丙、丁三家水泥廠發(fā)出函電，函電中稱：我公司急需標號為××型號的水泥，如貴廠有貨，請速來函電，我公司愿派人前往購買。店高6米，買一層送一層，一層價格兩層使用，營業(yè)面積增加一倍(2)承諾：承諾的概念和條件：概念：指受要約人作出的同意要約的意思表示條件：承諾必須是受要約人提出承諾只能向要約人發(fā)出承諾的內(nèi)容應(yīng)當與要約的內(nèi)容一致承諾必須在承諾期限內(nèi)發(fā)出要約和承諾的生效：

《合同法》規(guī)定，無論要約還是承諾，均采取到達生效(二)合同的成立：合同成立的時間：當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。當事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，如果在合同成立之前要求確認，簽定確認書時合同成立。合同成立的地點：要約生效的地點即為合同成立的地點

合同效力即已經(jīng)成立的合同的法律效力。合同成立是合同生效的前提。依法成立的合同，成立與生效在時間上的同一性。

(一)有效合同:

即依法成立并符合合同生效條件的合同合同的主體合格意思表示真實不違反法律和社會公共利益

1.表見代理

2.超越代表權(quán)訂立的合同案例：開發(fā)公司A 供應(yīng)商B2000噸鋼材傳真 2700元/噸 有意購買，希望簽訂合同 寄合同書

2700→2500 組織貨源要發(fā)貨交貨時間以我方為準三、合三同管理三與控制三的主要三職能1.確立項三目中的三主要合三同關(guān)系三，策劃三項目合三同體系2.簽訂合三同，明三確雙方三的權(quán)力三、責(zé)任三和義務(wù)三，界定三雙方的三法律關(guān)三系。3.執(zhí)行合三同，監(jiān)三督雙方三在履行三各自的三權(quán)力、三責(zé)任和三義務(wù)時三出現(xiàn)的三偏差或三違約行三為。4.合同的三變更，三修訂或三調(diào)整5.索賠與三違約責(zé)三任第二節(jié)三項三目合同三控制一、項三目中的三主要合三同關(guān)系業(yè)主承包商監(jiān)理監(jiān)理合三同被監(jiān)理監(jiān)理施工合三同分包商勘察設(shè)計單位采購供應(yīng)商金融機構(gòu)分包合三同（一）三業(yè)主的三主要合三同關(guān)系預(yù)售/銷售二、項三目合同三策劃合同策三劃主要三確定的三問題：1.將項目三分解為三幾個合三同？每三個合同三有多大三工程范三圍？2.采用什三么樣的三合同形三式和合三同條件三？3.采用什三么方式三委托工三程？4.如何通三過合同三對項目三實行嚴三格的全三面控制三？(一)項目合三同的規(guī)三模和范三圍的確三定項目的三分標策三劃就是三關(guān)于項三目任務(wù)三分解為三多少包三（或多三少標段三）的策三劃。常三見的分三標方式三有如下三兩種。1.分階段三、分專三業(yè)平行三分標2.全包（三統(tǒng)包、三一覽子三承包或“設(shè)計—施工—供應(yīng)”總承包三）（二）三合同形三式的選三擇按合同三的計價三方式分三：1.單價合三同2.固定總?cè)齼r合同3.成本加三酬金合三同4.目標合三同（三）三招標方三式的確三定1.公開招三標2.議標3.邀請招三標案例：三魯布革（三）三合同條三件及重三要合同三條款的三選擇（1）合同三條件的三選擇1.合同條三件應(yīng)與三雙方的三管理水三平相配三套2.盡可能三選用雙三方都熟三悉的標三準的合三同條件3.合同條三件的使三用注意三到其他三方面的三制約（2）合同三重要條三款的確三定1.項目付三款方式三；2.合同價三格調(diào)整三的條件三、范圍三、程序三和方法三；3.合同雙三方風(fēng)險三的分擔(dān)三；4.合同爭三執(zhí)仲裁三的地點三及程序三；5.對承包三商（或三供應(yīng)商三）的激三勵措施三；6.業(yè)主的三控制權(quán)三力（成三本控制三、工期三控制、三質(zhì)量控三制）和三對項目三失控狀三態(tài)的處三置權(quán)力三；7.合同雙三方的誠三信條件三（保函三、保證三金、押三金）；8.違約處三罰規(guī)定三、仲裁三條款【案例1】某港口三碼頭工三程,在施工三設(shè)計圖三紙沒有三完成之三前,業(yè)主通三過招標三選擇了三一家總?cè)邪鼏稳怀邪摴こ倘氖┕と蝿?wù).由于設(shè)三計尚未三完成,承包范三圍內(nèi)待三實施的三工程雖三性質(zhì)明三確,但工程三量還難三以確定,雙方商三定擬采三用總價三合同形三式簽訂三施工合三同,以減少三雙方的三風(fēng)險.分析：不恰當三。設(shè)計三未完成三，工作三任務(wù)不三足夠明三確，工三作量不三確定，三不宜采三用總價三合同形三式。施工合三同中有三以下一三些條款:(1)乙方按三監(jiān)理工三程師批三準的施三工組織三設(shè)計(或施工三方案)組織施三工,乙方不三應(yīng)承擔(dān)三因此引三起的工三期延誤三和費用三增加的三責(zé)任.分析（1）：乙方按三批準的三施組和三施工方三案施工三，不免三除其因三執(zhí)行方三案引起三的工期三、質(zhì)量三、費用三等各方三面損失三的承擔(dān)三責(zé)任。(2)甲方向三乙方提三供施工三場地的三工程地三質(zhì)和地三下主要三管網(wǎng)線三路資料,供乙方三參考使三用.分析（2）：乙方按三甲方提三供的地三質(zhì)（由三具有勘三察資質(zhì)三單位提三供）和三管線資三料組織三施工，三因資料三不完善三和錯誤三導(dǎo)致的三損失由三甲方承三擔(dān)。(3)乙方不三能將工三程轉(zhuǎn)包,但允許三分包,也允許三分包單三位將分三包的工三程再次三分包給三其他施三工單位.分析：（3）允許三乙方分三包（限三于非主三體部分三），但三分包單三不可再三分包。(4)無論監(jiān)三理工程三師是否三參加隱三蔽工程三的驗收,當其提三出對已三經(jīng)隱蔽三的工程三重新檢三驗的要三求時,乙方應(yīng)三按要求三進行剝?nèi)?并在檢三驗合格三后重新三進行覆三蓋或修三復(fù).檢驗如三果合格,甲方承三擔(dān)由此三發(fā)生的三追加合三同價款,賠償乙三方的損三失并相三應(yīng)順延三工期.檢驗如三果不合三格,乙方則三應(yīng)承擔(dān)三發(fā)生的三費用,工期可三以順延.分析（4）：檢三驗不合三格，乙三方應(yīng)承三擔(dān)發(fā)生三的費用三，工期三不予順三延。（四）三各相關(guān)三合同的三協(xié)調(diào)（1）項目三所有的三合同必三須納入三統(tǒng)一的三計劃體三系中統(tǒng)三籌安排三，不得三各行其三事；（2）建立三整個項三目合同三策劃與三控制的三統(tǒng)一機三制，形三成完整三、系統(tǒng)三的項目三合同控三制機制三。三、項三目合同三實施過三程中的三控制在項目三合同實三施過程三中，業(yè)三主對合三同的控三制工作三主要有三：合同實三施監(jiān)督三（漏洞三工程師三）合同跟三蹤合同診三斷合同效三果后評三價設(shè)計/計劃招投標合同策三劃合同起三草/審查合同分三析合同交三底合同監(jiān)三督合同跟三蹤變更管三理索賠管三理工程施工項目結(jié)三束合同后三評價（五）三項目施三工合同三控制1、發(fā)包三方（監(jiān)三理單位三）對施三工合同三的控制（1）施工三合同的三簽訂控三制：發(fā)三包方或三者監(jiān)理三單位，三通過對三承包方三的資格三、資信三和履約三能力進三行預(yù)審三來實施三控制。（2）施工三合同的三履行控三制：發(fā)三包方對三施工合三同履行三的控制三主要是三通過甲三方代表三（總監(jiān)三理工程三師）進三行的。工期控三制、質(zhì)三量控制三、費用三控制、三設(shè)計變?nèi)刂迫?。?）文件三檔案控三制：發(fā)三包方和三監(jiān)理工三程師應(yīng)三做好施三工合同三的檔案三文件控三制工作三。（4）索賠三控制：三發(fā)包方三必須對三所有的三索賠事三項進行三嚴格的三管理和三控制。2、承包三方對施三工合同三的控制（1）施工三合同的三簽訂控三制：在三施工合三同簽訂三前（投三標前）三，應(yīng)對三發(fā)包方三和工程三項目進三行了解三和分析三。（2）施工三合同的三履行控三制：承三包方應(yīng)三建立一三套完整三的施工三合同管三理制度三。（3）施工三合同的三檔案控三制：包三括合同三簽訂、三談判事三項有關(guān)三文件及三施工合三同的歸三檔管理三，以及三合同變?nèi)^程三及結(jié)果三文件的三歸檔管三理。（4）索賠三控制：三索賠事三項及索三賠過程三的控制三和管理三。（六）三其它合三同1.工程建三設(shè)招投三標2.勘察設(shè)三計合同3.監(jiān)理合三同物資三采購合三同4.保險合三同5.貸款合三同6.房屋預(yù)三售、銷三售、租三賃合同第三節(jié)三項目三的索賠三與反索三賠一、索三賠與反三索賠的三概念索賠:指在合三同實施三過程中三，合同三一方因三對方不三履行或三未能正三確履行三合同所三規(guī)定的三義務(wù)而三受到損三失，向三對方提三出賠償三要求的三過程。反索賠:指對索三賠（報三告）的三反駁，三是對即三將產(chǎn)生三和可能三產(chǎn)生的三索賠損三失的防三止。（一）三索賠的三起因1.風(fēng)險分三擔(dān)不均2.施工條三件變化3.設(shè)計/工程變?nèi)?.工期拖三延或趕三工5.業(yè)主違三約6.合同缺三陷7.工程所三在國家三法令變?nèi)ㄈ┤髻r的三分類1.按索賠三要求分三類（1）工期三索賠：三要求業(yè)三主延長三工期，三推遲項三目竣工三日期的三索賠。（2）費用三索賠：三要求業(yè)三主補償三費用的三損失，三調(diào)整合三同價款三的索賠三。2.按索賠三的起因三分類（1）業(yè)主三違約索三賠：因三業(yè)主未三履行合三同責(zé)任三、工程三管理失三誤引發(fā)三的索賠三。（2）合同三因素索三賠：因三合同錯三誤、設(shè)三計圖紙三技術(shù)規(guī)三范的錯三誤及合三同變更三、設(shè)計三變更引三發(fā)的索三賠。（3）環(huán)境三因素索三賠：因三環(huán)境條三件改變?nèi)?、如法三律、物三價、自三然條件三的變化三及自然三災(zāi)害等三不可抗三力引發(fā)三的索賠三。3、按索三賠所依三據(jù)的理三由分類(1)合同內(nèi)三索賠(2)合同外三索賠(3)道義索三賠4、按引三起索賠三的干擾三事件性三質(zhì)分類(1)工期拖三延索賠(2)外部條三件變化三索賠(3)工程變?nèi)髻r(4)工程中三斷或終三止的索三賠(5)其他索三賠5、按索三賠處理三方式分三類(1)單項索三賠(2)總索賠二、索三賠與反三索賠控三制（一）三索賠與三反索賠三控制的三任務(wù)1.索賠控三制2.反索賠三控制預(yù)測索三賠機會尋求和三發(fā)展索三賠機會三防三止對方三索賠事三項的發(fā)三生處理索三賠事件三反駁對三方不合三理的索三賠要求（二）三索賠與三反索賠三工作程三序1.索賠工三作程序2.反索賠三工作程三序發(fā)出索三賠意向三通知三項三目合同三分析進行索三賠內(nèi)部三處理三索三賠相關(guān)三事態(tài)調(diào)三查提交索三賠報告三狀態(tài)分三析索賠事三項解決三索賠報三告分析提交反三索賠報三告（三）三索賠與三反索賠三報告1.索賠報三告索賠報三告是向三對方提三出索賠三要求的三書面文三件，是三承包商三對索賠三事件的三處理結(jié)三果。在三索賠事三件處理三過程中三，起著三舉足輕三重的作三用。（1）索賠三報告的三基本要三求真實、三責(zé)任明三確、簡三潔、條三理清楚三、各種三定義準三確、婉三轉(zhuǎn)合理,有說服三力、重三點突出三。（2）索賠三報告的三主要內(nèi)三容題目；三索賠事三件；索三賠理由三；影響三；結(jié)論三。（3）索賠三文件的三構(gòu)成①承包三商或其三授權(quán)致三業(yè)主的三信函：三就索賠三要求、三意外事三件經(jīng)過三、索賠三理由進三行簡單三說明。②索賠三報告正三文③附件三：就索三賠報告三中所列三舉的事三實、理三由、影三響的證三明文件三和損失三測算的三依據(jù)，三基礎(chǔ)提三供證明三。2.反索賠三報告反索賠三報告是三針對索三賠報告三的反駁三，是向三索賠方三表明自三己的立三場，對三索賠要三求的處三理意見三以及反三索賠證三據(jù)的書三面文件三。（1）索賠三報告的三反駁:一般包三含如下三主要內(nèi)三容。①索賠三事件的三真實性三：尋找三否定對三方索賠三要求的三依據(jù)。②干擾三事件的三責(zé)任分三析：分三析對方三應(yīng)負的三責(zé)任或三我方不三應(yīng)承擔(dān)三的責(zé)任三。③索賠三理由分三析：列三舉于已三有利的三合同條三款，駁三斥對方三索賠的三合同依三據(jù)。④干擾事三件的影三響分析三：分析三索賠事三項與干三擾事件三有無因三果關(guān)系三。⑤索賠三證據(jù)分三析：研三究對方三提出的三索賠證三據(jù)的充三足性、三恰當性三、全面三性、否三定證據(jù)三不足、三證據(jù)不三恰當?shù)娜髻r要三求。⑥索賠三值的審三核；全三面審核三對方提三出的索三賠值，三審查其三計算的三準確性三（工程三量計算三、資源三占用量三計算、三定額與三單價計三算、價三格指數(shù)三應(yīng)用等三等），三及計算三方法的三正確性三、合理三性。（2）反索三賠文件三的內(nèi)容（1）業(yè)主三代表致三承包商三代表的三回函:就索賠三信件的三回復(fù)。（2）反索三賠報告三正文:由如下4部分構(gòu)三成。①引言三：簡要三列出合三同號、三索賠報三告提出三的索賠三要求等三。②合同三分析：三對合同三的法律