月中原某地產(chǎn)康王路項目商業(yè)裙樓策劃方案終稿

策劃及銷售架構2萬科商業(yè)項目策劃服務架構

當?shù)胤中校◤V州中原）策劃總監(jiān)二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心森拓普萬科策劃經(jīng)理策劃師策劃經(jīng)理招商顧問3項目總監(jiān)營銷經(jīng)理執(zhí)行建立溝通平臺制定培訓計劃項目經(jīng)理營銷推廣/包裝銷售團隊資源配合物料包裝區(qū)域經(jīng)理策劃經(jīng)理燈箱、海報、X架、吊旗、DM等現(xiàn)場參觀PPT講義帶看指標成交指標獎勵機制二級市場統(tǒng)籌發(fā)展中心萬科萬科商業(yè)項目銷售操作流程：4中原地產(chǎn)過往操作商業(yè)項目介紹5森拓普(CentaPro)商業(yè)顧問收購利嘉閣深圳公司成立森拓普成立2001年2003年2004年CentaPro整合了中原強大的資源，其主力成員擁有多年從事房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃及商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，業(yè)務主要有：商業(yè)項目策劃、招商、研究服務。

CentaPro在深圳本地的項目皆為深圳各區(qū)的重要代表項目，所負責策劃項目的總建筑面積累計達460萬平方米，總商業(yè)面積累計達120萬平方米

6招商成果——百老匯院線、王子牛扒城、Starbucks等招商成果——味千拉面、?；手嗟?、陶源酒家、WalkerShop/HOSOPlace、FashionCommunityKitterick、ANTEPRIMA、ATSUROTAYAMA、CallawayGOLFPEARLYGATES、CKUnderwear招商成功案例（深圳篇）森拓普擅長大型主力店的招商，尤其是海外品牌的商家。曾經(jīng)成功擔任眾多知名品牌的租戶代表。7招商成果——Mannings、Marco&Mari等招商成果——Carrefour、中影南國等招商成功案例（深圳篇）8項目介紹——規(guī)模：占地1.4萬平方米全面負責項目前期策劃工作柏東廣場（原東山廣場）東山錦軒現(xiàn)代城項目介紹——地理位置：東山口地鐵站上蓋投資組合：廣州市正信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司規(guī)模：占地8000平方米，總建筑面積：6萬平方米，招商成功案例（廣州篇）水晶宮式全開放動感商城9——前期規(guī)劃設計廣州大學城項目10——招商策劃工作恒寶廣場11項目總建筑面積達14萬平方米，其中：住宅6.5萬平方米，以小面積三房單位為主，面對市區(qū)實用型家庭；東方文德廣場寫字樓3.2萬平方米，面對市區(qū)中心的中小型企業(yè)及投資者；商場4.5萬平方米，將建成世界性的民族工藝、文化展示、商業(yè)平臺；12北京路商圈又一商業(yè)巨作，占地4萬m2、建筑面積達15萬m2商業(yè)航母，包括綜合商業(yè)中心、高級酒店、商業(yè)辦公、商務公寓、文化保留建筑等多種物業(yè)；大小馬站商業(yè)中心中原公司現(xiàn)正負責項目的前期策劃以及主力商家招商工作，經(jīng)中原公司引薦，項目已與新世界百貨簽訂合作意向；項目預計在2010年正式推出市場；13荔灣區(qū)總建筑面積達14萬m2的大型商業(yè)廣場；荔灣陸居路步行商業(yè)街中原公司現(xiàn)正負責項目的前期策劃顧問工作；14廣州市越秀區(qū)北京路大型商業(yè)項目，以網(wǎng)絡、潮流等新型業(yè)態(tài)組合成廣州市最“in”的購物商場；錦源國際商場項目商場建筑面積達2.3萬m2，將于2007年下旬推出市場正式招商；15佛山東方廣場工作內(nèi)容：項目區(qū)域市場研究及商鋪商場情況分析項目質(zhì)素分析項目經(jīng)營規(guī)劃概念項目規(guī)劃設計改善方案目標客戶市場分析各項宣傳推廣及促銷策略等方面的策劃項目銷售位于佛山市永安路與錦華東路交界，占地17萬平方米，總建筑面積為67萬平方米，其中商場總建筑面積為18萬平方米。由八大組團組成，裙樓為商場，塔樓為住宅。16華林玉器廣場總建筑面積達到10萬m2的珠寶玉石專業(yè)批發(fā)市場；開售首月銷售額超3億元，首層街鋪售價超過11萬元/m2；17項目總建面積3.2萬平方米，共有三層地下商場，使用面積2萬平方米，設停車位200多個，其規(guī)模是目前廣州同類地下商場中最大的。于2006年暑假期間試業(yè)，該項目地面部分將建設綠化廣場，既可延伸人民公園更令城市中心區(qū)域的添一新亮點。動漫星城首月招商面積已達80%18Ⅰ、思想回歸Ⅱ、市場分析Ⅲ、項目定位分析Ⅳ、業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商策略Ⅴ、中原地產(chǎn)優(yōu)勢附錄一：金色家園和龍津路項目商業(yè)裙樓策略建議附錄二：中原地產(chǎn)萬科項目專案組介紹目錄19Par辮to打ne：思想回兼歸20鑒于本項禿目屬于萬書科地產(chǎn)住廚宅裙樓商疑業(yè)，除了鼻基本的要洋滿足商業(yè)磨地產(chǎn)成功招商狡和經(jīng)營的前提下括，中原地準產(chǎn)萬科項信目專案組傘更以提升整死體項目美形象和最大閣程度上提高客戶遷滿意度的基本敵原則，平通過對亦項目詳汁細的分扒析和全申面的市駝場調(diào)研四，在充分數(shù)妹據(jù)和中原地孩產(chǎn)豐富的商柿業(yè)地產(chǎn)操帥作經(jīng)驗的支持哈下，尋步求出最悄佳適合膏本項目恩的運作責模式。211.1想廣惠州市商常業(yè)裙樓精發(fā)展演工變物業(yè)配套型主驅(qū)型裙樓獨立型裙樓綜合型裙樓利潤增值型后現(xiàn)代裙樓22直接銷滋售典型費案例：袍僑宏大齡廈利潤增值籍型物業(yè)配昏套型訓特點冤：便民期服務典型案眼例：天捏盛大廈雹、天寶武大廈返租銷售傍典型案例鞏：名匯商刻廈23主驅(qū)型弊裙樓獨立型止裙樓特點：注專業(yè)市雖場方向濱，以裙恩樓帶動判寫字樓虹銷售典型案例夾：萬菱廣釘場綜合型角裙樓特點：差類購物然中心方臂向，輻悅射人群執(zhí)廣典型案例晶：恒寶廣絞場特點：朝區(qū)域性郊高檔配萄套典型案詠例：新痛光城市冶廣場241.2伙尋求項嚷目最佳操蛇作模式銷售不銷售先租后售返租銷售直接銷售只租不售自身持有Reit討s上市√XXXX1、培養(yǎng)僑該商場的掉經(jīng)營，刺激后期及銷售獲盡得較好生的回報2、避哨免該區(qū)奧商業(yè)氣謹氛較差的現(xiàn)狀厭，獲得口最佳的仍銷售時機；區(qū)域內(nèi)痛商業(yè)氛響圍差，焰銷售抗性大經(jīng)營、手管理成摘本相對續(xù)過高項目體量胃相對較小扮，裙樓性質(zhì)前期無法江準確估計屈商場的潛在經(jīng)艘營價值251.3貴如俊何實現(xiàn)停最佳操群作模式前期確田定策略中原地它產(chǎn)招商初期經(jīng)脂營和調(diào)步整商場經(jīng)營框良好租金提告升銷售自身持有它經(jīng)營一段淋時間26Part盞two累：市場分燙析27優(yōu)勢萬科強配大的品儉牌號召遲力，抗其性相對奮較小；項目所鞋在區(qū)域惰相對成漸熟，居耳住氛圍逼濃厚，姑交通便縣利；項目輻憑射范圍研內(nèi)高端鞋住宅項雷目較多遍，消費隱力巨大獵；劣勢項目位置賤相對孤立格，兩邊現(xiàn)褲營商業(yè)低個檔；項目所在刷路段商業(yè)涂氛圍較差覆，多個高袍層住宅項層目底商處于空置繞狀態(tài)；項目負一編層所連接斥的康王地駛下城商場私經(jīng)營慘淡暖，一定程度上影鈴響本項目單負一層的養(yǎng)經(jīng)營信心開；2.1鄰項量目SW籃OT分士析28機遇本項目輻皆射區(qū)域現(xiàn)裝有商業(yè)經(jīng)潤營較差；區(qū)域內(nèi)堂商業(yè)趨話中檔配泰套性業(yè)尺態(tài)居多以，存在教新商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)政展空間；荔灣區(qū)勢政府將蓮康王路朋列為未租來發(fā)展維的重要叢區(qū)域之漂一風險區(qū)域內(nèi)雷商業(yè)氛園圍較弱帝，人流資量不夠久理想；康王路仰及周邊元現(xiàn)在有衫空地以鋼后建成陰項目對各本項目的沖紐奉擊；292.2礎荔劇灣區(qū)商體業(yè)格局至構成新大新動感小西關恒寶廣場十甫名睡都荔灣廣場名匯廣守場西城都找薈302.3戴荔灣區(qū)害主要消費田力組合長期居擱住在此傻的“老明西關”外地來此捕經(jīng)商的“乘淘金族”在此區(qū)遙域謀求斤發(fā)展的罩“白領歪”荔灣區(qū)困主要消旺費力組草合31周邊眾匙多的中小鳥學生人群本項目住蒙宅部分及康槍王路區(qū)域構高端住宅小言區(qū)人群其他特定消費人群康王北路祝區(qū)域消費虛力構成以本項泥目為圓并心，周快邊2公員里內(nèi)的可能性主力消費作群體32一、項目尚除將本項慚目及附近偉常住居民席作為本項木目的客戶洲群外，更糞需要依靠自活身經(jīng)營新特色，度吸引更讓多的高逆端目標蘇消費群獅體，以實現(xiàn)項寶目經(jīng)營的昌目標；二、項錦目所在慶區(qū)域消母費力相辜對旺盛暑，除了津普通的毀消費者把外，可在業(yè)態(tài)給組合上彩適合考玻慮“學藥生”這得一較為映特殊的駁消費群株體；啟示33商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新光城市廣場康王中路和中山七路交匯處5層總面積5萬平方米首層：化妝品、皮鞋、珠寶鐘表2層：時尚女裝、配套精美飾品3層：女裝/女內(nèi)衣、童裝玩具、床品4層：男士正裝、商務休閑裝、男士內(nèi)衣、休閑運動裝、運動用品北區(qū)負一、二層：家樂福超市北區(qū)一層：肯德基餐廳北區(qū)五層：海鮮火鍋南區(qū)一層：棒約翰、7-11便利店、仙蹤林、月半灣南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖南區(qū)三層：香港NEWWAYKTVESPRIT、G2000、Attitude、百麗、芭迪、周大福、美寶蓮、耐克、阿迪達斯等經(jīng)營狀況日益轉好中等檔次以頻繁的促銷活動和折扣優(yōu)惠吸引西區(qū)人氣2.4謠康崇王路區(qū)嶼域主要辱競爭商漏業(yè)項目蝕調(diào)研分視析主力商樓家品牌商不家點評：主攤力商家作手用明顯，品牌商遷家歷經(jīng)編洗牌34商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點新大新荔灣商廈荔灣路彩虹橋4層首層：食品、煙酒、滋補品、藥品、小五金、化妝品、日用品2層：男士服飾、休閑服裝、鞋類、皮具、、手袋3層：女士服裝、嬰童服裝、針織服裝、鐘表首飾4層：家用電器、影視音響、音像制品、通訊器材、體育用品、文具、床上用品等金利來九牧王千色店麥當勞等經(jīng)營狀況一般中等檔次傳統(tǒng)百貨，去年底轉型為品牌折扣店

品牌商培家點評：傳董統(tǒng)百貨經(jīng)案營備受考爐驗，轉型直經(jīng)營勢在威必行35商場名稱地理位置商場規(guī)模功能劃分及經(jīng)營種類主要品牌經(jīng)營狀況經(jīng)營檔次經(jīng)營特點萬佳百貨

中山八路10號6層1.7萬平方米首層：國美、屈臣氏、肯德基、美心點心店2~3層：華潤萬佳超市4層：新東方英語培訓點西區(qū)3層：太湖酒家東區(qū)2層：元綠壽司店東區(qū)3層：洞庭土菜館東區(qū)4層：陽臺西餐廳（意大利、土耳其菜）東區(qū)5層：牛扒城S&KSPARKLE屈臣氏經(jīng)營狀況佳，廣場經(jīng)常做促銷活動

中低檔次主要依靠中山八的大型高尚住宅和生活小區(qū)，滿足周邊居民日常一站式生活消費。

主力商家拆品牌商蛙家點評：餐匆飲類品牌遭商家所占攀比重超過家一半36商場名稱地理位置商場規(guī)模經(jīng)營狀況金禧大廈商業(yè)裙樓康王北路1024號三層臨街長約50米，進深約30米；二、三層企業(yè)辦公；首層2家商鋪，且為企業(yè)辦公性質(zhì)荔康大廈商業(yè)裙樓金禧大廈南面，本項目斜對面三層；臨街約45米，進深約45米；全部空置康王閣大廈商業(yè)裙樓荔康大廈南邊（緊鄰位置）二層臨街長約40米，進深約25米，招租率95％首層：典藝琴行、通業(yè)地產(chǎn)、交通銀行、駿德酒業(yè)、鳳凰旅行社、泰奇食品等二三層：泰奇食品（辦公）2.5蹈本項目括同路段裙擋樓商鋪經(jīng)錄營現(xiàn)狀點評：裹商業(yè)氛詳圍十分矮淡薄，降缺乏合紹理的定挪位和主演題包裝斗；37小結：康麻王北路區(qū)晃域商業(yè)機別會及經(jīng)營董風險商業(yè)機會一、區(qū)域內(nèi)裙績樓商業(yè)經(jīng)反營較差，楚缺乏主導醬地位商業(yè)牢和特色性腸商業(yè)，存飄在市場空框白點；二、高愚端消費燙人群豐晚富，消叼費潛力陷巨大，斥高端消純費場所首和塔文面化性消醉費缺乏求；三、居修住及文呢化氛圍首濃厚，轉商業(yè)傳斬統(tǒng)發(fā)展由良好；四、本海區(qū)域內(nèi)需城市規(guī)至劃較好悅，交通御十分便溝利。38一、區(qū)域內(nèi)謊商業(yè)租旨金較低單，目前欣整體商臘圈經(jīng)營郵氛圍較粘弱，人月流量不夾夠理想撐；叢二、區(qū)辛域內(nèi)消示費觀念劑較傳統(tǒng)紐奉，項目東周邊區(qū)啟域社區(qū)棄配套相演對成熟璃；裁三、康續(xù)王中路積及離本尚項目較闊近區(qū)域陪存在大刻量待開造發(fā)項目推，對本臥項目后灰期穩(wěn)定潤經(jīng)營帶左來壓力會。經(jīng)營風險39市場現(xiàn)狀盲風險與機房誠遇并存，項目裙誤樓定位蛋該何去穴何從？40Par延tt囑hre燦e：定位分析413.1卡項芝目定位認及業(yè)態(tài)羊組合提升最終斤銷售時良好的商蒸場租金提高萬科客戶滿大意度獲取良獸好而穩(wěn)策定的租金收持益最大程室度上吸引人流凸現(xiàn)萬雹科特色品牌匹文化差異化特向色經(jīng)營，挖掘空種白消費鄭點定位依超據(jù)423.2哥消費逝群體構成本項目鹿住宅客門戶、康稍王閣、秧荔康大腰廈、金名禧大廈賤、皇上懷皇大廈早、華業(yè)固大廈、源康怡居務、偉業(yè)姜閣等周而邊20偷0米內(nèi)鍛小區(qū)人遲群及眾村多中小嘉學生群爛體核心客梯戶重要客擱戶康王北檢路、康萍王中路駕中山七版路、龍沫津路沿雄線等此窄區(qū)域“扒老廣州有”居民邊緣客戶該區(qū)域褲內(nèi)的專猛業(yè)市場泥的“淘蟻金族”暈及部分齒白領人與群偶得客戶荔灣區(qū)哄其他中踩高端消評費群體撫及偶過攝消費群愿體等43“老西婚關”1、主動魄消費力有漆限；2、被倍動性消鮮費較大（受其當父母控鈴制）；3、文襲化與藝棗術類消費比重器占大；3.3莊客炎戶消費仙群特征1、喜歡秀時尚消費放，面子消巡壽費和交搶際消費比重忙較大，刷注重品牌消費龍和附加值消費（如購物舅環(huán)境等）；2、消無費觀念堡前衛(wèi)，較能接盾受新鮮冷的觀點和消費銜習慣；3、注重堵文化和健墾康消費，小集資情調(diào)比暑較突出；1、喜梢歡就近撐消費，具有濃伴厚的西三關情結；2、注重撞家庭觀念落；3、崇尚解茶樓文化悄，茶市消費融長旺不衰；4、注柏重消費域的性價比，即妥俗稱的“平太、靚、正”。淘金族禁與高級白領中小學生望群體443.4最項科目功能彩定位高檔裙樓狼商業(yè)，文許化特性濃處厚集生活配套易、健康、鉛文化、休容閑娛樂消題費為一體爪的社區(qū)剝性高品書質(zhì)生活悲商業(yè)中傻心萬科地產(chǎn)高端住宅項目裙樓缺乏高端、文化性主導商業(yè)該區(qū)傳統(tǒng)裙樓商業(yè)經(jīng)營慘淡消費力旺盛，可挖掘高端消費群體453.5浩功旬能定位壘理由與思分析休閑時尚猛消費高級社區(qū)個配套區(qū)域性商涂業(yè)中心健康、文找化消費社區(qū)商業(yè)櫻，服務整疑個社區(qū)，增福強小區(qū)品質(zhì)，凝聚杜萬科客戶捧的品牌忠洽誠度及風提升客戶滿意度芬；擴大項目揀的輻射范圍，吸引同該區(qū)更多蛋的高端人瓶群來項描目消費廣州的亞點健康人群唱數(shù)量龐大，胖廣州人對拿身心健康哲的關注染逐漸的成為新的情消費點。帶動整個師小區(qū)域商紅業(yè)發(fā)展，增論強萬科企名業(yè)社會號召愈力；項目功釘能46考慮到像萬科地敗產(chǎn)為行訪業(yè)領導幟者的角銅色和其做本身獨特的企拿業(yè)文化及籌品牌形象，我們糠在項目抓形象點摧位的策窯略思考羨中，以雨不背離誼萬科地未產(chǎn)文化晉特性為罷基本，港并充分閱發(fā)揮萬震科地產(chǎn)跌在市場攏中形成醫(yī)的萬科文化，充分結澇合本項煎目整體依情況和勺所在區(qū)饞域市場建情況，說做出最廉適合本溝項目的傷形象定收位。3.6刻項旅目形象孫定位47項目功謙能區(qū)域商業(yè)后中心高級生活香配套健康、文具化消費休閑娛躲樂消費健康向“尚”時尚健康獨特眼球高檔萬科品照牌形象表現(xiàn)御點以時尚、盡健康為主志導形象樹晃立本項目雞獨特的經(jīng)蜓營方向，恢實現(xiàn)差異析化經(jīng)營特狡色；同時除以健康的瀉形象示人富，也能同學萬科的企姓業(yè)形象實灑現(xiàn)較好的業(yè)融合。項目整體謀形象：48Part觸fo尸ur：業(yè)態(tài)規(guī)冤劃及招商航策略494.1鈴項目苦業(yè)態(tài)組合姨原則突出項宣目的文肌化性、擊健康性彼的高端捕消費的椅同時，甚亦要考慮把到作為混社區(qū)商侮業(yè)配套軍的合理買規(guī)劃引入經(jīng)邀營能力氧比較強勾的商業(yè)屬業(yè)態(tài)，盯以提高密商場整殼體的經(jīng)營跑能力，繁減少開膀發(fā)商自動身經(jīng)營均的難度有效控制啄品牌店鋪欣和非品牌鋸店鋪比例究，爭取項磨目利潤最優(yōu)組廈合；50主力商孩家構想當及引入喝理由特色生識活消費竹，提升項目桂檔次高級社區(qū)氧配套帶動商頌場內(nèi)人哪流突出項目必的人文特蒜性；周邊眾多藏的中小學秀生群體打造高扇級休閑蠅配套4.2挽業(yè)兼態(tài)組合喘策略高級休閑閉類餐飲銀行、便貪利店等高躍級生活配井套大型特曉色餐飲鋼琴培訓陳、樂器行廊、書吧等藝術休眠閑中心品牌S倒PA體賞驗、健味身中心業(yè)態(tài)組臘合比例段:梅生活珠配套3怠0%率餐飲2周5%琴休閑文消化45尊%51樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)備注負一層樂器行、書吧等業(yè)態(tài)利用項目鄰近東風西路市少年宮的優(yōu)勢，結合項目定位的文化特性首層銀行、通訊、咖啡屋等商務配套以及美容、便利店等生活配套業(yè)態(tài)以滿足本項目住戶的日常所需為主，其次利用緊靠區(qū)法院的現(xiàn)狀，經(jīng)營部分配套業(yè)態(tài)二層鋼琴培訓中心、英語培訓中心、創(chuàng)智天地等文化主題及Subway健康餐飲凸現(xiàn)項目的文化和健康的主題形象三層大型中餐及健身中心吸引人流的同時凸現(xiàn)項目健康時尚的主題四層SPA及瑜伽會館針對本項目的高端消費人群的娛樂、休閑、商務消費4.3淚業(yè)態(tài)布售局方案52負一層業(yè)積態(tài)分布書吧西式樂愧器行搖滾樂器參考圖片53目標商家二層品牌餐飲樓面入口咖啡店發(fā)型屋便利店西餅屋茶莊移動客服店銀行首層業(yè)態(tài)分布圖（品牌店）旅行社紅酒屋54首層業(yè)態(tài)柔分布圖（僻非品牌店攪）南北區(qū)限（生活披配套）嶼：藥房、背零食、煙酒專全賣店洗衣店季、福利彩票淺投注點、純凈水符配送點廢、中心區(qū)損域（時爹尚區(qū)）納：美容美甲遼連鎖店眼鏡連鎖嗎店、服裝飾品保、音像、學書籍、保健品55二層業(yè)碎態(tài)分布俊圖品牌快餐參考圖斷片少兒英語教育中心創(chuàng)智天地（少兒智勉力開發(fā)中巾心）兒童攝顫影專門店少兒教育書店模型玩具琴教中候心56三層業(yè)名態(tài)分布銹圖健身中心參考圖片大型中設餐57SPA、瑜珈會館四層業(yè)態(tài)陪分布圖584.4飽周列邊地段道租金價脅格分析龍津中路地段標示顏色租金水平中山七路200-250元/㎡龍津中路90-120元/㎡康王中路120-150元/㎡長路壽換路龍津東路康王中路康王北路中山傘七路本案594.5屠項目中周邊競爭憑個案租金樣水平分析龍津中說路長戶壽站路龍津東路康王中路康王北路本案新光城內(nèi)市廣場中山敵七瘦路康王城個案區(qū)位租金水平近地鐵站140-150中間地帶120-135遠地鐵站80-100首層230-250二層100-150三層50-60康王城新光城市廣場（南區(qū)規(guī)）604.6坑部分商似家租金匪水平參屑考店名租賃標準（元/㎡）租期（年）承租面積（㎡）消費水平（元/人次）subway250-3505-8150-25030-40spa40-5010150-200150-200健身俱樂部45-555-81500-200035-50外資銀行150-25010-15500-1000----OK便利店150-350540-15015-257-11便利店130-350540-15010-20天天洗衣100-1503-520-7020-30東海堂西餅店120-2304-525-7010-30614.7禍項目據(jù)周邊商鋪量個案租金蛋水平分析地段面積（㎡）價格（元）單價（元）東風西路（荔灣路口）2562500098東風西路嘉和苑首層5311130210東風西路（康王路口附近市西路（鞋店）192500130西華路東段首層1051000095西華路467號皇上皇首層398580220光復北路地產(chǎn)中復北路（近中山七路）465198113龍津路323號688000118龍津中路（近康王路）162320145龍津路東路（副食店）30288096荔灣北路119號15鋪12016500137荔灣北路（近東風西）72600083康王中路臨街鋪45550000109寶華路47號隆紀酒樓首層22042000191恒寶廣場負二層0068鋪7568839107年4駝月實地調(diào)塵研個案數(shù)挑據(jù)624.8逼項元目租金掃定價依據(jù)上勒述對項素目周邊那的商業(yè)藥項目租施金價格甜分析，亮加以市狼場經(jīng)驗艱分析，修得項目優(yōu)首層的評估租涌金均價投幅度如下：項目名稱康王城新光城市廣場龍津中路中山七路康王中路康王北路租金水平100～150180～30080～120200～250120～150100～120評估租金首層臨街鋪位200～230單位：元揮/㎡·月634.9明項目各乖層商鋪菊租金定冤價樓層租金均價幅度負一層80-120元/㎡·月首層200-230元/㎡·月100-150元/㎡·月二層100-130元/㎡·月三層50-60元/㎡·月四層40-50元/㎡·月根據(jù)項目宋周邊其它卷項目租金緣瑞水平，我觸司計算得唇出項目各尊層的商鋪俗租金附均價幅度煌如下：644.10句三鳴年后出售浩收益分析按照我司卷操盤經(jīng)驗估，合理的邀招商及妥塊善的經(jīng)營打可以使一握個新場在覺三年后，租金年遞叛增率達5苦%，根據(jù)辨現(xiàn)在商釣業(yè)市場順反饋的逃信息，穗投資者役對商鋪柱投資回績報率的書期望值保定在7%為樂觀膠回報，差預計乞三年后映售價：樓層售價(元/㎡)首層臨街鋪36000~41000內(nèi)街鋪25000~27000二層--------18000~23000654.1忙1顆目標商匆家簡介目標商家商家簡介Subway來自美國的健康快餐連鎖，以健康食品為主發(fā)展方向，產(chǎn)品以定制式三明治和涼拌沙拉為主稻香酒家來自香港的中式餐飲連鎖集團，以提升中式餐飲形象為己任，以“好食、抵食”為經(jīng)營宗旨外資銀行鑒于近期中國金融業(yè)的進一步開放，外資銀行加快了在國內(nèi)各大城市擴點步伐力美健健身俱樂部連鎖式大型健身會所，在廣州、上海、東莞、深圳擁有眾多的連鎖機構，以“專業(yè)、健康、尊貴、時尚”為宗旨664.1季2項目包招商策紀略及執(zhí)萍行招商組織轎的原則●尋找符段合本案市宜場定位征要求的商戶；●優(yōu)先引進兩主力店，獎靈魂店；●熱點平石均分布丑、層層調(diào)有賣點肥；●統(tǒng)一招需商、統(tǒng)斥一管理匹、統(tǒng)一領規(guī)劃、少統(tǒng)一形膝象。67第一步、客源篩響選。中原從一查手市場與砌二手地鋪求已經(jīng)掌握損的客戶資調(diào)源中篩選梳出林符合溝本項目商咳場招商條拍件的客戶殘進行點對魚點推薦，滋主力店主梯要通過這種形式，息同時中原辣在推廣過續(xù)程中產(chǎn)生冷新的客戶宇，也是需甘要重點推塑薦的對象；第二步、約見客戶。贈送本互項目商躺場宣傳脫資料，辟約定地仔點進行武初步推勒薦，內(nèi)燈容包此括項目繭參數(shù)、粱商業(yè)氛院圍、招躁商政策府、同類厚項目之旨對比優(yōu)怕勢等；第三步、現(xiàn)場考椅察。篩選入場突經(jīng)營意向貌較強之目撐標客戶考聯(lián)察本項目扛現(xiàn)場，達成初步合補作意向；第四步、后續(xù)跟進。現(xiàn)場考察逐過后，篩笨選出沒有裹明顯抵觸吧態(tài)度之目撒標客戶繼血續(xù)莊跟進，促陜其盡快確察定進駐決貴定；第五步、確定意品向。經(jīng)過反復竄推薦，決雅定進駐經(jīng)后營的客戶刷，進入現(xiàn)甜場合同簽稿訂程序。4.13花招商菜流程6808年06月08年惰08月招商工作汽開始籌備招商工敢作正式開門展完成品藝牌商家枝的招商印工作08年1音2月吸客階段強攻階性段消尾階方段4.1蔬4曉招商時秩間節(jié)點加及策略篩選商家主動出蔑擊，重資點接洽吐大完型品牌剖商家跟已經(jīng)達嫩成共識的甲品牌商家扇簽訂意向惜合同利用已鵝經(jīng)簽訂繞的部分簡品牌商附家吸引違其它品諒牌商家現(xiàn)場招頓租，以餐品牌商痛家的進蓋駐吸引李零散商酷家，解偵決內(nèi)街界鋪位的族招租難的問題69Par矛tf鞋ive用：中原優(yōu)此勢70客戶網(wǎng)好絡日韓市暈場香港市場互聯(lián)網(wǎng)詳絡廣州市場國內(nèi)市場中原廣州客戶資源一手市場中原國內(nèi)各分公領司客戶資溜源二手市場雅虎網(wǎng)易新浪搜狐中原香港公司香港同業(yè)協(xié)會中原招商昨客戶網(wǎng)絡誓圖71媒體優(yōu)勢中原二手憤分行張貼海報中原地產(chǎn)茶雜志及周刊等嫌自發(fā)媒介中原地產(chǎn)迫網(wǎng)站及部分合作嚇伙伴網(wǎng)站其他少量間常規(guī)媒體72中原長期油合作伙伴Sub汪way詢健康餐鍵飲集團紀；New祥ay娛牢樂連鎖尿機構;加州紅K寸TV;肯德基臂餐飲集爽團；麥當勞耳餐飲集職團;中森名菜久;西關人架家；愛樂藝術爪培訓;中國移動撒。73中原長期煎合作伙伴屈臣氏鏟；萬寧;清水居;OK便幫利店;7.1量1便利慶店;喜事多便陵利店；喬丹（翼中國）死有限公芒司；多個日韓昏、香港服怪裝品牌及悲其首席設珠計師，例隆如：服裝品牌儀：Shi蠶ps、U壺nite先dAr以rows餅、Bea開ms、O譯kura歪等;74合作協(xié)議書展示（一）75合