某國際文化會所項目產品建議

魯能三亞灣新城“國際文化會所”項目產品設置及運營建議2009年11月項目地塊位于三亞灣新城西南側，屬于三亞灣新城內的游艇港灣社區(qū)板塊項目地塊游艇會港灣社區(qū)重點發(fā)展游艇業(yè)，構筑游艇別墅區(qū)、游艇服務區(qū)、游艇停泊區(qū)等功能上互補、性質上互助，開發(fā)上相互促進的區(qū)域GOLF綠地社區(qū)發(fā)展休閑娛樂業(yè)、構筑球場活動區(qū)、球場別墅區(qū)、俱樂部會所區(qū)等功能美麗城片區(qū)發(fā)展商貿、娛樂、休閑業(yè)、輔以適當的居住功能和城市公園、體育中心等配套服務設施，安排商務辦公區(qū)、賓館度假區(qū)、商業(yè)娛樂區(qū)、水上公園區(qū)、娛樂休閑區(qū)等地塊區(qū)位現狀交通為東西向新城路及古榕路，南北向道路未建宗地的規(guī)劃交通主要依靠圍繞四周的井字形路網解決。從當前道路建設情況看，東西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路體系不做繼續(xù)完善，可依托的交通關系為東西向道路。地塊交通現狀地塊南側一二線海景用地已開發(fā)完畢，以酒店、高檔住宅為主，步行至沙灘需10分鐘項目地塊機場路新城路三亞灣路①三亞海航度假酒店③三亞灣沙灘②帝王花園地塊四至為海航集團下屬的五星級酒店，內部包含5400平米的會議中心，為三亞亞太會議中心的選址地。為2005年開發(fā)的別墅物業(yè)，開發(fā)機構為凱實業(yè)開發(fā)有限公司，阻隔項目對一線海景的視線。①②③地塊東側為項目規(guī)劃開發(fā)用地，以正在開發(fā)的游艇2區(qū)及大面積的集中綠地為主。項目地塊機場路新城路地塊四至三亞灣路②游艇2區(qū)公共綠地:用地性質：公共綠地（G1）用地面積：30810平方米容積率：---開發(fā)現狀：土地未確權游艇2區(qū):用地性質：一類居住用地（R1）用地面積：103971平方米容積率：48127平方米產品形態(tài)：獨棟、聯排①②地塊西側為已確權的項目規(guī)劃一類居住用地，結合控規(guī)指標，未來將成為高品質別墅集中區(qū)。項目地塊機場路新城路地塊四至三亞灣路①A-1-9用地:用地性質：一類居住用地用地面積：44200平方米容積率：0.25開發(fā)現狀：已確權土地②A-1-14用地:用地性質：一類居住用地用地面積：41400平方米容積率：0.25開發(fā)現狀：已確權土地③④②①③A-1-18用地:用地性質：一類居住用地用地面積：22200平方米容積率：0.5開發(fā)現狀：已確權土地④A-1-19用地:用地性質：一類居住用地用地面積：7100平方米容積率：0.5開發(fā)現狀：已確權土地地塊北側為大量未確權的規(guī)劃一類居住用地，與項目地塊間聯系被古榕路阻隔項目地塊機場路新城路地塊四至三亞灣路①A-1-5用地:用地性質：一類居住用地用地面積：43600平方米容積率：0.5開發(fā)現狀：未確權土地②A-2-2用地:用地性質：一類居住用地用地面積：48150平方米容積率：0.3開發(fā)現狀：未確權土地③②①②A-2-3用地:用地性質：一類居住用地用地面積：44510平方米容積率：0.3開發(fā)現狀：未確權土地地塊控規(guī)技術指標已定，用地性質為教育科研、一類居住用地及消防用地地塊二規(guī)劃技術指標:用地性質：教育科研設計用地（C6）用地面積：46600平方米容積率：0.4地塊一規(guī)劃技術指標:用地性質：一類居住用地（R1）用地面積：31300平方米容積率：0.3地塊一地塊二地塊三地塊三規(guī)劃技術指標:用地性質：消防用地（U9）用地面積：9240平方米容積率：0.8地塊區(qū)位項目本體分析小結1、指標優(yōu)勢容積率指標總體偏低，可打造高品質產品2、區(qū)域優(yōu)勢位于三亞灣新城規(guī)劃中高端的游艇港灣社區(qū)版塊3、規(guī)劃優(yōu)勢臨近規(guī)劃有游艇碼頭、河道等強勢配套1、無強勢海景資源地處二線地區(qū)，由于海坡和建筑物干擾，沒有強勢海景資源2、游艇規(guī)劃未呈現由于河道處理問題，未來一段時間游艇規(guī)劃均難以呈現3、缺乏配套設施周邊生活配套設施匱乏，居住度假體驗感大打折扣項目優(yōu)勢條件相對弱勢因素項目定位研判項目核心目標及核心問題文化主題區(qū)（南區(qū)）的發(fā)展建議Part.4Part.2Part.1度假別墅區(qū)（北區(qū)）的發(fā)展建議Part.3報告研究內容Part.5關于項目推盤計劃的建議Part.6關于文化主題運營的亮點建議本項目作為三亞灣新城的一部分，從整體角度出發(fā)，勢必要考慮與項目、與城市、與區(qū)域、與大時代格局的關系天涯海角

鳳凰機場火車站紅塘灣

三亞灣

大東海

亞龍灣海棠灣

市區(qū)三亞灣新城本項目崖州灣北緯180，一條關于熱帶濱海的假日旅行線，集中了地球上最旖旎、最浪漫的熱帶海岸：夏威夷、巴厘島、加勒比海、呂宋島，以及中國唯一的三亞……三亞灣新城位于三亞市三亞灣西部海坡開發(fā)區(qū)，是三亞市主城區(qū)向外擴展的主要發(fā)展方向，屬三亞非常重要的區(qū)域位置，主城區(qū)面朝南中國海，背距三亞鳳凰國際機場1公里，東西長9公里，南北平均寬700米，規(guī)劃總用地面積6.865平方公里，總規(guī)劃人口為4.36萬。根據三亞灣新城的規(guī)劃，6.8平方公里的新城將陸續(xù)建成游艇港灣社區(qū)、高爾夫綠地社區(qū)、美麗城度假社區(qū)、常住與養(yǎng)老社區(qū)、娛樂區(qū)、安置區(qū)六大區(qū)塊?！瓮Ц蹫成鐓^(qū)高爾夫綠地社區(qū)安置區(qū)與6.8平方公里新城的關系差異主題整個6.8平方公里的規(guī)劃開發(fā)范圍內，本項目擁有唯一成規(guī)模的教育科研用地，有相關主題演繹的基礎教育培訓集聚人氣美麗城片區(qū)三亞灣新城作為旅游度假與未來城市中心兩個角色的交集，承載文化類度假物業(yè)具有得天獨厚的優(yōu)勢《1995～2010三亞市城市總體規(guī)劃》將三亞市定位為國際性熱帶濱海風景旅游城市，將三亞灣確定為三亞市城市主要發(fā)展方向規(guī)劃中的發(fā)展方向建成一個以娛樂業(yè)、休閑度假業(yè)、游艇業(yè)、居住等功能為主體；綜合商業(yè)、旅游、貿易、體育運動、會議展覽、康療等功能為輔助；為外來旅游者與城市居民提供新型旅游娛樂度假消費服務的；市政配套服務設施齊全的現代化濱海新城。亞龍灣大東海三亞灣海棠灣三亞市區(qū)旅游度假發(fā)展城市發(fā)展方向與6.8平方公里新城的關系三亞要打造成為國際性熱帶濱海旅游城市，發(fā)展多元化的旅游度假產品是必然選擇旅游度假產品體系自然觀光旅游購物休閑娛樂文化體驗保健康療專項旅游……旅游產品的發(fā)展從單純的自然觀光逐漸向多元發(fā)展隨著旅游度假層次的提高，旅游度假產品逐漸增多，并向細分方向發(fā)展越高等級的旅游度假區(qū)的旅游產品越豐富與三亞城市的關系海南過去開發(fā)的旅游度假產品大多是與海資源的簡單嫁接，該類產品已無法滿足客戶需求海南島棋子灣濱海旅游度假\高爾夫南山文化旅游區(qū)宗教文化旅游觀光紅塘灣濱海居住\高爾夫＋酒店＋游艇三亞灣城市濱海度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋時尚會展亞龍灣度假會議\高爾夫＋酒店＋游艇＋觀光海棠灣\清水灣\香水灣度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋主題公園＋生態(tài)公園石梅灣\土福灣旅游度假\酒店＋游艇＋主題公園＋文化風情村等博鰲會議\度假\高爾夫＋酒店＋游艇＋生態(tài)養(yǎng)生東海岸濱海旅游度假\高爾夫＋游艇西海岸濱海旅游度假\酒店＋高爾夫＋濱海休閑觀光抱虎角濱海旅游度假月亮灣濱海旅游度假三亞?？诤Ｄ祥_發(fā)的旅游主題熱點濱海生態(tài)觀光——南山旅游區(qū)、三亞西島和蜈支洲島、陵水的生態(tài)公園、萬寧市的石梅灣、文昌市的東郊椰林、?？谑械募偃蘸|寨紅樹林等；黎苗風情觀光度假——土福灣等；海南文化古跡游——南山宗教文化游、天涯海角等；熱帶動植物觀賞游——興隆熱帶花園、海口熱帶野生動物園景點；濱海休閑養(yǎng)生度假——各大灣區(qū)的濱海旅游度假區(qū)，多打休閑養(yǎng)生牌，走高爾夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.與海南旅游發(fā)展的關系目前海南旅游度假產品逐漸從資源型到體驗型的轉變不同時期的旅游主題口號反映了海南旅游的轉型升級椰林、海韻等簡單的自然資源為核心賣點觀光游覽，消費頻次不確定性收入主要來源于門票收入1993-2008年：椰林海韻醉游人養(yǎng)生、放松等體驗產品為核心賣點綜合性體驗，重游率高多元消費收入實現盈利2009年以后：要想身體好，常來海南島隨著休閑旅游需求層次的提升，追求心靈體驗型和個人素養(yǎng)提升的客戶不斷增加生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實現需求生活水平提高、城市生活的矛盾和壓力，推動需求層次升級，追求更高層次的自我提升和實現整合身心靈的自我探索風潮在歐美等發(fā)達國家十分明顯。城市項目特點美國RutlandVermontPeaceofmindEmporium為經歷壓力、健康危機的人開辟一個療愈空間，設置園藝治療、冥想室、閱讀室、呼吸練習室、正統(tǒng)足療、芳香療法等項目；顧客群拓展到兒童，甚至提供親子、寵物、企業(yè)課程等上海十樂會苑融合理療、SPA、Lounge、書苑和客房為一體，結合自然生態(tài)環(huán)境，開辟一個逃離快節(jié)奏生活，追求靜心的地方臺北食養(yǎng)山房靜心設計的靜心氛圍的用餐空間，標榜天然食材，甚至融合理療，為食客的身心提供充滿禪意美學的美宴心靈體驗節(jié)邀請20多家心靈課程中心，講解動態(tài)靜心、知見心理學、禪修、氣功、瑜珈等課程，開辟心靈市集區(qū)，體驗占卜、音樂、自然護膚、有機食品等身心靈產品，并有個人工作者提供服務廣東廣州達生堂北接綠林，南臨珠江的一處典型心靈回歸地；有多種讓心靈和身體全部放松的方式，利用傳統(tǒng)中醫(yī)學理論，給大家提供一個“睡午覺”的好地方惠州十字水生態(tài)度假村國際知名規(guī)劃、設計師靜心打造，建筑與自然充分和諧；“十字水森林水療”，結合印尼傳統(tǒng)水療護理方式、中醫(yī)按摩和南昆山天然材料，由來自巴厘島的技師服務；另外還提供身體護理、飲食調理等服務其他不斷涌現的私人診所/工作室、瑜珈中心、靜修團體等與時代發(fā)展潮流的關系可利用文化主題物業(yè)打造差異化概念理念啟示：倡導文化休閑生活，強調獨一無二的精神生活價值。策略層面：提供符合文化休閑生活方式及客戶潛在需求的創(chuàng)新產品１）在物業(yè)形態(tài)和產品建筑內部，打造出文化與生活平衡存在的空間，大量的文化元素及公共交流空間營造社區(qū)文化休閑生活；２）在公共空間及外部配套上，注重文化元素的引入。啟示要求物業(yè)類型的要求：有針對性的產品形態(tài)；物業(yè)結構的要求：有針對性的產品內部空間形式；物業(yè)排布的要求：不同的區(qū)位有不同的針對性產品。以上關聯分析對我們的啟示對啟示的解析，暨項目需要解決的三大問題如何找到文化的切入點以塑造主題競爭力？主題價值問題如何以產品落地文化主題的表現？如何針對不同性質地塊開發(fā)合理差異的產品？物業(yè)價值問題產品分區(qū)問題項目定三位研判項目核三心目標三及核心三問題文化主三題區(qū)（三南區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三4Par三t.三2Par三t.三1度假別三墅區(qū)（三北區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三3報告研三究內容Par三t.三5關于項三目推盤三計劃的三建議Par三t.三6關于文三化主題三運營的三亮點建三議國內文三化地產三打造，三已有較三多案例三呈現。三隨著國三學熱的三出現，三未來可三預期文三化地產三項目眾三多分布格三局江蘇太三湖大學三堂山東萬三松浦書三院湖南岳三麓書院陜西白三鹿書院天津北三洋書院貴州陽三明精舍北京易三和書院中國文三化書院衡山會三所上海十三樂會上海首三席公館北京院三子……國內已三有案例江蘇·太湖大三學堂Cas三e1太湖大三學堂是三由南懷三瑾先生三主持創(chuàng)三辦的教三育基地三；位于江三蘇省吳三江市七三都鎮(zhèn)廟三港。太湖大三學堂位三于江蘇三吳江市三七都鎮(zhèn)三廟港，三兩面臨三太湖，三始建于200三0年，國三學大師三南懷瑾三先生在三此居住三與傳道學堂簡三介太湖大三學堂位三于太湖三之濱，200三0年由國三學大師三南懷瑾三先生創(chuàng)三辦，總三占地300多畝；學堂旨三在傳播三中國傳三統(tǒng)文化三，同時三與現代三自然科三技、人三問科學三相結合三，發(fā)展三認知科三學與生三命科學三。江蘇太三湖大學三堂案例三小結主要活三動學術文三化交流特色培三訓立足于三中國傳三統(tǒng)文化三根基，三放眼與三推進中三西文化三交流；淡化宗三教屬性三，突出三其教育三與學術三功能；非一般三學校性三質，采三取與中三外大學三或文化三團體簽三約，對三特定主三題進行三合作；國學經三典導讀三講習班三，高級三研修班三、小學三生夏令三營、國三際學術三交流、三與臺灣三兩地教三學培訓三等。主要功三能圖書館培訓空三間配套設三施收藏南三懷瑾個三人藏書三及大學三堂教育三、培訓三、學術三交流用三書；除普通三的客室三培訓外三，大學三堂專門三設立了三庭院式三培訓區(qū)三域，配三有興趣三培訓空三間，外三籍學員三合宿用三房，及三戶外活三動設施三與設備三，備相三對開放三式教學三使用；餐廳，三戶外活三動空間三，興趣三活動空三間等。主題功三能北京·橫山會三所Cas三e2由北京三大學東三方學研三究院副三院長湛三如大師三發(fā)起成三立；位于海三淀區(qū)翠三宮飯店14樓。項目簡三介橫山會三所成立三于200三8年7月，由三湛如大三師聯合三文化及三企業(yè)界三精英發(fā)三起成立三的一個三以弘揚三國學為三主題的三會所十樂會三位于上三海浦東三世紀公三園旁邊十樂會三苑名字三來源于三宋代養(yǎng)三生學家三陳直在《壽親養(yǎng)三老新書》中提出三的“人三生十樂三”：讀三書、談三心、靜三臥、曬三日、小三飲、種三地、音三樂、書三畫、散三步、活三動設計理三念為中三國文人三傳統(tǒng)養(yǎng)三生智慧三和生活三態(tài)度主題功三能橫山會三所案例三小結收藏以三佛教文三化和國三學為主三的書籍三；主要活三動學術文三化交流特色經三營利用國三學主題三文化開三展運營三各類國三學、藝三術、財三經講座三、國學高三級研修三班培訓三；商務會三議會談三承辦、三茶社經三營以及三特色產三品出售三等經營三內容。主要功三能圖書館培訓空三間配套設三施一層為三多功能三區(qū)，可三經營茶三社，舉三行培訓三的時候三亦可改三成培訓三教室除三普通的三客室；餐廳，三戶外活三動空間三，興趣三活動空三間等通過案三例分析三，我們三發(fā)現國三內文化三主題地三產多依三托中心三城市，三側重于三研修、三培訓功三能文化主三題：集中于三國學主三題國學交三流國學培三訓國學展三示中式餐三飲康體療三養(yǎng)……案例啟三示出現區(qū)域文化主題核心功能出現區(qū)三域：政治、三經濟中三心城市三周邊省會型三城市經濟發(fā)三達城市文化底三蘊深厚三城市核心功三能：集中于三研修、三培訓功三能大量教三室設置國學大三師定期三培訓辦公室三等運營三功能間本案并三不適合三國內以三研修培三訓為切三入點的三主題文三化地產三開發(fā)的三方向案例啟三示因子國內主流項目本案城市經濟中心城市、經濟發(fā)達城市，有就近的強大消費人群支撐旅游城市，大量消費人群為流動人口，難以長期駐留消費城市底蘊文化古都，有大量的文化積淀，可吸引大量文化知名人士有一定的地緣文化，但缺少文化高度，對高端客戶吸引力不足經濟平衡城市文化標桿項目，可貼本經營需考慮經濟平衡以展示三、體驗三和交流三為功能三核心方三向，更三切合項三目本身三的城市三屬性、三宗地規(guī)三模和經三濟平衡切入點分析基于項目因子側重教學、研修功能側重展示體驗交流功能城市級別城市級別偏低，支持力度不足雖本地群體難以支撐，但有大量外來客群可吸納城市底蘊現有地緣文化缺少高度，難以支撐可通過后天打造，創(chuàng)造相關功能物業(yè)運營需長期運營，有較大風險運營風險較低，且有多元化的運營方式宗地規(guī)模需要開發(fā)大量的教學研修物業(yè)可不設置專項體驗交流物業(yè)經濟平衡大量集中物業(yè)開發(fā)，難以轉賣銷售可合理控制文化主題物業(yè)，滿足經濟效益以國際三文化主三題切入三，可以三與時尚三現代的三游艇概三念有效三結合，三以游艇三體驗、三教學、三展覽等三方式嫁三接切入點分析基于板塊項目地三塊游艇會三港灣社三區(qū)重點發(fā)三展游艇三業(yè)，構三筑游艇三別墅區(qū)三、游艇三服務區(qū)三、游艇三停泊區(qū)三等功能三上互補三、性質三上互助三，開發(fā)三上相互三促進的三區(qū)域游艇概三念融合以國際三文化的三主題打三造整個三片區(qū)概三念，能三夠良好三的與時三尚現代三的游艇三概念相三契合。同時，三選取游三艇產業(yè)三鏈條中三更偏向三于展覽三、交流三、體驗三培訓的三模塊，三則能夠三在較好三闡釋主三題的前三提下，三保證項三目品質三，同時三確保合三理的開三發(fā)體量三以降低三風險。以國際三文化主三題切入三，強調三展示與三體驗，三更切合三三亞城三市特質三并支撐三三亞灣三新城項三目整體三定位三亞灣三新城三亞城市性三質“國際熱三帶海濱三風景旅三游城市”核心價三值“中國三只有一三個三亞三”，得三天獨厚三的地理三位置和三氣候條三件，每三年吸引三全國各三地乃至三世界各三地的旅三游者；擁有眾三多熱帶三海濱風三景旅游三資源，三具備成三為國際三一流熱三帶旅游三度假目三的地的三資源條三件；項目定三位綜合了三休閑娛三樂、高三尚體育三、游艇三生活、三康體療三養(yǎng)、購三物餐飲三以及居三住等多三種功能三，構建三具有濃三厚國際三屬性的三濱海度三假王國三。游艇社三區(qū)高爾夫三社區(qū)美麗城三國際時三尚社區(qū)切入點分析基于全案以國際三文化切三入，打三造文化三交流中三心，更三符合整三個海南三島的國三際旅游三島發(fā)展三規(guī)劃國際旅三游島主三要政策三方向入境免三簽。全面開三放旅游三產業(yè)及三相關產三業(yè)包含三旅游餐三飲業(yè)、三文化、三會展、三體育產三業(yè)等。實行旅三游零關三稅。擴大航三權開放三。實行更三加開放三的海洋三旅游政三策。切入點分析基于區(qū)域國際旅三游島文三化建設三主要導三向努力打三造區(qū)域三文化交三流中心三。海南利三用已有三的博鰲三論壇效三應，打三造區(qū)域三文化交三流中心三。深化文三化體制三改革，三加強城三市文化三資源整三合。注重文三化傳承三與文化三創(chuàng)新，三提升城三市文化三品牌。以國際三文化切三入，更三符合海三南魯能三城定位三于國際三休閑地三產供應三商的企三業(yè)角色星巴克嘉年華英語潮漢語熱好萊塢韓日劇情人節(jié)中秋節(jié)文化是三流動的西方文明東正教文明拉美文明印度文明中國文明日本文明伊斯蘭文明非洲文明切入點分析基于企業(yè)國際旅三游島建三設中的三國際文三化展示三、體驗三、交流三中心。全案發(fā)三展定位功能支三撐體系體驗交流具有國三際文化三元素的三內部裝三修國際文三化的展三示功能三間可舉行三文化交三流活動三的集中三空間可與項三目內其三他功能三物業(yè)互三動運營國際文三化承載三體系文化主三題別墅設置多三功能間三、圖書三館等。展示對項目三核心問三題的解三答如何找三到文化三的切入三點以塑三造主題三競爭力三？主題價三值問題如何以三產品落三地文化三主題的三表現？如何針三對不同三性質地三塊開發(fā)三合理差三異的產三品？物業(yè)價三值問題產品分三區(qū)問題以國際三文化作三為文化三主題選三擇的切三入點以體驗三、展示三及交流三作為文三化主題三的功能三方向項目定三位研判項目核三心目標三及核心三問題文化主三題區(qū)（三南區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三4Par三t.三2Par三t.三1度假別三墅區(qū)（三北區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三3報告研三究內容Par三t.三5關于項三目推盤三計劃的三建議Par三t.三6關于文三化主題三運營的三亮點建三議3.1項目發(fā)三展定位3.2文化跨三界別墅三產品設三計3.3文化會三所產品三設計3.4教育科三研用地三報建建三議南區(qū)為三國學院三項目中三唯一的三教育科三研用地三，更適三合承載三文化展三示、體三驗、交三流功能地塊二三規(guī)劃技三術指標:用地性三質：教育科三研設計三用地（C6）用地面三積：466三00平方米容積率三：0.4地塊一三規(guī)劃技三術指標:用地性三質：一類居三住用地三（R1）用地面三積：313三00平方米容積率三：0.3地塊一地塊二地塊三地塊三三規(guī)劃技三術指標:用地性三質：消防用三地（U9）用地面三積：924三0平方米容積率三：0.8控規(guī)分三析南區(qū)的三用地規(guī)三模使其三難以出三現大體三量集中三物業(yè)，三需要通三過小型三物業(yè)的三開發(fā)兼三顧銷售三利益與三文化主三題的平三衡地塊二三規(guī)劃技三術指標:用地性三質：教育科三研設計三用地（C6）用地面三積：466三00平方米容積率三：0.4地塊二144三00平米的三開發(fā)體三量，使三得地塊三本身在三承載文三化展示三、體驗三交流功三能時，三并不適三合以大三體量的三集中建三筑形式三出現。三而需要三通過一三定數量三的小型三物業(yè)打三造，兼三顧開發(fā)三利益與三主題展三示的平三衡。效益分三析需要打三造合理三控制的三集中物三業(yè)，解三決純小三型物業(yè)三體現文三化主題三所缺失三的集中三運營及三展示空三間集中物三業(yè)可進三行文化三主題的三集中展三示、交三流和體三驗，并三提供運三營的集三中空間小型物三業(yè)可以三在滿足三文化展三示、交三流的基三礎上，三兼顧經三濟利益三。兩類物三業(yè)協調三并存，三就是文三化主題三區(qū)的方三向文化主三題打造三的平衡小型主三題物業(yè)個體展三示個體交三流經濟效三益?zhèn)€體居三住……集中物三業(yè)運營中三心集中展三示集中交三流后期轉三賣……主題展三示分析南區(qū)發(fā)三展方向三定位主題別三墅物業(yè)（文化三跨界別三墅）文化會三所運營中三心文化主三題的集三中展示三、交流功能基于以三上的思三考，我三們對南三區(qū)物業(yè)三的發(fā)展三方向進三行界定長期經三營后期轉三化為企三業(yè)會所三進行銷三售盈利模三式銷售物三業(yè)經營載三體文化主三題的個三體展示三、交流休閑居三住項目定三位研判項目核三心目標三及核心三問題文化主三題區(qū)（三南區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三4Par三t.三2Par三t.三1度假別三墅區(qū)（三北區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三3報告研三究內容Par三t.三5關于項三目推盤三計劃的三建議Par三t.三6關于文三化主題三運營的三亮點建三議3.1項目發(fā)三展定位3.2文化跨三界別墅三產品設三計3.3文化會三所產品三設計3.4教育科三研用地三報建建三議產品方三向回顧主題別三墅物業(yè)（文化三跨界別三墅）文化會三所運營中三心文化主三題的集三中展示三、交流功能主題別三墅物業(yè)三，必須三兼顧文三化展示三交流與三休閑居三住的平三衡長期經三營后期轉三化為企三業(yè)會所三進行銷三售盈利模三式銷售物三業(yè)經營載三體文化主三題的個三體展示三、交流休閑居三住思路一三：在常三規(guī)度假三居住功三能之外三，設置三展示交三流的功三能空間基本需三求：食住行娛……需求對三應功能廚房餐三廳車庫、三泳池私家客三廳會客廳創(chuàng)作室展示空三間……臥室獨特需三求：作品創(chuàng)三作作品展三示會客交三流書房……基本需三求與特三殊需求三的平衡從文化三展示體三驗的角三度出發(fā)三，設計三特質化三的功能三空間產品設三置思路業(yè)主可三與文化三人士或三朋友在三相對開三放空間三進行文三化交流——建議設三置大氣三的會客廳住行娛會客創(chuàng)作展示度假食國學大三師需求別墅客三戶非常三注重公三共空間三的尊貴三感，在三會客廳三設計時三，面積三盡可能三的寬敞三、闊綽功能間三面積應三保證在50平米以三上，以三保證其三品質。業(yè)主可三以在這三里進行三作品的三創(chuàng)作，三也會在三這里讀三書或辦三公——建議設三置創(chuàng)作室三（書房三）住行娛會客創(chuàng)作展示度假食國學大三師需求此類功三能間的三存在可三能和常三規(guī)空間三中的套三間臥室三功能重三疊，在三設計時三需結合三陽光房三等處理三手段凸三顯其差三異性由于功三能可能三重疊，三在面積三設置上三合理控三制，保三證在30平米左三右作為相三對封閉三的空間三，盡量三采用獨三立空間三處理，三與會客三廳、展三示廳、三公共空三間合理三區(qū)隔文化的三展示需三要與外三界交流——設置小三規(guī)模的展示（三展覽）三空間住行娛會客創(chuàng)作展示度假食國學大三師需求建議設三置小型三的個人三作品展三示空間三，較為三大型的三展示功三能可由三會所或三美麗城三核心區(qū)三承擔作為產三品設計三的最核三心亮點三，面積三可適當三放寬，三確保在60平米左三右。作為相三對開放三的空間三，盡量三與會客三廳、公三共空間三相聯系為確保三產品的三功能多三元化，三在單體三設計時三需考慮三豎向管三道處理三等思路二三：通過三合理空三間組合三，整合三常規(guī)休三閑度假三功能和三個性的三展示體三驗功能基本需三求：食住行娛……需求對三應功能廚房餐三廳車庫、三泳池私家客三廳會客廳創(chuàng)作室展示空三間……臥室個性功三能：作品創(chuàng)三作作品展三示會客交三流書房……產品設三置思路一個單三體內整三合按照開三放程度三，產品三的功能三空間可三以分成三開放及三私密兩三類功能分三解類型主要功能空間開放會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫私密主臥及配套、次臥及配套、家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間主要功三能空間三分類結合功三能空間三開放與三私密的三分類，我們在三橫向及三豎向空三間組合三上做文三章！一層設三置開放三型功能三空間，三二三層三為常規(guī)三休閑度三假別墅設計建三議一樓層主要功能空間設計原則一樓會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫架空層處理，通透的視覺效果，4.5米挑高保證展示功能二樓家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間向外擴展露臺，增加度假屬性三樓主臥及配套、次臥及配套私密、合理奢華通過豎三向的功三能區(qū)隔三，打造三兼顧文三化展示三與私密三生活的三產品，三形成“三文化主三題跨界三別墅”樓層主要功能空間三樓主臥及配套、次臥及配套二樓家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間一樓會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫設計建三議一設計示三意一層：三通透展三示空間三。二三層三：常規(guī)三休閑度三假別墅三空間。通過橫三向的功三能區(qū)隔三，打造三兼顧文三化展示三與私密三生活的三產品，三形成“三文化主三題跨界三別墅”樓層主要功能空間主樓主臥及配套、次臥及配套家庭廳、廚房、餐廳、保姆房、儲藏間附樓會客廳、創(chuàng)作室（書房）、展覽廳、車庫主樓設計建三議二副樓設計示三意副樓：三創(chuàng)作、三展示空三間主樓休三閑度假三居住別三墅空間思路三三：通過三底層展三示空間三架空處三理的方三式，在三提升該三空間展三示效果三的同時三，爭取三更多的三產品指三標產品設三置思路手段一三：通過三挑高4.5米以上三的底層三架空，三一方面三保證一三層展示三空間的三通透性三，另一三方面提三升實際三可銷售三面積。手段二三：通過三增大2層露臺三面積，三一方面三為二層三爭取更三大的公三共空間三，另一三方面也三為增大三了一層三的架空三層空間三。架空層露臺露臺跨界獨三棟產品三，通過三空間組三合平衡三私密居三住與開三放展示三空間，三結合戶三型創(chuàng)新三爭取更三大的產三品指標產品定三位對功能三間的選三擇具體三體現在三：針對私三密居住三的臥室三、廚房三、餐廳三、車庫三、客廳正對開三放展示三的會客三廳、創(chuàng)三作室、三展示空三間對兩類三空間合三理平衡三的處理三具體體三現在：在豎向三空間組三合時，三一層設三置開放三展示的三空間，三二至三三層設置三適合業(yè)三主私密三居住的三空間在橫向三空間組三合時，三主樓設三置私密三居住空三間，副三樓設置三開放展三示空間對爭取三產品指三標的處三理具體三體現在三：首層架三空層處三理二層大三露臺處三理功能間三可合理三轉變的三處理具三體體現三在：豎向空三間組合三時，底三層可后三期轉變三為業(yè)主三私人空三間橫向空三間組合三時，副三樓可后三期轉變三為業(yè)主三私人空三間參見案三例北京西三門子專三家別墅三區(qū)參見案三例‖金石灣橫向空三間組合參見案三例‖金石灣豎向空三間組合文化主三題跨界三別墅主三要功能三間面積三建議戶型定三位地上基本功能空間建筑面積（平方米）數量功能空間總建筑面積（平方米）說明功能家庭休息廳30125休息廳、餐廳、廚房共同構成家庭廳，空間之間少隔斷廚房中餐廳25130中式廚房保姆房12112可取舍儲藏室818可取舍次臥25125次臥配套15115包括衛(wèi)生間、衣帽間主臥30130主臥配套25125包括衛(wèi)生間、衣帽間、泡池次臥25125次臥配套15115包括衛(wèi)生間、衣帽間會客廳40（不計容）150后期可組合創(chuàng)作室、書房30（不計容）130創(chuàng)作室和書房合并在一起，后期可組合展示廳60（不計容）150滿足小型展示，較大展廳在會所內布局，后期可組合單棟別墅總建筑面積（平方米）240-280形態(tài)純三粹的純三獨棟別三墅社區(qū)產品指三標文化主三題跨界三別墅產三品指標占地面三積：426三00㎡建筑面三積：150三40㎡容積三率：0.4產品形三態(tài)：獨三棟別墅三。戶型面三積：240三-28三0㎡。套數：三約60套。依托宗三地資源三情況，三分級產三品布局布局要三點：在北側三濱水區(qū)三布局面三積相對三較大獨三棟國學三主題別三墅（260三-28三0平米）三，成線三狀布局三，資源三最大化三利用，三合計約10套。腹地布三局面積三較小的三國學主三題獨棟三別墅（240三-26三0平米）三，呈圍三合狀布三局，合三計約50套。引入北三側水資三源，形三成帶狀三水系，三形成別三墅之間三的自然三區(qū)隔，三也增加三景觀性可供經三營的文三化主題三別墅總體布三局建筑風三格東側有三大量的三已開發(fā)三物業(yè)，三建筑風三格雖略三有差別三，但均三具有現三代元素建筑風三格：高一區(qū)三：整體三為現代三簡約的三建筑風三格游艇2區(qū)：整三體為北三美風格美麗MAL三L：整體三為現代三濱海風三格建筑風三格鎖定為三現代簡三約的建三筑風格三，可兼三容國際三文化主三題，且三與東側三物業(yè)協三調整體風三格建議三為現代三簡約風三格建筑風三格：與東西三兩側項三目規(guī)劃三的建筑三風格相三協調，三鎖定現三代簡約三的建筑三風格兼顧宗三地內不三同主題三的國際三文化，三以現代三的建筑三手法包三容兼并三。裝修風三格精裝處三理，以三小組團三為線索三鎖定不三同的國三際主流三文化，三個性化三裝修裝修風三格：別墅室三內采取三精裝修三處理以組團三為單位三，每個三組團結三合不同三文化主三題，采三取不同三的裝修三風格裝修突三出個性三化景觀園三林帶有公三建元素三的景觀三園林園林風三格：公建化三的建筑三園林感三受，可三以與國三學展示三功能良三好協調三。公建化三的建筑三園林感三受，可三以與現三代簡約三的建筑三風格協三調。項目定三位研判項目核三心目標三及核心三問題文化主三題區(qū)（三南區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三4Par三t.三2Par三t.三1度假別三墅區(qū)（三北區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三3報告研三究內容Par三t.三5關于項三目推盤三計劃的三建議Par三t.三6關于文三化主題三運營的三亮點建三議3.1項目發(fā)三展定位3.2文化跨三界別墅三產品設三計3.3文化會三所產品三設計3.4教育科三研用地三報建建三議產品方三向回顧主題別三墅物業(yè)（文化三跨界別三墅）文化會三所運營中三心文化主三題的集三中展示三、交流功能主題文三化會所三，必須三有集中三展示和三體驗文三化的空三間，但三也需要三有適當三的運營三功能間長期經三營后期轉三化為企三業(yè)會所三進行銷三售盈利模三式銷售物三業(yè)經營載三體文化主三題的個三體展示三、交流休閑居三住以文化三主題為三底蘊經營狀三況良好鑒于項三目國際三文化會三館的定三位，我三們通過三總結國三內知名三的主題三文化會三所的產三品設計三要點，三為本項三目會館三的產品三設計提三供參考著重分三析了其三中的2個：上海·九間堂·十樂會三苑上?！す鹆止^上海·九間堂·十樂會Cas三e1上海十三樂會是三九間堂三別墅社三區(qū)的配三套高端三會所；前期作三為銷售三中心使三用。項目簡三介十樂會三是上海三九間堂三別墅社三區(qū)的配三套高端三會所，三設計理三念為中三國文人三傳統(tǒng)養(yǎng)三生智慧三和生活三態(tài)度十樂會三位于上三海浦東三世紀公三園旁邊十樂會三苑名字三來源于三宋代養(yǎng)三生學家三陳直在《壽親養(yǎng)三老新書》中提出三的“人三生十樂三”：讀三書、談三心、靜三臥、曬三日、小三飲、種三地、音三樂、書三畫、散三步、活三動設計理三念為中三國文人三傳統(tǒng)養(yǎng)三生智慧三和生活三態(tài)度東方明珠黃浦江功能組三成十樂會三主體由三康體療三養(yǎng)、酒三吧茶飲三、文藝三沙龍、三養(yǎng)生料三理等四三大功能三區(qū)組成十樂會三建筑面三積約200三0平米左三右，一三層建筑三，設地三下一層設立了三四大主三體空間三，涵蓋三了藝術三品欣賞三、身心三舒展SPA療程、三養(yǎng)生健三康飲食三、酌飲三美酒與三香茗和三休閑書三院等項三目四大功三能區(qū)康體療三養(yǎng)酒吧雪三茄品茗文藝沙三龍養(yǎng)生料三理功能空三間[文藝沙三龍區(qū)]藝術交三流的空三間，主三要舉辦三各類展三示會、三新品發(fā)三布會、三藝術鑒三賞、講三座等活三動取自《論語?季式》－君子三有九思知性大三器的空三間，擁三有涵蓋三藝術、三設計、三生活、三傳記等三各類藏三書經常舉三辦各類展示會三、發(fā)布三會、西三式婚典三儀式或三演奏會，可容三納50至350人這里會三定期舉三辦講座、三音樂與三藝術鑒三賞等活動功能空三間取自蘇三軾《行香子》－但遠三山長，三云山亂三，曉山三青以淮揚三菜為主三，將現三代輕食三主義與三精致美三食有機三結合餐廳共三三層，三地下層三親朋小三聚；一三樓派對婚三禮，設有三水吧休三息區(qū)，三與室外三花園相三通；二三樓貴賓宴三請，三間三獨立豪華貴三賓廳。曉山青三依需求三可分別三容納10-三80位賓客[養(yǎng)生餐三飲區(qū)]美食餐三飲空間三，主要三承辦貴三賓宴請三、小型三婚禮派三對等活三動功能空三間取自《十地經三論》—有色無三色有想三無想非三無想非三想非非三想非非想SPA最特殊三的是其三量身訂三作、獨三一無二三的個性三化療程三，致力三于西式三芳香按三摩為基三底，活三用中式三經絡震三蕩，讓三能量充三分在體三內流暢三運轉“非非三想”的三純手工三療程，三純粹莊三嚴，這三里推崇三的是與三自然接三近的養(yǎng)三生和護三理方式[康體療三養(yǎng)區(qū)]美容康三體空間三，提供SPA等康體三療養(yǎng)服三務功能空三間取自蘇三軾《薄薄酒》－薄薄三酒，勝三茶湯；三粗粗布三，勝無三裳可舉辦三各類酒會、三派對、三文化藝三術展示三交流、三新品發(fā)三布等，容三納50至350人，是三分享、三參與、三互動和三交流的三絕佳空三間。種類豐三富的藏酒、三健康茶三飲，能夠三滿足各三類活動三需求[酒吧茶三飲區(qū)]飲茶品三酒的場三所，主三要舉辦三各類酒三會、派三對、藝三術展覽三、新品三發(fā)布等三活動建筑風三格配合九三間堂別三墅整體三風格，三十樂會三苑融合三中西建三筑風格三于一體三，充分三體現中三國傳統(tǒng)三文化又三不失現三代感會所外三部采用三現代簡三約風格三，大量三采用白三色涂料三及大面三積玻璃三幕墻，三現代感三十足內部及三庭院裝三修融入三大量中三國元素三，充分三展示了三中國文三化底蘊二者相三得益彰三，完美三的將現三代元素三和中國三文化結三合主要功三能文藝沙三龍養(yǎng)生餐三飲康體療三養(yǎng)擁有涵三蓋藝術三、設計三、生活三、傳記三等各類三藏書；三舉辦各三類展示三會、發(fā)三布會、三西式婚三典儀式三、講座三、音樂三與藝術三鑒賞、三讀書等三活動主題功三能九間堂三十樂會三案例小三結酒吧茶三飲按季節(jié)三不同推三出相應三的健康三飲食；三提供小三型婚宴三、家庭三聚餐、三豪華宴三請等不三同級別三的餐飲三服務為顧客三提供量三身定做三的SPA服務，三致力于三西式芳三香按摩三為基底三，活用三中式經三絡震蕩三的獨特三療法提供自三釀酒水三、精品三茶飲、三紅酒、三雪茄等三；可舉三辦各類三酒會、三派對、三文化藝三術展示三交流、三新品發(fā)三布等活三動主要經三營活動上海·桂林公三館Cas三e2上海桂三林公館三地處桂三林公園三正園內三，解放三前系黃三金榮私三家花園三；目前為三文化名三流和企三業(yè)界精三英人士三文化交三流的場三所。會所介三紹桂林公三館是融三合中國三古典文三化、國三際文化三與一體三的知名三的私家三茶餐飲三會所，三具有濃三郁的老三上海風三格桂林公三館坐落三于上海三市漕寶三路１８三８號桂三林公園三內，前三身系黃三金榮私三家別墅三，全園三建筑以三“福、三祿、壽三、喜、三仙”為三主題，三是江南三私家園三林中的三經典樣三本。如今，三桂林公三館秉承三有中國三國際茶三文化研三究會背三景的茶三品品牌——茶人村三，為舊三日豪宅三注入了三新的靈三魂與內三涵。使三公館成三為具上三海風格三的高尚三私家茶三餐飲會三所。功能簡三介桂林公三館會所三擁有精三品美食三、頂級三茶品、三文化交三流、藝三術展覽三四大主三要功能由恢宏三大氣的三鴛鴦樓三（主樓三）、中三西合璧三的水中三廳—頤亭、三三面環(huán)三水的石三舫——般若舫三、寧靜三禪意的三觀音閣三、開闊三俊朗的三四教廳三等五個三經典主三建筑構三成。提供專三業(yè)的頂三級茶品三、尊華三的公館三私房菜三、精美三的茶點三、原味三的戲曲三、古老三的茶道三，建構三起桂林三公館獨三樹一幟三的茶餐三飲產品三文化體三系桂林公館的功能體系精品美食藝術展示頂級茶品文化交流精品餐三飲取桂林三公館正三園五大三建筑風三格：“三福、祿三、壽、三喜、仙三”派生三出公館三獨有的三高級公三館私房三精品餐三飲桂林公三館致力三于打造三“回味三無窮”三高級私三房菜班三底，菜三式主題三以生態(tài)三健康養(yǎng)三生菜系三為主打三，菜品三、茶品三取桂林三公館正三園五大三主題：三“福、三祿、壽三、喜、三仙”，三并在此三基礎上三派生出三公館獨三有的高三級公館三私房菜桂林公三館融入三國際文三化，擷三取世界三頂極食三材。日三本吉濱三鮑、神三戶牛肉三、臺灣三金槍魚三腩、越三南金絲三燕盞、三中東花三膠皇、三法國黑三菌、伊三朗魚子三醬、青三藏高原三蟲草等茶文化會所茶三文化功三能主要三包括茶三道、茶三文化推三廣、精三品茶葉三展示等三，以普三洱茶文三化為主三，兼顧三其他茶三文化文化交三流會所目三前主要三承擔了三部分小三型經濟三文化論三壇、藝三術交流三、企業(yè)三年會、三新品發(fā)三布會等三功能桂林公三館主要三承擔商三務宴請三、行政三接待、三私家堂三會、壽三宴婚宴三、產品三發(fā)布、三社團及三家族慶三典活動活動場三所之鴛三鴦樓（400平米）三：商務三宴請、三行政接三待、私三家堂會三、精致三婚宴、三新品發(fā)三布活動場三所之四三教廳（250平米）三：茶三文化推三廣、行三政接待三、私家三堂會、三戲曲表三演、商三務發(fā)布三、壽宴藝術展三覽桂林公三館以其三歷史及三當今藝三術收藏三，其藝三術范圍三保羅萬三象，包三括園林三、石雕三、茶品三、字畫三、照片三等眾多三方向其他功三能桂林公三館在主三要的功三能以外三，還可三承載精三品奢華三婚宴、三壽宴、三百歲宴三等活動案例小三結上海·桂林公三館案例三小結主要功三能精品餐三飲頂級茶三品文化交三流提供專三業(yè)的頂三級茶品三、尊華三的公館三私房菜三、精美三的茶點三、原味三的戲曲三、古老三的茶道三，建構三起桂林三公館獨三樹一幟三的茶餐三飲產品三文化體三系藝術展三示桂林公三館致力三于打造三“妙不三可言”三的品茗三班底。三四教廳三是桂林三公館為VIP會員特三設的品三茶專區(qū)三。除了三陳年普三洱茶，三四教廳三還提供三，如：三碧螺春三、安吉三白茶、三西湖龍三井、太三平猴魁……桂林公三館主要三承擔商三務宴請三、行政三接待、三私家堂三會、壽三宴婚宴三、產品三發(fā)布、三社團及三家族慶三典活動陳年普三洱、傳三代紫砂三、典藏三記憶的三珍貴老三照片、三陶藝大三師曾力三和曾鵬三的虞公三窯藝術三品上百三年的五三針松、三盤槐、三黃荊、三廣玉蘭三及各類三石雕藝三品的展三示主要經三營活動國內知三名的主三題文化三會所在三功能上三側重于三展示體三驗和文三化交流三，并通三過多種三功能間三設置來三體現不三同側重案例啟三示文化交三流主題展三示、展三覽文化主三題會所三功能設三置健康餐三飲文化體三驗休閑康三體產品功三能設置文化會三所運營中三心集中展三示、交三流設置針三對文化三展示交三流和運三營中心三功能的三功能間三，并能三夠在后三期銷售三中合理三轉化大堂三會議三室三辦公室大堂三多功能三廳

圖三書館三展覽館三會議三室建筑內三部功能三空間主三要設置三大堂、三多功能三廳、圖三書館、三展覽館三、會議三室、辦三公室等三，建議三總面積200三0㎡左右建筑面三積：200三0㎡基底面三積：400三0㎡樓層高三度：總三體以2層為主三，局部1層，單三層層高5米以上主要功三能間設三置：多三功能廳三、展覽三館、圖三書館、三大堂等產品建議主體建筑總體形三象示意三圖接待、三休憩、三展示形三象功能設計要三點：個數：1個面積：200三㎡設計要三求：大三氣，體三現厚重三、質感三的內部三空間氛三圍，建三議挑高三至二層三，有接三待區(qū)布置區(qū)三位：1層。產品建議大堂承擔集三中學習三、培訓三、活動三功能設計要三點：個數：1面積：400三㎡設計要三求：開三敞大氣三，5米以上三層高布置區(qū)三位：2層。產品建議多功能室解決高三端的小三眾交流三、產品三發(fā)布等三需求產品建議會議室設計要三點：個數：3個面積：1*1三00㎡三+2三*50三㎡設計要三求：高三檔裝修三、滿足三高層人三士的小三眾交流三、產品三發(fā)布等布置區(qū)三位：2層承擔文三化收藏三、展示三功能產品建三議圖書館設計要三點：個數：1個面積：500三㎡設計要三求：開三敞空間三，非常三規(guī)圖書三館，裝三修有濃三厚的國三際元素布置區(qū)三位：1、2層展示國三際范圍三的文化三作品，三同時承三擔部分三高端產三品發(fā)布三會等功三能產品建三議展示廳設計要三點：個數：1個建面：500三㎡設計要三求：開三敞空間三，根據三展示的三需求，三空間可三以任意三分隔布置區(qū)三位：1層便于文三化主題三別墅酒三店運營三和國際三文化交三流活動三的運營產品建三議辦公室設計要三點：個數：3個建面：200三㎡設計要三求：獨三立空間三，相對三集中，三與公共三空間有三一定區(qū)三隔，便三于后期三轉換為三臥室布置區(qū)三位：2層戶外綠三地設置三生態(tài)停三車場滿三足會所三接待停三車需求三，可設三置少量三的現代三藝術建三筑小品三提升項三目整體三文化氣三質產品建三議戶外空三間戶外雕三塑小品生態(tài)停三車場產品建議面積配比總計：建面約2000㎡；占地面積約4000㎡功能分區(qū)物業(yè)名稱功能個數單個面積布置區(qū)位具體要求合計建面主體建筑文化體驗、展示、交流建面：約2000㎡基底：約4000㎡結構：2層大堂接待展示形象1200㎡1層大氣，體現厚重、質感的內部空間氛圍，建議挑空設計，有接待區(qū)200㎡多功能室集中學習、會議、活動場地1400㎡1、2層開敞大氣，5米以上挑高，可容納30人左右集中學習，并可合理變化為集中活動場地。400㎡圖書館閱讀、藏書場所1500㎡1、2層開敞空間，非常規(guī)圖書館，裝修有濃厚的國際元素，與大堂協調融合。500㎡會議室小眾交流場所350㎡100㎡2層高檔裝修、滿足高層人士的小眾交流場所。200㎡展覽館展示1500㎡1層半開敞空間，根據展示的需求，空間可以任意分隔600㎡辦公室管理360-80㎡1層便于酒店集中運營設置辦公室，在空間上接近別墅區(qū)200㎡室外綠地節(jié)點昭示、文化體現1公共空間1層會所進入的預熱節(jié)點區(qū)域，集中綠化處理，大氣，線條簡單，搭配少量建筑小品。------考慮后三期會所三的銷售三，轉化三成為企三業(yè)會所三，現有三的功能三空間在三設計上三應適當三考慮多三元化功三能和轉三化的可三能性多功能三室圖書館會議室展覽館辦公室大堂產品建議功能轉換企業(yè)會三所的3大功能召開企三業(yè)中小三會議的三功能空三間接待企三業(yè)客戶三需要的三功能空三間企業(yè)高三管度假三需要的三功能空三間至少一三個能舉三行小型三會議的三會議廳三；能服務三多人的三廚房和三餐廳；多個臥三室；豪華舒三適的多三個臥室三；休閑、三聚會、三康體的三娛樂空三間（超三大面積三的花園三以及娛三樂會所三，比如三地下室三的相關三功能）三；私密而三舒適的三豪華臥三室；與家人三同樂得三嬉戲空三間；公共文三化會所企業(yè)會三所多功能三室企業(yè)歷三史陳列三室會議室宴會廳娛樂空三間大堂戶外綠三地戶外泳三池、花三園豪華臥三室功能靈三活轉換餐廳產品建三議‖轉賣功三能面積配三比總計：建面約2000㎡；占地面積約4000㎡功能分區(qū)物業(yè)名稱功能個數單個面積布置區(qū)位具體要求合計建面主體建筑文化體驗、展示、交流建面：約2000㎡基底：約4000㎡結構：2層大堂接待展示形象1200㎡1層大氣，體現厚重、質感的內部空間氛圍，建議挑空設計200㎡多功能室集中學習、會議、活動場地1400㎡1、2層開敞大氣，5米以上挑高，可容納30人左右會議、交流。400㎡企業(yè)歷史陳列館展示、收藏1500㎡1、2層開敞空間，非常規(guī)圖書館，裝修有濃厚的國際元素500㎡會議室小眾交流場所350㎡100㎡2層企業(yè)部門用小型會議室，或作儲物空間。200㎡娛樂室休閑娛樂1300㎡1層員工放松空間300㎡就餐空間餐飲1300㎡1層員工就餐空間300㎡豪華臥室居住360-80㎡1層豪華臥室、套間設計200㎡室外綠地節(jié)點昭示、文化體現1公共空間1層綠地、戶外泳池------現代建三筑風格三，融入三時尚元三素，有三一定的三視覺沖三擊力。立面風三格與建筑三體立面三的風格三延續(xù)，三體現質三感、穩(wěn)三重、大三氣的內三部裝修三風格。裝修示三意結合地三塊特點三特點，三在南區(qū)三地塊進三行文化三會所各三功能的三布局產品建議總體布局1、會所三：昭示性三強，沿三新城路三及規(guī)劃三路布局三，給予三其最大三展示面三。2、公共三空間：布置三于主樓三的南側三，考慮三集中綠三地及便三于后期三運營的三停車位三。可設三置少量三現代藝三術建筑三小品。21根據資三源情況三、地緣三情況進三行產品三布局布局要三點：在北側三濱水區(qū)三布局面三積相對三較大獨三棟文化三主題別三墅，成三線狀布三局，達三到景觀三最大化腹地及三西南側三布局面三積較小三的文化三主題小三獨棟別三墅，呈三圍合狀三布局引入北三側水資三源，形三成帶狀三水系，三形成別三墅之間三的自然三區(qū)隔東南側三布置文三化會所三?？晒┙浫隣I的文三化主題三別墅21南區(qū)整三體布局方式一三：引入三國際知三名的文三化大師三，利用三會所及三別墅單三體的展三示體驗三功能，三帶動周三邊別墅三銷售。方式二三：引入三運營機三構，以三主題酒三店運營三的形式三提升產三品附加三值，帶三動別墅三銷售。方式三三：變不三計入容三積率的三建筑單三體展示三空間為三私人活三動空間三，提升三產品性三價比，三帶動別三墅銷售三。南區(qū)產三品運營三構想項目定三位研判項目核三心目標三及核心三問題文化主三題區(qū)（三南區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三4Par三t.三2Par三t.三1度假別三墅區(qū)（三北區(qū)）三的發(fā)展三建議Par三t.三3報告研三究內容Par三t.三5關于項三目推盤三計劃的三建議Par三t.三6關于文三化主題三運營的三亮點建三議3.1項目發(fā)三展定位3.2文化跨三界別墅三產品設三計3.3文化會三所產品三設計3.4教育科三研用地三報建建三議項目用三地為教三育科研三設計用三地，但三對用地三小類并三無規(guī)定三，規(guī)劃三報批時三具有一三定的操三作空間用地性三質：C6教育科三研設計三用地C6教育科研設計用地高等院校、中等專業(yè)學校、科學研究和勘測設計機構等用地，不包括中學、小學和幼托用地，該用地應歸入居住用地C61高等學校用地大學、學院、專科學校和獨立地段的研究生院等用地，包括軍事院校用地C62中等專業(yè)學校用地中等專業(yè)學校、技工學校、職業(yè)學校等用地，不包括附屬于普通中學內的職業(yè)高中用地C63成人與業(yè)余學校用地獨立地段的電視大學、夜大學、教育學院、黨校、干校、業(yè)余學校和培訓中心等用地C64特殊學校用地聾、啞、盲人學校及工讀學校等用地C65科研設計用地科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息和科技咨詢等機構用地，不包括附設于其它單位內的研究室和設計室等用地用地報三建建議以“科三技企業(yè)三研發(fā)中三心”名三義報批三，實際三達到住三宅開發(fā)三的目的對教育三用地上三的單體三建筑面三積并沒三有要求三，只要三總體符三合規(guī)劃三指標即三可，建三筑立面三上要求三實現公三建化…——三亞規(guī)三劃局報三建科北京通州土博士城占地面積28萬平米建筑面積14萬平米土地性質教育科研用地使用年限50年項目定位科技企業(yè)孵化器產品類型獨棟、聯排、雙拼銷售價格獨棟8000元/㎡雙拼6800-7300元/㎡聯排6000-7100元/㎡舉例中類C6小類C65類別名稱科研設計用地范圍科學研究、勘測設計、觀察測試、科技信息和科技咨詢等機構用地，不包括附設于其它單位內的研究室和設計室等用地會所可三定位為三“國際三文化培三訓中心三”，實三際實現三酒店功三能，對三外運營中興通三訊學院客房餐廳網球場乒乓球三館多功能三廳會議室中興通三訊學院三位于深三圳大梅三沙二線三，占地三面積500三00多平方三米（約75畝），三原有用三地性質三為科研三教育用三地學院集三酒店和三培訓功三能為一三體，由三五棟現三代風格三建筑組三成，擁三有不同三類型的三星級標三準客房三