某地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)告

朝青項(xiàng)目報(bào)告

匯報(bào)框架第一部分核心定位結(jié)論第二部分項(xiàng)目分析第三部分綜合分析第四部分專題研究第五部分定位結(jié)論第六部分經(jīng)濟(jì)測算第七部分概念設(shè)計(jì)第一部分核心定位結(jié)論我司建議本項(xiàng)目地塊適宜作住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓和酒店式服務(wù)公寓兩種物業(yè)類型，具體的定位有兩種：住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓＋酒店式服務(wù)公寓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓住宅產(chǎn)權(quán)寫字樓＋酒店式服務(wù)公寓開發(fā)相對穩(wěn)妥，操作難度相對小，市場空白點(diǎn)要求性價(jià)比高，利潤空間有限，預(yù)售性較差高標(biāo)準(zhǔn)客房，酒店式服務(wù)，統(tǒng)一管理，利潤較大引入酒店管理公司，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)第二部分項(xiàng)目分析項(xiàng)目特性用地分析規(guī)劃條件分析開發(fā)商分析成本分析市場分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于東三環(huán)外團(tuán)結(jié)湖公園北側(cè)，農(nóng)業(yè)部東側(cè)東臨朝陽高爾夫俱樂部，西臨農(nóng)業(yè)部，北臨農(nóng)業(yè)部宿舍樓，南臨農(nóng)展館南路

本項(xiàng)目占地面積1.07公頃，總建筑面積約7.05萬平方米

北側(cè)小盤，規(guī)模小——可支持“新、奇、怪”的產(chǎn)品位于“高檔”區(qū)域——項(xiàng)目成本較高，檔次較高交通方便——支持商務(wù)功能緊鄰城市主干道——形象價(jià)值高，有一定噪音影響有一定景觀優(yōu)勢（高爾夫球場）——支持打景觀概念的產(chǎn)品，戶型上能做出相應(yīng)的亮點(diǎn)周邊建筑物遮擋——北側(cè)、西側(cè)均有建筑物遮擋，對形象有負(fù)面影響項(xiàng)目特性區(qū)域成熟涉外性強(qiáng)景觀較好特點(diǎn)“模糊”區(qū)位分析用地分析東三環(huán)、東四環(huán)農(nóng)展館南路、朝陽北路地鐵10號線多條公交站線長虹橋堵車問題較嚴(yán)重農(nóng)展館南路朝陽北路朝外大街朝陽路東二環(huán)東三環(huán)東四環(huán)用地分析交通分析農(nóng)展館南路由西向東需調(diào)頭長虹橋堵車問題較嚴(yán)重地塊東側(cè)規(guī)劃路修通到北側(cè)北側(cè)小區(qū)的入口問題用地分析交通分析A區(qū)——景觀好，相對安靜B區(qū)——開放性強(qiáng)，形象價(jià)值高，有噪音影響，適宜偏商物業(yè)C區(qū)——私密性差，北側(cè)、西側(cè)形象差，C區(qū)不適宜擺放建筑，而適于作內(nèi)部園林用地分析地塊分析位于幾大商圈間，區(qū)域特征相對“模糊”交通方便，鄰城市主干道，形象價(jià)值好私密性差，有噪音影響東側(cè)有較好的景觀條件北側(cè)、西側(cè)的現(xiàn)狀保留建筑有遮擋影響，形象較差地塊較方正用地分析小結(jié)規(guī)劃建設(shè)用地面積：10716平方米代征道路：2800平方米總建筑面積：70459平方米（地上51572平方米）建筑限高：60米容積率：4.81（容積率變化對利潤敏感）規(guī)劃條件分析規(guī)劃條件分析根據(jù)日照分析，項(xiàng)目可以統(tǒng)一作成61米按首層4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層3米計(jì)算，可以做到19層。多種物業(yè)可能性的考慮利潤/快速回收資金以銷售為主品牌開發(fā)商分析土地開發(fā)費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用按地上建筑面積分?jǐn)倿?790元/平方米加上前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、以及其他相關(guān)費(fèi)用，地上建筑面積的單方造價(jià)在10000元/平方米左右成本分析中高檔次的產(chǎn)品居住類物業(yè)大戶型一般戶型小戶型偏商類物業(yè)寫字樓商住公寓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)市場分析朝陽公園朝外工體CBD三元橋宏觀市場分析區(qū)域市場分析細(xì)分市場分析2004年上半年，加強(qiáng)宏觀調(diào)控已取得明顯成效預(yù)計(jì)下半年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將繼續(xù)平穩(wěn)回落，下半年經(jīng)濟(jì)增長業(yè)將呈現(xiàn)回落態(tài)勢政策變化多，對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的影響房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲宏觀市場分析全國宏觀市場分析北京房地產(chǎn)總體市場純居住為主主打景觀概念容積率較高單價(jià)高戶型面積相對偏大精裝修有一定的投資客戶有一定的外籍客戶區(qū)域市場分析朝陽公園區(qū)域綜合項(xiàng)三目多居住物三業(yè)類型三多樣均價(jià)較三高戶型多三樣大戶型三公寓市三場表現(xiàn)三較差投資客三戶比例三較大外籍客三戶比例三較大區(qū)域市三場分析朝外工三體區(qū)域區(qū)域市三場分析CBD三商圈綜合性三項(xiàng)目較三多純居住三概念商住公三寓檔次高投資高三檔純居三住公寓三的客戶三占一定三比例精裝修區(qū)域市三場分析三元橋三區(qū)域商住為三主均價(jià)在三100三00元三/㎡左右精裝修高容積三率外立面三仿寫字三樓涉外性三強(qiáng)投資客三戶比例三較大朝陽公三園西側(cè)三、北側(cè)東四環(huán)三以東地三區(qū)棕櫚泉三國際公三寓以南呼家樓區(qū)域市三場分析潛在土三地供應(yīng)南湖公三寓九號國三際公寓鴻翔花三園美國公三寓白家莊三項(xiàng)目湖南衛(wèi)三視萬通朝三外項(xiàng)目首創(chuàng)呼三家樓富力青三印廠潛在項(xiàng)三目萬通朝三外項(xiàng)目三（在談三）——三日壇北三側(cè)，寫三字樓約三4萬平三米，住三宅約5三萬平米三。另有三綜合體三（SO三HO、三寫字樓三、底商三）約1三5萬平三方米居住類競爭：公寓未確定：酒店公寓或商住辦公類競爭：商住及寫字樓南湖公三寓——三規(guī)模約三5萬平三方米，三大戶型三項(xiàng)目，三均價(jià)預(yù)三計(jì)14三000三元/平三方米。白家莊三項(xiàng)目—三—規(guī)模三約11三萬平方三米，，三均價(jià)預(yù)三計(jì)在1三200三0-1三300三0元/三平方米三之間，富力青三印廠項(xiàng)三目——三位于東三三環(huán)里三的白家三莊，占三地4公三頃，1三2萬平三米的寫三字樓和三6萬平三米公寓首創(chuàng)呼三家樓——總規(guī)模三約130萬平方三米（未三定），目前確三定的是20萬平方三米寫字三樓和10萬平方三米的公三寓（含三商務(wù)公三寓），三其中商三務(wù)公寓三預(yù)計(jì)均三價(jià)在130三00-三140三00元/平方米三之間。，區(qū)域市三場分析規(guī)劃潛三在項(xiàng)目集中在三三環(huán)沿三線及三三環(huán)內(nèi)項(xiàng)目周三邊的潛三在項(xiàng)目三數(shù)量較三多，涵三蓋了從三公寓、三辦公、三商業(yè)到三公建的三各種物三業(yè)總規(guī)模三上百萬三，一方三面加劇三競爭，三另一方三面也促三進(jìn)了區(qū)三域的成三熟細(xì)分市三場分析居住類三物業(yè)大戶型一般戶三型小戶型偏商物三業(yè)寫字樓商住酒店服務(wù)式三公寓商業(yè)總供應(yīng)三量約1三60萬三平方米產(chǎn)品檔三次高，三高單價(jià)三、高總?cè)齼r(jià)戶型舒三適，精三裝修朝陽公三園、C三BD的三表現(xiàn)比三較好，工體、三朝外商三圈的表三現(xiàn)相對三較差客戶為三自用和三投資相三結(jié)合，三外籍客三戶占一三定比例細(xì)分市三場分析居住類三物業(yè)—三—大戶三型居住類三型多樣價(jià)格水三平差別三較大市場表三現(xiàn)不溫三不火居住類三物業(yè)—三—一般三戶型總供應(yīng)三量約6三0萬平三方米類型多三樣總體市三場表現(xiàn)三較好總價(jià)敏三感單價(jià)沒三有高過三同區(qū)域三內(nèi)大戶三型單價(jià)投資價(jià)三值較大三，因此三客戶中三投資客三戶所占三比例較三大居住類三物業(yè)—三—小戶三型大戶型三供應(yīng)量三最多，三一般戶三型和小三戶型供三應(yīng)量較三少大戶型三高單價(jià)三、高總?cè)齼r(jià)；小三戶型總?cè)齼r(jià)上比三較敏感三，較高三單價(jià)（三也低于三大戶型三）大戶型三以純住三高檔豪三宅為主三；表現(xiàn)三不錯(cuò)，三但競爭三也激烈一般戶三型類型三多樣，三有一定三量商住三公寓，三表現(xiàn)一三般；小戶型三投資性三較強(qiáng)，三表現(xiàn)不三錯(cuò)，但三容量有三限細(xì)分市三場分析居住類三物業(yè)特三點(diǎn)細(xì)分市三場分析偏商物三業(yè)寫字樓商住酒店服務(wù)式三公寓商業(yè)周邊寫三字樓檔次不三高出租率三高主要租三住客戶三是：外國小三公司旅行社三、航空三公司農(nóng)業(yè)部三相關(guān)的三公司文化傳三播類公三司通廣大三廈偏商類三物業(yè)—三—寫字三樓總供應(yīng)三量約為三130三萬平方三米周邊相三對空白綜合體三項(xiàng)目多單價(jià)高接近寫三字樓配三置總體的三市場表三現(xiàn)較好區(qū)域涉三外性較三強(qiáng)有一定三比例的三投資客三戶偏商類三物業(yè)—三—商住三公寓周邊酒三店檔次三高酒店市三場經(jīng)營三情況較三好酒店需三求量較三大區(qū)域成三熟度比三較高區(qū)域涉三外性強(qiáng)區(qū)域認(rèn)三可度高偏商類三物業(yè)—三—酒店服務(wù)式三公寓特三點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)三客房適量的三配套酒店管三理公司三提供統(tǒng)三一酒店三式管理三服務(wù)居家感三強(qiáng)面向中三長期租三住客戶偏商類三物業(yè)—三—服務(wù)三式公寓區(qū)域商三業(yè)特點(diǎn)屬周邊三商圈的三輻射區(qū)項(xiàng)目周三邊商業(yè)三供應(yīng)量三較小小型的三配套商三業(yè)朝陽公三園西門三有大量三餐飲偏商類三物業(yè)—三—商業(yè)寫字樓三檔次不三高，租三金水平三一般，三但出租三率高，三有一定三的辦公三需求商住物三業(yè)稀缺三（呼三家樓有三潛在的三競爭項(xiàng)三目售價(jià)三130三00-三140三00元三/平方三米）酒店檔三次較高三，經(jīng)營三情況相三對較好服務(wù)式三公寓雖三然供應(yīng)三量不大三，周邊三的高檔三公寓分三流了一三部分長三期租賃三客戶偏商市三場分析三小結(jié)周邊項(xiàng)三目檔次三高，純?nèi)幼《嗳瑵撛谌?yīng)量三大，市三場風(fēng)險(xiǎn)三較大項(xiàng)目周三邊純寫三字樓檔三次較低三，租金三較低，三出租率三較高，三商住市三場相對三空白服務(wù)式三公寓的三性價(jià)比三較高，三市場表三現(xiàn)較好三，但存三在經(jīng)營三風(fēng)險(xiǎn)周邊區(qū)三域內(nèi)項(xiàng)三目容積三率較高三，產(chǎn)品三建筑形三式多以三高層板三樓、高三層塔樓三、小高三層圍合三板樓等三為主，三產(chǎn)品檔三次高，三精裝修三為主純居住三物業(yè)客三戶自用三較多；三商住物三業(yè)客戶三自用與三投資各三占一定三比例；三服務(wù)式三公寓、三小戶型三項(xiàng)目投三資客戶三較多市場分三析小結(jié)第三部三分三綜三合分析大戶型三純居住三公寓小戶型三純居住三公寓商住公三寓服務(wù)式三公寓基本假三設(shè)各類物三業(yè)優(yōu)劣三勢分析寫字樓三、酒店三等公建三由于涉三及到用三地性質(zhì)三變更及三對開發(fā)三商前期三資金占三用等問三題，建三議不考三慮A區(qū)適三宜作豪三宅，B三、C區(qū)三不適宜私密性三差，噪三音影響東西向北側(cè)、三西側(cè)形三象差規(guī)模小三，自身三景觀、三配套相三對不足容積率三高市場同三類產(chǎn)品三競爭強(qiáng)三，劣勢三比較明三顯高單價(jià)三、高總?cè)齼r(jià)，單三價(jià)和總?cè)齼r(jià)均不三敏感—三—作高三性價(jià)比三產(chǎn)品不三太可行三，作高三品質(zhì)產(chǎn)三品可行ABC豪宅—三—純居三住大戶三型變現(xiàn)性三、預(yù)售三性較好大區(qū)位三條件較三好，有三一定景三觀支持風(fēng)險(xiǎn)大建議不三作總價(jià)敏三感單價(jià)受三限——三總價(jià)＝三單價(jià)*三面積，三面積有三下限，三因此單三價(jià)也受三限使用者三（面積三）：極三端小、三功能不三完善的三戶型已三不受歡三迎產(chǎn)品進(jìn)三深大，三通透戶三型面積三大，總?cè)齼r(jià)高；三內(nèi)廊式三（零居三室，單三向采光三），品三質(zhì)差供應(yīng)量三——市三場競爭三大，市三場容納三量有限三，車位三有一定三壓力小戶型三公寓市場表三現(xiàn)相對三較好區(qū)域接三受度較三好A、B區(qū)都適三宜（對三朝向、三景觀不三敏感）ACB利潤相三對低市場容三量有限建議盡三量不作市場潛三在供應(yīng)三的競爭小交通三（自西三向東）