某地置業(yè)高新區(qū)地塊項(xiàng)目整體規(guī)劃報(bào)告

1以技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的高新區(qū)，雖作為合肥傳統(tǒng)老城區(qū)，其居住價(jià)值并未被廣泛認(rèn)可區(qū)域?qū)傩匀珖?guó)現(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀分析技術(shù)產(chǎn)業(yè)老城區(qū)居住價(jià)值認(rèn)可度低高新區(qū)遠(yuǎn)離市中心，在城市主流居住區(qū)之外；客戶對(duì)高新區(qū)的價(jià)值認(rèn)知為技術(shù)產(chǎn)業(yè)，居住、商業(yè)等價(jià)值認(rèn)知度低。高新區(qū)目前價(jià)格平臺(tái)為4500元/㎡，基本為全市的價(jià)格洼地；區(qū)域供應(yīng)及成交始終為全市最低，一定程度上抑制區(qū)域價(jià)格的上漲。作為國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，功能相對(duì)單一。全市價(jià)格洼地區(qū)域的單一化發(fā)展、住宅供應(yīng)量小、客戶對(duì)其居住價(jià)值的低認(rèn)可度，導(dǎo)致高新區(qū)成為全市的價(jià)格洼地。2缺乏充足的住宅供應(yīng)及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，使得本地客戶被迫外溢至其他區(qū)域區(qū)域?qū)傩匀珖?guó)現(xiàn)象區(qū)域現(xiàn)狀分析最大客群為價(jià)格敏感的剛性客戶內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)客戶外溢外部客戶可吸引早期開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，如綠城桂花園，吸引了大量的區(qū)域外乃至市外客戶區(qū)域住宅供應(yīng)多為中低品質(zhì)項(xiàng)目，難以滿足優(yōu)質(zhì)客戶的需求客戶被迫外溢優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可吸引外部客戶區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶雖普遍外溢，但個(gè)別項(xiàng)目仍能吸引大量外來(lái)客戶，表明客戶對(duì)于高新區(qū)置業(yè)并無(wú)明顯抗性，區(qū)域未來(lái)具有捕捉到廣泛客群的潛力。區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品素質(zhì)普遍偏低，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶外溢嚴(yán)重，固守客戶多為價(jià)格敏感的剛性需求客戶。3隨著城市發(fā)展，高新區(qū)受到大蜀山板塊及政務(wù)區(qū)雙面驅(qū)動(dòng)，區(qū)域價(jià)值將得到提升海棠路銀杏路科學(xué)大道二環(huán)望江路馬鞍山路板塊政務(wù)區(qū)市中心長(zhǎng)江西路學(xué)府板塊潛山路高新區(qū)區(qū)域?qū)傩匀珖?guó)現(xiàn)象區(qū)域未來(lái)預(yù)判大蜀山政務(wù)區(qū)——城市未來(lái)發(fā)展方向，綜合價(jià)值全市最高，對(duì)本區(qū)域具有較強(qiáng)的帶動(dòng)作用。大蜀山板塊——優(yōu)質(zhì)自然資源帶動(dòng)全市中高端客戶，為區(qū)域提供良好的客戶基礎(chǔ)?？蛻纛A(yù)判隨著未來(lái)市中心供應(yīng)緊缺、政務(wù)區(qū)飽和、大蜀山資源帶動(dòng)，將有部分優(yōu)質(zhì)客戶流向高新區(qū)；區(qū)域原有固守客戶將仍以剛性需求為主，部分可能轉(zhuǎn)化為更高的產(chǎn)品需求。價(jià)值預(yù)判區(qū)域價(jià)值在政務(wù)區(qū)、大蜀山的驅(qū)動(dòng)下被動(dòng)提升的同時(shí)，需要出現(xiàn)高端項(xiàng)目?jī)?nèi)部帶動(dòng)；未來(lái)區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將有更好的區(qū)域價(jià)值基礎(chǔ)，吸引廣泛的客群，并突破區(qū)域價(jià)格平臺(tái)。4項(xiàng)目地塊位于高新區(qū)與政務(wù)區(qū)交界處，能夠很好的利用政務(wù)區(qū)的市場(chǎng)基礎(chǔ)本體屬性全國(guó)現(xiàn)象區(qū)位上海棠路銀杏路科學(xué)大道二環(huán)望江路政務(wù)區(qū)市中心長(zhǎng)江西路學(xué)府板塊潛山路高新區(qū)大蜀山地塊位于政務(wù)區(qū)邊緣，能夠一定程度的借助政務(wù)區(qū)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。西部的高壓線對(duì)地塊產(chǎn)生一定的影響，規(guī)劃上應(yīng)重點(diǎn)考慮規(guī)避。地塊東、北向臨路，具有一定的商業(yè)價(jià)值和交通組織優(yōu)勢(shì)。政務(wù)區(qū)邊緣的地段位置為項(xiàng)目在價(jià)值實(shí)現(xiàn)上提供了較好的基礎(chǔ)，同時(shí)雙面臨路的商業(yè)價(jià)值也成為項(xiàng)目的利潤(rùn)點(diǎn)的之一。5指標(biāo)上屬于高地價(jià)、中等規(guī)模、中等容積率項(xiàng)目，有多種可選的物業(yè)組合方案本體屬性全國(guó)現(xiàn)象指標(biāo)上占地面積：94706.67㎡可建筑面積：236766.675㎡容積率:2.5地價(jià)：6.25億可能的物業(yè)組合方案小高層+高層+街鋪洋房+高層+街鋪聯(lián)排+高層+街鋪可保障較高的產(chǎn)品使用舒適度，但價(jià)格上難以突破區(qū)域現(xiàn)有水平。2.5容積率之下可規(guī)劃較大體量的洋房，社區(qū)感較好，溢價(jià)能力強(qiáng)。浪費(fèi)大面積土地規(guī)劃少量聯(lián)排，對(duì)高層造成壓力，且由于聯(lián)排產(chǎn)品過少，項(xiàng)目整體溢價(jià)能力有限。雖然項(xiàng)目在規(guī)劃指標(biāo)上有多種可選的物業(yè)組合方案，但由于自身的高成本壓力及區(qū)域市場(chǎng)的較低的價(jià)格平臺(tái)，使項(xiàng)目在開發(fā)上需要通過自身創(chuàng)造溢價(jià)，突破現(xiàn)有的市場(chǎng)價(jià)格體系。6項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及和核心問題提出市場(chǎng)及客戶分析定位與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)發(fā)展建議7企業(yè)目標(biāo)解析——較高的預(yù)期目標(biāo)之下，企業(yè)操作行為發(fā)生轉(zhuǎn)變企業(yè)以往企業(yè)現(xiàn)在重視最終利潤(rùn)聘請(qǐng)一流專業(yè)公司面臨項(xiàng)目高財(cái)務(wù)成本面臨資金平衡和利潤(rùn)壓力低財(cái)務(wù)成本壓力企業(yè)由項(xiàng)目公司向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型本案為企業(yè)第三盤企業(yè)對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)：高品質(zhì)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)、可持續(xù)增值、有利于進(jìn)一步樹立企業(yè)品牌的項(xiàng)目在此企業(yè)目標(biāo)之下，從取地開始，企業(yè)操作行為相對(duì)于以往發(fā)生轉(zhuǎn)變：不同于以往的低風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)作，企業(yè)此次高價(jià)拿地，使項(xiàng)目面臨較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，在制定可行性開發(fā)方案之前，需深入的分析企業(yè)取地的決策依據(jù)。企業(yè)目標(biāo)解析8項(xiàng)目核心問題的分解——項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面及項(xiàng)目定位層面核心問題分解項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)所面臨的核心問題——如何在成本的壓力、市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)的不確定之下，制定合理的開發(fā)戰(zhàn)略及物業(yè)定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)并體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)？成本壓力市場(chǎng)走勢(shì)不定區(qū)域價(jià)格平臺(tái)低科學(xué)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式精準(zhǔn)的物業(yè)定位速度利潤(rùn)品牌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面采用什么樣的開發(fā)模式，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，迅速回現(xiàn)，持續(xù)有效的增長(zhǎng)？項(xiàng)目定位層面怎樣的定位來(lái)使項(xiàng)目突破區(qū)域平臺(tái)，博取利潤(rùn)的同時(shí)樹立項(xiàng)目乃至企業(yè)品牌？12核心問題分解9項(xiàng)目屬性界定目標(biāo)解析及和核心問題提出市場(chǎng)及客戶分析定位與發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)發(fā)展建議1011合肥住宅商品房市場(chǎng)屬成本型市場(chǎng)，房?jī)r(jià)泡沫成分小，市場(chǎng)發(fā)展健康平穩(wěn)1999年~2008年合肥住宅商品房供應(yīng)及成交情況對(duì)比1999年~2008年合肥住宅商品房成交均價(jià)及增長(zhǎng)率合肥商品房的價(jià)格漲幅始終保持平穩(wěn)，屬于成本型市場(chǎng)，房?jī)r(jià)泡沫成分較小。合肥商品房市場(chǎng)整體供需關(guān)系健康，經(jīng)濟(jì)危機(jī)只是帶來(lái)短期影響。從1999年至2007年，合肥商品房的供應(yīng)和需求保持著良好的比例關(guān)系，同步穩(wěn)定增長(zhǎng)；2002年以后，銷售增長(zhǎng)率一直略大于供應(yīng)增長(zhǎng)率，到2005市場(chǎng)總體由供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┬∮谇螅?008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，需求量大幅下跌。兩次快速增長(zhǎng)階段：第一次快速增長(zhǎng)是03-05年，年增長(zhǎng)率超過15%，第二次是在07年，而這次增長(zhǎng)是對(duì)合肥房?jī)r(jià)的一種補(bǔ)償性增長(zhǎng)，泡沫成分很??；整體漲幅不大：06~07年國(guó)內(nèi)某些一二線城市房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)時(shí)，合肥房?jī)r(jià)表現(xiàn)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)暴漲；自2007年起房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率已經(jīng)跌落；宏觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判06-07年全國(guó)房?jī)r(jià)高速上漲時(shí)，合肥補(bǔ)償性的小幅上漲，08年經(jīng)濟(jì)危機(jī)將房?jī)r(jià)上漲空間壓縮，合肥住宅市場(chǎng)始終屬于成本型市場(chǎng)。122009年后全市住宅商品房成交火爆，目前整體均價(jià)對(duì)比年初漲幅近1000元/㎡宏觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判自2006年至2008年，合肥住宅商品房年上漲價(jià)格均在500元/㎡，并維持著良好的供求關(guān)系；2009年后合肥住宅商品房市場(chǎng)成交火爆，價(jià)格高速上漲，截止至2009年11月，全市住宅商品房均價(jià)4759元/㎡，對(duì)比年初漲幅近1000元/㎡，是繼2005年后的又一次大幅度上漲；近期土地市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)高價(jià)“地王”，過高的低價(jià)必將帶動(dòng)合肥房?jī)r(jià)未來(lái)走向更高點(diǎn)。合肥住宅市場(chǎng)目前量?jī)r(jià)齊升，漲勢(shì)明顯，土地市場(chǎng)成交火爆，地王項(xiàng)目頻出，進(jìn)入了快速發(fā)展階段。近期地王項(xiàng)目頻出，高成本之下必將帶動(dòng)合肥房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。合肥住宅價(jià)格持續(xù)走高并上漲迅速，逐漸擺脫成本型房?jī)r(jià)。13當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展階段宏觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判價(jià)格曲線現(xiàn)樓、期房?jī)r(jià)格齊跌，交易量長(zhǎng)期低迷投資者退出，供過于求地價(jià)下跌比樓價(jià)快開發(fā)商行為：迅速賣樓、回籠資金、取地便宜用家持續(xù)買樓+長(zhǎng)期投資者增加地價(jià)上升速度＞房?jī)r(jià)上升速度現(xiàn)樓價(jià)格與期房?jī)r(jià)格相當(dāng)；開發(fā)商行為：大量買地/賣樓當(dāng)前市場(chǎng)階段投資回報(bào)率高用家?guī)?dòng)市場(chǎng)成交量上升速度>價(jià)格上升速度現(xiàn)房?jī)r(jià)格＞期房?jī)r(jià)格開發(fā)商行為：買地、不賣樓預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段復(fù)蘇階段用家比例下降，投資者比例大期房?jī)r(jià)格＞現(xiàn)房?jī)r(jià)格地價(jià)上升速度＞房?jī)r(jià)上升速度價(jià)格上升快，成交量逐步下滑市場(chǎng)從高峰迅速跌入低谷，沒有緩沖期開發(fā)商行為：迅速賣樓合理價(jià)格：價(jià)值2009年后，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近半年的平緩發(fā)展，目前價(jià)格快速上漲，進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展周期中的快速上升階段；雖然市場(chǎng)快速上漲，但客戶結(jié)構(gòu)仍以剛性需求為主，投資客比例過少，對(duì)市場(chǎng)未來(lái)的持續(xù)性上漲支撐力度不強(qiáng)，可以預(yù)見未來(lái)1-2年市場(chǎng)可能進(jìn)入下行期。14合肥市場(chǎng)在進(jìn)入快速發(fā)展階段的同時(shí)，也進(jìn)入了由成本型市場(chǎng)向資本型市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的初級(jí)階段土地成本低，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)?。粍傂孕枨蠛鸵话阈愿纳菩涂蛻魹橹?，價(jià)格敏感；低成本之下，利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)一般。宏觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判成本型市場(chǎng)特征當(dāng)前市場(chǎng)特征資本型市場(chǎng)特征土地成本較高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)高；剛性需求和一般性改善客戶為主，價(jià)格承受力可適當(dāng)調(diào)動(dòng)；利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)較高，仍不能擺脫成本壓力。土地成本高，最大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)大勢(shì)；客戶結(jié)構(gòu)多元化，投資客所占比例大，整體購(gòu)買力高；利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)極高，成本幾乎可忽略。合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于向資本性市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型階段，但市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)下，合肥目前仍更傾向于成本型市場(chǎng)，高成本的項(xiàng)目開發(fā)具有一定風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)與高地價(jià)存在矛盾，使項(xiàng)目開發(fā)具有較大風(fēng)險(xiǎn)目前的客戶結(jié)構(gòu)仍屬一般成本型市場(chǎng)，投資客比例較低，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格上漲缺乏有力支持15在由成本型向資本型市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的邊緣階段，選擇資本型市場(chǎng)的操盤方式具有較大風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不支撐客戶結(jié)構(gòu)不支撐剛性及一般性改善為主的客戶結(jié)構(gòu)，難以支撐價(jià)格持續(xù)高速上漲，進(jìn)而無(wú)法支持高成本之下的利潤(rùn)預(yù)期。宏觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)判開發(fā)結(jié)果不支撐市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)與資本型市場(chǎng)操盤方式之間的矛盾資本性市場(chǎng)的操盤關(guān)鍵詞：大豪宅、高端精品、奢華配套、天價(jià)、投資客、收藏客…當(dāng)前的市場(chǎng)特征傾向于成本型市場(chǎng)，在售的大部分項(xiàng)目綜合開發(fā)成本較低，產(chǎn)品力有限，整體沖高價(jià)格的能力有限。成本型的市場(chǎng)基礎(chǔ)、剛性需求為主的價(jià)格敏感型客戶結(jié)構(gòu)，使項(xiàng)目難以博高資本型市場(chǎng)中所預(yù)期的利潤(rùn)，同時(shí)背負(fù)高成本壓力，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期中的開發(fā)結(jié)果。雖然合肥市場(chǎng)發(fā)展迅速，但就現(xiàn)階段而言，在市場(chǎng)尚未完全成熟轉(zhuǎn)型之前，項(xiàng)目的定位及產(chǎn)品組合應(yīng)迎合市場(chǎng)主流需求。16全市范圍的住宅類產(chǎn)品梳理——由于高新區(qū)目前為全市的價(jià)格洼地，以區(qū)域價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的可參照性不強(qiáng)，因此以產(chǎn)品線為劃分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行市場(chǎng)分析，有助于落實(shí)本項(xiàng)目后續(xù)定位。別墅類產(chǎn)品洋房/多層類產(chǎn)品高層/小高層類產(chǎn)品公寓類產(chǎn)品17合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)豪宅體系尚未建立，無(wú)集中別墅區(qū)，別墅項(xiàng)目零散分布于各區(qū)域中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象別墅市場(chǎng)大蜀山天鵝湖南艷湖翡翠湖一環(huán)二環(huán)合肥豪宅體系尚未建立，現(xiàn)有項(xiàng)目水平?jīng)]有真正達(dá)到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致市場(chǎng)中別墅價(jià)格實(shí)現(xiàn)相對(duì)較低。在售項(xiàng)目售完項(xiàng)目合肥別墅項(xiàng)目分散，無(wú)明顯的集群效應(yīng)項(xiàng)目多缺乏外部?jī)?yōu)質(zhì)自然資源或城市價(jià)值早期開發(fā)的別墅項(xiàng)目多為規(guī)劃指標(biāo)之下的產(chǎn)物，政府出讓土地亦沒有考慮到使某個(gè)片區(qū)作為低密度集群，導(dǎo)致合肥目前的別墅項(xiàng)目過于分散。由于合肥市少有優(yōu)質(zhì)自然資源，除遠(yuǎn)郊個(gè)別項(xiàng)目，大多別墅項(xiàng)目均無(wú)優(yōu)質(zhì)資源，僅僅在物業(yè)形態(tài)上滿足一般豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，但整體上遠(yuǎn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)豪宅的要求。合肥別墅項(xiàng)目分布圖18在售的普通別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)相對(duì)較低，高端物業(yè)的價(jià)值沒有充分實(shí)現(xiàn)中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象別墅市場(chǎng)注：表格中的面積區(qū)間、成交均價(jià)、銷售速度、客戶構(gòu)成均指各項(xiàng)目中的別墅產(chǎn)品市場(chǎng)在售的典型別墅項(xiàng)目盤點(diǎn)雖然合肥客戶對(duì)于別墅的價(jià)值認(rèn)知并不十分清晰，但個(gè)別項(xiàng)目的熱銷表明純粹的低密度社區(qū)物業(yè)形態(tài)、良好的區(qū)域大環(huán)境是別墅快銷并實(shí)現(xiàn)高價(jià)格的必要條件。棠溪人家從銷售速度和銷售價(jià)格上均優(yōu)于其他項(xiàng)目，關(guān)鍵在于其所處的濱湖區(qū)具有一定的獨(dú)特性，同時(shí)純別墅社區(qū)，也成為項(xiàng)目的另一核心賣點(diǎn)。19從典型項(xiàng)目的產(chǎn)品水平來(lái)看，合肥現(xiàn)有的別墅產(chǎn)品并不能成為真正意義上的豪宅中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象別墅市場(chǎng)市場(chǎng)中別墅項(xiàng)目在自然資源占有、地段交通便利、內(nèi)部社區(qū)規(guī)劃、單體戶型設(shè)計(jì)方面都有待提升。在現(xiàn)有產(chǎn)品水平之下，沒有充分實(shí)現(xiàn)價(jià)值。玫瑰紳城無(wú)自然環(huán)境與城市交通優(yōu)勢(shì)，純粹依靠?jī)?nèi)部社區(qū)；英倫風(fēng)格社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部尺度感不足，景觀打造過于普通住宅化，單體戶型設(shè)計(jì)上無(wú)創(chuàng)新價(jià)值點(diǎn)。旭輝中央宮園地段上具有一定優(yōu)勢(shì)，交通便利但無(wú)強(qiáng)勢(shì)景觀資源；社區(qū)內(nèi)只有少量的別墅產(chǎn)品，且別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)上完全無(wú)亮點(diǎn)，被企業(yè)內(nèi)部定義為“快速回現(xiàn)產(chǎn)品”。作為合肥別墅市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，玫瑰紳城和旭輝中央宮園基本上代表了合肥別墅在產(chǎn)品力、社區(qū)規(guī)劃、地段區(qū)位方面的普遍水平20供應(yīng)量三較大但三產(chǎn)品素三質(zhì)一般三，未來(lái)三將迎來(lái)三別墅市三場(chǎng)的初三步成型三以及產(chǎn)三品升級(jí)合肥別三墅客戶三有限，三現(xiàn)有項(xiàng)三目供應(yīng)三量上基三本滿足三客戶需三求，產(chǎn)三品素質(zhì)三上無(wú)法三捕捉更三高端客三戶靜安睿三園旭輝中三央宮園綠色港三灣綠地政三務(wù)區(qū)地三塊綠城翡三翠湖地三塊半島一三號(hào)棠溪人三家玫瑰紳三城帝豪星三港灣碧湖云三溪持銷項(xiàng)三目待售項(xiàng)三目尾盤項(xiàng)三目合肥別三墅市場(chǎng)三盤點(diǎn)隨著合三肥整體三房地產(chǎn)三市場(chǎng)的三成熟與三細(xì)分，三綠城等三品牌企三業(yè)的別三墅項(xiàng)目三入市，三未來(lái)合三肥別墅三體系將三逐步建三立，客三戶結(jié)構(gòu)三高端化三，產(chǎn)品三價(jià)值將三被充分三實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)品升三級(jí)帶動(dòng)市三場(chǎng)升級(jí)指標(biāo)上三，兩地三塊為平三衡資金三，必然三出現(xiàn)高三價(jià)別墅三產(chǎn)品；兩地塊三地段位三置及資三源環(huán)境三俱佳，三具有打三造高端三物業(yè)的三基本素三質(zhì)，并三且兩企三業(yè)自身三打造高三端物業(yè)三的經(jīng)驗(yàn)三豐富；綠城與三綠地項(xiàng)三目的面三市，將三引領(lǐng)合三肥別墅三市場(chǎng)真三正走向三成熟和三高端化三。中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象別墅市場(chǎng)21合肥別三墅市場(chǎng)三小結(jié)中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象別墅市場(chǎng)產(chǎn)品水三平并未三達(dá)到真三正意義三上的豪三宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格相三對(duì)偏低三，高端三物業(yè)價(jià)三值并未三充分實(shí)三現(xiàn)中高端三客戶為三主合肥豪三宅體系三尚未成三型，整三體產(chǎn)品三水平有三待提升三，別墅三價(jià)格實(shí)三現(xiàn)尚未三到達(dá)頂三峰。未三來(lái)隨著三綠城、三綠地項(xiàng)三目面市三，合肥三別墅市三場(chǎng)將走三向成熟三，高端三物業(yè)將三與一般三性居住三物業(yè)拉三開價(jià)值三梯隊(duì)?，F(xiàn)有的三別墅項(xiàng)三目，無(wú)三法滿足三豪宅所三需要的三強(qiáng)勢(shì)資三源占有三、便利三的交通三、社區(qū)三規(guī)劃和三園林景三觀要求三、單體三戶型的三優(yōu)化和三創(chuàng)新，三只能作三為別墅三市場(chǎng)的三起步階三段。市場(chǎng)在三售的各三別墅項(xiàng)三目的均三以私企三小業(yè)主三為核心三客戶，三少有能三夠捕捉三到社會(huì)三名流、三企業(yè)家三等真正三的高端三客戶，三因此對(duì)三于合肥三別墅價(jià)三格上漲三的支持三力有限三。未來(lái)別三墅市場(chǎng)三將逐步三成熟和三升級(jí)綠城與三綠地項(xiàng)三目的面三市，將三引領(lǐng)合三肥別墅三市場(chǎng)真三正走向三成熟和三高端化三。特殊區(qū)三域的個(gè)三別特殊三項(xiàng)目除三外，市三場(chǎng)上普三遍的別三墅項(xiàng)目三價(jià)格實(shí)三現(xiàn)低，三并沒有三實(shí)現(xiàn)別三墅產(chǎn)品三應(yīng)有的三市場(chǎng)地三位和價(jià)三值。22從具體三的銷售三數(shù)據(jù)來(lái)三看，近三期市場(chǎng)三中洋房三產(chǎn)品的三價(jià)格漲三勢(shì)明顯三，但速三度略有三下降中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象洋房市場(chǎng)注：表三格中的三面積區(qū)三間、成三交均價(jià)三、銷售三速度、三客戶構(gòu)三成均指三各項(xiàng)目三中的別三墅產(chǎn)品幸福里三洋房今三年8月以市三場(chǎng)領(lǐng)先三的價(jià)格三出售，三當(dāng)天售三完。融三僑、華三地洋房三后續(xù)持三續(xù)提價(jià)三，但銷三售速度三略有受三阻。表三明洋房三雖被客三戶認(rèn)可三，也具三有較高三的溢價(jià)三能力，三但客戶三對(duì)其價(jià)三格仍有三心理上三限。近期市三場(chǎng)在售三的洋房三項(xiàng)目盤三點(diǎn)幸福里學(xué)府名三都融僑天三駿采取惜三售的銷三控策略23稀缺的三物業(yè)形三態(tài)、優(yōu)三質(zhì)地段三、合理三的總價(jià)三，高附三加值，三華潤(rùn)洋三房吸引三了大量三的置業(yè)三客戶中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象洋房市場(chǎng)排除地三段、品三牌等外三部因素三，客戶三購(gòu)買華三潤(rùn)洋房三最大驅(qū)三動(dòng)因素三為優(yōu)質(zhì)三產(chǎn)品具三有相對(duì)三其心理三預(yù)期較三低的價(jià)三格。位于學(xué)三府板塊三的地段三、企業(yè)三品牌、三市場(chǎng)稀三缺產(chǎn)品三，使得三華潤(rùn)洋三房以800三0元/㎡的單價(jià)三，仍取三得了開三盤當(dāng)天三近100三%的銷售三率。126三㎡頂層146三㎡首層戶型設(shè)三計(jì)緊湊三居家化三，100萬(wàn)左右三的總價(jià)三吸引了三廣泛的三客戶。案例：三華潤(rùn)幸三福里24客戶購(gòu)三買洋房三多由于三其類別三墅的外三部形態(tài)三，但洋三房在內(nèi)三部戶型三設(shè)計(jì)上三有待提三升中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象洋房市場(chǎng)融僑天三駿洋房三外部形三態(tài)頗受三市場(chǎng)認(rèn)三可，但三戶型設(shè)三計(jì)上表三現(xiàn)一般三，雖有三較高的三成交價(jià)三，并一三定程度三帶動(dòng)了三高層的三銷售，三但自身三的銷售三速度受三到影響三。案例：三融僑天三駿外立面三層層退三臺(tái)，層三次分明三，造型三美觀，三配和干三掛石材三，體現(xiàn)三了較為三高端的三物業(yè)品三質(zhì)。6+1洋房，1、2層均有三大面積三地下室三贈(zèng)送，6層躍層三設(shè)計(jì)；戶型設(shè)三計(jì)上采三用兩個(gè)三半開間三，雖控三制了面三積尺寸三，但同三時(shí)也使三得戶型三使用舒三適度受三到一定三程度的三影響。25作為日三漸稀缺三的產(chǎn)品三，洋房三受到大三量客戶三的追捧三，具有三較高的三溢價(jià)能三力，為三優(yōu)質(zhì)的三回現(xiàn)產(chǎn)三品中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象洋房市場(chǎng)產(chǎn)品日三漸稀缺三但產(chǎn)品三力有待三提升客戶認(rèn)三可較高溢價(jià)能三力較強(qiáng)三，但有三心理上三限合肥洋三房市場(chǎng)目前僅三融僑天三駿、學(xué)三府名都三供應(yīng)洋三房，且三供應(yīng)量三有限；現(xiàn)有洋三房的產(chǎn)三品力有三待提升三們，客戶購(gòu)三買多由三于其類三別墅的三外部形三態(tài)和相三對(duì)的性三價(jià)比。合肥市三政府以三出讓高三容積率三土地為三主要推三地思路三，洋房三在現(xiàn)在三乃至未三來(lái)都將三是稀缺三產(chǎn)品。三另外綜三合物業(yè)三形態(tài)的三優(yōu)勢(shì)加三上客戶三的高認(rèn)三知，使三得該產(chǎn)三品具備三了良好三的市場(chǎng)三實(shí)現(xiàn)。省內(nèi)外三的私企三業(yè)主和三公務(wù)員三為主力三客戶；客戶喜三好洋房三的外部三物業(yè)形三態(tài)，相三對(duì)高的三性價(jià)比三，在高三價(jià)之下三，需完三善戶型三的內(nèi)部三空間，三進(jìn)一步三提升產(chǎn)三品附加三值。在高售三價(jià)之下三，洋房三并沒有三理想的三銷售速三度，表三明洋房三雖然稀三缺，但三客戶心三里價(jià)格三仍有上三線，要突破三客戶現(xiàn)三有的心三理價(jià)格三上限，三需要從三產(chǎn)品的三內(nèi)部著三手，提三升附加三值來(lái)實(shí)三現(xiàn)26高層住三宅一定三程度受三所屬區(qū)三域價(jià)值三影響，三目前全三市各區(qū)三域居住三價(jià)值分三級(jí)已經(jīng)三形成中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)一環(huán)二環(huán)市中心政務(wù)區(qū)高新區(qū)馬鞍山路板塊廬陽(yáng)區(qū)新站區(qū)瑤海區(qū)經(jīng)開區(qū)濱湖區(qū)學(xué)府板塊合肥各三區(qū)居住三價(jià)值分三級(jí)基本三形成，三高新區(qū)三雖劃為三第三梯三隊(duì)，但三隨著城三市發(fā)展三進(jìn)程和三周邊區(qū)三域帶動(dòng)三，未來(lái)三將進(jìn)入三住宅價(jià)三值第二三梯隊(duì)。住宅價(jià)值第二梯隊(duì)住宅價(jià)值第一梯隊(duì)學(xué)府、三馬鞍山三路板塊——依托文三教資源三及新興三商圈形三成的中三高端片三區(qū)；政務(wù)區(qū)——依托政三務(wù)及環(huán)三境資源三的中高三端片區(qū)三。住宅價(jià)值第三梯隊(duì)廬陽(yáng)區(qū)三、瑤海三區(qū)——傳統(tǒng)老三城區(qū)改三造，中三端居住三區(qū)；新站區(qū)——新興商三圈帶動(dòng)三的中端三居住片三區(qū)；濱湖區(qū)——依托政三府導(dǎo)向三和資源三環(huán)境的三中端居三住區(qū)。經(jīng)開區(qū)三、高新三區(qū)——科技技三術(shù)產(chǎn)業(yè)三區(qū)，居三住價(jià)值三較低。全市住三宅片區(qū)三居住價(jià)三值分級(jí)27高層住三宅溢價(jià)三能力有三限，如三無(wú)外部三資源依三托，需三從項(xiàng)目三內(nèi)部著三手，提三升項(xiàng)目三價(jià)值中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)高層住三宅實(shí)現(xiàn)三高價(jià)格三須依托三外部資三源及內(nèi)三部產(chǎn)品三力，外三部資源三基本決三定了產(chǎn)三品的價(jià)三格平臺(tái)三，因此三通過項(xiàng)三目自身三的優(yōu)化三和創(chuàng)新三，才有三可能突三破現(xiàn)有三價(jià)格平三臺(tái)。高品質(zhì)三住宅集三中，市三場(chǎng)表現(xiàn)三為配套三完善、三有多層三等物業(yè)三帶動(dòng)銷三售的高三層溢價(jià)三能力高高層產(chǎn)三品本身三突破區(qū)三域價(jià)格三平臺(tái)難三度大，三需通過三其他配三套帶動(dòng)三才能形三成高溢三價(jià)區(qū)域整三體價(jià)格三上漲緩三慢，進(jìn)三而制約三單盤上三漲28除項(xiàng)目三外部區(qū)三域價(jià)值三之外，三項(xiàng)目?jī)?nèi)三部的精三細(xì)化打三造和產(chǎn)三品創(chuàng)新三，也能三夠影響三和帶動(dòng)三高層價(jià)三值中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)項(xiàng)目外三部?jī)r(jià)值區(qū)域整三體價(jià)格三平臺(tái)地段價(jià)三值資源價(jià)三值外部配三套價(jià)值高層價(jià)值提升項(xiàng)目?jī)?nèi)三部?jī)r(jià)值內(nèi)部規(guī)三劃價(jià)值內(nèi)部高三端物業(yè)三帶動(dòng)建筑單三體的優(yōu)三化內(nèi)部戶三型的面三積贈(zèng)送三和創(chuàng)新本體配三套的完三善在項(xiàng)目三外部?jī)r(jià)三值相對(duì)三較弱的三情況之三下，個(gè)三別項(xiàng)目三通過內(nèi)三部物業(yè)三形態(tài)創(chuàng)三新，戶三型創(chuàng)新三，同樣三實(shí)現(xiàn)了三較高的三溢價(jià)，三為全市三范圍客三戶追捧三。29國(guó)耀一三方城—三—代表三性高層三豪宅項(xiàng)三目，產(chǎn)三品創(chuàng)新三及精品三化社區(qū)三贏得市三場(chǎng)口碑中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)位于經(jīng)三開區(qū)，三區(qū)域地三位與高三新區(qū)相三近；項(xiàng)目總?cè)?0.三3萬(wàn)平，三容積率3.4，指標(biāo)三上無(wú)明三顯的規(guī)三劃優(yōu)勢(shì)三。全部規(guī)三劃高層三疊加產(chǎn)三品；180三-27三0㎡大戶型三，每戶三均有大三面積增三送，贈(zèng)三送比例三高達(dá)50%左右；均價(jià)680三0元/㎡，對(duì)應(yīng)三全市范三圍內(nèi)的三中高端三消費(fèi)人三群。單純的三憑借優(yōu)三質(zhì)產(chǎn)品三獲得良三好的市三場(chǎng)認(rèn)知三，消除三了區(qū)域三價(jià)值帶三來(lái)的不三利影響三，成為三全市代三表性的三豪宅項(xiàng)三目。260三㎡四房三三廳四衛(wèi)+大露臺(tái)三贈(zèng)送30金色池三塘——三高層通三過社區(qū)三內(nèi)部規(guī)三劃和高三價(jià)值物三業(yè)帶動(dòng)三，成功三突破區(qū)三域的價(jià)三格平臺(tái)中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)合肥高三層住宅三價(jià)格受三區(qū)域價(jià)三值影響三明顯，三本身溢三價(jià)能力三較低，三因此采三用科學(xué)三的開發(fā)三模式，三以客戶三高度認(rèn)三可的高三端物業(yè)三帶動(dòng)高三層銷售三，是實(shí)三現(xiàn)高層三溢價(jià)的三最有效三方式之三一。項(xiàng)目一三期推出三洋房產(chǎn)三品，吸三引大量三區(qū)域外三客戶，三并使項(xiàng)三目持續(xù)三增值，三當(dāng)前洋三房二手三房均價(jià)700三0-8三000元/㎡；目前在三售的高三層以緊三湊型居三家產(chǎn)品三為主，三借助項(xiàng)三目先期三基礎(chǔ)，三同樣吸三引了大三量區(qū)域三外客戶三，并實(shí)三現(xiàn)均價(jià)620三0元/㎡，（區(qū)域整三體均價(jià)450三0元/㎡）。金色池塘——高新區(qū)高品質(zhì)項(xiàng)目代表作。前期以洋房+多層+小高層啟動(dòng)，化解客戶對(duì)陌生區(qū)域的置業(yè)抗性，調(diào)動(dòng)價(jià)格。后期推出小高層+高層，借助先期的市場(chǎng)基礎(chǔ)，完全突破了區(qū)域價(jià)格平臺(tái)。31從全市三范圍內(nèi)三的高層三產(chǎn)品盤三點(diǎn)來(lái)看三，需求三以主流三居家的三戶型為三主中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)注：表三格中的三戶型面三積及價(jià)三格，均三指各項(xiàng)三目中的三高層、三小高層三產(chǎn)品從高新三區(qū)及臨三近的政三務(wù)區(qū)在三售項(xiàng)目三的銷售三情況可三見，熱三銷戶型三面積集三中在80-三120三㎡區(qū)間段三，區(qū)域三市場(chǎng)主三流需求三為一般三性的居三家產(chǎn)品三。32盤點(diǎn)全三市范圍三內(nèi)高層三的熱銷三戶型，三利于指三導(dǎo)本項(xiàng)三目高層三產(chǎn)品的三戶型面三積配比中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象普通高層住宅市場(chǎng)注：表三格中的三戶型面三積及價(jià)三格，均三指各項(xiàng)三目中的三高層、三小高層三產(chǎn)品總體來(lái)三看，當(dāng)三前高層三市場(chǎng)的三主流需三求以緊三湊居家三產(chǎn)品為三主，熱三銷戶型三面積集三中在80-三120三㎡區(qū)間段三。本項(xiàng)三目的高三層產(chǎn)品三要實(shí)現(xiàn)三理想的三銷售速三度，其三戶型配三比的制三定應(yīng)重三點(diǎn)參照三此面積三區(qū)間段三。全市范三圍內(nèi)其三他在售三的典型三項(xiàng)目，三熱銷戶三型面積三集中在80-三140三㎡，個(gè)別三特殊項(xiàng)三目（綠三城玉蘭三公寓）三以品質(zhì)三引領(lǐng)市三場(chǎng)，大三戶型也三實(shí)現(xiàn)了三熱銷。33合肥公三寓市場(chǎng)三目前處三于起步三階段，三產(chǎn)品中三檔偏下三，銷售三速度可三以保障三，但價(jià)三格難沖三高中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象公寓市場(chǎng)銷售速三度有保三障，價(jià)三格難沖三高優(yōu)質(zhì)地三段的公三寓產(chǎn)品三能保障三絕對(duì)的三快速去三化；由于客三戶結(jié)構(gòu)三、產(chǎn)品三檔次的三綜合原三因，公三寓產(chǎn)品三價(jià)格較三難沖高三。產(chǎn)品形三態(tài)多樣三、檔次三偏低合肥居三住類公三寓分為三平層、三挑高、三復(fù)式三三種形態(tài)三；以投資三客和過三渡自住三客戶為三主，產(chǎn)三品檔次三偏低，三無(wú)高端三（如酒三店式公三寓）產(chǎn)三品出現(xiàn)三。合肥公三寓市場(chǎng)三現(xiàn)狀在交通三便利、三商務(wù)價(jià)三值高的三地段，三公寓產(chǎn)三品能夠三保障絕三對(duì)快的三去化速三度，但三價(jià)格與三普通住三宅相近三，公寓三價(jià)值并三未充分三實(shí)現(xiàn)。典型公三寓項(xiàng)目三的銷售三情況34以投資三客為核三心客戶三的公寓三產(chǎn)品，三其價(jià)值三大部分三依托于三所處地三段的投三資價(jià)值三和商務(wù)三價(jià)值中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象公寓市場(chǎng)關(guān)于公三寓，客三戶核心三的關(guān)注三的是能三夠帶來(lái)三高投資三回報(bào)的三產(chǎn)品價(jià)三值基礎(chǔ)三和持續(xù)三增值空三間，因三此對(duì)于三產(chǎn)品地三段、配三套的關(guān)三注甚至三超越產(chǎn)三品本身三。地段配套產(chǎn)品與三戶型社區(qū)規(guī)三模面積控三制及功三能布局三的合理三；復(fù)式、三挑高、三贈(zèng)送等三創(chuàng)新形三成區(qū)域商三務(wù)價(jià)值三；交通便三捷；未來(lái)升三值空間生活的三便利大中型三商業(yè)輻三射社區(qū)本三體規(guī)劃三；社區(qū)未三來(lái)的升三值空間三；社區(qū)本三體配套客戶關(guān)于公寓的核心價(jià)值敏感點(diǎn)35優(yōu)活公三寓——三位于長(zhǎng)三江路，三直通市三中心，三完善商三業(yè)配套三的小戶三型公寓位于高三新區(qū)北三邊，直三連長(zhǎng)江三路，可三直達(dá)市三中心，三除本體三的配套三商業(yè)外三，周邊三還有大三型購(gòu)物三超市，三生活和三購(gòu)物便三利。中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象公寓市場(chǎng)大型商業(yè)配套小戶型三公寓，三總價(jià)區(qū)三間18-三70萬(wàn)，均三價(jià)530三0元/㎡；一期推三出的近300套房源三，開盤三當(dāng)天基三本售完三，據(jù)了三解二期三準(zhǔn)備提三價(jià)優(yōu)活公三寓良好三的價(jià)格三及銷售三速度實(shí)三現(xiàn)，主三要依靠三其位于三長(zhǎng)江路三的地段三優(yōu)勢(shì)、三周邊完三善的配三套、低三總價(jià)的三小戶型三，吸引三了大量三的投資三客戶。36目前公三寓市場(chǎng)三表現(xiàn)為三銷售價(jià)三格一般三，去化三速度良三好，未三來(lái)優(yōu)質(zhì)三產(chǎn)品將三集中流三向高商三務(wù)價(jià)值三區(qū)普通小三戶型、低總價(jià)三產(chǎn)品為三主產(chǎn)品升三級(jí)精裝修三酒店式三公寓客戶對(duì)三于公寓三的地段三價(jià)值要三求將伴三隨著公三寓產(chǎn)品三升級(jí)、三價(jià)格上三漲而越三來(lái)越高三，非核三心商務(wù)三區(qū)的公三寓項(xiàng)目三需通過三自身體三系的完三善，如三精裝修三，加入三酒店式三服務(wù)概三念來(lái)提三升項(xiàng)目三價(jià)值。公寓市三場(chǎng)小結(jié)位于好三地段項(xiàng)三目的銷三售速度三良好價(jià)格實(shí)三現(xiàn)不高三，與普三通住宅三基本持三平優(yōu)質(zhì)產(chǎn)三品集中三流向商三務(wù)核心三區(qū)客戶結(jié)三構(gòu)升級(jí)三，出現(xiàn)三商務(wù)需三求客戶高溢價(jià)三產(chǎn)品帶三動(dòng)市場(chǎng)三價(jià)格提三升中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象公寓市場(chǎng)公寓市三場(chǎng)現(xiàn)狀公寓市三場(chǎng)未來(lái)37合肥分三物業(yè)市三場(chǎng)小結(jié)中觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)小結(jié)別墅市三場(chǎng)洋房市三場(chǎng)高層市三場(chǎng)公寓市三場(chǎng)價(jià)值實(shí)三現(xiàn)尚未三到達(dá)頂三峰；未來(lái)市三場(chǎng)將逐三漸成熟三和升級(jí)中觀市三場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品日三漸稀缺三，物業(yè)三形態(tài)本三身具有三競(jìng)爭(zhēng)力三；產(chǎn)品內(nèi)三部戶型三打造上三有待提三升，目三前客戶三表現(xiàn)有三心理價(jià)三格上限外部區(qū)三域高層三價(jià)值影三響明顯三；通過內(nèi)三部產(chǎn)品三創(chuàng)新、三精準(zhǔn)定三位、提三升附加三值，也三可實(shí)現(xiàn)三高價(jià)格銷售價(jià)三格一般三，去化三速度良三好；未來(lái)優(yōu)三質(zhì)產(chǎn)品三將集中三流向高三商務(wù)價(jià)三值區(qū)通過對(duì)三合肥中三觀市場(chǎng)三的盤點(diǎn)三，得出三各物業(yè)三市場(chǎng)的三現(xiàn)狀特三征及未三來(lái)的發(fā)三展趨勢(shì)三。3839從區(qū)域三內(nèi)部板三塊細(xì)分三來(lái)看，三高新區(qū)三可分為三北、中三、南三三區(qū)，分三別具有三各自的三微觀市三場(chǎng)特征微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域市場(chǎng)分析高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長(zhǎng)江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)三板塊細(xì)三分示意三圖高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)三的傳統(tǒng)三老區(qū)，三依靠市三中心驅(qū)三動(dòng)高新區(qū)三住宅供三應(yīng)主要三集中在三北區(qū)，三物業(yè)形三態(tài)集中三了公寓三、寫字三樓、普三通高層三住宅、三別墅等三。高新區(qū)南區(qū)高新區(qū)三價(jià)值洼三地，供三應(yīng)量少三，可參三照項(xiàng)目三較少僅有個(gè)三別小規(guī)三模項(xiàng)目三供應(yīng)，三完全為三區(qū)域內(nèi)三部客戶三消化。新興區(qū)三域，由三政務(wù)區(qū)三輻射帶三動(dòng)，發(fā)三展?jié)摿θ畲笈c政務(wù)三區(qū)相鄰三，能夠三利用政三務(wù)區(qū)良三好的市三場(chǎng)基礎(chǔ)三和城市三價(jià)值，三目前供三應(yīng)量較三少，但三價(jià)格實(shí)三現(xiàn)良好三?？傮w來(lái)三看，高三新區(qū)的三供應(yīng)量三少，項(xiàng)三目素質(zhì)三跨度較三大，且三少有優(yōu)三質(zhì)項(xiàng)目三。40總體來(lái)三看，高三新區(qū)多三數(shù)項(xiàng)目三定位檔三次偏低三，對(duì)產(chǎn)三品打造三不用心三，制約三自身及三區(qū)域價(jià)三格上漲微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域市場(chǎng)分析位于本三項(xiàng)目正三東邊，三緊鄰政三務(wù)區(qū)，三地段上三具有一三定的優(yōu)三勢(shì)；自身定三位偏低三，多層三只實(shí)現(xiàn)三均價(jià)580三0元/平。規(guī)劃有三多層、三小高層三，戶型三多為緊三湊居家三產(chǎn)品；整體定三位檔次三偏低，三只吸引三了價(jià)格三敏感的三剛性需三求客戶三。企業(yè)定三位并沒三有充分三利用項(xiàng)三目地段三上的優(yōu)三勢(shì)，而三是以中三低端定三位，吸三引購(gòu)買三力較低三的本地三客戶，三使得項(xiàng)三目?jī)r(jià)格三實(shí)現(xiàn)偏三低且提三價(jià)困難三。百商愛三上城41前城優(yōu)三樂——三區(qū)域內(nèi)三的主流三經(jīng)濟(jì)適三用產(chǎn)品三，主抓三購(gòu)買力三低、價(jià)三格敏感三的剛需三群體78-三114三㎡的中小三戶型，三均價(jià)350三0元/㎡；產(chǎn)品設(shè)三計(jì)上雖三缺點(diǎn)較三多，但三價(jià)格便三宜，吸三引了周三邊價(jià)格三敏感的三剛性需三求客戶三，開盤4個(gè)月基三本上清三盤。微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域市場(chǎng)分析小規(guī)模三項(xiàng)目，三中低檔三次定位三，低價(jià)三快銷策三略區(qū)域內(nèi)三多數(shù)可三見此類三規(guī)模小三、產(chǎn)品三力低、三價(jià)格低三的中低三檔次項(xiàng)三目，對(duì)三應(yīng)的客三戶素質(zhì)三偏低，三價(jià)格敏三感，但三銷售速三度比較三理想。42新加坡三花園城三——開三發(fā)多年三、區(qū)域三內(nèi)相對(duì)三成熟、三高低密三度搭配三的復(fù)合三居住社三區(qū)微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象區(qū)域市場(chǎng)分析開發(fā)之三前首先三打造了400畝的景三觀湖及三周邊綠三化，前三期銷售三別墅物三業(yè)，后三期銷售三小高層三等物業(yè)三；目前在三售的是三小高層三和高層三，中小三戶型為三主。產(chǎn)品實(shí)三際的外三部形態(tài)三及內(nèi)部三戶型均三一般，三但由于三區(qū)域內(nèi)三缺乏可三比準(zhǔn)的三好項(xiàng)目三，加上三地段優(yōu)三勢(shì)，仍三然實(shí)現(xiàn)三了600三0左右的三均價(jià)。區(qū)域內(nèi)三少有規(guī)三模較大三，在景三觀，產(chǎn)三品上精三細(xì)打造三的項(xiàng)目三，新加三坡花園三城雖然三實(shí)際項(xiàng)三目素質(zhì)三不優(yōu)，三但其在三區(qū)域內(nèi)三的產(chǎn)品三比較優(yōu)三勢(shì)和地三段優(yōu)勢(shì)三，使其三實(shí)現(xiàn)了三較好的三銷售價(jià)三格。43在區(qū)域三市場(chǎng)現(xiàn)三狀之下三，本案三有條件三通過精三品化打三造，脫三離區(qū)域三平臺(tái)，三進(jìn)入全三市范圍三內(nèi)的競(jìng)?cè)隣?zhēng)微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象市場(chǎng)小結(jié)和機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘現(xiàn)有市三場(chǎng)條件以中低三端項(xiàng)目三為主的三區(qū)域市三場(chǎng)，整三體價(jià)格三上漲受三到制約三。區(qū)域市場(chǎng)定性優(yōu)質(zhì)項(xiàng)三目實(shí)現(xiàn)檔次相三對(duì)偏高三的項(xiàng)目三，即使三仍然存三在一定三的問題三，也實(shí)三現(xiàn)了較三好的價(jià)三格。外部客三戶可吸三引區(qū)域內(nèi)三優(yōu)質(zhì)項(xiàng)三目可以三吸引到三全市范三圍內(nèi)的三中高端三客戶。通過項(xiàng)三目整體三的精品三化打造三，脫離三區(qū)域內(nèi)三部競(jìng)爭(zhēng)三，并以三高附加三值的產(chǎn)三品消除三區(qū)域帶三來(lái)的不三利因素三；通過高三端物業(yè)三帶動(dòng)項(xiàng)三目整體三價(jià)值，三將客戶三群擴(kuò)大三至全市三，并提三高客戶三整體檔三次。市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)挖三掘44作為城三市西側(cè)三的較偏三遠(yuǎn)區(qū)域三，商業(yè)三基礎(chǔ)較三為薄弱三，主要三依賴于三外部區(qū)三域輻射三和主干三道承接高新區(qū)三板塊的三商業(yè)配三套主要三依賴東三側(cè)的學(xué)三府板塊三和東南三側(cè)的政三務(wù)區(qū)板三塊；在學(xué)府三板塊定三義為合三肥商業(yè)三西南副三中心的三影響下三，面臨三機(jī)遇和三挑戰(zhàn)；未來(lái)?yè)砣写笮腿虡I(yè)配三套規(guī)劃三的項(xiàng)目三尚不明三確。內(nèi)部商三業(yè)供應(yīng)三欠缺商業(yè)價(jià)值基礎(chǔ)較薄弱作為一個(gè)居住氛圍尚在成長(zhǎng)中的區(qū)域，商業(yè)氛圍不足，商業(yè)價(jià)值一直較低。受學(xué)府板塊和政務(wù)區(qū)影響受傳統(tǒng)認(rèn)知度高的學(xué)府板塊及政務(wù)新區(qū)影響重，未來(lái)有望依托其進(jìn)行商業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。受區(qū)域三商業(yè)氛三圍影響三，內(nèi)部三供應(yīng)以三小規(guī)模三，簡(jiǎn)單三形態(tài)的三商業(yè)配三套為主三，需求三明顯存三在但并三不高端三。西南商三業(yè)中心政務(wù)區(qū)三商業(yè)中三心微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)市場(chǎng)分析綜合區(qū)三域內(nèi)部三規(guī)劃發(fā)三展及外三部驅(qū)動(dòng)三影響分三析，區(qū)三域商業(yè)三的現(xiàn)狀三為基礎(chǔ)三較為薄三弱，現(xiàn)三有價(jià)值三不高依三賴外部三拉動(dòng)。45在區(qū)域三內(nèi)商業(yè)三尚未成三型的情三況下，三受外部三輻射和三內(nèi)部居三住氛圍三影響造三成了現(xiàn)三有商業(yè)三不同表三現(xiàn)高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長(zhǎng)江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)三板塊細(xì)三分示意三圖高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)高新區(qū)三的傳統(tǒng)三老區(qū)和三長(zhǎng)江路三帶動(dòng)住宅集三中供應(yīng)三，使得三該片區(qū)三的商業(yè)三有著相三對(duì)良好三的實(shí)現(xiàn)三基礎(chǔ)，三臨近長(zhǎng)三江路更三是有著三極大的三帶動(dòng)作三用。高新區(qū)南區(qū)住宅供三應(yīng)少，三無(wú)法承三接望江三路，黃三山路影三響不足本身的三住宅基三礎(chǔ)較差三，合肥三西站造三成的望三江路斷三頭更是三給此處三的商業(yè)三帶來(lái)了三巨大的三不利影三響，黃三山路的三商業(yè)輻三射尚有三時(shí)日。受政務(wù)三區(qū)輻射三帶動(dòng)，三發(fā)展?jié)撊ψ畲蟋F(xiàn)有商三業(yè)實(shí)現(xiàn)三不足，三未來(lái)更三多的是三靠片區(qū)三的住宅三成熟作三為依托三，同時(shí)三借助政三務(wù)區(qū)的三商業(yè)輻三射。北區(qū)商三業(yè)興旺三，中區(qū)三慘淡，三南區(qū)有三借力點(diǎn)三和發(fā)展三空間是三區(qū)域內(nèi)三的現(xiàn)有三商業(yè)格三局。微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)市場(chǎng)分析46高新區(qū)南區(qū)政務(wù)區(qū)長(zhǎng)江路二環(huán)望江路高新區(qū)中區(qū)高新區(qū)北區(qū)地塊周三邊商業(yè)三供應(yīng)量三少，商三業(yè)氛圍三不濃，三但存在三較為的三明顯的三商鋪需三求銀杏路三沿線科學(xué)大三道沿線優(yōu)活公三寓商業(yè)百商愛三上城街三鋪沿科學(xué)三大道的三街鋪銷三售和經(jīng)三營(yíng)狀況三良好，三空置率三較低且三經(jīng)營(yíng)業(yè)三態(tài)多樣三；地塊相三鄰路段三科學(xué)大三道、銀三杏路沿三線街鋪三較為稀三缺，在三售項(xiàng)目三的商業(yè)三售價(jià)700三0元/㎡，兩層三聯(lián)體銷三售，價(jià)三格實(shí)現(xiàn)三極低?！案咝聟^(qū)三南邊的三居住氛三圍還在三形成當(dāng)三中，我三們的商三業(yè)不太三敢沖高三價(jià)格。三”——百商愛三上城銷三售代表“沿長(zhǎng)三江路的三商業(yè)價(jià)三值肯定三是不低三的，我三們的公三寓銷售三這么好三也給未三來(lái)的商三業(yè)帶來(lái)三了很大三的信心三。”——優(yōu)活公三寓銷售三代表微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)市場(chǎng)分析科學(xué)大三道作為三高新區(qū)三內(nèi)部主三干道，三是現(xiàn)有三商業(yè)盤三踞的重三點(diǎn)，多三以城市三街鋪為三主。結(jié)三合客戶三對(duì)商鋪三需求和三現(xiàn)有價(jià)三格實(shí)現(xiàn)三情況，三該沿線三商業(yè)價(jià)三值有較三大的發(fā)三展空間三。47區(qū)域以三商業(yè)形三態(tài)城市三街鋪為三主體，三大型商三業(yè)多聚三集在地三理位置三相對(duì)最三優(yōu)處拓基城三市廣場(chǎng)——包含合三家福和三內(nèi)部小三商鋪的三中型購(gòu)三物中心三，是高三新區(qū)現(xiàn)三有商業(yè)三實(shí)現(xiàn)價(jià)三值最高三的位置三；金色池三塘——位于北三區(qū)，憑三借社區(qū)三成熟實(shí)三現(xiàn)了較三高的社三區(qū)商業(yè)三價(jià)值；百商愛三上城——價(jià)格實(shí)三現(xiàn)低，三以傳統(tǒng)三的臨街三商鋪?zhàn)魅秊楸憩F(xiàn)三形式。銀杏路三，紅楓三路為代三表的次三干道內(nèi)三街商業(yè)三混亂，三業(yè)態(tài)單三調(diào)，實(shí)三現(xiàn)價(jià)值三相對(duì)較三低。集中式三商業(yè)——大規(guī)模三社區(qū)規(guī)三劃中的三一部分三，出讓三方式一三般為引三進(jìn)大型三的mal三l或作為三主題式三商業(yè)經(jīng)三營(yíng)。城市街三鋪——區(qū)域城三市街鋪三現(xiàn)有項(xiàng)三目?jī)r(jià)值三實(shí)現(xiàn)較三高，且三未來(lái)仍三有較大三的提價(jià)三空間。內(nèi)街——經(jīng)營(yíng)業(yè)三態(tài)嚴(yán)重三受限，三多作為三網(wǎng)吧或三面對(duì)社三區(qū)內(nèi)部三的小商三店經(jīng)營(yíng)三。微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域未三來(lái)集中三式商業(yè)三供應(yīng)有三限，并三有朝著三北側(cè)傾三斜的可三能。城三市臨街三街鋪在三不同位三置有著三不同的三價(jià)格實(shí)三現(xiàn)，憑三借著區(qū)三域的成三熟和發(fā)三展有著三良好的三前景。48綜合地三塊規(guī)模三、價(jià)值三的市場(chǎng)三實(shí)現(xiàn)、三未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)及企三業(yè)目標(biāo)三要求等三因素，三初步確三定本案三商業(yè)形三態(tài)中等規(guī)三模地塊——打造集三中式商三業(yè)和內(nèi)三街對(duì)地三塊面積三的貶損三較大；地塊難三以滿意三大體量三集中式三商業(yè)對(duì)三地上停三車位的三要求。城市街三鋪需求三明顯，三內(nèi)街價(jià)三值實(shí)現(xiàn)三低——內(nèi)街對(duì)三于業(yè)主三亦存在三著一定三的經(jīng)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)；街鋪當(dāng)三前已有三較高的三市場(chǎng)價(jià)三格實(shí)現(xiàn)三。集中式三商業(yè)已三有聚集三區(qū)——集中式三商業(yè)未三來(lái)在自三然市場(chǎng)三實(shí)現(xiàn)下三去化速三度會(huì)受三到競(jìng)爭(zhēng)三的影響三；街鋪在三明顯的三市場(chǎng)需三求下，三易贏得三市場(chǎng)的三快銷。企業(yè)目三標(biāo)之下三定義本三案為現(xiàn)三金流項(xiàng)三目——速度為三首要追三求的核三心目標(biāo)三；打造迎三合市場(chǎng)三主流需三求的速三度型產(chǎn)三品，同三時(shí)博取三相應(yīng)的三利潤(rùn)，三最為契三合項(xiàng)目三目標(biāo)。綜合評(píng)三價(jià)之下三，建議三本案商三業(yè)形式——科學(xué)大三道和銀三杏路以三城市街三鋪的形三式為主三，重點(diǎn)三打造科三學(xué)大道三的城市三街鋪；可考慮三路段交三匯處設(shè)三置集中三式商業(yè)三，體量三不宜過三大；確保項(xiàng)三目沿街三商業(yè)可三銷售面三積最大三化。微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象商業(yè)市場(chǎng)分析4950競(jìng)爭(zhēng)分三析的研三究思路競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象研究思路競(jìng)爭(zhēng)分三析的目三的——通過與三可對(duì)比三項(xiàng)目及三產(chǎn)品的三競(jìng)爭(zhēng)關(guān)三系分析三，協(xié)助三進(jìn)行整三體定位三；在合適三的整體三定位之三下，選三擇最具三競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)三勢(shì)的物三業(yè)形態(tài)三組合，三并直接三指導(dǎo)項(xiàng)三目的產(chǎn)三品定位三及產(chǎn)品三設(shè)計(jì)。競(jìng)爭(zhēng)分三析的前三提目標(biāo)鎖三定項(xiàng)目占三位項(xiàng)目目三標(biāo)和區(qū)三域市場(chǎng)三現(xiàn)狀之三下，在三市場(chǎng)中三的占位三必定是三區(qū)域內(nèi)三第一，三并進(jìn)入三在全市三范圍內(nèi)三的高品三質(zhì)住宅三的第一三梯隊(duì)。在此項(xiàng)三目占位三之下，三項(xiàng)目未三來(lái)競(jìng)爭(zhēng)三的目標(biāo)三鎖定在三全市范三圍的中三高端項(xiàng)三目及產(chǎn)三品。51綜合項(xiàng)三目本體三、目標(biāo)三、市場(chǎng)三現(xiàn)狀和三未來(lái)走三勢(shì)，項(xiàng)三目應(yīng)避三免與市三場(chǎng)中別三墅及公三寓的直三接競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)關(guān)三注物業(yè)別墅洋房高層公寓重點(diǎn)關(guān)三注物業(yè)未來(lái)優(yōu)三質(zhì)產(chǎn)品三將主導(dǎo)三市場(chǎng)（三具有良三好的自三然資源三、寬松三的規(guī)劃三指標(biāo)、三優(yōu)化的三戶型設(shè)三計(jì)）；本案在三未來(lái)別三墅市場(chǎng)三的競(jìng)爭(zhēng)三中，無(wú)三明顯競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)三。在市場(chǎng)三現(xiàn)狀及三未來(lái)走三勢(shì)之下三，項(xiàng)目相三對(duì)最具三競(jìng)爭(zhēng)機(jī)三會(huì)的物三業(yè)；在競(jìng)爭(zhēng)三關(guān)系中三應(yīng)重點(diǎn)三關(guān)注本三案可以三把握并三且放大三的價(jià)值三點(diǎn)。區(qū)域?qū)θ邔觾r(jià)三值存在三一定的三不利影三響；在競(jìng)爭(zhēng)三關(guān)系中三應(yīng)重點(diǎn)三關(guān)注項(xiàng)三目可實(shí)三現(xiàn)的產(chǎn)三品內(nèi)部三的創(chuàng)新三與優(yōu)化三。未來(lái)優(yōu)三質(zhì)產(chǎn)品三將集中三流向高三商務(wù)價(jià)三值區(qū)；項(xiàng)目在三此基礎(chǔ)三之下，三并不具三備競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)。初步的三競(jìng)爭(zhēng)篩三選之下三，項(xiàng)目三的競(jìng)爭(zhēng)三關(guān)系重三點(diǎn)聚焦三為全市三范圍內(nèi)三擁有洋三房和高三層物業(yè)三的中高三端項(xiàng)目三。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)選擇52洋房市三場(chǎng)——三產(chǎn)品日三漸稀缺三，競(jìng)爭(zhēng)三的關(guān)注三重點(diǎn)是三在現(xiàn)有三產(chǎn)品水三平基礎(chǔ)三上，提三升和完三善市場(chǎng)高三價(jià)值實(shí)三現(xiàn)洋房三產(chǎn)品的三核心價(jià)三值點(diǎn)華潤(rùn)幸三福里總價(jià)吸三引：通過控三制戶型三面積，三將總價(jià)三控制在100萬(wàn)左右三；高附加三值贈(zèng)送三：花園、三露臺(tái)、三頂樓等三大面積三增送；主題風(fēng)三格鮮明三：純粹的Art三de三co風(fēng)格合肥少三有能夠三同時(shí)具三備各個(gè)三價(jià)值點(diǎn)三的洋房三產(chǎn)品，三本項(xiàng)目三有條件三最大化三綜合提三升產(chǎn)品三水平，三發(fā)揮產(chǎn)三品價(jià)值三并帶動(dòng)三提升項(xiàng)三目整體三競(jìng)爭(zhēng)力三。融僑天三駿高附加三值贈(zèng)送三：花園、三露臺(tái)、三地下室三等大面三積增送三；保持標(biāo)三準(zhǔn)的洋三房物業(yè)三形態(tài)：6層退臺(tái)三，維持三在客戶三接受底三線之內(nèi)三；資源環(huán)三境：公園旁三邊，具三有較好三的自然三景觀資三源。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘53洋房市三場(chǎng)——三集中項(xiàng)三目可以三把握，三且有能三力放大三的產(chǎn)品三價(jià)值點(diǎn)三，樹立三項(xiàng)目的三核心競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)高附加三贈(zèng)送保準(zhǔn)標(biāo)三準(zhǔn)的洋三房物業(yè)三形態(tài)自然景三觀資源總價(jià)吸三引洋房的三核心價(jià)三值點(diǎn)主題風(fēng)三格鮮明本項(xiàng)目三可把握三，且有三能力放三大的產(chǎn)三品價(jià)值三點(diǎn)√√適度控三制戶型三面積，三搏高單三價(jià)的同三時(shí)，注三意控制三總價(jià)；地下室三、花園三、露臺(tái)三、頂樓三等可贈(zèng)三送空間三充分挖三掘；項(xiàng)目整三體選擇三統(tǒng)一的三風(fēng)格，三充分體三現(xiàn)洋房三物業(yè)的三形態(tài)和三高端價(jià)三值感；在層數(shù)三上合理三控制，三在市場(chǎng)三接受底三線之下三，維持三洋房的三標(biāo)準(zhǔn)物三業(yè)形態(tài)三?！獭掏ㄟ^在三內(nèi)部的三精細(xì)化三打造和三準(zhǔn)確定三位，充三分實(shí)現(xiàn)三和放大三產(chǎn)品價(jià)三值，為三洋房物三業(yè)的核三心競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘54高層市三場(chǎng)——三全市范三圍內(nèi)量三價(jià)實(shí)現(xiàn)三均好的三項(xiàng)目，三分別有三各自的三核心價(jià)三值點(diǎn)來(lái)三支撐項(xiàng)三目銷售金色池三塘先期洋三房帶動(dòng)三后期高三層銷售高端物三業(yè)帶動(dòng)外部資三源依托產(chǎn)品形三態(tài)創(chuàng)新精準(zhǔn)的三產(chǎn)品定三位和戶三型配比高品質(zhì)三的外部三形態(tài)天鵝湖三一號(hào)政務(wù)區(qū)三天鵝湖三邊，一三線湖景國(guó)耀一三方城高層tow三nho三use融科九三重錦精致戶三型，緊三湊空間三內(nèi)有大三面積的三贈(zèng)送內(nèi)部戶三型優(yōu)化三和大面三積贈(zèng)送和昌都三匯華府精準(zhǔn)的三戶型配三比，吸三引各類三型的置三業(yè)人群綠城玉三蘭公寓巴西進(jìn)三口石材三外立面三，充分三彰顯物三業(yè)品質(zhì)產(chǎn)品自三身提升三價(jià)值依托外三部提升三價(jià)值優(yōu)質(zhì)高三層產(chǎn)品三的核心三價(jià)值點(diǎn)本案高三層除可三通過本三體規(guī)劃三的高端三物業(yè)帶三動(dòng)以外三，同時(shí)三也應(yīng)通三過自身三的優(yōu)化三和創(chuàng)新三，協(xié)同三提升產(chǎn)三品價(jià)值三。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘55融科九三重錦—三—純高三層社區(qū)三，非區(qū)三域核心三地段，三幾乎實(shí)三現(xiàn)區(qū)域三內(nèi)同類三產(chǎn)品最三高均價(jià)2房-4房的主三流居家三戶型，三客群廣三泛；戶型緊三湊化布三局，通三過大面三積贈(zèng)送三增加內(nèi)三部功能三空間和三使用舒三適度。95㎡142㎡項(xiàng)目把三握了合三肥客戶三對(duì)于戶三型關(guān)注三度高的三特點(diǎn)，三單純的三依靠自三身產(chǎn)品三力，吸三引了大三量主流三居家客三戶，銷三售過程三中充分三放大產(chǎn)三品價(jià)值三，實(shí)現(xiàn)三了較高三的價(jià)格三?，F(xiàn)代風(fēng)三格的精三品社區(qū)三，重點(diǎn)三以優(yōu)化三戶型結(jié)三構(gòu)和大三面積贈(zèng)三送，提三升產(chǎn)品三附加值三，從而三提升單三價(jià)。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘56和昌都三匯華府三——精三準(zhǔn)的產(chǎn)三品定位三和戶型三配比，三以緊湊三化戶型三控制產(chǎn)三品總價(jià)三，提升三單價(jià)馬鞍山三路板塊三的邊緣三位置，三以緊湊三化戶型三迎合廣三泛客戶三需求，三實(shí)現(xiàn)了三超越區(qū)三域平臺(tái)三的價(jià)格三。109㎡兩房變舒適三房89㎡兩房變緊湊三房89、109三㎡的銷售三面積，三通過戶三型的合三理布局三和面積三增速，三單價(jià)雖三然提高三，但相三對(duì)市場(chǎng)三其它在三售的同三等使用三功能的三產(chǎn)品，三仍具有三總價(jià)優(yōu)三勢(shì)。在產(chǎn)品三定位上三精準(zhǔn)的三控制銷三售面積三，89、109三㎡為主力三銷售面三積的戶三型配比三，適合三市場(chǎng)需三求。通三過緊湊三戶型制三造總價(jià)三優(yōu)勢(shì)，三即取得三了高單三價(jià)又贏三得市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)。競(jìng)爭(zhēng)分析全國(guó)現(xiàn)象競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘57捕捉適三合本項(xiàng)三目高層三的競(jìng)爭(zhēng)三機(jī)會(huì)點(diǎn)三，多個(gè)三價(jià)值點(diǎn)三協(xié)同放三大高層三產(chǎn)品價(jià)三值微觀市場(chǎng)全國(guó)現(xiàn)象項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)高端物三業(yè)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)三部洋房三可帶動(dòng)三高層銷三售，協(xié)三助提升三高層價(jià)三值產(chǎn)品創(chuàng)三新可考慮三部分產(chǎn)三品加入三適度的三創(chuàng)新元三素，豐三富項(xiàng)目三價(jià)值點(diǎn)內(nèi)部戶三型優(yōu)化三和大面三積贈(zèng)送保證高三層各戶三型內(nèi)部三布局合三理，且三大面積三實(shí)用贈(zèng)三送精準(zhǔn)的三產(chǎn)品定三位和戶三型配比易于最三大化捕三捉客戶三的產(chǎn)品三定位和三戶型配三比，同三時(shí)創(chuàng)造三產(chǎn)品的三總價(jià)優(yōu)三勢(shì)，以三提升單三價(jià)高品質(zhì)三的外部三形態(tài)外立面三充分體三現(xiàn)產(chǎn)品三的品質(zhì)三感適合本三項(xiàng)目高三層重點(diǎn)三挖掘的三競(jìng)爭(zhēng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)通過中三觀市場(chǎng)三分析可三知，市三場(chǎng)對(duì)高三層的主三流需求三為一般三性居家三產(chǎn)品，三因此制三定產(chǎn)品三定位應(yīng)三重點(diǎn)考三慮對(duì)戶三型的適三度面積三控制，三從而做三到總價(jià)三控制，三在此基三礎(chǔ)上，三加入產(chǎn)三品創(chuàng)新三，面積三贈(zèng)送等三附加值三。5859從客戶三置業(yè)流三向方面三，區(qū)域三內(nèi)現(xiàn)有三置業(yè)客三戶可大三體分為三三類010203區(qū)域客三戶的重三要組成三部分，三所占比三例大，三目前表三現(xiàn)為價(jià)三格敏感三。所占比三例較少三，多為三二次以三上置業(yè)三，自住三改善或三給子女三購(gòu)買，三整體購(gòu)三買力較三高。所占比三例較少三，低價(jià)三和高品三質(zhì)產(chǎn)品三吸引兩三者兼有三。高品三質(zhì)吸引三而來(lái)的三客戶購(gòu)三買力較三高，對(duì)三項(xiàng)目的三綜合要三求高。客戶分析全國(guó)現(xiàn)象客戶分類本地固三有客戶外溢后三回流客三戶外來(lái)客三戶從區(qū)域三內(nèi)現(xiàn)有三客戶的三置業(yè)目三的、置三業(yè)特征三、主力三需求產(chǎn)三品、購(gòu)三買力等三方面進(jìn)三行分析三，以指三導(dǎo)本項(xiàng)三目的客三戶定位60本地固三有客戶三——所三占比例三大，多三表現(xiàn)為三價(jià)格敏三感，需三求以主三流居家三產(chǎn)品為三主區(qū)域忠三誠(chéng)度較三高，區(qū)三域現(xiàn)有三客戶的三重要組三成對(duì)應(yīng)產(chǎn)三品置業(yè)目三的核心敏三感因素可調(diào)動(dòng)三因素本地固三有客戶90㎡左右的三兩房或三小三房三；110三-12三0㎡三房剛性需三求；一般性三改善需三求（改三善面積三和環(huán)境三）價(jià)格，三產(chǎn)品戶三型面積可三適度放三大，園三林、社三區(qū)規(guī)模三可弱化三；部分客三戶可接三受高品三質(zhì)項(xiàng)目三適度提三價(jià)；現(xiàn)階段三區(qū)域內(nèi)三的客戶三大多價(jià)三格敏感三，除戶三型外對(duì)三產(chǎn)品要三求不高三，但其三中部分三高購(gòu)買三力且有三地緣情三節(jié)的客三戶，可三以作為三項(xiàng)目的三重點(diǎn)捕三捉客戶三?？蛻舴治鋈珖?guó)現(xiàn)象本地固有客戶61在項(xiàng)目三目標(biāo)及三本體之三下，項(xiàng)三目需實(shí)三現(xiàn)較高三的售價(jià)三，因此三應(yīng)重點(diǎn)三捕捉購(gòu)三買力較三高的客三戶本地固三有的客三戶中，三能夠滿三足項(xiàng)目三回現(xiàn)目三標(biāo)的客三戶客戶描三摹：購(gòu)買力三較高；年齡偏三長(zhǎng)，有三地緣情三節(jié)，不三愿意跨三區(qū)域置三業(yè)；產(chǎn)業(yè)園三內(nèi)技術(shù)三工作者三，購(gòu)買三力較高三，為了三工作便三利而選三擇區(qū)域三內(nèi)置業(yè)三。置業(yè)敏三感點(diǎn)：好產(chǎn)品三；總價(jià)有三心理上三線；項(xiàng)目整三體檔次三和社區(qū)三環(huán)境。市場(chǎng)驗(yàn)三證：金色池三塘T6高層90㎡三房（8-1三8㎡贈(zèng)送）三市場(chǎng)熱三銷；早期的三洋房客三戶仍然三熱衷，三目前二三手房成三交均價(jià)800三0左右。對(duì)應(yīng)產(chǎn)三品：主三流居家三產(chǎn)品為三主，個(gè)三別需求三更高端三的物業(yè)三形態(tài)主流居三家：80-三90兩房，100三-11三0㎡三房的三銷售面三積，附三有大面三積增速三，保障三戶型的三使用舒三適度；高端改三善：多層或三洋房的三物業(yè)形三態(tài)，以三滿足家三族人員三居住，三多需求三舒適性三三房或三四房?？蛻舴治鋈珖?guó)現(xiàn)象目標(biāo)客群62由于區(qū)三域內(nèi)嚴(yán)三重缺乏三優(yōu)質(zhì)產(chǎn)三品供應(yīng)三，導(dǎo)致三大部分三追求好三產(chǎn)品的三客戶外三溢區(qū)域內(nèi)三外溢客三戶資源價(jià)三值吸引三外溢產(chǎn)品價(jià)三值吸引三外溢不可回三流可回流城市資三源吸引自然資三源吸引流向城三市核心三商圈，三學(xué)府、三馬鞍山三板塊等三高價(jià)值三居住區(qū)流向政三務(wù)區(qū)、三濱湖區(qū)三等具有三自然資三源的區(qū)三域需求更三好的外三部資源三環(huán)境別墅、三洋房等三高端物三業(yè)高品質(zhì)三高層、三小高層需求更三好的產(chǎn)三品流向玫三瑰紳城三、棠溪三人家等三項(xiàng)目流向?qū)W三府名都三、幸福三里等項(xiàng)三目項(xiàng)目可以捕捉且應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的客戶需求產(chǎn)三品別墅、三洋房等三高端物三業(yè)，別三墅體現(xiàn)三尺度感三，洋房三戶型緊三湊化（三控總價(jià)三）；高品質(zhì)三高層，90-三140三㎡主流面三積段，三需加入三面積贈(zèng)三送或戶三型創(chuàng)新三等提升三附加值三。置業(yè)目三的：高購(gòu)買三力的剛?cè)孕枨笕⒁话闳愿纳迫?、高端三改善；核心敏三感因素三：物業(yè)形三態(tài)、戶三型的合三理和創(chuàng)三新、社三區(qū)規(guī)劃三與配套三?？蛻舴治鋈珖?guó)現(xiàn)象本地外溢客戶63項(xiàng)目可三通過內(nèi)三部高品三質(zhì)打造三，吸引三已外溢三但偏好三好產(chǎn)品三的區(qū)域三內(nèi)客戶區(qū)域內(nèi)三外溢的三客戶除三少量高三端改善三客戶需三求高端三物業(yè)之三外，一三般性改三善客戶三關(guān)注的三是產(chǎn)品三戶型的三舒適度三及高附三加值，三并不是三單純的三需求大三面積?？蛻裘枞。嘿?gòu)買力三高的二三次及以三上置業(yè)三；需求好三產(chǎn)品；中年客三戶，公三務(wù)員、三企事業(yè)三單位高三管、私三企業(yè)主三等選擇三區(qū)域內(nèi)三置業(yè)。按照客戶的置業(yè)目的，可以將客戶分為以下三類客戶分析全國(guó)現(xiàn)象目標(biāo)客群64外來(lái)客三戶——三低價(jià)吸三引和高三品質(zhì)產(chǎn)三品追隨三兩者兼三有，但三整體比三例較低項(xiàng)目可捕捉購(gòu)買力低，無(wú)法承受市區(qū)高價(jià)外來(lái)客戶低價(jià)吸引高品質(zhì)產(chǎn)品追隨桂花園、金色池塘等項(xiàng)目，社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀全市領(lǐng)先，吸引大量較高購(gòu)買力的外來(lái)客戶需求產(chǎn)三品社區(qū)規(guī)三劃、物三業(yè)形態(tài)三、景觀三園林俱三佳的項(xiàng)三目別墅、三洋房等三高端物三業(yè)，別三墅體現(xiàn)三尺度感三，洋房三戶型滿三足居住三舒適度三即可；高品質(zhì)三高層，90-三120三㎡為主，三尺寸可三適度放三大，加三入面積三贈(zèng)送或三戶型創(chuàng)三新等提三升附加三值。置業(yè)目三的：一般性三改善、三高端改三善。項(xiàng)目可捕捉且應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的客戶外來(lái)客三戶聚集三的項(xiàng)目客戶分析全國(guó)現(xiàn)象外來(lái)客戶65在缺乏三優(yōu)質(zhì)資三源情況三下，項(xiàng)三目通過三內(nèi)部產(chǎn)三品的精三細(xì)化打三造，仍三然可以三吸引大三量外來(lái)三客戶外來(lái)客三戶在置三業(yè)時(shí)會(huì)三比對(duì)全三市范圍三內(nèi)的項(xiàng)三目，產(chǎn)三品稀缺三、產(chǎn)品三力高、三帶有創(chuàng)三新和高三附加值三、高性三價(jià)比的三項(xiàng)目，三是促成三此類客三戶置業(yè)三的決定三性因素三?？蛻裘枞。喝》度龂鷥?nèi)甚三至省外三的客戶三；購(gòu)買力三較高，三多為二三次及以三上置業(yè)三；需求好三項(xiàng)目和三內(nèi)部好三產(chǎn)品；中年客三戶為主三，公務(wù)三員、企三事業(yè)單三位高管三、私企三業(yè)主等三。按照客戶的置業(yè)目的，可以將客戶分為以下三類客戶分析全國(guó)現(xiàn)象目標(biāo)客群66項(xiàng)目屬三性界定目標(biāo)解三析及和三核心問三題提出市場(chǎng)及三客戶分三析發(fā)展戰(zhàn)三略與定三位經(jīng)濟(jì)測(cè)三算物業(yè)發(fā)三展建議67案例借三鑒案例選三取的前三提——非城市三中心區(qū)三，居住三氛圍和三認(rèn)可度三較低，三有長(zhǎng)期三發(fā)展?jié)撊?；中等?guī)三模，中三高容積三率，產(chǎn)三品形態(tài)三高層或三搭配多三層，沿三街商業(yè)三；成功吸三引市場(chǎng)三主流客三戶，產(chǎn)三品表現(xiàn)三迎合此三類客戶三需求；去化速三度實(shí)現(xiàn)三良好，三價(jià)格拔三升明顯三，有持三續(xù)增長(zhǎng)三力。城市非三核心區(qū)三、中等三規(guī)模中三高容積三率住宅三項(xiàng)目上?！ば呛訛成虾！す疟倍诎咐腥康哪咳摹治霭溉某扇?gòu)成三因素；分析案三例的產(chǎn)三品與客三戶定位三；結(jié)合案三例最終三市場(chǎng)