某市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

西安房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2010年05月1報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃第三部分2009年西安商品房市場(chǎng)分析第五部分總結(jié)

第二部分2009年西安土地市場(chǎng)概況第四部分2010土地出讓、成交及商品房住宅成交情況2第一部分宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)城市規(guī)劃341.1 西安GDP走勢(shì)圖2009年西安市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)步回升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，工業(yè)生產(chǎn)加快回升，固定資產(chǎn)投資場(chǎng)持續(xù)旺盛，企業(yè)效益和財(cái)政收入逐步好轉(zhuǎn)，貨幣信貸趨于穩(wěn)健，物價(jià)運(yùn)行基本平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)總體回升向好，但經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還有待更加穩(wěn)固。451.2 GDP、人均GDP增幅對(duì)比單位：元單位：億元561.3 主要城市GDP、人均GDP增幅及城市對(duì)比排名26位單位：億元09年西安市GDP2719.10億元比上年增長(zhǎng)24.16%，全國(guó)排名26位。人均GDP達(dá)到了32351元，全國(guó)排名36位，較2008年增加10619元，折合成美元，人均GDP為4737美元，接近5000美元大關(guān)。按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP達(dá)到5000美元就意味著打到了中等收入國(guó)家平均水平。如果按照聯(lián)合國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，如果人均GDP達(dá)到3000美元到10000美元之間，就意味著國(guó)民經(jīng)濟(jì)達(dá)到相當(dāng)實(shí)力，現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)入到關(guān)鍵時(shí)期。以上表明：西安城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力穩(wěn)步增長(zhǎng)，城市潛力日益彰顯。61.4 西安各區(qū)縣GDP占全市比重西安共9區(qū)4縣，09年GDP比例占10%以上的有5個(gè)區(qū)。按排名，雁塔區(qū)504億元，總量排名首位，占19.2%。蓮湖區(qū)、未央?yún)^(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)分別占12.8%、12.7%、11.5%、10.7等。全年財(cái)政總收入397.63億元；2009年西安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18963元（與武漢、沈陽(yáng)、成都基本持平），同比增長(zhǎng)24.7%，全年居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)比上年下降0.3%。781.5 各區(qū)縣固定資產(chǎn)占全市比重雁塔區(qū)：總量首位，投資百億打造魚化工業(yè)園，打造10個(gè)商圈，計(jì)劃到2011年，完成固定資產(chǎn)投資100億元以上，引進(jìn)企業(yè)100家以上，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值60億元以上，形成未來(lái)西安南城又一產(chǎn)業(yè)高地。未央?yún)^(qū)：總量第二，將重點(diǎn)建設(shè)張家堡商圈，大力培育三橋、北客站、六村堡、大明宮、徐家灣、龍首村等區(qū)域商業(yè)中心。蓮湖區(qū)：總量第三，主要

打造3個(gè)超廣域商圈；4個(gè)廣域商圈：及5個(gè)區(qū)域商圈。長(zhǎng)安區(qū)：總量第四，近幾年以西高新二次創(chuàng)業(yè)為依托，區(qū)域開發(fā)實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)，并形成了以西北大學(xué)、陜西師范大學(xué)、西安郵電學(xué)院、西安外國(guó)語(yǔ)大學(xué)等全國(guó)高校為龍頭的科教產(chǎn)業(yè)群；以陜西日?qǐng)?bào)、華商報(bào)、陜西師大出版社、陜西省檔案館、國(guó)土資源西北勘察設(shè)計(jì)院等單位為龍頭的文化科研產(chǎn)業(yè)集群；第四軍醫(yī)大學(xué)西京醫(yī)院、吉源醫(yī)院、陜師大附中、附小及幼兒園等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，布局和配套功能齊全。

81.6 西安基本情況

行政格局

1、西安市轄9個(gè)市轄區(qū)：新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)。4個(gè)縣：藍(lán)田縣、周至縣、戶縣、高陵縣。市人民政府新址定于未央?yún)^(qū)。2、轄區(qū)總面積9983平方公里，其中市區(qū)面積為3582平方公里，建城區(qū)面積369平方公里。

3、常住人口843.46萬(wàn)（截止2009年末），其中城鎮(zhèn)人口565萬(wàn)，市區(qū)戶籍人口549萬(wàn)，市區(qū)常住人口646.23萬(wàn)(截止2008年底)。

西安另有7個(gè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源改革示范開發(fā)區(qū)和基地，統(tǒng)稱“四區(qū)一港兩基地”，分別是：

1、國(guó)家級(jí)西安高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱：西安高新區(qū)）[1991年成立的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)]

2、國(guó)家級(jí)西安曲江新區(qū)（西安曲江國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)）

3、西安灃渭新區(qū)4、西安浐灞生態(tài)區(qū)5、西安國(guó)際港務(wù)區(qū)6、西安閻良國(guó)家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地7、西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)基地9行政區(qū)劃圖101.7 西安城市總體規(guī)劃概述

2008-2020總體規(guī)劃

2008年5月6日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)《西安城市總體規(guī)劃（2008年—2020年）》。這是西安城市總體規(guī)劃的第四輪修編到2020年。1、到2020年，西安市域總?cè)丝谝?guī)模為1070.78萬(wàn)人，西安主城區(qū)城市人口規(guī)模將達(dá)到528.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)體系將形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí)城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。2、全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?65平方千米以內(nèi)，主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?90平方千米以內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為92.73平方米左右。3、廉租房和經(jīng)適房納入近期建設(shè)規(guī)劃4、以歷史文化名城為核心，形成“一環(huán)、三片、三街”等保護(hù)體系。優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯“九宮格局、棋盤路網(wǎng)構(gòu)建“一城、一軸、一環(huán)、多中心”的布局特色。發(fā)展目標(biāo)1．對(duì)外交通

建成面向國(guó)際的中國(guó)西部航空樞紐，國(guó)內(nèi)重要的公路、鐵路交通樞紐，西部最大的物流中心。構(gòu)筑以航空、鐵路、高速公路為骨架的綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，確立輻射全國(guó)的快速、便捷的客貨運(yùn)交通樞紐地位。 2．城市交通

建立以軌道交通、普通公共交通為主，多種交通方式相結(jié)合的城市綜合交通系統(tǒng)。完善主城區(qū)道路系統(tǒng)，形成“一高、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局。11西安城市總體規(guī)劃——主城區(qū)12西安城市總體規(guī)劃——綜合交通131號(hào)線計(jì)劃2013年開通，2號(hào)線雙向短軌通，2010年5月31日全線軌通。3號(hào)線2011年開工，2015年通車。

141.8 西安城市2009年市政—主要?jiǎng)討B(tài)151.9 西安城市2010年1-5月份主要事件16第二部分西安土地市場(chǎng)分析2009年土地市場(chǎng)概況2010年土地市場(chǎng)趨勢(shì)172.1 西安土地市場(chǎng)概況

05年以前西安土地總成交單價(jià)總體上相對(duì)理性，成交單價(jià)在500-700元/㎡浮動(dòng)，06-07年商住用地成交單價(jià)呈上升趨勢(shì)，樓面價(jià)升至1000元/㎡以上，同比上升50%。

09年西安土地交易面積達(dá)10979畝，較上年同比增長(zhǎng)47%。其中住宅為6603畝，同比增幅近60%。招拍掛住宅用地樓面價(jià)已超過(guò)1000元，從09年下半年拍賣的部分普通住宅用地來(lái)看，樓面地價(jià)基本上集中在1600-2000元/㎡不等。182.2 2009年西安土地市場(chǎng)成交情況192.3三20三09年三西安各三區(qū)土地三市場(chǎng)成三交分析200三9年各區(qū)三域成交三土地面三積與樓三面地價(jià)三的分析1、城南三區(qū)成交三面積躍三居全市三第一，三成交土三地面積三為145三.6萬(wàn)㎡，三規(guī)劃建三筑面積429三.9萬(wàn)㎡，三其中曲三江板塊三依然是三城南的三重點(diǎn)區(qū)三域，成三交25宗，成三交面積三占城南三總成交三的84%。城南三區(qū)樓面三地價(jià)為128三8元/㎡，僅次三于城內(nèi)三；2、城東三區(qū)由于三浐灞板三塊土地三集中成三交，成三交面積三位居第三二位，三成交面三積為120三.3萬(wàn)㎡，三規(guī)劃面三積為304三.7萬(wàn)㎡，三樓面地三價(jià)為765元/㎡；3、城北三區(qū)土地三成交量三較去年三有較大三提升，三但城北三區(qū)土地三涉及過(guò)三多的拆三遷，外三來(lái)企業(yè)三考慮到三運(yùn)作難三度，不三得不放三棄城北三。200三9年全年三城北區(qū)三招拍掛三市場(chǎng)土三地成交三面積為50.三77萬(wàn)㎡，三規(guī)劃面三積為190三.9㎡位居全三市第三三；4、高新三區(qū)土地三成交主三要集中三在高新三區(qū)，由三于可供三開發(fā)土三地有限三，高新三西擴(kuò)成三為必然三。202.4三20三09年三西安重三點(diǎn)地區(qū)三土地成三交情況200三9年住宅三用地成三交面積三區(qū)域月三度對(duì)比在區(qū)域三住宅的三交易月三度分布三中，可三以看出曲江、三浐灞和三城北地區(qū)住三宅土地三市場(chǎng)表三現(xiàn)活躍三。212.5三20三09年三西安各三區(qū)土地三成交地三價(jià)分析200三9年各區(qū)三域成交三地價(jià)分三析盡管沒(méi)三出現(xiàn)地三王，西三安的地三價(jià)卻保三持穩(wěn)定三上漲的三趨勢(shì)，三但各個(gè)三區(qū)域之三間的低三價(jià)差距三不斷拉三大。200三9年除了三長(zhǎng)安區(qū)三外，西三安其他三所有區(qū)三域的平三均地價(jià)三都超過(guò)100萬(wàn)元/畝，其三中城南三區(qū)和城三內(nèi)區(qū)平三均地價(jià)三更是接三近250萬(wàn)元/畝，特別三是城南三區(qū)地價(jià)三已經(jīng)超三過(guò)土地三季度稀三缺的城三內(nèi)區(qū)，三成為西三安市場(chǎng)三平均地三價(jià)最高三的區(qū)域三。這種三地價(jià)相三對(duì)穩(wěn)定三上漲的三態(tài)勢(shì)也三在很大三程度上三決定了三西安房三價(jià)上漲三的幅度三。預(yù)計(jì)今三年城東三區(qū)和高三新區(qū)地三價(jià)將保三持穩(wěn)定三，而城三南區(qū)隨三著曲江三外擴(kuò)，三作為中三高端項(xiàng)三目集中三區(qū)域勢(shì)三必會(huì)抬三高地價(jià)三；城北三區(qū)在大三明宮效三應(yīng)的持三續(xù)熱炒三下，整三體地價(jià)三也將快三速上升三。222.6三20三09年三西安土三地市場(chǎng)三容積率三分析200三9年掛牌三地塊容三積率分三析從09年通過(guò)三成交土三地容積三率來(lái)看三，2.4三-3.三5之間的三地塊面三積占到三了土地三放量的50%，所以09年入市三項(xiàng)目將三以高層三、小高三層為主三；容積三率在4.0以上的三地塊占三到了15%，高容積三率的土三地呈現(xiàn)三增長(zhǎng)趨三勢(shì)；容積三率1.6以下的三低容積三率地塊三出讓面三積占21%，但大三多數(shù)為三工業(yè)性三質(zhì)用地三，其中三住宅用三地僅有三兩宗，三都處于三區(qū)間區(qū)三域，未三來(lái)低密三度產(chǎn)品三競(jìng)爭(zhēng)較三小。成交地三塊容積三率232.7三20三09年三西安土三地市場(chǎng)三十宗“三最”24201三0年西三安土地三供應(yīng)區(qū)三域分布201三0年西安三土地供三應(yīng)主要三在這幾三個(gè)熱點(diǎn)三區(qū)域，三以及城三中村改三造帶來(lái)三的土地三，集中三在三環(huán)三沿線區(qū)三域。252.8三20三10年三西安市三土地市三場(chǎng)供應(yīng)三分析一、201三0年商品三房新增三市場(chǎng)供三應(yīng)表（三萬(wàn)㎡）201三0年西安三市各類三住房建三設(shè)量預(yù)三計(jì)約為119三8萬(wàn)㎡，三同比09年持續(xù)三增長(zhǎng)，三商品住三房依然三占據(jù)絕三對(duì)比例三，保障三房計(jì)劃三開工面三積有不三同程度三的下降三。26二、區(qū)三域市場(chǎng)三--西安商三品房市三場(chǎng)20三09年三各區(qū)域三供求比2.9三20三10年三西安市三土地市三場(chǎng)需求三分析09年各個(gè)三區(qū)域供三不應(yīng)求三的局面三將在201三0年得到三改善，三各個(gè)區(qū)三域之間三的供應(yīng)三量和成三交量之三間的差三距將不三斷縮小三，西安三市場(chǎng)也三將迎來(lái)三區(qū)域均三衡化發(fā)三展的新三階段。272.1三0 2三009三年西安三市土地三市場(chǎng)小三結(jié)1、從200三9年1月份開三始西安三市土地三市場(chǎng)的三成交土三地均價(jià)三一直維三持在緩三慢上漲三。2、關(guān)于三市場(chǎng)的三熱點(diǎn)區(qū)三域和熱三點(diǎn)交易三類型。三從200三9年12個(gè)月的三成交數(shù)三據(jù)分析三可以看三出，200三9年西安三市土地三市場(chǎng)成三交最熱三點(diǎn)區(qū)域三是曲江、三浐灞和三城北三個(gè)地三區(qū)，這三源于經(jīng)三濟(jì)回暖三的影響三，對(duì)于三土地類三型而言三，浐灞三地區(qū)在200三9年商業(yè)三用地的三交易量三比較集三中。28第三部三分三2三009三年西安三市商品三房市場(chǎng)三分析293.1三20三02年三以來(lái)西三安市住三宅成交三分析歷年住三宅成交三量?jī)r(jià)走三勢(shì)圖從200三2年--2三009年，除三了200三6年住宅三均價(jià)成三交均價(jià)三出現(xiàn)了三小幅下三滑以外三，整體三成交均三價(jià)穩(wěn)步三上漲，三從200三2年的不三足200三0元/㎡上漲至200三9年近500三0元/㎡；成交三量從05年開始三呈現(xiàn)階三梯狀上三漲，08年由于三金融危三機(jī)影響三出現(xiàn)較三大幅度三下滑，09年全市三住宅成三交量達(dá)三到131三9萬(wàn)㎡，三超過(guò)08年的兩三倍。303.2三20三09年三西安市三商品房三成交量三分析07年三之前西三安樓市三成交面三積一直三徘徊在三較低水三平，但三到09三年6月三，商品三房銷售三量達(dá)到三110三萬(wàn)平米三，為2三007三年11三月以來(lái)三首次突三破百萬(wàn)三平米。三09年三西安商三品房銷三售面積三已逾千三萬(wàn)。而三在今年三2月，三主要受三春節(jié)長(zhǎng)三假及政三策環(huán)境三影響，三2月西三安市商三品房成三交面積三56.三08萬(wàn)三㎡，環(huán)三比下滑三44.三39%三，同比三下滑9三.41三%。313.3三20三09年三西安市三住宅成三交價(jià)格三走勢(shì)圖西安普三通住宅三價(jià)格在三經(jīng)過(guò)07年大幅三攀升后三，08年在各三種因素三的影響三下，出三現(xiàn)了“三短暫的三停歇”三，但09年尤其三是春節(jié)三過(guò)后，三西安樓三市全面三復(fù)蘇，三成交量三持續(xù)攀三升，房三價(jià)也一三路看漲三。到7月西安三房?jī)r(jià)“三個(gè)漲”三已經(jīng)演三變成為三“普漲三”，8月份首三次突破500三0元，達(dá)500三9元㎡，9月成交三均價(jià)甚三至攀上600三0元/㎡的最高三峰，且三在四季三度旺季三大量推三出品質(zhì)三較高、三景觀上三佳的新三房源，三再次將三房?jī)r(jià)有三所推高三，整體三市場(chǎng)價(jià)三格走勢(shì)三明顯趨三高，同三時(shí)市場(chǎng)三熱點(diǎn)區(qū)三域如浐三灞、城三北等區(qū)三域部分三樓盤價(jià)三格漲幅三相對(duì)更三為突出三。200三9年西安三普通住三宅成交三價(jià)格為470三1元/㎡。323.4三20三05年三以來(lái)西三安市房三價(jià)收入三比走勢(shì)西安市三歷年房三價(jià)收入三比走勢(shì)三圖從200三5年至今三，西安三住宅成三交的總?cè)齼r(jià)水平三穩(wěn)步上三升，同三時(shí)西安三居民的三可支配三收入水三平也保三持了較三快的增三速，并三且高于三平均總?cè)齼r(jià)的增三長(zhǎng)水平三，從趨三勢(shì)來(lái)看三，西安三房?jī)r(jià)收三入比逐三年降低三，主要三是由于三收入水三平增長(zhǎng)三較快。三綜合作三用下，三西安的三房?jī)r(jià)收三入比逐三年下降三，從200三0年的18.三18，降到200三9年的11.三91。333.5三20三09年三西安市三住宅月三度供求三分析200三9年住宅三月度供三求走勢(shì)三勢(shì)圖200三9年全年三供應(yīng)量三為110三49萬(wàn)㎡，三成交量三為133三19萬(wàn)㎡，三整體表三現(xiàn)為供三不應(yīng)求三，一定三程度上三消化了三部分市三場(chǎng)存量三。造成三供不應(yīng)三求的局三面主要三有兩個(gè)三原因，三一是由三于08年經(jīng)濟(jì)三危機(jī)的三影響，三許多開三發(fā)商謹(jǐn)三慎拿地三，市場(chǎng)三供應(yīng)量三放量趨三緩；二三是由于三利好政三策不斷三，各類三需求旺三盛，成三交量猛三增。343.6三20三09年三西安市三住宅成三交套數(shù)三及面積三分析90㎡以下三占總成三交套數(shù)三的43.三43%，比08年提高13.三43%；90-三144㎡占總?cè)山惶兹龜?shù)的47.三95%，比08年增長(zhǎng)三了3.9三5%；下半三年90-三144㎡之間三住宅成三交比例三的增大三，是因三為下半三年改善三型需求三不斷入三市。353.7三20三09年三西安市三住宅購(gòu)三買人群三分析09年普通三住宅購(gòu)三買人群三中本市三人群占三到總成三交套數(shù)三的91.三88%，消費(fèi)三人群的三主體仍三然是本三地人群三，與08年相比三上漲1.0三8%。隨著三購(gòu)房剛?cè)孕枨笕?00三9年1、2季度得三以有效三的釋放三，而200三9年3、4季度商三品房住三宅市場(chǎng)三可以用三“量?jī)r(jià)三齊升”三來(lái)形容三，投資三型和改三善型購(gòu)三房需求三比例在三逐步增三大，隨三著西安三房?jī)r(jià)的三日趨上三漲，大三多數(shù)的三本市購(gòu)三房者將三放眼于三投資房三地產(chǎn)行三業(yè)，如三今西安三的購(gòu)房三者已認(rèn)三識(shí)到在三西安置三業(yè)的升三值潛力三，于是三紛紛出三手。3609年西安三城市化三進(jìn)程伴三隨著城三市中心三北移、三地鐵2號(hào)線施三工建設(shè)三、曲江三外擴(kuò)、大三明宮開三發(fā)等四三區(qū)兩基三地開發(fā)三、以及三城中村三全面改三造等帶三來(lái)的骨三架外擴(kuò)三，推動(dòng)了三房地產(chǎn)三市場(chǎng)的三快速發(fā)三展，并三使得西三安房地三產(chǎn)市場(chǎng)三各個(gè)區(qū)三域的發(fā)三展趨于三均衡化。三其中城三北區(qū)和三城東區(qū)三從城市三化中受三益最大三，并成三為200三9年西安三市場(chǎng)發(fā)三展最迅猛三的區(qū)域三，各個(gè)三區(qū)域的三整體房三價(jià)水平三也隨之三上漲。3.8三20三09年三西安區(qū)三域市場(chǎng)三趨勢(shì)城東區(qū)三：在浐灞三生態(tài)區(qū)三火熱的三帶動(dòng)下三需求旺三盛，但09年市場(chǎng)三供應(yīng)難三以滿足三。城西區(qū)三：09年底拉三開了整三體改造三開發(fā)的三序幕，三市場(chǎng)供三應(yīng)猛增三。城南區(qū)三：仍是購(gòu)三房者最三關(guān)注的三區(qū)域，三出現(xiàn)供三求兩旺三局面。城北區(qū)三：是09年西安三市場(chǎng)發(fā)三展最快三區(qū)域，三市場(chǎng)供三應(yīng)集中三放量，三成交也三在四季三度超過(guò)三城南區(qū)三，其發(fā)三展?jié)摿θ薮?。高新區(qū)三：09年市場(chǎng)三供求實(shí)三現(xiàn)反彈三，成交三在全市三市場(chǎng)中三所占的三比例也三不斷上三升。城內(nèi)區(qū)三：仍處于三緩慢邊三緣化的三過(guò)程中三，預(yù)計(jì)201三0年市場(chǎng)三將持續(xù)三萎縮。373.9三2三009三年西安三各區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城東區(qū)--土地供三應(yīng)201三0年城東三區(qū)伴隨三著地鐵三一號(hào)線三開工、三世園會(huì)三的即將三開幕以三及紡織三城的集三中改造三都將使三城東基三礎(chǔ)建設(shè)三煥然一三新，這三將直接三推動(dòng)開三發(fā)商的三拿地?zé)崛?。而浐三灞板塊三在城東三的改造三中將是三發(fā)展最三快的一三個(gè)板塊三。383.9三2三009三年西安三各區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城東區(qū)--熱點(diǎn)板三塊--浐灞生三態(tài)區(qū)201三0年浐灞三生態(tài)區(qū)三的開發(fā)三，地鐵三一號(hào)線三的修建三直接帶三動(dòng)了長(zhǎng)三樂(lè)路沿三線的房三地產(chǎn)市三場(chǎng)，201三1年世園三會(huì)的舉三辦前一三年也將三是浐灞三生態(tài)區(qū)三發(fā)展最三快的一三年?，F(xiàn)三今浐灞三仍有大三量的閑三置土地三有待開三發(fā)，發(fā)三展?jié)摿θ薮蟆Ｈ缃窈闳?、綠三地、龍三湖、恒三盛、深三振業(yè)等三全國(guó)知三名開發(fā)三商進(jìn)駐三。393.9三2三009三年西安三各區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城東區(qū)—關(guān)注項(xiàng)三目由于是三新開發(fā)三的區(qū)域三，浐灞三板塊在三很多方三面仍然三與成熟三區(qū)域有三一定的三差距，三一些樓三盤所處三位置的三基礎(chǔ)設(shè)三施和配三套建設(shè)三仍然稍三顯不足三。403.1三0三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城西區(qū)--土地供三應(yīng)城西區(qū)三的市場(chǎng)三供應(yīng)一三直比較三零散，三而且規(guī)三模較小三，但隨三著201三0年大興三新區(qū)的三改造建三設(shè)的加三快、西三咸一體三化的提三速，勢(shì)三必會(huì)吸三引眾多三開發(fā)企三業(yè)進(jìn)駐三。413.1三0三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城西區(qū)--熱點(diǎn)板三塊--大興新三區(qū)大興新三區(qū)位于三西安城三區(qū)西北三隅，是三目前西三安市二三環(huán)范圍三內(nèi)唯一三可成片三改造開三發(fā)區(qū)域三，是西三安市委三市政府三批準(zhǔn)實(shí)三施的西三安首例三成片舊三城改造三項(xiàng)目，三是“十三一五”三重大項(xiàng)三目和“三皇城復(fù)三興計(jì)劃三””的三重要組三成部分三。多家知三名開發(fā)三企業(yè)均三有進(jìn)駐三意向，三融僑集三團(tuán)是首三家進(jìn)駐三的國(guó)內(nèi)三知名開三發(fā)企業(yè)三。423.1三02三009三年西安三各區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城西區(qū)—關(guān)注項(xiàng)三目近兩年三來(lái)，西三咸板塊三顯然已三成為諸三多西安三購(gòu)房者三關(guān)注的三區(qū)域。三借著西三安、咸三陽(yáng)經(jīng)濟(jì)三一體化三的東風(fēng)三，以及三西咸共三建區(qū)城三市新區(qū)三后發(fā)的三優(yōu)勢(shì)，三這里更三成為聚三焦點(diǎn)。433.1三1三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城南區(qū)--土地供三應(yīng)201三0年城南三區(qū)的發(fā)三展伴隨三著曲江三版塊的三外擴(kuò)展三開，新三規(guī)劃的三曲江版三塊，不三僅區(qū)域三面積擴(kuò)三大了一三倍，并三且在產(chǎn)三業(yè)結(jié)構(gòu)三上形成三了以文三化產(chǎn)業(yè)三為主的三完整體三系。443.1三1三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城南區(qū)--熱點(diǎn)板三塊--曲江擴(kuò)三建曲江新三區(qū)面積三將擴(kuò)大三至40.三97平方公三里，并三在現(xiàn)有三基礎(chǔ)上三規(guī)劃建三設(shè)九大三文文產(chǎn)三業(yè)園區(qū)三，到201三5年全面三建成曲三江國(guó)家三級(jí)文化三產(chǎn)業(yè)示三范區(qū)。三目前金三地、中三海、融三僑、富三力、龍三湖、深三鴻基、三中建、三華僑城三等已進(jìn)三駐曲江三開發(fā)項(xiàng)三目，加三上新增200多畝商三業(yè)金融三用地面三積和新三增200三0多畝生三態(tài)綠地三面積。三預(yù)計(jì)將三是全市三房地產(chǎn)三開發(fā)的三最熱區(qū)三域之一三。453.1三1三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城南區(qū)—關(guān)注項(xiàng)三目曲江新三區(qū)自200三3年開工三建設(shè)以三來(lái)，其三悠久的三歷史文三化底蘊(yùn)三、自然三為本的三生態(tài)環(huán)三境，使三曲江迅三速成為三備受關(guān)三注的西三安房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的第一三亮點(diǎn)，三吸引了三一大批三國(guó)內(nèi)外三品牌房三地產(chǎn)企三業(yè)進(jìn)駐三。金地三、中海三、融僑三、大華三、富力三、龍湖三、深鴻三基、中三建、華三僑城等三紛紛進(jìn)三駐曲江三開發(fā)項(xiàng)三目。463.1三2三20三09年三西安各三區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城北區(qū)--土地供三應(yīng)200三8-2三009年城北三土地成三交量相三對(duì)較少三，供應(yīng)三總量為64.三78萬(wàn)㎡，三主要集三中在經(jīng)三開區(qū)板三塊、紅三廟坡板三塊和大三明宮板三塊。201三0年，地三鐵一號(hào)三線的通三車和市三政府正三式進(jìn)入三城北辦三公，都三促進(jìn)著三城北區(qū)三域價(jià)值三的整體三提升。三在建設(shè)三中的北三客站周三邊涇河三沿岸以三及經(jīng)渭三開發(fā)區(qū)三的土地三放量將三迎來(lái)大三城北房三地產(chǎn)開三發(fā)的高三潮。473.1三2三20三09年三西安各三區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城北區(qū)--熱點(diǎn)板三塊--大明宮三區(qū)域大明宮三區(qū)域是三繼曲江三之后又三一個(gè)文三化旅游三為主題三新建區(qū)三域，約480三0畝。距三離城市三中心地三帶（鐘三樓）只三有4公里，三距離市三政府新三的行政三中心只三有5公里。201三0年10月大明三宮遺址三公園首三期即將三開園，三華遠(yuǎn)地三產(chǎn)、中三建地產(chǎn)三已經(jīng)進(jìn)三駐。483.1三2三20三09年三西安各三區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城北區(qū)—關(guān)注項(xiàng)三目大明宮三區(qū)域整三體改造三正在進(jìn)三行，建三材市場(chǎng)三的拆遷三接近尾三聲，太三華路拓三寬也已三開始，201三0年10月大明三宮遺址三公園首三期即將三開園，三華遠(yuǎn)地三產(chǎn)、中三建地產(chǎn)三已經(jīng)進(jìn)三駐。493.1三3三20三09年三西安各三區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊城內(nèi)區(qū)--土地供三應(yīng)目前住三宅項(xiàng)目三基本上三以精裝三公為主三，而商三業(yè)的供三應(yīng)也極三為稀少三。城內(nèi)三區(qū)由于三其稀缺三的地段三資源，三是投資三型客戶三的首選三。200三9年城內(nèi)三區(qū)的成三交客戶三一次性三付款的三占到了47%，客戶三購(gòu)買力三強(qiáng)。城三內(nèi)區(qū)是三全市的三中心，三其不可三復(fù)制的三地段優(yōu)三勢(shì)和稀三缺的供三應(yīng)，也三引來(lái)了三各區(qū)域三購(gòu)買力三最強(qiáng)的三客戶。503.1三4三200三9年西三安各區(qū)三域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊高新區(qū)--土地供三應(yīng)200三9年高新三區(qū)的成三交量一三直處于三全市低三位，隨三著200三9年下半三年的供三應(yīng)增加三，成交三量也呈三現(xiàn)了放三量趨勢(shì)三。200三9年高新三區(qū)成交三客戶中三，一次三性付款三客戶達(dá)三到了33%，僅次三于城內(nèi)三區(qū)。今三年，隨三著高新三新區(qū)產(chǎn)三業(yè)配套三的逐步三完善以三及二次三創(chuàng)業(yè)啟三動(dòng)，預(yù)三計(jì)高新三新區(qū)將三成為熱三點(diǎn)。熱點(diǎn)板三塊—高新新三區(qū)高新區(qū)三正處于三二次創(chuàng)三業(yè)規(guī)劃三的核心三地段，三已經(jīng)明三確提出三將建設(shè)三面向整三個(gè)西部三服務(wù)的CBD中央商三務(wù)區(qū)，三現(xiàn)已有三綠地集三團(tuán)、和三記黃埔三等企業(yè)三進(jìn)駐，三未來(lái)高三新區(qū)管三委會(huì)的三南遷帶三動(dòng)該區(qū)三域的發(fā)三展。513.1三4三20三09年三西安各三區(qū)域土地供三應(yīng)及熱三點(diǎn)板塊高新區(qū)—關(guān)注項(xiàng)三目經(jīng)過(guò)十三多年的三開發(fā)，三高新新三區(qū)現(xiàn)已三成為西三安經(jīng)濟(jì)三最發(fā)達(dá)三的地區(qū)三，雖然三目前高三高新區(qū)三內(nèi)開發(fā)三的樓盤三仍然較三少，但三后期土三地儲(chǔ)備三充足，三基礎(chǔ)配三套設(shè)施三的發(fā)展三也較快三，加上三高新區(qū)三二次創(chuàng)三業(yè)對(duì)區(qū)三域的帶三動(dòng)，將三使其成三為未來(lái)三幾年西三安樓市三最火熱三的地區(qū)三之一。523.1三5 2三009三年西安三市房地三產(chǎn)市場(chǎng)三小結(jié)1、產(chǎn)品三分析：三贈(zèng)送面三積、小三戶型組三合、精三裝房、三低碳建三筑及四三新技術(shù)三。2、客戶三分析：剛需型三客戶，三年齡主三要分布三在25-三29歲范圍三內(nèi)，其三置業(yè)目三的主要三來(lái)自“三婚房”三需求。改善型三客戶，三年齡主三要分布三在30-三40之間，三其購(gòu)房三需求較三為理性三，經(jīng)濟(jì)三實(shí)力較三強(qiáng)。投資型三客戶，三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力較強(qiáng)三，保值三增值是三投資型三及高端三客戶購(gòu)三房的重三要考慮三因素。3、客戶三購(gòu)買力三與房?jī)r(jià)三對(duì)比分三析：從200三5年至今三，西安三住宅成三交的總?cè)齼r(jià)水平三穩(wěn)步上三升，同三時(shí)西安三居民的三可支配三收入水三平也保三持較快三的增速三，并且三高于平三均總價(jià)三的增長(zhǎng)三水平。三綜合作三用下，三西安的三房?jī)r(jià)收三入比逐三年下降三，從200三0年的18.三18，降到200三9年的11.三91。53544、區(qū)域三市場(chǎng)整三體特征三：09年西安三城市化三進(jìn)程伴三隨著城三市中心三北移、三