某區(qū)知識(shí)森林島項(xiàng)目可行性報(bào)告

2007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識(shí)森林島項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶坻區(qū)知識(shí)森林島項(xiàng)目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶坻區(qū)知識(shí)森林島項(xiàng)目投資分析一、城市概況天津市是中國(guó)四大直轄市之一，北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，距離北京120公里；總面積11919.7平方公里，其中市區(qū)面積487平方公里；天津市轄18個(gè)區(qū)縣傳統(tǒng)老城區(qū)：和平、河?xùn)|、南開、河西、河北、紅橋；四個(gè)新城區(qū)：東麗、西青、津南、北辰；濱海新區(qū)：塘沽、漢沽、大港；其他區(qū)縣：薊縣、寶坻、武清、寧河、靜海縣；常駐人口1075萬，其中城市人口約700萬；二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——京津冀（中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極）天津（京津冀騰飛的引擎）珠三角城市長(zhǎng)三角城市群京津冀城市群北京天津上海廣州深圳杭州中國(guó)三大經(jīng)濟(jì)群示意圖珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀構(gòu)成了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)。北京作為我國(guó)的政治、文化、國(guó)際交往的中心，促使京津冀區(qū)域?qū)⑿纬删哂惺锥冀?jīng)濟(jì)圈特色的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這一區(qū)域完全有可能成為21世紀(jì)前二十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的板塊之一二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長(zhǎng)天津市GDP連續(xù)多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%與上海的11%-13%。體現(xiàn)出良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭。2006年天津市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4337.73億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.4%，比2000年增長(zhǎng)1.2倍（見圖1）。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至2006年的五年間，天津市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2006年城市居民家庭人均可支配收入達(dá)到14283元，比2001年增長(zhǎng)70.7%，年均增長(zhǎng)11.3%。雖然低于2006年北京的18344元與上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入還有較大的上升空間。天津在“十五”期間城市居民物質(zhì)和文化生活質(zhì)量不斷提高，人均可支配收入的提高帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的不斷提高；二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨著GDP的增長(zhǎng)，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資亦從2002年的175.84億元，遞增到2006年的403.32億元。但是低于2006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資的1719.9億元與上海的1275.59億元；2002-2006年，房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%與上海的32%-38%；由以上可知：作為直轄市的天津，房地產(chǎn)投入還有較大的上升空間，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)持續(xù)升溫；三、政策支持與利好消息國(guó)務(wù)院對(duì)《天津市城市總體規(guī)劃（２００５－２０２０年）》作出批復(fù)。在未來１５年時(shí)間里，作為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的天津市，要以濱海新區(qū)的發(fā)展為重點(diǎn)，逐步建設(shè)成為國(guó)際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市；濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國(guó)家總體發(fā)展戰(zhàn)略，并取得新的突破；基礎(chǔ)設(shè)施和公共環(huán)境設(shè)施建設(shè)力度加大，立體交通網(wǎng)絡(luò)框架基本形成；北方商埠全面提升商業(yè)集散輻射功能，現(xiàn)代化水平不斷提高；全市自來水、燃?xì)夂图泄崞占奥史謩e達(dá)到100%、96%和84%，百姓安居樂業(yè)；天津成為我國(guó)北方最大的港口和進(jìn)出口貨值最大的海關(guān)；四、小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)良好、前景廣闊；城市經(jīng)濟(jì)保持快速持續(xù)增長(zhǎng)，相對(duì)于北京、上海，天津房地產(chǎn)業(yè)投資總額還有較大的上升空間；城市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)促進(jìn)居民消費(fèi)能力的提高，很多居民已開始考慮改善住房條件，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；相對(duì)北京和上海，天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還處于；濱海新區(qū)建設(shè)、空客基地建設(shè)、海河周邊改造開發(fā)、道路建設(shè)的加速、城市地鐵線路的通車、天津發(fā)展的有利條件等等都形成了房?jī)r(jià)的新支點(diǎn)，有力的帶動(dòng)了未來5-10年天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析寶坻區(qū)知識(shí)森林島項(xiàng)目投資分析一、土地市場(chǎng)——04年、05年、06年土地交易總體情況在經(jīng)歷了2005年的房地產(chǎn)政策年的洗禮之后，2006年的天津土地市場(chǎng)又重新迎來了長(zhǎng)足的發(fā)展。2006年天津土地交易中心成交土地共49幅，土地成交面積總計(jì)350萬平方米，土地成交金額98億元。與2005年的140萬平方米、46億元的成交規(guī)模相比，2006年土地交易明顯回升；經(jīng)受了2005年一年的宏觀政策的影響后，土地新增供應(yīng)量明顯上升，天津市場(chǎng)的良好發(fā)展前景已為各方共識(shí)，成交市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，成交量大幅度上升。但同時(shí)由于大量的出讓土地地處城市邊緣區(qū)域與郊縣，導(dǎo)致總體平均土地價(jià)格較2005年有所下降，平均每畝只有187萬元，低于2005年的220萬元；

年份出讓面積（萬平米）出讓金額（億元）平均每畝單價(jià)（萬元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土地市場(chǎng)——06年土地交易情況分析土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨于合理:2006年出讓的49幅土地(可分為三種類型：住宅用地、商業(yè)用地、涵蓋住宅及公建用地的綜合用地）。49幅土地中，純住宅用地共21幅，占土地出讓總面積的37%；純商業(yè)用地15幅，占土地出讓總面積的31%；住宅及公建綜合用地13幅，占土地出讓總面積的32%；純住宅用地比例減少，商業(yè)用地比例大幅度上升：2005年純商業(yè)用地所占比例僅為3%，而2006年則上升至31%,顯示天津土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨于合理，但也表現(xiàn)出純住宅用地出現(xiàn)稀缺性問題；

土地性質(zhì)出讓量（幅）總占地面積（萬平米）面積比例居住用地2113037％商業(yè)用地1510931％綜合用地1311132％一、土地市場(chǎng)——06年土地交易情況分析中小型地塊占據(jù)主流地位：49幅土地中，5萬平方米以下的地塊共計(jì)31幅，占63%；5萬至10萬平方米的地塊共計(jì)6塊，占13%；10萬平方米以上的地塊為12塊，占24%；單幅面積規(guī)模出讓量（幅）數(shù)量比例總占地面積（萬/平米）面積比例5萬平米以下3163％45878413％5－10萬平米613％41710212％10萬平米以上1224％262280475％一、土地市場(chǎng)——06年土地交易情況分析次中心區(qū)及郊縣占據(jù)供應(yīng)市場(chǎng)主體：10萬平方米以上的地塊大多處于城市邊緣地帶或是郊縣，市內(nèi)6區(qū)多以5萬平方米以下地塊為主，甚至有相當(dāng)一部分不足萬余平方米的地塊出讓，這也表明了城市土地資源的緊缺與開發(fā)的日漸飽和；2006年成交的49幅土地中，位于市內(nèi)6區(qū)的共計(jì)18幅，土地出讓總面積為82萬平方米，僅占2006年土地出讓總面積的23%，次中心及郊縣的土地成交共計(jì)31幅，土地出讓面積為268萬平方米，占出讓總面積的77%，次中心區(qū)與郊縣已經(jīng)成為天津事實(shí)上的主要土地供應(yīng)區(qū)域；土地區(qū)位出讓量（幅）數(shù)量比例占地面積（萬平方米）面積比例市內(nèi)1837％8223％次中心區(qū)/郊縣3163％26877％一、土地市場(chǎng)——其它特性總結(jié)凈地出讓：根據(jù)天津市最新的土地政策，07年開始所有準(zhǔn)備出讓的土地，必須先完成土地整理（即不能先出讓后拆遷）；公正公開：07年開始土地出讓全部由天津土地交易中心組織（區(qū)縣無權(quán)自行組織出讓），不得設(shè)置人為屏蔽條款，單宗土地出讓面積原則上控制在300畝以內(nèi)，再加上凈地出讓的政策，付款條件相同（60天以內(nèi)），土地市場(chǎng)變得非常公開；拆遷困難：房?jī)r(jià)快速上漲，新物權(quán)發(fā)出臺(tái)，凈地出讓政策，使得土地整理企業(yè)和部門的土地整理成本大幅度提高；拆遷工作展開非常困難；供應(yīng)緊缺：國(guó)務(wù)院嚴(yán)格耕地保護(hù)，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)緊缺，加上拆遷困難，讓土地供應(yīng)的現(xiàn)在和預(yù)期都是越來越緊張；容積率加大：由于土地緊缺、價(jià)格飛漲，為了降低土地整理成本，集約利用土地，天津市近兩年大幅度提高了出讓地塊的容積率，例如07上半年已出讓地塊和下半年準(zhǔn)備出讓地塊的容積率，天津市區(qū)內(nèi)純住宅地塊在之間，商業(yè)、綜合地塊在之間，區(qū)縣城區(qū)內(nèi)純住宅地塊在，商業(yè)、綜合地塊在之間；二、房產(chǎn)市場(chǎng)——2006年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2006年天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資403.32億元，較2005年增長(zhǎng)23.1%，占整個(gè)城鎮(zhèn)投資的比重為23.6%；

全年施工面積6164.52萬平方米，較2005年增長(zhǎng)18%，其中住宅為3459.18萬平方米，較2005年增長(zhǎng)19.4%；房屋竣工面積2155.47萬平方米，較2005年增長(zhǎng)5.5%，其中住宅為1333.23萬平方米，增長(zhǎng)2.2%；商品房銷售面積929.61萬平方米，較2005年下降9.0%；商品房銷售額430.90億元，較2005年增長(zhǎng)15.24%；商品房銷售均價(jià)為5012.83元/m2；二、房產(chǎn)市場(chǎng)——天津市商品房市場(chǎng)規(guī)模與人均銷售面積分析從銷售面積來看，2006年天津市的商品房銷售面積為969.6萬平方米，低于2006年北京商品房銷售面積2607.6萬平方米與上海的3025.4萬平方米?？梢娞旖蚴羞€未達(dá)到房地產(chǎn)銷售的高峰期，現(xiàn)在處于房地產(chǎn)開發(fā)的上升期；從人均銷售面積來看，2003年-2006年保持在，2006年人均承受達(dá)到0.86，表現(xiàn)出未來較強(qiáng)的市場(chǎng)吸納力；二、房產(chǎn)市場(chǎng)——天津市商品房施工面積與銷售面積分析由于天津市統(tǒng)計(jì)口徑比較亂，即便是每年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)也是不斷的變幻統(tǒng)計(jì)口徑，使得要延續(xù)性的弄清楚天津市的供需變化顯得比較困難；從已知的數(shù)據(jù)來看，施/銷面積比來看，天津市的供需情況還算比較正常，06年更是降到了2.93，相對(duì)于北京市06年10483.5萬的施工面積，2607.6萬的銷售面積，4的施/銷面積比來看，天津顯得比近在咫尺的鄰居無論是從規(guī)模上還是比率上都顯得離泡沫更遠(yuǎn),甚至比上海10938.75萬的施工面積，3025.40萬的銷售面積，3.3的施/銷面積比看起來都更加健康；二、鴉房產(chǎn)市智場(chǎng)——丘近年來幸天津市稠住宅均廟價(jià)持續(xù)跑上漲天津市住卻宅均價(jià)在瞇2002翅年-20成06年持抬續(xù)上漲，廁其原因有垮：天津市齒有前面努提到的怎足夠多積的利好消息支撐；人民幣升紅值的預(yù)期和流動(dòng)性過紛剩的雙重胃壓迫，投資房產(chǎn)便為一午條主要吉投資渠雄道；天津市是裳一個(gè)相對(duì)更有吸引只力的城市，相對(duì)于紋其它二線沾城市如杭丙州、寧波厘、南京、雅成都、重走慶、武漢坑，天津的模城市地位爆更高，但謊是房?jī)r(jià)卻貧還屬于中筋等，不算礦太高，還偽存在后繼先的增長(zhǎng)空嶄間；二、房輔產(chǎn)市場(chǎng)—緣瑞—06年罪天津市成粗交出現(xiàn)“鈔價(jià)漲量升趁”現(xiàn)象價(jià)漲量遭升價(jià)格快速燥上漲時(shí)最成怕成交量俱下跌，昭早示有價(jià)無殊市存在巨捎大風(fēng)險(xiǎn)，似但顯然天沙津目前和授上海03均年－05逼年情況是墓不同的，卵現(xiàn)在的政匪策環(huán)境是捧要有真實(shí)罪的資金進(jìn)斧入托市。二、房只產(chǎn)市場(chǎng)—盛—07年俘上半年天注津市成交句出現(xiàn)“價(jià)潑漲量升”屋現(xiàn)象價(jià)格快速約上漲時(shí)最桶怕成交量由下跌，昭礙示有價(jià)無見市存在巨袋大風(fēng)險(xiǎn)，寒但顯然天師津目前和吃上海03抱年－05所年情況是織不同的，緩現(xiàn)在的政村策環(huán)境是瓜要有真實(shí)示的資金進(jìn)王入托市。價(jià)漲量災(zāi)升三、天津治市房地產(chǎn)畢市場(chǎng)——炒小結(jié)土地市場(chǎng)：土地供察應(yīng)結(jié)構(gòu)哲更趨于刻合理；純住宅用哀地比例減什少，商業(yè)阻用地比例竹大幅度上梅升；中小型叨地塊占湖據(jù)主流懷地位，飄且次中錢心區(qū)及爆郊縣占溉據(jù)供應(yīng)死市場(chǎng)主晴體；土地供館應(yīng)緊缺幼，且出甚讓地塊幕的容積聯(lián)率加大炊；房產(chǎn)市濁場(chǎng)：自2002年后，天略津房?jī)r(jià)持荒續(xù)上漲；由于天知津市民歡人均可尤支配收再入增加絕，改善隊(duì)居住環(huán)區(qū)境成為針許多居濾民首選駱；外來投資父者看好天繭津未來5-10年發(fā)展眉的黃金績(jī)時(shí)候，拆部分投昂資者進(jìn)職入樓市衛(wèi)；隨著房亮價(jià)持續(xù)戴增長(zhǎng)，馳天津市蘿民的未鍋來購(gòu)房南需求被姑擠壓出殼來，推志動(dòng)房?jī)r(jià)脾上漲；隨著軌米道交通姨與城市盜規(guī)劃的籮完善，另開發(fā)樓米盤開始園向次中構(gòu)心區(qū)及年郊縣發(fā)嚼展；目錄天津宏賺觀投資嘉環(huán)境分淘析天津市這房地產(chǎn)睛市場(chǎng)分輕析寶坻區(qū)攜知識(shí)森滾林島項(xiàng)絲式目投資扭分析目錄天津宏寸觀投資性環(huán)境分籮析天津市房麥地產(chǎn)市場(chǎng)竿分析寶坻知嘩識(shí)森林沫島項(xiàng)目土投資分翠析一、竊項(xiàng)目地零塊介紹裹——項(xiàng)冰目來源查和基本萍情況200牛7年6月12號(hào)天津土材地交易中內(nèi)心發(fā)布公鍋告掛牌出搏讓一塊土登地，為津點(diǎn)寶（掛）10號(hào)地塊；該地塊撿位于寶踏坻區(qū)京干津新城航知識(shí)森匹林島板贏塊的規(guī)韻劃范圍赴內(nèi)；10號(hào)地塊為殃住宅地塊漸，占地383畝，容積萍率為1.0-兄2.0，建筑面持積上限為51.1萬M2；掛牌競(jìng)價(jià)書的條件：地塊名稱津?qū)殻⊕欤?0號(hào)宗地掛牌底價(jià)5500萬每畝單價(jià)14.4萬/畝保證金1100萬報(bào)名截止7月9號(hào)16點(diǎn)競(jìng)價(jià)時(shí)間7月10號(hào)15點(diǎn)一、要項(xiàng)目地婆塊介紹慚——地發(fā)塊具體鳥位置和擴(kuò)四至10知識(shí)森林頂島規(guī)劃圖一、項(xiàng)祖目地塊介雨紹——地糾塊的經(jīng)濟(jì)勿技術(shù)指標(biāo)地塊名稱10號(hào)宗地用地性質(zhì)居住用地占地面積255530m2（383畝）容積率1.0—2.0建筑面積511060m2建筑密度不大于30%綠地比率不小于35%備注居住規(guī)劃建筑面積包括陽臺(tái)、閣樓及配套公建；每塊居住用地建設(shè)的商品住房，不得建設(shè)別墅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，套型建筑面積90平方米以下住房面積比例應(yīng)當(dāng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；（商業(yè)地塊無此限制條件）地塊競(jìng)買價(jià)格不包括大配套費(fèi)，大配套費(fèi)由競(jìng)得人按有關(guān)規(guī)定向?qū)氎鎱^(qū)配套管理部門另行協(xié)商支付；應(yīng)按總體規(guī)劃預(yù)留城市道路，與知識(shí)森林島整體項(xiàng)目形成系統(tǒng)。二、否項(xiàng)目地購(gòu)塊自身盛特征分?jǐn)牢觥悈^(qū)位和肥交通地塊直授線距離認(rèn)寶坻城厲區(qū)中心25公里、天津市易中心45公里、塘沽核序心區(qū)58公里、唐山眾市中心68公里、北京市限中心100公里；通過津薊高速繩、京沈高特速、京津民塘高速2線、廊營(yíng)唐高速（十一鵝五計(jì)劃綁），使?jié)摰脧捻?xiàng)認(rèn)目地塊立出發(fā)能蠶夠快速論到達(dá)天付津、塘貍沽、寶啟坻、北屋京、唐銀山等各槍個(gè)城區(qū)污；二、項(xiàng)迅目地塊自幕身特征分鏡析——區(qū)介位和交通項(xiàng)目地塊稠與市區(qū)外虹環(huán)的兩大地鐵敬交通樞紐之間，有洞多條道路江聯(lián)系，津睡薊高速公談路（收費(fèi)15至20元），九遵園公路（10雙車道宅）等；通過對(duì)各螺條線路實(shí)睡際乘車體蓮驗(yàn)和記錄霧，預(yù)估在討正常情況襲下，從項(xiàng)堪目地塊出守發(fā)到兩大寒地鐵交通怨樞紐的距漫離均在45公里左右，薄車行時(shí)救間約40分鐘；兩大交業(yè)通樞紐橡所引出傳的四條地侍鐵線路（3、8、6、7號(hào)線）慶縱向覆牙蓋了整償個(gè)天津埋市區(qū)，室從這里富可以迅烘速把人喇群送往寸市內(nèi)各杜個(gè)片區(qū)雙，其中3號(hào)線直接隱貫穿天津攻南京路CBD地區(qū)，目百前已經(jīng)開果工建設(shè)；新寶白虹公路（族16米提寬，4賣車道，絕07年街底貫通釘，通過趕此路從憂項(xiàng)目地眼塊出發(fā)尖，車行缸約25千公里可櫻達(dá)寶坻糠城區(qū)，懂由新寶糠白公路汁經(jīng)九園疤公路車癢行60削公里可愿直達(dá)天淘津市中立心）寶白公無路（現(xiàn)盯有鄉(xiāng)縣亞及道路護(hù)，約7窩米寬，狠2車道赴）津薊高貌速公路津薊高憤速公路川珠江溫里泉城出旦口，至費(fèi)市區(qū)收嘆費(fèi)25勻元，至息寶坻城助區(qū)收費(fèi)頌10元九園公路印（現(xiàn)有省消級(jí)道路，繩約10米差寬，2車助道，可直數(shù)達(dá)市區(qū)）目標(biāo)項(xiàng)目誦地塊二、盞項(xiàng)目地丙塊自身每特征分測(cè)析——格區(qū)位和變交通寶坻城剩區(qū)項(xiàng)目地塊巖周邊具體躲道路情況延說明圖二、項(xiàng)幣目地塊艷自身特樂征分析砍——發(fā)吵展現(xiàn)狀糠和規(guī)劃妥前景分弱析新城的研由來：新獲國(guó)務(wù)炸院批準(zhǔn)的《天津市號(hào)城市總刷體規(guī)劃(20肚05年-202蒼0年)》中，明異確了天拾津由中回心城區(qū)劈燕和濱海渠新區(qū)核括心區(qū)主功副中心、新紹城、中心吵鎮(zhèn)和一般勵(lì)建制鎮(zhèn)組成的巧四級(jí)城悲鎮(zhèn)體系練；規(guī)劃新火城的數(shù)砍量：共規(guī)劃了11個(gè)新城冤，分別繳為薊縣玩、寶坻畝、武清旺、寧河早、漢沽耳、西青泡、津南蘭、靜海漆、大港工、京津率新城和魂團(tuán)泊新火城；新城的規(guī)剛模：新城將嫁按照中監(jiān)等城市爛標(biāo)準(zhǔn)(指非農(nóng)般業(yè)人口黃二十萬港以上、險(xiǎn)不滿五匠十萬的解城市)進(jìn)行建設(shè)像，并將優(yōu)艇化產(chǎn)業(yè)布面局，形成背多級(jí)增長(zhǎng)禾的格局和簡(jiǎn)各具特色史的現(xiàn)代化償新城；11座既新城簡(jiǎn)礙介二、項(xiàng)目降地塊自身搜特征分析如——發(fā)展峽現(xiàn)狀和規(guī)便劃前景分鉗析未來新城爺住宅有就杰業(yè)及生態(tài)赤特點(diǎn)：11座新城堵建設(shè)將注體現(xiàn)天哨津的城蒸市職能含：現(xiàn)代粒制造和受研發(fā)轉(zhuǎn)束化基地熔；我國(guó)堪北方國(guó)寶際航運(yùn)懲中心和雙國(guó)際物悠流中心此；區(qū)域迎性綜合量交通樞蔬紐和現(xiàn)士代服務(wù)叫中心；及以近代名史跡為乖特點(diǎn)的淺國(guó)家歷接史文化律名城和精旅游城卻市；生怒態(tài)環(huán)境王良好的槽宜居城裹市。比如大港馬將體現(xiàn)化腳工及職業(yè)擱教育基地鏟的就業(yè)、喝居住特點(diǎn)泥；薊縣、蜻西青區(qū)將冤體現(xiàn)旅游削就業(yè)、居胸住特色；團(tuán)泊新敵城、京也津新城侍等將突壺出生態(tài)賀旅游度向假居住嘩特色；寶坻、武肥清將著重?fù)u商貿(mào)物流遞及旅游方處面發(fā)展，窮也是綠色轎安全食品復(fù)生產(chǎn)基地蔬；寧河在擱冶金、食票品、化工呀、機(jī)械加喊工制造業(yè)福方面有發(fā)靈展基礎(chǔ)；觸津南在環(huán)龍保、基建瞧關(guān)聯(lián)產(chǎn)品臣、交通運(yùn)浮輸工具、殿金屬制品瘦、機(jī)電制勁品、服裝丙等行業(yè)有塘較快發(fā)展加；靜海在翁科技園、蝦生態(tài)園及絲式商貿(mào)方面終發(fā)展特色長(zhǎng)突出；漢沖沽是以漁舍港相關(guān)產(chǎn)錘業(yè)就業(yè)為棵主的港口閱型新城。二、仿項(xiàng)目地踩塊自身雷特征分達(dá)析——跳發(fā)展現(xiàn)填狀和規(guī)倘劃前景移分析占地規(guī)模鬧：京津新跨城（早期效稱為周良臘新區(qū)）位綠于寶坻城敘區(qū)東南部傻，規(guī)劃面姜積258平方公亞里；功能定東位：天豪津的衛(wèi)鈔星城，欣服務(wù)濱基海新區(qū)胳、服務(wù)惹天津、瞎服務(wù)北晃京；建設(shè)目闊標(biāo)：以煮地?zé)峋C壺合開發(fā)減為特色唯，培育鏡集休閑麥度假、簡(jiǎn)國(guó)際會(huì)發(fā)展、商螺貿(mào)物流給、生態(tài)肝居住、鑼高新園歷區(qū)、職受業(yè)教育玻于一體味的現(xiàn)代讀服務(wù)功沾能區(qū)；四大片屈區(qū)：休醋閑度假辛區(qū)、教端育物流異區(qū)、涉冊(cè)外旅游賞活動(dòng)區(qū)舉、高新?lián)Ъ夹g(shù)產(chǎn)厘業(yè)園區(qū)燙；主要地伏產(chǎn)項(xiàng)目肚：珠江怕溫泉城抓、知識(shí)義森林島此、世界繁和平村劉；工業(yè)園具區(qū)：規(guī)泛劃面積33平方公春里，一嗓期規(guī)劃猜面積9.6平方公叮里。重苗點(diǎn)建設(shè)繩企業(yè)孵色化園、神創(chuàng)業(yè)園惠、企業(yè)輔研發(fā)園孩和國(guó)際篇軟件園蝕。現(xiàn)已刊有日立拐電梯等犬?dāng)?shù)十家抱企業(yè)入雜駐；京津新像城的總瓜體規(guī)劃區(qū)與發(fā)展符現(xiàn)狀開發(fā)企執(zhí)業(yè)：合金生珠江翠房地產(chǎn)買房地產(chǎn)劑開發(fā)公絨司；開發(fā)規(guī)諸模：占膚地15平方公勸里（225備00畝），總籃建筑面積420m笨2；物業(yè)類銹型：獨(dú)塘棟別墅沿、雙拼嶄別墅、尊島嶼別鐮墅、睛少量公烈寓；開發(fā)進(jìn)鈴度：已缸經(jīng)開發(fā)焦了約1/3的面積，緊銷售約了1200套別墅；配套設(shè)攪施：16萬平米紗水上皇今宮大酒值店、亞啞洲最大聲的4A級(jí)溫泉度粗假村、27洞高爾夫馳球場(chǎng)、馬己術(shù)俱樂部弟、潮白河魚游艇會(huì)；剛北京科技扎大學(xué)天津吊分院，天伶津財(cái)經(jīng)學(xué)葛院分院；二、慰項(xiàng)目地延塊自身縣特征分原析——?dú)W發(fā)展現(xiàn)痛狀和規(guī)楚劃前景碎分析珠江溫始泉城簡(jiǎn)激介開發(fā)背景腔：寶坻區(qū)減政府與森舞島集團(tuán)（劑泛稱）約4年前達(dá)址成意向純，由森杏島集團(tuán)鑄從規(guī)劃鬧理念開罩始，逐倚步推進(jìn)饞整個(gè)項(xiàng)乳目的發(fā)行展；規(guī)劃理罵念：占抓地14.6算4平方公醉里，項(xiàng)旅目規(guī)劃體建設(shè)成柳為世界耍首個(gè)完住整體現(xiàn)蝦知識(shí)經(jīng)皺濟(jì)特征斷，完全滿實(shí)現(xiàn)知諸識(shí)、商勁務(wù)、科靠技、生壓態(tài)、藝炊術(shù)、人盼文諸元濟(jì)素有機(jī)慮融合與談高頻互教動(dòng)，具單有知識(shí)招型、國(guó)慮際型、煩生態(tài)型依、藝術(shù)歉型黃金謎品質(zhì)的徑新概念喝經(jīng)濟(jì)區(qū)-知識(shí)商務(wù)漫區(qū)；項(xiàng)目推相進(jìn)：森陣島集團(tuán)05年底通擠過掛牌穩(wěn)方式分胸批獲取嚼的250掉0畝土地土傷地價(jià)格估狼計(jì)在6-10萬/畝，容幻玉積率2.0；開發(fā)進(jìn)詞度：07年1月森島集紐奉團(tuán)將其獲栽取的250帳0畝土地轉(zhuǎn)亭讓給香江逐國(guó)際，轉(zhuǎn)怒讓價(jià)格據(jù)卡說是22萬/畝，目前贏已經(jīng)開工建，道路設(shè)舟施也開始背建設(shè)；二、跳項(xiàng)目地泛塊自身寺特征分鹽析——濕發(fā)展現(xiàn)軟狀和規(guī)各劃前景厭分析知識(shí)森林清島項(xiàng)目簡(jiǎn)民介通過現(xiàn)場(chǎng)話實(shí)地觀察核，整個(gè)森傅林島片區(qū)評(píng)目前地勢(shì)平幸坦；地塊周邊幣片區(qū)主要牙是農(nóng)地，以及分粒塊坐落的拜村民住宅俯（圖中綠誘色部分是凳農(nóng)地，褐寸色部分是育村民宅基警地；地塊東靠800米寬的潮頂白河；南翠靠200米寬的六引青入米潮；整體而言純，地塊周腐邊樹木植斯物眾多，碑屬于生態(tài)沖環(huán)境；地塊周邊織環(huán)境二、項(xiàng)澡目地塊自偵身特征分環(huán)析——發(fā)遲展現(xiàn)狀和大規(guī)劃前景象分析二、項(xiàng)支目地塊自顯身特征分暢析——發(fā)弄展現(xiàn)狀和悔規(guī)劃前景扣分析現(xiàn)倍場(chǎng)抓照庫片高尚生活慨：從京津新窩城整個(gè)規(guī)個(gè)劃和周邊覽具備生態(tài)櫻環(huán)境的現(xiàn)拖狀，項(xiàng)目夕地塊具備受先天條件毀去開發(fā)一識(shí)個(gè)環(huán)境優(yōu)像美的住宅床小區(qū)；第一居贈(zèng)所：1小時(shí)把內(nèi)到達(dá)乳天津市氣中心的采特性，墊使得其逐具備作儀為第一襖居所的踩可能性集；具備廣闊訊的旅游度田假市場(chǎng)：腹地的區(qū)巖位，快捷邊的交通，概可以使其錦生態(tài)旅游奏度假居住瞞的特色和摧概念得以變?cè)诒本?、述天津、唐魂山這一廣貫泛的區(qū)域個(gè)范圍內(nèi)延仍展推開；二、灘小結(jié)三、項(xiàng)目鳥發(fā)展計(jì)劃長(zhǎng)——知識(shí)那森林島產(chǎn)脊品類型和險(xiǎn)開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期項(xiàng)目四期項(xiàng)目五期獨(dú)院別墅45995m2獨(dú)院別墅45995m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2三、項(xiàng)目局發(fā)展計(jì)劃序——知識(shí)壩森林島價(jià)悠格定位由于項(xiàng)酬目的特砌殊性，粘故價(jià)格獲定位參執(zhí)考寶坻悔區(qū)珠江背溫泉城早項(xiàng)目獨(dú)院別墅功可研時(shí)點(diǎn)設(shè)價(jià)格=62夏00，每期吼增長(zhǎng)幅虎度為10％；景觀高諷層可研怕時(shí)點(diǎn)價(jià)頂格=330鄰0，每期墾增長(zhǎng)幅傷度為10％；可研時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期項(xiàng)目四期項(xiàng)目五期獨(dú)院別墅620068187500景觀高層3300364040004400484053249、靜夜四煮無鄰，荒綠居舊業(yè)貧鋤。。202鍛3/4遙/292023妙/4/2困9Sat抖urd忙ay,救Ap室ril水29袍,2鍋02310、雨中牙黃葉樹碰，燈下藍(lán)白頭人木。。202夫3/4傅/292023扯/4/2承9202抬3/4闊/294/29悠/202著35:泉13:1性0PM11、以我獨(dú)跨沈久，愧井君相見頻縮慧。。2023搜/4/2系92023鬧/4/2封9202棄3/4儀/29Apr弓-2329-劉Apr爺-2312、故人榨江海別通，幾度雹隔山川俱。。202秀3/4踏/29202傳3/4絕/292023尋/4/2尾9Satu腐rday煌,Ap粥ril薄29,悔202313、乍見翻挎疑夢(mèng)，相基悲各問年傷。。2023堅(jiān)/4/2甲9202讀3/4用/29202種3/4據(jù)/29202待3/4潛/294/2筍9/2法02314、他鄉(xiāng)生姿白發(fā)，舊眠國(guó)見青山凈。。29四盯月20職23202掠3/4鍬/292023胡/4/2子92023大/4/2長(zhǎng)915、比不陷了得就搶不比，地得不到夏的就不腦要。。蛾。四月關(guān)23202聾3/4防/29202瓦3/4球/29202恰3/4寄/294/2糞9/2盯02316、行動(dòng)出儲(chǔ)成果，工再作出財(cái)富辱。。202桶3/4片/29202圓3/4陰/2929A外pril再202港317、做前，犬能夠環(huán)視尾四周；做勢(shì)時(shí)，你只療能或者最證好沿著以金腳為起點(diǎn)走的射線向饅前。。202尸3/4逢/29202株3/4放/292023搞/4/2竹92023根/4/2麗99、沒有失睜敗，只有攪暫時(shí)停止慈成功！。2023攝/4/2堆9202狂3/4俯/29Satu蠢rday攤,Ap別ril優(yōu)29,并202310、很多某事情努秩力了未駝必有結(jié)丟果，但堵是不努咳力卻什毅么改變厘也沒有染。。202攜3/4巷/29202夾3/4疏/29202斗3/4燙/294/2駱9/2蠶023專5:椒13:香10炊PM11、成功乳就是日科復(fù)一日般那一點(diǎn)籮點(diǎn)小小性努力的申積累。寨。202軌3/4卻/29202需3/4廈/292023劇/4/2陸9Apr-尊2329-阿Apr嚴(yán)-2312、世間詞成事，斧不求其映絕對(duì)圓久滿，留貴一份不業(yè)足，可碑得無限臥完美。遺。2023嶼/4/2照9202許3/4蟲/292023號(hào)/4/2歌9Sat