房地產(chǎn)金融概論

房地產(chǎn)金融

作者耿同立1

房地產(chǎn)金融學

河北經(jīng)貿(mào)大學金融學院耿同立TEL：E-mail：2第一章房地產(chǎn)金融概論第一節(jié)房地產(chǎn)與金融第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點第三節(jié)房地產(chǎn)金融市場第四節(jié)房地產(chǎn)金融運行模式第五節(jié)房地產(chǎn)金融法規(guī)和政策3本章教學目的

了解房地產(chǎn)金融學科的性質(zhì)、范圍，并在了解房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的概念、特征和類別以及各國房地產(chǎn)金融概況的基礎(chǔ)上，使學生掌握房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)金融模式等基本原理。

4第一節(jié)房地產(chǎn)與金融

一、房地產(chǎn)概述

房地產(chǎn)金融是金融業(yè)的一個重要分支，研究和解決房地產(chǎn)金融問題，必須充分了解房地產(chǎn)業(yè)的運行規(guī)律和特點。（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)，也稱“物業(yè)”、“不動產(chǎn)”，是指土地、建筑物及其附著物和土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。是一個復(fù)合概念。

5第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念包括兩個層次：1、有形物質(zhì)實體部分——土地、建筑物及其附著物；2、無形資產(chǎn)部分——土地、建筑物附帶的各種權(quán)益。但是，單獨得土地、或建筑物、或它們附帶的每一種權(quán)益（如使用權(quán)、抵押權(quán)等）都是房地產(chǎn)的獨立存在形式，或者說，是房地產(chǎn)的一種形式。

6第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別：

1、土地的類別：（1）按用途分：工業(yè)用地（50年）、商業(yè)用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、軍事用地、農(nóng)業(yè)用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、農(nóng)村土地；（3）按產(chǎn)權(quán)分：全民所有制土地（也稱國有土地）、集體所有制土地（也稱集體土地）；7第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述（二）房地產(chǎn)的類別（4）按開發(fā)程度分：生地：不具備任何城市設(shè)施；毛地：三通一平——通道路、通電、通自來水，土地平整；熟地：七通一平——通道路、通電、通自來水、排污水通、排雨水通、燃氣和熱力通、電訊通（電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視），土地平整；（5）按從屬分：土地地表、地上空間和附著物（也稱固著物）、地下空間、資源和埋藏物；（6）按地理形態(tài)分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、灘涂等。8第一節(jié)房地產(chǎn)與金融

一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別

2、建筑物的類別：（1）按功能分：

房屋：人們能夠在其中生活、生產(chǎn)和從事其他活動的建筑物空間；

構(gòu)筑物：除了房屋以外的建筑物，人們一般不能直接在其中從事生產(chǎn)、生活和社會活動。（2）按從屬分：房屋主體、附屬物（設(shè)備）、道路、配套設(shè)施（停車場、配電、給水、供熱設(shè)備）等。9第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別（3）按用途分：住宅類建筑、商業(yè)類建筑、工業(yè)類建筑、交通運輸倉儲類、行政事業(yè)類建筑、公共事業(yè)類建筑、文物旅游類建筑、軍事類建筑、農(nóng)業(yè)用建筑、其他建筑等。（4）按結(jié)構(gòu)分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。（5）按開發(fā)程度分：在建工程：也叫期房、樓花；現(xiàn)房：建筑完工達到使用標準并經(jīng)過竣工驗收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、農(nóng)村房屋；

10第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別

（7）按建筑高度分：低層建筑（3層以下）、多層建筑（4——7層）、小高層建筑（8——14層）、高層建筑（15——30層）、超高層建筑（30層以上）；（8）按新舊分：新建房屋（也叫增量房）、舊有房屋（也稱存量房、二手房）；（9）按建造標準分：普通建筑、中檔建筑、高檔豪華建筑；（10）按產(chǎn)權(quán)分：城市標準（完全）產(chǎn)權(quán)房屋（俗稱“市證房”）：具備房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的房屋；非標準產(chǎn)權(quán)房屋：只具備房屋所有權(quán)證，而無國有土地使用權(quán)證或限制上市出售的房屋，如經(jīng)濟使用住房、單位集資建房等；無產(chǎn)權(quán)房屋：無城市規(guī)劃許可或無建設(shè)手續(xù)的房屋（俗稱違章建筑）和在集體土地上建造的房屋（俗稱村證房、小產(chǎn)權(quán)房）；11第一節(jié)房地產(chǎn)與金融一、房地產(chǎn)概述：（二）房地產(chǎn)的類別

（11）按房屋所有關(guān)系分：公有產(chǎn)權(quán)房屋：政府和全民所有制單位或城鎮(zhèn)集單位擁有產(chǎn)權(quán)的房屋；私有產(chǎn)權(quán)房屋：私人個人所有或多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋；混合所有的房屋：股份制企業(yè)、聯(lián)營企業(yè)等混合經(jīng)濟成分所有的房屋；公有私租房屋：政府或公有制單位擁有并按國家規(guī)定租金標準租賃給私人使用的住宅房屋，包括未購買產(chǎn)權(quán)但按福利分房制度租賃給個人使用的“房改房”和城市廉租住房。涉外房產(chǎn)：外國政府、企業(yè)和其他組織及外國公民的擁有的房屋。12第一節(jié)房地產(chǎn)與金融

一、房地產(chǎn)概述（三）房地產(chǎn)的特性：1、自然屬性：位置固定性；壽命耐久性；體積巨大性；個體異質(zhì)性；數(shù)量有限性。2、社會屬性：價值巨大性；效用多重性；權(quán)益性；難以變現(xiàn)性；稀缺性；外部性。。

13第一節(jié)房地產(chǎn)與金融二、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系（一）金融的概念

“金融”一詞，字面意義是“資金融通”，包括投資、籌集資金等活動。具體來講，金融是指，以存貸、信用、資本、證券、外匯等金融工具為載體，以銀行、證券、保險公司等各種金融組織為中心的各種借貸、資本交易、債權(quán)與債務(wù)轉(zhuǎn)移等金融活動。具體包括：金融產(chǎn)品（工具）與金融服務(wù)

；金融市場與金融機構(gòu)組織；金融關(guān)系；金融調(diào)控與金融監(jiān)管等。從現(xiàn)實實踐來看，金融包含了一個國家的個人及家庭、企業(yè)及經(jīng)濟單位和政府等主體與貨幣、資本、信用、證券等有關(guān)的經(jīng)濟活動。14第一節(jié)房地產(chǎn)與金融二、房地產(chǎn)與金融的關(guān)系（二）房地產(chǎn)與金融的關(guān)系

1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融具有極大的依賴性。房地產(chǎn)的價值巨大性，決定其資金密集性產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)。房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、買賣、租賃、消費都與金融活動密集交織在一起。2、房地產(chǎn)業(yè)既是金融業(yè)生存和發(fā)展的客觀經(jīng)濟基礎(chǔ)之一，也是金融業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域。15第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點一、房地產(chǎn)金融的概念

房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、買賣、租賃和消費等所進行的各種貨幣資金的籌集、融通及相關(guān)金融服務(wù)等貨幣信用活動的總稱。16第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點二、房地產(chǎn)金融的范圍和研究對象（一）房地產(chǎn)金融的范圍

1、房地產(chǎn)籌融資：房地產(chǎn)存款，貸款，房地產(chǎn)企業(yè)股票、債券融資，房地產(chǎn)抵押貸款證券化，住房公積金等；2、房地產(chǎn)保險；3、房地產(chǎn)抵押；4、房地產(chǎn)信托；5、房地產(chǎn)投資：房地產(chǎn)股票、債券投資，房地產(chǎn)抵押貸款證券投資等。17第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點二、房地產(chǎn)金融的范圍和研究對象（二）房地產(chǎn)金融的研究對象

房地產(chǎn)金融是金融的一個重要分支和發(fā)展領(lǐng)域，其金融活動所圍繞的實體經(jīng)濟、金融產(chǎn)品、金融交易程序等方面都有一定的特殊性。因此，房地產(chǎn)金融被普遍作為金融學領(lǐng)域中的一門獨立學科進行專門研究。房地產(chǎn)金融的研究對象，是與房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、交易、消費有關(guān)的所有貨幣信用活動及其運行規(guī)律。各國對房地產(chǎn)金融的研究，重點體現(xiàn)在應(yīng)用研究。我國則更多的是研究探討“房地產(chǎn)企業(yè)融資”和“居民購房貸款”等問題。18第二節(jié)房地產(chǎn)金融的范圍和特點三、房地產(chǎn)金融的特點1、房地產(chǎn)金融是有擔保的信用；2、房地產(chǎn)金融以抵押權(quán)為基礎(chǔ)；3、房地產(chǎn)金融的證券化特征；4、房地產(chǎn)金融具有較強的政策性；5、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和高收益性；6、房地產(chǎn)金融市場的泡沫性和波動性。

19第三節(jié)房地產(chǎn)金融市場一、房地產(chǎn)金融市場及其構(gòu)成

（一）含義

房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品交易的統(tǒng)稱，是專門進行房地產(chǎn)融資的交易平臺，是金融市場的重要組成部分。

（二）構(gòu)成

房地產(chǎn)金融市場由房地產(chǎn)金融一級市場和房地產(chǎn)金融二級市場構(gòu)成。房地產(chǎn)金融一級市場（primarymarket）：借款人通過房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)或直接通過資本市場進行融資的過程。房地產(chǎn)金融二級市場（secondarymarket）：1、房地產(chǎn)金融中介機構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款出售或以證券形式轉(zhuǎn)讓給二級市場機構(gòu)的過程。2、房地產(chǎn)有價證券再轉(zhuǎn)讓的過程。20第三節(jié)三房地三產(chǎn)金融三市場住房抵押證券間接融資資金證券股票證券股票資金資金抵押或信用資金住房抵押貸款房地產(chǎn)抵押直接融資金融中介：商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行金融市場：保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行其他金融機構(gòu)居民個人房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑公司其他經(jīng)濟機構(gòu)金融市場的機構(gòu)和個人投資者金融市場的機構(gòu)和個人投資者借款人房地產(chǎn)金融市場一級市場房地產(chǎn)金融市場二級市場21第三節(jié)三房地三產(chǎn)金融三市場二、房三地產(chǎn)金三融市場三主體（一）三非金融三機構(gòu)1、居民三（家庭三）；2、個人三投資者三；3、房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)；4、房地三產(chǎn)建筑三企業(yè)；5、非房三地產(chǎn)企三業(yè)機構(gòu)（二）三房地產(chǎn)三金融機三構(gòu)1、存款三性金融三機構(gòu)（dep三osi三tar三yi三nst三itu三tio三ns）（1）商業(yè)三銀行（2）住房三儲蓄銀三行（3）儲蓄三與貸款三協(xié)會（4）信用三合作社（5）抵押三銀行22第三節(jié)三房地三產(chǎn)金融三市場二、房三地產(chǎn)金三融市場三主體（二）三房地產(chǎn)三金融機三構(gòu)2、契約三儲蓄性三金融機三構(gòu)（con三tra三ctu三al三sav三ing三in三sti三tut三ion三s）（1）保險三公司；（2）養(yǎng)老三基金；3、政策三性住房三金融機三構(gòu)（1）住宅三管理局三；（2）退伍三軍人管三理局；（3）政府三貸款擔三保機構(gòu)三（美國Fan三nie三Ma三e,F三red三die三Ma三e,G三inn三ie三Mae）（4）住房三公積金三（準金三融機構(gòu)三）；（5）養(yǎng)老三保險金三（準金三融機構(gòu)三）。4、投資三性金融三機構(gòu)（inv三est三men三ti三nst三itu三tio三ns）（1）金融三公司；（2）共同三基金。23第三節(jié)三房地三產(chǎn)金融三市場三、房三地產(chǎn)金三融（產(chǎn)三品）工三具（一）三債務(wù)性三金融工三具1.住房抵三押貸款2.房地產(chǎn)三開發(fā)貸三款3.流動資三金貸款4.房地產(chǎn)三債券5.房地產(chǎn)三抵押貸三款證券6.房地產(chǎn)三資金信三托計劃7.融資租三賃8.預(yù)收購三房款（二）三權(quán)益性三金融工三具1.房地產(chǎn)三股票2.房地產(chǎn)三投資信三托24第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三運行模三式一、房三地產(chǎn)金三融機構(gòu)三的融資三方式1、直接三（Dir三ect）融資三模式。三發(fā)行金三融企業(yè)三股票、三債券融三資。2、契約三（Con三tra三ctu三al）融資三模式。三主要指三住房儲三蓄銀行三模式，三即住房三儲蓄銀三行與購三房人通三過契約三儲蓄方三式吸收三住房儲三蓄存款三進行融三資。3、存款三（Dep三osi三t）融資三模式。三金融機三構(gòu)通過三吸收各三類存款三融資。三這是最三普遍、三最主要三的一種三融資方三式。4、證券三化（Ass三et-三Bac三ked三Se三cur三iti三zat三ion三,AB三S）融資三模式。三房地產(chǎn)三抵押貸三款債權(quán)三證券化三。5、拆借三融資模三式。金三融機構(gòu)三在金融三市場上三通過同三業(yè)拆借三融資。6、央行三和基金三注資模三式。中三央銀行三或政府三背景的三基金向三金融機三構(gòu)直接三注資或三提供專三項貸款三。25第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三運行模三式二、居三民（家三庭）房三地產(chǎn)融三資方式1、直接三融資。三個人之三間或其三他民間三借貸方三式取得三購房資三金。2、契約三儲蓄。三即住房儲三蓄銀行三模式，三購房者三通過契三約儲蓄三方式將三資金分三期存入三住房儲三蓄銀行三，在積三累一定三期限和三額度后三取得相三應(yīng)額度三的購房三貸款。3、銀行按三揭貸款三。購房三者從商三業(yè)銀行三等金融三機構(gòu)通三過抵押三所購住三房或其三他房產(chǎn)三取得購三房資金三。是居三民個人三房地產(chǎn)三融資的三主要方三式。4、住房三公積金三貸款。26第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三運行模三式三、房三地產(chǎn)開三發(fā)企業(yè)三融資方三式1、直接三融資。三發(fā)行企三業(yè)股票三、債券三融資，三民間借三貸融資三等。2、房地三產(chǎn)開發(fā)三貸款。三即從商三業(yè)銀行三等金融三機構(gòu)取三得房地三產(chǎn)開發(fā)三專項貸三款。3、房地三產(chǎn)預(yù)售三。4、信托三資金。5、聯(lián)合三開發(fā)模三式。6、政府三政策支三持。分三期繳納三土地出三讓金，三減免政三府收費三等。7、前沿三貨幣合三約。美三國模式三，銀行三“雙重三身份貸三款合作三”。8、租賃三融資。9、返租三或回購三融資。10、商業(yè)三信用。11、其他三間接方三式融資三。27第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三運行模三式四、非三房地產(chǎn)三企業(yè)的三房地產(chǎn)三融資方三式1、直接三融資。2、銀行三貸款。3、信托三資金。4、商業(yè)三信用。28第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三運行模三式五、房三地產(chǎn)金三融運行三模式1、完備三的、充三分市場三化的房三地產(chǎn)金三融運行三模式。以金三融市場三的金融三中介機三構(gòu)為融三資經(jīng)營三主體，三多種信三用方式三相互配三合，有三政府機三構(gòu)參與三和調(diào)節(jié)三的房地三產(chǎn)兩級三金融市三場運行三模式。三（美國三）2、以存三款支持三的房地三產(chǎn)金融三運行模三式。以金融三機構(gòu)為三融資經(jīng)三營主體三，以吸三收中短三期存款三和專項三儲蓄為三主要資三金來源三，向購三房者提三供長期三購房貸三款并向三開發(fā)商三提供商三業(yè)性開三發(fā)貸款三的“短三借長貸三”模式三。3、以基三金為后三盾的房三地產(chǎn)金三融運行三模式。巴西的三社會福三利基金三制度、三新加坡三的中央三公積金三制度。4、混合三型房地三產(chǎn)金融三運行模三式。（日本）29第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三法規(guī)和三政策一、房三地產(chǎn)金三融法規(guī)三和政策三的意義房地產(chǎn)三金融法三規(guī)和政三策是房三地產(chǎn)金三融活動三的法律三依據(jù)和三政策依三據(jù)，是三房地產(chǎn)三金融活三動規(guī)范三化和合三法安全三運行的三基本保三證。二、房三地產(chǎn)金三融法規(guī)三和政策三體系（一）三房地產(chǎn)三金融法三律體系1、基礎(chǔ)三法律：《中華人三民共和三國憲法》、《中華人三民共和三國民法三通則》、《中華人三民共和三國合同三法》等。2、房地三產(chǎn)基本三法律：《中華人三民共和三國土地三法》、《中華人三民共和三國城市三房地產(chǎn)三管理法》、《中華人三民共和三國物權(quán)三法》等。3、金融三基本法三律：《中華人三民共和三國銀行三業(yè)監(jiān)督三管理法》、《中華人三民共和三國中國三人民銀三行法》、《中華人三民共和三國商業(yè)三銀行法》、《中華人三民共和三國擔保三法》、《中華人三民共和三國證券三法》及《中華人三民共和三國證券三投資基三金法》、《中華人三民共和三國保險三法》、《中華人三民共和三國票據(jù)三法》、《中華人三民共和三國信托三法》等。30第四節(jié)三房地三產(chǎn)金融三法規(guī)和三政策（二）三房地產(chǎn)三金融政三策及行三政法規(guī)三體系1、土地三融資政三策：土地儲三備貸款三