中國住宅未來八大賣點(diǎn)

中國住宅未來八大賣點(diǎn)

作者：廣州周勇什么是住宅的賣點(diǎn)？賣點(diǎn)是構(gòu)成產(chǎn)品差異化的諸因素，它代表了產(chǎn)品的競爭力，是為提高產(chǎn)品競爭力創(chuàng)造說法；既包括產(chǎn)品本身的說法，也涉及產(chǎn)品之外的說法。譬如：早期賣房強(qiáng)調(diào)的賣點(diǎn)是位置、價(jià)格、交通，而后又推出如品牌、物業(yè)管理、環(huán)境景觀、社區(qū)規(guī)模、配套完善等賣點(diǎn)，近期再打出智能化、生態(tài)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等賣點(diǎn)。

那么，未來中國住宅的賣點(diǎn)還應(yīng)說些什么？沒說過的賣點(diǎn)，說出來就是創(chuàng)新，產(chǎn)品就有競爭力，即便有些說過的賣點(diǎn)，怎樣才能說得更專業(yè)、更實(shí)際、更看得見摸得著呢？說實(shí)話，賣點(diǎn)越多，開發(fā)商就越吃緊，老百姓就越開懷；賣點(diǎn)越多，意味著住宅產(chǎn)品越成熟，市場越規(guī)范。對未來中國住宅賣點(diǎn)的預(yù)測研究，實(shí)質(zhì)上是對中國住宅市場競爭發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)把握，發(fā)展商弄明白了，可以明確工作方向，提高綜合開發(fā)水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么樣的房子是好房子；廣告公司弄明白了，知道廣告說什么，才算到位。一、"國家康居示范工程"是最實(shí)在賣點(diǎn)

為什么這樣說，因?yàn)槲覅⒓恿藘纱斡山ㄔO(shè)部招集國內(nèi)建筑行業(yè)的高級專家對"國家康居示范工程"的評審會(huì)。

中國住宅市場化的發(fā)展歷程，從八十年代中開始，經(jīng)歷了小區(qū)試點(diǎn)工程、安居工程以及小康型住宅試點(diǎn)等階段。這十幾年中，解決了部分城市職工干部及居民的基本住房問題。但21世紀(jì)中國住宅發(fā)展的方向是什么？如何全面提升住宅品質(zhì)，降低營建成本，提高居民的生活質(zhì)量，促使中國住宅市場健康發(fā)展？實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化呢？

為此，中國建設(shè)部于99年5月，組織實(shí)施"國家康居示范工程"。這是中國住宅業(yè)的最高建設(shè)評審標(biāo)準(zhǔn)。到目前為止，全國僅33家獲此殊榮。

國家康居示范工程，以引領(lǐng)21世紀(jì)中國住宅發(fā)展方向?yàn)橐讶?，以推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化為總目標(biāo)，旨在帶動(dòng)住宅建設(shè)新材料、新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，提升住宅設(shè)計(jì)、施工檔次，提高居住生活的質(zhì)量。

不少省市為此組建了"國家康居示范工程建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組"，并在部、省、市各級主管部門的直接指導(dǎo)和組織下開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行《國家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》的各項(xiàng)規(guī)定，主要包括：

1、住宅設(shè)計(jì)（含基本要求、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)）；

2、住宅成套技術(shù)體系（含建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能及新能源開發(fā)利用技術(shù)、廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)、施工建造技術(shù)）；

3、住宅部品體系（優(yōu)先全面采用國家推廣和推薦的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，嚴(yán)禁使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，嚴(yán)把各類部品的質(zhì)量關(guān)）；

4、住宅性能認(rèn)定（含住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能）。

嚴(yán)格依照《國家康居示范工程成套技術(shù)量化評價(jià)指標(biāo)》的規(guī)定組織施工，按統(tǒng)一的量化計(jì)分表進(jìn)行打分評價(jià)。

嚴(yán)格接受以下各階段的審查和驗(yàn)收：

①設(shè)計(jì)方案評審；

②初步設(shè)計(jì)審查；

③環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)的審查；

④建設(shè)中期檢查；

⑤工程竣工綜合考核驗(yàn)收。

根據(jù)建設(shè)部以上各項(xiàng)規(guī)定，"國家康居示范工程"，其"含金量"，購房者可以充分地感受。

這實(shí)際是國家在為房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)家，是全國知名的建筑專家，為購房者把關(guān)。而國家行業(yè)部門與行業(yè)專家并不是為了經(jīng)濟(jì)的利益去制定標(biāo)準(zhǔn)去把關(guān)。所以，這是值得充分信賴的?？梢哉f，"國家康居示范工程"是最有實(shí)際內(nèi)容、最實(shí)在、最有競爭力的賣點(diǎn)。但是，"國家康居示范工程"，目前在社會(huì)上的關(guān)注度還不夠，還很容易與過去的安居工程，小區(qū)試點(diǎn)工程、小康型住宅試點(diǎn)等混淆，老百姓也不深解其實(shí)在內(nèi)容，但愿全國各地已獲得此項(xiàng)殊榮的發(fā)展商、開發(fā)商，以你們的建設(shè)成果，貨真價(jià)實(shí)地將國家康居示范工程展現(xiàn)在廣大購房者面前，讓廣大購房者真正感受到最高評審與示范的魅力及價(jià)值所在。二、知情權(quán)，一個(gè)被忽略的賣點(diǎn)

竊以為：蓋房以人為本，買房以知情為本。

一個(gè)產(chǎn)品，標(biāo)上生產(chǎn)日期，標(biāo)上成份，使用功能，讓顧客明明白白地購物，那是尊法，尊消費(fèi)者權(quán)益法，消費(fèi)者享有對購買商品的知情權(quán)。房子是比汽車還大的商品，知情權(quán)顯得更重要。那么，為什么尊法為先，知情為本，老實(shí)人不吃虧的賣點(diǎn)被忽略了？是糊涂的蓋房老板對自己蓋的房子說不明白，還是不愿說明白或故意不說明白。還是怕講實(shí)情，說明白了，說穿了漏水，房子就賣不掉了呢？反正馬馬虎虎蓋房子，遮遮掩掩賣房子，貨不對板地吆喝房子，房子也能賣掉。這正是房地產(chǎn)競爭市場的不規(guī)范，不成熟，老百姓購房意識(shí)不成熟的表現(xiàn)，因此，開發(fā)商才有得過且過的空間。這就是知情權(quán)被忽略的原因。

在所有對不滿意商品的投訴中，對房子投訴的比例是相當(dāng)高的。我到投訴部門了解：他們都投訴些什么？奇怪的是許多投訴并非是房子的質(zhì)量差，外立面丑，戶型不合適等，而是打死狗論價(jià)，不明不白我的心，是許許多多的"沒想到"和"不知情"。

有道是：看廣告，以為買了套花房

看效果，似乎住進(jìn)天堂

看樣板，轉(zhuǎn)身就落定

看現(xiàn)房，不知情上了當(dāng)

住進(jìn)去，象柴房，買了一輩子窩囊

未來的住宅市場，老百姓購房意識(shí)不斷成熟，會(huì)鞭策開發(fā)商以冷靜頭腦、理性判斷去對待自己所開發(fā)的產(chǎn)品，會(huì)督促開發(fā)商遵循住宅商品的開發(fā)規(guī)律：準(zhǔn)確定位，實(shí)實(shí)在在關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)與質(zhì)量。如果一些先知先覺的開發(fā)商，為了滿足老百姓買到合乎心愿的房子，率先打出"知情權(quán)"這張牌，讓老百姓明明白白購房，買個(gè)實(shí)在，買個(gè)明白，買個(gè)沒有上當(dāng)受騙的感覺。這就會(huì)增加推出產(chǎn)品的競爭力。最近廣東省即將出臺(tái)的《廣東省地產(chǎn)交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》表明："預(yù)售商品房的銷售面積將按實(shí)用面積（室內(nèi)建筑面積）來計(jì)價(jià)，不再分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，公用建筑面積費(fèi)將攤?cè)胧覂?nèi)建筑面積單價(jià)內(nèi)，不再另行計(jì)價(jià)"。這就是讓房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)一步走向透明，減少由"不明白"而引起的官司。

未來住宅市場競爭愈激烈，市場競爭的運(yùn)作就愈規(guī)范、愈成熟，在規(guī)范與成熟的市場競爭中，"老實(shí)人就是不吃虧"。

當(dāng)一個(gè)發(fā)展商說："我們房子的電梯是用進(jìn)口的"。另一個(gè)發(fā)展商說："我們用的電梯也是進(jìn)口的，購房者可以到我們工程部查閱海關(guān)報(bào)關(guān)單"。

那么，后一個(gè)發(fā)展商說得更明白，買房人就相信后一個(gè)。誰說得明白，就相信誰，他就贏了小分，他的產(chǎn)品就容易實(shí)現(xiàn)購買力。而今潮流乃吃放心菜，喝放心水，醫(yī)院也推出明明白白看病，實(shí)實(shí)在的開藥的招兒，曰：服放心藥。

那么，老百姓買房，以知情為本，才能睡放心覺。

知情為本這個(gè)賣點(diǎn)還有廣泛的拓展空間，我們買個(gè)手機(jī)都配有厚厚的一本印制精美的產(chǎn)品說明書，而我們的房子呢？最近才實(shí)施頒發(fā)的《住宅使用說明書》，內(nèi)容簡單，印制粗糙，看來發(fā)五、提高住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，一個(gè)需要不斷量化的賣點(diǎn)

一個(gè)住宅社區(qū)的整體質(zhì)素，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：

建筑單體、環(huán)境景觀、公建配套、物業(yè)管理，其中，建筑單體最為重要，因?yàn)?，人三分之一的時(shí)間是呆在自己家里，我們要買的還是房子本身。那么，如何提高社區(qū)住宅的整體質(zhì)素呢？

首先把四大要素進(jìn)一步細(xì)分：

1、建筑單體主要包括：戶型、建筑結(jié)構(gòu)、建筑外立面；

2、環(huán)境景觀主要包括：交通路網(wǎng)、公共藝術(shù)、綠化景園、工程管道系統(tǒng)；

3、公建配套主要包括：車位設(shè)置、康體設(shè)施，即滿足于人們工作、生活需要的一切服務(wù)設(shè)施。

公建配套無固定要求模式，如果在市區(qū)內(nèi)，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小區(qū)內(nèi)大興"會(huì)所"土木。如果遠(yuǎn)離市區(qū)，公建配套則需在社區(qū)內(nèi)自我完善。

4、物業(yè)管理：

物業(yè)管理好壞，取決于社區(qū)服務(wù)內(nèi)容的范圍大小及服務(wù)質(zhì)量高低如何。

物業(yè)管理最基本的服務(wù)就是維護(hù)社區(qū)的社會(huì)公共秩序，方便住戶工作與生活，保養(yǎng)社區(qū)的物業(yè)。條件高的社區(qū)，物業(yè)管理還可提供信息增值服務(wù)，家政服務(wù)、教育服務(wù)、健康管理服務(wù)等。

其次，將每項(xiàng)細(xì)分出的量化因子，努力去做到最優(yōu)秀，而且是一種均衡的優(yōu)秀，我們所說強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合追求的就是均衡優(yōu)秀。如果顧此失彼則應(yīng)了"短板定律"一說，就象我國早期的電視機(jī)，許多零部件不比外國的差，但就是個(gè)別零件不過關(guān)，導(dǎo)致圖象彩色總是那么不舒服。于是你罵的不是那幾個(gè)零部件，而是整個(gè)電視機(jī)。

當(dāng)然，優(yōu)秀是相對的，可根據(jù)當(dāng)?shù)刈≌袌龅母偁幊潭?，整個(gè)城市的住宅發(fā)展水平去評判優(yōu)秀與否。例如，競爭程度激烈住宅發(fā)展水平較高的廣州，如果再去蓋磚混結(jié)構(gòu)的房子就很難賣掉，但是在競爭程度不太激烈住宅水平不高的濟(jì)南，太原、長沙、南昌等城市磚混結(jié)構(gòu)的住宅還大行其道。當(dāng)構(gòu)成社區(qū)的每個(gè)要素都具備了，而每個(gè)要素中的每項(xiàng)量化因子，都是優(yōu)秀的，那么，社區(qū)的整體質(zhì)素就高了。社區(qū)的整體質(zhì)素高，市場號召力就大，產(chǎn)品的整體競爭力就強(qiáng)，所要傳播出去的賣點(diǎn)就越實(shí)在，當(dāng)然，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小。

然而，什么樣的社區(qū)屬質(zhì)素高的？各量化因子優(yōu)秀與否有無統(tǒng)一的評分標(biāo)準(zhǔn)？目前，全國尚無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的說法。但各房地產(chǎn)策劃公司，應(yīng)該有一套自己的說法。值得注意的是，住宅社區(qū)整體質(zhì)素的高低，取決于房地產(chǎn)前期的概念設(shè)計(jì)，住宅社區(qū)的主題提煉。過去提及設(shè)計(jì)要"以人為本"，現(xiàn)在應(yīng)該把"以人為本"更加細(xì)化：前期建筑概念設(shè)計(jì)的一切，要服從于人的舒適性，服務(wù)于人的健康性，要適應(yīng)于人的多樣化選擇。我們不能等建設(shè)好了社區(qū)之后再去評判其質(zhì)素，因?yàn)槟菚r(shí)如發(fā)現(xiàn)住宅社區(qū)的質(zhì)素不高，想去更正修改，則木已成舟，晚矣。六、科技貢獻(xiàn)率，一個(gè)不斷追求的賣點(diǎn)

科技貢獻(xiàn)率同住宅產(chǎn)業(yè)化程度相關(guān)，兩者是正比例關(guān)系，科技貢獻(xiàn)率越高，賣點(diǎn)就越多?；蛘哒f以最經(jīng)濟(jì)的新方法去代替?zhèn)鹘y(tǒng)的方法，用同樣的成本換取更有效的功能，用新的方法去營建我們的家園，并維護(hù)、保養(yǎng)我們家園?？萍钾暙I(xiàn)率體現(xiàn)在營建住宅社區(qū)的各方面，諸如：建筑單體、環(huán)境營造、物業(yè)管理乃至建筑設(shè)計(jì)。

比如說建筑單體：營建其所應(yīng)用的建材、設(shè)備、工藝的不同，反映的科技貢獻(xiàn)率亦不同。如果建筑設(shè)備先進(jìn)，建筑的品部件應(yīng)用的多，住宅營建以干式作業(yè)為主，那么，建筑單體的科技貢獻(xiàn)率就高。

再說建材，我們已有的"環(huán)境保護(hù)法"，強(qiáng)調(diào)的是室外環(huán)境，但室內(nèi)環(huán)境保護(hù)法，或室內(nèi)環(huán)境的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，目前尚未出臺(tái)。但室內(nèi)環(huán)境對人的健康威協(xié)似乎更直接，我們住宅所用的墻體材料就可能是室內(nèi)環(huán)境直接污染源之一。俗話說：人住宅，宅養(yǎng)人。但宅是否真養(yǎng)人，是否由于建材的環(huán)保指標(biāo)不過關(guān)而"損"人呢？我們過去恐怕很少想到這些問題。廣州市已全面禁用"紅磚"，最近市墻革辦又建議廣州停用實(shí)心型粉煤灰燒結(jié)磚，尚可用頁巖磚、灰砂磚等，而"國家康居示范工程"則建議用蒸壓輕質(zhì)加氣混凝土（ALC）板材，ALC板材無放射性，屬環(huán)保綠色建材。

住宅墻體的建材使用變更，說明住宅的科技貢獻(xiàn)率在提升，說明住宅產(chǎn)品又增加了新的賣點(diǎn)。如果你的廣告說：本住宅使用的是綠色環(huán)保材料，住進(jìn)去無味、不刺眼、無放射性污染，買房者豈不是對你營建的房子更有信心，你的住宅產(chǎn)品豈不是更有競爭力。如果老百姓某一天明白過來了，命比錢要緊，要你測一下室內(nèi)的放射性或其它有毒物體是否超標(biāo)，如果我們的發(fā)展商還沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，豈不傻了眼。許多事，老板們要比老百姓先明白才好。

世界經(jīng)濟(jì)一體化，中國進(jìn)入WTO，新型環(huán)保建材，高科技生活設(shè)施引進(jìn)，中國住宅環(huán)保法出臺(tái)，這都直接關(guān)系到科技貢獻(xiàn)率的提升。我們的住宅開發(fā)商，建材的生產(chǎn)商做好心理準(zhǔn)備了嗎？

環(huán)境營建亦如此，環(huán)保型工程的高科技術(shù)企業(yè)，在住宅社區(qū)就有廣闊的市場可開拓，社區(qū)內(nèi)垃圾的處理，污水的處理與回用等已經(jīng)提到議事日程。天津清華德人環(huán)境工程公司，已有其成功經(jīng)驗(yàn)。社區(qū)環(huán)境營造不僅是有粉擦在臉上，去追求景觀欣賞、康體設(shè)施使用等，更應(yīng)該以人為本，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展需要，把科學(xué)技術(shù)引進(jìn)住宅社區(qū)，科學(xué)技術(shù)換來的住宅賣點(diǎn)將更實(shí)在，是骨子里的硬道理。

物業(yè)管理的科技貢獻(xiàn)率，主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施上，國家康居示范工程，對智能化這一項(xiàng)作了星級評審，星級的高低就反映了科技貢獻(xiàn)率的大小。

最后提及的是建筑設(shè)計(jì)：中國住宅的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)普遍偏低，抑制了設(shè)計(jì)單位對科技貢獻(xiàn)的投入。簡單的六圖一書，算是對建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)交待。設(shè)計(jì)建筑單體，除了解決遮陽、隔熱、通風(fēng)、防潮等基本問題外，是否在外立面的設(shè)計(jì)中考慮到改變氣流方向，合理組織自然風(fēng)；除了模擬日照，是否對氣流、溫度也做出電腦模擬？或者說在設(shè)計(jì)前，針對環(huán)境對人體健康有直接影響的因子，如光照度、色彩、周邊景觀、聲音、空氣品質(zhì)、水質(zhì)、氣流、氣壓、氣溫、振動(dòng)，空氣相對濕度、電磁波、放射線等做全面研究及測量。而且把測量的結(jié)果圖象化地告訴購房者，這種做法就可以提高產(chǎn)品的競爭力。

如果做到這些，就不僅是"六圖一書"了，而是十圖或廿圖一書，將過去看不見的東西，如氣流、氣溫、分貝等，用電腦模擬出圖象，掛進(jìn)售樓部，更換那好看不中用的虛擬效果圖，讓買房人更明白將來住的"長壽"的房子是怎樣的。這就是科技貢獻(xiàn)率帶來的新賣點(diǎn)。建筑設(shè)計(jì)施展的空間越大，科技貢獻(xiàn)率就越大。科技對住宅的貢獻(xiàn)是非常實(shí)在的，它直接影響建筑的壽命，家園的壽命，房子不怕貴，就怕它不值。提高住宅的科技貢獻(xiàn)率，讓我們的房子在70年中青春常駐。七、比產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)：一個(gè)增強(qiáng)購房信心的賣點(diǎn)

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，人去適應(yīng)房子，市場經(jīng)濟(jì)房子去適應(yīng)人。在中國，解放以來一直是人去適應(yīng)房子，這個(gè)時(shí)代經(jīng)歷了四十多年，而房子適應(yīng)人的時(shí)代才幾年。九十年代初，由于我們欠老百姓的房"債"太多，由于我們的商品房開發(fā)是零起步，一切都在摸著石頭過河，于是，一窩蜂、高速度、低標(biāo)準(zhǔn)、低層次、低水平、多快差省地去開發(fā)，去滿足賣方市場住房分配制度的需求。這種開發(fā)帶來的悲哀是：許多九十年代初蓋的房子，差不多又要進(jìn)入"舊城"改造了。

當(dāng)產(chǎn)品處于賣方市場時(shí)，產(chǎn)品的質(zhì)量、品味，不會(huì)去過多考究的，產(chǎn)品的服務(wù)意識(shí)也不會(huì)被關(guān)注的。中國的住宅市場，近兩年才轉(zhuǎn)化為買方市場。市場的轉(zhuǎn)變，老百姓購房意識(shí)的覺醒，敦促房地產(chǎn)開發(fā)商增強(qiáng)住宅產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)的開發(fā)意識(shí)。但我們沒有經(jīng)歷長時(shí)間市場經(jīng)濟(jì)的洗禮，沒有經(jīng)歷嚴(yán)格意義上的大工業(yè)時(shí)代，所以，我們開發(fā)商老板們的意識(shí)深處還缺乏自覺的產(chǎn)品品質(zhì)理念。如西門子電器倡導(dǎo)售后零服務(wù)，而我們有些開發(fā)商還不清楚，住宅產(chǎn)品性能認(rèn)定包括哪些內(nèi)容的時(shí)候，就高舉品牌大旗，殊不知，無"品"哪有牌；殊不知，品牌競爭，是產(chǎn)品同質(zhì)化以后競爭的高級階段，而我們現(xiàn)實(shí)中的住宅產(chǎn)品，在達(dá)標(biāo)的同質(zhì)化競爭層面上，還不具備普通性。房子質(zhì)量品質(zhì)好壞，好象都在廣告中去找感覺，中國的住宅產(chǎn)品還缺乏科學(xué)而符合人性的量化檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

90年代初，中國家電行業(yè)許多著名企業(yè)都去爭取通過ISO9002的質(zhì)量認(rèn)證，而我們房地產(chǎn)開發(fā)商，目前又有幾家通過了呢？中國住宅有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量、品質(zhì)認(rèn)證的觀念或一些相關(guān)規(guī)則至少比我們的家電行業(yè)落后了7、8年。如最近國內(nèi)電冰箱市場，洋產(chǎn)品挾新技術(shù)卷土重來，其市場占有率比去年提高了7個(gè)百分點(diǎn)，這已是電冰箱第二輪產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的開始，而中國的住宅產(chǎn)品第一輪同質(zhì)化競爭才小荷剛露尖尖角。住宅產(chǎn)品的賣點(diǎn)不是靠廣告吆喝出來的，而是靠產(chǎn)品本身提供的，靠產(chǎn)品的質(zhì)量、品質(zhì)提供的。

近兩年才實(shí)行交樓、交鑰匙時(shí)，頒發(fā)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，這是對產(chǎn)品服務(wù)的承諾，是給購房者信心。而這僅僅是中國住宅產(chǎn)品服務(wù)承諾的開始。大連萬達(dá)一馬當(dāng)先創(chuàng)服務(wù)深度承諾之先河。

如果哪位發(fā)展商在《住宅質(zhì)量保證書》中再增加承諾內(nèi)容，就有新賣點(diǎn)，如果誰將住宅漏水的保修期從3年，延長到5年或8年，就是新賣點(diǎn)。重視住宅產(chǎn)品質(zhì)量，比住宅產(chǎn)品質(zhì)量的透明度，即究竟用了些什么材料在營造房子？！如果開發(fā)商敢于向購房者說明白，就有新賣點(diǎn)。購房者說："不怕房子貴，就怕買得不值，買的是豆腐渣工程"。買得時(shí)候不舒服，住的時(shí)候就舒服（貴點(diǎn)，但質(zhì)量好可用70年）；買得時(shí)候舒服，住得時(shí)候可能就不舒服（便宜，也許質(zhì)量差，住不了多久毛病就來了），相信老百姓自有權(quán)輕權(quán)重的選擇。

如果誰將《住宅使用說明書》說得更詳細(xì)，更周全，就是新賣點(diǎn)。

應(yīng)該說價(jià)格越高，越耐用的產(chǎn)品，其售后服務(wù)就越重要。而我們住宅產(chǎn)品的售后服務(wù)，同樣落后于中國的家電行業(yè)。這是在中國發(fā)生的修彩電的故事：一位用戶的彩電壞了，一個(gè)電話，維修人員馬上趕到，修不好，需要搬回去修理。但是他們在搬回去的同時(shí)，又搬來一臺(tái)新彩電給用戶，在修理期間，決不耽擱用戶看電視。我們住宅的售后服務(wù)，何時(shí)能達(dá)到這種境界呢？未雨繆綢，不要等到競爭壓得喘不過氣的時(shí)候，才想到產(chǎn)品質(zhì)量，想到產(chǎn)品的售后服務(wù)。廣廈千萬間，"寒土"少投訴，有信心，盡歡顏。八、成本與管理：一個(gè)笑到最后的賣點(diǎn)

成本是個(gè)目標(biāo)概念。它是產(chǎn)品同質(zhì)化后，企業(yè)競爭要追求的目標(biāo)，并通過管理的計(jì)劃、組織、指揮和監(jiān)控而實(shí)現(xiàn)。成本構(gòu)成的優(yōu)勢，最終表現(xiàn)為價(jià)格的優(yōu)勢。住宅產(chǎn)品同質(zhì)化后，誰的價(jià)格低，誰的功能價(jià)格比優(yōu)秀,產(chǎn)品競爭優(yōu)勢就強(qiáng)，其促銷的"殺傷力"就大。因此住宅產(chǎn)品的成本與管理的競爭是房地產(chǎn)市場競爭未來發(fā)展的必然趨勢。競爭的最后殺手锏就是成本導(dǎo)致的價(jià)格競爭。

中國家電行業(yè)，已歷經(jīng)了數(shù)輪價(jià)格大戰(zhàn)，好像在作進(jìn)入WTO的熱身賽。那么，中國住宅的成本競爭與價(jià)格大戰(zhàn)何時(shí)爆發(fā)？

首先，取決于市場的供求關(guān)系。供求關(guān)系是價(jià)格漲落的晴雨表。但中國的住宅市場由于開發(fā)企業(yè)的體制原因，價(jià)格的杠桿作用，還不能完全用市場的公平法則去衡量。如一家國營的開發(fā)商出現(xiàn)了爛尾樓，那是情愿掛帳也不愿降價(jià)銷售，盡管市場已經(jīng)不承認(rèn)它的定價(jià)，但企業(yè)的財(cái)務(wù)帳面承認(rèn)，只要掛在那兒，就值那份兒錢。企業(yè)是"吃不了，虧得起"；銀行是"吃得了，兜著走"。如果低價(jià)售出，帳面就虧損，恐怕領(lǐng)導(dǎo)不好交代。

其次，取決于商品房市場化的進(jìn)程。中國住宅產(chǎn)品市場化的進(jìn)程不長，諸如：住宅產(chǎn)業(yè)化、土地市場化、管理規(guī)范化、采購?fù)该骰?、企業(yè)品牌化等提法或做法才剛剛開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面的質(zhì)量管理，還在探索中。一位省會(huì)的建委主任曾跟我說，他們城市的房地產(chǎn)開發(fā)是小、亂、散、差。那么，什么時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)才能達(dá)到大、有序、集中、好呢？達(dá)到上述的"五化"呢？

當(dāng)然，房地產(chǎn)競爭必須經(jīng)歷市場的發(fā)育過程，否則在市場機(jī)制不完善、法制不健全的環(huán)境下，在未擠干臺(tái)下黑箱操作的利潤下，去進(jìn)行價(jià)格競爭，將是不公平的價(jià)格競爭。

再次，房地產(chǎn)市場壟斷的格局并未形成，兼并、淘汰、重組有待時(shí)日。許多房地產(chǎn)"大鱷"，無論北伐與南征，并沒有壟斷當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，因此也左右不了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格。因此，由于上述許多市場條件的不成熟，成本競爭的階段尚未到來。房地產(chǎn)價(jià)格大戰(zhàn)只能是畜勢待發(fā)。其實(shí)，價(jià)格大戰(zhàn)何時(shí)爆發(fā)不重要。重要的是如何洞燭先機(jī)地去發(fā)現(xiàn)未來的危機(jī)問題，成本與管理是未來房地產(chǎn)競爭的必然趨勢與競爭焦點(diǎn)。

目前，因?yàn)槌杀疽氐闹匾陨形赐宫F(xiàn)，所以，管理還沒有深入到這個(gè)層面。但現(xiàn)在未雨綢繆練內(nèi)功，去適應(yīng)行駛目前房地產(chǎn)競爭的快車道。"東西沒有壞，是唯一修理的時(shí)候"。要為企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展去管理，不要為眼前的利潤去管理。在我所接觸到的發(fā)展商中，企業(yè)管理實(shí)在存在不少問題。不說預(yù)期利潤在開發(fā)過程中縮水，就連產(chǎn)品質(zhì)