投資分析報告

創(chuàng)冠地塊投資分析報告重慶市建設(shè)項目管理有限公司二○○七年四月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章前言 2一、 報告編制目的 2二、報告編制依據(jù) 2三、地塊概況 2其次章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 4一、重慶經(jīng)濟運行狀況 4二、重慶房地產(chǎn)市場運行狀況 10三、項目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀 14四、項目地塊優(yōu)劣勢分析 17第三章投資估算 19一、建筑指標(biāo) 19二、投資估算 19第四章經(jīng)濟測算 22一、銷售價格的預(yù)料 22二、銷售收入及稅金測算表 22三、損益表 23第五章結(jié)論及建議 24第一章前言報告編制目的本報告通過對項目的重慶市的經(jīng)濟運行和房地產(chǎn)發(fā)呈現(xiàn)狀進行分析，以及對項目所處區(qū)位及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較分析，對項目的可行性提出看法，并結(jié)合項目的特點，對其進行投資分析和財務(wù)評價，為項目決策供應(yīng)依據(jù)。二、報告編制依據(jù)1、2006年重慶市統(tǒng)計年鑒；2、2006年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；3、創(chuàng)冠地塊方案設(shè)計；4、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料；5、和項目相關(guān)的其他資料。三、項目概況該項目位于九龍坡區(qū)，接近在建的九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）和鵝公巖大橋，距楊家坪商圈約3公里。創(chuàng)冠地塊創(chuàng)冠地塊解放碑南坪觀音橋楊家坪沙坪壩86631、該項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：總用地面積156182.1m2(約234畝)建設(shè)用地面積130490.0m2(約195.7畝)總建筑面積599967.0m2其中：地上建筑面積575759.8m2住宅建筑面積556055.1m2公建建筑面積19704.7m2其中：（商業(yè)面積）12497.3m2（會所）3987.8m2（幼兒園）3219.6m2地下建筑面積24207.2m2容積率4.41建筑密度20.7％綠地率30％停車位（地下）1047輛住戶總數(shù)5007戶注:（以上數(shù)據(jù)是摘自項目方案設(shè)計）2、該項目主要經(jīng)濟指標(biāo)如下：土地價格（樓面地價）750元/m2單方造價2544元/m2總投資15.26億元銷售價格3100元/m2銷售收入19.15億元稅后投資利潤率10.21％若銷售價格為3200元/平方米，單方造價限制在2200元/平方米稅后投資利潤率20％其次章項目開發(fā)環(huán)境分析一、重慶經(jīng)濟運行狀況（一）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）發(fā)展改變對比分析2001-2006年重慶GDP增長狀況（億元）由上圖可以看出，重慶的GDP在近幾年保持了良好的持續(xù)增長勢頭，且高于全國平均GDP增長速度。2006年全市GDP總量達(dá)到3486.2億元，實現(xiàn)了12.2%的較快增長，比上年提高0.7個百分點，連續(xù)第五年保持經(jīng)濟增長速度在10.0%以上。依據(jù)重慶目前的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，這種增長速度在近幾年會保持并有所提高，持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)建了良好的環(huán)境。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展改變對比分析

在國民經(jīng)濟總水平保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時，2006年全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也日趨優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值428.54億元，其次產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1500.07億元；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1557.59億元，增長13.8%。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例為12.3∶43.0∶44.7，三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為-6.1%、56.4%和49.7%，第一產(chǎn)業(yè)的比重明顯下降；作為重工業(yè)城市，其次產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻始終占有舉足輕重的地位，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其對GDP的貢獻逐年提高，從2005年起先超過了其次產(chǎn)業(yè)，由此可見重慶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理，處于不斷優(yōu)化階段。（三）人均GDP改變狀況2001-2006年重慶市人均GDP增長狀況（元）備注：以上人均GDP以戶籍人口計算在GDP增長加速，而人口增長平穩(wěn)（0.5％）的狀況下，人均GDP保持了4年的加速增長期。雖然在2005年增速出現(xiàn)了1998年以來的首次回落，同比增幅為13.7%，2006年人均GDP為11000元。在常住人口逐年下降幅度小、國民經(jīng)濟高度發(fā)展的狀況下，2006年按常住人口計算的人均GDP為12437元，人民生活水平有了大幅提高。（四）城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入2001-2006年重慶城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）隨著經(jīng)濟的增長，居民生活水平亦逐年得到提高。2004年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長幅度為歷年最高漲幅比率，達(dá)到13.9%，和GDP的增長速度基本保持一樣。2006年全年增長率為10.3％，遠(yuǎn)高于重慶城市居民消費價格總水平的上漲幅度（2.4%），人均可支配收入達(dá)到11570元。以平均每戶3.02（2000-2006年這一指標(biāo)在3.05-2.97之間）人計算，2006年家庭可支配收入已達(dá)到34941元。隨著重慶市民生活水平的提高，其對住房的消費實力和對銷售價格的承受實力也將逐步增加。（五）重慶市社會消費品零售總額發(fā)展趨勢分析2001-2006年重慶市社會消費品零售總額（億元）備注：為了便于作圖，將人均GDP單位變?yōu)槭?004年以來，消費明顯升溫并出現(xiàn)升級趨勢，城鄉(xiāng)消費品市場均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢。盡管2003年遭受非典攻擊，但消費市場整體上仍舊保持了持續(xù)上漲的趨勢。2004年更是使消費得到了一個大的釋放，社零總額為1061.5億元，同比上漲幅度達(dá)到27%，無論在消費額還是在增漲幅度上均創(chuàng)了歷史的最高紀(jì)錄。2006年增長速度雖然有所回落，但其增速仍舊均達(dá)到13.6％。2001-2006年重慶城鎮(zhèn)居民消費支出比例（％）從城鎮(zhèn)居民消費性支出比例的改變看，從1998年的91.1％下降到2006年84.2％，呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。一方面說明重慶市城鎮(zhèn)居民的收入水平在逐步提高；另一方面則表明居民儲蓄進一步增長，居民的消費實力越來越大，消費潛力還有待挖掘。（六）重慶市固定資產(chǎn)投資總額對比分析2001-2006年重慶市固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)投資對比（億元）自2001年后，重慶全社會固定資產(chǎn)投資額增幅持續(xù)上升，投資額也從802億元增長到2452億元，翻了近3倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資比例于2001年達(dá)到24％左右，此后4年始終維持在這一水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資所占比例在合理范圍，和固定資產(chǎn)投資同步增長、協(xié)調(diào)發(fā)展。2006年，重慶一、二、三產(chǎn)業(yè)投資分別比上年增長37.6%、2.4%和21.4%。重點項目累計完成投資623.54億元，占投資總量的25.4%，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資465.85億元，占重點項目投資總量的74.7%。重慶市的固定資產(chǎn)投資近年來均保持在20％以上的增長速度，在2005年增幅雖然有些回落，但2006年的增幅又達(dá)到24.9％，預(yù)料在今后幾年重慶的固定資產(chǎn)投資仍將保持較快的增長速度。二、重慶房地產(chǎn)市場運行狀況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資2006年重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資在宏觀調(diào)控的影響下發(fā)展速度有所放緩慢，全年房地產(chǎn)投資額達(dá)到629.63億元，同比增長21.6%，增速比上年回落6.2個百分點。占全社會固定資產(chǎn)投資比重為25.7%，比去年略有下降，但仍舊保持在25%左右的適度水平上，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長態(tài)勢，市場投資信念良好。（二）房地產(chǎn)供求狀況重慶市房地產(chǎn)竣工和銷售面積多年保持穩(wěn)定增長的狀況，2006年，商品房竣工面積為2225萬平方米，同比增長0.7％。2006年重慶市商品房銷售面積為2228萬平方米，成交金額506億元，和2005年同期相比分別增加10.5％和17.7％。通過對2003-2006年歷屆房交會消費者調(diào)查分析，我們認(rèn)為重慶市房地產(chǎn)市場供求平衡，本地買家占85%以上，以自住為主的買家占多數(shù)，市場上投資性買家較少。和上海、杭州等城市相比，房價虛高的程度不大，且經(jīng)過2005年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，整個市場得到進一步規(guī)范，后續(xù)市場逐步走向穩(wěn)定。（三）主城區(qū)房地產(chǎn)市場運行狀況2006年主城區(qū)新批準(zhǔn)商品住房上市預(yù)售面積1434.19萬㎡，同比增長30.53%，同期商品住房實際銷售面積1203.50萬㎡，同比增長19.39%，供需基本平衡。1、銷售面積增加2006年主城區(qū)商品住房實際銷售面積1203.5萬㎡，同比增長19.39%，由此可見市場需求相當(dāng)旺盛。分月度來看：5月的銷售面積最大為192.5萬㎡，9-11月份均突破了100萬㎡，由此可見下半年樓市成交相對較為活躍。2、銷售均價小幅上漲，增幅有所回落2006年全年主城區(qū)商品住宅成交均價2697元/㎡（建筑面積，下同），同比增長4.25%，增幅較2005年有所下降。分月份來看成交均價基本保持在2500-3000元/㎡之間，由于房交會的帶動，11月份的銷售均價最高達(dá)3151元/㎡，其次是4月和6月均為3080元/㎡。3、外來購房群體增加從購房者的地域來看，2006主城樓市和2005年相比，最大的改變就是外來購房者增多。2006年主城區(qū)商品住房銷售面積中，其他區(qū)縣居民購房面積占30.16%，同比提高18.09個百分點，市外居民購房面積占9.17%，同比提高3.04個百分點，兩者占總銷售面積的近40%。（四）重慶房地產(chǎn)市場分析小結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長相宜。2005年、2006年，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額分別為518億元，630億元，占固定資產(chǎn)投資的比重分別為25.8%，25.7%，同比分別增長27.8%，21.6%。同期，固定資產(chǎn)投資增長分別為23.7％，24.9%，房地產(chǎn)投資增長和固定資產(chǎn)投資增長基本協(xié)調(diào)。商品房市場供需基本平衡。從供銷狀況看，2004年、2005年主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房分別為1380萬m2、1431.07萬m2；實際銷售1209萬m2、1156.15萬m2。2006年1-7月主城區(qū)批準(zhǔn)可售商品房為701.96萬m2，實際銷售640.62萬m2，供需基本平衡。房價增長穩(wěn)定協(xié)調(diào)。2005年和2006年，重慶市主城區(qū)商品住房均價分別為2587元/m2、2697元/m2（建筑面積，下同），同比分別增長8.5%、4.3%。而同期重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值同比分別增長11.5％，12.2%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別增長11.1%和12.8%，房價增幅基本合理，和經(jīng)濟和收入增長基本協(xié)調(diào)。重慶房地產(chǎn)處于穩(wěn)步增長的階段。三、項目所在區(qū)域樓盤現(xiàn)狀創(chuàng)冠地塊創(chuàng)冠地塊渝中名郡融僑半島龍湖-觀山水星月灣1、星月灣開發(fā)商:廣廈重慶一建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商實力:較強位置:渝中區(qū)大坪大黃路132號占地面積:22373平方米建筑面積:90868平方米容積率:4.04綠地率:30.10%樓盤品質(zhì):一般建筑物特征:29層-32層的高層開盤時間:2006.9銷售狀況:較好價格：3550元/m22、渝中名郡開發(fā)商:泰平(香港)公司開發(fā)商實力:較強位置:渝中區(qū)大坪大黃路132號占地面積:26900平方米建筑面積:109000平方米建筑密度:18.8%綠地率:36.6%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:5棟高層開盤時間:2006.3銷售狀況:較好價格：住宅:3700元/m2商業(yè):13000元/m2車庫:8.5萬元/車位3、龍湖-觀山水開發(fā)商:重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)商實力:較強位置:南岸區(qū)鵝公巖大橋南橋頭面積:130畝建筑面積:7萬平方米容積率:3.93綠地率:60.0%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:高層開盤時間:2005.10銷售狀況:較好價格：3850元/m24、融僑半島開發(fā)商:重慶置業(yè)有限公司開發(fā)商實力:較強位置:南岸區(qū)明佳路33號占地面積:76000平方米建筑面積:242260平方米容積率:4.09綠地率:35.57%樓盤品質(zhì):較好建筑物特征:以點式高層和板式小高層住宅為主戶型:多為兩房、三房，60-110平方米開盤時間:2006.11銷售狀況:較好價格：3900元/m2四、項目地塊優(yōu)劣勢分析1、地塊現(xiàn)狀該地塊目前主要是農(nóng)地，地塊落差較大2、地塊優(yōu)勢地段優(yōu)勢該地塊位于主城核心區(qū)，距城市CBD和主要商圈較近。較強的稀缺性該地塊為重慶主城核心區(qū)尚未開發(fā)的為數(shù)較少稀缺地塊。升值潛力較大該地塊緊鄰鵝公巖大橋，隨著九濱路、南北中干道（嘉華大橋及其隧道）的建成，其地塊的價值將得到大力提升。江景景觀優(yōu)勢該地塊緊鄰長江，位置較高，能夠看到一江三橋，具有較佳的江景資源。該地塊內(nèi)沒有須要拆遷的房屋。3、地塊劣勢該地塊現(xiàn)階段交通不便，公交線路較少。地塊內(nèi)尚有一條高壓線須要拆除。該地塊落差較大。第三章投資估算一、建筑指標(biāo)總用地面積：156182.1m2(約234畝)建設(shè)用地面積：130490.0m2(約195.7畝)容積率：4.41建筑密度：20.7％綠地率：30％總建筑面積599967m2，其中：地上建筑面積：575759.8m2住宅建筑面積：556055.1m2公建建筑面積：19704.7m2其中：商業(yè)面積：12497.3m2會所：3987.8m2幼兒園：3219.6m2地下建筑面積：24207.2m2停車位（地下）：1047輛二、投資估算總投資估算表序號工程費用名稱計算方法金額（萬元）1土地費用750元/m2（樓面地價）450002前期費用見《前期費用估算表》129243建安工程費用見《建安工程費用估算表》813564預(yù)備費6993工程建設(shè)投資合計1462735期間費用6334管理費用590營銷費用按銷售收入的3%計5744項目開發(fā)建設(shè)總投資單方造價：2544元/m2152607前期費用估算表序號成本類型工程量（m2）單位成本計價單位成本（萬元）1方案設(shè)計費5999678元/平方米4802初設(shè)及施工圖設(shè)計費59996712元/平方米7203景觀設(shè)計費1304906元/平方米784地質(zhì)勘探費1304901.1元/平方米145城市配套費599967140元/平方米84006人防費59996730元/平方米18007白蟻防治費5999670.3元/平方米188報建綜合費用5999675元/平方米3009施工用水電5999675元/平方米30010其他費用814合計12924建安工程費用估算表序號內(nèi)容總額（萬元）單方費用（元/㎡）備注1土石方84028（元/m3）2建筑工程費53997.039003外墻裝飾工程4199.77704電梯及其安裝2399.8740含安檢費5智能化工程費1199.93206配套水電工程費11999.342007消防設(shè)施工程費2999.84508市政設(shè)施費1199.9320道路、市政管網(wǎng)9環(huán)境景觀工程1799.9030含燈飾設(shè)計費10天燃?xì)庀到y(tǒng)419.98711環(huán)保治理工程299.985生化池等合計81355.571356第四章經(jīng)濟測算一、銷售價格的預(yù)料我們對現(xiàn)階段創(chuàng)冠地塊旁邊在售以及最新推出的樓盤進行了綜合調(diào)研，針對和本地塊相像的