銷(xiāo)售內(nèi)部認(rèn)籌模式

銷(xiāo)售培：第四講銷(xiāo)售內(nèi)部購(gòu)模式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是發(fā)展商最緊張的時(shí)刻之一買(mǎi)第一輪評(píng)分的心情既興奮又不安部購(gòu)本身就是發(fā)展商策略性"特殊產(chǎn)"有人稱(chēng)這災(zāi)檢驗(yàn)市場(chǎng)的試金石操縱市場(chǎng)的手段該講著重介紹了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的本質(zhì)過(guò)模式設(shè)計(jì)并特別強(qiáng)調(diào)了圍繞內(nèi)部聯(lián)席會(huì)購(gòu)展開(kāi)的市場(chǎng)場(chǎng)分析與策略調(diào)整。第1操作環(huán)節(jié)：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)戰(zhàn)略功剖析剖析A：部析內(nèi)容認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)原來(lái)用意是發(fā)展商拔一些單位供自己公司的職員優(yōu)先選購(gòu)，以慰勞職員的辛勞，基本上內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的對(duì)象就應(yīng)該是公司職員以及與發(fā)展商業(yè)務(wù)、管理有關(guān)系的相關(guān)人士，例如負(fù)責(zé)樓盤(pán)建筑的建筑公司策劃發(fā)售事宜的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或有來(lái)往的政府部門(mén)的部分人士但政府對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)一直并沒(méi)明確的規(guī)定此內(nèi)部認(rèn)購(gòu)由原來(lái)"慰"很快演變成發(fā)展商檢驗(yàn)市場(chǎng)的試金大循環(huán)和操縱氣氛的又一伎倆。剖析B：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)戰(zhàn)略功能其實(shí)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)除了能在正式開(kāi)售前早早籠絡(luò)住一批客房之外要目的還在于烘托氣氛只有足夠的人交了定金展就可以宣稱(chēng)開(kāi)盤(pán)之日即售出多少來(lái)給人好象一片熱銷(xiāo)的大好形象。即使這些客房退定，只要?dú)夥掌饋?lái)了，不悉沒(méi)有人買(mǎi)。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)有以下三種方式認(rèn)購(gòu)方式

優(yōu)點(diǎn)1市場(chǎng)影響大，轟動(dòng)

缺點(diǎn)1可能引起市場(chǎng)爭(zhēng)議

自我檢驗(yàn)排隊(duì)

2易形成氛圍，促進(jìn)購(gòu)買(mǎi)2、易發(fā)生不愉快事件行為抽簽內(nèi)部

3利于物業(yè)短時(shí)間售罄1操作上正規(guī)，公平2宣傳上較易成正面報(bào)道

發(fā)生1市場(chǎng)氣氛較弱2較難形成轟動(dòng)效應(yīng)3出現(xiàn)重復(fù)不利購(gòu)買(mǎi)因此建議在首次推出時(shí)通過(guò)促活動(dòng)抽簽贈(zèng)少量?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和排隊(duì)認(rèn)購(gòu)相結(jié)合然在宣傳上應(yīng)晝避免排隊(duì)的提法是多做些很多人爭(zhēng)取要求認(rèn)購(gòu)的市場(chǎng)引導(dǎo)成市場(chǎng)緊張氛圍，引導(dǎo)市場(chǎng)去排隊(duì)而不是刻意去排隊(duì)抽簽，給自己留下更多的空間。剖析C：走出內(nèi)部認(rèn)購(gòu)美麗傳說(shuō)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格確定現(xiàn)在更有發(fā)展商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)不定價(jià)格告訴客戶(hù)大概價(jià)格多少目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市場(chǎng)上到底反應(yīng)如何，下定金的人越金，發(fā)展商底氣就越足，最終價(jià)格可能就越高，從這些發(fā)展商閃爍其辭的背后不難看出司馬昭之心路人皆知的嘴臉。這種鬼鬼崇崇的策略看似英明實(shí)可悲的很其是有些知名的發(fā)展商也不惜出此下策，如此缺乏底氣，買(mǎi)樓的人務(wù)必更要加倍小心。因?yàn)槿绻露ǖ娜松伲l(fā)展商一看形勢(shì)不妙，那價(jià)格自然也上不去，等到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)再買(mǎi)也來(lái)得及；若形勢(shì)大好，客潮，最后的價(jià)格一定早就把可惟的一升值潛力提前透支了。若您也潢頭大汗地?cái)D進(jìn)去要匆忙趕著下定展商是看在眼里樂(lè)在心里然也不會(huì)念

在你為他烘托氣氛出了一把力的份上就真少收你錢(qián)好得發(fā)展商自己神魂顛倒不知道自己是誰(shuí)嚓地拋出個(gè)一廂情愿的售價(jià)方案來(lái)害了自己便發(fā)展商也給坑了。第2操作環(huán)節(jié)：制定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)操作方案一、內(nèi)認(rèn)購(gòu)目的正式發(fā)售前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的作用是不可低估的，其目的在于：（一）能從內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中獲取客戶(hù)，從而更清楚掌握客房的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求（洋房和別墅哪個(gè)市場(chǎng)大，哪種面積、戶(hù)型市場(chǎng)需要最大）；（二）項(xiàng)目處于期樓階段，沒(méi)有現(xiàn)房、沒(méi)有樣板房不能給客戶(hù)目睹實(shí)在的東西，只得通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、開(kāi)推介會(huì)等營(yíng)銷(xiāo)手段，讓社會(huì)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目、了解項(xiàng)目，是一咱正式銷(xiāo)售前期的必要工作；（三）在年底房地產(chǎn)熱銷(xiāo)時(shí)推出項(xiàng)目，可為項(xiàng)目起到初步宣傳的作用，為項(xiàng)目造勢(shì)；（四）是售樓員在培訓(xùn)中一個(gè)親臨現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)的好機(jī)會(huì)，可以運(yùn)用所學(xué)的知識(shí)、方法、技巧去接待客戶(hù)，回答客房的提問(wèn)，從而不斷鍛煉售樓員，提高其業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，為以后走向正式銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；（五）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)，以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對(duì)我們項(xiàng)目有信心的客戶(hù)、令其得到最大收益，同時(shí)聚集人氣。二、內(nèi)認(rèn)購(gòu)時(shí)間綜合工程進(jìn)度以及經(jīng)營(yíng)推廣進(jìn)度，確定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。三、內(nèi)認(rèn)購(gòu)區(qū)域人部認(rèn)購(gòu)的主要區(qū)域是以集團(tuán)內(nèi)部為主，輻射周邊地區(qū)。四、人安排（一）售樓員：負(fù)責(zé)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間客戶(hù)推廣、接待及項(xiàng)目介紹，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，收集樓市住處并及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，記錄客戶(hù)檔案等工作。（二）銷(xiāo)售公關(guān)：開(kāi)發(fā)客戶(hù)，跟蹤目標(biāo)客戶(hù)，整理客戶(hù)檔案，收集內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間銷(xiāo)售信息（三）其人員：配合工作，協(xié)助售樓部推進(jìn)銷(xiāo)售。五、銷(xiāo)場(chǎng)地安排1、日銷(xiāo)售場(chǎng)地：癥狀的新村俱樂(lè)部二樓多功能能廳。2、推會(huì)場(chǎng)地：順德市大良華美達(dá)酒店。六、銷(xiāo)資料準(zhǔn)備（一）價(jià)表（二）樓文可自編

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